房屋維修細(xì)則新)

1、一、工程質(zhì)量保修階段維修范圍、時(shí)限及依據(jù) 1二、維修分類及工藝 房屋維修類型： （一）裂縫類 21、梁柱與墻體之間裂縫 2、主體結(jié)構(gòu)裂縫（墻體、板）33、線管位砂漿裂縫44、墻體空鼓開裂（保溫層） 45、門邊洞口位膩?zhàn)訉娱_裂 6、內(nèi)墻涂料龜裂、外墻涂料龜裂 67、天花膩?zhàn)涌展拈_裂 （二）涂料類 81、衛(wèi)生間天花脫皮 2、廚房門邊發(fā)霉 （三）滲水類 101、衛(wèi)生間門檻邊滲漏 102、陽臺(tái)、露臺(tái)地面往下滲漏 103、地下室墻體滲漏 114、屋面變形縫滲漏 125、屋面煙道滲漏 126、鋁合金窗邊滲漏 137、外墻裂縫滲漏148排水管吊洞漏水149、陽臺(tái)給水管滲水 15（四）石材瓷磚類 151、墻、

2、地磚空鼓、不平 152、外墻磚脫落163、木地板有響聲、集灰較多 16（五）五金鋁合金類 171、欄桿、扶手脫落掉漆 172、鋁合金門窗推拉不暢 173、鋁合金門框扇歪184、入戶門響聲大 185、歪門斜道、室內(nèi)梁大小頭 19（六）成品保護(hù) 20三、維修責(zé)任 29四、保修程序 30五、保修時(shí)限 31六、維修服務(wù) 32-34 一、工程質(zhì)量保修階段維修范圍、時(shí)限及依據(jù)根據(jù)國家頒布房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法及相關(guān)細(xì)則，以及 中建三局與甲方簽訂的施工合同相關(guān)約定， 確定所接工程質(zhì)量保修階 段維修范圍及時(shí)限。本辦法所稱工程質(zhì)量保修，是指工程竣工驗(yàn)收后 在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。本辦法所稱質(zhì)量缺

3、陷，是 指工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、 設(shè)計(jì)要求以及施工合同的 約定。維修范圍包括中建三局成都分公司承接全部工程內(nèi)容。包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、砌體工程、抹灰工程、裝飾工程、防水工 程等。（但不包括重大結(jié)構(gòu)缺陷，一般性結(jié)構(gòu)構(gòu)件開裂除外）具體包 括如下項(xiàng)目：1、樓地面、屋面、墻面滲漏水、地下室滲漏水；2、煙道、排氣孔道、風(fēng)道和設(shè)備管道等管道不通或泄露 ;（建議 由設(shè)備安裝公司負(fù)責(zé)）3、樓地面沉陷、空鼓、開裂、起沙；4、內(nèi)外墻及頂棚抹灰、涂料等裝飾面及結(jié)合層開裂、脫落，或 墻面起堿脫皮；5、門窗變形、門窗五金配件及門鎖損壞、開啟關(guān)閉不靈或縫隙 超過規(guī)范規(guī)定及滲漏水等；6、廚房、衛(wèi)生間

4、地面泛水倒坡積水；陽臺(tái)、露臺(tái)、走廊、屋面倒 坡積水；7、廚房、衛(wèi)生間等有防水要求的部位滲漏水8、室內(nèi)外上下水管道及其他管道滲漏水、堵塞 ；（建議由安裝公 司負(fù)責(zé)）9、強(qiáng)弱電系統(tǒng)不能正常使用，電氣設(shè)備及開關(guān)、插座故障，線 路漏電、短路；（建議由安裝公司負(fù)責(zé)）10、鋼筋砼、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變形裂縫 ；11、施工產(chǎn)生的其他質(zhì)量缺陷。二、維修分類及工藝（一）裂縫類1、梁柱與墻體之間裂縫?維修材料10*10的鋼絲網(wǎng)、網(wǎng)格帶、白乳膠?維修方案?沿裂縫兩邊直線切割寬40cm;?打鑿砂漿至墻體基層，并打毛切割線位；?懸掛鋼絲網(wǎng)，使用鋼釘固定；?使用1： 5的配比砂漿進(jìn)行粉刷墻體，2cm以上的抹灰

5、層分層批蕩；?新舊墻體交接位涂刷白乳膠粘貼網(wǎng)格帶?恢復(fù)膩?zhàn)?，并涂刷一底兩遍?nèi)墻漆2、主體結(jié)構(gòu)裂縫（墻體、板）?維修材料10*10的鋼絲網(wǎng)、網(wǎng)格帶、白乳膠，聚氨脂?維修方案?沿裂縫兩邊直線切割寬40cm;?打鑿砂漿至墻體基層，并打毛切割線位；?裂縫灌注聚氨脂?懸掛鋼絲網(wǎng)，使用鋼釘固定；?使用1： 5的配比砂漿進(jìn)行粉刷墻體，2cm以上的抹灰層分層批蕩；?新舊墻體交接位涂刷白乳膠粘貼網(wǎng)格帶?恢復(fù)膩?zhàn)?，并涂刷一底兩遍?nèi)墻漆3、線管位砂漿裂縫?維修材料網(wǎng)格帶、白乳膠、彈性膩?zhàn)?維修方案?順裂縫位產(chǎn)除寬8cm膩?zhàn)訉又辽皾{層面?剔除小V型槽并填充彈性膩?zhàn)樱?涂刷白乳膠粘貼網(wǎng)格帶?恢復(fù)膩?zhàn)樱⑼克⒁坏變杀閮?nèi)墻

6、漆4、墻體空鼓開裂（保溫層）?維修材料網(wǎng)格帶、白乳膠、彈性膩?zhàn)?維修方案?使用鐵錘敲擊，確定空鼓面積?用切割機(jī)將空鼓部位進(jìn)行切割?打鑿空鼓部位至墻面基層?清理抹灰層基體表面。（包括鑿除其內(nèi)所釘掛的鋼網(wǎng)）?（恢復(fù)保溫層）?鋪釘10x 10X 0.8mm鋼絲網(wǎng)?澆水濕潤基層并進(jìn)行保養(yǎng)? 1: 1: 4 （325標(biāo)號(hào)）混合砂漿找平，并分層抹灰，平均厚度不大于20mm,超過20 mm力口掛鋼絲網(wǎng)10X 10X0.8mm）?在新舊交接位置貼網(wǎng)格帶?刮內(nèi)墻膩?zhàn)?，砂紙打?刷一底兩遍內(nèi)墻涂料5、門邊洞口位膩?zhàn)訉娱_裂?維修材料網(wǎng)格帶、白乳膠、彈性膩?zhàn)?維修方案?現(xiàn)場鑒定是否門框縫砂漿松動(dòng)?若屬于砂漿松動(dòng)，則鑿

7、除松動(dòng)部位砂漿（含門框塞縫砂漿），縫隙較大位填入泡沫膠后再進(jìn)行墻面抹灰（門框與墻體之間縫隙留凹槽深10mm左右） ?若不屬于砂漿松動(dòng)，沿裂縫位的膩?zhàn)訉隅P除寬度約 80mm?將裂縫位鏟成v型槽填入彈性膩?zhàn)?用白乳膠涂刷裂縫位并粘貼網(wǎng)格帶，表面再涂刷白乳膠?刮內(nèi)墻膩?zhàn)?，砂紙打磨，刷一底兩遍?nèi)墻涂料6、內(nèi)墻涂料龜裂、外墻涂料龜裂?維修材料涂料?維修方案?敲擊檢查，排除墻面裂縫不屬于空鼓裂紋?用毛刷清理抹灰層表面浮灰?刷3-4遍涂料即可7、天花膩?zhàn)涌展拈_裂?維修材料石膏粉、白乳膠、?維修方案?使用鐵錘敲擊，確定空鼓面積?打鑿空鼓部位至天花混凝土面?清理天花混泥土表面灰塵?使用粘粉進(jìn)行分批打底 ?刮內(nèi)墻

8、膩?zhàn)?，砂紙打?刷兩道內(nèi)墻涂料（二）涂料類1、衛(wèi)生間天花脫皮?維修材料外墻膩?zhàn)?維修方案?將原有膩?zhàn)尤跨P除至混凝土表面?用毛刷清理抹灰層表面浮灰?刮外墻膩?zhàn)臃?涂刷墻面底漆?涂刷表面油漆2、廚房門邊發(fā)霉?維修材料水管測壓機(jī)、外墻膩?zhàn)?維修方案?水管測壓排除滲水原因?鏟除發(fā)霉位置至砂漿基層50cm高?使用外墻膩?zhàn)?打磨膩?zhàn)硬⑺⒁坏變杀橛推?將衛(wèi)生間靠門邊鋪設(shè)磚拆一排除濕鋪即可（或門邊刷防水層在鋪設(shè)瓷磚、地磚（三）滲水類1、衛(wèi)生間門檻邊滲漏?維修方案?打鑿衛(wèi)生間門檻石周邊一排地磚至樓面基層?清理敲打部位垃圾?衛(wèi)生間門檻石下1： 2.5防水沙漿立面修補(bǔ)加強(qiáng)?涂刷2mm厚防水材料? 20厚125濕水

9、泥砂漿層鋪設(shè)地磚?鋪設(shè)墻磚?鏟除發(fā)霉墻面油漆批膩?zhàn)?，刷?nèi)墻漆一底兩面2、陽臺(tái)、露臺(tái)地面往下滲漏?維修方案?打鑿樓板地磚至樓面基層?清理垃圾 ?鏟除原卷材防水層?用聚合物水泥基防水涂料重做防水層，2厚?地漏根部剔鑿寬度和深度10溝槽，槽內(nèi)嵌填密封材料?管道與地面交接處涂刷2厚聚氨酯防水涂料，上泛高度100mm? 20厚1： 2.5水泥砂漿保護(hù)層 ?鋪貼地磚面層，1%坡度，地漏處找坡?勾縫，清理3、地下室墻體滲漏?維修方案 ?鏟除滲漏墻體飾面層?沿漏點(diǎn)裂縫剔鑿深30mm,寬15mm型溝槽?清理后進(jìn)行高壓灌縫（灌縫材料視現(xiàn)場情況確定）?用水泥基防水材料填塞，封堵?素漿、砂漿沿槽抹平、掃毛?用摻外加劑

10、防水砂漿對(duì)墻體分層抹壓，8厚1: 2防水砂漿?刮外墻膩?zhàn)印⒋蚰?刷外墻漆一道4、屋面變形縫滲漏?維修方案?掀開變形縫頂部金屬蓋板?鏟除變形縫兩側(cè)砌體表面保護(hù)層清理? 3厚防水卷材防水層，上泛至變形縫兩側(cè)砌體上部? 2厚聚氨酯防水涂料層?變形縫內(nèi)重新填充聚苯乙烯泡沫塑料? 1： 3水泥砂漿15厚水泥砂漿保護(hù)層?安裝0.8厚金屬折板蓋縫?建筑密封膠填縫5、屋面煙道滲漏?維修方案?剔除煙道表面抹灰層至砌體表面?在煙道距找平層400mm高度鑿20*20凹槽?打鑿煙道地面至樓面找平層，清理基層?從找平層刷1.5厚聚氨酯防水涂料上泛至凹槽處?增加3厚防水卷材防水層，收頭用金屬壓條釘壓，在凹槽內(nèi)固定密圭寸。

11、?凹槽用密封膏填塞? 15厚1: 3水泥砂漿保護(hù)層?刮外墻膩?zhàn)?、打磨，刷外墻漆兩?、鋁合金窗邊滲漏?維修方案?從內(nèi)墻滲水點(diǎn)剔鑿抹灰層?采用摻防水劑1: 2快干水泥砂漿塞縫?鉆孔用環(huán)氧樹脂灌漿?表面刷防水涂料?外墻與窗框連接處加注中性密圭寸膠?內(nèi)外墻涂料恢復(fù)完整。7、外墻裂縫滲漏?維修方案一?剔鑿原內(nèi)墻抹灰層?用聚合物水泥聚合物防水砂漿對(duì)灰縫修補(bǔ)?涂刷防水涂料? 8mm厚1: 2.5水泥砂漿墻面抹灰、壓光，刮內(nèi)墻膩?zhàn)?，打?刷內(nèi)墻漆一底兩面，恢復(fù)好?維修方案二?可以直接在外墻上處理更徹底，方法同維修方案一流程。&排水管吊洞漏水?維修方案衛(wèi)生間吊洞漏水?剔除油漆面膩?zhàn)訉又翗敲婊鶎?在滲水位打孔進(jìn)

12、行高壓灌漿處理?恢復(fù)外強(qiáng)膩?zhàn)?涂刷一底兩面油漆陽臺(tái)吊洞漏水?將瓷磚或地面抹灰層打掉，重新檢查做好吊洞?周邊地面墻根需要做防水地面恢復(fù)9、陽臺(tái)給水管滲水?維修方案?堵塞各個(gè)出水點(diǎn)分別打壓，確定進(jìn)水管破裂點(diǎn)?順進(jìn)水管打鑿地磚確定漏點(diǎn)?重新接駁水管?重新打壓檢查?對(duì)原滲漏點(diǎn)接管處處以防水處理，防水材料 2厚刷兩次?地磚恢復(fù)，清潔。（四）石材瓷磚類1、墻、地磚空鼓、不平?維修材料空鼓檢測工具、沖擊鉆、橡膠錘、鐵錘、?維修方案?使用工具確定地磚空鼓面積?若空鼓面積較少可直接使用磚縫位灌稠度較高水泥?使用沖擊鉆在空鼓磚位進(jìn)行打孔震動(dòng)?使用鐵錘剔鑿至樓板基層?清理基層垃圾并使用水泥水濕潤地面1mm為合適程度

13、? 1： 5配比干沙漿墊底，使用純水泥漿鋪貼地磚?使用橡皮錘輕輕敲打地磚，比周邊地磚高出2、外墻磚脫落?維修材料空鼓檢測工具、沖擊鉆、橡膠錘、鐵錘、?維修方案?使用鐵錘剔鑿至樓板基層?清理基層垃圾并使用水泥水濕潤地面?使用強(qiáng)度較高的水泥砂漿粘貼墻磚?使用橡皮錘輕輕敲打地磚，比周邊地磚高出1mm為合適程度3、木地板有響聲、集灰較多?維修方案?拆除有響聲部位的木地板及珍珠棉?清理基層垃圾并檢查地面平整度?地面不平則用水泥砂漿找平?裁減相同尺寸的珍珠棉鋪貼，并周邊用眉紋紙粘貼?恢復(fù)木地板；（五）五金鋁合金類1、欄桿、扶手脫落掉漆?維修方案?焊口脫焊，除銹焊接?構(gòu)件損壞，換置構(gòu)件?除銹、打磨、上漆2、

14、鋁合金門窗推拉不暢?維修方案?檢查軌道內(nèi)有垃圾及門扇下滑輪?使用毛刷清理軌道內(nèi)垃圾?調(diào)整門扇滑輪位置并上潤滑油。?安裝調(diào)試3、鋁合金門框扇歪?維修方案?檢查門扇下面墊片是否打滑或者下軌是否水平再檢查門框是否安裝垂直?若門扇下面墊片打滑更換合格墊片，下軌不水平需調(diào)整。?若門框安裝不垂直，需拆除門扇放在安全適當(dāng)位置。打鑿掉門 框邊的水泥砂漿，重新固定安裝待復(fù)查垂直后再進(jìn)行恢復(fù)砂漿 和油漆。若此門為外墻需涂刷防水后再恢復(fù)。4、入戶門響聲大?維修方案?調(diào)整入戶門鎖位?調(diào)試 ?膠條沾接不好?更換鎖、調(diào)整合頁等5、歪門斜道、室內(nèi)梁大小頭?維修方案 ?做好成品保護(hù)，拆除門，更改洞口?調(diào)直固定好門套，安裝好門

15、?周邊涂料恢復(fù)好（六）成品保護(hù)客廳沙發(fā)成品保護(hù)采用類似窗簾布，可以重復(fù)多次使用，觀感較好電視柜保護(hù)電視柜保護(hù)采用類似窗簾布，可以重復(fù)多次使用，觀感很好，有效防止灰塵進(jìn)入電視及柜體臺(tái)燈、風(fēng)扇等保護(hù)使用防潮棉，報(bào)扎方便，成本低空調(diào)保護(hù)使用防潮棉，報(bào)扎方便，成本低餐桌保護(hù)采用類似窗簾布，可以重復(fù)多次使用，感官很好椅子保護(hù)使用防潮棉，報(bào)扎方便，成本低床保護(hù)采用類似窗簾布，可以重復(fù)多次使用，觀感好窗臺(tái)石修復(fù)打磨保護(hù)保護(hù)材料，雙面塑料布、防水、防撞、收納方便、可洗滌，多次利用，優(yōu)于彩條布，成本是彩條布1.5倍，壽命是它的2倍室內(nèi)衣柜保護(hù)措施采用類似窗簾布，可以重復(fù)多次使用，觀感好地磚地板保護(hù)保護(hù)材料，雙面

16、塑料布、防水、防撞、收納方便、可洗滌，多次利用,優(yōu)于彩條布，成本是彩條布1.5倍，壽命是它的2倍，不進(jìn)沙土馬桶、五金類保護(hù)使用防潮棉，報(bào)扎方便，成本低衛(wèi)生間阿波羅淋浴屏保護(hù)使用防潮棉，報(bào)扎方便，成本低37戶內(nèi)門保護(hù)使用防潮棉，綁扎方便，成本低插座保護(hù)使用防潮棉，報(bào)扎方便，成本低，利用美文紙粘貼，防止損壞旁 邊涂料陽臺(tái)櫥柜、電箱、弱電箱成品保護(hù)使用防潮棉，報(bào)扎方便，成本低，利用美文紙粘貼，防止損壞旁邊涂 料欄桿成品保護(hù)使用防潮棉，報(bào)扎方便，成本低，利，防止欄桿被涂料污染清理很難 衛(wèi)生間修復(fù)及房門成品保護(hù)門扇用防潮面、門套因搬運(yùn)東西，使用雙面塑料保護(hù)到1.2米高廚房煤氣灶、抽煙機(jī)、消毒柜保護(hù)保護(hù)材

17、料，雙面塑料布、防水、防撞、收納方便、可洗滌，多次利用, 優(yōu)于彩條布，成本是彩條布1.5倍，壽命是它的2倍，不進(jìn)沙土三、維修責(zé)任1、屬于保修范圍、內(nèi)容的項(xiàng)目，維修方應(yīng)當(dāng)在接到保修通知之 日起按本保修書第五條規(guī)定立即派人保修， 并在本保修書第六條保修 時(shí)限要求的時(shí)間內(nèi)完成保修。2、發(fā)生緊急搶修事故的，維修方接到事故通知后，應(yīng)立即到達(dá) 事故現(xiàn)場搶修。3、對(duì)于涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定，立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告，采取安全 防范措施 ;由原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修 方案，維修方實(shí)施保修。四、保修程序1、維修方指定的工程保修負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話

18、應(yīng)隨時(shí)保持暢通， 如保修負(fù)責(zé)人或聯(lián)系電話發(fā)生變動(dòng)， 維修方應(yīng)及時(shí)以書面形式通知中 建三局。當(dāng)發(fā)生質(zhì)量投訴時(shí)， 中建三局可按維修方提供的聯(lián)系電話通 知維修方指定的工程保修負(fù)責(zé)人， 該保修負(fù)責(zé)人應(yīng)于接到電話通知時(shí) 起，24 小時(shí)內(nèi)到中建三局處領(lǐng)取工程保修通知單，該電話通知 以中建三局處留存的電話通知記錄為準(zhǔn)。 逾期未來領(lǐng)取， 或電話通知 時(shí)該保修負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話無法接通， 為了避免各方損失擴(kuò)大化， 維 修方同意由中建三局另行委托其他施工單位維修， 所發(fā)生的費(fèi)用及代 辦費(fèi)按本條第 3 款規(guī)定從維修方預(yù)留于中建三局處的質(zhì)量保修金中 扣付。3、維修方必須從中建三局處領(lǐng)取工程保修通知單起 24 小時(shí) 內(nèi)與

19、中建三局、房屋所有人 （或使用人 ）約定現(xiàn)場核查時(shí)間，并按時(shí)到 現(xiàn)場核查、 完成維修 （在本保修書第六條規(guī)定的保修時(shí)限內(nèi)完成 ）;如發(fā) 生涉及結(jié)構(gòu)安全或嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故， 維修方在接到 保修通知后，應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。4、維修方領(lǐng)取工程保修通知單后應(yīng)妥善保管，并在完成保 修經(jīng)住戶簽名確認(rèn)后作為已履行保修義務(wù)的依據(jù)立即交回中建三局。如維修方履行了保修義務(wù)而住戶無正當(dāng)理由不在工程保修通知單 上簽名確認(rèn)，維修方應(yīng)及時(shí)通知中建三局，經(jīng)中建三局簽章確認(rèn)后， 可認(rèn)定為維修方已履行了保修義務(wù)。5、維修人員在上門維修時(shí)，必須做好成品保護(hù)。如有業(yè)主入住， 需把工作面控制到最小范圍， 盡量不影響業(yè)主

20、的生活。 在維修過程產(chǎn) 生的建渣需及時(shí)清理。6、經(jīng)中建三局組織驗(yàn)收合格，質(zhì)量保修問題方視為處理妥當(dāng)。 如經(jīng)驗(yàn)收不合格， 中建三局有權(quán)另聘其他施工單位進(jìn)行維修， 有關(guān)維 修費(fèi)用的承擔(dān)按照本條第 3 款規(guī)定執(zhí)行。五、保修時(shí)限（自維修方領(lǐng)取工程保修通知單之日起算 ）1、樓地面、屋面、墻體滲漏水為 5 天;2、樓地面坪沉陷、空鼓、開裂、起砂的為 5 天;3、內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面及結(jié)合層開裂 脫落或墻面起堿、脫皮的為 3 天;4、煙道、排氣孔道、風(fēng)道和設(shè)備管道不通或泄漏的為2 天;5、廁所、廚房陽臺(tái)、露臺(tái)、走廊、屋面等倒坡積水的為 5 天;6、門窗變形、開啟關(guān)閉不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定

21、滲漏水及門窗 五金配件及門鎖損壞的為 2 天;7、室內(nèi)外上下水道及其它管道滲、漏水或堵塞的 1 天以內(nèi)必須 完成，剩余的土建修復(fù)工作 3 天內(nèi)完成 ;8、強(qiáng)弱電系統(tǒng)不能正常使用，電氣設(shè)備及開關(guān)、插座故障，線 路漏電、短路的為 1 天。以上時(shí)限均以住 （用）戶配合為前提。如住 （用 ）戶不予配合，維修 方應(yīng)及時(shí)告知中建三局到場確認(rèn)， 未經(jīng)中建三局確認(rèn)的， 均視為住戶 已配合。六、維修服務(wù)細(xì)則。 （一）、安排相關(guān)人員及準(zhǔn)備相應(yīng)材料。1、安排相應(yīng)的維修人員（如抹灰開裂、安排石匠、泥工）2、地磚、墻磚空鼓安排貼磚工。3、準(zhǔn)備相應(yīng)材料（如砂、水泥、電線、開關(guān)、插電板等）4、如遇墻地磚破損盡量在建材市場找到相同的建材。沒有找到，必 須通過客戶同意盡量用顏色、材質(zhì)接近的。5、準(zhǔn)備好相應(yīng)的工具：電工包、切割機(jī)、小空壓機(jī)等小型設(shè)備。6、人員安排應(yīng)為 25-45