渝秀大道西段原建設(shè)路小學片區(qū)地塊前期商業(yè)定位與規(guī)劃建議匯報 65P

1、 目錄目錄 第一第一部分部分：項目：項目swotswot分析分析 第二第二部分：部分：項目項目潛在行業(yè)分析潛在行業(yè)分析 第三第三部分：部分：潛在競爭潛在競爭樓盤分析樓盤分析 第四第四部分：部分：需求需求商家調(diào)查商家調(diào)查 第五第五部分：部分：市調(diào)市調(diào)流程回顧流程回顧 2 1、故本次市調(diào)公司派出了包括顧問團、策劃部、拓展部、市 場調(diào)研部共計13位人員。 于2011年12月16日至2011年12月26日進行市場基礎(chǔ)調(diào)查。 重慶部分商家需求調(diào)研于2012年1月30日-2月8日，派出人員包 括顧問團、策劃部、拓展部、市調(diào)人員13位。 2、秀山規(guī)劃部門 重慶商業(yè)零售協(xié)會 重慶商業(yè)地產(chǎn)委員會。 5 5 重慶

2、商業(yè)委員會重慶商業(yè)委員會 重慶零售業(yè)會調(diào)查重慶零售業(yè)會調(diào)查 秀山區(qū)域 與 異地市場 行業(yè)協(xié)會行業(yè)協(xié)會 溫州商會溫州商會 家電、數(shù)碼家電、數(shù)碼 經(jīng)濟型酒店經(jīng)濟型酒店 零售百貨零售百貨 大中型超市大中型超市 武陵財富中心武陵財富中心 匯豪世紀匯豪世紀 潛在潛在 樓盤樓盤 分析分析 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 研究研究 調(diào)查渠道系調(diào)查渠道系渠道說明渠道說明 餐飲、娛樂餐飲、娛樂 6 6 6 市場需求 數(shù)碼通信 商務型酒店和快捷酒店 百貨 大型超市 專業(yè)市場 秀山商業(yè)宏觀狀況 家電 餐飲娛樂 調(diào)查與判斷體系調(diào)查與判斷體系判斷說明判斷說明 家具建材 本次市場調(diào)研是以秀山宜欣房地產(chǎn)開發(fā)責任有 限公司旗下項目-秀山原建設(shè)小學

3、地塊（未定名 ）商業(yè)部分定位為基礎(chǔ)，通過對秀山各類商業(yè) ，各商圈和專業(yè)市場，大量走訪目標客服群， 對商家經(jīng)營現(xiàn)狀以及關(guān)于本案意向綜合分析， 提供詳細的市場參考數(shù)據(jù)，從而確定原建設(shè)小 學地塊商業(yè)部分定位，進而降低開發(fā)投資風險 。 第二章：市場定位判斷第二章：市場定位判斷 第一第一部分部分：項目：項目swot分析分析 優(yōu)勢優(yōu)勢 1、本項目緊挨花燈廣場，花燈廣場是政府重點打造核 心商業(yè)中心，所以本項目周圍商業(yè)氛圍濃厚有利于本項 目商鋪銷售。 2、城市命脈是交通而本項目位處于渝秀大道，交通便 利利于貨物流通，輻射范圍廣。 3、板塊新興項目多，商業(yè)氣候逐漸成熟。 4、項目地塊商業(yè)臨街面寬，布局方正商業(yè)打

4、造條件好 劣勢劣勢 1、目前項目區(qū)域新修樓盤多，競爭也就越大。 2、從花燈廣場到本項目有一個已經(jīng)修好的樓盤，在濱 江路上有一棟紅色建筑，是政府不與許拆掉這不利于本 項目，這樣使本項目商業(yè)沒有規(guī)劃好就容易出現(xiàn)與花燈 廣場商業(yè)形成斷層。 3、秀山商業(yè)處于初級階段沒有對商業(yè)進行合理功能規(guī) 劃業(yè)態(tài)紊亂。 機會機會 1、秀山的商業(yè)發(fā)展迅速，尤其是家電大賣場不斷涌現(xiàn)。 2、秀山目前的服務行業(yè)不斷發(fā)展消費需求旺盛，商家 經(jīng)營范圍有限，供應不足。 3、秀山服務行業(yè)（美容美發(fā)、餐飲、娛樂等）商場逐 漸老化，需要更新?lián)Q代，提升商業(yè)檔次。 4、秀山縣城規(guī)劃建設(shè)近幾年是側(cè)重在于花燈廣場周圍。 威脅威脅 1、物流園區(qū)商

5、業(yè)規(guī)劃已經(jīng)啟動對花燈廣場周圍商業(yè)有 沖擊。物流園區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)啟動，在時間上是贏取本項目。 2、物流園區(qū)在2020年形成規(guī)模效應，還有就是政府給 物流園區(qū)的優(yōu)惠政策利于物流園區(qū)商業(yè)發(fā)展。 3、蘇寧電器入住會導致商家往花燈廣場鳳翔路靠。 4、入市時間能否吸引到眼球，形成關(guān)注的“注意力” 效應。 5、秀山現(xiàn)階段商業(yè)供應量總體出現(xiàn)供大于求。 調(diào)研行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)調(diào)研行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié) swot分析分析模式市場方向選擇 領(lǐng)導者 1.價格標桿 2.有特殊不可復制性 3.競爭力強 挑戰(zhàn)者 1.改變游戲規(guī)則 2.強調(diào)新游戲規(guī)則 3.強調(diào)產(chǎn)品特色與價值 追隨者 1.搭順風車 2.以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) 3.價格戰(zhàn)制造者 補缺者

6、 1.細分目標市場挖掘客戶 2.瞄準市場空隙 3.創(chuàng)新及市場藍海 區(qū)域形象挑戰(zhàn)者區(qū)域形象挑戰(zhàn)者 產(chǎn)品補缺者產(chǎn)品補缺者 市場定位 通過優(yōu)勢價值的強化，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)形象挑戰(zhàn)者、產(chǎn)品補缺者的差異定位，并取兩個通過優(yōu)勢價值的強化，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)形象挑戰(zhàn)者、產(chǎn)品補缺者的差異定位，并取兩個 市場：市場： 項目市場選擇項目市場選擇 本案本案 第三部分：第三部分：項目項目潛在行業(yè)分析潛在行業(yè)分析 2121 1 1、由于秀山現(xiàn)階段已經(jīng)有大華百貨、俊佳欣百貨、重、由于秀山現(xiàn)階段已經(jīng)有大華百貨、俊佳欣百貨、重 慶百貨、渝都百貨已經(jīng)入住秀山。慶百貨、渝都百貨已經(jīng)入住秀山。 2 2、百貨在秀山市場已經(jīng)過量，不合適在引進百貨商

7、場。、百貨在秀山市場已經(jīng)過量，不合適在引進百貨商場。 3 3、百貨商場商品貨物更新情況也不是很好，說明百貨、百貨商場商品貨物更新情況也不是很好，說明百貨 商場里面的銷售狀況不是很好。商場里面的銷售狀況不是很好。 4 4、在這些百貨有部分商家都不想在里面在經(jīng)營，說明、在這些百貨有部分商家都不想在里面在經(jīng)營，說明 商家經(jīng)營狀況不是很好。商家經(jīng)營狀況不是很好。 百貨類百貨類 業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系 2222 1 1、秀山的家電銷售市調(diào)商家、秀山的家電銷售市調(diào)商家1515家共計上銷售面積家共計上銷售面積40004000平方平方 米加上即將入住的蘇寧電器賣場米加上即將入住的蘇寧電器賣場4000

8、4000平方米，共計平方米，共計80008000平方平方 米，家電市場需求旺盛。米，家電市場需求旺盛。 2 2、目前秀山的新修樓盤比較多家電需求就非常旺盛這樣、目前秀山的新修樓盤比較多家電需求就非常旺盛這樣 有利于本項目規(guī)劃大型家電賣場。有利于本項目規(guī)劃大型家電賣場。 3 3、目前蘇寧電器入住秀山，那么根據(jù)品牌召喚的原理國、目前蘇寧電器入住秀山，那么根據(jù)品牌召喚的原理國 美也就有可能入住秀山。美也就有可能入住秀山。 電器類電器類 業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系 2323 1 1、秀山目前只有一個大型數(shù)碼轉(zhuǎn)賣場百貨總營業(yè)面、秀山目前只有一個大型數(shù)碼轉(zhuǎn)賣場百貨總營業(yè)面 積約積約20002000方

9、方 2 2、其他數(shù)碼專賣分散很大商家在意向調(diào)查中有、其他數(shù)碼專賣分散很大商家在意向調(diào)查中有60%60%商商 家愿意把自己店搬入。家愿意把自己店搬入。 數(shù)碼類數(shù)碼類 業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系 2525 秀山的家具賣場需求供應量約20000平方米，家具需求有 70%商家愿意，但是在未來發(fā)展本項目是不合適做家具原因有 從未來發(fā)展看本項目地段優(yōu)勢存在做家具建材是浪費本項目地 段，其二是在未來做家具建材是要被核心商業(yè)中心所淘汰。 家裝類家裝類 業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系 2626 1 1、現(xiàn)秀山經(jīng)濟型酒店處于初級階段，酒店老舊不利于商務辦公人群需求，秀、現(xiàn)秀山經(jīng)濟型酒店處于初級階段，酒店老

10、舊不利于商務辦公人群需求，秀 山經(jīng)濟型酒店老舊山經(jīng)濟型酒店老舊, ,但入住情況也每天也非常好入住率在但入住情況也每天也非常好入住率在80%80%以上，東大街兩家四以上，東大街兩家四 星級：碧欣大酒店星級：碧欣大酒店 標間標間 300300間，錳都大酒店間，錳都大酒店 標間標間 400 400 間清田商務賓館間清田商務賓館 火車站火車站 門口門口 標間標間120120間。渝秀大道間。渝秀大道 星樂大酒店星樂大酒店100100間，秀山大酒店間，秀山大酒店6363間。共計秀山星酒間。共計秀山星酒 店面積約占店面積約占3600036000方。經(jīng)濟酒店面積方。經(jīng)濟酒店面積1500015000平方米，還沒

11、占到酒店的一半。平方米，還沒占到酒店的一半。. . 2 2、市場需求旺盛，例如星樂酒店為例，位處于渝秀大道與鳳翔路交匯處，每、市場需求旺盛，例如星樂酒店為例，位處于渝秀大道與鳳翔路交匯處，每 天入住率達到天入住率達到80%80%入住率，可以看出經(jīng)濟型酒店剛需旺盛，這利于本項目經(jīng)濟型酒入住率，可以看出經(jīng)濟型酒店剛需旺盛，這利于本項目經(jīng)濟型酒 店修建。在未來秀山的酒店需求還可以修一個五星級酒店和經(jīng)濟型特色品牌酒店店修建。在未來秀山的酒店需求還可以修一個五星級酒店和經(jīng)濟型特色品牌酒店3 3 家單個平均面積在家單個平均面積在20002000平方米以上。平方米以上。 經(jīng)濟型酒店 業(yè)態(tài)調(diào)查后體系業(yè)態(tài)調(diào)查后

12、體系 2727 業(yè)態(tài)調(diào)查后體系業(yè)態(tài)調(diào)查后體系 第四部分：第四部分： 潛在競爭潛在競爭樓盤分析樓盤分析 武陵財富中心 經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標 占地30畝約2萬方，總建筑面積約40萬方，商業(yè)11萬方，住宅共2500 多套。 戶型區(qū)間戶型區(qū)間 住宅面積區(qū)間80-126平米，熱賣戶型100平米左右。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 大型步行街、重百商場、超市、影院、餐飲休閑娛樂等。 招商進度招商進度 目前有重百已簽約，森瑪、九牧王等 優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策 辦卡優(yōu)惠充值100000元送一萬，50000元送5000元。 銷售模式銷售模式 住宅全部銷售代理公司。 商業(yè)賣出，專業(yè)招商管理。 銷售價格銷售價格 住宅均價3800元/平方

13、米 商業(yè)推廣商業(yè)推廣 主題主題 武陵財富中心渝東南首席城市商業(yè)綜合體 主要推廣主要推廣 渠道渠道 戶外、短信、行業(yè)海報、圍墻、電視等 廣廣 告告 表表 現(xiàn)現(xiàn) 客戶來源客戶來源 中和鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn) 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢，整體規(guī)模和商業(yè)體量較大。 規(guī)劃優(yōu)勢，步行街、商場、超市、影院、等一站式休閑購物街區(qū)。 項目不足項目不足 競爭項目多，未來供應體量大，區(qū)域板塊競爭威脅 受政策影響，未來整體市場效應威脅 借鑒之處借鑒之處商業(yè)規(guī)劃完整，定位具有前瞻性和可持續(xù)性。 匯豪世紀匯豪世紀 經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標 占地30畝約2萬方，總建筑面積約11.77萬方，商業(yè)5萬方，住宅3棟共 600多套，車位400多個。

14、 戶型區(qū)間戶型區(qū)間 住宅面積區(qū)間80-126平米，熱賣戶型100平米左右。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 步行街、商場、超市、影院、休閑娛樂、電玩城等。 招商進度招商進度 - 優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策 教師購房9.9折，重慶市商業(yè)銀行利率7折。 銷售模式銷售模式 住宅全部銷售。 開發(fā)商自持商業(yè)，自行招商運營。 銷售價格銷售價格 住宅起價：2300元/平方米 商業(yè)推廣商業(yè)推廣 主題主題 天脈地段，領(lǐng)袖氣質(zhì) 商業(yè)中心，財富匯聚之所 主要推廣主要推廣 渠道渠道 戶外、搜房網(wǎng)、秀山網(wǎng)（房產(chǎn)頻道） 廣廣 告告 表表 現(xiàn)現(xiàn) 客戶來源客戶來源中和鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn) 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢，整體規(guī)模和商業(yè)體量較大。 規(guī)劃優(yōu)勢，步行

15、街、商場、超市、影院、電玩樂等一站式休閑購物 街區(qū)。 項目不足項目不足 與花燈廣場有一定距離，地塊本身不具備直接競爭優(yōu)勢。 項目 周邊商業(yè)檔次較低。 借鑒之處借鑒之處商業(yè)規(guī)劃完整，定位具有前瞻性和可持續(xù)性。 第五部分：第五部分：需求需求商家調(diào)查商家調(diào)查 理論聯(lián)系實際 行業(yè)排除行業(yè)排除 項目項目wsot行業(yè)分析行業(yè)分析 潛在樓盤規(guī)劃分析潛在樓盤規(guī)劃分析 商家意向分析商家意向分析 第六部分：第六部分：市調(diào)市調(diào)流程回顧流程回顧 項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位 功能定位： 1、城市購物功能（獨立商鋪和大賣場） 2、酒店服務功能（商務酒點和都市快捷酒店 ） 3、餐飲功能（快餐、商務餐、小吃、咖啡等） 4、休閑娛樂功能

16、（美容美發(fā)、足療、ktv等） 5、社區(qū)配套、日用品服務功能 6、其他城市服務配套功能（銀行、電訊、教育、 郵政等） 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 商業(yè)類別商業(yè)類別規(guī)劃面積規(guī)劃面積需求商家需求商家 餐飲娛樂餐飲2家占800方 、娛樂1000方， 洗浴中心1000方 云夢、舞廳會所、兒童游樂場、娛樂休 閑 舞廳/培訓俱樂部、電影院、大地院線 家電數(shù)碼家電4000方、數(shù) 碼2500方 泰興數(shù)碼、國美電器 商務酒店2家面積在4000- 5000方 百貨臨街鋪面富安娜、九際服飾、秋鹿萊特尼絲、海 瀾之家、鳳祥商城、美滋美、喜得龍、 阿依蓮、依香麗影、淑女坊/女主播、波 斯頓服飾、九牧王 備注備注 做上檔次的

17、餐飲娛 樂 國美電器意向強烈 五星級酒店有一家 需求和3家經(jīng)濟型 酒店 超市：超市：7000-10000平方米平方米 f 不計容積率不計容積率 服飾5000、數(shù)碼通訊3000、家具和家居軟裝15000、 家電8000、珠寶首飾800、婚慶及攝影800、鞋類800 、眼鏡500、辦公文件用品600.經(jīng)濟酒店4萬方。 總計銷售面積在近7.5萬方左右市場供應量有19萬方，在 來來將有近30萬方。 酒店名稱客房/間面積約/ 碧欣大酒店3009000 錳都大酒店40012000 清田商務賓館 1203600 星樂大酒店1001500 金甌酒店809500 秀山大酒店63860 形象定位規(guī)劃 簡約歐式商業(yè)

18、街（art deco風格） 業(yè)態(tài)分布組合：業(yè)態(tài)分布組合：超市大賣場+電器大賣場+酒店+ 便利店+早餐+快餐+商務正餐+特色餐+茶點咖啡 +美容美發(fā)+足療+洗浴+健身+銀行+郵政+培訓教 育等 布局規(guī)劃布局規(guī)劃 a a、平面布局：、平面布局： 1、建設(shè)路方向，底商+商務酒店，建議修建4層商 業(yè)，樓上不修建住房。酒店面積控制在30004000 平方米。 2、渝秀大道方向，商業(yè)體+住宅（商業(yè)布局暫分為 2種形式：一種為商業(yè)內(nèi)外街形式，另一種為分棟 商業(yè)體形式），商業(yè)面積控制2000025000平方米 3、地下負一層，超級大賣場功能定位。面積控制 在700010000平方米， b b、垂直布局、垂直布

19、局：負一層為超級大賣場，1層零售百貨 等專賣店，2層可設(shè)小部分零售賣場，2層剩余部分 和3層作服務類型商業(yè)。根據(jù)投資公司的戰(zhàn)略渝秀 大道方向是否修建4層商業(yè)有待遇現(xiàn)場商榷。 區(qū)域布局：區(qū)域布局：渝秀大道方向在現(xiàn)有紅線的基礎(chǔ)上 整體后退810米，作為項目的廣場功能規(guī)劃， 同時兼顧一定的臨時停車功能滿足消費者需要 。如果做內(nèi)外街形式則內(nèi)街寬度控制在18米， 如果根據(jù)設(shè)計院的測算做分棟商業(yè)梯裙樓形式 ，則各樓棟商業(yè)裙樓之間的距離不低于15米， 形成秀山新商業(yè)主題廣場。 （三）、空間規(guī)劃（三）、空間規(guī)劃 遵循正常建筑規(guī)范、消防規(guī)范，商業(yè)規(guī)范要求如下： 商業(yè)規(guī)范要求：1、層高（1層4.65米，2層4.24.8 米車庫盡量考慮后期機械停車的空間）柱距分布有規(guī) 律利于鋪面劃分，盡量按照8x8，同時根據(jù)實際 距離考慮。 整體平面高差處理上平整便于經(jīng)營管理。 貨載按照商業(yè)要求處理不小于450kg每平方米。 鋪面規(guī)格： a、1層標準鋪面：鋪面進深控制在8-13米，開間控制 在4-8米，其套內(nèi)面積控制為30-60平方米為主; 2層 以上可以控制分割面積在300400平方米。 b、 通道要求：步行通道不低于2.6米。 （四）、交通規(guī)劃四）、交通規(guī)劃 a、外部交通 注意城市道路網(wǎng)協(xié)