土地開發(fā)政策與業(yè)務(wù)流程11.28

1、 土地開發(fā)政策與業(yè)務(wù)流程土地開發(fā)政策與業(yè)務(wù)流程 并購(gòu)與投資銀行部并購(gòu)與投資銀行部 二一一年八月二一一年八月 1 目目 錄錄 一、現(xiàn)行土地政策法規(guī)摘要一、現(xiàn)行土地政策法規(guī)摘要 二、土地分類二、土地分類 三、土地規(guī)劃三、土地規(guī)劃 四、土地使用權(quán)取得方式四、土地使用權(quán)取得方式 五、土地一級(jí)開發(fā)和土地供應(yīng)及競(jìng)買五、土地一級(jí)開發(fā)和土地供應(yīng)及競(jìng)買 六、土地二級(jí)開發(fā)六、土地二級(jí)開發(fā) 七、工業(yè)房地產(chǎn)再處置七、工業(yè)房地產(chǎn)再處置 八、實(shí)際工作中應(yīng)關(guān)注的要點(diǎn)八、實(shí)際工作中應(yīng)關(guān)注的要點(diǎn) 2 序號(hào)序號(hào)法規(guī)全稱法規(guī)全稱生效日期生效日期內(nèi)容簡(jiǎn)介內(nèi)容簡(jiǎn)介 一 中華人民共和 國(guó)土地管理法 1987.1.1 規(guī)定我國(guó)實(shí)行土地國(guó)有

2、和集體所有的公有制土地制度，土地所有 權(quán)和使用權(quán)分離，即所有權(quán)歸國(guó)有和集體，各用地單位和個(gè)人只能獲 得土地使用權(quán)；土地要按照土地利用總體規(guī)劃來(lái)使用；占用耕地要按 照“占多少，墾多少”的原則執(zhí)行，占用基本農(nóng)田要報(bào)國(guó)務(wù)院審批。 二 中華人民共和 國(guó)城市房地產(chǎn) 管理法 1995.1.1 城市建設(shè)用地必須是國(guó)有土地，集體所有的土地，經(jīng)依法征為 國(guó)有后方可出讓；土地使用權(quán)可以采用招拍掛或雙方協(xié)議方式出讓； 土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用 地計(jì)劃；達(dá)不到開發(fā)投資總額25%的土地使用權(quán)不可轉(zhuǎn)讓；投入建設(shè)資 金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期方可預(yù) 售，封

3、頂可銷售；房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本不少于100萬(wàn)，有職稱的專業(yè)管 理人員不少于5人（含財(cái)務(wù)人員）。 三 中華人民共和 國(guó)物權(quán)法 2007.10.01 明確了國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保 護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，保護(hù)了 權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行使和不動(dòng)產(chǎn)被征收時(shí)應(yīng)獲得賠償或補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。 1 1、基本法律、基本法律：1986年國(guó)家頒布的中華人民共和國(guó)土地管理法 1994年頒布的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn) 管理法 2007年頒布的中華人民共和國(guó)物權(quán)法 一、現(xiàn)行土地政策法規(guī)摘要一、現(xiàn)行土地政策法規(guī)摘要 3 現(xiàn)行土地政策法規(guī)摘要現(xiàn)行土地政策法規(guī)摘要 2 2、指導(dǎo)具體

4、工作的辦法、條例、規(guī)定、指導(dǎo)具體工作的辦法、條例、規(guī)定：在上述三部基本法律的指導(dǎo)下，下發(fā) 了一系列關(guān)于土地管理、房地產(chǎn)開發(fā)、以及房地產(chǎn)物權(quán)管理等方面具體管理辦法、 條例和規(guī)定。按照土地開發(fā)流程將平時(shí)工作中涉及較多的主要法規(guī)摘要如下： 序 號(hào) 所涉 方面 法規(guī)全稱生效時(shí)間文號(hào)內(nèi)容簡(jiǎn)介 一 土地 利用 規(guī)劃 土地利用總體規(guī) 劃編制審查辦法 2009.2.4 中華人民共 和國(guó)國(guó)土資 源部令 第43 號(hào) 土地利用總體規(guī)劃實(shí)行國(guó)家、省、市、縣和鄉(xiāng)五級(jí) 規(guī)劃，下級(jí)服從上級(jí)。規(guī)劃審查報(bào)批分為規(guī)劃大綱和總 體規(guī)劃相關(guān)文本圖件等的審批。 土地利用總體規(guī)劃大綱，包括：規(guī)劃背景，指導(dǎo)思 想和原則，土地利用戰(zhàn)略定位和

5、目標(biāo)，土地利用規(guī)模、 結(jié)構(gòu)與布局總體安排，規(guī)劃實(shí)施措施等內(nèi)容。 現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)估；規(guī)劃背景與土地供需形勢(shì) 分析;土地利用戰(zhàn)略；規(guī)劃主要目標(biāo)的確定，包括：耕地 保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積、建設(shè)用地規(guī)模和土地整理 復(fù)墾開發(fā)安排等；土地利用結(jié)構(gòu)、布局和節(jié)約集約用地 的優(yōu)化方案；土地利用的差別化政策；規(guī)劃實(shí)施的責(zé)任 與保障措施。 二 土地 征用 中華人民共和國(guó) 土地管理法實(shí)施 條例 1999. 1.1國(guó)務(wù)院令第 256號(hào) 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的應(yīng)當(dāng)符合 土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。按照程序?qū)徟?征收、補(bǔ)償。 土地利用年度計(jì) 劃管理辦法 2006.12.19 國(guó)土資源補(bǔ) 第37

6、號(hào)令 以年為單位制定年度新增建設(shè)用地和占用農(nóng)地或耕 地指標(biāo)，必須按指標(biāo)征地和供地，原則上一年下發(fā)一次 指標(biāo)。 國(guó)有土地上房屋 征收與補(bǔ)償條例 2011.1.21 國(guó)務(wù)院令第 590號(hào) 實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷，任何單位和個(gè) 人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、 供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。 禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。 空白頁(yè)，請(qǐng)?zhí)^(guò)閱讀 音樂(lè)需要連續(xù)，建議以兩臺(tái)dvd進(jìn)行操作； 聲音大小適中莫扎特的第九十交響曲， 格什溫的藍(lán)色狂想曲；莫扎特的弦 樂(lè)五重奏曲g小調(diào)、交響曲第25g小調(diào) 、舒伯特的弦樂(lè)四重奏曲d小調(diào)死神與 少女等等。時(shí)間。 建議先參考：世界催眠

7、大師馬丁 空白頁(yè)，請(qǐng)?zhí)^(guò)閱讀 漢語(yǔ)類：燭光里的媽媽、征服、 小野曲、搖籃曲、壯志在我胸 、從頭再來(lái)、被遺忘的時(shí)光、 不見不散、真心英雄、眾人劃漿 開大船、感恩的心、父親和我 、在你面前我好想流淚、有多少愛(ài) 可以重來(lái)、忙與盲、感謝你、 有你有我、明天更美好、同一 首歌、斗牛士之歌、思念誰(shuí)、 我這個(gè)你不愛(ài)的人、朋友別哭、 空白頁(yè)，請(qǐng)?zhí)^(guò)閱讀 解除人憂郁的音樂(lè)有：解除人憂郁的音樂(lè)有：喜洋洋春天來(lái) 了啊，莫愁、西貝柳斯的悲痛圓 舞曲、莫扎特的第九十交響曲，格 什溫的藍(lán)色狂想曲；莫扎特的弦樂(lè) 五重奏曲g小調(diào)、交響曲第25g小調(diào) 、舒伯特的弦樂(lè)四重奏曲d小調(diào)死神與少 女等等。 壓力過(guò)大時(shí)，壓力過(guò)大時(shí)，我們

8、不妨聽一聽艾爾加的威 風(fēng)凜凜。 7 現(xiàn)行土地政策法規(guī)摘要現(xiàn)行土地政策法規(guī)摘要 序 號(hào) 所涉 方面 法規(guī)全稱生效時(shí)間文號(hào)內(nèi)容簡(jiǎn)介 三 土地使 用權(quán)出 讓轉(zhuǎn)讓 中華人民共和 國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土 地使用權(quán)出讓 和轉(zhuǎn)讓暫行條 例 1990. 5.19 國(guó)務(wù)院令 第55號(hào) 1、規(guī)定土地使用權(quán)出讓最高年限，工業(yè) 50年，居住70年，教育科研50年，商業(yè)金融 40年，綜合或其他50年； 2、土地使用者未按出讓合同規(guī)定期限和 條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門依據(jù) 情節(jié)給予警告、罰款或無(wú)償收回的處罰； 3、土地使用權(quán)和其地上建筑所有權(quán)需同 時(shí)轉(zhuǎn)讓； 4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格， 政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 國(guó)務(wù)院關(guān)

9、于加 強(qiáng)土地調(diào)控有 關(guān)問(wèn)題的通知 2006.8.31 國(guó)發(fā) 2006 31號(hào) 工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出 讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低標(biāo)準(zhǔn)， 也不得低于一級(jí)開發(fā)成本價(jià)。 四 土地使 用權(quán)和 所有權(quán) 土地登記辦法2007.12.30 國(guó)土資源 部令第40 號(hào) 國(guó)有土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)需要進(jìn)行 登記，并以宗地為單位進(jìn)行登記，未繳清土 地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的不予登記。土地 使用權(quán)證是合法擁有土地使用權(quán)的最權(quán)威憑 證。 8 序號(hào) 所涉 方面 法規(guī)全稱 生效 時(shí)間 文號(hào)內(nèi)容簡(jiǎn)介 五 土地 監(jiān)管 方面 違法土地 管理規(guī)定 行為處分 辦法 2008.6.1 監(jiān)察部、 人保部、 國(guó)土部 第15

10、號(hào) 令 違法行為包括違法行為包括：1）非法批準(zhǔn)征收、占用土地；2）規(guī) 避占用基本農(nóng)田由國(guó)務(wù)院審批規(guī)定的 ；3）無(wú)土地利用計(jì) 劃指標(biāo)批準(zhǔn)用地；4）無(wú)新增建設(shè)占用農(nóng)用地計(jì)劃指標(biāo)批 準(zhǔn)農(nóng)轉(zhuǎn)用；5）以“以租代征”等方式占用農(nóng)地進(jìn)行非農(nóng) 業(yè)建設(shè)的；6）應(yīng)當(dāng)采取出讓方式而采用劃撥方式或者應(yīng) 當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓而協(xié)議出讓；7）在招拍掛中，故意 設(shè)置不合理的條件限制或者排斥潛在的投標(biāo)人、競(jìng)買人等 方式，操縱招拍掛結(jié)果；8）違反規(guī)定減免或者變相減免 出讓金；9）出讓合同簽訂后，擅自批準(zhǔn)調(diào)整土地用途、 容積率等土地使用條件；10）批準(zhǔn)低于法定標(biāo)準(zhǔn)的征地補(bǔ) 償方案；11）未落實(shí)社會(huì)保障費(fèi)用而批準(zhǔn)征地；12）未按 期

11、足額支付征地補(bǔ)償費(fèi)用； 嚴(yán)重違法的標(biāo)準(zhǔn)為嚴(yán)重違法的標(biāo)準(zhǔn)為：年違法占用耕地面積占當(dāng)年新增 建設(shè)用地占用耕地總面積的比例達(dá)到15%以上 。 處理方式包括處理方式包括：主要領(lǐng)導(dǎo)人員和其他負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo) 人員，給予警告或者記過(guò)處分；情節(jié)較重的，給予記大過(guò) 或者降級(jí)處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予撤職處分，觸犯刑律的， 移交司法機(jī)關(guān)處理。 9 二、土地分類二、土地分類 土地利用分類土地利用分類 建設(shè)用地建設(shè)用地 出讓方式出讓方式 出讓年限出讓年限 （年）（年） 一級(jí)類一級(jí)類二級(jí)類二級(jí)類三級(jí)類三級(jí)類 編編 號(hào)號(hào) 三大類三大類 名稱名稱 編號(hào)編號(hào)名稱名稱編號(hào)編號(hào)名稱名稱 1農(nóng)用地 11耕地 111灌溉水田 112望天

12、田 113水澆地 114旱地 115菜地 12園地 121果園 122桑園 123茶園 124橡膠園 125其他園地 13林地 131有林地 132灌木林 133疏林地 134未成林造林地 135跡地 136苗圃 14牧草地 141天然草地 142改良草地 143人工草地 15其他農(nóng)用地 151畜牧飼養(yǎng)地 152設(shè)施農(nóng)業(yè)用地 153農(nóng)村道路 154坑塘水面 155養(yǎng)殖水面 156農(nóng)田水利用地 157田坎 158曬谷場(chǎng)等用地 10 土地分類（續(xù)）土地分類（續(xù)） 土地利用分類土地利用分類 建設(shè)用地建設(shè)用地 出讓方式出讓方式 出讓年限出讓年限 （年）（年） 一級(jí)類一級(jí)類二級(jí)類二級(jí)類三級(jí)類三級(jí)類 編編

13、 號(hào)號(hào) 三大類三大類 名稱名稱 編號(hào)編號(hào)名稱名稱編號(hào)編號(hào)名稱名稱 2建設(shè)用地 21商服用地 211商業(yè)用地 招、拍、掛40 212金融保險(xiǎn)用地 213餐飲旅館業(yè)用地 214其他商服用地 22工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 221工業(yè)用地招、拍、掛50 222采礦地 223倉(cāng)儲(chǔ)用地招、拍、掛50 23公用設(shè)施用地 231公共基礎(chǔ)設(shè)施用地 劃撥無(wú)固定期限 232瞻仰景觀休閑用地 24公共建筑用地 241機(jī)關(guān)團(tuán)體用地劃撥無(wú)固定期限 242教育用地 協(xié)議出讓50 243科研設(shè)計(jì)用地 244文體用地劃撥 無(wú)固定期限245醫(yī)療衛(wèi)生用地劃撥 246慈善用地劃撥 25住宅用地 251城鎮(zhèn)單一住宅用地招、拍、掛70 252城鎮(zhèn)混

14、合住宅用地招、拍、掛70 253農(nóng)村宅基地 254空閑宅基地 11 土地利用分類土地利用分類 建設(shè)用地建設(shè)用地 出讓方式出讓方式 出讓年限出讓年限 （年）（年） 一級(jí)類一級(jí)類二級(jí)類二級(jí)類三級(jí)類三級(jí)類 編編 號(hào)號(hào) 三大類三大類 名稱名稱 編號(hào)編號(hào)名稱名稱編號(hào)編號(hào)名稱名稱 2 建設(shè) 用地 26交通運(yùn)輸用地 261鐵路用地 劃撥無(wú)固定期限 262公路用地 263民用機(jī)場(chǎng) 264港口碼頭用地 265管道運(yùn)輸用地 266街巷 27水利設(shè)施用地 271水庫(kù)水面 劃撥無(wú)固定期限 272水工建筑用地 28特殊用地 281軍事設(shè)施用地 劃撥無(wú)固定期限 282使領(lǐng)館用地 283宗教用地 284監(jiān)教場(chǎng)所用地 285

15、墓葬地 3 未利用 土地 31 未利用 土地 311荒草地 312鹽堿地 313沼澤地 314沙地 315裸土地 316裸巖石礫地 317其他未利用土地 32其他土地 321河流水面 322湖泊水面 323葦?shù)?324灘涂 325冰川及永久積雪 土地分類（續(xù)）土地分類（續(xù)） 12 三、土地規(guī)劃三、土地規(guī)劃 1 1、土地利用總體規(guī)劃（土地管理部門主導(dǎo)）：、土地利用總體規(guī)劃（土地管理部門主導(dǎo)）：對(duì)所有土地所有土地的使用性質(zhì)進(jìn)行 劃定，明確農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地。 2 2、城市規(guī)劃（規(guī)劃部門主導(dǎo)）：、城市規(guī)劃（規(guī)劃部門主導(dǎo)）：對(duì)建設(shè)用地建設(shè)用地的用途進(jìn)行規(guī)劃，包括居住用 地、公共設(shè)施用地、工業(yè)

16、用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、道路交通用地、廣場(chǎng)用地、市政公 用設(shè)施用地 、綠地、特殊用地、水域或其他用地。 3 3、控制性詳細(xì)規(guī)劃（規(guī)劃部門主導(dǎo)）：、控制性詳細(xì)規(guī)劃（規(guī)劃部門主導(dǎo)）：對(duì)建設(shè)用地的具體地塊的建設(shè)指標(biāo) 和配套設(shè)施的建設(shè)要求進(jìn)行明確。 土地的使用性質(zhì)主要是通過(guò)上述三個(gè)規(guī)劃來(lái)界定的。要了解一塊土地適合做什么項(xiàng)目適合做什么項(xiàng)目， 主要查看土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；要了解一個(gè)工程如何規(guī)劃建設(shè)如何規(guī)劃建設(shè)，主要查看控制性 詳細(xì)規(guī)劃。在項(xiàng)目選址時(shí)，要看這三個(gè)規(guī)劃在項(xiàng)目選址時(shí)，要看這三個(gè)規(guī)劃。 13 土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上 人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者交納 補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交 付其使用，或者

17、將土地?zé)o償交給土 地使用者使用的行為。 劃撥土地的范圍有：劃撥土地的范圍有： 1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事 業(yè)用地； 3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、 水利等項(xiàng)目用地； 4）法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用 地（如監(jiān)獄、收容所用地等）。 劃撥方式 出讓方式 國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家國(guó)家將一定年限 的國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者的行 為。 出讓方式有招、拍、掛和協(xié)議出讓等4種方 式。 土地使用權(quán)出讓最高年限為土地使用權(quán)出讓最高年限為： 1）居住用地70年（招、拍、掛） ； 2）工業(yè)用地50年（招、拍、掛） ； 3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地為50 年（協(xié)議） ；

18、 4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年（招、拍、 掛） ； 5）綜合或其他用地50年（招、拍、掛）。 租賃方式 土地使用 權(quán)租賃是指新 用地人向原土 地使用人支付 租金形式獲得 土地使用權(quán)的 行為。 主要在企 業(yè)之間發(fā)生。 四、土地使用權(quán)取得方式四、土地使用權(quán)取得方式 使用權(quán)人以不同方式取得土地使用權(quán)，獲得的權(quán)益不同： 以劃撥方式取得土地使用權(quán)：只能使用，不能再處置； 以出讓方式取得土地使用權(quán)：既有使用權(quán)，又有處置權(quán)，可用于出租、再轉(zhuǎn)讓等處置； 以租賃方式取得土地使用權(quán)：按租賃協(xié)議的約定使用，一般不具備再處置權(quán)。 14 五、土地一級(jí)開發(fā)和土地供應(yīng)及競(jìng)買五、土地一級(jí)開發(fā)和土地供應(yīng)及競(jìng)買 1 1、土地一

19、級(jí)開發(fā)：、土地一級(jí)開發(fā)：是指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè) 用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。 1.1 一級(jí)開發(fā)主體：由政府授權(quán)的國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)、土地儲(chǔ)備中心或者通 過(guò)招標(biāo)方式確定的一級(jí)開發(fā)企業(yè)。 1.2 一級(jí)開發(fā)流程：包括計(jì)劃編制、前期策劃、征詢意見和審批、組織實(shí)施土 地一級(jí)開發(fā)四個(gè)階段。具體流程見下頁(yè)。 15 依據(jù)依據(jù) 1、北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃； 2、北京市城市總體 規(guī)劃； 3、北京土地利用總 體規(guī)劃。 市政府市政府 1、土地供應(yīng)計(jì)劃； 2、土地利用年度計(jì)劃； 3、土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃。 原土地所有者或使用原土地所有者或使用 者；者；

20、 1、征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn) 政府或上級(jí)主管部門 同意； 2、向市國(guó)土局提出 土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。 市國(guó)土局市國(guó)土局 1、受理申請(qǐng)并進(jìn) 行土地預(yù)審； 2、委托市、區(qū)縣 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施 方案。 前期策劃 計(jì)劃編制 土地一級(jí)開發(fā)流程圖土地一級(jí)開發(fā)流程圖（以北京市土地一級(jí)開發(fā)流程為例） 土地一級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā) 16 土地一級(jí)開發(fā)流程（續(xù)）土地一級(jí)開發(fā)流程（續(xù)） 市發(fā)改委 核準(zhǔn) 土 地 一 級(jí) 開 發(fā) 主 體 市政府批準(zhǔn)市政府批準(zhǔn) 1、新增集體土 地辦理農(nóng)用地 征收、或農(nóng)轉(zhuǎn) 用手續(xù)； 2、存量國(guó)有建 設(shè)用地收回國(guó) 有土地使用權(quán)。 市規(guī)委 規(guī)劃意見書 市政專業(yè)部門 市政接用意見 市交通委 交

21、通評(píng)價(jià)意見 市建委 建設(shè)意見 市園林局 古樹處理意見 市文物局 文物保護(hù)意見 市環(huán)保局 環(huán)境評(píng)價(jià)意見 委辦局聯(lián)席會(huì)委辦局聯(lián)席會(huì) 市國(guó)土局會(huì)同市發(fā) 改、規(guī)劃、建設(shè)、 交通、環(huán)保等部門 就土地、產(chǎn)業(yè)政策、 規(guī)劃、資質(zhì)、交通、 環(huán)保等對(duì)一級(jí)開發(fā) 實(shí)施方案提出原則 意見。 市國(guó)土局會(huì)同市國(guó)土局會(huì)同 相關(guān)部門相關(guān)部門 1、確定土地 一級(jí)開發(fā)主體 （ 委 托 或 招 標(biāo)）； 2、下達(dá)土地 一級(jí)開發(fā)批復(fù)； 3、簽訂土地 一級(jí)開發(fā)合同。 征詢意見和審批 編制控 規(guī)報(bào)市 規(guī)委 市規(guī)委征詢園 林、交通、水 務(wù)、市政、文 物等部門意見 市規(guī)委通 過(guò)控規(guī)方 案上報(bào)市 政府 市政府 批準(zhǔn)控 規(guī)方案 控規(guī)審批 17 土地

22、一級(jí)開發(fā)流程（續(xù)）土地一級(jí)開發(fā)流程（續(xù)） 組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā) 相關(guān)委辦局相關(guān)委辦局 辦理征地、拆 遷、市政基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)等相 關(guān)手續(xù)。 土地一級(jí)開發(fā)主體土地一級(jí)開發(fā)主體 組織實(shí)施征地、拆 遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)。危改、文保、 綠隔等項(xiàng)目需按規(guī) 定承擔(dān)回遷房建設(shè)。 市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)委辦局市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)委辦局 1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本； 2、組織驗(yàn)收土地； 3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng) 土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)； 4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)。 18 1.31.3土地土地 一級(jí)開發(fā)成本組成：一級(jí)開發(fā)成本組成： 土地一級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā) 序號(hào)序號(hào)費(fèi)用類別費(fèi)用類別費(fèi)用組成費(fèi)用組成備注備注 1 征地補(bǔ)償安 置費(fèi) 1土

23、地補(bǔ)償費(fèi) 2轉(zhuǎn)非人員安置補(bǔ)償費(fèi) 3青苗補(bǔ)償費(fèi) 4地上物拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 向政府繳納 的征地稅費(fèi) 1耕地開墾費(fèi) 2防洪費(fèi) 3耕地占用稅 3 土地一級(jí)開 發(fā)工程費(fèi) 主要為“通一平”建設(shè)費(fèi)用，“通”包括通路、給水、排水（雨水、 污水、中水）、電、暖、燃?xì)狻㈦娦诺?，“平”指土地平整?4專業(yè)費(fèi)用 1可研報(bào)告 2環(huán)境評(píng)價(jià)、交通評(píng)價(jià)等。 3地質(zhì)勘察 4評(píng)估委托 1地上物評(píng)估 2土地出讓評(píng)估 3地災(zāi)評(píng)估 5測(cè)繪費(fèi)用 1普測(cè)費(fèi)（地形圖） 2釘樁費(fèi) 3勘界費(fèi) 5一級(jí)開發(fā)管理費(fèi)和利潤(rùn) 6營(yíng)業(yè)稅及附加 19 2 2、 土地供應(yīng)和土地競(jìng)買土地供應(yīng)和土地競(jìng)買 2.1 供應(yīng)方式 土地供應(yīng)和土地競(jìng)買土地供應(yīng)和土地競(jìng)買 2.2

24、 供地價(jià)格組成 2.3 土地供應(yīng)和競(jìng)買流程：包括入市準(zhǔn)備、市場(chǎng)交易、簽訂合同和辦理后續(xù)手續(xù) 三個(gè)階段。具體流程見下頁(yè)。 一級(jí)開發(fā)商直接掛牌出讓 土地儲(chǔ)備中心先收儲(chǔ)，然后再招拍掛出讓 土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金（包括溢價(jià)收益） 注：工業(yè)用地兩種供地方 式均可，但房地產(chǎn)開發(fā)用 地只能是先由儲(chǔ)備中心收 儲(chǔ)，然后再招拍掛出讓。 20 依據(jù)市政依據(jù)市政 府年度土府年度土 地供應(yīng)計(jì)地供應(yīng)計(jì) 劃；劃； 1 、 北 京 市國(guó)民經(jīng) 濟(jì)發(fā)展計(jì) 劃； 2 、 宏 觀 調(diào)控和房 地產(chǎn)市場(chǎng) 運(yùn)行情況； 3 、 儲(chǔ) 備 開發(fā)土地 情況。 市國(guó)土局市國(guó)土局 1、確定土地出讓 方案； 2、發(fā)布國(guó)有土地 使用權(quán)出讓公告

25、 (報(bào)紙、網(wǎng)站、土 地交易市場(chǎng))； 3、制定招標(biāo)拍賣 掛牌文件。 市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)市國(guó)土局會(huì)同市發(fā) 改委等有關(guān)部門改委等有關(guān)部門 確定土地出讓價(jià)格 投投 標(biāo)標(biāo) 人、人、 競(jìng)競(jìng) 買買 人人 市土地交易市場(chǎng)市土地交易市場(chǎng) 1、到土地交易 市場(chǎng)購(gòu)買相應(yīng)土 地的招標(biāo)拍賣掛 牌文件； 2、提出競(jìng)買或 投標(biāo)申請(qǐng)，需提 供競(jìng)買或投標(biāo)申 請(qǐng)書、董事會(huì)決 議或法定代表人 授權(quán)委托書等資 料，并交納競(jìng)買 保證金或者投標(biāo) 保證金； 3、競(jìng)買人按規(guī) 定參加招標(biāo)、拍 賣、掛牌現(xiàn)場(chǎng)競(jìng) 價(jià)活動(dòng)。 市國(guó)土局市國(guó)土局 1、簽訂國(guó) 有土地使 用權(quán)出讓 合同； 2、交納政 府土地收 益和土地 開發(fā)費(fèi)等。 中中 標(biāo)標(biāo) 人、人、 競(jìng)競(jìng)

26、 得得 人人 規(guī)劃委規(guī)劃委 建設(shè)用 地規(guī)劃 許可證 簽訂合同和辦理土地證 市場(chǎng)交易 國(guó)土局國(guó)土局 地籍調(diào) 查、國(guó) 有土地 使用證 入市準(zhǔn)備 土地供應(yīng)和土地競(jìng)買流程圖（以北京市土地供應(yīng)和競(jìng)買流程為例） 土地供應(yīng)和土地競(jìng)買土地供應(yīng)和土地競(jìng)買 21 3 3、 土地競(jìng)買時(shí)優(yōu)惠地價(jià)的落實(shí)土地競(jìng)買時(shí)優(yōu)惠地價(jià)的落實(shí) 在土地競(jìng)買前，一般先與屬地政府簽訂項(xiàng)目入駐協(xié)議，以約定屬地政府對(duì)項(xiàng)目提 供的優(yōu)惠政策，工業(yè)項(xiàng)目一般可向?qū)俚卣暾?qǐng)如下優(yōu)惠政策：地價(jià)補(bǔ)貼、建設(shè)資金 補(bǔ)貼、項(xiàng)目貸款貼息、稅收返還、人員安置、提供配套生活區(qū)用地、配合項(xiàng)目審批、 減免市政配套費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。 關(guān)于優(yōu)惠地價(jià)的落實(shí)方案：關(guān)于優(yōu)惠地價(jià)的落實(shí)方

27、案：土地競(jìng)買時(shí)實(shí)際競(jìng)買成交價(jià)一般高于此約定價(jià)格，兩 者的差額即為政府在項(xiàng)目土地供應(yīng)上給予的優(yōu)惠政策。其落實(shí)方案有： （1）先補(bǔ)后繳政府先將差額部門補(bǔ)貼給企業(yè)，然后與企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的部門一并 繳清； （2）先繳后補(bǔ)先由企業(yè)按照成交價(jià)繳清地價(jià)款，然后由政府將差額部門補(bǔ)貼 給企業(yè)。 政府補(bǔ)貼企業(yè)的方式一般有：（1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金； （2）科技研發(fā)費(fèi)； （3）企業(yè)發(fā)展獎(jiǎng)勵(lì)基金； （4）項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)資金。 具體要根據(jù)各地招 商引資政策而定 土地供應(yīng)和土地競(jìng)買土地供應(yīng)和土地競(jìng)買 22 六、土地二級(jí)開發(fā)（工程建設(shè)）六、土地二級(jí)開發(fā)（工程建設(shè)） 1 1、新建工程程序圖（工業(yè)用地）、新建工程程序圖（工業(yè)用地） 23

28、2 2、新建工程流程圖（工業(yè)用地）、新建工程流程圖（工業(yè)用地） 土地二級(jí)開發(fā)（工程建設(shè)）土地二級(jí)開發(fā)（工程建設(shè)） 24 3 3、新建工程程序圖（配套住宅用地）、新建工程程序圖（配套住宅用地） 土地二級(jí)開發(fā)（工程建設(shè)）土地二級(jí)開發(fā)（工程建設(shè)） 25 4 4、新建工程流程圖（配套住宅用地）、新建工程流程圖（配套住宅用地） 土地二級(jí)開發(fā)（工程建設(shè)）土地二級(jí)開發(fā)（工程建設(shè)） 26 七、工業(yè)房地產(chǎn)再處置七、工業(yè)房地產(chǎn)再處置 1 1、產(chǎn)權(quán)變更出的方式不同，流程也不同、產(chǎn)權(quán)變更出的方式不同，流程也不同 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的使用 （1）房地產(chǎn)投資流程 （2）房地產(chǎn)買賣的流程 項(xiàng)目提出 評(píng)估 董事會(huì)/股東 大會(huì)

29、決議 簽訂協(xié)議 新公司注冊(cè) 完稅過(guò)戶登記 工商變更登記 驗(yàn)資 增資時(shí) 項(xiàng)目提出評(píng)估 董事會(huì)/股東 大會(huì)決議 簽訂協(xié)議完稅過(guò)戶登記 自 用 對(duì)外出租 對(duì)外出售 對(duì)外投資 不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更 發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更 27 2 2、兩種處置方式的運(yùn)作成本分析、兩種處置方式的運(yùn)作成本分析 用房屋土用房屋土 地投資時(shí)地投資時(shí) 項(xiàng)目項(xiàng)目序號(hào)序號(hào)稅費(fèi)名稱稅費(fèi)名稱備注備注 受讓方受讓方 繳納繳納 1契稅成交價(jià)的百分之三 2印花稅 合同價(jià)的萬(wàn)分之五 投資方投資方 繳納繳納 1企業(yè)所得稅 2印花稅 合同價(jià)的萬(wàn)分之五 專業(yè)專業(yè) 費(fèi)用費(fèi)用 1測(cè)繪費(fèi) 2評(píng)估費(fèi) 房屋土地房屋土地 買賣時(shí)買賣時(shí) 序號(hào)序號(hào)稅費(fèi)名稱稅費(fèi)名稱備注備注 買方買方 繳納繳納 1契稅成交價(jià)的百分之三 2印花稅 合同價(jià)的萬(wàn)分之五 賣方賣方 繳納繳納 1企業(yè)所得稅 2土地增值稅 3印花稅 合同價(jià)的萬(wàn)分之五 4營(yíng)業(yè)稅成交價(jià)的百分之五 5城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅的百分之三 6教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的百分之七 專業(yè)專業(yè) 費(fèi)用費(fèi)用 1測(cè)繪費(fèi) 2評(píng)估費(fèi) 工業(yè)房地產(chǎn)再處置工業(yè)房地產(chǎn)再處置 對(duì)于用土地投資這種處置方式，財(cái)稅2002191號(hào)文規(guī)劃定免征營(yíng)業(yè)稅