關(guān)于租賃合同的司法解釋范文

1、關(guān)于租賃合同的司法解釋【-】：房屋租賃合同司法解釋全文房屋租賃合同司法解釋全文第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律列有規(guī)左的, 適用其規(guī)建。當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不 適用本解釋。【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范囤內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃 區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū), 無論上地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)

2、的 “城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性, 其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性 內(nèi)容，最髙院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建 設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可 證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)泄有效。【解讀】本條規(guī)左以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，

3、是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包 括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)左的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)左的臨時建筑。否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促 進交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的, 租賃合同的效力會得以補正。此處一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指迫一審 法院重審的情形。第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃 合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)左有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過

4、部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部 門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)左延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！窘庾x】臨時 建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范用、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)左建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上 均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃介同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超 過部分無效，合同英他內(nèi)容的效力不受影響第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)泄辦理登記備案手續(xù)為由，請 求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事

5、人約泄以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約泄。但當(dāng)事人一方 已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，城 市房地產(chǎn)管理法對此有明確規(guī)立，但屬于管理性規(guī)左，并非效力性強制性規(guī)左，不能作為 房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，苴有效性不受影響。若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約左為準(zhǔn)，未辦理 登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當(dāng)事人 以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約泄，此時, 即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。第五條房屋租賃

6、合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約左的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費 的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照介同法的有關(guān)規(guī)泄和本司法解釋 第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。【解讀】按照合同法第五十八條的規(guī)泄，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠 償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約怎的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占 有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范 由限于信賴?yán)妗＜春贤p方為締約進行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴， 一方由于信賴而支岀一立的成本，主要包括用于締約的合理費用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費

7、 用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實 踐中很難得到支持。由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用 上，對此，本解釋都有明確規(guī)宦。第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張 履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人（-）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得機賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 【解讀】本條規(guī)泄了 “一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序 確怎履行合同的承

8、租人（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有 租賃房屋的，不在此列；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同 效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；（3）合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng) 事人簽字或者蓋章的時間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時間?！耙环繑?shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解 除合同，并賠償損失。第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在岀租人要求的合理期限 內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人諳求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一 十九條的規(guī)定處理?！窘庾x】綜合合同法

9、關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)左，出租人享有法九解除權(quán)的情形 如下（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu) 或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租 的；（4）承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，岀租人可以要求承租人在合同期限 內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照約左的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋, 致使租賃物受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受到損害時, 出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但

10、當(dāng)出租人行使本條規(guī)泄的解除 權(quán)時，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人 方可解除合同。實踐中岀租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是岀租人直接通知承租人解除合同，通知到 達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除 無效;二是向法院起訴，請求解除合同。對于岀租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式一是，承租人未經(jīng)岀 租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人告知承租人必須在一左期限內(nèi)恢復(fù) 原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租 人發(fā)岀通知，要求其在一上期限內(nèi)恢復(fù)原

11、狀，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即 自動解除。第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院 應(yīng)予支持（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的;（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的?！窘庾x】綜合合同法的相關(guān)規(guī)泄，承租人享有法左解除的情形如下（1）因不可抗力致 使不能實現(xiàn)合同目的的；（2）出租人未按約泄交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交 付房屋的；（3）因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、火失，致使合同目的 不能實現(xiàn)的；（4）不左期租賃,承租人有權(quán)隨時解除合同；（5）租賃

12、物危及承租人安全或健康的, 即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)疑不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同；（6）司法機關(guān) 或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;（7）租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人 不能使用的；（8）不符合建筑法、消防法等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)泄并導(dǎo)致 承租人不能使用的;（9）-房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。在岀現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、 行政法規(guī)（主要包括不符合建筑法、消防法等）關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何 一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的岀現(xiàn)導(dǎo) 致租賃房屋無法使用”。所

13、謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約泄用途使用，或者無法按照租 賃房屋的性質(zhì)使用。司法機關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有“活封”和“死封”之分，英中“死封”是指房屋被 查封后不僅英處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活 封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。 實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要 求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，岀租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起 反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時，意味著出租人可能

14、不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最 終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán) 人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。第九條 承租人經(jīng)岀租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物， 出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋 毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸岀 租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。【解讀】按 照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離（即未形成附合）和不可分離（即形成附合）兩種 形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋

15、結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分 離但花費巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝 修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)左形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、 太陽能熱水器、抽汕煙機等。按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時， 由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞 的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在岀租人同意利用的前提下，可折價歸承租人 所有；出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的

16、裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類一是經(jīng)岀租人明 示同意或?qū)缱馊宋疵魇就?，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾 裝修,屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)岀租人同意但超出合同約定用途的合理范國擅 自進行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不 應(yīng)予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時尚存在的實 際價值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分?jǐn)?。關(guān)于租賃合同的司法解釋【二】：租賃合同中的相關(guān)司法解釋為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，

17、根據(jù)中華人民 共和國民法通則、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國合同法等法律規(guī)泄，結(jié)合 民事審判實踐，制定本解釋。租賃合同相關(guān)司法解釋租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤谧赓U合同中，岀租人和承租人均享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，岀租人須將租賃物交付承租人, 并保證租賃物符合約立的使用狀態(tài)。承租人負(fù)有妥善保管租賃物并按約定按期向出租人支付 租金。承租人租賃的目的是為了使用收益，這就要求租賃物的狀態(tài)必須符合使用的目的，同時，在使用租賃物時必然會有正常的消耗，這就有一個對租賃物的維修問題。對租賃 物的維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)，這是出租人在租賃合同中的主要義務(wù)第二百二十二條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃

18、物毀損、火失的, 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。妥善保管租賃物也是承租人的主要義務(wù)之一。保管的義務(wù)源自于承租人對租賃物享有的 是占有和使用權(quán)，租賃物的所有權(quán)并不是承租人的，是他人的財產(chǎn)在承租人手中，才產(chǎn)生了 保管的義務(wù)。承租人在使用完畢后，最終要將租賃物返還給岀租人。返還時的租賃物應(yīng)當(dāng)符 合租賃物在使用前的狀態(tài)或者是性能，承租人就一定要妥善保管租賃物，妥善保管也有利于 承租人在租賃期間對租賃物的充分使用。何為妥善保管，在國外的法律中叫做“盡善良管理 人之注意”，意大利民法典叫做奉行善良家父般的勤謹(jǐn)注意”。通俗地說，就是要把該租賃 物當(dāng)成自己的財產(chǎn)加以保管。承租人的保聳義務(wù)應(yīng)包括幾個內(nèi)容1. 按照約定的

19、方式或者租賃物的性質(zhì)所要求的方法保管租賃物如租的是機器設(shè)備，就應(yīng)將其放苣在廠房里，而不應(yīng)需天擺放。租賃物是電腦的，在使 用后關(guān)掉電源開關(guān)等等。2. 按照租賃物的使用狀況進行正常的維護3. 通知和協(xié)助當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題影響承租人正常使用時，應(yīng)及時通知出租人，并采取積極措施防 I匕損壞的蔓延或損失的擴大。有時租賃物發(fā)生故障來不及要求出租人維修，如果承租人有能 力，也有可能先行對其進行維修，承租人應(yīng)當(dāng)先行維修，維修的費用由承租人先墊付，之后 可向?qū)缱馊俗穬敾蛘咴谧饨鹄锟鄢＝^不能因為維修義務(wù)是出租人的，就對租賃物坐視不管, 這樣就沒有盡到善良管理人的義務(wù)。承租人如果違反該項義務(wù)，沒有對租賃物妥善保

20、管，造成租賃物毀損、火失的，應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)損害貼償責(zé)任。如果是由于其他允許使用租賃物的人的行為造成的租賃物的損壞的，承租 人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，因為第三人使用租賃物是經(jīng)承租人許可的。第二百二十二條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、火失的，應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。法條文義解釋本條是關(guān)于承租人妥善保管租賃物的義務(wù)的規(guī)定。承租人在租賃期間占有租賃物的，有妥善保管租賃物的義務(wù)。此種義務(wù)是基于承租人對 租賃物的占有和使用產(chǎn)生的。從表面上看，承租人并不是租賃物的所權(quán)人，沒有必要維持租 賃物良好狀態(tài)的義務(wù)，但是為了維護真正的所有權(quán)人的利益，必須規(guī)左承租人的保管義務(wù)。 承租人在使用完畢后，最終要將租賃

21、物返還給岀租人，返還時的租賃物應(yīng)當(dāng)符合租賃物在使 用前的狀態(tài)或者是性能，承租人就一圧要妥善保管租賃物，妥善保管也有利于承租人在租賃期間對租賃物的充分使用。本條中的“妥善保管”應(yīng)該理解為“善良管理人的義務(wù)”。承租人應(yīng)以善良管理人的注意 去保管租賃物。所謂善良管理人的義務(wù)就是要像保管自己的財物一樣保管出租人的租賃物。 租賃物有收益能力的，應(yīng)當(dāng)保持貝收益能力。承租人的保管義務(wù)除了包括本法第二百一十七條規(guī)泄的承租人應(yīng)當(dāng)按照約泄的方式或者 租賃物的性質(zhì)所要求的方法保管租賃物之外，還有以下的從屬義務(wù)通知義務(wù)。當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題影響承租人正常使用時，應(yīng)及時通知出租人，并采取 積極措施防I匕損壞的蔓延或損失

22、的擴大。承租人的通知義務(wù)的構(gòu)成要件包括必須岀現(xiàn)了應(yīng) 為通知的事項。例如，租賃物出現(xiàn)了需要修理、防止危害的必要，第三人就租賃物主張權(quán)利 等。（2）岀租人不知道該事項。如果岀租人事實上已經(jīng)知道該事項則出租人沒有必要維持該事項。有時租賃物發(fā)生故障來不及要求岀租人維修，如果承租人有能力，也有可能先行對其進 行維修，承租人應(yīng)當(dāng)先行維修，維修的費用由承租人先行墊付，之后可向出租人追償或者在 租金里扣除。絕不能因為維修義務(wù)是出租人的，就對租賃物坐視不管，這樣就沒有盡到善良管理人的義務(wù)。保存行為的容忍義務(wù)。出租人為保存租賃物的必要行為，承租人不得拒絕。當(dāng)然此種行 為必須是必要的，否則承租人有權(quán)拒絕。而且如果此

23、種非必要行為給承租人造成損失的，承 租人可以要求出租人進行賠償。承租人違反本條規(guī)定的義務(wù)，沒有對租賃物進行妥善保管，造成租賃物毀損、火失的， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果是由于英他允許使用租賃物的人或者承租人的共同居住人的行 為造成的租賃物的損壞的，承租人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。承租人的共同居住人包括承租人的家屬、 保姆和來賓等。承租人允許使用租賃物的人包括共用人和次承租人。第二百一十六條岀租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！踞屃x】本條是關(guān)于出租人交付租賃物的義務(wù)和對租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。本條規(guī)左的是岀租人的兩條義務(wù)，一是交付義務(wù)：二是對租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。這兩

24、項義務(wù)是岀租人的重要義務(wù)。其他義務(wù)如維修義務(wù)、出賣租賃物的通知義務(wù)等是這兩個義務(wù) 派生出來2.岀租人對租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任瑕疵擔(dān)保責(zé)任是買賣合同中的一個重要的法泄責(zé)任，它是指出賣人就出賣的標(biāo)的物的瑕 疵應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。包括物的瑕疵擔(dān)保和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保。租賃合同同買賣合同一樣都是一種 有償合同，苴合同標(biāo)的都是特左的物，有一定的共性。因此，在租賃合同中租賃物的要求也 同樣適用物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。由于租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的使用權(quán), 而承租人租賃財產(chǎn)是為了使用和收益，因此，在租賃合同中的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任主要是物的 效用的瑕疵擔(dān)保，即出租人應(yīng)保證租賃物具備應(yīng)有的使用價值。例如，電腦能夠

25、正常地設(shè)定 程序、進行文字編輯和處理以及上網(wǎng)使用；電冰箱能夠正常地制冷起到儲藏作用等等。一般 來講，承租人訂立合同時，知逍租賃物有瑕疵的，岀租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，承租人無權(quán)要 求岀租人進行維修，減少租金或解除合同。但在特殊情況下，即使承租人知道租賃物有瑕疵, 出租人也要負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。即本法第二百三十三條的規(guī)左，租賃物危及承租人的安全或 者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。本條規(guī)左岀租人對租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任在介同履行的兩個階段都有要求一是在租賃物 交付時保i正交付的租賃物符合約龍的用途，具有品質(zhì)完整的使用價值，使承租人能夠正常使 用。二是在租賃

26、期間內(nèi)保持租賃物符合約立的用途。在租賃期間如果租賃物本身出現(xiàn)問題， 承租人請求岀租人進行維修時，出租人應(yīng)對其進行及時地維修，以保證承租人的正常使用。 出租人如不能及時予以維修，承租人可以自行維修，維修的費用應(yīng)由岀租人負(fù)擔(dān)。因維修租 賃物影響承租人使用時，承租人有權(quán)請求減少租金或延長租期。第二百三十一條 因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、火失 的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金：因租賃物部分或者全部毀損、火失，致使不 能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！踞屃x】本條是關(guān)于任租賃期間租賃物發(fā)生毀損、火失的承租人的請求權(quán)的規(guī)泄。本條規(guī)左的是在承租人已盡了善良管理人的義務(wù)的

27、情況下，由于其他原因，造成租賃物 的毀損、滅失的，承租人享有何種權(quán)利。不可歸責(zé)于承租人的事由有下列幾種情況1. 因不可抗力的原因造成租賃物毀損、火失的不可抗力的條件是不能預(yù)見、不能避免、并且不能克服。如承租人租賃房屋的，由于發(fā) 生洪水，大水沖進房屋，使屋內(nèi)的墻皮脫落，這種損壞是承租人難以克服的。按照本法的規(guī) 左，不可抗力是免責(zé)的事由，因此，在出現(xiàn)不可抗力時，租賃物毀損、火失了，承租人不承 擔(dān)責(zé)任。2. 因意外事件造成租賃物毀損火失的關(guān)于租賃合同的司法解釋。例如承租人租用汽車在路上正常行駛，被一違反交通規(guī)則的汽車撞壞，經(jīng)過認(rèn)泄承租人 本人無過錯，汽車的損害是由于第三人的違反交通規(guī)則的行為造成的。

28、3. 因出租人不履行義務(wù)造成租賃物毀損滅失的例如承租人租賃的房屋，由于雨季下雨太多出現(xiàn)屋頂漏雨，承租人要求岀租人進行維修, 但出租人遲遲不予維修，最后導(dǎo)致房屋倒塌。倒塌的原因就是出租人沒有對房屋進行及時的 維修。上述前兩種情況，不可抗力和意外事件都是租賃合同雙方當(dāng)事人都無過錯,既不可歸責(zé)于承租人，也不可歸責(zé)于出租人，而出現(xiàn)了租賃物毀損、火失的情況。在這種情 況下，應(yīng)當(dāng)維護哪一方當(dāng)事人的利益，是法律所要解決的問題。按照民法上的一般原則，對 物的風(fēng)險責(zé)任是以誰享有所有權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)的，即所有權(quán)人承擔(dān)對物的毀損、火失的風(fēng)險。本法 在買賣合同中規(guī)定了買賣合同標(biāo)的物的風(fēng)險責(zé)任交付后轉(zhuǎn)移至買受人的一般原則。在租

29、賃合 同中，多數(shù)情況下，出租人是租賃物的所有人至少是可以支配租賃物的人，當(dāng)發(fā)生不可歸責(zé) 于雙方當(dāng)事人的事由的情況，租賃物毀損、滅失了，這個風(fēng)險責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出租人來承擔(dān)。第五條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確左各方的權(quán)利和義務(wù)。第三條合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。第五十三條合同中的下列免責(zé)條款無效（-）造成對方人身傷害的：（二）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的關(guān)于租 賃合同的司法

30、解釋。合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。 第六十二條當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約左不明確，依照本法第六十一條的規(guī)泄仍不能確左的， 適用下列規(guī)定（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行：沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的， 按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。第一百二十二條因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán) 選擇依照本法要求英承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求英承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第一百二十四條法本法分則或者英他律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)左，并 可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。第一百二十五條當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按

31、照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確立該條款的真實意思。關(guān)于租賃合同的司法解釋【三】：最髙人民法院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民 共和國民法通則、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國合同法等法律規(guī)定，結(jié)合 民事審判實踐，制邇本解釋。第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房 屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)左的，適用其規(guī)立。當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件

32、，不 適用本解釋?！窘庾x】本條系關(guān)于本司法解釋適用范|卞的規(guī)左。本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范用內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃 區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋C城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū), 無論上地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的 “城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性, 其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最髙院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾

33、紛應(yīng)適用本解釋。第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)左建 設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可 證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)泄有效?！窘庾x】本條規(guī)左以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物， 是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)左建設(shè)的房屋，具體包 括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)左的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)左的臨時建筑。否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促 進交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管

34、部門批準(zhǔn)建設(shè)的, 租賃合同的效力會得以補正。此處一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指左一審 法院重審的情形。第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合 同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)左有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部 門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)左延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！窘庾x】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、 范由、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。未取得建設(shè)工程

35、規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)左建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上 均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超 過部分無效，合同英他內(nèi)容的效力不受影響。第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)左辦理登記備案手續(xù)為由，請求 確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約泄以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約泄。但當(dāng)事人一方 已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，城市房地產(chǎn)管理法對此有明確規(guī)立, 但屬于管理性規(guī)泄，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租 賃合同未登記備案的，其有效性不受

36、影響。（未登記不影響合同效力）若當(dāng)事人約泄以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約左為準(zhǔn)，未辦理 登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當(dāng)事人 以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約泄，此時, 即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約左的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費 的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請求貼償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)左和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)左處理?！窘庾x】按照合同法第五十八條的規(guī)左，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損

37、 失，該規(guī)左同樣適用于房屋租賃合同無效的場介。參照介同約龍的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使 用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限 于信賴?yán)妗＜春贤p方為締約進行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方 由于信賴而支岀一左的成本，主要包括用于締約的合理費用和準(zhǔn)備履約所支岀的合理費用， 此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中 很難得到支持。由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用 上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履 行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的：（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的:（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)眾處理。 （占有、登記、時間）（注意占有比登記具有優(yōu)先權(quán)。合適么？ ？）【解讀】本條規(guī)左了 “一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確立履行合同的承租人（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租 人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列：（2）已經(jīng)辦理登記備案手