【商業(yè)地產(chǎn)PPT】昆明匯都國際二期項(xiàng)目二次提案報(bào)告69PPT

1、rayfull property service 匯都國際二期匯都國際二期 項(xiàng)目二次提案報(bào)告項(xiàng)目二次提案報(bào)告 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 rayfull property service 報(bào)告目錄報(bào)告目錄 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 rayfull property service 匯都一期匯都一期一個(gè)新時(shí)代的來臨、國際化商業(yè)財(cái)富意識

2、一個(gè)新時(shí)代的來臨、國際化商業(yè)財(cái)富意識 亞洲商業(yè)精粹所在亞洲商業(yè)精粹所在 財(cái)富匯都，國際昆明財(cái)富匯都，國際昆明 匯都國際是國際昆明劃時(shí)代的城市綜合體，是引領(lǐng)城市生活和發(fā)展方 向的多元化樞紐物業(yè)，是昆明市民高增長、高回報(bào)、安全穩(wěn)定的創(chuàng)富 基地，更是昆明國際化商貿(mào)、旅游、休閑、購物中心，城市未來的核 心，是到云南旅游的必到之處，是昆明市民購物的必到之處。 rayfull property service 承接和延伸一期的定位高度，確立二期以商務(wù)為核心承接和延伸一期的定位高度，確立二期以商務(wù)為核心 的開發(fā)站位的開發(fā)站位 確立項(xiàng)目以商業(yè)和商務(wù)開發(fā)為核心贏利模式的開發(fā)方確立項(xiàng)目以商業(yè)和商務(wù)開發(fā)為核心贏利模

3、式的開發(fā)方 向向 在宏觀環(huán)境不利的整體環(huán)境下，確立項(xiàng)目在安全第一在宏觀環(huán)境不利的整體環(huán)境下，確立項(xiàng)目在安全第一 、以快打慢條件下的可行性高價(jià)值開發(fā)方向、以快打慢條件下的可行性高價(jià)值開發(fā)方向 確立項(xiàng)目工程分期開發(fā)，銷售整體考慮盡量提前實(shí)現(xiàn)確立項(xiàng)目工程分期開發(fā)，銷售整體考慮盡量提前實(shí)現(xiàn) 價(jià)值的操作模式價(jià)值的操作模式 以寫字樓確立項(xiàng)目整體形象標(biāo)高并率先啟動(dòng)的原則以寫字樓確立項(xiàng)目整體形象標(biāo)高并率先啟動(dòng)的原則 以創(chuàng)新型營銷模式為領(lǐng)跑市場的首要條件以創(chuàng)新型營銷模式為領(lǐng)跑市場的首要條件 以銷售回款為主，同時(shí)開發(fā)其他融資渠道實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開以銷售回款為主，同時(shí)開發(fā)其他融資渠道實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開 發(fā)的可延續(xù)性發(fā)的可延續(xù)性 盡

4、可能爭取政府資源，打造政府形象工程的操作方向盡可能爭取政府資源，打造政府形象工程的操作方向 一環(huán)一環(huán) 城市細(xì)胞核心城市細(xì)胞核心 行政中心行政中心本案本案 二環(huán)二環(huán) 城市細(xì)胞膜城市細(xì)胞膜 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 rayfull property service 延續(xù)商脈，承接文脈，體現(xiàn)時(shí)代精神延續(xù)商脈，承接文脈，體現(xiàn)時(shí)代精神 一期以金格為中心的高端百貨物業(yè)為一期以金格為中心的高端百貨物業(yè)為 主。為延續(xù)一期，展現(xiàn)我匯都主。為延續(xù)一期，展現(xiàn)我匯都“昆明昆明 都心，城

5、市引擎都心，城市引擎”，進(jìn)一步完善匯都，進(jìn)一步完善匯都 物業(yè)組成結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)時(shí)代精神。二期物業(yè)組成結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)時(shí)代精神。二期 則以商務(wù)為核心，填補(bǔ)匯都空缺物業(yè)則以商務(wù)為核心，填補(bǔ)匯都空缺物業(yè) ，形成昆明新興城市綜合體。打造昆，形成昆明新興城市綜合體。打造昆 明大匯都概念。明大匯都概念。 rayfull property service 報(bào)告目錄報(bào)告目錄 rayfull property service 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 rayfull pr

6、operty service 用地面積：20453 容積率：7.34 總建筑面積：155202 住宅建筑面積：80202 辦公用房：35000 地上商業(yè)面積：11000 地下一層商業(yè)面積15000 地下車庫面積：15000 物業(yè)類型： 住宅：3棟33層 寫字樓：1棟29層 商鋪：高層裙樓商業(yè) 規(guī)劃展望：一二三期的聯(lián)系開發(fā) 為大匯都的形成確定了基礎(chǔ)。 地面有一定高差，金汁河為地面河； 可有效利用高差營造商業(yè)雙首層概念。 1、2、3期相互關(guān)系期相互關(guān)系 rayfull property service 問題發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn) rayfull property service 問題解決問題解決 1 1、寫

7、字樓、寫字樓1 1到到5 5樓為商業(yè)樓為商業(yè) ；一層挑空；一層挑空； 2 2、層高、層高1 1樓樓4.54.5米，米，2 2到到5 5 樓層高樓層高4.24.2米；米；6 6樓樓2828 樓樓3.33.3米；米； 3 3、2 2到到5 5樓采用外掛式電樓采用外掛式電 梯；梯； 4 4、6 6到到1212樓為酒店，先樓為酒店，先 行招商，且前期面市行招商，且前期面市 與精裝修與精裝修sohosoho空間為空間為 主；主； 5 5、sohosoho空間與寫字樓分空間與寫字樓分 別采用不同的電梯進(jìn)別采用不同的電梯進(jìn) 入；入； 6 6、1313樓到樓到2828樓為昆明東樓為昆明東 盟資本中心。盟資本中

8、心。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 rayfull property service 解決方案解決方案 辦公物業(yè)問題解決辦公物業(yè)問題解決 高端公館+中大面積辦公 空間降低寫字樓銷售風(fēng) 險(xiǎn)保證價(jià)值的有效實(shí)現(xiàn) 以精裝修解決公館銷售 高端認(rèn)同問題 以豎向分區(qū)解決銷售價(jià) 值認(rèn)同，建筑設(shè)計(jì)難題 以標(biāo)準(zhǔn)可調(diào)性空間應(yīng)對 市場風(fēng)險(xiǎn)（住宅魔方） 以主題式定位解決價(jià)值 認(rèn)同問題和推廣問題 rayfull property service 可操作行強(qiáng)、價(jià)值容易凸顯，可操作行強(qiáng)、價(jià)值容易凸

9、顯， 整體形象容易維持整體形象容易維持 解決酒店定位操作難度高、解決酒店定位操作難度高、 回款難的問題回款難的問題 以公館的名義，相比以公館的名義，相比sohosoho辦公的優(yōu)辦公的優(yōu) 勢，具有可變通性勢，具有可變通性 解決方案優(yōu)勢解決方案優(yōu)勢 創(chuàng)新理念與新穎產(chǎn)品結(jié)合創(chuàng)新理念與新穎產(chǎn)品結(jié)合 主題明確、針對性強(qiáng)、易于銷售主題明確、針對性強(qiáng)、易于銷售 rayfull property service 商業(yè)物業(yè)問題解決商業(yè)物業(yè)問題解決 rayfull property service 以雙首層解決大匯都大融合問題（金汁河、東風(fēng)路、一期、三期）以雙首層解決大匯都大融合問題（金汁河、東風(fēng)路、一期、三期）

10、 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 rayfull property service 以負(fù)一層主題街區(qū)解決補(bǔ)充高端百貨，達(dá)成共同提升的問題以負(fù)一層主題街區(qū)解決補(bǔ)充高端百貨，達(dá)成共同提升的問題 rayfull property service 負(fù)二層，以超市、家具專業(yè)市場招商負(fù)二層，以超市、家具專業(yè)市場招商 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 ray

11、full property service 以定制式街區(qū)解決群樓定位與業(yè)態(tài)以定制式街區(qū)解決群樓定位與業(yè)態(tài) momamoma案例解析案例解析 類別 剩余 間數(shù) 面積范 圍 單價(jià)范圍 總面 積 總定價(jià) 二 期 1拖2南向971-1063200079825401833 1拖2北向870-1113200069421227844 中部單層2727-5340000170661679844 景觀街4712-364500087339267075 景觀街增 加 729-8645000210794838850 合計(jì)1636178242415446 rayfull property service 項(xiàng)目資料項(xiàng)目資料

12、 分類鋪面形式面積（）間數(shù)單價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間點(diǎn)對點(diǎn)業(yè)態(tài)定位營銷方式 a棟 一層街鋪15-351-3間4-5萬/70-150萬/套 名貴煙酒、票務(wù)中心、照片沖 洗 招商前置、定向銷售 一拖二商鋪100-1505-8間2-2.5萬/250-350萬/套 辦公用品、體育用品、定制首 飾、晚裝設(shè)計(jì)、畫廊、藝術(shù)品 利用金馬源資源，招商前 置，點(diǎn)對點(diǎn)定向銷售。 一拖三商鋪350-5502-4間1.6-2萬/550-1100萬/套城市快餐、日韓料理、牙醫(yī) b棟 一層街鋪15-353-5間4-5萬/70-150萬/套水果行、家居飾品、干洗店招商前置、定向銷售 一拖二商鋪250-4502-4間2-2.5萬/500

13、-1000萬/套西式餐飲、美容spa、保健中心 利用金馬源資源，招商前 置，點(diǎn)對點(diǎn)定向銷售。 一拖三商鋪350-5502-4間1.6-2萬/550-1100萬/套瑜伽會(huì)館、瘦身中心 c棟 一層街鋪15-351-3間4-5萬/70-150萬/套 數(shù)碼產(chǎn)品、花藝禮品、個(gè)性消 費(fèi)品 招商前置、定向銷售 一拖二商鋪100-1505-8間2-2.5萬/250-350萬/套 車模、成人器材、戶外用品、 清吧、咖啡吧 利用金馬源資源，招商前 置，點(diǎn)對點(diǎn)定向銷售。 一拖三商鋪350-5502-4間1.6-2萬/550-1100萬/套網(wǎng)吧、健身館、美發(fā) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫

14、！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 rayfull property service 車行進(jìn)入：車行進(jìn)入： 至市中心方向來車，需至市中心方向來車，需 在紅燈路口轉(zhuǎn)向進(jìn)入地在紅燈路口轉(zhuǎn)向進(jìn)入地 塊；塊； 至城東區(qū)方向來車，可至城東區(qū)方向來車，可 經(jīng)由經(jīng)由15m15m規(guī)劃道路進(jìn)入地規(guī)劃道路進(jìn)入地 塊。塊。 人行進(jìn)入：人行進(jìn)入： 至市中心方向行人需通至市中心方向行人需通 過天橋到達(dá)地塊，地塊過天橋到達(dá)地塊，地塊 周邊人行進(jìn)入不受限制。周邊人行進(jìn)入不受限制。 至白塔路至白塔路 至城東區(qū)至城東區(qū) 至市中心至市中心 至體育館至體育館 內(nèi)部交

15、通動(dòng)線與城市規(guī)劃道路密切內(nèi)部交通動(dòng)線與城市規(guī)劃道路密切, ,車流人流動(dòng)線混亂。車流人流動(dòng)線混亂。 人流及車流進(jìn)入方式單一。人流及車流進(jìn)入方式單一。 車庫物業(yè)問題解決車庫物業(yè)問題解決 rayfull property service 車庫物業(yè)問題解決車庫物業(yè)問題解決 項(xiàng)目以地下停車為主，且項(xiàng)目以地下停車為主，且 由商務(wù)寫字樓和住宅樓構(gòu)由商務(wù)寫字樓和住宅樓構(gòu) 成，決定了商務(wù)停車與住成，決定了商務(wù)停車與住 宅停車之間如何解決與協(xié)宅停車之間如何解決與協(xié) 調(diào)；且項(xiàng)目的車行進(jìn)入比調(diào)；且項(xiàng)目的車行進(jìn)入比 較單一，車位需求量較大，較單一，車位需求量較大， 地塊停車面積比較有限，地塊停車面積比較有限， 決定了我

16、們的停車系統(tǒng)必決定了我們的停車系統(tǒng)必 須向立體發(fā)展。須向立體發(fā)展。 rayfull property service 21 構(gòu)建與整體定位相適應(yīng)的車位硬件和軟件支撐體系是目前的工作重心構(gòu)建與整體定位相適應(yīng)的車位硬件和軟件支撐體系是目前的工作重心 管理體系管理體系 車位數(shù)量車位數(shù)量 寫字樓區(qū)的地下步入方式寫字樓區(qū)的地下步入方式 地上車行進(jìn)入方式地上車行進(jìn)入方式 進(jìn)出分離進(jìn)出分離 面臨的問題面臨的問題解決方向解決方向 充分拓展車位數(shù)量充分拓展車位數(shù)量 智能化管理智能化管理 通暢便捷通暢便捷 車庫物業(yè)問題解決車庫物業(yè)問題解決 車位銷售方式車位銷售方式 售賣車位使用權(quán)售賣車位使用權(quán) rayfull p

17、roperty service 22 全自動(dòng)地下停車系統(tǒng)全自動(dòng)地下停車系統(tǒng) 特點(diǎn)：空間利用率高、占地面積小、智能化程度高特點(diǎn)：空間利用率高、占地面積小、智能化程度高 全自動(dòng)地下停車庫只要刷卡之后，將車輛開到指定的地點(diǎn)，車輛就被電腦控制的傳送帶傳送到空車位 里。取車的時(shí)候，也只需刷卡，等待80秒左右，車輛就會(huì)被自動(dòng)送出，而且車頭會(huì)被旋轉(zhuǎn)180度， 面向出口，非常方便。 入口入口智能化機(jī)械下沉智能化機(jī)械下沉自動(dòng)傳送自動(dòng)傳送 寫字樓車庫發(fā)展技術(shù)及借鑒寫字樓車庫發(fā)展技術(shù)及借鑒 rayfull property service 23 機(jī)械立體停車庫機(jī)械立體停車庫 特點(diǎn)：技術(shù)成熟、占地面積小、利用率高特點(diǎn)

18、：技術(shù)成熟、占地面積小、利用率高 單層空間雙層停車位單層空間雙層停車位 車位本身要求層高米 即可，在層高大于米時(shí)， 可考慮雙層停車位。 rayfull property service 24 車庫智能化管理車庫智能化管理 車位探測器車位探測器： 根據(jù)超聲波測距的原理，來根據(jù)超聲波測距的原理，來 檢測每個(gè)車位是否被占用。探測檢測每個(gè)車位是否被占用。探測 器由上而下發(fā)出超聲波，分析汽器由上而下發(fā)出超聲波，分析汽 車或地面的反射波，精確測量出車或地面的反射波，精確測量出 反射面到探測器的距離，由此準(zhǔn)反射面到探測器的距離，由此準(zhǔn) 確地探測出每個(gè)車位的停車情況。確地探測出每個(gè)車位的停車情況。 一卡通智能

19、進(jìn)出、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)一卡通智能進(jìn)出、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè) 置轉(zhuǎn)向指示齊全、明確清晰置轉(zhuǎn)向指示齊全、明確清晰 rayfull property service 25 車庫導(dǎo)示系統(tǒng)車庫導(dǎo)示系統(tǒng) xz-cw車位引導(dǎo)系統(tǒng)車位引導(dǎo)系統(tǒng) 車位探測器：車位探測器： 根據(jù)超聲波測距的原理，來檢測每個(gè)根據(jù)超聲波測距的原理，來檢測每個(gè) 車位是否被占用。車位是否被占用。 管理器：管理器： 對探測器進(jìn)行分組管理，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)通訊的對探測器進(jìn)行分組管理，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)通訊的 優(yōu)化管理，保障系統(tǒng)安全，循環(huán)檢測所轄優(yōu)化管理，保障系統(tǒng)安全，循環(huán)檢測所轄 探測器的狀態(tài)，并將有關(guān)信息傳到上位電探測器的狀態(tài)，并將有關(guān)信息傳到上位電 腦。腦。 信息指示屏：

20、信息指示屏： 置于停車場入口顯示歡迎信息和整個(gè)停置于停車場入口顯示歡迎信息和整個(gè)停 車場的剩余車位信息，置于停車場內(nèi)顯車場的剩余車位信息，置于停車場內(nèi)顯 示有關(guān)區(qū)域的車位信息并引導(dǎo)司機(jī)快速示有關(guān)區(qū)域的車位信息并引導(dǎo)司機(jī)快速 停車。停車。 車道燈：車道燈： 用于指引司機(jī)快速按照指定的方向到達(dá)用于指引司機(jī)快速按照指定的方向到達(dá) 指引的停車位指引的停車位 車位顯示牌：車位顯示牌： 可根據(jù)系統(tǒng)的引導(dǎo)發(fā)光閃爍，讓司機(jī)對可根據(jù)系統(tǒng)的引導(dǎo)發(fā)光閃爍，讓司機(jī)對 視線內(nèi)的引導(dǎo)車位一目了然。視線內(nèi)的引導(dǎo)車位一目了然。 數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換器：數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換器： 連接系統(tǒng)和電腦，進(jìn)行數(shù)據(jù)的上下傳輸連接系統(tǒng)和電腦，進(jìn)行數(shù)據(jù)的上下傳輸 以

21、及和道閘聯(lián)動(dòng)以及和道閘聯(lián)動(dòng) rayfull property service 住宅物業(yè)問題解決住宅物業(yè)問題解決 目前項(xiàng)目存在的問題目前項(xiàng)目存在的問題 市場混亂市場混亂 置業(yè)者觀望情緒置業(yè)者觀望情緒 單層面積單層面積1000，通風(fēng)采光問題，通風(fēng)采光問題 政策性強(qiáng)規(guī)，與風(fēng)水豪宅核心定位的沖突政策性強(qiáng)規(guī)，與風(fēng)水豪宅核心定位的沖突 解決之道解決之道 以集合式住宅開發(fā)解決可變通設(shè)計(jì)應(yīng)對市場，應(yīng)以集合式住宅開發(fā)解決可變通設(shè)計(jì)應(yīng)對市場，應(yīng) 對整體定位對整體定位 集合式住宅主力面積設(shè)定，與魔方變化設(shè)想集合式住宅主力面積設(shè)定，與魔方變化設(shè)想 標(biāo)準(zhǔn)層小戶型、中戶型結(jié)合形式，以精裝修應(yīng)對標(biāo)準(zhǔn)層小戶型、中戶型結(jié)合形式

22、，以精裝修應(yīng)對 銷售銷售 變集合是住宅為魔方是住宅變集合是住宅為魔方是住宅 （日本集合式住宅開發(fā)）（日本集合式住宅開發(fā)） rayfull property service 住宅住宅 高層魔方式住宅： 以標(biāo)準(zhǔn)戶型：4550平米的一房和8595平米 的二房 為主組成住宅魔方；面積組合形成的面積區(qū)間是 從45200平米，將滿足不同消費(fèi)者的購房需求； 同時(shí)也可滿足9070的規(guī)劃要求；并有效解決高層 通風(fēng)及采光問題，可實(shí)現(xiàn)空中豪宅的概念。 rayfull property service 關(guān)于金汁河關(guān)于金汁河 地下排污 淺水系景觀 項(xiàng)目社區(qū)水景觀與外環(huán)境景觀融合 對整體商業(yè)的促進(jìn) rayfull pro

23、perty service 報(bào)告目錄報(bào)告目錄 rayfull property service 中國的房地產(chǎn)市場不能以價(jià)值判定中國的房地產(chǎn)市場不能以價(jià)值判定 ，而只能以市場預(yù)期作為判定標(biāo)準(zhǔn)，而只能以市場預(yù)期作為判定標(biāo)準(zhǔn) rayfull property service 1、最新關(guān)于銀行降息、最新關(guān)于銀行降息 對房地產(chǎn)的無實(shí)質(zhì)性利好，對房地產(chǎn)的無實(shí)質(zhì)性利好，5年以上貸款無明顯優(yōu)惠；年以上貸款無明顯優(yōu)惠； 國家對房地產(chǎn)還處于嚴(yán)格控制狀態(tài)，對房地產(chǎn)的貸款將繼續(xù)收縮，從嚴(yán)控制。國家對房地產(chǎn)還處于嚴(yán)格控制狀態(tài)，對房地產(chǎn)的貸款將繼續(xù)收縮，從嚴(yán)控制。 2、萬科杭州降價(jià)風(fēng)波、萬科杭州降價(jià)風(fēng)波 擠壓房地產(chǎn)的利潤

24、空間，打壓中小開發(fā)上；擠壓房地產(chǎn)的利潤空間，打壓中小開發(fā)上； 回籠資金，收購和儲(chǔ)備優(yōu)良項(xiàng)目?；鼗\資金，收購和儲(chǔ)備優(yōu)良項(xiàng)目。 3、股市的參考、股市的參考 心里預(yù)期大于市場預(yù)期，匯金公司一出手，大家都不買股票了，大家都想買；心里預(yù)期大于市場預(yù)期，匯金公司一出手，大家都不買股票了，大家都想買； 做價(jià)值投資理念，對接房地產(chǎn)的匯金公司。做價(jià)值投資理念，對接房地產(chǎn)的匯金公司。 解放軍并沒有來！解放軍并沒有來！ rayfull property service 不在于對中遠(yuǎn)期價(jià)值的認(rèn)同，不在于對中遠(yuǎn)期價(jià)值的認(rèn)同， 而在于如何解決觀望而在于如何解決觀望 rayfull property service 傳統(tǒng)的

25、低開高走傳統(tǒng)的低開高走 傳統(tǒng)非促銷手段、低首付手段傳統(tǒng)非促銷手段、低首付手段 市場在變化，置業(yè)者也在變化。傳統(tǒng)營銷手市場在變化，置業(yè)者也在變化。傳統(tǒng)營銷手 法已不能吸引客戶購買，傳統(tǒng)手法最終還是法已不能吸引客戶購買，傳統(tǒng)手法最終還是 回歸到價(jià)格上來?；貧w到價(jià)格上來。 rayfull property service 建立在中遠(yuǎn)期建立在中遠(yuǎn)期 價(jià)值認(rèn)同基礎(chǔ)上的消除觀望疑慮的價(jià)值認(rèn)同基礎(chǔ)上的消除觀望疑慮的 創(chuàng)新型營銷手段創(chuàng)新型營銷手段 rayfull property service 云紡成功運(yùn)作模式云紡成功運(yùn)作模式 成功分析成功分析 建立了共同成功的模式建立了共同成功的模式 分解了產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、

26、收益權(quán)，實(shí)行了分解了產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)，實(shí)行了 價(jià)值分布認(rèn)同，變復(fù)雜為簡單的模式價(jià)值分布認(rèn)同，變復(fù)雜為簡單的模式 rayfull property service 業(yè)主業(yè)主 經(jīng)營戶經(jīng)營戶經(jīng)營戶經(jīng)營戶 經(jīng)營戶經(jīng)營戶經(jīng)營戶經(jīng)營戶 經(jīng)營戶經(jīng)營戶 經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán) 1 買斷費(fèi)買斷費(fèi) 用用1 經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán) 2 買斷費(fèi)買斷費(fèi) 用用2 租金租金1 租金租金3 租賃租賃2 租金租金4 租金租金2租金租金5 租賃租賃1 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓費(fèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi) 用用 云紡的多樣化租賃關(guān)系云紡的多樣化租賃關(guān)系 經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)1：業(yè)主向商戶轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營權(quán)，多為十年：業(yè)主向商戶轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營權(quán)，多為十年 經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)2：商戶向下家商戶轉(zhuǎn)讓，少于

27、十年：商戶向下家商戶轉(zhuǎn)讓，少于十年 買斷費(fèi)用買斷費(fèi)用1：商戶向業(yè)主交納，約：商戶向業(yè)主交納，約20-30萬元萬元 買斷費(fèi)用買斷費(fèi)用2：下家向上家交納，約：下家向上家交納，約20-30萬元萬元 租賃租賃1：業(yè)主向商戶的直接租賃：業(yè)主向商戶的直接租賃 租賃租賃2：下家商戶向上家商戶的租賃：下家商戶向上家商戶的租賃 租金租金1：商戶向業(yè)主交納，約：商戶向業(yè)主交納，約100-150元元/平方米月平方米月 租金租金2：下家向業(yè)主交納，約：下家向業(yè)主交納，約100-150元元/平方米月平方米月 租金租金3：下家向上家交納，：下家向上家交納，12-20萬元萬元/年年 租金租金4：商戶向業(yè)主交納，約：商戶向業(yè)

28、主交納，約60-80元元/平方米月平方米月 租金租金5：下家向業(yè)主交納，約：下家向業(yè)主交納，約60-80元元/平方米月平方米月 轉(zhuǎn)讓：上家向下家轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓：上家向下家轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓費(fèi)用：下家向上家交納，約轉(zhuǎn)讓費(fèi)用：下家向上家交納，約20多萬元多萬元 多存在于服裝類多存在于服裝類多存在于建材類多存在于建材類 rayfull property service 123 高轉(zhuǎn)讓費(fèi)（買斷費(fèi)）高轉(zhuǎn)讓費(fèi)（買斷費(fèi)）+低租金低租金 如服裝、建材類如服裝、建材類 低（無）轉(zhuǎn)讓費(fèi)（買斷費(fèi)）低（無）轉(zhuǎn)讓費(fèi)（買斷費(fèi)）+高租金高租金 如服裝類如服裝類 高轉(zhuǎn)讓費(fèi)高轉(zhuǎn)讓費(fèi)+高租金高租金 如工藝品類如工藝品類 目前主要的三種租賃方式

29、目前主要的三種租賃方式 rayfull property service 云紡的收益方式云紡的收益方式 rayfull property service 通訊 月租費(fèi)+通話費(fèi) 15元的月租低了吧，但通話費(fèi)是月租的幾倍，我們都 很清楚。 引進(jìn)其它行業(yè)成功營銷手法，嫁接于房地產(chǎn)市場。 非常規(guī)市場需要非常規(guī)手法非常規(guī)市場需要非常規(guī)手法 以非傳統(tǒng)對傳統(tǒng)以非傳統(tǒng)對傳統(tǒng) 以非地產(chǎn)對地產(chǎn)以非地產(chǎn)對地產(chǎn) 以商業(yè)對住宅以商業(yè)對住宅 模式思考模式思考 案例解析案例解析 rayfull property service 70%70%房款的使用權(quán)銷售房款的使用權(quán)銷售+ +中長期中長期30%30%房款陸續(xù)回收房款陸續(xù)回

30、收 出路出路 項(xiàng)目項(xiàng)目核心營銷策略核心營銷策略 當(dāng)認(rèn)可當(dāng)認(rèn)可1000010000的中長期價(jià)值，的中長期價(jià)值， 而不能當(dāng)前認(rèn)可導(dǎo)致觀而不能當(dāng)前認(rèn)可導(dǎo)致觀 讓價(jià)值共同體提升物業(yè)預(yù)期讓價(jià)值共同體提升物業(yè)預(yù)期 價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升 創(chuàng)新模式營造市場轟動(dòng)，應(yīng)創(chuàng)新模式營造市場轟動(dòng)，應(yīng) 對市場不景氣，達(dá)成轟動(dòng)，對市場不景氣，達(dá)成轟動(dòng)， 引發(fā)關(guān)注引發(fā)關(guān)注 保障體系、預(yù)期價(jià)值認(rèn)同體系、銀行按揭體系、法律體系保障體系、預(yù)期價(jià)值認(rèn)同體系、銀行按揭體系、法律體系 rayfull property service 70%70%房款的使用權(quán)銷售房款的使用權(quán)銷售 出路出路 寫字樓及商業(yè)核心營銷策略寫字樓及商

31、業(yè)核心營銷策略 寫字樓（非公館）、商業(yè)寫字樓（非公館）、商業(yè) 認(rèn)可認(rèn)可1000010000元元/ /平米的價(jià)格，平米的價(jià)格， 但是不認(rèn)可但是不認(rèn)可1500015000元元/ /平米平米 的價(jià)格；的價(jià)格； 中長期中長期30%30%房款陸續(xù)回收房款陸續(xù)回收+ + 5-105-10年的使用權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn)年的使用權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn) 總體銷售的總體銷售的70%70% 此策略不是太明白此策略不是太明白 rayfull property service 70%70%房款的產(chǎn)權(quán)銷售房款的產(chǎn)權(quán)銷售 公館、住宅公館、住宅 出路出路 寫字樓及商業(yè)核心營銷策略寫字樓及商業(yè)核心營銷策略 入伙前入伙前30%30%房款陸續(xù)回收房款

32、陸續(xù)回收+ + 認(rèn)可認(rèn)可80008000元元/ /平米的價(jià)格，平米的價(jià)格， 但是不認(rèn)可但是不認(rèn)可1200012000元元/ /平米平米 的價(jià)格；的價(jià)格； 在在70%70%的總房款中實(shí)現(xiàn)的總房款中實(shí)現(xiàn)30%30% 的首付，降低投資者的壓的首付，降低投資者的壓 力，同時(shí)滿足銀行快速放力，同時(shí)滿足銀行快速放 貸要求；貸要求； 與發(fā)展商簽訂借款協(xié)議，與發(fā)展商簽訂借款協(xié)議， 入伙前交付入伙前交付30%30%的房款；的房款； （此借款為無息）（此借款為無息） 實(shí)際首付實(shí)際首付21%21%，實(shí)現(xiàn)首付降，實(shí)現(xiàn)首付降 低低9%9%；低于銀行評估，銀；低于銀行評估，銀 行放貸加快。行放貸加快。 客戶實(shí)際首付客戶實(shí)

33、際首付51%51%。 rayfull property service 金馬源平臺資源金馬源平臺資源 匯都效應(yīng)與客戶資源，國貿(mào)客戶資源，金格百貨資源匯都效應(yīng)與客戶資源，國貿(mào)客戶資源，金格百貨資源 資源整合資源整合 企業(yè)資源企業(yè)資源 真正實(shí)現(xiàn)金馬源品牌的領(lǐng)跑、超越真正實(shí)現(xiàn)金馬源品牌的領(lǐng)跑、超越 平臺資源利用平臺資源利用 延伸客戶價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)買房與消費(fèi)的互動(dòng)延伸客戶價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)買房與消費(fèi)的互動(dòng) 金格消費(fèi)享受買房優(yōu)惠金格消費(fèi)享受買房優(yōu)惠 買房擁有金格優(yōu)惠消費(fèi)卡買房擁有金格優(yōu)惠消費(fèi)卡 rayfull property service 金格品牌價(jià)值鏈延伸與金馬源 消費(fèi)貸款+購房按揭 = 0首付概念 資源

34、整合資源整合 營銷創(chuàng)新思考營銷創(chuàng)新思考 客戶不動(dòng)產(chǎn)獲得金格消費(fèi)評估；客戶不動(dòng)產(chǎn)獲得金格消費(fèi)評估； 客戶獲得金格消費(fèi)貸款；客戶獲得金格消費(fèi)貸款； 金格支付消費(fèi)貸款，客戶金格支付消費(fèi)貸款，客戶 獲得購房按揭款；獲得購房按揭款； 客戶購房成功獲得金格消費(fèi)款；客戶購房成功獲得金格消費(fèi)款； 金格支付對象金馬源；金格支付對象金馬源； 客戶有購房需求客戶有購房需求 ，有消費(fèi)需求，有消費(fèi)需求， 資金有壓力，資金有壓力， 此思路在法律、實(shí)操及與客戶的高端消費(fèi)額此思路在法律、實(shí)操及與客戶的高端消費(fèi)額 較難協(xié)調(diào)，整體操作較為困難；較難協(xié)調(diào)，整體操作較為困難； rayfull property service 資源整

35、合資源整合 營銷創(chuàng)新思考營銷創(chuàng)新思考 金格品牌價(jià)值鏈延伸與金馬源 精裝修銷售 站在金格巨人的肩膀上，采用高端銷售模式實(shí)現(xiàn)精裝 修定制銷售模式 首次置業(yè)的城市家庭，他們對居 住環(huán)境的要求是個(gè)性化和發(fā)散性 的，他們向往貼心的服務(wù)、時(shí)尚 的設(shè)計(jì)元素，希望有品牌保證， 對建筑風(fēng)格也要求吻合自己的品 味；首次改善居住環(huán)境的城市家 庭，他們在事業(yè)上有所積累，希 望能夠改善居住環(huán)境，有更大的 空間承載家庭的幸福，他們關(guān)注 細(xì)節(jié)的人性化和高品質(zhì)的精裝修 ，對社區(qū)的成熟配套和物業(yè)服務(wù) 活動(dòng)也更加注重，品牌歸屬感增 強(qiáng)；到了再次改善居住環(huán)境的階 段，經(jīng)過人生的洗禮，置業(yè)的標(biāo) 準(zhǔn)已經(jīng)上升到社區(qū)質(zhì)素和人文內(nèi) 涵是否與

36、理想與身份相契合，期 待更完善成熟的功能設(shè)計(jì)，與其 說這是對建筑的追求，不如說是 對生活內(nèi)涵的理解。 精裝修定制銷售模式： 與本土知名室內(nèi)裝修大師合作； 與品牌家裝公司合作； 與品牌家電企業(yè)合作； 與品牌裝飾材料公司合作； 共同實(shí)現(xiàn)高端客戶資源共享。 rayfull property service 報(bào)告目錄報(bào)告目錄 rayfull property service價(jià)格定位價(jià)格定位 分類市場定價(jià)預(yù)期增值營銷方式面積（）銷售回款（萬） soho公館12000元/13200元/帶家俱、家電精裝修銷售。840011088 住宅11000元/12100元/帶家俱、家電精裝修銷售。2646032016.

37、6 寫字樓13000元/15000元/毛坯房銷售。1920019800 地下層商業(yè) -1f農(nóng)貿(mào)市場15000元/20000元/招商前置，帶租約，定向商業(yè)銷售。30006000 -1f主題商業(yè)區(qū) 20000元/25000元/招商前置，帶租約，街鋪銷售。1000025000 -2f超市10000元/融資套現(xiàn)。1500015000 -3f車庫15000元/車位經(jīng)營權(quán)銷售。1200018000 寫字樓商業(yè) 1f50000元/融資抵押。600300 2f20000元/25000元/整層銷售。10002500 3f 16000元/18000元/大面積銷售。360064804f 5f 裙樓商業(yè) 1f4000

38、0元/50000元/招商前置，點(diǎn)對點(diǎn)，小面積銷售。294014700 2f20000元/25000元/招商前置，點(diǎn)對點(diǎn)，大面積銷售。29407350 3f16000元/20000元/招商前置，點(diǎn)對點(diǎn)，大面積銷售。29405880 合計(jì)109080164114.6 rayfull property service 報(bào)告目錄報(bào)告目錄 rayfull property service 營銷思路：營銷思路： 推廣主題定位推廣主題定位 打造大匯都城市商業(yè)共生體概念，體現(xiàn)城市改造樣板形象，打造大匯都城市商業(yè)共生體概念，體現(xiàn)城市改造樣板形象， 明確城市共生體體商業(yè)價(jià)值明確城市共生體體商業(yè)價(jià)值 昆明大匯都國際

39、城昆明大匯都國際城昆明昆明cbdcbd首席國際化商務(wù)、商貿(mào)中心首席國際化商務(wù)、商貿(mào)中心 盤龍江畔盤龍江畔城市中軸城市中軸第一國際化街區(qū)第一國際化街區(qū) 推廣主題推廣主題 大匯都定制消費(fèi)城大匯都定制消費(fèi)城 彩云之南彩云之南繽紛萬象大匯都國際城繽紛萬象大匯都國際城 rayfull property service 本項(xiàng)目特色主題街區(qū)的商業(yè)形態(tài)，必將面臨零散的經(jīng)營本項(xiàng)目特色主題街區(qū)的商業(yè)形態(tài)，必將面臨零散的經(jīng)營 戶，經(jīng)營模式必須要符合以下戶，經(jīng)營模式必須要符合以下3 3點(diǎn)：點(diǎn)： 1 1）要保證商業(yè)主題規(guī)劃與經(jīng)營的統(tǒng)一性，符合業(yè)態(tài)規(guī)劃要）要保證商業(yè)主題規(guī)劃與經(jīng)營的統(tǒng)一性，符合業(yè)態(tài)規(guī)劃要 求，保持后期持續(xù)

40、旺熱；求，保持后期持續(xù)旺熱； 2 2）滿足開發(fā)商的資金戰(zhàn)略需求，確?；乜钛杆伲⒆畲蠡M足開發(fā)商的資金戰(zhàn)略需求，確?；乜钛杆伲⒆畲蠡?實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤；實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤； 3 3）在前期招商銷售中，堅(jiān)持實(shí)施：招商點(diǎn)對點(diǎn)，銷售貫徹）在前期招商銷售中，堅(jiān)持實(shí)施：招商點(diǎn)對點(diǎn)，銷售貫徹 點(diǎn)對點(diǎn)，確保經(jīng)營的有序，創(chuàng)造全新的營銷理念和經(jīng)營模點(diǎn)對點(diǎn)，確保經(jīng)營的有序，創(chuàng)造全新的營銷理念和經(jīng)營模 式。式。 營銷思路：營銷思路： 經(jīng)營模式定位：經(jīng)營模式定位： rayfull property service 經(jīng)營模式建議：經(jīng)營模式建議： 1 1）成立商業(yè)管理部，對經(jīng)營戶統(tǒng)一管理。）成立商業(yè)管理部，對經(jīng)營戶統(tǒng)一管理。

41、2 2）商戶自主經(jīng)營，并服從統(tǒng)一管理：）商戶自主經(jīng)營，并服從統(tǒng)一管理： a a、業(yè)主或經(jīng)營者的經(jīng)營類別、項(xiàng)目必須服從統(tǒng)一規(guī)劃，、業(yè)主或經(jīng)營者的經(jīng)營類別、項(xiàng)目必須服從統(tǒng)一規(guī)劃， 開業(yè)經(jīng)營服從統(tǒng)一管理，對于業(yè)主提前簽訂服從管理開業(yè)經(jīng)營服從統(tǒng)一管理，對于業(yè)主提前簽訂服從管理 保證書；保證書； b b、業(yè)主自主獲取租金收益，經(jīng)營者自主獲取經(jīng)營收益，、業(yè)主自主獲取租金收益，經(jīng)營者自主獲取經(jīng)營收益， 統(tǒng)一交納管理費(fèi)。統(tǒng)一交納管理費(fèi)。 營銷思路：營銷思路： rayfull property service 租售模式建議：租售模式建議： 1 1）為了保證開發(fā)商的資金回籠需求，本項(xiàng)目商鋪統(tǒng)一對外）為了保證開發(fā)商

42、的資金回籠需求，本項(xiàng)目商鋪統(tǒng)一對外 出售；出售； 2 2）而目前由于國家政策限制，銷售產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一返租的模式不）而目前由于國家政策限制，銷售產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一返租的模式不 好落實(shí)，因此原則上消費(fèi)者購買物業(yè)后自主招商或自主好落實(shí)，因此原則上消費(fèi)者購買物業(yè)后自主招商或自主 經(jīng)營，但在實(shí)際操作中，我們必須提前招商，實(shí)現(xiàn)一對經(jīng)營，但在實(shí)際操作中，我們必須提前招商，實(shí)現(xiàn)一對 一的招商和一對一的銷售，這樣帶租約銷售會(huì)給投資者一的招商和一對一的銷售，這樣帶租約銷售會(huì)給投資者 更多的收益保障，也會(huì)解決商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃問題。更多的收益保障，也會(huì)解決商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃問題。 營銷思路：營銷思路： rayfull property s

43、ervice 核心賣點(diǎn)： 1）地段：占據(jù)昆明高端財(cái)富樣板領(lǐng)地； 2）純街鋪：300米的有效延伸，我們只賣街鋪！除了街鋪您 別無選擇； 3）成熟商圈：位于白塔路、東風(fēng)東路、拓東路的核心商圈 位置； 4）借勢：以金格百貨為鄰，高端消費(fèi)客戶群為伴，搶占財(cái) 富制高點(diǎn)；城市改造樣板工程：政府搭臺，經(jīng)濟(jì)唱戲； 5）瑞豐和全方位的整合能力，打造完美商業(yè)社區(qū)； 6）優(yōu)秀的招商團(tuán)對，確保商業(yè)物業(yè)常常久久； 7）精明的商業(yè)管理團(tuán)對，確保您的物業(yè)蒸蒸日上； 8）和信企業(yè)品牌實(shí)力，傾情打造高品質(zhì)物業(yè)； 9）大匯都國際城昆明cbd首席國際化商務(wù)、商貿(mào)中心。 營銷思路：營銷思路： rayfull property ser

44、vice 營銷策略：營銷策略： 入市策略產(chǎn)品策略營銷策略懸疑主力店策略入市策略產(chǎn)品策略營銷策略懸疑主力店策略 全城消費(fèi)人群征集策略現(xiàn)場活動(dòng)營銷策略購買昆明全城消費(fèi)人群征集策略現(xiàn)場活動(dòng)營銷策略購買昆明 rayfull property service 入市： 入市時(shí)機(jī)： 利用一期現(xiàn)有的金格高端商業(yè)和品牌資源，招主 力商家進(jìn)入，制造火熱場面；為入市提供鍥機(jī)。 入市策略： 先期首推a棟住宅及商鋪、寫字樓及寫字樓鋪面和 地下農(nóng)貿(mào)市場，在此過程中體現(xiàn)一托二的營銷策 略，為后期銷售作準(zhǔn)備； 第二次主推地下主題商業(yè)街； 最后主推b、c棟； 在推盤中依據(jù)推盤重點(diǎn)有針對性的招商。 營銷策略：營銷策略： rayf

45、ull property service 產(chǎn)品策略： 調(diào)整層高有效滿足知名商家對物業(yè)的基本要求，一層確保 層高在4.24.5米；二層確保在3.64.2米；三層確保在 3.64.2米；地下負(fù)一層確保在4.55米；地下負(fù)二層確 保在4.55米；地下負(fù)三層確保在55.5米； 住宅層高確保不低于3米，寫字樓確保不低于3.3米 合理分隔鋪位，以點(diǎn)對點(diǎn)實(shí)施銷售，滿足定制商業(yè)的需求 ，科學(xué)合理分隔，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的快速營銷； 住宅裙樓實(shí)現(xiàn)一托二或一拖三銷售，依據(jù)定制商業(yè)需求劃 分一二三層商業(yè)。 營銷策略：營銷策略： rayfull property service 營銷方式： 1、三年返租，降低投資壓力； 2、五

46、年回購機(jī)制，確保投資安全； 3、低首付，降低投資門廊，明暗兩條線齊走；可根據(jù)項(xiàng)目 工程的進(jìn)度，首付款分幾部分交付；返租沖抵模式； 4、合理規(guī)避契稅；與業(yè)主協(xié)商，降低首付時(shí)合理避稅。 營銷策略：營銷策略： rayfull property service 懸疑主力店策略： 時(shí)間：2008年12月中旬 先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個(gè)造勢的問題，在全市場 上建立已租的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引 起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。 通過與媒體的有機(jī)配合，并借用主力店的品牌影響力，擴(kuò)大商鋪的知名度與 美譽(yù)度，增強(qiáng)投資者的投資信心和引起消費(fèi)者的關(guān)注，為消費(fèi)者

47、的征集做好 準(zhǔn)備。 此階段的廣告以強(qiáng)化和突出項(xiàng)目的地段和投資的利益點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)率和 安全性。 抓住市場的有利時(shí)機(jī)策劃系列的公關(guān)活動(dòng)，如圣誕、元旦吸引人氣，搞活氣 氛，促進(jìn)銷售。 建立濃厚的商業(yè)氣氛，營造良好的商業(yè)秩序。 操作思路： 與品牌主力商家簽訂戰(zhàn)略聯(lián)盟合作關(guān)系，獲得其品牌宣傳的法律依據(jù)； 與品牌主力商家聯(lián)合舉辦系列活動(dòng)： 營銷策略：營銷策略： rayfull property service 全城消費(fèi)人群征集策略： 時(shí)間：11月中旬至項(xiàng)目銷售完成 對于消費(fèi)人群的征集，在一定程度上是擴(kuò)大項(xiàng)目的宣傳途徑，讓項(xiàng)目 直接面對最終的消費(fèi)群，并有效的聚集終端消費(fèi)群，為項(xiàng)目的后期經(jīng) 營奠定堅(jiān)實(shí)的人

48、群基礎(chǔ)；再者可有效利用金格百貨對高對消費(fèi)者的聚 集力，迅速在高端消費(fèi)群眾形成口碑宣傳； 在全城通過大量的廣告宣傳和為金馬源客戶優(yōu)先辦理大匯都金格消費(fèi) 優(yōu)惠卡，集客的同時(shí)為項(xiàng)目造勢，讓全城的消費(fèi)人群知道在大匯都將 成為昆明品類齊全的、時(shí)尚的、帶來全新消費(fèi)概念的消費(fèi)場所，從而 讓全昆明人意識到提前擁有大匯都金格消費(fèi)優(yōu)惠卡是時(shí)尚和身份的體 現(xiàn)；并通過媒體的炒作讓部分品牌意向性商家提前簽約入住，為項(xiàng)目 的后期招商鋪平道路，增強(qiáng)投資客的投資信心； 商業(yè)要興旺，離不開消費(fèi)人群的支持，消費(fèi)人群是商業(yè)發(fā)展和存在的 基礎(chǔ)； 消費(fèi)人群征集手段：配合項(xiàng)目宣傳廣告 為客戶免費(fèi)辦理消費(fèi)優(yōu) 惠卡 積累客戶增加項(xiàng)目人氣 利

49、用所積累的客戶資源優(yōu)勢吸引招商客戶。 營銷策略：營銷策略： rayfull property service 現(xiàn)場活動(dòng)營銷策略 通過系列活動(dòng)營銷，結(jié)合宣傳推廣推出全新的生活理念； 活動(dòng)營銷包括公關(guān)活動(dòng)宣傳、商業(yè)炒作、活動(dòng)促銷等； 通過活動(dòng)營銷進(jìn)行造聲勢、聚人氣，保障項(xiàng)目在推廣銷售 期間的到訪量，形成旺盛的人氣，促進(jìn)意向客戶的成交； 階段性的促銷活動(dòng)形成對目標(biāo)客戶有效而直接的打擊，強(qiáng) 力促進(jìn)銷售，保障銷售進(jìn)度； 通過部分活動(dòng)提升項(xiàng)目的市場美譽(yù)度，提升金馬源的品牌 美譽(yù)度，對項(xiàng)目持續(xù)旺銷提供保障；活動(dòng)的投入有利于項(xiàng) 目在短期內(nèi)形成品牌影響力。 時(shí)間：2008年12月1日到2009年6月30日 活動(dòng)

50、主題 ：舉辦投資課堂 活動(dòng)目的：刺激準(zhǔn)買家投資的信心和決心 營銷策略：營銷策略： rayfull property service “購買昆明” 時(shí)間：2008年12月到2009年12月底 核心戰(zhàn)略 購買昆明：購買昆明大匯都國際城項(xiàng)目商鋪/住宅，就是在購買 昆明的偉大未來 昆明制造：把昆明這個(gè)城市作為一個(gè)品牌進(jìn)行推廣，昆明市政 府就會(huì)是我們最大推銷員 商業(yè)昆明：2009年，“到大匯都去！”開始成為一種消費(fèi)時(shí)尚 核心戰(zhàn)術(shù)： 策劃、規(guī)劃與定位先行策略：在昆明大匯都國際城建筑規(guī)劃設(shè) 計(jì)、銷售、招商之前完成國內(nèi)外知名商業(yè)經(jīng)營管理公司與商業(yè) 廣告推廣公司進(jìn)駐項(xiàng)目地，國際知名品牌主題店加盟連鎖經(jīng)營 簽約與

51、項(xiàng)目營銷互動(dòng)：在商業(yè)推廣中，讓創(chuàng)富者的血液沸騰起 來！ 營銷策略：營銷策略： rayfull property service 活動(dòng)配合：活動(dòng)配合： 營銷策略：營銷策略： 品牌與投資價(jià)值之大匯都國際城商業(yè)價(jià)值品鑒會(huì) 時(shí)間：08年12月底； 地點(diǎn)：售樓部； 參與人員：品牌商業(yè)經(jīng)營戶、準(zhǔn)目標(biāo)客戶群、媒體新聞?dòng)浾叩取?報(bào)告形式：幻燈片 品牌主力商家、與客群、與商圈的關(guān)系 時(shí)間：09年5月中旬； 地點(diǎn)：售樓部； 參與人員：品牌商業(yè)經(jīng)營戶、準(zhǔn)目標(biāo)客戶群、媒體新聞?dòng)浾叩取?報(bào)告形式：幻燈片 rayfull property service推廣策略：推廣策略： 與金格百貨實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)銷售： 商業(yè)銷售、招商分期

52、項(xiàng)目整體建議將全面銷售、招商實(shí)施確定于以下幾個(gè)階級: 第一階段：2008年11月底至2008年12月中旬 市場預(yù)熱準(zhǔn)入階段： 針對此項(xiàng)目，入市前舉辦以下活動(dòng)： 1）入市前開“新聞發(fā)布會(huì)”,通過報(bào)紙、電視、廣播等媒介廣為宣 傳，營造新聞炒作，達(dá)到市場預(yù)熱效果。 2）入市前向社會(huì)各界開研討會(huì)，通過不同途徑，邀請知名發(fā)展商、 策劃公司優(yōu)秀人才、知名市場調(diào)研中心以及各類媒體記者，選擇適 當(dāng)?shù)臅r(shí)候，舉辦“云南-昆明大匯都國際城商業(yè)城市共生體論壇”， 主要議題是現(xiàn)今消費(fèi)者需求何種產(chǎn)品形式。會(huì)后將研討會(huì)的精神總 結(jié)出來，在主要傳媒報(bào)章上發(fā)表，此時(shí)項(xiàng)目預(yù)熱達(dá)至高潮。 工程進(jìn)度要求：寫字樓地基開挖 此階段完成寫

53、字樓20%的銷售，住宅完成20%的內(nèi)部認(rèn)購。 rayfull property service 第二階段項(xiàng)目入市階段：2009年2月第至2009年5月 公開強(qiáng)銷期：以氣勢磅礴的系列銷售、招商廣告，主推項(xiàng)目熱銷，招商 如火如荼，塑造項(xiàng)目強(qiáng)勢品牌形象，加強(qiáng)市場運(yùn)作。 此階段是項(xiàng)目商業(yè)部分全面銷售、招商的攻堅(jiān)階段，將本項(xiàng)目的商業(yè)策 劃、規(guī)劃中各商業(yè)主題空間進(jìn)行銷售、招商廣告宣傳，重點(diǎn)跟進(jìn)，并從 市場的回饋中檢驗(yàn)商業(yè)策劃、規(guī)劃和調(diào)整銷售、招商推廣策略的可行性 ，從而為下一階段項(xiàng)目的全面開業(yè)工作奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 此階段完成寫字樓50%的銷售，商業(yè)完成30%的銷售，公館完成30%的銷 售，住宅完成50%的銷

54、售，并完成寫字樓商業(yè)的意向招商。 rayfull property service 第三階段：2009年6月初至2009年8月中旬 續(xù)銷期：持續(xù)的品牌廣告塑造，產(chǎn)品的直接訴求，獲取大量的社會(huì)好評 ，大量商家成功意向簽約。 此階段為項(xiàng)目第二輪全面重點(diǎn)招商階段，大量意向客戶簽訂合同。此 期間已通過了對項(xiàng)目進(jìn)行全方位的招商宣傳，把項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)不斷地放大 炒作，以能刺激商家、及投資者的需求、增強(qiáng)商家及投資者的信心而決 定承租與購買； 同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目在市場上的知名度和品牌形象；對商業(yè)物業(yè)的銷售持續(xù)增 強(qiáng)。 此階段完成寫字樓75%的銷售，商業(yè)50%的銷售，公館60%的銷售，住宅 70%的銷售。 rayfull

55、 property service 第四階段：第四階段：20092009年年8 8月底至月底至20082008年年1212月初月初 尾銷期：項(xiàng)目的不斷宣傳攻勢，讓本項(xiàng)目深入人心，獲取巨大成功，順利進(jìn)入收尾尾銷期：項(xiàng)目的不斷宣傳攻勢，讓本項(xiàng)目深入人心，獲取巨大成功，順利進(jìn)入收尾 階段。階段。 此期間將對前面幾輪招商與推廣的情況進(jìn)行分析、調(diào)整，并且在承接第一輪招商與此期間將對前面幾輪招商與推廣的情況進(jìn)行分析、調(diào)整，并且在承接第一輪招商與 推廣影響的基礎(chǔ)上，再次加大項(xiàng)目的廣告宣傳力度和采用有效且有針對性的招商措推廣影響的基礎(chǔ)上，再次加大項(xiàng)目的廣告宣傳力度和采用有效且有針對性的招商措 施和途徑，以高度

56、引起市場的關(guān)注和促進(jìn)商家認(rèn)租。施和途徑，以高度引起市場的關(guān)注和促進(jìn)商家認(rèn)租。 是項(xiàng)目最后的招商階段，目的在于進(jìn)一步加強(qiáng)已成交商家的信心和促進(jìn)剩余商業(yè)規(guī)是項(xiàng)目最后的招商階段，目的在于進(jìn)一步加強(qiáng)已成交商家的信心和促進(jìn)剩余商業(yè)規(guī) 劃面積的招商，同時(shí)也鞏固項(xiàng)目的品牌形象與知名度，以迎接項(xiàng)目商業(yè)部分主題商劃面積的招商，同時(shí)也鞏固項(xiàng)目的品牌形象與知名度，以迎接項(xiàng)目商業(yè)部分主題商 業(yè)零售企業(yè)的正式開業(yè)。業(yè)零售企業(yè)的正式開業(yè)。 此階段完成此階段完成80%80%以上的銷售。以上的銷售。 rayfull property service 報(bào)告目錄報(bào)告目錄 rayfull property service 回款進(jìn)度

57、回款進(jìn)度 分類市場定價(jià)預(yù)期增值面積（） 預(yù)期收入 回款安排（萬元） 11-12月1-5月6-8月9-12月 公館12000元/13200元/8400110880 3326 3326 2218 住宅12000元/12100元/2646032016.66403 9605 6403 3202 寫字樓13000元/15000元/19200198005940 5940 4950 990 地下 層商 業(yè) -1f農(nóng)貿(mào)市場15000元/20000元/300060000 1800 1200 1800 -1f主題商業(yè)區(qū) 20000元/25000元/10000250000 7500 5000 7500 -2f超市1

58、0000元4500 3000 4500 -3f車庫15000元/12000180000 5400 3600 5400 寫字 樓商 業(yè) 1f15000元/6003000 90 60 90 2f20000元/25000元/100025000 750 500 750 3f 16000元/18000元/36006480 0 1944 1296 1944 4f0 0 0 0 5f0 0 0 0 裙樓 商業(yè) 1f40000元/50000元/2940147000 4410 2940 4410 2f20000元/25000元/294073500 2205 1470 2205 3f16

59、000元/20000元/294058800 1764 1176 1764 合計(jì)109080164114.612343 49234 34921 36773 rayfull property service the end thanks rayfull property service 2008 眾眾望望之城 “和諧新望城，濱江新城區(qū)”整體推廣暨招商推介案 主辦主辦 望城縣縣委縣政府望城縣縣委縣政府 望城縣房產(chǎn)局望城縣房產(chǎn)局 承辦承辦 長沙電視臺政法頻道長沙電視臺政法頻道 瀟湘晨報(bào)社瀟湘晨報(bào)社 支持支持 晨報(bào)周刊晨報(bào)周刊 紅網(wǎng)紅網(wǎng) 金鷹金鷹955955 用潛力兌現(xiàn)一個(gè)熱土的價(jià)值 眾望所歸 用理性驅(qū)動(dòng)一個(gè)市場的信心 不負(fù)期望 用遠(yuǎn)見引領(lǐng)一個(gè)區(qū)域的未來 騰飛在望 rayfull property service 背景思路背景思路 機(jī)遇：機(jī)遇：兩型愿景踐行，大城理想發(fā)軔，與長沙市有親密地緣關(guān)系的 望城，自然成為“大城理想”承載土地、人口、產(chǎn)業(yè)和資本的戰(zhàn)略 縱深。作為造城作為造城夢想融匯之地夢想融匯之地，望城蓄能多年，望城蓄能多年，樓市樓市正處在從量變正處在從量變 到質(zhì)變的前夜到質(zhì)變的前夜。政經(jīng)利好為本次推廣提供了絕佳機(jī)遇。政經(jīng)利好為本次推廣提供了絕佳機(jī)遇。 挑戰(zhàn)：挑戰(zhàn)：當(dāng)前，政府牽頭，媒體助力的區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目整體推廣模式 成為主流，基本上長沙市所有的行政區(qū)都在進(jìn)行或籌備區(qū)域房地