【廣告策劃PPT】網(wǎng)站策劃流程

1、網(wǎng)站策劃網(wǎng)站策劃 青島商至信網(wǎng)絡(luò)科技有限公司青島商至信網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 商務(wù)部商務(wù)部 網(wǎng)站策劃網(wǎng)站策劃 一一. .網(wǎng)站營銷流程網(wǎng)站營銷流程 二二. .營銷型網(wǎng)站營銷型網(wǎng)站 三三. .常見的網(wǎng)站問題和網(wǎng)站參數(shù)常見的網(wǎng)站問題和網(wǎng)站參數(shù) 四四. .網(wǎng)站方案制作網(wǎng)站方案制作 五五. .網(wǎng)站的報價網(wǎng)站的報價 六六. .網(wǎng)站談判網(wǎng)站談判 七七. .網(wǎng)站合同的簽定與提交網(wǎng)站合同的簽定與提交 目目錄錄 摘摘 要要 第一部分第一部分網(wǎng)站營銷流程網(wǎng)站營銷流程 1.11.1市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀 1.21.2網(wǎng)站定位網(wǎng)站定位 1.31.3網(wǎng)站營銷流程網(wǎng)站營銷流程 摘摘 要要 1.11.1市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀 眾多企業(yè)電子商務(wù)

2、僅停留在網(wǎng)站建設(shè)上，確乏長遠(yuǎn)規(guī)劃 網(wǎng)站利用率極低 網(wǎng)站簡陋，不能反映企業(yè)形象 缺乏網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營的經(jīng)驗 1.21.2網(wǎng)站定位網(wǎng)站定位 網(wǎng)站建設(shè)目的 確定目標(biāo)受眾 網(wǎng)站定位重點 網(wǎng)站功能定位 網(wǎng)站價值定位 網(wǎng)站商業(yè)定位 1.31.3網(wǎng)站營銷流程網(wǎng)站營銷流程 1、收集需求信息：進行網(wǎng)站營銷引導(dǎo)的過程 a 地域特點（全國性？區(qū)域性？） b 類型特點（大而全？專而深？） c 服務(wù)行業(yè)（娛樂行業(yè)？電子商務(wù)？搜索服務(wù)？新聞信息？等等） d 層次特點（高端？中端？中低端？低端？） e目標(biāo)受眾群體（學(xué)生？患者？） 2、網(wǎng)站定位 3、制定方案 4、網(wǎng)站推廣 5、售后服務(wù)：市場信息反饋+流量分析 第二部分第二部分營銷型

3、網(wǎng)站營銷型網(wǎng)站 2.12.1營銷型網(wǎng)站的條件營銷型網(wǎng)站的條件 2.22.2營銷型網(wǎng)站的要求營銷型網(wǎng)站的要求 摘摘 要要 2.12.1營銷型網(wǎng)站的條件營銷型網(wǎng)站的條件 硬件 網(wǎng)站結(jié)構(gòu) 網(wǎng)站內(nèi)容 網(wǎng)站功能 1.連通速度 以最快的速度打開相關(guān)頁面；打開速度與頁面大小有關(guān)。 與打開速度有關(guān)的因素：圖片、文字、視頻、flash、版塊多少等 網(wǎng)站打開速度過慢，用戶容易沒有耐心，導(dǎo)致潛在顧客流失。 2.1.1營銷型網(wǎng)站的條件 2.頁面相關(guān)度 2.1.2營銷型網(wǎng)站的條件 3.被鏈接頁面質(zhì)量 滿足瀏覽者的訴求點，提供瀏覽者感興趣的內(nèi)容和信息； 了解客戶的購買過程提供信息支持，解決客戶最關(guān)心的問題。 客戶關(guān)心的問

4、題：產(chǎn)品介紹：型號、規(guī)格、生產(chǎn)廠商、產(chǎn)品相關(guān)說明、 價格、折扣、優(yōu)惠、售后服務(wù) 2.1.3營銷型網(wǎng)站的條件 2.1.4營銷型網(wǎng)站的條件 4.網(wǎng)站交互性： im工具、論壇、留言板、會員社區(qū)。 以營銷產(chǎn)品為主的營銷類網(wǎng)站，必須使用iv工具和留言板。 2.1.5營銷型網(wǎng)站的條件 5.網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析： 分析兩個方面的數(shù)據(jù)：網(wǎng)站流量的數(shù)據(jù)分析、瀏覽者行為的數(shù)據(jù)分析。 基于網(wǎng)站流量的數(shù)據(jù)分析：pv總量、流量來源、搜索引擎流量比率。 基于瀏覽者行為的數(shù)據(jù)分析：網(wǎng)站留言數(shù)量、會員注冊數(shù)量、重點頁面 瀏覽、頁面停留時間。追蹤并合理管理商機線索。 2.1.6營銷型網(wǎng)站的條件 6.網(wǎng)站結(jié)構(gòu) 整體設(shè)計合理，導(dǎo)航條清

5、晰，突出產(chǎn)品為重點，聯(lián)系方式的醒目，內(nèi)容詳實。 頁面設(shè)計溫馨漂亮，與行業(yè)氣質(zhì)搭配。 例： 1、a： http:/ b、http:/ 2、a： b: www.hairun- 3、a：http:/ b：http:/www.hairun- 2.22.2營銷型網(wǎng)站的要求營銷型網(wǎng)站的要求 1.網(wǎng)站打開速度是否快捷？ 2.網(wǎng)站產(chǎn)品信息查找是否方便？ 3.網(wǎng)站頁面設(shè)計是否清晰舒適？ 4.網(wǎng)站咨詢電話是否在首屏清晰可見？ 5.網(wǎng)站是否留有留言板或者即時通迅工具等在線聯(lián)系方式？ 6.您是否每日（周）更新網(wǎng)站內(nèi)容？ 7.在使用搜索引擎推廣的過程中，您的關(guān)鍵詞所鏈接的url是否是直 接指向與之相關(guān)的度最高的頁面？

6、8.您對關(guān)鍵詞的選擇是否是基于對潛在客戶需求分析基礎(chǔ)上的？ 2.22.2營銷型網(wǎng)站的要求營銷型網(wǎng)站的要求 9.您的網(wǎng)站日流量是否呈現(xiàn)上升趨勢？ 10.您是否會定期分析網(wǎng)站的訪問率、訪問人群等相關(guān)信息？ 11.您能否會根據(jù)分析信息對網(wǎng)站內(nèi)容作出及時調(diào)整？ 12.您是否會定期進行網(wǎng)站改版？ 13.您的網(wǎng)站咨詢電話是否由對產(chǎn)品/服務(wù)非常了解的專業(yè)人員接聽？ 14.對于用戶的咨詢您是否給予及時，做定期跟蹤、回訪？ 15.與同行業(yè)相比您的網(wǎng)站建設(shè)是否處于較高水平？ 如果您的答案多為“是”，恭喜您，您的網(wǎng)站基本滿足了一個營銷型網(wǎng)站 的要求。 第三部分第三部分常見的網(wǎng)站問題與網(wǎng)站參數(shù)常見的網(wǎng)站問題與網(wǎng)站參數(shù)

7、 3.13.1常見的網(wǎng)站問題常見的網(wǎng)站問題 3.23.2網(wǎng)站參數(shù)網(wǎng)站參數(shù) 摘摘 要要 3.13.1常見的網(wǎng)站問題常見的網(wǎng)站問題 1.網(wǎng)站打不開 首頁上使用了過多的flash、圖片，導(dǎo)致網(wǎng)站文件過大，網(wǎng)站打開 速度慢； 使用flash作為首頁的網(wǎng)站，將進入按鈕放置于明顯位置，未配以 明確的中文說明，導(dǎo)致訪客無法正常瀏覽網(wǎng)產(chǎn)上，造成較高的點 擊無效率。 2.界面設(shè)計 單純從美觀的角度來設(shè)計，在設(shè)計中對網(wǎng)絡(luò)營銷和用戶體驗欠缺考 慮，讓網(wǎng)站變成了花瓶。 用色雜亂，浮窗、flash、特效文字等嚴(yán)重破壞了界面程度，影響 用戶體驗； 錯別字較多；在產(chǎn)品展示部分以掃描圖片代替文字說明，圖片中的 文字模糊不可辯

8、認(rèn)；文字未排版、字體不一致等。 http:/ http:/ 3.信息展示 公司的介紹過于簡陋，千篇一律，對企業(yè)資質(zhì)、實力的介紹不夠突 出，缺乏可信度； 業(yè)務(wù)說明較為粗略，未提供業(yè)務(wù)范圍、應(yīng)用領(lǐng)域、面向市場、貨運 條件等基本信息； 產(chǎn)品展示不夠詳盡，有時僅展示圖片而未配以文字說明；產(chǎn)品圖片 質(zhì)量差，有粗制濫造之嫌；產(chǎn)品列表未及時更新，已停產(chǎn)或不生產(chǎn) 產(chǎn)品出現(xiàn)其中。 4.用戶體驗 導(dǎo)航不清晰、不易點擊，欄目分類不合理，頁面跳轉(zhuǎn)時導(dǎo)航位置時 有變動，加上缺乏站內(nèi)搜索功能，導(dǎo)致信息的獲取和查找不便； 部分網(wǎng)站存在彈窗/多窗口、忙死鏈、未標(biāo)記鏈接現(xiàn)象，進一步增 加了信息獲取成本，損害了用戶體驗。 5.與

9、客戶互動 部分網(wǎng)站沒有標(biāo)明企業(yè)的聯(lián)系方式、傳真、email和地址； 電話咨詢到達效率低下，聯(lián)系部門不明確甚至有誤，業(yè)務(wù)/銷售部 門與技術(shù)部門接口不暢； 對于網(wǎng)站內(nèi)容、產(chǎn)品物色等缺乏基本了解，不能快速、準(zhǔn)確、清晰 地回答來電咨詢，當(dāng)場查詢或期間等候時間過長，態(tài)度不夠友好。 網(wǎng)站具備留言功能，但部分網(wǎng)站留言缺乏管理，垃圾留言無效和留 言嚴(yán)重缺乏即時溝通，不能有效地促成客戶轉(zhuǎn)化。 3.23.2網(wǎng)站參數(shù)網(wǎng)站參數(shù) 網(wǎng)站的安全性、穩(wěn)定性，無故障運行時間 采用的編程語言 數(shù)據(jù)庫 雙線路不能互訪或訪問速度低 瀏覽器的兼容性 分辨率的自動適應(yīng)性 網(wǎng)站打開速度慢、代碼執(zhí)行速度(編譯) 搜索引擎pr值評價、質(zhì)量度

10、網(wǎng)站流量承載能力 網(wǎng)站的升級擴展能力 百度留言版 空間域名注冊推薦 流量分析 重點參數(shù) 編程語言：html jsp php java 區(qū)別： a:執(zhí)行效率不同： 一次編譯，次次執(zhí)行;asp每次都要編譯 b:腳本語言的功能不一樣，有更加強有力的功能和編程資源，擴展性能好 c:嵌入方式不同：容易產(chǎn)生亂碼 d:支持的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)不同 e:編譯方式不同、 f :運行環(huán)境不同，支持不同的unix、linux、windows os g:加密算法不同，以影響網(wǎng)站的安全性 第四部分第四部分網(wǎng)站方案制作網(wǎng)站方案制作 4.14.1網(wǎng)站模塊展示網(wǎng)站模塊展示 4.24.2模塊詮釋模塊詮釋 4.34.3網(wǎng)站架構(gòu)網(wǎng)站架構(gòu)

11、4.44.4網(wǎng)站拓樸網(wǎng)站拓樸 摘摘 要要 方案內(nèi)容 企業(yè)資質(zhì) 客戶訴求 案例展示 模塊詮釋 網(wǎng)站架構(gòu) 網(wǎng)站拓樸 售后服務(wù) 4.14.1網(wǎng)站模塊展示網(wǎng)站模塊展示 企業(yè)文化系統(tǒng) 企業(yè)簡介企業(yè)榮譽企業(yè)資質(zhì)老總致辭 企業(yè)文化廠房展示視頻展示員工天地 走進xx 成功案例 關(guān)于xx 產(chǎn)品發(fā)布系統(tǒng) 產(chǎn)品展示產(chǎn)品分類服務(wù)項目促銷產(chǎn)品 熱賣產(chǎn)品產(chǎn)品分類導(dǎo)航新品推薦產(chǎn)品索引、 產(chǎn)品說明 公告系統(tǒng) 新聞發(fā)布新聞中心行業(yè)新聞企業(yè)新聞 行業(yè)動態(tài)專題報道漂 互動系統(tǒng) 會員注冊企業(yè)論壇在線qq網(wǎng)站商務(wù)通 留言板企業(yè)郵局網(wǎng)上調(diào)查網(wǎng)站鏈接 f&q答疑系統(tǒng)網(wǎng)站地圖友情聯(lián)接聯(lián)系方式 在線反饋誠邀加盟 購物系統(tǒng)：購物車在線支持 上傳

12、下載系統(tǒng)：文件管理合同下載下載中心 網(wǎng)站管理系統(tǒng)：網(wǎng)站后臺系統(tǒng)訪問統(tǒng)計系統(tǒng)網(wǎng)站備案 其他模塊：網(wǎng)站地圖 4.14.1模塊詮釋模塊詮釋會員管理系統(tǒng)會員管理系統(tǒng) 例1：會員管理系統(tǒng) 功能詳解：在首頁右邊設(shè)會員登入和注冊端口?？蛻艨梢栽诰€填寫注冊表，提 交 到數(shù)據(jù)中，提交成功后，系統(tǒng)將自動反饋一個id號和密碼。登錄系統(tǒng) 后成為網(wǎng)站會員，會員可以利用加密方式，享受網(wǎng)站服務(wù)。如：資料下載、信 息查詢、加入購物車等服務(wù)，內(nèi)容包括：會員注冊、會員查找、會員管理，所 有會員級別級別都相同。 主要流程如下： 1.填表申請入會上傳。 2.審批回交（系統(tǒng)可以設(shè)置參數(shù)，成功后自動回復(fù)）。 3.會員個人信息可以調(diào)協(xié)成自

13、己修改或不自己修改、添加、加密等形式 4.后臺管理員保留對會員信息最終修改權(quán)。 4.14.1模塊詮釋模塊詮釋郵局管理系統(tǒng)郵局管理系統(tǒng)(1)(1) 例2：郵局管理系統(tǒng)功能詳解 1、獨立的e-mail服務(wù)器 本郵局有自己的獨立服務(wù)器，以本網(wǎng)域名為后綴，既案例方便，又起到宣傳效果。 2、每個郵箱最小為20m，可根據(jù)個人需要填加空間和增加用戶id。 3、安全性強 本郵局系統(tǒng)在青島網(wǎng)通杋房，有多重硬件保護措施，速度快、防病毒、防黑客；系 統(tǒng)自身有多重認(rèn)證保護，只有正確的id號和密碼才可進入，下線后自動消失。 4、方便管理 管理可自行、刪除、暫停，并對終端用戶id和密碼進行修改，同時可對本網(wǎng)站用 戶進行群

14、發(fā)功能。 4.14.1模塊詮釋模塊詮釋郵局管理系統(tǒng)郵局管理系統(tǒng)(2)(2) 5、隨啟隨用，使用方便 用戶使用本郵局時，即可借助outlook或foxmail等軟件進行收發(fā) 信件，又可以在地址欄中直接啟動本郵局界面，在地址欄輸入 后啟動郵局界面，輸入id號和密碼后可直接進 入。 6、本郵局系統(tǒng)具有在線申請功能 用戶在線填寫申請表，提交到數(shù)據(jù)中，管理員確認(rèn)收款后可以開通 用戶信箱，可以使企業(yè)所有員工使用自己公司的信箱。 4.24.2網(wǎng)站架構(gòu)網(wǎng)站架構(gòu) 網(wǎng)站架構(gòu)展示一 網(wǎng)站架構(gòu)展示二 第五部分第五部分網(wǎng)站的報價網(wǎng)站的報價 5.15.1以模塊以模塊 5.25.2以頁面以頁面 5.35.3以套餐以套餐 摘

15、摘 要要 5.25.2以頁面以頁面 靜態(tài)網(wǎng)站以頁面收費 第六部分第六部分網(wǎng)站談判網(wǎng)站談判 摘摘 要要 談判技巧 1、報價技巧 初次報價要留有降價空間。 不能無故降價。 以營銷型網(wǎng)站和售后來提升網(wǎng)站價格。 2、談判技巧 客戶會征集多家公司報價，進行對比。 談判工具的運用：百度留言版、百度更懂百度搜錄和營銷型網(wǎng)站、流量分析 網(wǎng)站建設(shè)和推廣同時進行。 售后和網(wǎng)站備案 要對客戶的競爭對手網(wǎng)站進行分析。 主動推薦網(wǎng)站模塊。 給客戶提供網(wǎng)站策劃建議： 如：網(wǎng)站結(jié)構(gòu)的建議 1、 突出產(chǎn)品為重點。 2、聯(lián)系方式的醒目及內(nèi)容詳實。 3、保證客戶正常觀看網(wǎng)站的速度。 第七部分第七部分網(wǎng)站合同的簽訂與提交網(wǎng)站合同的

16、簽訂與提交 7.17.1簽訂合同簽訂合同 7.27.2網(wǎng)站的提交網(wǎng)站的提交 摘摘 要要 7.17.1簽訂合同簽訂合同 “網(wǎng)站建設(shè)合同”模板 電子合同手寫附加條件無效 如何進行房地產(chǎn)市場分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告 市場市場 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 開發(fā)商 建筑師消費者 1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境 2。尋找項目潛在的市場機會，

17、挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位 4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。評評估項目目估項目目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。標(biāo)實現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提整合與提 煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師 是唯美主義的，市場分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費者的 橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于 對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場分析？

18、 概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市 場、項目市場 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場 廣州住宅 市場 項目所在 地市場 例如：

19、 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場 分析的基本單位，具有完整的房地 產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū) 劃來劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場 分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域 房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找 到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素 ，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測 。 第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進行市場細(xì)分，對各專 業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測 ，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力 及分布狀況。 第四步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費

20、者的分析找 到項目的機會點、預(yù)估項目的市場 占有率。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境分 析 區(qū)域房地 產(chǎn)市場分 析 （一）基 本內(nèi)容 + 對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （二）基本 資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固 定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人 數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、 就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消

21、費水平、人均居住面積、住宅 消費支出水平 4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開 發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工 面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價 格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公 報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方 經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng) 濟環(huán)境 和市場 分析 （三）能夠

22、反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展 階段 啟動階 段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā) 展階段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以 上 宏觀經(jīng)濟 增長 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展 大于8%高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本 正常 正常 運行 基本 正常 異常 房地產(chǎn) 開發(fā)投 資額增 幅 25 % 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅 過高，將使供給過量，

23、若無需求匹配 ，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn) 開發(fā)投 資/gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合 理指標(biāo)為0.1-0.15 房地產(chǎn) 開發(fā)投 資 /固定資 產(chǎn)投資 15 22 22 30 30 37 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境和市 場分析 （三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境和市 場分析 （三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo) 消費 類型 恩格 爾系 數(shù) 住房消費 占總消費 性支出的 比重（% ） 恩格爾 系數(shù) 住房消 費占總 消費支 出的比 重（% ） 0

24、.55 0.59 7.6 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國際上其他國 家相比，在相同 的收入水平下， 我國城市居民的 住房支出占總消 費支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入 （ 元） 13 88 2 14 86 7 10 31 3 20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第三步 專業(yè)市 場分析 （住宅 ） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、 成交情況、成交價格 2、住宅商品房供給總量

25、、 供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進 行劃分） 3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、 產(chǎn)品特點分析 4、住宅商品房成交價格分 析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第四步 項目市 場分析 （微觀 層面） 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評 價。價。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊 面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性 項目自身資源條件項目自身資源條件分析分析(swot分析分析) 競爭對手分析競爭對手分析 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能

26、和優(yōu)劣勢、市場反 應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項目的目標(biāo)客戶找出項目的目標(biāo)客戶 2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求 和偏好和偏好 3.3. 找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市 場的機會點場的機會點 最終目標(biāo)最終目標(biāo) s t o w 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素 swot分析 swot工具（項目+環(huán)境+競爭） swot分析的價值要素 s/w（優(yōu) 勢/劣勢 ） 的價值要 素 地段 要素 環(huán)境 要素 地塊 要素 項目 要素 具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素 包括：包括：

27、地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊 配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為 便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社 會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源 的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng) 濟指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利 用資源等 o/t（機會/威 脅）的價值 要素 宏觀要素 經(jīng)濟形勢 （宏觀政策 ）/重大城市 變革 中觀要素 行業(yè)形勢 （一、二、 三級市場）/ 城市規(guī)劃（ 交通、市政 配套、開發(fā) 重點、熱點 等） 微觀要素 市場競爭 （片區(qū)、樓 盤、戶型）/ 客戶流向 觀點的判定很重要，它是 我們作出策略方向的基礎(chǔ)。 在分

28、析的過程中，我們強 調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和 機會，尤其是必須抓住核心 優(yōu)勢和大機會這是我們 “挖掘物業(yè)價值”的要旨所 在。 swot分析 我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 優(yōu)勢優(yōu)勢 s 機會機會 o 威脅威脅 t 劣勢劣勢 w 進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤 1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯 2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視 項目差異性項目差異性 3。 過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用 4。以前什么賣得

29、好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好 房地產(chǎn)市 場是變化 的，因此 市場分析 應(yīng)貫穿于 整個項目 開發(fā)過程 ，根據(jù)市 場的變化 及時調(diào)整 戰(zhàn)略。 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 補充幾點市場分析方法的建議： 市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！ 數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目）， 便于整理分析；便于整理分析； 基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問 題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。 excel表格示例1 excel表格示例2 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) majpjmvcyzj21hlfrvy