松江谷陽南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究

1、松江谷陽南路項(xiàng)目松江谷陽南路項(xiàng)目 市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 呈：上海大江（集團(tuán)）股份有限公司呈：上海大江（集團(tuán)）股份有限公司 自：上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)自：上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu) 2008/3/62008/3/6 目目 錄錄 1 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 .5 1.1 項(xiàng)目地理位置.5 1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀及用地性質(zhì).6 1.3 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)及操作要求.8 2 2 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位前的思考項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位前的思考 .9 2.1 松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析.9 2.1.1 供應(yīng)分析.9 2.1.2 需求分析.9 2.1.3 供求分析.10 2.1.4 價(jià)格分

2、析.10 2.1.5 后市分析.11 2.2 項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析.14 2.2.1 項(xiàng)目區(qū)域住宅板塊分析.14 2.2.2 松江老城住宅市場(chǎng)分析.17 2.2.3 松江新城住宅市場(chǎng)分析.20 2.3 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析.24 2.3.1 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)范圍界定.24 2.3.2 項(xiàng)目區(qū)域幾大商圈調(diào)查.25 2.4 項(xiàng)目定位前的思考.33 2.4.1 對(duì)業(yè)主商業(yè)需求的理解.34 2.4.2 對(duì)商業(yè)地塊整體布局的思考.35 2.4.3 對(duì)商業(yè)地塊主題的思考.35 3 3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 .39 3.1 項(xiàng)目商業(yè)定位（推薦方案一）.39 3.1.1 商業(yè)整體概念定位.39 3.1.2 商

3、業(yè)規(guī)劃布局建議.39 3.1.3 商業(yè)建筑外觀建議.41 3.1.4 商業(yè)具體業(yè)態(tài)建議.42 3.1.5 商業(yè)地塊整體運(yùn)作思路.43 3.1.6 商業(yè)價(jià)格定位.44 3.2 項(xiàng)目商業(yè)定位（推薦方案二）.44 3.2.1 商業(yè)整體定位及布局.44 3.2.2 商業(yè)地塊整體運(yùn)作思路.46 3.2.3 商業(yè)價(jià)格定位.46 3.3 項(xiàng)目住宅定位.46 4 4 兩商業(yè)推薦方案的比較兩商業(yè)推薦方案的比較 .48 4.1 兩商業(yè)開發(fā)方案比較.48 4.1.1 兩商業(yè)方案規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容比較.48 4.1.2 兩商業(yè)方案開發(fā)銷售進(jìn)度比較.49 4.2 兩商業(yè)推薦方案投資回報(bào)比較.50 4.2.1 兩商業(yè)方案投資成

4、本比較.50 4.2.2 兩商業(yè)方案銷售收入比較.51 4.3 兩商業(yè)推薦方案的綜合比較.51 5 5 項(xiàng)目主推方案整體投資收入估算及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目主推方案整體投資收入估算及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) .53 5.1 項(xiàng)目主推方案整體初步開發(fā)方案.53 5.1.1 項(xiàng)目主推方案整體規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容.53 5.1.2 項(xiàng)目主推方案整體分期情況.53 5.1.3 項(xiàng)目主推方案整體開發(fā)進(jìn)度安排.54 5.2 項(xiàng)目主推方案整體銷售收入估算.55 5.2.1 項(xiàng)目主推方案整體靜態(tài)銷售收入估算.55 5.2.2 項(xiàng)目主推方案整體動(dòng)態(tài)銷售收入估算.55 5.3 項(xiàng)目主推方案整體投資成本估算.56 5.3.1 項(xiàng)目主推方案整

5、體靜態(tài)投資成本估算.56 5.3.2 項(xiàng)目主推方案整體動(dòng)態(tài)投資成本估算.57 5.4 項(xiàng)目主推方案整體經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià).57 5.4.1 項(xiàng)目主推方案整體現(xiàn)金流量表.57 5.4.2 項(xiàng)目主推方案整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo).58 6 6 項(xiàng)目主推方案整體不確定性分析項(xiàng)目主推方案整體不確定性分析 .59 6.1 項(xiàng)目主推方案整體投資成本敏感性分析.59 6.2 項(xiàng)目主推方案整體銷售收入敏感性分析.59 6.3 項(xiàng)目主推方案整體小結(jié).59 1 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 1.11.1 項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目位于上海松江老城區(qū)谷陽南路東側(cè)，近中山路。 項(xiàng)目整體分為三個(gè)地塊，分別為 a 地塊：松江區(qū)谷陽南路 26

6、 號(hào)（商業(yè)用 地 3896 平方米） ；b 地塊：松江區(qū)谷陽南路 28 號(hào)（商業(yè)用地 515 平方米） ；c 地塊：松江區(qū)松江內(nèi)167 地塊（住宅用地 7752 平方米） 。三塊地位置及地形 圖如下圖所示： 1.21.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀及用地性質(zhì)項(xiàng)目現(xiàn)狀及用地性質(zhì) 土地性質(zhì)土地性質(zhì) a 地塊：商業(yè)用地性質(zhì)，占地面積 3896 平方米，規(guī)劃容積率指標(biāo) 2.25，可 建面積 8766 平方米； b 地塊：商業(yè)用地性質(zhì)，占地面積 515 平方米，規(guī)劃容積率 2，可建面積 1030 平方米； c 地塊：住宅用地性質(zhì)，占地面積 7752 平方米，規(guī)劃容積率 1.55，可建面 積 12016 平方米。 土地現(xiàn)狀

7、土地現(xiàn)狀 a 地塊：現(xiàn)該地塊上已建成商業(yè)辦公用房六幢，現(xiàn)空置，建筑面積共 6869 平方米（未用足容積率） ； b 地塊：現(xiàn)該地塊上已建成商業(yè)辦公用房一幢，現(xiàn)空置，建筑面積為 881 平方米（未用足容積率） ； c 地塊：現(xiàn)還有居民，該地塊拆遷工作尚未啟動(dòng)。 a 地塊地塊 b 地塊地塊 b 地塊現(xiàn)狀 （一棟四層辦公樓待拆） c 地塊地塊 1.31.3 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)及操作要求操作要求 a、b 兩商業(yè)地塊可建面積分別為 8766 平方米和 1030 平方米，可總建面 積 9796 平方米。a、b 兩地塊現(xiàn)有房產(chǎn)完全空置，可隨時(shí)拆除，先期啟動(dòng)。另 a、b 兩地塊緊鄰、性質(zhì)一致，

8、可綜合規(guī)劃為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。 c 地塊住宅地塊可建面積 12016 平方米，但其受中間一外部道路限制，地 塊將分為兩部分。而且 c 地塊還有幾幢房屋居民的折遷工作尚未啟動(dòng)，因此將 后期啟動(dòng)。c 地塊是否與 a、b 地塊有所結(jié)合，還要看后期 c 地塊與政府部門 相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)溝通結(jié)果。 本次項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)將對(duì) a、b、c 地塊綜合考慮，a、b 地 塊將綜合為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目先期啟動(dòng)，爭(zhēng)取短期盈利與長(zhǎng)期品牌的平衡，同時(shí)考 慮未來 c 地塊啟動(dòng)后的結(jié)合。 c 地塊現(xiàn)狀 （南部四層辦公樓待拆） c 地塊現(xiàn)狀 （東部二層棚戶待拆） c 地塊現(xiàn)狀 （北部三層居民樓待拆） 2 2 項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分

9、析及定位前的思考及定位前的思考 2.12.1 松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 2.1.2.1.1 1 供應(yīng)分析供應(yīng)分析 松江 07 年全年商品房供應(yīng)經(jīng)歷了 4 月與 10 月兩個(gè)高峰，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 以商品住宅為絕對(duì)主力，說明此兩月為松江住宅推案集中期。07 年底松江房市 供應(yīng)回落明顯，市場(chǎng)進(jìn)入低谷期。 2.1.22.1.2 需求分析需求分析 06年12月-07年12月松江區(qū)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖 0 100000 200000 300000 400000 500000 平方米 商辦及其他40776152724003042189063034177671678259211519563

10、16202568731590 配套商品房76380948180004638710698049026012400 商品住宅113626 392539285673021 262634 27415 104156 78773 134494 194803 410697 98562 118040 06-1207-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-12 06年12月-07年12月松江區(qū)商品房成交結(jié)構(gòu)圖 0 10 20 30 40 50 60 萬平方米 商辦及其他9.953.813.952.143.195.043.613.033.6955.333.46

11、3.45 配套商品房3.424.221.061.791.291.231.543.872.251.473.993.032.36 商品住宅21.8320.6913.4522.0630.9640.1743.534.734.349.834.6720.0113.17 06-1207-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-12 松江 07 年全年商品房銷售相對(duì)供應(yīng)趨勢(shì)基本一致，同樣經(jīng)歷了兩波上升行 情，至年底成交量同樣回落明顯。 2.1.32.1.3 供求分析供求分析 07 年松江房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量雖經(jīng)歷了先放大后下跌的過程，但整個(gè)市場(chǎng)供 求關(guān)系未發(fā)生明

12、顯變化，在年末市場(chǎng)成交量下跌的同時(shí)，市場(chǎng)供給也相應(yīng)較少， 新推案量都能有很快的去化。 松江房地產(chǎn)市場(chǎng)松江房地產(chǎn)市場(chǎng) 07 年整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，市場(chǎng)形勢(shì)良好。年整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，市場(chǎng)形勢(shì)良好。 2.1.42.1.4 價(jià)格分析價(jià)格分析 如下圖所示，07 年松江整體商品房?jī)r(jià)格在全年穩(wěn)步快速上漲（年上漲 20%- -30%左右）的情況下，年底出現(xiàn)了小幅調(diào)整。 伴隨年底供給量與成交量皆大幅回落，市場(chǎng)觀望氣氛明顯。開發(fā)商與業(yè)主 在年底都對(duì)新的一年政策如何導(dǎo)向、后市如何發(fā)展持一定觀望態(tài)度。 06年12月-07年12月松江區(qū)商品房供求關(guān)系對(duì)比圖 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00

13、 50.00 60.00 萬平方米 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00 供應(yīng)量 23.08 13.56 9.53 10.34 27.15 10.41 12.26 9.56 24.27 24.68 44.24 12.42 14.96 成交量35.228.7318.452635.4446.4348.6641.640.2748.36 44.00 26.4918.98 供求比1.53 2.12 1.94 2.51 1.31 4.46 3.97 4.35 1.66 1.96 0.99 2.13 1.27 06-1207-107-2

14、07-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-12 備注：商品房?jī)r(jià)格含全部商住辦成交均價(jià)，住宅價(jià)格為商品住宅及動(dòng)遷配套房成交均價(jià)，商品住宅價(jià) 格為住宅剔除動(dòng)遷配套房之后的成交均價(jià)。 2.1.52.1.5 后市分析后市分析 對(duì)于未來樓市的發(fā)展一向眾說紛紜，的確樓市存在太多的不確定性因素影 響未來發(fā)展走向，尤其是政策影響更甚。本司在此希望用最直接的市場(chǎng)需求調(diào) 查來判斷松江目前居民的構(gòu)成及需求狀況，以此推斷松江樓市后市發(fā)展。 【調(diào)查說明】 本司特針對(duì)此次松江谷陽南路項(xiàng)目組織了一次較大規(guī)模的松江房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，全面了 解松江區(qū)居民構(gòu)成情況以及對(duì)住宅及商業(yè)方面的需求，為

15、本項(xiàng)目的發(fā)展定位做直接依據(jù)。 調(diào)查樣本數(shù)： 500 份 調(diào)查地點(diǎn)： 新城區(qū)地中海商業(yè)廣場(chǎng)（50 份）易初蓮花（50 份） 老城區(qū)中山路、人民路（200 份）老街（100 份）百潤(rùn)發(fā)（50 份）易初蓮花（50 份） 06年12月-07年12月松江區(qū)商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 元/平方米 商品房7292637563096891726870907324715275278099830989428880 住宅7148630166516938733571957414714975468279813

16、992618462 商品住宅78176930692872317503732575597632792284668684 10242 9312 06-12 07-107-207-307-407-507-607-707-807-9 07-10 07-11 07-12 調(diào)查時(shí)間： 2008/1/302008/2/2 調(diào)查人員： 受豐房地產(chǎn)公司兩名員工/松江大學(xué)城上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院四名學(xué)生 調(diào)查方式： 隨機(jī)市場(chǎng)抽樣調(diào)查（成人）/街頭訪談 【調(diào)查說明結(jié)束】 松江居民整體戶藉構(gòu)成 松江居民整體戶藉構(gòu)成 56% 44% 上海市 非上海市 松江現(xiàn)常住居民中非上海市戶口已占到了相當(dāng)一部分，接近一半，松江外 來人口的

17、大量涌入帶來旺盛的住房需求，這是松江樓市發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 松江居民整體目前住房情況之居住面積 松江居民整體目前住房情況之居住面積 23% 27% 20% 14% 16% 80以下 81-100 101-120 121-140 141以上 松江居民整體居住面積水平較高，小面積房型很少。這說明松江歷史住宅 供應(yīng)基礎(chǔ)水平較好。 松江居民整體目前住房情況之居住性質(zhì) 松江居民整體目前住房情況之居住性質(zhì) 45% 8% 45% 2% 自有商品房 自建房 租賃公房及商品房 其他 松江現(xiàn)居民租賃比例非常高，這與外來人口比例較高有密切關(guān)系。大量松 江租房居民是未來松江樓市需求的主力。 松江居民整體目前住房需求情況

18、之有無買房計(jì)劃 松江居民整體目前住房需求情況之有無買房計(jì)劃 6% 12% 19% 50% 13% 一年之內(nèi) 一年到兩年 兩年以后 暫時(shí)沒計(jì)劃 不會(huì)考慮 隨機(jī)抽樣顯示，松江居民有購房需求的比例仍處于較高水平，有近 40%的居 民仍有潛在住房消費(fèi)傾向，這是未來松江樓市能穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)。 松江居民整體目前住房需求情況之需求戶型 松江居民整體目前住房需求情況之需求戶型 2% 39% 49% 6% 4% 一房型 二房型 三房型 四房型 四房以上 松江居民整體需求水平以二房和三房為絕對(duì)的主體，對(duì)一房需求量非常之 小，說明該區(qū)域居民對(duì)該區(qū)域房?jī)r(jià)尚能承受，尚未因?yàn)榉績(jī)r(jià)過高而降低住 宅需求水平。這也是未來松江房

19、市能穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)。 根據(jù)以上分析，我司認(rèn)為松江房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)以上分析，我司認(rèn)為松江房地產(chǎn)市場(chǎng) 07 年整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，市年整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，市 場(chǎng)形勢(shì)良好，場(chǎng)形勢(shì)良好，08 年后市場(chǎng)仍將能繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域存在大量剛年后市場(chǎng)仍將能繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域存在大量剛 性房產(chǎn)需求。性房產(chǎn)需求。 2.22.2 項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 2.2.12.2.1 項(xiàng)目區(qū)域住宅板塊項(xiàng)目區(qū)域住宅板塊分析分析 松江按區(qū)塊劃分可分為九亭、佘山、泗涇、新橋、老城、松江新城，如下 圖所示： 佘山佘山 松江新城松江新城 新橋新橋 泗涇泗涇 九亭九亭 老城老城 下表對(duì)松江區(qū)

20、07 年 12 月所有在售樓盤銷售進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，列出了月成交面 積前三十位的樓盤： 20072007 年年 1212 月松江區(qū)在售商品住宅成交前月松江區(qū)在售商品住宅成交前 3030 強(qiáng)強(qiáng) 樓盤名稱樓盤名稱板塊板塊環(huán)線環(huán)線 新增面積新增面積 （m m2） 新增套數(shù)新增套數(shù) （套）（套） 新增銷售新增銷售 率（率（% %） 成交面積成交面積 （m m2） 成交套數(shù)成交套數(shù) （套）（套） 成交均價(jià)成交均價(jià) （元（元 /m/m2） 三湘水景苑松江新城板塊外郊環(huán) 21752 256 8534 榮御景苑松江新城板塊外郊環(huán) 39181 424 239226 91 8206 九城湖濱國(guó)際公寓九亭板塊外郊環(huán) 87

21、00 112 9353 上海源花城九亭板塊外郊環(huán) 6335 54 7623 華亭新苑松江新城板塊外郊環(huán) 5468 48 5840 中大九里德苑九亭板塊外郊環(huán) 17797 238 325228 80 10861 麗水馨庭新橋板塊外郊環(huán) 37595 217 14819 28 10395 泰晤士小鎮(zhèn)松江新城板塊外郊環(huán) 3839 15 7445 泗海怡家泗涇板塊外郊環(huán) 3745 21 5240 大江苑松江新城板塊外郊環(huán) 3698 24 5464 金港花園泗涇板塊外郊環(huán) 3356 30 7039 昌鑫花園松江新城板塊外郊環(huán) 3105 31 7019 馨亭家苑九亭板塊外郊環(huán) 2947 27 7871 貝尚

22、灣園九亭板塊外郊環(huán) 10321 72 202871 21 12228 松云水苑松江新城板塊外郊環(huán) 2536 19 6630 金豐藍(lán)庭九亭板塊外郊環(huán) 2389 17 6827 怡林花園（萊頓小城） 松江新城板塊外郊環(huán) 2353 17 7233 玉龍?jiān)匪山鲁前鍓K外郊環(huán) 2039 15 6213 月亮河桂園松江新城板塊外郊環(huán) 1921 12 6411 春峰苑松江新城板塊外郊環(huán) 1772 12 6446 久陽文華府邸松江新城板塊外郊環(huán) 1745 19 7486 恒杰丁香花園松江新城板塊外郊環(huán) 1698 13 6571 南都白馬花園新橋板塊外郊環(huán) 11111 60 01692 20 12259 興日家

23、園松江新城板塊外郊環(huán) 1632 13 5561 新理想花園松江新城板塊外郊環(huán) 1412 14 5983 佘山銀湖別墅泗涇板塊外郊環(huán) 1339 4 30976 海立華亭公寓松江新城板塊外郊環(huán) 1204 7 6493 意境雅苑新橋板塊外郊環(huán) 1053 6 11300 欣綠名苑新橋板塊外郊環(huán) 1036 5 12151 圣塔路斯泗涇板塊外郊環(huán) 974 3 28254 松江目前在售樓盤主要集中在松江新城，其次是九亭、泗涇和新橋板塊， 而佘山及松江老城供應(yīng)量很小。 本項(xiàng)目所處松江老城核心區(qū)域已發(fā)展成熟，基本無地也無新住宅樓盤可供 應(yīng)?，F(xiàn)有少量供應(yīng)也位于傳統(tǒng)老城的邊緣區(qū)域，如樂都西路及榮樂西路較 西的區(qū)域，

24、典型個(gè)案如新理想花園、維羅納貴都等。因此對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū) 域住宅需求的分析將主要來源于對(duì)松江居民住房需求市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果。 九亭、新橋做為離上海城區(qū)較近、相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)松江區(qū)域住宅板塊，目 前普通住宅價(jià)格已處于較高水平，尤其是新橋憑借一號(hào)地鐵線路的延申， 目前新開盤住宅均價(jià)已普遍達(dá)到 1 萬元/平方米以上。 泗涇及佘山板塊除少量普通住宅項(xiàng)目供應(yīng)外，依托區(qū)域環(huán)境及交通優(yōu)勢(shì)， 以高端別墅供應(yīng)為其特色亮點(diǎn)。 松江新城在近年以及未來一段時(shí)間都將是松江樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)。近年來松江 新城受投資炒作較為嚴(yán)重，前期商業(yè)及住宅用地供應(yīng)體量偏大、速度偏快， 導(dǎo)致目前松江新城整體入住水平較低，商業(yè)配套也難以良性發(fā)展。但隨著

25、 軌道交通及醫(yī)院、學(xué)校等配套的改善，該區(qū)域入住率低的情況將在一定程 度上得到改善。 2.2.22.2.2 松江老城住宅市場(chǎng)分析松江老城住宅市場(chǎng)分析 由前述分析，本項(xiàng)目所處松江老城核心區(qū)域基本無規(guī)模住宅樓盤供應(yīng)市場(chǎng)， 已基本發(fā)展成熟，因此對(duì)該區(qū)域的住宅市場(chǎng)調(diào)查從以下兩方面著手，一是二手 住宅市場(chǎng)的分析，二是對(duì)該區(qū)域居民的隨機(jī)市場(chǎng)抽樣調(diào)查。 （1）老城區(qū)二手住宅市場(chǎng) 老城區(qū)住宅以舊公房為主，視新舊程度及位置差異價(jià)格小有差異，基本售 價(jià)在 6000-8000 元/平方米左右。 （2）老城區(qū)居民隨機(jī)市場(chǎng)抽樣調(diào)查 松江老城區(qū)居民戶藉構(gòu)成 戶口 66% 34% 上海市 非上海市 從上分析統(tǒng)計(jì)，松江老城區(qū)居

26、民上海本地戶口比例明顯高于全區(qū)水平。 松江老城區(qū)居民居住面積 6000 元/平方米7000 元/平方米5500-6000 元/平方米7500 元/平方米 5900-6500 元/平方米6500-6900 元/平方米6700-7000 元/平方米7200-8000 元/平方米 居住面積 27% 30% 22% 12% 9% 80以下 81-100 101-120 121-140 141以上 松江老城區(qū)居民房屋性質(zhì) 房屋性質(zhì) 55% 9% 34% 2% 自有商品房 自建房 租賃公房及商品房 其他 從上分析統(tǒng)計(jì)，松江老城區(qū)居民現(xiàn)租住比例也達(dá)到了 30%以上，現(xiàn)居住面積 80 平方米以下/80-100

27、 平方米/100-120 平方米三個(gè)面積段為主力分布。 松江老城區(qū)居民有無買房計(jì)劃統(tǒng)計(jì) 有無買房計(jì)劃 7% 13% 16% 48% 16% 一年之內(nèi) 一年到兩年 兩年以后 暫時(shí)沒計(jì)劃 不會(huì)考慮 松江老城區(qū)居民需求的住宅面積 需求的住房面積 5% 26% 31% 22% 16% 80以下 81-100 101-120 121-140 141以上 松江老城區(qū)居民需求的戶型 需求的戶型 2% 45% 45% 4% 4% 一房 二房 三房 四房 四房以上 從上分析統(tǒng)計(jì)，松江老城區(qū)居民現(xiàn)考慮購房比例仍處于較高水平，近 40%隨 機(jī)訪談客戶有潛在住房需求。其主力需求戶型及面積非常明顯：81-100 平 方

28、米二房和 100-140 平方米三房，考慮一房及四房以上戶型客戶非常之少。 因此本項(xiàng)目住宅部分定位絕對(duì)應(yīng)迎合這一市場(chǎng)主力需求。 2.2.32.2.3 松江新城住宅市場(chǎng)分析松江新城住宅市場(chǎng)分析 （1）新城住宅市場(chǎng)概況 2008/12008/1 松江新城區(qū)住宅供應(yīng)面積分布表松江新城區(qū)住宅供應(yīng)面積分布表 區(qū)域總量70以下 70-100100- 120 120- 140 140- 180 180- 210 210以 上 18397111399242272314328509388221110546765 松江新 城板塊1362 套190 套267 套212 套217 套253 套56 套167 套 20

29、08/12008/1 松江新城區(qū)住宅供應(yīng)價(jià)格分布表松江新城區(qū)住宅供應(yīng)價(jià)格分布表 區(qū)域總量 4000 元以下 4000-7000 元 7000-10000 元 10000-13000 元 13000-17500 元 17500-20000 元 20000 元以上 25002378100291271442710210434 松江新 城板塊197 套3 套70 套115 套5 套3 套0 套1 套 松江新城為住宅新興版塊，面積供應(yīng)分布較均勻，各個(gè)類型及面積產(chǎn)品都 有供應(yīng)。相對(duì)而言，松江新城大面積住宅產(chǎn)品供應(yīng)量較大，140 平方米以上 的大房型有較大體量供應(yīng)，居民居住層次較高。 松江新城目前住宅主力市

30、場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格在 7000-10000 元/平方米，4000-7000 元/平方米價(jià)格住宅為次主力供應(yīng)。 相對(duì)而言，由于受之前投資炒作較為嚴(yán)重，松江新城整體住宅入住率水平 較低。經(jīng)過宏觀調(diào)控后，目前購買松江新城住宅的客源已基本回歸為自住 需求。購買該地區(qū)的消費(fèi)群體，主要來自于松江本地、上海市區(qū)以及周邊 江浙地帶的外地人士，三大主力客源群的比例基本相當(dāng)。 （2）新城區(qū)居民隨機(jī)市場(chǎng)抽樣調(diào)查 松江新城區(qū)居民戶藉構(gòu)成 戶口 44% 56% 上海市 非上海市 從上分析統(tǒng)計(jì)，松江新城區(qū)居民上海本地戶口比例明顯低于老城區(qū)，外來 人員居主導(dǎo)地位。 松江新城區(qū)居民居住面積 居住面積 21% 24% 20% 19%

31、16% 80以下 81-100 101-120 121-140 141以上 松江新城區(qū)居民房屋性質(zhì) 房屋性質(zhì) 49% 10% 39% 2% 自有商品房 自建房 租賃公房及商品房 其他 從上分析統(tǒng)計(jì)，松江新城區(qū)居民與老城區(qū)居民住房性質(zhì)與面積情況基本一 致，居住面積及租住比例都處于較高水平。 松江新城區(qū)居民有無買房計(jì)劃統(tǒng)計(jì) 有無買房計(jì)劃 3% 11% 24% 51% 11% 一年之內(nèi) 一年到兩年 兩年以后 暫時(shí)沒計(jì)劃 不會(huì)考慮 松江新城區(qū)居民需求的住宅面積 需求的住宅面積 8% 13% 32% 30% 17% 80以下 81-100 101-120 121-140 141以上 松江新城區(qū)居民需求的

32、戶型 需求的戶型 3% 33% 52% 8% 4% 一房 二房 三房 四房 四房以上 從上分析統(tǒng)計(jì)，松江新城區(qū)居民與老城區(qū)居民在購房需求上基本一致，同 樣存在較強(qiáng)的潛在購房需求，主力需求戶型與面積也基本一致，只不過需 求水平相對(duì)老城區(qū)要高一些，新城區(qū)居民更傾向于選擇較大面積的三房。 本項(xiàng)目住宅需求定位應(yīng)與上節(jié)分析相一致。 2.32.3 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 2.3.12.3.1 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)范圍界定項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)范圍界定 根據(jù)對(duì)松江老城商業(yè)消費(fèi)人群的隨機(jī)抽樣調(diào)查（中山路、人民路調(diào)查 200 份，老街調(diào)查 100 份，百潤(rùn)發(fā)調(diào)查 50 份，老城區(qū)易初蓮花 50 份） ，得知在老

33、城 區(qū)商業(yè)人群的居住來源及戶藉構(gòu)成如下： 松江老城區(qū)商業(yè)消費(fèi)人群之戶籍 戶籍構(gòu)成 67% 33% 上海市 非上海市 松江老城區(qū)商業(yè)消費(fèi)人群之居住地 現(xiàn)居住地 32% 53% 15% 新城區(qū) 老城區(qū) 其他區(qū)域 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)將主要來源于老城區(qū)住宅居民，其次也有 較大比例來源于新城區(qū)居民，其它區(qū)域居民輻射相對(duì)很少。 項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍示意圖項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍示意圖 2.3.22.3.2 項(xiàng)目區(qū)域幾大商圈調(diào)查項(xiàng)目區(qū)域幾大商圈調(diào)查 老城商業(yè)概況老城商業(yè)概況 松江老城區(qū)商業(yè)較為集中，基本以帶狀分布。其主要依靠歷史遺留的旅游 資源，以歷史形成的街鋪式傳統(tǒng)商業(yè)形式，發(fā)展成目前較為集中的老城核心商

34、業(yè)區(qū)。老城核心商業(yè)區(qū)以中山中路、人民北路口為軸心，中山中路、人民北路、 中山二路、人民南路為街區(qū)基礎(chǔ)，覆蓋南至松匯路，北至樂都路，東至谷陽路， 西至人民路約 2 平方公里的區(qū)域。 老城區(qū)體現(xiàn)歷史老城風(fēng)貌和旅游文化特色，恢復(fù)、修繕和保護(hù)歷史文化區(qū)、 明清商業(yè)區(qū)、岳廟宗教文化街等歷史遺產(chǎn)，改造云間路和中山西路，建設(shè)成為 集旅游、觀光、購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的商業(yè)文化中心。 商業(yè)的主要 形態(tài)結(jié)合其城市的古老的建筑結(jié)構(gòu)仍以舊式的沿街商鋪為主，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要 為旅游特色商品。中山路、人民北路、中山二路、人民南路等現(xiàn)有中心商業(yè)街 新城區(qū)新城區(qū) 老城區(qū)老城區(qū) 區(qū)不斷在調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，以松江商城、上海第一

35、百貨松江店為主要節(jié)點(diǎn)，傳統(tǒng) 綜合百貨轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，提升品牌檔次，轉(zhuǎn)型為都市年輕消費(fèi)為主的時(shí)尚百貨， 傳統(tǒng)街鋪也逐步提升品牌檔次，將中心商業(yè)街區(qū)發(fā)展成以現(xiàn)代品牌快餐/娛樂/電 器/服飾等為主體的商業(yè)休閑街區(qū)。 新城商業(yè)概況新城商業(yè)概況 與老城歷史形成的傳統(tǒng)街鋪式商業(yè)相比，新城商業(yè)完全為全新規(guī)劃。如果 說松江老城是帶狀商業(yè)布局為主，則松江新城則是點(diǎn)狀商業(yè)布局為主。松江新 城的商業(yè)規(guī)劃格局基本類似于國(guó)外如新加坡鄰里中心規(guī)劃格局，即重點(diǎn)發(fā)展社 區(qū)集中型商業(yè)，單個(gè)住宅小區(qū)不發(fā)展或少發(fā)展自身配套商業(yè)，鼓勵(lì)區(qū)域住宅小 區(qū)集中型商業(yè)消費(fèi)，整體區(qū)域規(guī)劃?rùn)n次、形象更佳，但相對(duì)缺乏步行購物便利 性，更適宜有車一族的

36、商業(yè)生活。 松江新城經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，商業(yè)配套設(shè)施得到了迅速發(fā)展。重點(diǎn)如 已建成的開元地中海商業(yè)街、嘉和商業(yè)廣場(chǎng)、松江商業(yè)廣場(chǎng)、江學(xué)路餐飲街等。 但由于前幾年松江新城住宅及商業(yè)土地均供應(yīng)過快，投資比例過大，導(dǎo)致了松 江新城整體住宅入住水平一直處于較低的水平，從而導(dǎo)致建成的幾大商業(yè)中心 不可避免出現(xiàn)人流量太低，商業(yè)氣氛欠缺，惡性循環(huán)導(dǎo)致一些個(gè)人商鋪購買者 低端經(jīng)營(yíng)，降低了商業(yè)中心檔次，使得租金水平更加難以提升。目前松江新城 整體商業(yè)氛圍較差，與區(qū)域商業(yè)規(guī)劃目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。 但應(yīng)該看到，隨著軌道 9 號(hào)線的開通及今后與市中心的完全對(duì)接，未來將 對(duì)松江新城的整體入住率帶來較大提升，從而整體改善新城

37、商業(yè)人氣，松江新 城的全新商業(yè)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)（停車/聚集性等）將得以體現(xiàn)，從而能夠不斷改善商業(yè) 業(yè)態(tài)品質(zhì)，提升商業(yè)租金，最終形成新城各大商業(yè)中心良性發(fā)展的局面。 主要商圈分析主要商圈分析 松江主要商圈分布示意圖松江主要商圈分布示意圖 江學(xué)路餐飲街 嘉和商業(yè)廣場(chǎng) （易初蓮花/黎明） 東明國(guó)際商城 （未開業(yè)）地中海購物中心松江商業(yè)廣場(chǎng) 華亭老街中山中路 （廟前街/長(zhǎng)橋街） 易初蓮花購物中心金天地購物中心 （原愛購中心） 百潤(rùn)發(fā)大賣場(chǎng) （1 1） 新城松江商業(yè)廣場(chǎng)新城松江商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目位于松江區(qū)行政中心東側(cè)，綠城路以北、谷陽路以西?？偨ㄖ娣e 88000 平方米，另有地下建筑 3300

38、平方米，為綜合性商業(yè)中心。 經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況 松江商業(yè)廣場(chǎng)為松江新城區(qū)一大集中商業(yè)點(diǎn)。目前該商業(yè)中心已發(fā)展相對(duì) 成熟，但因體量太大，內(nèi)街仍有部分商鋪空置，其它大部分商鋪已經(jīng)正常營(yíng)業(yè)， 商業(yè)以餐飲、休閑娛樂為主，典型餐飲榕巷海鮮大酒店/譚氏火鍋/東來順/閩記 茶道等，典型休閑娛樂如重慶家富富橋足浴/威斯龍歌城等，另外廣場(chǎng)內(nèi)還聚集 了如賓館酒店/銀行/美容美發(fā)店/家居裝飾/專賣店/小型超市便利店等多類型商 業(yè)業(yè)態(tài)，還有部分辦公。目前其整體運(yùn)營(yíng)狀況尚可，幾家主力店生意很好，但 不少小業(yè)主經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)檔次過低影響了整體商業(yè)環(huán)境，部分空置鋪面轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn) 售價(jià)格都較低。 價(jià)價(jià) 格格 相對(duì)較為成熟，開業(yè)率較高，

39、但整體經(jīng)營(yíng)檔次偏低，目前一些內(nèi)街鋪面空 置較多，生意清淡，轉(zhuǎn)租價(jià)格僅 11.5 元/平方米/天左右，轉(zhuǎn)售價(jià)格在 1 萬元 /平方米左右，小業(yè)主投資回報(bào)率很低。 （2 2）新城嘉和休閑購物廣場(chǎng)（易初蓮花）新城嘉和休閑購物廣場(chǎng)（易初蓮花/ /黎明商業(yè)廣場(chǎng)）黎明商業(yè)廣場(chǎng)） 項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 嘉和休閑廣場(chǎng)位于新城核心位置，建有觀景寫字樓與時(shí)尚商鋪，與易初蓮 花大賣場(chǎng)/黎明商業(yè)廣場(chǎng)相連，購成新城區(qū)又一大商業(yè)點(diǎn)。 經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況 嘉和休閑廣場(chǎng)定位為集購物、休閑、餐飲為一體的中高檔綜合性商業(yè)街。 經(jīng)營(yíng)品種面積配比：服裝專賣店 30%，家用品專業(yè)店 20%，美食街 20%，金店 5%，電子音像店 5%，茶館

40、、酒吧 5%，其它 10%。但從目前經(jīng)營(yíng)狀況來看并不理 想，幾條內(nèi)街基本未有商家入住，完全空置，僅沿街區(qū)域商家基本入住，主力 商家有揚(yáng)名大酒店/農(nóng)行等，現(xiàn)完全依靠緊鄰的易初蓮花大賣場(chǎng)帶動(dòng)人流。 價(jià)價(jià) 格格 目前嘉和商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)街仍在統(tǒng)一對(duì)外招租中，雖對(duì)外報(bào)價(jià)仍在 3 元/平方米 /天，但明顯無成功啟動(dòng)內(nèi)街開業(yè)的可能性。目前其內(nèi)街有部分小業(yè)主已經(jīng)在轉(zhuǎn) 租轉(zhuǎn)售商鋪，租金也僅在 1 元/平方米/天左右，150 平方米的兩層店鋪年租金 僅 4 萬左右，且還難以出租。 （3 3） 新城開元地中海商業(yè)中心新城開元地中海商業(yè)中心 項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 開元地中海購物中心位于松江新城 cld 絕對(duì)正中心，新松江路南

41、側(cè)，西林 路兩側(cè)。項(xiàng)目由 28 層五星級(jí)酒店、三幢 20 層高級(jí)住宅樓、三幢 18 層單身公寓、 一幢 20 層辦公樓和購物商場(chǎng)組成，總建筑面積 26.8 萬平方米，是首屈一指的 “一站式”大型購物中心。 經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況 目前地中海商業(yè)中心是松江新城經(jīng)營(yíng)最為成功、最有檔次的商業(yè)聚集點(diǎn)。 其主要依靠樂購大賣場(chǎng)/地中海影院為核心點(diǎn)，依靠各種品牌餐飲店/內(nèi)部品牌 服裝一條街頭帶動(dòng)人流，同時(shí)有銀行/電信等眾多品牌商家入住，形成了良性互 動(dòng)，除少量二、三樓商業(yè)空置外，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。 價(jià)價(jià) 格格 目前整體出租水平較高，視位置不同租金價(jià)格在 13 元/平方米/天，在新 城中處于較高水平。 （4 4）

42、新城江學(xué)路餐飲街新城江學(xué)路餐飲街 項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 江學(xué)路餐飲街位于新城江學(xué)路西側(cè)，主要由眾多餐飲店組成，同時(shí)有少量 酒店及休閑娛樂等。 經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況 目前江學(xué)路餐飲街經(jīng)營(yíng)較為成功，幾大品牌大型餐飲（如玉膳房）和眾多 小型特色餐飲（如簡(jiǎn)愛/洞庭春/各種土菜館等）組成了一餐飲中心，有效形成 了聚集效應(yīng)。目前該商業(yè)街基本無空置狀況。 （5 5） 老城易初蓮花大賣場(chǎng)老城易初蓮花大賣場(chǎng) 項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 老城易初蓮花大賣場(chǎng)位于榮樂路東段，其周邊商業(yè)街體量較大，形成老城 一大商業(yè)聚集點(diǎn)。 經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況 目前該商業(yè)點(diǎn)有迪歐/上島等大型咖啡店入住，同時(shí)有如家品牌經(jīng)濟(jì)型酒店 入住，靠易初蓮花和蘇寧兩大

43、主力店帶動(dòng)人流，整體臨街部分經(jīng)營(yíng)情況較好。 但其商業(yè)街內(nèi)街過多，經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，多家店鋪空關(guān)，轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售中。 價(jià)價(jià) 格格 目前其內(nèi)街租金價(jià)格很低，僅 1 元/平方米/天左右，100 平方米左右的二層 店鋪年租價(jià)格在 4 萬元左右，生意清淡。 （6 6） 老城中山中路（廟前街老城中山中路（廟前街/ /長(zhǎng)橋街長(zhǎng)橋街/ /華亭老街）華亭老街） 中山中路（廟前街/長(zhǎng)橋街/華亭老街）是目前松江老城的商業(yè)人流聚集地， 其中又以中山中路最為集中，有松江的淮海路之譽(yù)。 中山中路目前經(jīng)營(yíng)檔次最高，以一百/松江商城/影院為主要商業(yè)結(jié)點(diǎn)，大量 品牌餐飲/服裝聚集，但限于歷史形成的街鋪條件限制，整條街雖整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

44、檔次較高，但規(guī)劃較為凌亂，停車不便，購物環(huán)境較差。廟前街/長(zhǎng)橋街/華亭老 街三條老街與中山中路相依托，基本上為主街商業(yè)的沿伸。 目前松江老城區(qū)中山中路（廟前街/長(zhǎng)橋街/華亭老街）區(qū)域街鋪市場(chǎng)價(jià)格隨 位置不同差異性較大：基本租金范圍在 1.55 元/平方米/天，市場(chǎng)罕有商鋪轉(zhuǎn) 手。中山中路主街段租金價(jià)格最高，且基本無商鋪可租。廟前街/長(zhǎng)橋街/華亭老 街部分相對(duì)背街位置街段租金水平較低，市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格也至少超過 1.5 萬元/平 方米。 小小 結(jié)結(jié) 目前松江整體商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展情況可以概況為“體量大體量大/ /品質(zhì)低品質(zhì)低” ； 除中山中路等核心地段街鋪外，松江新城三大商業(yè)中心/老城易初蓮花購物 中心等

45、商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況皆不理想，體量較大/無整體規(guī)劃招商概念/存在較多 的小業(yè)主無序經(jīng)營(yíng)、空關(guān)。兩層商鋪的整體租金基本未超過 1.5 元/平方米 /天左右，市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)基本在 1 萬元/平方米左右，已接近普通住宅售價(jià)水 平，商鋪投資回報(bào)很低。 松江幾大商業(yè)中心由于體量較大且基本無整體招商經(jīng)營(yíng)理念，基本目前都 是“大而全大而全/ /亂而差亂而差”的經(jīng)營(yíng)結(jié)果，由于大量小業(yè)主無序經(jīng)營(yíng)，使得商業(yè)業(yè) 態(tài)規(guī)劃凌亂，影響商業(yè)購物環(huán)境造成惡性循環(huán)；松江老城商業(yè)又限于歷史 發(fā)展條件限制，雖商業(yè)業(yè)態(tài)在規(guī)劃升級(jí)中，但歷史規(guī)劃所限存在發(fā)展局限 性（停車/建筑形式等） ，始終無法對(duì)商業(yè)環(huán)境有較大的提升。 本項(xiàng)目雖居老城中心區(qū)域，但

46、地處背街，稍有不慎就可能造成如原愛購廣 場(chǎng)商業(yè)整體空置的局面。在松江整體商業(yè)環(huán)境較差的情況下，更需謹(jǐn)慎定 位，充分借鑒市場(chǎng)成功案例經(jīng)驗(yàn)，尋求市場(chǎng)突破。 2.42.4 項(xiàng)目定位前的思考項(xiàng)目定位前的思考 相對(duì)而言，本項(xiàng)目住宅部分較易定位，松江區(qū)域住宅市場(chǎng)主力需求戶型及 面積分布非常明顯，我們前面已做了詳細(xì)分析，完全可以據(jù)此確定項(xiàng)目住宅部 分的主力面積及戶型配比，開展前期設(shè)計(jì)工作。本項(xiàng)目最大的困難在于商業(yè)部 分如何定位及操作。 項(xiàng)目商業(yè)地塊優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地段，在此老城區(qū)絕對(duì)的核心區(qū)域已基本沒有地塊供 應(yīng)市場(chǎng)，本項(xiàng)目稀缺性明顯。 項(xiàng)目商業(yè)地塊劣勢(shì)分析 項(xiàng)目最大的劣勢(shì)同樣也在于地段，因?yàn)殡m

47、然本項(xiàng)目地處中心地區(qū)，與中山 路最繁華地段僅幾步之遙，但由于本項(xiàng)目所處谷陽路段周邊基本無街鋪，完全 無商業(yè)氛圍，造成了雖離鬧市僅幾步之隔但商業(yè)氛圍兩重天的局面。 項(xiàng)目另一大劣勢(shì)在于商業(yè)地塊面積太小，項(xiàng)目商業(yè)占地僅 4400 平方米，可 建造面積 9796 平方米。本項(xiàng)目地塊位置、環(huán)境原本做高檔賓館十分適宜，但限 于容積率建造面積有限，無法提升賓館檔次，做經(jīng)濟(jì)型賓館經(jīng)濟(jì)上又難以有收 益，只能做純商業(yè)來提升售價(jià)，但是要靠這一小型商業(yè)地塊帶動(dòng)一條背街的整 體商業(yè)氛圍又十分困難。 2.4.12.4.1 對(duì)業(yè)主商業(yè)需求的理解對(duì)業(yè)主商業(yè)需求的理解 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，變現(xiàn)能力強(qiáng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，變現(xiàn)能力強(qiáng) 短期盈利套現(xiàn)是業(yè)

48、主開發(fā)本項(xiàng)目的首要目標(biāo)。本項(xiàng)目為此必需要有一定小 面積（最好臨街） 、易于銷售的商鋪配置，易于前期銷售回收資金。 控制風(fēng)險(xiǎn)，可變能力強(qiáng)控制風(fēng)險(xiǎn)，可變能力強(qiáng) 正如前述，松江整體商業(yè)環(huán)境欠佳，本項(xiàng)目又處于背街，商業(yè)運(yùn)營(yíng)稍有不 慎可能導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)完全吸引不了人氣。因此為控制投資風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目在商業(yè) 規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)保證可實(shí)施招商方案的靈活性，不能完全依賴幾個(gè)特定的主力店 招商來吸引人流，要做到設(shè)計(jì)方案可吸引不同商業(yè)業(yè)態(tài)需要。 提高形象，項(xiàng)目檔次高提高形象，項(xiàng)目檔次高 在前述兩點(diǎn)前提下，業(yè)主還希望最終項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍有檔次，能支撐租 金和售價(jià)，為公司提升品牌形象。 2.4.22.4.2 對(duì)商業(yè)地塊整體布局的

49、思考對(duì)商業(yè)地塊整體布局的思考 兩種平面布局形式 上述兩圖顯示了商業(yè)中心的兩個(gè)基本布局形式：集中式和街區(qū)式。右圖集 中式商業(yè)適宜大型百貨或有大型超市的購物中心。本項(xiàng)目受建造面積所限，并 不適宜引進(jìn)大型主力店；同時(shí)受區(qū)域位置和商業(yè)氣氛所限，本項(xiàng)目想引進(jìn)大型 百貨和大型超市的可能性相對(duì)很??；另外考慮到前述控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的考慮，不 能寄希望于幾家主力店的招商決定項(xiàng)目的成敗，而集中式的商鋪基本完全依賴 主力店的招商成功與否。 因此本司建議項(xiàng)目整體布局原則上應(yīng)采取街區(qū)式的布局形式。在確定商業(yè) 主題后再確定是采取完全街區(qū)式布局還是采取部分集中與部分街區(qū)的結(jié)合。 2.4.32.4.3 對(duì)商業(yè)地塊主題的思考對(duì)商業(yè)

50、地塊主題的思考 對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)地塊主題的思考是決定本項(xiàng)目商業(yè)成敗的關(guān)鍵，到底本項(xiàng)目 最終商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位是決定項(xiàng)目如何規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的基礎(chǔ)。 在考慮項(xiàng)目做何主題定位之前，先分析一下我司對(duì)松江居民消費(fèi)調(diào)查的結(jié) 果。 （1）區(qū)域居住人群商業(yè)消費(fèi)調(diào)查 松江新老城區(qū)居民商業(yè)便利滿意度 松江新老城區(qū)居民對(duì)目前松江商業(yè)便利性基本滿意。 松江新老城區(qū)居民日常商業(yè)消費(fèi)區(qū)域 相對(duì)而言，目前松江老城區(qū)居民選擇在新城區(qū)消費(fèi)比例遠(yuǎn)低于新城區(qū)居民 選擇在老城區(qū)消費(fèi)比例，松江老城區(qū)商業(yè)發(fā)展更為成熟，業(yè)態(tài)更為豐富， 吸引了更多的新城居民前來消費(fèi)。 松江新老城區(qū)居民潛在未滿足的商業(yè)需求 松江商業(yè)是否方便需求 9% 71%

51、20% 不方便 一般 很方便 松江商業(yè)是否方便需求 9% 58% 33% 不方便 一般 很方便 新城區(qū)居民老城區(qū)居民 一般會(huì)在哪個(gè)區(qū)域進(jìn)行商業(yè)消費(fèi) 66% 17% 17% 松江老城區(qū) 松江新城區(qū) 上海市區(qū) 一般會(huì)在哪個(gè)區(qū)域進(jìn)行商業(yè)消費(fèi) 33% 47% 20% 松江老城區(qū) 松江新城區(qū) 上海市區(qū) 新城區(qū)居民老城區(qū)居民 品牌及特色餐廳是新老城區(qū)居民都首選的未滿足商業(yè)需求，其次是品牌服 裝。 影院雖有較大需求，但顯然不適合本項(xiàng)目選擇。咖啡廳、酒吧、棋牌/健身 /足浴等皆有少量潛在需求。 （2）對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位主題選擇的思考 思考一 本項(xiàng)目體量較小，難以形成餐飲/休閑娛樂/服裝/家居飾品等等大而全的商

52、業(yè)中心，只能考慮有一定的特色主題。 思考二 本項(xiàng)目處于背街，平時(shí)基本無商業(yè)人流，北部與最繁華的中山路、南部與 較繁華的松匯路皆相去不遠(yuǎn)，要將南北兩邊商業(yè)人流吸引至谷陽南路本項(xiàng) 目地段來進(jìn)行消費(fèi)，只有可能是本項(xiàng)目具備非常特色的定位主題，能依靠 特色店的運(yùn)營(yíng)帶來目的性很強(qiáng)的消費(fèi)人群。 思考三 綜合區(qū)域居民的潛在商業(yè)消費(fèi)需求來看，餐飲主題應(yīng)該是本項(xiàng)目最好的主 題定位選擇。 餐飲較易形成聚集效應(yīng)，大型商務(wù)宴請(qǐng)型品牌餐廳/大型咖啡廳/小型特色 在下列商業(yè)場(chǎng)所中，哪些未滿足需求 22% 5% 7% 3% 4% 21% 4% 16% 13% 5% 品牌及特色餐廳 咖啡廳 酒吧 棋牌 桑拿/洗浴/足療 品牌服

53、裝 網(wǎng)吧 影院 健身 其他 在下列商業(yè)場(chǎng)所中,哪些未滿足需求 25% 8% 7% 4% 8% 16% 7% 10% 9% 6% 品牌及特色餐廳 咖啡廳 酒吧 棋牌 桑拿/洗浴/足療 品牌服裝 網(wǎng)吧 影院 健身 其他 新城區(qū)居民老城區(qū)居民 品牌餐飲/各類小吃/酒吧等都能組合成特色商業(yè)街區(qū)，對(duì)于本項(xiàng)目 1 萬平 方米左右的建筑體量非常適合。 大型商務(wù)宴請(qǐng)型品牌餐廳/大型咖啡廳/酒吧都能吸引目的性很強(qiáng)的消費(fèi)人 群，這些業(yè)態(tài)并不十分強(qiáng)調(diào)核心商業(yè)街區(qū)的核心地段，對(duì)于本項(xiàng)目所處位 置十分適合。 品牌服裝雖也有較大市場(chǎng)需求，但相對(duì)餐飲更難成市，對(duì)商業(yè)操作要求更 高，風(fēng)險(xiǎn)更大，而且松江本身就具備有 outle

54、ts 這樣的品牌服裝聚集地。 本項(xiàng)目要想最終成功一定要走特色主題道路，堅(jiān)持小而精的原則。因此， 針對(duì)本項(xiàng)目，如服飾/文化/家居等其它主題的商業(yè)就不在與餐飲搭配考慮 范圍之列。相對(duì)而言，休閑/娛樂與餐飲主題并不矛盾，本項(xiàng)目可在堅(jiān)持餐 飲主題的大原則下適度考慮，也迎合前述項(xiàng)目招商要有靈活性、降低風(fēng)險(xiǎn) 的需要。 3 3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 3.13.1 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位（推薦方案一）（推薦方案一） 3.1.13.1.1 商業(yè)整體概念定位商業(yè)整體概念定位 根據(jù)前述對(duì)項(xiàng)目商業(yè)定位主題選擇的思考，我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)部分最適 宜打造為： 松江飲食新天地松江飲食新天地/商業(yè)步行街商業(yè)步行街 餐飲

55、主題的選擇原因前面已做詳細(xì)分析，餐飲主題適合本項(xiàng)目開發(fā)體量， 而且餐飲業(yè)態(tài)形式較為多樣化，可以聚集形成特色街區(qū)，有效吸引人流， 彌補(bǔ)本案商業(yè)背街這一最大缺陷。 新天地的含義是在項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及建筑形式上都應(yīng)有所創(chuàng)新，突破老城傳 統(tǒng)商業(yè)街規(guī)劃形式，突破千篇一律的中式明清街鋪建筑風(fēng)格/突破新城“大 而全”商業(yè)中心規(guī)劃形式，突破千篇一律仿歐式建筑風(fēng)格。 步行街的含義是我們要打造步行街區(qū)概念，形成大量臨街式店鋪（臨內(nèi)街 和外街） ，易于快速銷售回收資金。 我們前面已述各類餐飲中心必需要有不同的建筑形式，這決定了我們的商 業(yè)街區(qū)規(guī)劃。我們希望這一商業(yè)項(xiàng)目能聚集：大型品牌餐廳/中小型品牌餐 廳/咖啡廳/特色

56、小吃街/酒吧休閑區(qū)等等餐飲類商家。 3.1.23.1.2 商業(yè)規(guī)劃布局建議商業(yè)規(guī)劃布局建議 根據(jù)項(xiàng)目地形、規(guī)模及主題定位考慮，我司初步建議本項(xiàng)目初步規(guī)劃布局 如下（待與設(shè)計(jì)院溝通后具體確認(rèn)）： 項(xiàng)目初步規(guī)劃布局示意圖項(xiàng)目初步規(guī)劃布局示意圖 上圖只是概念示意幾大片區(qū)分布，具體內(nèi)部人流走向待與設(shè)計(jì)院確認(rèn)。 項(xiàng)目基本上考慮地下停車，設(shè)計(jì)單獨(dú)車行入口，主入口為人流入口，形成 內(nèi)部步行街。 小吃夜市街及小型餐飲街主力面積都分別控制在 20-200 平方米左右，主力 為二層建筑，易于項(xiàng)目先期銷售。大型餐飲區(qū)設(shè)計(jì)為幾幢單體大型餐廳建 筑，主力為三層建筑。 地下停車的考慮 按我們的規(guī)劃定位方案，本項(xiàng)目商業(yè)對(duì)車

57、位要求較高，按正常餐飲商業(yè)對(duì) 車位要求來看，本項(xiàng)目停車位需求估計(jì)至少在 200 個(gè)左右。 由本地塊實(shí)際情況考慮，本項(xiàng)目基本上要考慮地下停車（同時(shí)有部分地面 臨時(shí)停車） ，但本項(xiàng)目即使地下一層完全做為車庫也達(dá)不到需求，但兩層地 下相對(duì)本項(xiàng)目建筑面積來講成本太高，因此我司建議項(xiàng)目采用一層地下 （部分區(qū)域采用機(jī)械式停車增加停車位） ，同時(shí)希望業(yè)主與政府部門協(xié)調(diào)谷 陽路及項(xiàng)目南側(cè)小路的臨時(shí)地面停車。 原有地上建筑物的考慮 我司考慮按此定位方案，項(xiàng)目地面原有建筑物全部拆除。 一方面原有建筑物僅 a 地塊西北角一單體建筑有改造成酒店公寓的可能， 其它建筑無商業(yè)利用價(jià)值。該建筑物底層層高又太低不能利用為商業(yè)

58、，高 層改造成酒店公寓商業(yè)價(jià)值又不高，存在較大浪費(fèi)。另一方面如保留該樓， 則地下一層整體車位難以解決，而且剩余可建造商業(yè)面積體量更小，更難 打造特色商業(yè)街。 3.1.33.1.3 商業(yè)建筑外觀建議商業(yè)建筑外觀建議 我司初步建議本項(xiàng)目商業(yè)建筑外觀采取現(xiàn)代風(fēng)格（如下兩圖所示） 。 相對(duì)上左圖（典型松江老城商業(yè)建筑明清風(fēng)格）和上右圖（典型松江新城 商業(yè)歐式風(fēng)格） ，現(xiàn)代風(fēng)格更易于通過多樣化的建筑外立面形式，營(yíng)造現(xiàn)代 商業(yè)氛圍，有效提升商業(yè)項(xiàng)目整體檔次，特別是對(duì)本項(xiàng)目在前期模型階段 銷售時(shí)能有很好的視覺沖擊效果，拉動(dòng)初期銷售。 3.1.43.1.4 商業(yè)具體業(yè)態(tài)建議商業(yè)具體業(yè)態(tài)建議 我司初步建議本項(xiàng)目

59、由以下幾類具體業(yè)態(tài)構(gòu)成： 業(yè)態(tài)分區(qū)面積范圍主要功能典型商家 大型品牌餐飲 區(qū) 1000 平方米以 上 商務(wù)宴請(qǐng)美林閣/蘇浙匯/小南國(guó)/唐 宮/金錢豹等等 小型特色餐飲 區(qū) 100-500 平方 米左右 日常/家庭/小 型聚會(huì) 洞庭春/老媽米線/薩利亞/ 九佰碗/大娘水餃/集集小 鎮(zhèn)等等 小吃街區(qū)20-50 平方米 左右 逛街/夜市典型如吳江路小吃一條街。 酒吧休閑區(qū)100-500 平方 米左右 夜間休閑娛樂典型如虹梅路休閑街。 除各類酒吧休閑外，還可 配備一定休閑養(yǎng)生會(huì)所/足 浴等。 虹梅路餐飲休閑街 本項(xiàng)目小型餐飲區(qū)及酒吧休閑區(qū)規(guī)劃可借鑒該項(xiàng)目，在戶外打造休閑桌椅 區(qū)，有效拓展商業(yè)空間，形成

60、特色步行街風(fēng)味。 吳江路小吃一條街 本項(xiàng)目一方面可借鑒吳江路一條街如何引導(dǎo)主商業(yè)街人流，在背街區(qū)域打 造特色一條街，另一方面可借鑒其大量小吃及特色餐飲品牌。 （注：吳江路典型小吃餐飲品牌如滿吉/ /港式水晶缽仔糕/匯鴻小館/次郎/傻瓜干面/牛大 碗/家家米粉/甜蜜蜜/周記鐵橋燒餅店/精武鴨頸/星鐵板燒/長(zhǎng)腳燒烤/東方快車小食/小楊生 煎阿毛麻辣燙/金師傅餛飩） 3.1.53.1.5 商業(yè)地塊整體運(yùn)作思路商業(yè)地塊整體運(yùn)作思路 對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)部分的運(yùn)作，按照業(yè)主要求，我司認(rèn)為最為重要的是迅速 回收資金，避免后期營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)： 原則上應(yīng)在項(xiàng)目開發(fā)初期即開始宣傳商業(yè)銷售工作，打造“松江餐飲新天 地/老城核