土地增值稅清算與房地產(chǎn)企業(yè)稅收輔導(dǎo)50p

1、 關(guān)于土地增值稅清算政策的回顧 1、2006年3月2日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問 題的通知（財(cái)稅200621號文）； 2、2006年12月28日，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值 稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）； 3、2007年12月29日，國家稅務(wù)總局公布了土地增值稅清算鑒證業(yè) 務(wù)準(zhǔn)則（國稅發(fā)2007132號）； 4、2009年 5月 20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了土地增值稅清算管理規(guī) 程（國稅發(fā) 200991號）； 5、2010年5月19日，國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題 的通知(國稅函2010220號）； 6、2010年5月25日，國家稅務(wù)總

2、局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作 的通知（國稅發(fā)201053號）。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)講解 第一部分第一部分 土地增值稅的清算概要土地增值稅的清算概要 第二部分土地增值稅清算程序第二部分土地增值稅清算程序 第三部分第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn) 第四部分第四部分 扣除項(xiàng)目金額的確定扣除項(xiàng)目金額的確定 第一部分第一部分 清算概要清算概要 一、土地增值稅的清算，土地增值稅的清算，是指納稅人在符合是指納稅人在符合 土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī) 及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目應(yīng)

3、繳納的土地增值稅稅額，并填寫項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地土地 增值稅清算申報(bào)表增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有 關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房 地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為 。 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定： 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的 收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù) 以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待 該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退 少補(bǔ)。 二、土地增值稅的清算條件之一二、土地增值稅的清算條件之一必須清算必須

4、清算 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土 地增值稅的清算地增值稅的清算： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售 的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 的； 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 二、土地增值稅的清算條件之二二、土地增值稅的清算條件之二要求清算要求清算 符符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅 人進(jìn)行土地增值稅清算人進(jìn)行土地增值稅清算 ： 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的 房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例 在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可 售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.

5、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售 完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增 值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 二、土地增值稅的清算條件之三二、土地增值稅的清算條件之三注銷清算注銷清算 對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地 增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請注 銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算 工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷 三、清算的時(shí)間要求-必須清算 符合必須清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符合清 算條件之日起9090日內(nèi)日內(nèi)對項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理清算手續(xù)。（91號文件第11條第一款） 流程：流程： 準(zhǔn)備清算申請及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求

6、提供的相關(guān)資料準(zhǔn)備清算申請及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的相關(guān)資料 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理杏花嶺區(qū)地稅局土地增值稅杏花嶺區(qū)地稅局土地增值稅 清算小組調(diào)查核實(shí)并提出清算審核意見清算小組調(diào)查核實(shí)并提出清算審核意見局務(wù)會局務(wù)會 審定并作出清算結(jié)論審定并作出清算結(jié)論清算結(jié)果書面通知納稅人清算結(jié)果書面通知納稅人 執(zhí)行執(zhí)行 三、清算的時(shí)間要求-要求清算 符合要求清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān) 確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要清算的，由主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清 算通知之日起9090日內(nèi)日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 （91號文件 第11條第一款） 要求清算流程： 清算通知書納稅人自行進(jìn)行清算， 并報(bào)

7、主管稅務(wù)部門主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受 理杏花嶺區(qū)地稅局土地增值稅清算小 組調(diào)查核實(shí)并提出清算審核意見局務(wù) 會審定并作出清算結(jié)論清算結(jié)果書面 通知納稅人執(zhí)行 未清算的法律責(zé)任 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅 人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提 供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)中 華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定 處理 四、土地增值稅清算單位的確定四、土地增值稅清算單位的確定 1.1.土增稅實(shí)施細(xì)則土增稅實(shí)施細(xì)則第八條：第八條： 2.2.國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號第一條：號第一條： 清算管理規(guī)程：對不同類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率， 繳納土地增值

8、稅。 第二部分土地增值稅清算程序 一、土地增值稅清算的前期管理 二、清算資料的準(zhǔn)備 三、收到清算資料后 四、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核 五、核定征收 六、尾盤處理 一、土地增值稅清算的前期管理 1 1、臺賬管理：、臺賬管理：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地 使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對 納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn) 收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況 實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同 步（9191號文件第號文件第6 6條）。條）。 2 2、成本費(fèi)用歸集：、成本費(fèi)用歸集：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項(xiàng)目開 發(fā)期間的會計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分 期開發(fā)項(xiàng)目或者

9、同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅 人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有 關(guān)收入、成本、費(fèi)用（9191號文件第號文件第7 7條）。條）。 二、納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表； （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立 項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。 （三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國 有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié) 算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料

10、。 （四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介 機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。 （五）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。 三、收到清算資料后的處理方式 清算管理規(guī)程第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是 否受理土地增值稅清算的處理方式有三種： 1、對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的， 予以受理。 2、對符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求 納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清 算資料后，予以受理。 3、對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。 四、土地增值稅清算的審核 土地增值稅清算的審核部門 稅務(wù)機(jī)關(guān) 清算管理規(guī)程第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人 提

11、供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔 導(dǎo)。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對納稅人清算申報(bào)的收入、 扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等 情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。 五、土地增值稅的核定征收 清算管理規(guī)程第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一 的，可實(shí)行核定征收： （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證 殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)， 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申

12、報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事 項(xiàng)告知書。 國稅發(fā)201053號： 六、清算結(jié)論 清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅 人出具土地增值稅清算結(jié)論書和稅務(wù)事項(xiàng) 通知書，并按稅務(wù)文書送達(dá)程序及時(shí)送達(dá)納稅 人（9191號文件第號文件第3232條）。條）。 納稅人接到稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的土地增值稅清算結(jié) 論書和稅務(wù)事項(xiàng)通知書后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī) 關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補(bǔ)繳稅款或退稅手續(xù) （9191號文件第號文件第3232條）。條）。 七、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償 轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定

13、進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣 除項(xiàng)目金額按“清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用”乘以銷 售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算 清算時(shí)計(jì)算： 單位可售面積成本費(fèi)用開發(fā)總成本費(fèi)用總可售面積 清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算: 扣除項(xiàng)目的建造成本單位可售面積成本費(fèi)用銷售面積 第三部分 土地增值稅計(jì)稅收入的確認(rèn) （一）預(yù)征時(shí)一般與營業(yè)稅保持一致。 注意代收費(fèi)用的問題 土地增值稅的稅務(wù)處理： 對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收 的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收 取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用 未計(jì)入房價(jià)中,而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)的收入 營業(yè)稅的稅務(wù)處理：

14、中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務(wù)院令540號） 第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn) 讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返 還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償 金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收 費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或 者行政事業(yè)性收費(fèi)： （一）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基 金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格 主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； （二）收取時(shí)開具省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政 票據(jù)； （三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 國稅發(fā)200

15、469號：國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營業(yè)稅 問題的通知 住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用 于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。 鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部 門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收 的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營業(yè)稅。 （二）220號函：已全額開具商品房銷售發(fā)票的， 按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全 額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其 他收益確認(rèn)收入；合同所載房面積與實(shí)際測量面 積不一致，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 （三）視同銷售和自用房地產(chǎn)的

16、收入確定 （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位 和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售 房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平 均價(jià)格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格 或評估價(jià)值確定。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租 等商業(yè)用途時(shí)，如果土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在 稅款清算時(shí)不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 第四部分 扣除項(xiàng)目金額的確定 要注意： 1.須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證 的

17、，不予扣除。 2.各項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金 額中。 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：是指納稅 人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng) 一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。包括地價(jià)款、契稅、繳 納有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得 扣除。國稅函2010220號 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安 置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出 等。 （1）企業(yè)用本項(xiàng)目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售 處理，同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支 付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款

18、，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房 屋價(jià)值按視同銷售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （3）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷 補(bǔ)償費(fèi)。 （4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ) 償費(fèi)。 假定某開發(fā)企業(yè)用于回遷安置的房產(chǎn)市場價(jià)格為1200萬元，則應(yīng)確認(rèn) 的房產(chǎn)銷售收入為1200萬元，同時(shí)可確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)為1200萬元。 現(xiàn)用會計(jì)分錄表述如下： （1）取得拆遷用地時(shí) 借：開發(fā)成本土地使用權(quán) 12000000 貸：應(yīng)付賬款 12000000. （2

19、）交付安置房時(shí) 借：應(yīng)付賬款 12000000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 12000000. 同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，假設(shè)開發(fā)產(chǎn)品成本為10000000 借：主營業(yè)務(wù)成本 10000000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 10000000 例如：甲公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2009年由于當(dāng)?shù)卣猩桃?資的原因，甲公司與當(dāng)?shù)氐囊患宜鄰S簽訂了合同，合同約定對水泥 廠進(jìn)行拆遷，建設(shè)商住樓。建成后返還其商業(yè)面積3萬平方米，除此 沒有支付其他土地款。 （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)0萬元。 （二）前期工程費(fèi)1000萬元。 （三）建筑安裝工程費(fèi)15000萬元。 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3000萬元。 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)800萬元。 （六

20、）開發(fā)間接費(fèi)200萬元。 總成本為20000萬元，總可售面積為10萬平方米。單位會計(jì)成本 為2000元/平方米。甲公司同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為6000元/平方米。 計(jì)算如下： 第1：支付建筑施工等其他開發(fā)成本20000萬元。 第2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：300006000=18000萬元 （注意：這里 的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶30000平米的，而是整個(gè)樓盤的。 需要在總可售面積10萬平方米中分?jǐn)?。?視同銷售收入：300006000=18000萬元 第3、單位可售面積計(jì)稅成本=（2000018000）100000 3800元/平方米（注意：其中10萬平方米是作為總的建筑面積計(jì)算的， 不能以7萬元

21、平方米作為分母） 根據(jù)國稅函1995549號文、國稅函2007768 號文件的規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營 業(yè)稅，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分， 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì) 征營業(yè)稅. 2.前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研 究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等 支出。 3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生 的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、 供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán) 境工程費(fèi)。 4.建筑安裝工程費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生 的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。 （1）甲供材料 （2）參照當(dāng)

22、地當(dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成 本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建 筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 （3）建筑安裝發(fā)票應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開 具 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前 期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā) 間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的， 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門 公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、 區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積 金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省 稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工 程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)

23、實(shí)扣除。對 納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按不 超過分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的每平方米工程造價(jià)金 額核定扣除： （一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的； （二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的； （三）鑒證報(bào)告內(nèi)容不真實(shí)的，存在疑問的； （四）虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的； （五）清算項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 三項(xiàng)合計(jì)的每平方米建安成本扣除額，明顯高于太原市地方稅務(wù)局制 定的分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的每平方米工程造價(jià)金 額，又無正當(dāng)理由的。 房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)類型竣工年代竣工年代核定單位成本（元核定單位成本（元/平方米）平方米） 多層住宅及底商

24、多層住宅及底商2001及以前及以前1386 20021402 20031469 20041502 20051486 20061512 20071586 20081798 高層住宅及底商高層住宅及底商2001及以前及以前2425 20022435 20032621 20042807 20052769 20062790 20072987 20082997 5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、 熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。獨(dú)立的、非營利性的， 且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的 公共配套設(shè)施支出。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦

25、法（國稅發(fā)200931號） 第32條：（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒 證后可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已 在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照 法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 計(jì)算土地增值稅時(shí)，無發(fā)票不得扣除。 對于利用人防工程修建的地下停車場（或地上車 庫）轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予 扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用。出租使用 的，按房屋租賃計(jì)算營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，不得在清 算中扣除分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用； 2007國稅函645號關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的 批復(fù).doc 6.開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為

26、直接組織和管理開發(fā)項(xiàng) 目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的 成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工 福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞 動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷 以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的思考？ 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用稅從何時(shí)起發(fā)生納 稅義務(wù)？ 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用稅納稅義務(wù)何時(shí)終 止？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有 關(guān)政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)200389號） 房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用納稅義務(wù)時(shí)間，主要分以下三種情況： 第一，根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定，征用的耕 地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納

27、城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非 耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用 稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式 有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月 起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合 同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第三，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)征收城 鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復(fù)（國稅函2007596號）規(guī)定，外商投資 企業(yè)和外國企業(yè)，應(yīng)從2007年1月1日開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzru