房開(kāi)企業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)配建的保障性住房或廉租房法律屬性及涉稅分析

1、廉租房、公租房等保障性住房產(chǎn)權(quán)的法律權(quán)屬分析 為改善城市中低收入住房困難家庭等群體的住房條件，政府 保障性住房管理中心與房開(kāi)企業(yè)簽訂保障性住房配建合同， 房開(kāi)企業(yè)將保障性住房的建安成本報(bào)住房管理中心，保障性 住房管理中心按經(jīng)認(rèn)定的建安成本回購(gòu)或者由財(cái)政部門(mén)支 付房開(kāi)企業(yè)建安成本。房開(kāi)企業(yè)在辦理權(quán)屬的時(shí)候，分開(kāi)辦 理保障性住房和其他商品房的權(quán)屬，直接將保障性住房辦理 在房管局或者指定的單位名下，此時(shí)保障性房產(chǎn)屬性為國(guó)有 直管的房產(chǎn)。 項(xiàng)目?jī)?nèi)配建的保障性住房的法務(wù)處理： 1、 土地供應(yīng)方面：在經(jīng)適房或者普通商品房項(xiàng)目的土 地上配建，廉租房保障辦理規(guī)定，廉租房的來(lái)源主 要有：政府新建、收購(gòu)的住房；騰

2、退的公有住房、 社會(huì) 捐贈(zèng)的住房、 其他渠道取得的住房等； 對(duì)于新建的廉租 房，主要在經(jīng)適房或者普通商品房項(xiàng)目中配建。 在土地 規(guī)劃中或者出讓合同明確廉租房的總建筑面積、套數(shù)、 布局、戶型及移交或回購(gòu)等事項(xiàng)。 2、 配套保障性住房資金來(lái)源：土地出讓金的部分（屬 于財(cái)政資金） 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦 法規(guī)定，土地出讓金使用范圍如下： 1） 征地和拆遷補(bǔ)償支出 土地開(kāi)發(fā)支出 支農(nóng)支出 城市建設(shè)支出 其他支出（如：城市保障性住房支出等） 配建保障性住房的財(cái)務(wù)處理 在會(huì)計(jì)上，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 16 號(hào) 政府補(bǔ)助 財(cái)會(huì) 201715 號(hào)）第三條的規(guī)定， 政府補(bǔ)助具有兩個(gè) 特征：

3、是政府補(bǔ)助是來(lái)源于政府的經(jīng)濟(jì)資源。 對(duì)于企業(yè)收到的 來(lái)源于其他方的補(bǔ)助， 有確鑿證據(jù)表明政府是補(bǔ)助的實(shí)際 撥付者， 其他方只起到代收代付作用的， 該項(xiàng)補(bǔ)助也屬于 來(lái)源于政府的經(jīng)濟(jì)資源。 是政府補(bǔ)助是無(wú)償性。 即企業(yè)取得來(lái)源于政府的經(jīng)濟(jì)資 源，不需要向政府交付商品或服務(wù)等對(duì)價(jià)。基于此規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目?jī)?nèi)配建的保障性住房， 從財(cái)政部門(mén)獲得 保障性住房建設(shè)成本資金， 是保障性住房的對(duì)價(jià)， 不具有 無(wú)償性，從而不是政府補(bǔ)助，實(shí)質(zhì)上是政府購(gòu)買服務(wù)。 根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 16 號(hào) 政府補(bǔ)助（財(cái)會(huì) 201715 號(hào)）第五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟(jì)資 源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服務(wù)等活動(dòng)

4、密切相關(guān)， 是企業(yè)商品或服務(wù)的對(duì)價(jià)或者是對(duì)價(jià)的組成部分，適用 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào) 收入等相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。因 此，基于此規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目?jī)?nèi)配建的保障性住房， 從財(cái)政部門(mén)獲得保障性住房建設(shè)成本資金必須按照 “銷售 不動(dòng)產(chǎn)”稅目的收入處理。 賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 四、配建保障性住房的稅務(wù)處理：依法繳納增值稅、企業(yè)所 得稅和土地增值稅 根據(jù)增值稅暫行條例 （國(guó)務(wù)院令第 691 號(hào)）第一條的規(guī) 定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞 務(wù)（以下簡(jiǎn)稱勞務(wù)） ，銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn) 口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例 繳納增值稅?；诖艘?guī)定，政府要求房企在項(xiàng)目?jī)?nèi)配建保障 性住房，建成后將產(chǎn)權(quán)登記與政府保障房管理中心，并從財(cái) 政部門(mén)獲得保障性住房的建設(shè)成本資金（政府回購(gòu)款） ，根 據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 16 號(hào) 政府補(bǔ)助（財(cái)會(huì) 201715 號(hào)） 第五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，實(shí)質(zhì)上是 房地產(chǎn)企業(yè)獲得銷售保 障性住房的價(jià)格，構(gòu)成增值稅納稅義務(wù)，必須依法繳納增值 稅、企業(yè)所得稅