0531深圳星河盛世公寓精裝修建議27p

1、本報告是嚴(yán)格保密的。 星河盛世 公寓精裝修建議 世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 星河盛世項目組星河盛世項目組 2011053120110531 謹(jǐn)呈：星河地產(chǎn)謹(jǐn)呈：星河地產(chǎn) 本報告是嚴(yán)格保密的。 解決兩個問題 p 作為走量產(chǎn)品，還是標(biāo)桿產(chǎn)品？ p 裝修風(fēng)格保持統(tǒng)一，還是提供多種風(fēng)格供客戶選擇？ 前期溝通回顧 確定兩棟公寓全部帶精裝修，其余產(chǎn)品一律毛坯交房。 本報告是嚴(yán)格保密的。 公寓基本指標(biāo) j1棟（住宅性質(zhì)） l總建面：15000平米 l套數(shù)：336套 l戶均面積：45平米52平米 j2棟（商務(wù)公寓性質(zhì)） l總建面：6000平米 l套數(shù)：168 l戶均面積：42平米 參考：2010.08規(guī)劃及建筑設(shè)計方案

2、 j1 15000平米 336套 j2 6000平米 168套 本報告是嚴(yán)格保密的。 本次建議內(nèi)容 關(guān)于產(chǎn)品檔次的思考 關(guān)于裝修風(fēng)格的思考 本報告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)于產(chǎn)品檔次的思考 關(guān)于裝修風(fēng)格的思考 本報告是嚴(yán)格保密的。 主要制約因素 加息保障房限購目標(biāo)房產(chǎn)稅限價 n 2011年1季度cpi同比增5%，三 月增5.4% n 通脹問題愈發(fā)嚴(yán)重，年初至今兩 次加息，通脹仍未得到有效控制 n 通脹是上半年乃至全年中央宏觀 調(diào)控的第一要務(wù) n 十二五3600萬套，2011年1000 萬套，李克強(qiáng)親自督導(dǎo) n 各地強(qiáng)制執(zhí)行，地方政府與中央 政府簽下“軍令狀” n 公共租賃房占據(jù)未來保障房主流 位置，發(fā)

3、揮保障功能 n 截至1季度末，全國608個城 市出臺房價控制目標(biāo) n 多數(shù)以gdp增速和人均可支配 收入增速為參考標(biāo)準(zhǔn) n 此后，國務(wù)院督察組到各地督 察調(diào)控落實情況 n 上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅 n 兩個城市實施2個月以來上 繳稅款寥寥無幾 調(diào)控力度持續(xù)加強(qiáng)，政策不確定因素多 n “國八條”規(guī)定全國直轄市、省會城 市、計劃單列市全面執(zhí)行限購政策， 其中戶籍限購2套，非戶籍限購1套 n 目前全國已有39個城市出臺新版限 購令及執(zhí)行細(xì)則 持續(xù)多常時間？ 開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)現(xiàn)樓銷 售抑制政策，保證產(chǎn) 品實現(xiàn)高價 j1棟為住宅指標(biāo)，受政策影響風(fēng)險較大；j2 棟為商務(wù)公寓，政策風(fēng)險較小。 本報告是嚴(yán)格保密的。

4、星河使命 政策趨嚴(yán) vs 品牌提升 需要保證熱銷，樹立市場口碑，贏得市場的認(rèn)可，達(dá)到速度與口 碑的雙贏 第一次精裝修的嘗試， 既是挑戰(zhàn)自我，完成星河品牌的提升， 又是為星河后續(xù)精裝修產(chǎn)品線奠定基礎(chǔ)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)于產(chǎn)品檔次的思考 p j1棟（走量產(chǎn)品）： lj1為住宅指標(biāo)，無論現(xiàn)售或預(yù)售，都有一 定的政策風(fēng)險； l面積較大，戶數(shù)較多，對舒適度有一定的 影響； l首次嘗試精裝修，需重點(diǎn)保證產(chǎn)品的銷量 和市場的口碑。 j1走量產(chǎn)品 15000平米 336套 建議建議j1可作為可作為走量產(chǎn)品，保證快銷，迅速建立市場影響力走量產(chǎn)品，保證快銷，迅速建立市場影響力 本報告是嚴(yán)格保密的。 j2標(biāo)

5、桿產(chǎn)品 6000平米 168套 關(guān)于產(chǎn)品檔次的思考 p j2棟（標(biāo)桿產(chǎn)品）： lj2棟為商務(wù)公寓，短期內(nèi)暫無政策風(fēng) 險的可能性； l戶數(shù)相對適中，可嘗試附加高價值的 精裝修，建立市場口碑； 建議建議j2作為標(biāo)桿產(chǎn)品，提升項目整體形象，提高企業(yè)精裝作為標(biāo)桿產(chǎn)品，提升項目整體形象，提高企業(yè)精裝 修品質(zhì)的知名度。修品質(zhì)的知名度。 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目售價（元/） 精裝修標(biāo)價（元/ ） 比例（裝修價/售 價） 大中華ifc50000600012 岸芷汀蘭45000500011 香山里一期38000500013 中信紅樹灣果嶺 公寓 25000300012% 御河堤30000 實際：2000 對外

6、：3000 6.6% 京基鳳凰印象25000對外：2500-300014% 東方銀座公館32000對外300010% 金域華府2期2800025008.9% 中信灣上六座17000 實際：1000 對外：2000 5.8% 僑城馨苑29000 實際：800-1000 對外：1500 3.4% 萬科金色沁園1400012008.5% 市場精裝修項目檔次對本項目的參考 高檔裝修：高檔裝修：5000500060006000元元/ / 中檔裝修：中檔裝修：2500250030003000元元/ / 市場主流精裝修項目分 為三檔： 高檔裝修： 5000-6000元/ 中檔裝修： 2500-3000元/

7、經(jīng)濟(jì)型裝修： 低于2000元/ 單一項目內(nèi)一般采用統(tǒng) 一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修 （除東方銀座公館提供 可選套餐）。 低檔裝修：低檔裝修：20002000元元/ /以下以下 具體案例見附件 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目精裝修檔次 建議： j1棟成本控制在1500-2000元/平米 建議j1棟可參考目前市場中高端項目，如東方銀座公館、中信果嶺公寓、 御河堤、京基鳳凰印象的精裝修，實際成本可控制在1500-2000元/平米， 對外報價可達(dá)3000-4000元/平米。 建議j2棟可參考市場較高端項目，如大中華ifc、岸芷汀蘭、香山里一期的 精裝修，實際成本可控制在2000-3000元/平米，對外報價可達(dá)5000

8、- 6000元/平米，如稍微提高使用品牌的檔次，對外報價可再提升。 建議： j2棟成本控制在2000-3000元/平米 本報告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)于產(chǎn)品檔次的思考 關(guān)于裝修風(fēng)格的思考 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶對于精裝修的關(guān)注點(diǎn)： p 風(fēng)格簡潔、色調(diào)柔和：使用現(xiàn)代簡潔的裝修風(fēng)格，色調(diào)柔和，方便客戶后期 的個性化搭配； p 注重實用性：僅作基礎(chǔ)的精裝修即可，注重空間的實用性； p 高品質(zhì)打造：注重把控材料的選擇和對施工細(xì)節(jié)控制，通過品質(zhì)展示提升項 目形象，增強(qiáng)客戶信心； p一線品牌配置：鑒于客戶普遍對廚、衛(wèi)所使用的品牌關(guān)注度較高，建議本項 目所使用的品牌標(biāo)準(zhǔn)需保證國內(nèi)或國際一線品牌； p 合理的收

9、納空間：充分考慮收納空間的設(shè)計，方便客戶的物品擺放。 精裝修的打造要點(diǎn) 對市場部分精裝修項目客戶進(jìn)行滿意度調(diào)查，總結(jié)出客戶的主要關(guān) 注點(diǎn)，對本項目的精裝修具有一定的借鑒意義 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目精裝修風(fēng)格定位 風(fēng)格建議：整體根據(jù)市場趨勢，以現(xiàn)代簡約為主 j1棟 裝修風(fēng)格：建議選擇現(xiàn)代簡約方向的精裝修風(fēng)格，配合精細(xì)化的細(xì)節(jié)處理， 顯示項目的人性化；具體風(fēng)格可參考東方銀座公館、中信果嶺公寓等項目。 j2棟 裝修風(fēng)格：建議選擇現(xiàn)代方向的裝修風(fēng)格，配合高品質(zhì)的材質(zhì)選擇，展現(xiàn) 項目的高檔次；具體風(fēng)格可參考岸芷汀蘭、大中華ifc等項目。 備注：由于j1、j2棟的裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，因此可選擇不同風(fēng)格的廚

10、衛(wèi)進(jìn)行搭配 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目精裝修風(fēng)格定位 具體裝修風(fēng)格： p 墻面：建議統(tǒng)一白墻交樓，方便客戶日后個性化墻紙的選擇； p 地板：建議可根據(jù)客戶的喜好，提供深色、淺色兩種色系的地板供客戶選擇； p 廚房墻面瓷磚、石材：也可設(shè)置兩種色系供客戶選擇，但色系需能夠與廚具合 理搭配； p 衛(wèi)生間地磚、石材：可提供兩種花色做參考，整體色系需和潔具保持統(tǒng)一； p 其余：建議除地板、瓷磚、地磚等可供客戶選擇，其余保持統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，方便后 續(xù)管理。 本報告是嚴(yán)格保密的。 東方銀座公館 僅地板和樓梯的顏色可供客戶選擇 深色 淺色 參考案例 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目裝修標(biāo)準(zhǔn)建議（j1棟） 部位部位材料

11、說明材料說明部位部位材料說明材料說明 客廳、客廳、 餐廳、餐廳、 臥室臥室 地面：實木復(fù)合地板地面：實木復(fù)合地板生活陽臺生活陽臺 地面：米黃色玻化磚 熱水器：能率熱水器：能率 衛(wèi)生衛(wèi)生 間間 地面：大理石（磨砂） 墻面：大理石/瓷磚 座便器、臺盆、浴缸：杜拉維特座便器、臺盆、浴缸：杜拉維特 浴缸、淋浴龍頭及花灑：漢斯格雅浴缸、淋浴龍頭及花灑：漢斯格雅 廚房廚房 墻、地面：大理石（磨砂）/瓷磚 櫥柜：德國西曼蒂克櫥柜，配杜邦櫥柜：德國西曼蒂克櫥柜，配杜邦 可麗耐人造石臺面可麗耐人造石臺面 水槽及龍頭：漢斯格雅水槽及龍頭：漢斯格雅 整體式廚房電器、德國西門子爐灶、 抽油煙機(jī)、消毒碗柜 其他其他 西

12、門子開關(guān)插座 大金分體空調(diào)大金分體空調(diào) 可采用高檔品牌中相對低端的產(chǎn)品系列 本報告是嚴(yán)格保密的。 部位部位材料說明材料說明部位部位材料說明材料說明 客廳、客廳、 餐廳、餐廳、 臥室臥室 地面：美洲櫻桃木三層實木復(fù)合地板地面：美洲櫻桃木三層實木復(fù)合地板 衣柜：櫻桃木飾面固定衣柜 生活陽臺生活陽臺 地面：米黃色?；u 熱水器：能率熱水器：能率 衛(wèi)生間衛(wèi)生間 地面：威尼斯米黃大理石（磨砂） 墻面：葡萄牙米花大理石 天花：優(yōu)質(zhì)放水石膏板吊頂，純白色乳膠漆飾 面 潔具：杜拉維特座便器、臺盆、浴缸潔具：杜拉維特座便器、臺盆、浴缸 龍頭：漢斯格雅龍頭：漢斯格雅 浴缸、淋浴龍頭及花灑：德國高怡浴缸、淋浴龍頭及

13、花灑：德國高怡 臺面：啞光面南極白杜邦可麗耐人造石 廚房廚房 墻、地面：威尼斯米黃大理石（磨砂） 天花：優(yōu)質(zhì)輕鋼龍骨石膏板吊頂，純白 色乳膠漆飾面 櫥柜：德國西曼蒂克櫥柜，配杜邦可麗櫥柜：德國西曼蒂克櫥柜，配杜邦可麗 耐人造石臺面，漢斯格雅水槽及龍頭耐人造石臺面，漢斯格雅水槽及龍頭 整體式廚房電器、德國西門子爐灶、抽 油煙機(jī)、消毒碗柜 其他其他 西門子開關(guān)插座 大金分體空調(diào)大金分體空調(diào) 本項目裝修標(biāo)準(zhǔn)建議（j2棟） 可采用高檔品牌中相對中高端的產(chǎn)品系列 本報告是嚴(yán)格保密的。 附件： 部分項目精裝修標(biāo)準(zhǔn)參考 本報告是嚴(yán)格保密的。 帶家私家電豪裝 大中華ifc 6000元/ 電器、櫥柜、潔具都是德

14、國一線品牌豪裝電器、櫥柜、潔具都是德國一線品牌豪裝,希爾頓的酒店服務(wù)希爾頓的酒店服務(wù) 分類小類類項品牌 廳房衣柜配櫻桃木飾面衣柜 廚房 電器 爐灶、抽油煙機(jī)、消毒碗柜、微波爐、 冰箱 德國西門子 櫥柜櫥柜德國西曼帝克 其他水槽及龍頭瑞士弗蘭卡 衛(wèi)生間潔具 便座器、臺盆、浴缸德國杜拉維特 臺盆龍頭德國漢格雅斯 浴缸、淋浴頭德國高儀 本報告是嚴(yán)格保密的。 位置材料/產(chǎn)品 入戶門及門套德曼沙比利木皮入戶防火門 客廳、餐廳、走道、臥室 地面 櫻桃實木復(fù)合地板 墻面乳膠漆 天花局部造型、乳膠漆 衛(wèi)生間 墻面墻磚、局部石材 地面石材 廚房墻、地面墻地磚 戶內(nèi)門國產(chǎn)櫻桃木門 工人房、生活陽臺地面地磚 空中花

15、園墻面外墻漆 空中花園、入戶花園及景 觀陽臺地面 地磚 內(nèi)容品牌及標(biāo)準(zhǔn) 潔具杜拉維特 五金漢斯格雅 空調(diào)大金分體 冰箱不送 洗衣機(jī)不送 熱水器能率 油煙機(jī)西門子 爐灶博世 消毒碗柜（或洗碗機(jī)）博世 櫥柜博洛尼 衣柜、潔柜、鏡柜定制 開關(guān)插座：施奈德 輕點(diǎn)系列開關(guān)插座 新風(fēng)系統(tǒng)朗思威 岸芷汀蘭5000元/（售價：45000元/平米） 標(biāo)準(zhǔn)戶型裝修材料：家私家電潔具交樓標(biāo)準(zhǔn)： 采用博洛尼櫥柜、德國杜拉維特衛(wèi)浴、漢斯格雅龍頭、施奈德輕點(diǎn)系列開關(guān)插座、 能率熱水器、西門子油煙機(jī)、朗思威新風(fēng)系統(tǒng)等品牌。 本報告是嚴(yán)格保密的。 （一）客廳/ 餐廳 1、墻面：“多樂士”高級乳膠漆 2、天花：“多樂士”高級乳

16、膠漆 3、入戶門：高級木質(zhì)門 （二）、主臥室/臥室 1、地面：“宏耐” 地板 2、墻面：“多樂士”高級乳膠漆 3、天花：“多樂士”高級乳膠漆 4、門：高級木門配木門套 （三）、廚房 1、櫥柜：“歐卡羅”櫥柜 2、電器：“西門子”抽油煙機(jī)、爐灶、消毒柜 3、門：高級木門配木門套 （四）、衛(wèi)生間 1、潔具：“樂家”高級分體座廁 2、龍頭及花灑：“樂家”高級龍頭、高級花灑配升 降式花灑桿 3、沐浴房：鋼化玻璃屏風(fēng)，平開門 4、“樂家”洗手盆 5、門：高級木門配木門套 6、其他：鍍鉻毛巾桿、鍍鉻衛(wèi)生紙盒 （五）、其他 1、空調(diào)：大金分體空調(diào) 2、窗式通風(fēng)器：絲吉利婭 3、開關(guān)插座：“abb”開關(guān)插座

17、4、 彩色可視對講系統(tǒng) 香山里一期5000元/（售價38000元/平米） 采用宏耐地板、歐卡羅櫥柜、樂家衛(wèi)浴、西門子廚房電器、絲吉利婭窗式通風(fēng)器、 abb開關(guān)插座等品牌。 本報告是嚴(yán)格保密的。 紅樹灣果嶺公寓3000元/(售價30000元/ ，所有家私家電齊全) 配置品牌 客廳 電視tcl 電視柜 空調(diào)大金 成品門戶內(nèi)、鋁合金門窗 沙發(fā)，茶幾、地毯、餐桌椅 臥室床、床頭柜、衣柜 廚房 抽油煙機(jī)、燃?xì)庠?、電爐西門子 洗衣機(jī)和冰箱西門子 定制櫥柜含星盆和龍頭、照明防霧筒燈 洗手間 浴室 龍頭和花灑漢斯格雅 坐便器、浴缸杜拉維特 玻璃門、化妝臺、化妝鏡 燃?xì)鉄崴髂苈?紅樹灣打造的高端酒店公寓，運(yùn)用

18、國際知名品牌，注重品質(zhì)感和檔次感打造。 本報告是嚴(yán)格保密的。 位置材料 客廳、 餐廳、 臥室 地面高級實木復(fù)合地板 墻面進(jìn)口墻紙 天花造型天花、ici米白色乳膠漆飾面 燈具筒燈、精品吸頂燈 廚房 地面高級實木復(fù)合地板 墻面烤漆鋼化玻璃、高檔墻紙 天花優(yōu)質(zhì)防水石膏板吊頂，ici白色乳 膠漆飾面 櫥柜德國leicht或德國hacker或德 國siematic 電器德國西門子電磁爐、抽油煙機(jī)、 微波爐、冰箱、洗衣機(jī) 御河堤對外3000元/，實際2000元/（售價30000元/ ） 位置材料 衛(wèi)生間 墻、地面諾貝爾或馬可波羅或蒙娜麗莎瓷磚 天花白色鋁扣板 潔具德國杜拉維特或德國維寶或瑞士勞芬座便器、

19、臺盆 龍頭、花灑德國漢斯格雅或德國科魯?shù)匣虻聡邇x 燈具水晶吊燈、防霧筒燈 鏡柜高級鏡柜 臺面進(jìn)口高檔大理石 陽臺 地面諾貝爾或馬可波羅或蒙娜麗莎瓷磚 墻面外墻面磚 天花ici白色防水乳膠漆 燈具吸頂燈 空調(diào)格力分體空調(diào) 其特點(diǎn)是國際品牌的運(yùn)用，以及強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感。 本報告是嚴(yán)格保密的。 配置品牌 客廳 電視柜 頂燈 空調(diào)松下 鋁合金門窗 沙發(fā)，茶幾、餐桌椅 臥室 床、吊燈、衣柜、 廚房 抽油煙機(jī)、燃?xì)庠?、電爐方太 櫥柜 洗手間 浴室 龍頭、花灑、洗臉臺、坐便器、浴缸toto 玻璃門、化妝臺、化妝鏡 京基集團(tuán)為數(shù)不多的小戶型公寓，注重高標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)化打造，適合年輕白領(lǐng)居住或京基集團(tuán)為數(shù)不多的小戶型公寓

20、，注重高標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)化打造，適合年輕白領(lǐng)居住或 投資投資 京基鳳凰印象2500-3000元/ 本報告是嚴(yán)格保密的。 僅帶部分家電家私 配置品牌 客廳、臥室 入戶大門門鎖keylock指紋鎖 門窗諾托 空調(diào)美的 鋁合金窗、窗簾、頂燈 廚房 抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睢㈦姞t、消毒柜西門子 櫥柜、燃?xì)鉄崴?洗手間 浴室 龍頭和花灑漢斯格雅 坐便器、浴缸杜拉維特 化妝臺、化妝鏡、鋁合金窗、玻璃門 東方銀座3000元/ 廚衛(wèi)以一線國際品牌為主，注重打造品牌及品味、精廚衛(wèi)以一線國際品牌為主，注重打造品牌及品味、精 品酒店式服務(wù)。品酒店式服務(wù)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 the end 本報告是嚴(yán)格保密的。 majpjmv

21、cyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4 ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejno cmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7q sd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12k hl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjcc frnppijlj