白銀市物業(yè)管理暫行辦法

1、白銀市物業(yè)管理暫行辦法第一章總則第一條 為規(guī)范物業(yè)管理服務活動，維護業(yè)主、非業(yè)主使 用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作 環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例 和甘 肅省物業(yè)管理暫行辦法的規(guī)定，結合白銀實際，制定本辦法。第二條 本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。本辦法所稱物業(yè)是指房屋及配套的設施設備和相關場地。本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由 業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套 設施設備和相關場地進行維修、維護和管理，維護物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務活動。第四條物業(yè)管理

2、服務實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)服務 企業(yè)專業(yè)管理相結合的原則。提倡業(yè)主通過公開、公平、公正 的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。新建住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理服務。在業(yè)主、業(yè)主大會 選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽 訂書面前期物業(yè)服務合同。新建住宅小區(qū)供水、供電、供暖、 燃氣、通訊等設施未分戶設計安裝、不具備向最終用戶收費條 件的，由建設單位負責改造。配套設施不全的舊老住宅小區(qū)，應按照“因地制宜、先易后 難、以點帶面”的原則，積極創(chuàng)造條件，補充建設或改造，逐步 實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理服務。第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管 理服務活動的監(jiān)督管理工作?？h區(qū)房地產(chǎn)行政

3、主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務 活動的日常監(jiān)督管理工作。第六條 各部門、各行業(yè)應當積極支持物業(yè)管理服務行業(yè) 的發(fā)展。發(fā)展改革、建設、規(guī)劃、物價、民政、環(huán)保、城管、園林、 公安、勞動保障、地稅、工商、衛(wèi)生等相關部門應按照各自職 責，相互協(xié)調(diào)，共同做好物業(yè)管理服務工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府應高度重視物業(yè)管理服務，安 排專人負責指導和監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務活動，協(xié) 調(diào)物業(yè)管理服務與社區(qū)服務的關系。物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)崗位可按規(guī)定享受公益性崗位補貼。第二章業(yè)主及業(yè)主大會第七條 業(yè)主在物業(yè)管理服務活動中，享有下列權利：（一）按照物業(yè)服務合同的約

4、定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；（六）委托代理人參加業(yè)主大會；（七）推選業(yè)主代表，并享有被推選權；（八）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（九）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（十）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情 況享有知情權和監(jiān)督權；（十一）監(jiān)督住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金 （以下簡稱專項維修資金）的使用執(zhí)行情況；（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第八條 業(yè)主應當履行下列義務：（一）遵守物

5、業(yè)管理服務的法律、法規(guī)和規(guī)章；（二）遵守業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備 的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（四）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會做 出的決定;（五）按照合同約定按時交納物業(yè)服務費用；（六）按照有關規(guī)定繳納專項維修資金；（七）配合物業(yè)服務企業(yè)的管理與服務活動；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第九條 沒有選聘物業(yè)服務企業(yè)的，通過業(yè)主大會或業(yè)主 代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 業(yè)主戶數(shù)少于 100 戶的，物業(yè)管理的自治組織形式可以由業(yè)主 自主決定。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大

6、會。業(yè)主大 會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中 的合法權益。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過 100 戶的，可以按一定比例 推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會會議（以下統(tǒng)稱為業(yè)主大會） 。 業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以 另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住率達 50以上的，或 者入住率達 30 以上，物業(yè)交付使用一年以上，應當依照本辦 法規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應當會同街道辦事 處、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域只能成

7、立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)該物業(yè)的區(qū)域規(guī)劃和共用 設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行劃定。第十二條 業(yè)主的投票權數(shù)，普通住宅房屋按一戶一票計 算；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積 100 平方米一票計算， 不足 100 平方米但有單獨房屋產(chǎn)權證的，以 100 平方米計算 ， 100 平方米以上的以 100 平方米為一個單位四舍五入計算。單 個業(yè)主的投票權數(shù)最高不能超過全部投票權數(shù)的30 %。第十三條 業(yè)主大會履行下列職責：（一）制訂、修改業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；（四）

8、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)對專項維修資金的使用執(zhí)行情況， 按有關規(guī)定決定專項維修資金的續(xù)籌方案；（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設 施設備的使用、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（六）決定有關業(yè)主共同利益的重大事情；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。第十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主 大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng) 20% 以上的業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會在 接到業(yè)主提議后 15 日內(nèi)，應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可 以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二

9、分之一以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主大會做出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之 一以上通過。業(yè)主大會做出制訂和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議 事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌 方案等重大決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權 三分之二以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束 力。業(yè)主大會做出的決定應當予以公布。第十六條 召開業(yè)主大會會議， 應當于會議召開 15 日前通 知全體業(yè)主。業(yè)主大會可以邀請社區(qū)居民委員會和人大代表列 席會議。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。第十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，對業(yè)主大 會負責。業(yè)主委員會履行下列職責：（一

10、）召集和主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理服務情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè) 服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和 協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主規(guī)約的實施；五）接受業(yè)主、業(yè)主大會、房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；（六）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。 第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會 人數(shù)應當是 5-15 名的單數(shù)， 其組成人員不得在物業(yè)服務企業(yè)中 兼職。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任 1 名和副主任 1-2 名， 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開

11、會議 必須有過半數(shù)委員出席，所做決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半 數(shù)以上同意。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。第十九條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生 之日起 30 日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、 業(yè)主規(guī)約、業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn) 行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府備案，并由縣區(qū)房地 產(chǎn)行政主管部門出具備案證明。第二十條 業(yè)主委員會任期屆滿 2 個月前，應當召開業(yè)主 大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起 10 日內(nèi)，將其保管 的檔案、文件、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一 屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。第二十一條

12、 業(yè)主規(guī)約是業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)的使 用、維護、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。第二十二條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方 式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委 員任期等事項做出約定。第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責， 不得做出與物業(yè)管理服務無關的決定，不得從事與物業(yè)管理服 務無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的， 由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正或撤銷其決 定，并通告全體業(yè)主。第二十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會、物業(yè)服務 企業(yè)、社區(qū)居委會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同 做好物業(yè)

13、服務管理和社區(qū)建設工作。（一）業(yè)主委員會接受業(yè)主大會的委托，監(jiān)督、配合物業(yè) 服務企業(yè)的服務活動；協(xié)助公安機關、社區(qū)居民委員會做好物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設等工作。（二）物業(yè)服務企業(yè)應依法經(jīng)營，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務；聽取社區(qū)居民委員會的有關意見，改進服務方式，提高服務質(zhì)量和水平。（三）社區(qū)居委會應當支持物業(yè)服務企業(yè)的工作，引導業(yè) 主和物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務管理與社區(qū)管理相結合。第二十五條 首次業(yè)主大會工作經(jīng)費由原建設單位承擔。業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。 可以從產(chǎn)權屬業(yè)主共有的共用部位、共用設施經(jīng)營收益中列支。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)

14、費的籌集、管理、使用等具 體事項，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢。第三章物業(yè)服務企業(yè)第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立、具有獨立法人 資格、獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧，并以從事物業(yè)服務為 主業(yè)的企業(yè)實體。第二十七條物業(yè)服務企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的 認定審核工作，對符合條件的物業(yè)服務企業(yè)頒發(fā)相應的資質(zhì)證 書。并接受省建設行政主管部門的指導和監(jiān)督。第二十八條 從事物業(yè)管理服務活動的人員應按照國家有 關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書，并報市房地產(chǎn)行政主管部門登記 備案

15、。第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)服務工作制度；（二）按照價質(zhì)相符的原則，收取物業(yè)服務費用和按規(guī)定 應收取的其他費用；（三）選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營服務業(yè)務；（四）開展其他多種經(jīng)營服務項目，增強企業(yè)實力；（五）簽訂的物業(yè)服務合同期限屆滿，有權退出該項物業(yè) 服務。（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第三十條物業(yè)服務企業(yè)應履行下列義務：（一）執(zhí)行物業(yè)管理服務行業(yè)規(guī)范和服務標準；（二）履行物業(yè)服務合同，提供物業(yè)服務，維護業(yè)主利益;（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；（四）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理服務收費項目、標 準和收支情況，以及經(jīng)營共用配套設施的

16、收支情況，接受有關 部門的質(zhì)詢和審計；（五）勸阻違章搭建等其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸 阻不聽的，及時報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門；（六）接受政府有關行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自 律管理；（七）協(xié)助有關行政管理部門制止違法、違規(guī)的行為，維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序;（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第四章 前期物業(yè)管理第三十一條 新建住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服 務企業(yè)之前， 由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)服務， 并簽訂前期物業(yè)服務合同。住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積 5 萬平方米以上項目，應當實行公 開招投標； 3 萬平方米以上 5 萬平方米以下（含 5 萬）項目，可 以采用邀請招

17、標的方式； 3 萬平方米以下（含 3 萬）或投標人少 于 3 個的項目，在市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督下，經(jīng)物業(yè)所在 地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議招標的方式。第三十二條 建設單位應當在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督 下，按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：（一）預售住宅商品房項目應當在申報辦理商品房預售 許可證之前完成；（二）新建現(xiàn)售住宅商品房項目應當在銷售前 30 日內(nèi)完 成；（三）非出售的新建住宅物業(yè)應當在交付使用前 90 日內(nèi)完 成；建設單位應當自確定中標之日起 30 日內(nèi)，與中標的物業(yè)服 務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，并報房地產(chǎn)行政主管部 門備案。簽訂前期物業(yè)服務合

18、同期限不超過三年。三年內(nèi)業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，前期物業(yè)服務合同自然終止。第三十三條 前期物業(yè)管理服務的主要內(nèi)容是：（一）建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡關系；（二）設計管理服務模式，草擬物業(yè)服務制度，編寫物業(yè) 服務規(guī)約建議書；（三）建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡；（四）辦理移交承接驗收事宜；（五）在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，按照前期物業(yè) 服務合同的約定實施物業(yè)服務。建設單位應當根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)提供的服務，給予物業(yè)服 務企業(yè)相應的經(jīng)費，具體內(nèi)容與標準由雙方在前期物業(yè)服務合 同中約定。第三十四條 建設單位應當制定業(yè)主臨時規(guī)約，對有關物 業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義 務，

19、違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定，但不得侵 害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時規(guī)約向物業(yè)買受人 明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時規(guī)約予以書面承諾第三十五條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當 包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與物業(yè)買受人簽訂前期 物業(yè)服務協(xié)議。第三十六條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設 備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。建設單位應當按照不低于住宅小區(qū)總建筑面積2 %。的標準配置物業(yè)管理服務用房， 但最低不能低于 40 平方米。 物業(yè)管理 服務用房應在

20、地面以上，具備使用功能，其產(chǎn)權屬該住宅小區(qū) 全體業(yè)主共有。建設單位配置的物業(yè)管理服務用房包括物業(yè)服務企業(yè)進行 物業(yè)管理服務辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房、業(yè)主公共活動 用房和物業(yè)管理商業(yè)用房等。第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與委托方按 照房地產(chǎn)行政主管部門制定的承接驗收辦法進行承接驗收。第三十八條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當 向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配 套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明資料；（四）物業(yè)管理服務所必需的其他

21、資料。建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)起 30 日內(nèi)將以上 資料移交給物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同 終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。第三十九條 物業(yè)管理服務活動實行物業(yè)服務企業(yè)與建設 單位相互獨立、脫鉤經(jīng)營的制度。建設單位的管理人員不得兼任物業(yè)服務企業(yè)中層以上的管 理人員。所建物業(yè)辦理了承接驗收手續(xù)移交物業(yè)服務企業(yè)后， 建設單位不得干預物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營活動。建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔 移交物業(yè)的保修責任。在保修期限內(nèi)，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)不 承擔物業(yè)保修范圍內(nèi)的維修責任。第五章 物業(yè)管理服務與收費第四十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物 業(yè)

22、管理。其中分期建設的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)服務企業(yè)管 理。物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務委托專業(yè) 公司實施， 但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務委托給他人， 如因委托造成的損失由物業(yè)服務企業(yè)承擔。第四十一條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應當 及時選聘物業(yè)服務企業(yè)，參照建設部統(tǒng)一印制的示范文本，訂 立物業(yè)服務合同，并在該區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容包括：（一）當事人和物業(yè)的基本情況；（二）雙方的權利和義務；（三）物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量要求；（四）物業(yè)服務費的標準和收取辦法；（五）物業(yè)管理用房的使用、管理和收入分配辦法；（六）專項維修資金使用方面的約定；（七）合同的有效

23、期限、合同終止和解除的約定；（八）違約責任及解決糾紛的途徑；（九）雙方當事人約定的其他事項。第四十二條 物業(yè)服務事項主要內(nèi)容包括：（一）物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理；（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消 防、交通等事項；（四）物業(yè)裝飾裝修管理；（五）應業(yè)主要求進行的特約服務；（六）物業(yè)檔案資料的管理；（七）物業(yè)服務合同約定的其他事項。第四十三條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約 定，提供相應服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人 身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物 業(yè)服務合同中沒有

24、特別約定的事項， 物業(yè)服務企業(yè)不承擔責任。舊老住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實行物業(yè)管理服務的，可根據(jù)住 宅小區(qū)的實際情況和業(yè)主的需求訂立物業(yè)服務合同，明確相應 的服務事項。第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同期限滿前90 日，以書面形式告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會接到告知書起30 日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會討論決定選聘事項。業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的， 由業(yè)主委員會在業(yè)主大 會會議結束后 7 日內(nèi)，與原物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會在 業(yè)主大會會議結束后 7 日內(nèi)以書面形式通知原物業(yè)服務企業(yè)， 原物業(yè)服務企業(yè)在合同期滿后 7 日內(nèi)，與業(yè)主委員會或新選

25、聘 的物業(yè)服務企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計后 的費用賬冊以及本辦法第三十八條規(guī)定的有關資料等。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會經(jīng)過雙方協(xié)商一致，可以提前 解除物業(yè)服務合同。當事人可以約定一方解除合同的條件，解 除合同的條件出現(xiàn)時，解除權人可以解除合同。但應當通知對 方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會單方提出解除物業(yè)服務合同， 另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構確認解除合 同的效力。第四十五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平、公開、 質(zhì)價相符的原則。物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價：（一）普通住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)服務 收費實行政府指導價，

26、按價格管理權限由政府價格主管部門會 同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)服務 內(nèi)容、服務質(zhì)量、物業(yè)規(guī)模等因素制定物業(yè)服務收費指導價， 并定期公布。通過前期物業(yè)管理招投標方式確定的物業(yè)服務收費，應按 價格管理權限報政府價格行政主管部門備案，并作為前期物業(yè) 服務收費的依據(jù)。物業(yè)服務企業(yè)或建設單位應在物業(yè)買賣合同 中與物業(yè)買受人預先約定收費標準。已成立業(yè)主委員會的普通住宅物業(yè)服務收費標準，由業(yè)主 委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導價范圍內(nèi)與物業(yè)服務企 業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。（二）非普通住宅及非住宅物業(yè)的物業(yè)服務收費實行市場 調(diào)節(jié)價。前期物業(yè)管理服務階段由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在

27、服務合同中約定物業(yè)服務費用；已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定物業(yè)服務費用。第四十六條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用，不得以物業(yè)服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，使用人違約的，業(yè)主 負連帶責任。納入物業(yè)管理服務范圍的竣工物業(yè)，尚未出售或者因開發(fā) 建設單位的原因，未按時交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務費用由 建設單位全額交納。已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用自物業(yè)交付次 月起計收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超 過三個月的房屋，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認

28、后，從第四個月開 始，其物業(yè)服務費用按不低于收費標準70% 的標準繳納。納入物業(yè)管理服務范圍的物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或 者原物業(yè)使用人應到物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用和其它費 用，買受人或者現(xiàn)物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務協(xié) 議后，再到房地產(chǎn)行政主管部門辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)。第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)收取的物業(yè)服務費用主要用于 以下事項：一）物業(yè)服務人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用;（二）物業(yè)共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費 用，但不包括大修、中修費用；（三）物業(yè)管理服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理服務區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理服務區(qū)域秩序維護費用；（六）物業(yè)

29、服務企業(yè)辦公費用；（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)服務企業(yè)合理利潤及稅金；（九）物業(yè)服務合同約定的其他事項。第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)收費的項目、 標準和收支情況， 應當按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的 監(jiān)督和質(zhì)詢。第四十九條 政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管 部門，加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。第五十條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服 務合同約定以外的代辦、特約服務項目，服務費用由雙方約定。第五十一條 物業(yè)管理服務區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、 供熱、通信、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用， 以該用戶計量器具顯示的量值為收費依據(jù)。終端用戶是指接受供水

30、、供電、供氣、供熱以及通信、有 線電視等服務的具有最終合法分戶產(chǎn)權的使用業(yè)主。水、電、 暖、氣等在業(yè)主專有部分以外的管線、網(wǎng)上的損耗由供應單位 承擔，不能向業(yè)主分攤。上述有關行業(yè)，未收費到終端用戶產(chǎn)生的損耗由供應單位 承擔，供應單位不得借壟斷行業(yè)的優(yōu)勢，將不合理收費強加于 物業(yè)服務企業(yè)。上述單位向業(yè)主或者其它使用人收取服務費用的，可以委 托相關物業(yè)服務企業(yè)代收，雙方簽訂有償服務合同。任何單位 不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第五十二條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物 業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企 業(yè)應當及時勸阻，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在

31、接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依 法對違法行為予以制止或者依法處理。第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助有關部門共同做好物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企 業(yè)在采取應急措施的同時， 應當及時向有關行政管理部門報告， 協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務企業(yè)的公共秩序維護人員，應當遵守國家有關規(guī) 定。應當經(jīng)過政審、培訓后方可上崗。在維護物業(yè)管理服務區(qū) 域內(nèi)的公共秩序時，應當積極履行職責，不得侵害業(yè)主的合法權益。第五十四條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理服務活動中的權利義 務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主 規(guī)約的約定。物業(yè)使用人違反本辦法的規(guī)定和業(yè)主規(guī)約的約定，業(yè)主應 當承擔

32、連帶責任。第六章 物業(yè)的使用和維護第五十五條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的公共配套設施應當按照規(guī) 劃部門核定的內(nèi)容實施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建 筑布局。已列入住宅小區(qū)商品房建設成本的公共配套設施，屬于非 營業(yè)性公共配套設施，除社會公益性配套設施以外，產(chǎn)權屬全 體業(yè)主所有，由房地產(chǎn)行政主管部門代為登記，開發(fā)建設單位 不得銷售或以其它方式處置其使用權。未列入住宅小區(qū)商品房建設成本的公共配套設施，屬于營 業(yè)性公共配套設施，產(chǎn)權歸投資人所有，但交付使用后應納入 住宅小區(qū)統(tǒng)一管理。新建住宅小區(qū)的車庫（含機動車和非機動車）屬住宅小區(qū) 規(guī)劃停車位控制指標以內(nèi)的，按非營業(yè)性公共配套設施認定， 列入住宅小區(qū)商品房

33、建設成本，不得對外銷售，交付使用后， 由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一管理。業(yè)主確需改變公共配套設施用途的，應當在依法辦理有關 手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共配套設 施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦 理有關手續(xù)。第五十六條新建住宅小區(qū)開發(fā)建設、銷售單位在商品房銷 售中，應將公共配套設施實施計劃在銷售場所公示，并告知購 房人；辦理權屬初始登記時，應按公共配套設施的性質(zhì)進行區(qū) 分登記。舊老住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實施物業(yè)管理服務的，應按有關 規(guī)定對被占用或閑置的公共配套設施進行清理、清退或調(diào)整； 根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務與管理的需要，補建必要的配套設施；用 于物業(yè)管理服

34、務。第五十七條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物 業(yè)管理服務區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主利益。因維修物業(yè)或者公共利益， 業(yè)主確需臨時占用、 挖掘道路、 場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服 務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員 會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地， 在約定期限內(nèi)恢復原狀。第五十八條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等 單位，承擔物業(yè)管理服務區(qū)域內(nèi)共用管線和設施設備維修、養(yǎng) 護責任。委托物業(yè)服務企業(yè)代為維修、養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服 務企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護費用。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨

35、時占用、挖掘道 路、場地的，應當事前通知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，并及 時恢復原狀。造成損失的，應當予以賠償。第五十九條 物業(yè)管理服務區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結構；（二）擅自改變房屋用途；（三）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備、擅自 改變公共配套設施使用功能；（四）私搭亂建；（五）侵占綠地、毀壞綠化；（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；（七）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性 等危險物品，或者超標準排放污染物、發(fā)出超標準的噪聲和振 動；（八）未經(jīng)批準擺設攤點；（九）無序停放車輛；（十）在建筑物或者構筑物上亂懸掛、舌L張貼、舌L涂寫、亂刻畫;（十一）利用物業(yè)從事危害公

36、共利益或者侵害他人正當權 益的活動；（十二）在消防通道上設置路障， 損壞或者挪用消防設施;（十三）法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。第六十條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時，應當事先告知 物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為 和注意事項告知業(yè)主、使用人。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、 使用人擅自損壞房屋結構行為的， 應當及時勸阻，并及時向房地產(chǎn)行政管理部門報告。第六十一條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利 益或者影響他人正常使用等情況時，業(yè)主應當配合物業(yè)服務企 業(yè)及時維修養(yǎng)護。物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修養(yǎng) 護時，相關業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護造

37、成 物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。第六十二條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責 任，按照下列規(guī)定承擔：（一）房屋室內(nèi)非共用部位和非共用設施設備，由業(yè)主自 行維修；（二）房屋的共用部位和共用設施設備，由業(yè)主或業(yè)主委 員會委托物業(yè)服務企業(yè)或其他專業(yè)維修單位進行維修，費用由全體業(yè)主共同承擔第六十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與 單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照有關規(guī)定 交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有。如遇房屋拆遷，整體改造或因 不可抗力等因素致使房屋毀壞、滅失的，尚未支付使用的，應當 全額退還業(yè)主，部分支付使用的，將剩余部分退還業(yè)主。如

38、遇有 房屋所有權轉(zhuǎn)讓等變更情形的，則實行“維修資金隨房走”的原則， 負責管理專項維修資金的部門應及時辦理相關手續(xù)。專項維修資金用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設 施設備的維修、更新和改造，其存儲利息應當轉(zhuǎn)入專項維修資 金滾存使用，不得挪作他用。未歸集專項維修資金的住宅小區(qū)， 其專項維修資金的收繳， 成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會委托相應的物業(yè)服務企業(yè)代 收歸集；尚未成立業(yè)主委員會的，房地產(chǎn)行政管理部門在征得 占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，委托相應的物業(yè)服務企 業(yè)代收歸集。 住宅用房每月每平方米按 0.1-0.2 元的標準繳納歸 集，非住宅用房每月每平方米按 0.2-0.3 元的標準繳納

39、歸集。委托相關物業(yè)服務企業(yè)代收歸集到的專項維修資金，嚴格 按照財政部和建設部聯(lián)合發(fā)布的 住宅專項維修資金管理辦法 的有關規(guī)定管理和使用。政府設立物業(yè)應急和維修專項資金，專門用于物業(yè)應急維 修和管理。第六十四條 物業(yè)服務企業(yè)利用業(yè)主共有的公共配套設施 進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后， 按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。其收益在扣除物業(yè)服務企業(yè)代辦費用 后，應當將收益全部用于補貼物業(yè)管理公共服務費，但合同另 有約定的除外。第七章 罰 則第六十五條 住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選 聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服 務企業(yè)的，根據(jù)國務院物業(yè)管理條例第五十七條規(guī)

40、定，由 房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正， 給予警告， 可以并處 10 萬 元以下的罰款。第六十六條 建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部 位、共用設施設備的所有權或者使用權的，根據(jù)國務院物業(yè) 管理條例第五十八條規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期 改正，并處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款； 給業(yè)主造成損失的， 依法承擔賠償責任。第六十七條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不移交有關資料的， 根據(jù)國務院物業(yè)管理條例第五十九條規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主 管部門責令其限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、 物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款。 第六十八條 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理服務的，根據(jù) 國務院物業(yè)管理條例第六十條規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部 門責令其停止活動， 沒收違法所得， 并處 5 萬元以上 20 萬元以 下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰， 并吊銷資質(zhì)證書。第六十九條 違反本辦法第五十九條規(guī)