商業(yè)地產(chǎn)的特點分析new教學提綱

1、資料來源：世經(jīng)未來整理第一章商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概述近年來，商業(yè)房地產(chǎn)逐漸成為房地產(chǎn)市場的熱點話題，受到市場的極大關注。一方面， 商業(yè)地產(chǎn)自身條件優(yōu)異，集地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性于一身，具有拉動投資、刺激需求的雙重功力，是國民經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的動力劑；另一方面，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)進入非理性時代，高昂的地價，緊鑼密鼓的宏觀調(diào)控政策，無一不進一步逼迫地產(chǎn)開發(fā)商尋找新的 藍海。第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)基本概念一、商業(yè)地產(chǎn)定義商業(yè)地產(chǎn)的定義分廣義與狹義。廣義的商業(yè)房地產(chǎn)，是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、 會議中心以及商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營場所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)，特指用于各 種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身

2、、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式，功能和用 途上，區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)。本報告所研究的商業(yè)地產(chǎn)，主要為廣義商業(yè)地產(chǎn)，因而分為商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓兩大類。二、商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)的分類，根據(jù)行業(yè)類型，消費行為，建筑形式等可以分為很多種，本文主要根據(jù)其開發(fā)形式，將其分為 8類。表1商業(yè)地產(chǎn)分類表類型定義傳統(tǒng)商鋪商業(yè)地產(chǎn)的初始形態(tài)， 遍布與城市各個角落， 以普通居民為服務對象， 服務種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本的。專業(yè)市場指用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，是某個行業(yè)或 其上下游行業(yè)的聚集， 強調(diào)集群效應。例如廣州天河電腦城，圖書廈。商業(yè)街是

3、商戶沿街的兩側(cè)排列組成的一種商業(yè)地產(chǎn)形式，有可能是樓宇，也 有可能是單層建筑，例如北京的王府井步行街，廣州的北京路步行街。社區(qū)商業(yè)中心以社區(qū)居民為主要服務對象而建立的商業(yè)地產(chǎn)模式，是伴隨住宅地產(chǎn) 配托設施的不斷完善而發(fā)展起來的。大型購物中心、百貨商場集購物、休閑、娛樂、美食于一站式的大型商業(yè)地產(chǎn)模式。主要在大中型城市繁華地帶開發(fā)。休閑、娛樂商業(yè)以休閑、度假為主要依托的商業(yè)地產(chǎn)形式。例如KTV、度假村。后者多建筑在旅游風景區(qū)，是在旅游行業(yè)發(fā)展迅猛以及都市人日益增加的精神壓力下產(chǎn)生的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)物。辦公樓、寫字樓企事業(yè)用以辦公的商業(yè)地產(chǎn)形式，有單純的寫字樓，也有商住兩用形式的，稱為商務樓。三、商業(yè)地

4、產(chǎn)的特點相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)具有許多特點：（一）收益性強，但具有不確定性住宅地產(chǎn)的收益來源于售價和建造成本之差， 房屋交割完畢后， 交易也就結(jié)束了， 其現(xiàn) 金流是確定并且是一次性的。 而商業(yè)地產(chǎn)的收益不但有銷售收入， 還有租金。 租金是一個持 續(xù)的現(xiàn)金流， 隨著周邊環(huán)境的不斷變化， 其租金也是改變的， 因而其具有不確定性和高收益 性。（二）投資規(guī)模大大型購物中心， shoppingmall 等的建設都需要大量資金，并且商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營需要有 2-3 年的過渡才能比較成熟，加之其回報周期又比較長，因而其所需資金量相較住宅地產(chǎn)要高。（三）投資風險大住宅地產(chǎn)在房屋出售后就可以得到價格補償， 并且由于

5、其是一次性交易， 短時間內(nèi)， 周 邊環(huán)境不易改變， 因而容易控制成本， 而商業(yè)地產(chǎn)的回報期可以說是貫穿整個地產(chǎn)生命周期， 其價格受周邊環(huán)境影響巨大， 又因其需要過渡期， 在過渡時間內(nèi)極容易由于虧損而倒閉， 風 險較大。（四）經(jīng)營方式、內(nèi)容多樣，管理要求高在經(jīng)營方式上， 商業(yè)地產(chǎn)可以靈活選擇租售方式， 但是主要仍以出租為主。 而經(jīng)營形式 上，同一個商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)可以涵蓋餐飲、娛樂、金融服務等多種內(nèi)容。鑒于此，商業(yè)地產(chǎn)的管 理要求較高，由于其直接面向市場，競爭激烈，成敗直接關系到商業(yè)房地產(chǎn)的盈利狀況。第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位和作用一、房地產(chǎn)為經(jīng)濟發(fā)展作出巨大貢獻早在 1999 年，國家就明確

6、提出要把房地產(chǎn)培養(yǎng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)由于 其投資規(guī)模大， 關聯(lián)行業(yè)眾多， 直接涉及人民的日常生活， 對我國經(jīng)濟發(fā)展的促進作用不言 而喻，主要體現(xiàn)在：（一）房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長第一， 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重長久穩(wěn)定。投資是拉動經(jīng)濟三駕馬車中最為得力的一個， 而固定資產(chǎn)投資中， 房地產(chǎn)投資所占比重一直處于較穩(wěn)定的態(tài)勢， 連續(xù)十年保 持在 15%以上，間接表明其對經(jīng)濟的促進作用是持續(xù)而平穩(wěn)的。第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動GDP增長，貢獻率大福攀升。我國房地產(chǎn)從 1999年開始，進入快速發(fā)展階段，2000年到開始，房地產(chǎn)開發(fā)對GDP的貢獻率、拉動率持續(xù)走高，分別由 9%上升到 03 年

7、的 15%，由 0.9%上升到 07 年的 2.3%， 08 年受到金融危機的影響，國內(nèi) 生產(chǎn)總值增加值開始回落， 09 年更是進一步下挫，而房地產(chǎn)行業(yè)依然堅挺，增加值基本持平，并有小幅上升，而貢獻率則是創(chuàng)出十年來新高，達到26.52%，其本身抗壓性不容忽視,隨著2010年經(jīng)濟形勢的進一步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)也必將再次發(fā)揮對經(jīng)濟的推動作用。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額國內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻率.拉動率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局30.0025.0020.0015.0010.005.000.00圖1 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟的拉動作用和貢獻作用（二）房地產(chǎn)關聯(lián)行業(yè)眾多，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅在于

8、其自身對經(jīng)濟的拉動，更體現(xiàn)在對眾多關聯(lián)行業(yè)的影響中。房地產(chǎn)開發(fā)成本中70%是原材料消耗，在與其直接關聯(lián)的57個子行業(yè)中，鋼鐵，機械，有色金屬，建材等直接得益與房地產(chǎn)的開發(fā)建設。同時，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，促 進了零售、餐飲、旅游等第三產(chǎn)業(yè)的繁榮。（三）房地產(chǎn)行業(yè)成為財政收入主要來源財政收入是我國進行宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)社會收入分配水平等的重要手段。而房地產(chǎn)對全國和地方財政收入的增長功不可沒。據(jù)國土資源部2010年2月2日公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國土地出讓收入高達1.59萬億元，遠超2007年房地產(chǎn)鼎盛時期，同比大增63.4 %。以北京為例，2009年北京市級主要收入來源中，增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、

9、個人所得稅等 等并未有明顯增幅，而涉及房地產(chǎn)業(yè)的契稅和土地增值稅大幅增長，增幅分別為24.3 %和54.5 %。（四）房地產(chǎn)開發(fā)解決農(nóng)村剩余勞動力問題我國是一個農(nóng)業(yè)大國， 農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?70%左右，而農(nóng)村落后的生產(chǎn)力和微薄的收 入必然引起勞動力的大量轉(zhuǎn)移。農(nóng)民由于文化和知識水平有限，缺乏專業(yè)技術，大多只能從事勞動密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展， 無疑是吸納大量農(nóng)村剩余勞動力的有力保證。二、商業(yè)地產(chǎn)成為城市發(fā)展的新引擎商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)形式的一種，是消費水平不斷發(fā)展的產(chǎn)物。它是商業(yè)與地產(chǎn)的融合，一方面商業(yè)促進消費水平，另一方面地產(chǎn)促進投資水平，兩者的結(jié)合，成功駕馭了拉 動經(jīng)濟發(fā)展的

10、三駕馬車的另兩駕一一消費和投資，對經(jīng)濟的增長功不可沒。商業(yè)地產(chǎn)本身， 多發(fā)展于一二線中心城市，成為城市發(fā)展的新引擎，而其對城市發(fā)展的促進作用，相較于房 地產(chǎn)，又有其獨特的方面。辦公樓開發(fā)投資總額T_辦公樓占比400003500030000250002000015000100005000014.0012.0010.008.006.004.002.000.00商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資總額房地產(chǎn)開發(fā)投資總額商業(yè)營業(yè)用房占比2000200120022003200420052006200720082009數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖2 2009年商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額比重（一）帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展商業(yè)地

11、產(chǎn)的直接下游行業(yè)是龐大的第三產(chǎn)業(yè)，包括零售批發(fā)，餐飲住宿以及各種商務服務業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)是國民消費的主要拉動力，帶動經(jīng)濟增長，世界平均消費率約為77%，而我國的近十年消費率卻不斷下降，到2008年還不足50%，低世界水平20個百分點，隨著我國最終消費支岀國內(nèi)生產(chǎn)總值一-消費率城鎮(zhèn)化水平的進一步提高，消費水平必將會有大幅度提升，而作為持續(xù)促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 商業(yè)地產(chǎn)，也將迎來廣闊的增長空間。數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒2009，世經(jīng)未來整理圖3國內(nèi)消費水平商業(yè)地產(chǎn)投資總額第三產(chǎn)業(yè)增加值 T-貢獻率 T-拉動率160000140000120000100000800006000040000200000r億元2

12、00020012002200320042005%200620072008200910.008.006.004.002.000.00數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局世經(jīng)未來整理圖4 2009年商業(yè)地產(chǎn)對第三產(chǎn)業(yè)貢獻作用和拉動作用（二）改善人民生活水平商業(yè)活動直接關系到居民的消費情況和生活質(zhì)量。商業(yè)地產(chǎn)之所以能改善人民的生活水平，主要體現(xiàn)于它的配套作用。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，優(yōu)化了居民的購物環(huán)境， 提高居民滿意度， 而建設在社區(qū)周圍的配套設施，不僅方便居民外出購物，更促進了當?shù)匚飿I(yè)價值的提高。（三）提升城市競爭力商業(yè)地產(chǎn)對城市競爭力的提升，主要表現(xiàn)在兩個方面：第一，商業(yè)地產(chǎn)促進城市經(jīng)濟建設發(fā)展。城市經(jīng)濟發(fā)展的主要

13、貢獻者是第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的分支，刺激建筑行業(yè)和建材行業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而其兼具的商業(yè)特性，又促進了城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。兩者相結(jié)合，加快了城市的經(jīng)濟發(fā)展。第二，商業(yè)地產(chǎn)提升城市形象。優(yōu)質(zhì)購物中心，寫字樓、商業(yè)街的建設，本身就是一件建筑 藝術品，成為一個城市的標志性和品牌性建筑。例如北京的王府井，廣州的上下九，成為城 市對外展示其自身特色的窗口。第五商業(yè)地產(chǎn)需求影響因素商業(yè)地產(chǎn)主要由辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房兩大部分組成。辦公用房的需求對象以生產(chǎn)性服務行業(yè)為主，而商業(yè)營業(yè)用房的需求對象多為消費性服務業(yè)，尤其是零售批發(fā)行業(yè)，是商業(yè)用房的主要需求客戶。生產(chǎn)性服務業(yè)是指為保持工業(yè)生產(chǎn)過程

14、的連續(xù)性、促進工業(yè)技術進步、產(chǎn)業(yè)升級和提高生產(chǎn)效率提供保障服務的服務行業(yè)。本身并不向消費者提供直接的、獨立的服務效用，如金融保險、交通運輸、房地產(chǎn)、商務服務 （如廣告、會計、法律以及各類信息咨詢服務等）。消費性服務業(yè)是指滿足消費者最終消費的服務行業(yè)，如商業(yè)、餐飲、旅游、醫(yī)療、娛樂、教育和政府服務等。從服務內(nèi)容分析，影響生產(chǎn)性服務業(yè)盈利水平的因素，主要是工業(yè)發(fā)展情況， 只有工業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模擴充，才會加大對配套生產(chǎn)性服務業(yè)的需求。影響消費性服務業(yè)水平的因素，則主要在于一個國家的城鎮(zhèn)化率，城鎮(zhèn)化率越高，消費性需求越高。同時， 居民的可支配收入水平和消費性指出情況也直接影響和反應了消費行業(yè)的發(fā)展情況

15、，可支配收入增高，將加大居民的消費傾向。工業(yè)發(fā)展情況和居民消費情況的變化，直接影響了對生產(chǎn)性服務業(yè)和消費性服務業(yè)的需求，生產(chǎn)性服務業(yè)和消費性服務業(yè)的擴充需求則直接影響了對辦公樓和商鋪的需求，影響商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況。因此，分析商業(yè)地產(chǎn)市場供需情況之前，我們先對2009年我國消費者信心情況，工業(yè)生產(chǎn)情況和批發(fā)零售業(yè)盈利盈利情況等進行分析，通過需求鏈的變化，了解商業(yè)地產(chǎn)市場需求變化。圖1商業(yè)地產(chǎn)需求鏈一、城鎮(zhèn)化發(fā)展成為國家未來關注重點商業(yè)地產(chǎn)需求空間放大城鎮(zhèn)化水平是衡量一個國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度、社會發(fā)展水平和人民生活水平高低的一個重要指標。對三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有巨大的推動作用。一般是用城市人口占總?cè)丝?/p>

16、比重來衡量，當比例超過 50%時，被稱為基本實現(xiàn)城市化，當占比超過70%時被稱為高度城市化。在我國，城鎮(zhèn)化是改造城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、縮小工農(nóng)差別和城鄉(xiāng)差距、解決“三農(nóng)”問題的重要方 式，是加快農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移、提高農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率、優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的必要前提，是進一步開拓國內(nèi)市場、增加對農(nóng)產(chǎn)品和工業(yè)品的消費需求、刺激基礎設施建設和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴大投資需求、拓展經(jīng)濟發(fā)展空間的有效途徑。2003年10月召開的十六屆三中全會， 正式提出了包括統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展在內(nèi)的“五個統(tǒng)籌”的發(fā)展觀，城鎮(zhèn)化發(fā)展開始受到關注。而今年年底的中央經(jīng)濟工作會議則再一次將加快城鎮(zhèn)化發(fā)展放到2010年工作日程，并提出加快城鎮(zhèn)化的兩條路，一條是發(fā)展中小城市，就 地解決農(nóng)村人口就業(yè)問題，另一條是將農(nóng)村人口輸入城市。具體到房地產(chǎn)行業(yè)， 城鎮(zhèn)化水平的提高將從兩方面加大對其需求。其一，高度的城鎮(zhèn)化水平，將有助于促進農(nóng)村人口的消費，擴展消費市場。據(jù)統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)化水平提高一個百 分點，就有1000多萬農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城里人，而