兆翔置業(yè)廈門市使用權(quán)房市調(diào)報告 47p

1、兆翔置業(yè)-使用權(quán)房市調(diào)報告 （營銷部2012年12月） 我司有較多使用權(quán)房，作為一線員工，你對 使用權(quán)房了解多少？ 一、謂使用權(quán)房？ 使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，不過， 這項使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項獨 立的財產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人在一定范圍內(nèi) 通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所 獲收益扣除應繳稅費后歸使用權(quán)人所有。 但是現(xiàn)存市場上很多是使用權(quán)人違背土地 使用初衷而私下進行“出借”使用權(quán)的， 有點類似于長期租賃。 二、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的根本區(qū)別？ 產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的根本區(qū)別在于：擁有房屋 產(chǎn)權(quán)就擁有了房屋的所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)人可以 依法占有、使用、收益、處分房屋；而使 用權(quán)僅僅是所有權(quán)的權(quán)能之一，不是完

2、整 的所有權(quán)，使用人只能依法占有、使用房 屋而無權(quán)處分房屋。購買使用權(quán)房屋的買 受人只能依法占有居住房屋，房屋的最終 處分權(quán)在房屋的產(chǎn)權(quán)單位。 三、使用權(quán)房優(yōu)劣勢 優(yōu)勢一不受宏觀調(diào)控影響 優(yōu)勢二交易方便手續(xù)簡單 優(yōu)勢三單價較低總價不高 優(yōu)勢四投資出租風險不大 使用權(quán)房優(yōu)劣勢 劣勢一不可以貸款，付款壓力較大 劣勢二不可以抵押，資金不靈活 劣勢三不可以在房管局登記備案個人信息 劣勢四只能更名或者公證方可過戶，交易 較無保障 劣勢五受開發(fā)商資質(zhì)影響較大，小開發(fā)商 較無保障 劣勢六只能享受部分拆遷補償利益 案例思考：開發(fā)商資質(zhì)？ 近日，廈門市公安局破獲了一起特大經(jīng)濟犯罪案，涉案金額上億。為 此，廈門市

3、公安局召開了新聞發(fā)布會，通報了“聯(lián)盟一號”樓盤詐騙 案的偵破情況，目前，郭某、王某等5名主要犯罪人員已抓捕歸案。 據(jù)悉，此案涉及金額上億元，部分贓款已追回。 同一地段房價16000元/平方米，“聯(lián)盟一號”只售6000元/平方米， 價格極具誘惑力的小產(chǎn)權(quán)房，吸引了眾多買家。然而，原本打算買房 的300多名群眾一夜夢碎，他們沒想到，自己竟然卷進一場涉案近1億 元的驚天大騙局中 自2011年以來，郭某、趙某等人編造廈門城市聯(lián)盟房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司競拍取得東浦路122號西側(cè)地塊50年使用權(quán)，打著出樓盤售的名義， 誘騙購房者簽訂房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并以每平方米6000多元的 價格購買“聯(lián)盟一號”的小產(chǎn)權(quán)

4、房，從中騙取購房者50%至80%的購 房款或定金，甚至還出現(xiàn)部分房產(chǎn)一房兩賣和一房多賣的情況。 據(jù)了解，當時郭某英等人通過與部隊公開競標的方式，以每年498萬 元的租金競標成功。有股東算了一筆賬：“即便是用于出租，每年也 可獲利五六千萬元。” 四、廈門有多少使用權(quán)房？ 1海怡半島 2015年交房，8.61萬，觀音 山cbd營運中心 2都市新巢二期 2013年底交房，8.76萬， 僑福城后 3雪梨星光 20072008交房，累計11萬， 湖里大唐世家旁 4源泉海景公寓 2011年底，1.8萬，前埔 城市大學旁 5天成花園 2011年交房，1.5萬，烏石浦 6森景華庭 2011年交房，1.8萬，東

5、浦路 1、海怡半島 位置環(huán)島路七匹狼大廈對面 開發(fā)商 福建遠嘉投資開發(fā)有限公司 物管及費用1.7元/平方.月+0.3元/平方.月 簡介：簡介：項目位于環(huán)島路邊上沿海第 一排，處于觀音山cbd營運中心，規(guī)劃中 的兩岸金融中心。占據(jù)了絕佳的景觀和配 套優(yōu)勢。 戶型配比戶型配比 格局格局 室、室、 廳、廳、 衛(wèi)衛(wèi) 建筑建筑 面積、面積、 使用使用 面積面積 戶數(shù)戶數(shù) 單元單元 占總量占總量 的的 面積比面積比 率率 銷售銷售 數(shù)量數(shù)量 銷售數(shù)量占本銷售數(shù)量占本 戶型比例戶型比例 銷售量占總銷售量占總 套數(shù)的比例套數(shù)的比例 一房一房 一廳一廳 一衛(wèi)一衛(wèi) 45-5045-5023123120.8%20.

6、8%168168 73% 73%23%23% 兩房兩房 兩廳兩廳 一衛(wèi)一衛(wèi) 58-8758-8736336351%51%270270 74% 74%37%37% 三房三房 兩廳兩廳 兩衛(wèi)兩衛(wèi) 10810813213228.2%28.2%7070 53% 53%9.6%9.6% 1、海怡半島 1、海怡半島 綜合優(yōu)劣分析 優(yōu)勢： 1、戶型設(shè)計優(yōu)勢。麻雀雖小，五臟俱全。 2、地段優(yōu)勢。占據(jù)了無敵的海景資源，和完善的商務(wù)配套。 3、規(guī)劃優(yōu)勢。圍合式封閉社區(qū)，人車分流，公攤小。 4、帶2000元/平方的精裝修標準，業(yè)主免去二次裝修的麻煩，可以拎 包入住。 劣勢： 1、部隊小產(chǎn)權(quán)房，無法辦按揭，客戶購買壓

7、力較大。 2、項目工程進度較慢，目前處于挖基礎(chǔ)階段。 3、銷售審批沒有走正常的商品房審批程序，客戶比較不放心，覺得 沒保障。 4、樓層公共過道都很小，住起來舒適度不高。 5、項目容積率太高。 1、海怡半島 售價售價 及付及付 款方款方 式式 起售單價起售單價1180011800元元/ /平方平方平均單價平均單價 14000 14000元元/ / 總價范圍總價范圍 40-170 40-170萬元萬元主力總價主力總價 110 110萬元萬元 每層加價每層加價50-15050-150總銷金額總銷金額 7 7億元億元 車位單價車位單價 / / 萬萬 元元/ /個個 商場單價商場單價 / / 元元/ /

8、 住宅單價住宅單價 均價均價1400014000元元/ / 辦公單價辦公單價 / / 元元/ / 付款方式付款方式 一次性付款、分期付款（首期款一次性付款、分期付款（首期款50%50%、工程出地面、工程出地面5 5層再付層再付30%30%、項目、項目 封頂再付封頂再付20%20%） 本期售出本期售出 戶數(shù)戶數(shù) 726726套套 本期的銷售本期的銷售 率率 70%70% 1、海怡半島 客源客源 分析分析 客戶主要、次要來源客戶主要、次要來源客戶職業(yè)客戶職業(yè) 客戶主要、次要購買動客戶主要、次要購買動 機機 部隊和開發(fā)商的關(guān)系部隊和開發(fā)商的關(guān)系 戶、臺灣金門客戶、戶、臺灣金門客戶、 廈門本地客戶廈門

9、本地客戶 企業(yè)老總、白領(lǐng)等企業(yè)老總、白領(lǐng)等 企事業(yè)單位工作人企事業(yè)單位工作人 員員 投資、自住各半投資、自住各半 暢銷暢銷 戶型戶型 分析分析 暢銷格局暢銷格局暢銷面積暢銷面積暢銷總價暢銷總價 一房一廳、兩房兩廳一房一廳、兩房兩廳 45-5045-50平方、平方、58-8758-87 平方平方 53-13053-130萬萬 暢銷暢銷 熱點熱點 分析分析 1 1、由于項目是小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)，不能貸款，故總價低的去化較快。、由于項目是小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)，不能貸款，故總價低的去化較快。 2 2、項目處于觀音山營運中心和兩岸金融中心，未來白領(lǐng)多，小戶型較、項目處于觀音山營運中心和兩岸金融中心，未來白領(lǐng)多，小戶型

10、較 容易出租。容易出租。 1、海怡半島 1、海怡半島 1、海怡半島 2、都市新巢二期 位置：洪蓮中路 開發(fā)商：廈門洪文社區(qū)居民委員會 物管及費用：暫未定 簡介：項目位于瑞景商圈，距加州商業(yè)廣 場只有500米，生活非常便利，鬧中取靜。 且本身配有一個五星級酒店及配套商業(yè)街、 會所。 2、都市新巢二期 基本描述基本描述 項目由項目由abc三種戶型疊加組成一幢五層帶電梯別墅，周邊環(huán)繞商業(yè)店三種戶型疊加組成一幢五層帶電梯別墅，周邊環(huán)繞商業(yè)店 鋪，東南角配套五星級酒店。鋪，東南角配套五星級酒店。 戶型配比戶型配比 格局格局 室、廳、室、廳、 衛(wèi)衛(wèi) 建筑面積、建筑面積、 使用面積使用面積 戶數(shù)戶數(shù) 單元單

11、元 占總量占總量 的的 面積比面積比 率率 銷售銷售 數(shù)量數(shù)量 銷售數(shù)銷售數(shù) 量占本量占本 戶型比戶型比 例例 銷售量銷售量 占總套占總套 數(shù)的比數(shù)的比 例例 a a戶型戶型4804804040戶戶33%33%4040戶戶 100%100% 33%33% b b戶型戶型5805804040戶戶33%33%4040戶戶 100%100% 33%33% c c戶型戶型6806804040戶戶33%33%4040戶戶 100%100% 33%33% 2、都市新巢二期 售價售價 及付及付 款方款方 式式 起售單價起售單價按套銷售按套銷售平均單價平均單價 8600 8600 元元/ / 總價范圍總價范圍

12、 500 500萬元萬元主力總價主力總價 500 500 萬萬 元元 每層加價每層加價按套銷售按套銷售總銷金額總銷金額 1.7 1.7億億 元元 車位單價車位單價 增送增送 萬元萬元/ /個個 商場單價商場單價 未定未定 元元/ / 住宅單價住宅單價 按套銷售按套銷售 元元/ / 辦公單價辦公單價 無無 元元/ / 付款方式付款方式一次性或按揭一次性或按揭按揭方式按揭方式5 5成成5 5年（商業(yè)）年（商業(yè)） 總售出戶總售出戶 數(shù)數(shù) 120120戶戶總銷售率總銷售率100%100% 本期售出本期售出 戶數(shù)戶數(shù) 120120戶戶 本期的銷售本期的銷售 率率 100%100% 2、都市新巢二期 客源

13、客源 分析分析 客戶主要、次客戶主要、次 要來源要來源 客戶職業(yè)客戶職業(yè) 客戶主要、次客戶主要、次 要購買動機要購買動機 老客戶、老板老客戶、老板 朋友朋友 企業(yè)主企業(yè)主投資投資 暢銷戶暢銷戶 型分析型分析 暢銷格局暢銷格局暢銷面積暢銷面積暢銷總價暢銷總價 b b戶型戶型480480平方平方500500萬左右萬左右 2、都市新巢二期 2、都市新巢二期 3、雪梨星光 位置：興隆路與新豐路交匯處 開發(fā)商：廈門坤城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物管及費用：1.1元/平米 簡介：8分鐘輕松抵達sm城市商業(yè)廣場 開 放式的空間布局，更多戶型組合更多機會 選擇 大型綠色園林中庭，讓生活更貼近自 然 abb、廈華、松

14、下、火炬園高薪白領(lǐng)數(shù) 量有增無減 共享大唐配套宜住、宜居。 戶型配比戶型配比 格局格局 室、廳、衛(wèi)室、廳、衛(wèi) 建筑面積、使用面積建筑面積、使用面積 單身公寓單身公寓27-3127-31 1 1* *1 149-6049-60 2 2* *1 180-9080-90 3 3* *2 2100-120 3、雪梨星光 優(yōu)：成熟社區(qū)，生活配套齊全，交通便利，周邊的大企業(yè)較多（如優(yōu)：成熟社區(qū)，生活配套齊全，交通便利，周邊的大企業(yè)較多（如abb、 dell、松松下下、廈華、聯(lián)想移動廈華、聯(lián)想移動等），宜住宜租。等），宜住宜租。 劣：容積率偏高，戶型配比緊湊，比較雜亂擁擠；無產(chǎn)權(quán)，小孩讀書無保障。劣：容積率

15、偏高，戶型配比緊湊，比較雜亂擁擠；無產(chǎn)權(quán)，小孩讀書無保障。 3、雪梨星光 售價售價 及付及付 款方款方 式式 起售單價起售單價46884688元元/ /平米平米平均單價平均單價 55005500元元/ / 付款方式付款方式 定金定金50005000元，分四次付元，分四次付 清，每次付清，每次付25%25%， 按揭方式按揭方式不能按揭不能按揭 總售出戶總售出戶 數(shù)數(shù) 二期二期520520套套總銷售率總銷售率100%100% 本期售出本期售出 戶數(shù)戶數(shù) 100%100% 本期的銷本期的銷 售率售率 100%100% 以上為2008年的價格，現(xiàn)在二手市場上大約價格為9000元/平帶簡裝 3、雪梨星光

16、 3、雪梨星光 4、源泉海景公寓 位置：思明區(qū)前埔南路磨鑫山度假山莊旁 開發(fā)商：風行地產(chǎn) 物管及費用1.3元 簡介：“抗通脹、不限購、名校學區(qū)房、投資自 住兩相宜，24萬起作中央山海資產(chǎn)的主人?！表?目旱地綠化，連接后山磨鑫山山頂公園，山海景 觀，傍山而立；海風習習，天然氧吧。出入鬧中 取靜，專屬通道；小區(qū)獨立隱蔽，安全看護；后 方緩坡綠化帶，將公園融入小區(qū)；與廈航源泉山 莊、機長別墅為鄰，配套齊全高端，廈航2000多 名飛行員及家屬承租。旁邊廈航宿舍一平方要2萬 左右，也是無產(chǎn)權(quán)項目。 4、源泉海景公寓 戶型配比戶型配比 格局格局 室、室、 廳、廳、 衛(wèi)衛(wèi) 建筑建筑 面積、面積、 使用使用

17、面積面積 戶數(shù)戶數(shù) 單元單元 占總量占總量 的的 面積比面積比 率率 銷售銷售 數(shù)量數(shù)量 銷售數(shù)量占銷售數(shù)量占 本戶型比例本戶型比例 銷售量占銷售量占 總套數(shù)的總套數(shù)的 比例比例 1 1454516016066%66%160160 100 % 100 % % 1 1房房1 1 廳廳 5050646427%27%6464 100 % 100 % % 兩房兩房656516167%7%1616 100 % 100 % % 4、源泉海景公寓 起售單價起售單價 一期起價一期起價72007200，二期起價，二期起價 77007700 平均單價平均單價 8000-10000 8000-10000 元元/ /

18、 總價范圍總價范圍 30 30萬萬-100-100萬萬 萬元萬元主力總價主力總價 50 50萬元萬元 付款方式付款方式一次性一次性按揭方式按揭方式 無無 總售出戶總售出戶 數(shù)數(shù) 一期一期240240套套總銷售率總銷售率100%100% 本期售出本期售出 戶數(shù)戶數(shù) 一期一期240240套套 本期的銷售本期的銷售 率率 100%100% 4、源泉海景公寓 5天成花園 位置：廈門市烏石浦二里1號至7號 開發(fā)商：廈門揚成事業(yè)有限公司 物管及費用：2.1元/平米 簡介：部隊用地70年使用權(quán)房。小面積公寓式住 宅。由于地處黃金地段，交通便捷，定位于適合 投資與自住的小面積戶型。主要戶型一房型居多， 也有二

19、房、三房戶型。09年開盤11年交房，戶型 多樣，地段佳，位于sm大商圈之內(nèi)，與sm城市 廣場僅一路之隔，與呂厝天虹臨近，商場云集， 配套成熟。江頭公園、江頭蔬菜市場等生活配套 齊全，滿足各項生活需求。出行交通十分便捷。 9000-10000元/平，毛坯或簡裝。 5天成花園 單身公寓 26 1房1廳 46 2房1廳 74 3房1廳 86 面積組合靈活，視野開闊、采光充足，可 以充分享受到自然景觀，多種戶型，小面 積一房型戶型居多，適合自住與投資，兩 房與三房的面積也介于傳統(tǒng)面積之間，適 宜投資。 5天成花園 5天成花園 6森景華庭 位置：思明區(qū)東浦路58號 開發(fā)商：浙江八達 物管及費用：1.1元

20、/ 簡介：項目位于東浦路，浦南片區(qū)，地處寸土寸 金的廈門城市核心：火車站商圈、富山商圈，擁 有優(yōu)質(zhì)的各項配套資源，擁有良好的自然資源、 生態(tài)資源和景觀資源。項目占地2000多，共2 棟33層建筑，為島內(nèi)罕有的精致中小戶型，41 126 單身公寓 / 一房 / 二房 / 三房；市中心山 景名宅，一戶一森林。 6森景華庭 6森景華庭 6森景華庭 五、廈門使用權(quán)房綜述 案名案名體量體量交房時間交房時間流通價格流通價格 1海怡半島海怡半島8.61萬萬2015年年毛坯毛坯12000元元/平，精平，精 裝裝14000元元/平平 2都市新巢二期都市新巢二期8.76萬萬2013年底年底毛坯毛坯8000-9500元元/