區(qū)域型購(gòu)物中心的商業(yè)體量及業(yè)態(tài)配比

1、LOGO 區(qū)域型購(gòu)物中心區(qū)域型購(gòu)物中心 商業(yè)體量決定及業(yè)態(tài)配比商業(yè)體量決定及業(yè)態(tài)配比 一、購(gòu)物中心體量大小的決定一、購(gòu)物中心體量大小的決定 當(dāng)前做法當(dāng)前做法 關(guān)鍵因素：土地面積、建筑密度、土地價(jià)格、容積率 計(jì)算公式：項(xiàng)目商業(yè)面積=土地面積建筑密度（2層4層）+15000 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)+ +經(jīng)驗(yàn)判斷經(jīng)驗(yàn)判斷 某項(xiàng)目，占地面積50畝地，建筑密度50%，容積率2.5，那么商業(yè)的體量 為50666.6750%（24）+15000，由此計(jì)算出商業(yè)的體量應(yīng)該為 4833381667。 舉例：舉例： 當(dāng)前做法當(dāng)前做法 從物業(yè)的價(jià)值的大小關(guān)系來(lái)看，一般而言，四層以上的商鋪實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可 能性很小，建

2、安成本又比較高、售價(jià)卻比較低?？梢哉f(shuō)，四樓以上商業(yè)的變現(xiàn) 能力非常差，遠(yuǎn)不如塔樓（寫(xiě)字樓或者公寓），因此，商業(yè)裙樓做足四層商業(yè) 是一個(gè)常規(guī)上限值。 理論依據(jù)理論依據(jù) 當(dāng)前做法當(dāng)前做法 我們當(dāng)前的做法實(shí)際是完全站在了開(kāi)發(fā)商的角度，更加重視對(duì)于現(xiàn)金流和 現(xiàn)金利潤(rùn)，這種做法實(shí)際是比較危險(xiǎn)的，這些是造成了大量區(qū)域型購(gòu)物中心經(jīng) 營(yíng)不起來(lái)的原因，也就是出發(fā)點(diǎn)、立足點(diǎn)就是有問(wèn)題的。 實(shí)際在購(gòu)物中心的定位上，應(yīng)該以經(jīng)營(yíng)定位為核心，從而來(lái)確立購(gòu)物中心 的商業(yè)體量、業(yè)態(tài)配比、業(yè)種組合、品牌組合 我們?cè)诮酉聛?lái)的章節(jié)，試圖通過(guò)數(shù)學(xué)關(guān)系將經(jīng)營(yíng)的需求簡(jiǎn)單化，公式化， 做出這樣一種嘗試。 分析分析 商業(yè)體量決定因素商業(yè)體量

3、決定因素 消費(fèi)力 人人 口口 區(qū)域性購(gòu)物中心體量的大小從根本上來(lái)說(shuō)是受到兩大因素的影響:一是商圈內(nèi) 客群的數(shù)量；二是消費(fèi)者消費(fèi)力的強(qiáng)弱。因此，我們判斷項(xiàng)目體量的大小更科 學(xué)的方法應(yīng)該是從人口和消費(fèi)力兩個(gè)方面來(lái)入手，尋找出其中蘊(yùn)含的線性關(guān)系。 人人 口口 關(guān)鍵因素：關(guān)鍵因素：商圈的劃分依據(jù)：（1）距離（2）交通（3）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 計(jì)算公式：計(jì)算公式： 項(xiàng)目商業(yè)面積=0.5/人核心商圈內(nèi)消費(fèi)者人數(shù) 核心商圈內(nèi)的消費(fèi)者人數(shù)核心商圈內(nèi)的消費(fèi)者人數(shù) 某項(xiàng)目根據(jù)初步調(diào)研劃定周邊3公里范圍為項(xiàng)目核心商圈，核心商圈內(nèi) 人口數(shù)10萬(wàn)人，那么商業(yè)地量為0.5/人 10萬(wàn)，商業(yè)體量應(yīng)該為5萬(wàn)左 右。 舉例：舉例： 人人

4、 口口 對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，體量太小很難起到規(guī)模效應(yīng)，容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打倒， 體量太大則很難聚集人氣，存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從下表數(shù)據(jù)可以看出對(duì) 于二、三線城市當(dāng)前商業(yè)發(fā)展而言人均商業(yè)體量1/人左右是個(gè)上限值， 而且這個(gè)數(shù)據(jù)還包含社區(qū)底商等非購(gòu)物中心的商業(yè)形態(tài)，另外，城市核心 商圈經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展形成了巨大的吸客能力，對(duì)區(qū)域型購(gòu)物中心起到了很 強(qiáng)的客群分流作用，因此區(qū)域型購(gòu)物中心根據(jù)人口確定商業(yè)體量時(shí)，比較 合理的做法是按照0.5/人左右來(lái)進(jìn)行預(yù)估。 理論依據(jù)理論依據(jù) 城市城市人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積 發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)達(dá)國(guó)家1.21.2 上海上海2.162.16 無(wú)錫無(wú)錫1 1 青島青島1.21.2 寧波寧

5、波1.11.1 消費(fèi)力消費(fèi)力 關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素：根據(jù)區(qū)域人均可支配收入，計(jì)算核心商圈內(nèi)居民的可支配收入總額。 估算方法估算方法：城市人均可支配收入核心商圈消費(fèi)者人數(shù) 計(jì)算公式計(jì)算公式： 項(xiàng)目商業(yè)面積=居民的可支配收入總額10%6000萬(wàn)元/萬(wàn) 某項(xiàng)目核心商圈上一年度，人均可支配收入總額為36億元，那么適合該項(xiàng)目 的商業(yè)體量為：3000006000萬(wàn)元/萬(wàn)10%，由此計(jì)算出該商業(yè)體量應(yīng)該為6 萬(wàn) 舉例：舉例： 核心商圈消費(fèi)者的消費(fèi)力強(qiáng)弱核心商圈消費(fèi)者的消費(fèi)力強(qiáng)弱 我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)人均可支配收入時(shí)，如無(wú)法直接取得數(shù)據(jù)可大致估算為人均GDP的30%左 右。人均可支配收入包含了居民儲(chǔ)蓄、購(gòu)房、買(mǎi)車(chē)、學(xué)習(xí)、就

6、醫(yī)等生活方方面面的支 出，另外，年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣也是重大的影響因素。因此，實(shí)際在購(gòu)物中心的消費(fèi) 僅為其中的一小部分，就區(qū)域型購(gòu)物中心而言，按照10%來(lái)預(yù)估是比較合理的數(shù)據(jù)。 理論依據(jù)理論依據(jù) 消費(fèi)力消費(fèi)力 城市城市人均人均GDPGDP人均可支配收入人均可支配收入 無(wú)錫無(wú)錫10.8 10.8 萬(wàn)元萬(wàn)元3.12 3.12 萬(wàn)元萬(wàn)元 蘇州蘇州10 10 萬(wàn)元萬(wàn)元2.95 2.95 萬(wàn)元萬(wàn)元 注：以上數(shù)據(jù)為2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，單位：萬(wàn)元 我們基于同一城市消費(fèi)習(xí)慣基本一致的前提假設(shè)，通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)社會(huì)零售品總額與 GDP的比值來(lái)判斷該區(qū)域是消費(fèi)外逃還是消費(fèi)輸入，情況如何。 消費(fèi)外逃型說(shuō)明該區(qū)域商業(yè)不發(fā)達(dá)

7、，具有較大空間，消費(fèi)輸入型說(shuō)明該區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 較好，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 依據(jù)一：人均社會(huì)零售品總額依據(jù)一：人均社會(huì)零售品總額 GDP GDP 取值標(biāo)準(zhǔn)取值標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù)二：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況依據(jù)二：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 在項(xiàng)目的商圈輻射范圍內(nèi)，如果存在競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那么我們項(xiàng)目操盤(pán)的風(fēng) 險(xiǎn)會(huì)隨之增大，對(duì)于應(yīng)保守估計(jì)商業(yè)體量需求。 商業(yè)體量取值判斷依據(jù)商業(yè)體量取值判斷依據(jù) 按照項(xiàng)目正常的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，一般要2-3年才能達(dá)到開(kāi)業(yè)狀態(tài)，這個(gè)時(shí)間段 內(nèi)，如果周邊有在建在售住宅樓盤(pán)，可以根據(jù)這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，做一 定量的新入住人口預(yù)估，以修正我們通過(guò)人口數(shù)對(duì)項(xiàng)目體量大小的判斷。 另外，商圈內(nèi)人均可支

8、配收入也在穩(wěn)步增長(zhǎng)，一般而言可以根據(jù)10%左右 的年增長(zhǎng)率進(jìn)行預(yù)估，以此來(lái)修正我們根據(jù)消費(fèi)力預(yù)估的商業(yè)體量。 作為銷(xiāo)售型購(gòu)物中心在項(xiàng)目操盤(pán)時(shí)，項(xiàng)目的商業(yè)體量大小應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目 基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，使項(xiàng)目的現(xiàn)金流比較充裕，但是，體量取值的上限一 般不應(yīng)超過(guò)加入了預(yù)估值之后計(jì)算出來(lái)的商業(yè)體量的上限值，否則，項(xiàng)目 可能面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)體量的時(shí)間換空間：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期商業(yè)體量的時(shí)間換空間：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 消費(fèi)力消費(fèi)力 人口及消費(fèi)力水平這兩個(gè)因素對(duì)區(qū)域型購(gòu)物中心商業(yè)體量的影響都比 較大，應(yīng)該綜合來(lái)考慮，根據(jù)這兩個(gè)因素計(jì)算出的商業(yè)體量大小實(shí)際是 為我們?cè)O(shè)定了一個(gè)合理的取值區(qū)間，取中間的平均數(shù)為區(qū)域型購(gòu)物中心

9、 商業(yè)體量的理想值。 另外，作為區(qū)域型購(gòu)物中心，對(duì)于商業(yè)體量的大小還需要從經(jīng)濟(jì)技術(shù) 指標(biāo)來(lái)進(jìn)行衡量，通過(guò)理論計(jì)算出的合理的商業(yè)體量的區(qū)間內(nèi)根據(jù)地塊 的大小及建筑密度的情況來(lái)合理的進(jìn)行樓層數(shù)量的排布。 題外話：作為區(qū)域型購(gòu)物中心有效擴(kuò)大自身商圈的輻射范圍是一個(gè)十 分重大的課題，是經(jīng)營(yíng)推廣的著力點(diǎn)。如：大賣(mài)場(chǎng)的班車(chē)效應(yīng)。 小結(jié)：小結(jié)： 二、區(qū)域型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)配比二、區(qū)域型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)配比 第一類(lèi)：大賣(mài)場(chǎng)第一類(lèi)：大賣(mài)場(chǎng) 第二類(lèi)：零售第二類(lèi)：零售 第三類(lèi)：餐飲第三類(lèi)：餐飲 第四類(lèi)：娛樂(lè)第四類(lèi)：娛樂(lè) 1、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)分類(lèi)：、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)分類(lèi)： 消費(fèi)力消費(fèi)力 當(dāng)前做法當(dāng)前做法 建筑形態(tài)對(duì)業(yè)態(tài)配比的

10、影響建筑形態(tài)對(duì)業(yè)態(tài)配比的影響 按照常規(guī)，零售商鋪的租金價(jià)值較好，因此，我們?cè)诮ㄖ螒B(tài)規(guī)劃時(shí)，一 般都會(huì)將一樓、二樓的絕大部分面積都設(shè)計(jì)為零售業(yè)態(tài)。另外，由于我們希 望實(shí)現(xiàn)地面可多的零售商鋪，我們往往會(huì)將大賣(mài)場(chǎng)“摁”到負(fù)一樓。以上兩個(gè)因 素以及決定了我們的區(qū)域型購(gòu)物中心里，對(duì)零售業(yè)態(tài)比例的要求會(huì)比較高， 從建筑形態(tài)上來(lái)說(shuō)一般都會(huì)高于50%：50% 舉例來(lái)說(shuō)，按下表所示，整體商業(yè)裙樓規(guī)劃三層，單層20000平米，那么， 零售：餐飲娛樂(lè)60%：40% 樓層商業(yè)面積（）（）零售面積（）（）餐飲娛樂(lè)面積（）（） 負(fù)一樓15000120003000 一樓20000190001000 二樓200001300

11、07000 三樓20000100019000 750004500030000 理論一理論一 從商業(yè)發(fā)展的歷程來(lái)看，尤其是百貨公司快速發(fā)展的時(shí)期，零售商業(yè)主要 集中在人口密集的中心城區(qū)，因此，參照“三機(jī)理論，即（餐飲娛樂(lè)是發(fā)動(dòng)機(jī)、 生活配套是催化劑、零售是提款機(jī)）”，結(jié)合我們?cè)谏弦粋€(gè)章節(jié)中講到的人口 數(shù)決定商業(yè)體量的理論相結(jié)合，從而試圖尋找出人口、商業(yè)體量與業(yè)態(tài)配比 之間的數(shù)學(xué)關(guān)系。 人口密度人口密度 理論一理論一 我們?cè)诘谝徽聰?shù)據(jù)分析過(guò)程中，需要一個(gè)有效的判斷標(biāo)準(zhǔn)，我們將實(shí)際商業(yè) 體量與通過(guò)人口計(jì)算出的理論商業(yè)體量的比例B/A，作為業(yè)態(tài)比例人口取值系業(yè)態(tài)比例人口取值系 數(shù)數(shù)S S，即：S=B/

12、A 。 分析分析 取值系數(shù)取值系數(shù)B/AB/A零售：餐飲娛樂(lè)零售：餐飲娛樂(lè)取值系數(shù)取值系數(shù)B/AB/A零售：餐飲娛樂(lè)零售：餐飲娛樂(lè) 1.01.0S1.15S1.1555%:45%55%:45%0.85S1.00.85S1.060%:40%60%:40% 1.151.15S1.3S1.350%:50%50%:50%0.7S0.7S0.850.8565%:35%65%:35% 1.31.3S1.45S1.4545%:55%45%:55%S S0.70.770%:30%70%:30% 1.451.45S S40%:60%40%:60% 業(yè)態(tài)比例取值表業(yè)態(tài)比例取值表 理論一理論一 驗(yàn)驗(yàn) 證證 項(xiàng)目名稱(chēng)

13、項(xiàng)目名稱(chēng)理論計(jì)算商業(yè)體量理論計(jì)算商業(yè)體量A A實(shí)際商業(yè)體量實(shí)際商業(yè)體量B B零售：餐飲娛樂(lè)零售：餐飲娛樂(lè)計(jì)算出的比例計(jì)算出的比例 蘇州印象城蘇州印象城 7.5 7.5 萬(wàn)萬(wàn)7.5 7.5 萬(wàn)萬(wàn)64%:36%64%:36%60%:40%60%:40% 無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10 10 萬(wàn)萬(wàn)11.3 11.3 萬(wàn)萬(wàn)58%:42%58%:42%55%:45%55%:45% 常州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)常州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10 10 萬(wàn)萬(wàn)11.5 11.5 萬(wàn)萬(wàn)70%:30%70%:30%55%:45%55%:45% 注：上述業(yè)態(tài)比例中零售面積包含大賣(mài)場(chǎng)面積。 從以上數(shù)據(jù)驗(yàn)證來(lái)看，蘇州印象城與無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都比較接近真實(shí)數(shù)

14、據(jù)，常州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)似乎與合理比例存在一定的偏差。 理論二理論二 恩格爾系數(shù)(Engels Coefficient)是食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比 重。，可以說(shuō)恩格爾系數(shù)越大，該地區(qū)就越是欠發(fā)達(dá)，參考值：40%-50%為 小康；30%-40%屬于相對(duì)富裕；20%-30%為富裕。 恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù) 從恩格爾系數(shù)原理可以看出，對(duì)于區(qū)域型購(gòu)物中心而言，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū) 零售業(yè)態(tài)的比例可以比在欠發(fā)達(dá)地區(qū)相對(duì)高一些，這個(gè)理論與消費(fèi)力決定購(gòu)物 中心體量的原理之間又存在一定的聯(lián)系，同樣，我們希望通過(guò)數(shù)學(xué)關(guān)系來(lái)描述 這樣一種聯(lián)系。 理論二理論二 我們?cè)诘谝徽聰?shù)據(jù)分析過(guò)程中，需要一個(gè)有效的判斷標(biāo)準(zhǔn)，我們將

15、實(shí)際商業(yè) 體量與通過(guò)消費(fèi)力計(jì)算出的理論商業(yè)體量的比例B/A，作為業(yè)態(tài)比例消費(fèi)力取業(yè)態(tài)比例消費(fèi)力取 值系數(shù)值系數(shù)C C，即：C=B/A 。 分析分析 消費(fèi)力取值系數(shù)消費(fèi)力取值系數(shù)C C零售：餐飲娛樂(lè)零售：餐飲娛樂(lè)消費(fèi)力取值系數(shù)消費(fèi)力取值系數(shù)C C零售：餐飲娛樂(lè)零售：餐飲娛樂(lè) 1.01.0C1.2C1.255%:45%55%:45%0.8C1.00.8C1.060%:40%60%:40% 1.21.2C1.4C1.450%:50%50%:50%0.6C0.6C0.80.865%:35%65%:35% 1.41.4C1.6C1.645%:55%45%:55%C C0.60.670%:30%70%:3

16、0% 1.61.6C C40%:60%40%:60% 業(yè)態(tài)比例取值表業(yè)態(tài)比例取值表 消費(fèi)力消費(fèi)力 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)理論計(jì)算商業(yè)體量理論計(jì)算商業(yè)體量A A實(shí)際商業(yè)體量實(shí)際商業(yè)體量B B零售：餐飲娛樂(lè)零售：餐飲娛樂(lè)C C值值計(jì)算出的比例計(jì)算出的比例 蘇州印象城蘇州印象城 15.5 15.5 萬(wàn)萬(wàn)7.5 7.5 萬(wàn)萬(wàn)64%:36%64%:36%0.480.4870%:30%70%:30% 無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10.4 10.4 萬(wàn)萬(wàn)11.3 11.3 萬(wàn)萬(wàn)58%:42%58%:42%1.091.0955%:45%55%:45% 常州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)常州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)8.73 8.73 萬(wàn)萬(wàn)11.5 11.5 萬(wàn)萬(wàn)70%:30%70%:30%