置業(yè)顧問競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制及傭金分配方案

1、置業(yè)顧問競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制及傭金分配方案為有效激發(fā)和提高置業(yè)顧問的工作積極性，在銷售隊(duì)伍內(nèi)形成良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍【匯金港都】置業(yè)顧問競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制及分配方案如下：一、 置業(yè)顧問轉(zhuǎn)正、晉極制度1.銷售人員入職一個(gè)月以上三個(gè)月以內(nèi)，經(jīng)考試后轉(zhuǎn)正，試用期工資800/月22.正式人員晉升級(jí)別設(shè)置如下：初級(jí)置業(yè)顧問： 1000元/月中級(jí)置業(yè)顧問： 1100元/月高級(jí)置業(yè)顧問： 1200元/月置業(yè)顧問共分為三級(jí)，每晉一級(jí)工資漲100元/月（若基本工資調(diào)整，則各等級(jí)工資相應(yīng)調(diào)整），每半年一考核，考核通過者晉級(jí)。3.晉升條件1）在考評(píng)期間完成并超額完成銷售任務(wù)；2）在考評(píng)期間銷售排名前三名者；3）嚴(yán)格遵守公司、部門、項(xiàng)目組各項(xiàng)規(guī)

2、章制度、條例、規(guī)定、文件等；4）具備一定的專業(yè)知識(shí)，專業(yè)技能、專業(yè)技巧；5）有一定的協(xié)調(diào)能力、溝通能力、獨(dú)立處理突發(fā)事件的應(yīng)變能力；6）在團(tuán)隊(duì)中具表率作用，具團(tuán)隊(duì)合作精神；7）樂于助人，具有良好的道德品質(zhì)；8）自覺維護(hù)公司形象和公司利益；9）對(duì)公司服務(wù)具長(zhǎng)遠(yuǎn)性，自身發(fā)展目標(biāo)性。4.出現(xiàn)以下情形之一，作降級(jí)處理：1）不能在日常工作中起到模范帶頭作用，不能協(xié)助銷售主管完成日常工作；2）連續(xù)兩個(gè)月銷售業(yè)績(jī)排名最后；3）工作中出現(xiàn)較大失誤給公司造成財(cái)產(chǎn)或產(chǎn)生不良影響的。二、置業(yè)顧問傭金分配方案1. 結(jié)算周期：以自然月為單位結(jié)算，隨工資一起發(fā)放；2、 傭金提取前提：簽署完商品房買賣合同，并辦理完銀行按揭

3、相關(guān)手續(xù)，全款到位；3. 傭金標(biāo)準(zhǔn)：以3 為基數(shù)，參照公司下達(dá)銷售任務(wù)，按當(dāng)月銷售業(yè)績(jī)對(duì)比采取浮動(dòng)制度；在任務(wù)基礎(chǔ)上每多銷一套當(dāng)月業(yè)績(jī)傭金標(biāo)準(zhǔn)全部提高0.2，少銷一套全部減少0.2，最低標(biāo)準(zhǔn)為2.6，最高標(biāo)準(zhǔn)為3.4；（當(dāng)月業(yè)績(jī)以當(dāng)月簽署商品房買賣合同為準(zhǔn)）例如：1）若當(dāng)月公司任務(wù)為3套，則 5套以上 3.4 4套 3.2 3套 3.0 2套 2.8 1套 2.6 2）若當(dāng)月公司任務(wù)為4套，則 6套以上 3.4 5套 3.2 4套 3.0 3套 2.8 2套以下 2.64.銷售任務(wù)制定：由營銷中心根據(jù)公司經(jīng)營指標(biāo)及當(dāng)月實(shí)際情況制定；三、關(guān)于銷售傭金預(yù)留方案1.正常情況下：預(yù)留20%，交房完畢付

4、10%，項(xiàng)目確權(quán)后付10%；2、欠公司首付款的：銀行按揭款到位可提取傭金，預(yù)留50%，交房完畢付10%，項(xiàng)目確權(quán)后付10%，補(bǔ)齊欠款付30%；3.分期付款的：房款到位80%可提取傭金，預(yù)留50%，交房完畢付10%，項(xiàng)目確權(quán)后付10%，補(bǔ)齊欠款30%； 匯金港都營銷中心 2009-3-1武漢泰祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)字（2008）第（01號(hào)）商品房銷售收款管理辦理為規(guī)范商品房銷售的現(xiàn)金收入（包括支票、電匯等）管理，特制定本規(guī)定，請(qǐng)相關(guān)部門遵照?qǐng)?zhí)行；1.銷售部設(shè)立專門的收款員，業(yè)務(wù)上由財(cái)務(wù)部指導(dǎo)，負(fù)責(zé)營銷中心各類現(xiàn)金的收取工作，嚴(yán)格按照本管理辦理履行相關(guān)的現(xiàn)金收取手續(xù)；2.公司財(cái)務(wù)部為各營銷中心統(tǒng)一

5、提供收據(jù)，并加蓋財(cái)務(wù)專用章，由收款員到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)用，并辦理登記手續(xù)。收據(jù)用完后應(yīng)及時(shí)到公司財(cái)務(wù)部辦理換領(lǐng)手續(xù)；3、收款員收取房款后，應(yīng)相應(yīng)開具收款收據(jù)，收據(jù)上要注明合同號(hào)、客戶名稱、購房類別、款項(xiàng)內(nèi)容、金額、收款方式、開票人、日期等；4、收款員應(yīng)于收款當(dāng)日將所收取的房款及時(shí)存入公司指定賬戶，不得坐支；5、收款員應(yīng)每日編制收款日?qǐng)?bào)表，連同預(yù)定保留單（復(fù)件）于當(dāng)日下午下班前報(bào)送財(cái)務(wù)部出納；客戶辦理按揭貸款的，收款日?qǐng)?bào)表上應(yīng)注明貸款種類（商貸或公積金貸）、貸款銀行、貸款金額、預(yù)計(jì)放款日期；6、在收款員休息日，由銷售部安排銷售人中代為收款，收取的款項(xiàng)應(yīng)于當(dāng)日存入公司指定賬戶，其收款單據(jù)和進(jìn)賬憑證待收

6、款員上班后交給收款員；7、收款員負(fù)責(zé)現(xiàn)金、收據(jù)的保管工作，并及時(shí)移交給財(cái)務(wù)部出納；8、財(cái)務(wù)部出納負(fù)責(zé)核查各營銷中心相關(guān)收款單據(jù)；9、收款員應(yīng)于次日下午下班前將當(dāng)日開具的收據(jù)記賬聯(lián)、銀行進(jìn)賬憑證交財(cái)務(wù)部出納；10、收款員設(shè)立收款單據(jù)交接單，財(cái)務(wù)部出納在核對(duì)相關(guān)收款單據(jù)后，在收款單據(jù)交接單簽字確認(rèn)；11、財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)在收到出納交來的收款日?qǐng)?bào)表及相關(guān)交易所后，應(yīng)及時(shí)入賬，并編制銷售統(tǒng)計(jì)表等分析報(bào)表，作為領(lǐng)導(dǎo)決策的參考依據(jù)；12、商品房銷售價(jià)格確定以后或在日后調(diào)價(jià)時(shí)，銷售部門應(yīng)將確定或調(diào)整后的銷售價(jià)格表交一份給財(cái)務(wù)部門備案；13、收款員應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定的時(shí)間將款項(xiàng)和單據(jù)移交給財(cái)務(wù)出納，延遲一次，罰款50元。

7、收款及報(bào)表程序客戶 客戶收款員銷售代表購房合同 現(xiàn)金開收據(jù) 或認(rèn)購書 支票會(huì)計(jì)出納 收據(jù)記賬聯(lián)、進(jìn)賬單 簽字確認(rèn) 收款日?qǐng)?bào)表 單據(jù)及報(bào)表主題：商品房銷售收款管理辦理擬稿部門：財(cái)務(wù)部擬稿人：簽發(fā)人：時(shí)間：抄送總經(jīng)理、副總經(jīng)理、發(fā)展部、銷售部、工程部、財(cái)務(wù)務(wù)、資金銳、審計(jì)部、辦公室、車隊(duì)、采購部財(cái)務(wù)管理規(guī)定（總則）一、為加強(qiáng)公司財(cái)務(wù)管理，統(tǒng)一規(guī)范財(cái)務(wù)收入及各項(xiàng)用款和報(bào)銷制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制、監(jiān)督，以確保公司資產(chǎn)、財(cái)務(wù)的完整和每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的合法、合理、正確性，特對(duì)公司各項(xiàng)用款，收支和費(fèi)用報(bào)銷程序及要求作如下規(guī)定。二、凡以公司名義簽訂的各種經(jīng)濟(jì)合同都有必須由總經(jīng)理或授權(quán)人簽字并加蓋公章后，方為有效。合同

8、簽訂完畢，同時(shí)抄送財(cái)務(wù)部壹份備案（主管會(huì)計(jì)管理），作為收款或付款的依據(jù)。三、公司所有的經(jīng)營收入，都必須在財(cái)務(wù)交款入賬，任何部門及個(gè)人都無權(quán)私自收款、挪用或私設(shè)小金庫。四、凡各部門員工因工作需要用款、借款或費(fèi)用支出報(bào)銷，都必須事先請(qǐng)示報(bào)告，并填列各有關(guān)表格，按照規(guī)定的有關(guān)用款及報(bào)銷程序報(bào)批。經(jīng)批準(zhǔn)后財(cái)務(wù)方可予以辦理。五、為加強(qiáng)現(xiàn)金管理，凡購物價(jià)值超過1000元以上的一律用轉(zhuǎn)賬支票付款。六、一切外來的原始報(bào)銷單據(jù)都必須是由稅務(wù)部門統(tǒng)一印制的，并蓋有收款單位公章，無涂改的報(bào)銷聯(lián)發(fā)票方為有效，不允許白條報(bào)銷。特殊情況，必須事先請(qǐng)示，說明原因，并經(jīng)總經(jīng)理或授權(quán)人批準(zhǔn)，否則財(cái)務(wù)有權(quán)拒絕報(bào)銷。長(zhǎng)途出差費(fèi)用標(biāo)

9、準(zhǔn)、市內(nèi)交通費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，按公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。備用金領(lǐng)用管理規(guī)定一、為便于公司有關(guān)部門及人員開展工作，明了會(huì)計(jì)核算程序，減少個(gè)人白條抵庫，公司制定備用金管理規(guī)定。二、備用金領(lǐng)取，應(yīng)由需用部門及人員書面申請(qǐng)，逐級(jí)審核至總經(jīng)理批準(zhǔn)后，主可辦理。三、申請(qǐng)備用金最高數(shù)額不得超過500元。如有特殊用途，需經(jīng)總經(jīng)理特批。四、經(jīng)批準(zhǔn)借用的備用金，必須于每月月末之前按程序到財(cái)務(wù)部門復(fù)核沖賬。五、公司人員因公出差，預(yù)借現(xiàn)金，參照“財(cái)務(wù)管理規(guī)定（總則）”執(zhí)行。如前期借款尚未還清，不予辦理再次借款。六、違反上述規(guī)定，逾期不沖賬者，財(cái)務(wù)部門通知其經(jīng)辦人并限期及時(shí)沖賬。限期未辦理者在其工資中扣除外，酌情按其借款金額處以10

10、%罰款。支票領(lǐng)用管理規(guī)定一、為加強(qiáng)現(xiàn)金管理，凡購買物品價(jià)值超過1000元，一律用轉(zhuǎn)賬支票付款。二、辦理業(yè)務(wù)領(lǐng)用支票前，必須如實(shí)按所需用途在支票領(lǐng)用單上登記 ，并嚴(yán)格按照要求填寫表格，辦理相關(guān)審批程序。三、領(lǐng)用支票人應(yīng)重視支票的使用和保管，不得遺失。四、領(lǐng)用支票人應(yīng)在所填寫用途范圍內(nèi)使用，禁止轉(zhuǎn)讓及將簽章的支票作為抵押物存放于其他單位，或?qū)⒅苯挥谕鈫挝蝗藛T使用。五、付出支票后，收到對(duì)方開列的收據(jù)上應(yīng)明確書寫經(jīng)手人，金額大、小寫要一致，確保財(cái)務(wù)部門記賬無誤。六、領(lǐng)用支票要堅(jiān)持當(dāng)日領(lǐng)用當(dāng)日沖賬。如有特殊原因不能及時(shí)沖賬，要立即向財(cái)務(wù)部門講明，最遲不能超過閃日。對(duì)無故不按時(shí)沖賬者，逾期兩天以上，罰款

11、100元。七、嚴(yán)禁申請(qǐng)領(lǐng)用或簽發(fā)空白支票。八、如支票遺失，未造成經(jīng)濟(jì)損失者，罰款100元。若造成經(jīng)濟(jì)損失，則視具體情節(jié)酌情處理。九、領(lǐng)用支票人若無視本規(guī)定，給公司帶來損失者，公司將對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重者予以開除。財(cái)務(wù)支出審批管理辦法一、為規(guī)范公司財(cái)務(wù)支出管理，根據(jù)會(huì)計(jì)法、企業(yè)財(cái)務(wù)通則及行業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，結(jié)合公司實(shí)際，制定本辦法。二、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出實(shí)施年度預(yù)算管理。財(cái)務(wù)部根據(jù)有關(guān)部門編制的項(xiàng)目投資預(yù)算、資金流轉(zhuǎn)預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算等編制公司年度財(cái)務(wù)支出預(yù)算，經(jīng)總經(jīng)理辦公付討論并提請(qǐng)董事會(huì)審議通過后執(zhí)行。三、成本費(fèi)用實(shí)行預(yù)算目標(biāo)責(zé)任管理，由財(cái)務(wù)部及相關(guān)業(yè)務(wù)部門共同考核

12、，獎(jiǎng)懲并舉。四、單項(xiàng)預(yù)算內(nèi)財(cái)務(wù)支出必須一次性由有審批權(quán)限的負(fù)責(zé)人審批，不得分開數(shù)次審批。五、拔付款審批程序：1.經(jīng)辦人員填寫請(qǐng)旱，申請(qǐng)單后附齊原始票據(jù)及合同、預(yù)決算、報(bào)告等，請(qǐng)款單除經(jīng)辦人簽字外，還須有證明人或收款人簽字；2.有審批權(quán)限的領(lǐng)導(dǎo)審批；3.財(cái)務(wù)部部長(zhǎng)審核，出納員復(fù)核付款。六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目支出實(shí)行預(yù)算控制，由財(cái)務(wù)部、工程部、預(yù)算部根據(jù)工程合同及形象進(jìn)度提出年度項(xiàng)目資金投入預(yù)算，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過后執(zhí)行。項(xiàng)目開發(fā)支出內(nèi)容主要包括征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。1.征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)支出由工程部、策劃部負(fù)責(zé)人審核后報(bào)

13、總經(jīng)理審批。征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置主有關(guān)地上、地下附屬物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。2、前期工程費(fèi)包括總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。（二）建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)支出由工程部、策劃部負(fù)責(zé)人審核后報(bào)總經(jīng)理審批。建筑安裝工程費(fèi)包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等工程發(fā)生的支出。七、辦公用品采購及相

14、應(yīng)固定資產(chǎn)購置由申購部門提出申請(qǐng)，行政辦公室審核后報(bào)總經(jīng)理審核。八、發(fā)生壞賬損失由財(cái)務(wù)部部長(zhǎng)報(bào)總經(jīng)理審批；九、行政管理費(fèi)用按照“計(jì)劃控制，節(jié)約高效”的管理原則使用。1.工資、津貼、資金、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)及各項(xiàng)福利費(fèi)支出由行政辦公室將核實(shí)的應(yīng)發(fā)數(shù)交財(cái)務(wù)部審核后報(bào)總經(jīng)理審批； 2.行政辦公費(fèi)由辦公室按費(fèi)用預(yù)算控制使用。3.業(yè)務(wù)執(zhí)行費(fèi)實(shí)行“內(nèi)外有別，對(duì)口招待，計(jì)劃管理，限額控制，注意節(jié)約，財(cái)務(wù)監(jiān)控”的管理原則，由總經(jīng)理、行政辦公室及各部門負(fù)責(zé)人掌握使用。4.出差人員出差借款由總經(jīng)理核準(zhǔn)；出差人員在公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)憑真實(shí)單據(jù)交財(cái)務(wù)部審核報(bào)銷（具體操作見差旅費(fèi)管理辦法）；5.車輛使用及維護(hù)費(fèi)用支出由行政辦公室審

15、核后報(bào)總經(jīng)理審批。6.電話費(fèi)、水電費(fèi)支出由行政辦公室審核后報(bào)總經(jīng)理審批；7.會(huì)務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)支出由各部門負(fù)責(zé)人審核后報(bào)總經(jīng)理審批；8.公證費(fèi)、審計(jì)費(fèi)由財(cái)務(wù)部審核后報(bào)總經(jīng)理審批；9.凡因特殊貢獻(xiàn)，根據(jù)公司人事管理辦法規(guī)定應(yīng)給予特別獎(jiǎng)勵(lì)的，由總經(jīng)理提出審批；十、銷售費(fèi)用支出由營銷部提出費(fèi)用計(jì)劃，提交總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過后執(zhí)行。十一、因銷售折扣、折讓、退回發(fā)生支出或減少收入的，根據(jù)銷售管理辦法執(zhí)行。十二、社會(huì)贊助及捐贈(zèng)由總經(jīng)理審批。十三、還貸付息支出由財(cái)務(wù)部提出具體方案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)行。十四、違約金、滯納金、罰款及賠償金等支出由有關(guān)部門報(bào)總經(jīng)理審批。業(yè)務(wù)招待費(fèi)管理辦法一、為保證公司正常開展經(jīng)營活動(dòng)

16、，根據(jù)國家財(cái)務(wù)制度和武漢市有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。二、業(yè)務(wù)招待費(fèi)是指因公司經(jīng)營管理活動(dòng)需要而發(fā)生的招待業(yè)務(wù)往業(yè)單位或有關(guān)部門的費(fèi)用，不得用于與本公司經(jīng)營無關(guān)的活動(dòng)。三、部門負(fù)責(zé)人以上級(jí)別產(chǎn)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)，實(shí)行“內(nèi)外有別，對(duì)口招待，計(jì)劃管理，限額控制，注意節(jié)約，財(cái)務(wù)監(jiān)控”的管理原則。1、實(shí)行內(nèi)外有別，對(duì)口招待的原則。對(duì)來公司的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、重要業(yè)務(wù)往來單位要熱情接待，同時(shí)要掌握標(biāo)準(zhǔn)并控制陪客人數(shù)。公司各部門到外聯(lián)系工作，需要就餐的，原則上按誤餐標(biāo)準(zhǔn)就餐。對(duì)來公司指導(dǎo)檢查工作的上級(jí)部門，由辦公室和被檢查部門負(fù)責(zé)招待。對(duì)于業(yè)務(wù)往來單位，由對(duì)口部門負(fù)責(zé)招待。2.實(shí)行計(jì)劃管理、限額控制的原則。業(yè)務(wù)招待費(fèi)由財(cái)務(wù)部

17、會(huì)同辦公室編制，經(jīng)總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后納入公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算管理。因經(jīng)營管理活動(dòng)需要突破計(jì)劃控制額時(shí)，應(yīng)由財(cái)務(wù)部會(huì)同辦公室提出追加計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。3.實(shí)行注意節(jié)約、財(cái)務(wù)監(jiān)控的原則。業(yè)務(wù)招待費(fèi)應(yīng)務(wù)求節(jié)儉，杜絕鋪張浪費(fèi)，財(cái)務(wù)部對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)控，出現(xiàn)下列情形之一，財(cái)務(wù)部有權(quán)拒絕報(bào)銷；A、招待對(duì)象、活動(dòng)內(nèi)容填寫不明。B、超過控制計(jì)劃規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；C、原始憑證不全或不合法；C、未按規(guī)定權(quán)限審批；四、公司組織的大型招待活動(dòng)及專項(xiàng)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)宴請(qǐng)，應(yīng)由相關(guān)業(yè)務(wù)部門事先提出專題報(bào)告，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。五、招待費(fèi)報(bào)銷程序（一）經(jīng)辦人填寫費(fèi)用報(bào)銷單，寫明招待對(duì)象、事由、參加人員、報(bào)銷金額、原始單據(jù)張數(shù)等

18、，并將發(fā)票、審批報(bào)告等原始憑證附后。（二）經(jīng)辦人和證明人簽字。（三）部門經(jīng)理簽字。（四）、財(cái)務(wù)部經(jīng)理審查簽字。（五）、總經(jīng)辦分管領(lǐng)導(dǎo)簽字（六）、總經(jīng)理簽字（七）出納員復(fù)核付款。六、用于日常招待的香煙、茶葉等按招待費(fèi)計(jì)劃落實(shí)分解至公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門，實(shí)行計(jì)劃與費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)雙重控制，具體標(biāo)準(zhǔn)在每年招待費(fèi)計(jì)劃中規(guī)定。七、本辦法由公司負(fù)責(zé)解釋。 用餐申請(qǐng)表 編號(hào)： 部門：申請(qǐng)人招待時(shí)間地點(diǎn)招待人數(shù)招待標(biāo)準(zhǔn)陪同人數(shù)招待事由部門經(jīng)理審批行政辦公室審批財(cái)務(wù)部審批總經(jīng)理核準(zhǔn)開發(fā)產(chǎn)品成本的核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本包括以下六個(gè)成本項(xiàng)目：1.土地

19、征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指因開發(fā)房地產(chǎn)而證用土地所的生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。2.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供電、供水、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)保設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，按建筑安裝工程設(shè)施施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5.配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能

20、有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水搭、自行車倗、公廁等設(shè)施費(fèi)用。6.開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和周轉(zhuǎn)房攤銷等。二、開發(fā)產(chǎn)品成本的分類按經(jīng)濟(jì)用途可將開發(fā)產(chǎn)品成本分為以下四類：1.土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2.房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種土地（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的

21、大配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局等）及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施（如自行車棚、水搭、鍋爐房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4.代建工程開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的土地、房屋以及其他工程（如市政工程）等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。三、開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象，是指企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，為歸集和分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。合理確定成本核算對(duì)象，是正確組織開發(fā)產(chǎn)品成本核算的重要條件。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的規(guī)模大小、工期長(zhǎng)短及結(jié)構(gòu)類型等因素，確定成本核算對(duì)象。（1）一般的房屋或土地開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的

22、設(shè)計(jì)概算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象。（2）同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開、竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。（3）對(duì)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的要求，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)產(chǎn)品開工之前確定，一經(jīng)確定就不得隨意改變。類型 級(jí)次 科目編碼 科目名稱 輔助賬類型 說明資產(chǎn) 1 1001 庫存現(xiàn)金資產(chǎn) 1 1002 銀行存款 按銀行分類資產(chǎn) 2 工商銀行資產(chǎn) 2 農(nóng)業(yè)銀行資產(chǎn) 1 1012 其他貨幣資金資產(chǎn) 2 外埠存款資產(chǎn) 2 銀行本票資產(chǎn) 2 銀行匯票資產(chǎn)

23、 2 信用卡資產(chǎn) 2 按揭保證金 資產(chǎn) 2 銀行承兌匯票保證金資產(chǎn) 2 定期存款資產(chǎn) 2 其他資產(chǎn) 1 1101 交易性金融資產(chǎn)資產(chǎn) 2 成本 客戶往來資產(chǎn) 3 股票 客戶往來資產(chǎn) 3 債券 客戶往來資產(chǎn) 3 基金 客戶往來資產(chǎn) 3 權(quán)證投資 客戶往來資產(chǎn) 3 其他 客戶往來資產(chǎn) 2 公允價(jià)值變動(dòng) 客戶往來資產(chǎn) 3 股票 客戶往來資產(chǎn) 3 債券 客戶往來資產(chǎn) 3 基金 客戶往來資產(chǎn) 3 權(quán)證投資 客戶往來資產(chǎn) 3 其他 客戶往來資產(chǎn) 1 1121 應(yīng)收票據(jù)資產(chǎn) 2 銀行承兌匯票 客戶往來資產(chǎn) 2 商業(yè)承兌匯票 客戶往來資產(chǎn) 1 1122 應(yīng)收賬款資產(chǎn) 2 應(yīng)收購房款 項(xiàng)目客戶資產(chǎn) 2 應(yīng)收工程

24、款 項(xiàng)目客戶資產(chǎn) 2 應(yīng)收勞務(wù)費(fèi) 項(xiàng)目客戶資產(chǎn) 2 應(yīng)收租金 項(xiàng)目客戶資產(chǎn) 2 應(yīng)收購貨款 客戶往來資產(chǎn) 2 其他 客戶往來資產(chǎn) 1 1123 預(yù)付賬款資產(chǎn) 2 預(yù)付工程款 供應(yīng)商往來資產(chǎn) 2 預(yù)付購貨款 供應(yīng)商往來資產(chǎn) 2 其他預(yù)付款 供應(yīng)商往來資產(chǎn) 1 1131 應(yīng)收股利資產(chǎn) 1 1132 應(yīng)收利息資產(chǎn) 1 1201 應(yīng)收代位追償款資產(chǎn) 1 1221 其他應(yīng)收款資產(chǎn) 2 關(guān)聯(lián)往來單位 客戶往來資產(chǎn) 2 其他往來單位 客戶往來資產(chǎn) 2 內(nèi)部員工往來 個(gè)人往來資產(chǎn) 2 代墊代付款項(xiàng) 資產(chǎn) 2 其他 資產(chǎn) 1 1231 壞賬準(zhǔn)備資產(chǎn) 2 應(yīng)收賬款計(jì)提 資產(chǎn) 2 其他應(yīng)收款計(jì)提資產(chǎn) 1 1401

25、材料采購資產(chǎn) 1 1402 在途物資資產(chǎn) 1 1403 庫存材料資產(chǎn) 2 在建工程材料資產(chǎn) 2 安裝工程材料資產(chǎn) 2 裝飾工程材料資產(chǎn) 2 庫存設(shè)備資產(chǎn) 2 物業(yè)管理材料資產(chǎn) 2 原材料資產(chǎn) 2 其他材料資產(chǎn) 1 1404 材料成本差異資產(chǎn) 1 1405 庫存商品資產(chǎn) 1 1406 發(fā)出商品資產(chǎn) 1 1407 商品進(jìn)銷差價(jià)資產(chǎn) 1 1408 委托加工物資資產(chǎn) 1 1409 開發(fā)產(chǎn)品資產(chǎn) 2 出售開發(fā)產(chǎn)品 項(xiàng)目核算資產(chǎn) 2 出租開發(fā)產(chǎn)品 項(xiàng)目核算資產(chǎn) 1 1411 周轉(zhuǎn)材料資產(chǎn) 1 1412 包裝物及低值易耗品資產(chǎn) 1 1461 融資租賃資產(chǎn)資產(chǎn) 1 1471 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備資產(chǎn) 1 1501 持

26、有至到期投資資產(chǎn) 2 債券資產(chǎn) 2 溢折價(jià) 客戶往來資產(chǎn) 2 應(yīng)計(jì)利息 客戶往來資產(chǎn) 1 1502 持有至到期投資減值準(zhǔn)備資產(chǎn) 1 1503 可供出售金融資產(chǎn) 客戶往來資產(chǎn) 1 1506 待攤費(fèi)用資產(chǎn) 1 1511 長(zhǎng)期股權(quán)投資 按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算，長(zhǎng)期股權(quán)投資核算采用權(quán)益法的，應(yīng)分別“投資成本”、“損益調(diào)整”、“所有者權(quán)益其他變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。資產(chǎn) 1 1512 長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備資產(chǎn) 1 1521 投資性房地產(chǎn)資產(chǎn) 2 投資成本 項(xiàng)目核算資產(chǎn) 2 公允價(jià)值變動(dòng) 項(xiàng)目核算資產(chǎn) 1 1531 長(zhǎng)期應(yīng)收款資產(chǎn) 1 1532 未實(shí)現(xiàn)融資收益資產(chǎn) 1 1601 固定資產(chǎn)資產(chǎn) 1 1602

27、 累計(jì)折舊資產(chǎn) 1 1603 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備資產(chǎn) 1 1604 在建工程資產(chǎn) 1 1605 工程物資資產(chǎn) 1 1606 固定資產(chǎn)清理資產(chǎn) 1 1701 無形資產(chǎn)資產(chǎn) 2 專利權(quán)資產(chǎn) 2 非專利技術(shù)資產(chǎn) 2 土地使用權(quán)資產(chǎn) 2 其他資產(chǎn) 1 1702 累計(jì)攤銷資產(chǎn) 2 專利權(quán)資產(chǎn) 2 非專利技術(shù)資產(chǎn) 2 土地使用權(quán)資產(chǎn) 2 其他資產(chǎn) 1 1703 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備資產(chǎn) 2 專利權(quán)資產(chǎn) 2 非專利技術(shù)資產(chǎn) 2 土地使用權(quán)資產(chǎn) 2 其他資產(chǎn) 1 1711 商譽(yù)資產(chǎn) 1 1801 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用資產(chǎn) 2 固定資產(chǎn)修理支出 資產(chǎn) 2 租入固定資產(chǎn)改良支出資產(chǎn) 2 其他長(zhǎng)期待攤費(fèi)用資產(chǎn) 1 1811 遞延

28、所得稅資產(chǎn)資產(chǎn) 1 1901 待處理財(cái)產(chǎn)損益資產(chǎn) 2 待處理流動(dòng)資產(chǎn)損益資產(chǎn) 2 待處理固定資產(chǎn)損益負(fù)債 1 2001 短期借款負(fù)債 2 銀行短期借款負(fù)債 2 其他短期借款負(fù)債 1 2101 交易性金融負(fù)債負(fù)債 1 2201 應(yīng)付票據(jù) 供應(yīng)商往來負(fù)債 2 應(yīng)付銀行承兌匯票 供應(yīng)商往來負(fù)債 2 應(yīng)付商業(yè)承兌匯票 供應(yīng)商往來負(fù)債 1 2202 應(yīng)付賬款負(fù)債 2 應(yīng)付工程款 項(xiàng)目供應(yīng)商負(fù)債 2 應(yīng)付購貨款 供應(yīng)商往來負(fù)債 2 其他應(yīng)付賬款 供應(yīng)商往來負(fù)債 1 2203 預(yù)收賬款負(fù)債 2 預(yù)收購房款 項(xiàng)目客戶負(fù)債 2 預(yù)收工程款 項(xiàng)目客戶負(fù)債 2 預(yù)收勞務(wù)費(fèi) 項(xiàng)目客戶負(fù)債 2 預(yù)收租金 項(xiàng)目客戶負(fù)債

29、2 預(yù)收購貨款 客戶往來負(fù)債 2 其他預(yù)收款 負(fù)債 2 預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn) 項(xiàng)目客戶負(fù)債 1 2211 應(yīng)付職工薪酬負(fù)債 2 工資 負(fù)債 2 職工福利費(fèi)負(fù)債 2 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)債 2 住房公積金負(fù)債 2 工會(huì)經(jīng)費(fèi)負(fù)債 2 職工教育經(jīng)費(fèi)負(fù)債 2 解除職工勞動(dòng)關(guān)系補(bǔ)償負(fù)債 2 其他負(fù)債 1 2221 應(yīng)交稅費(fèi)負(fù)債 2 應(yīng)交增值稅負(fù)債 2 應(yīng)交消費(fèi)稅負(fù)債 2 應(yīng)交營業(yè)稅負(fù)債 2 應(yīng)交所得稅負(fù)債 2 應(yīng)交土地增值稅負(fù)債 2 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅負(fù)債 2 應(yīng)交房產(chǎn)稅負(fù)債 2 應(yīng)交土地使用稅負(fù)債 2 應(yīng)交車船使用稅負(fù)債 2 應(yīng)交個(gè)人所得稅負(fù)債 2 代扣代繳稅金負(fù)債 2 應(yīng)交教育費(fèi)附加負(fù)債 2 應(yīng)交保險(xiǎn)保障基金負(fù)債

30、2 其他負(fù)債 1 2231 應(yīng)付利息負(fù)債 1 2232 應(yīng)付股息負(fù)債 1 2241 其他應(yīng)付款負(fù)債 2 其他往來單位 客戶往來負(fù)債 2 代收代付款項(xiàng)負(fù)債 2 保證金負(fù)債 2 其他負(fù)債 1 2314 代理業(yè)務(wù)負(fù)債負(fù)債 1 2401 遞延收益負(fù)債 1 2501 長(zhǎng)期借款負(fù)債 1 2502 應(yīng)付債券負(fù)債 1 2701 長(zhǎng)期應(yīng)付款負(fù)債 1 2702 未確認(rèn)融資費(fèi)用負(fù)債 1 2711 專項(xiàng)應(yīng)付款負(fù)債 1 2801 預(yù)計(jì)負(fù)債負(fù)債 2 對(duì)外提供擔(dān)保負(fù)債 2 未決訴訟負(fù)債 2 產(chǎn)品質(zhì)量保證負(fù)債 2 重組損失負(fù)債 2 其他負(fù)債 1 2802 預(yù)提費(fèi)用負(fù)債 2 銀行借款利息負(fù)債 2 其他借款利息負(fù)債 2 其他負(fù)債

31、 1 2901 遞延所得稅負(fù)債共同 1 3101 衍生工具共同 1 3102 套期工具權(quán)益 1 4001 實(shí)收資本權(quán)益 2 國家資本權(quán)益 2 法人資本權(quán)益 2 個(gè)人資本權(quán)益 2 外資資本權(quán)益 2 其他資本權(quán)益 1 4002 資本公積權(quán)益 2 資本溢價(jià)權(quán)益 2 其他資本公積權(quán)益 1 4101 盈余公積權(quán)益 2 法定盈余公積權(quán)益 2 任意盈余公積權(quán)益 2 儲(chǔ)備基金 權(quán)益 2 企業(yè)發(fā)展基金權(quán)益 2 利潤歸還投資權(quán)益 1 4103 本年利潤權(quán)益 1 4104 利潤分配權(quán)益 2 提取任意盈余公積權(quán)益 2 提取法定盈余公積權(quán)益 2 應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤權(quán)益 2 轉(zhuǎn)作股本的股利權(quán)益 2 盈余公積補(bǔ)虧權(quán)益 2 未分配利潤權(quán)益 1 4201 庫存股成本 1 5001 生產(chǎn)成本成本 1 5002 開發(fā)成本成本 2 項(xiàng)目一 二級(jí)科目按項(xiàng)目部成本 3 土地征用及拆遷費(fèi)用 供應(yīng)商往來 三級(jí)科目統(tǒng)一成本 3 前期工程費(fèi) 供應(yīng)商往來成本 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 供應(yīng)商往來成本 3 建安工程費(fèi) 供應(yīng)商往來成本 3 園林