商圈分析與開店環(huán)境策劃

1、學(xué)習(xí)情境二：商圈分析與開店環(huán)境策劃實(shí)訓(xùn)任務(wù)：商圈分析、店鋪選址、制作開業(yè)環(huán)境策劃書實(shí)訓(xùn)目的：1. 掌握商圈調(diào)研技巧，能夠完成商圈調(diào)研和分析工作2. 能夠運(yùn)用商圈、店鋪選址相關(guān)知識的運(yùn)用，制定開店選址策劃方案。任務(wù)內(nèi)容及要求：任務(wù)一：商圈分析任務(wù)說明：創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)調(diào)研區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，分工調(diào)查，形成商圈分析報告及開店環(huán)境策劃方案。步驟1:區(qū)域商圈分析1.1調(diào)查說明本次商圈調(diào)查的輻射范圍：步行15 分鐘距離，約 公里半徑的區(qū)域。1.2調(diào)查區(qū)域綜述：便利店的家數(shù)不少.消費(fèi)人口多人的消費(fèi)能力相對較強(qiáng)（例：龍泉師大花園青臺山路 ）商業(yè)狀況商業(yè)規(guī)劃50萬平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)便利店專賣店商業(yè)特色中小型店店鋪面積

2、不大業(yè)態(tài)分布零售為主.（業(yè)態(tài)分布比例較大）租金水平23000 5000元 /m消費(fèi)群特征所有人主要消費(fèi)年齡10-60歲主要消費(fèi)群體月平均收入3500元總體平均提袋率平日40 % 周末60 %交通便利性交通便利靠近地鐵站人流狀況接近5000/ 平日，接近8200/節(jié)假日市政規(guī)劃可發(fā)展因素消費(fèi)能力強(qiáng) 周圍學(xué)校原因 人流量很固定開發(fā)潛力消費(fèi)人群廣物業(yè)吸引力較強(qiáng)綜合評析很有開發(fā)的市場技能資訊2-1商圈范圍劃分技巧商圈也稱作交易區(qū)域，是指以店鋪所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引 顧客的輻射范圍。商圈分析重在選取一個具有現(xiàn)實(shí)意義和發(fā)展前景的市場，它是一個“面” 的選擇過程。商圈范圍劃分要求：1.

3、 商圈范圍(1)集中型商圈主要商圈半徑在 2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在 2000米 5000 米之間，邊緣商圈在 5000米以外。（2）分散型商圈主要商圈半徑在 500米以內(nèi)，次要商圈半徑在 500米 1000 米之間，邊緣商圈在 1000 米 以外。2. 馬路之分界、凡超過4 0米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道3. 鐵路、平交道之阻隔因鐵路、平交道之阻隔 , 使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈4. 高架橋、地下道阻隔因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。5. 安全島之阻隔因安全島阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。6. 大水溝因大水溝阻隔，使人潮流動

4、不易而劃分成不同商圈。7. 單行道因單行道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。8. 人潮走向由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈步驟2：商圈內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目（完成人：謝佳王芯 ）2.1概況1. 商圈內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目有哪些？調(diào)查商圈主要是學(xué)校和社區(qū)附近， 所以代表性的商業(yè)項(xiàng)目是餐飲，休閑，購物，服裝，家居。2代表性商業(yè)整體分布情況及各自運(yùn)營概況？整體分布情況：集中型商圈，以零售店為主小餐館較多主要集中于青臺山路，川師現(xiàn)代花園附近項(xiàng)目1概況：便利店：在街道兩側(cè) 很分散項(xiàng)目2概況：專業(yè)店： 在街道兩側(cè) 很分散項(xiàng)目3概況： 超市：就一家 在師大花園項(xiàng)目4概況：飯店：很分散 很

5、多2.2商圈內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目分布網(wǎng)點(diǎn)圖（請標(biāo)注輻射范圍內(nèi)相關(guān)街道、商鋪名及位置）*要求自行繪制一份網(wǎng)點(diǎn)分布圖Qa銖8肚7乂o r23P迓3電刀片用it王3耳，0； VE r *wn如”Q vaFi-n* “I 8C&U：* I F I .BGHM$I技能資訊2-2繪制簡圖應(yīng)注意事項(xiàng)繪制簡圖要求標(biāo)明的內(nèi)容如下：1. 標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融大樓、辦公大樓等）；2. 著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司等）；3. 人潮匯集之地段商店群及大型集客場所（超級市場、娛樂區(qū)等）；4. 標(biāo)出競爭店或同性質(zhì)商店所在之位置、抽樣點(diǎn)之所在位置；5. 可與本企業(yè)連鎖店有互補(bǔ)作用之門店；6. 政府重要之

6、行政中心；7. 車站、加油站、學(xué)校、停車場、市場、公園等特定族群會集場所；8. 標(biāo)出街道之行進(jìn)方向（單行道方）。2.3.特色商業(yè)項(xiàng)目吉家百貨規(guī)模：面積：1500 （平方米）業(yè)態(tài)比例（請用餅狀圖標(biāo)示）：樓層業(yè)態(tài)分布：一樓專賣店二樓生活必須品租金或扣點(diǎn)：45006000 個月檔次比例：（請用餅狀圖標(biāo)示）：經(jīng)營檔次：中裝修檔次：中代表品牌：目前客戶群：周邊人群停車位：1電梯數(shù)：2經(jīng)營狀況：一般通道寬度：6 m人流量：1000動線合理性：一般主要優(yōu)勢：就一家較大的商超競爭者少分流量大目前不足：商品不是很齊全品種單一化綜合分析：人流量大消費(fèi)群體多 有自己的位置優(yōu)勢 人們的需求量大注：如商業(yè)區(qū)域內(nèi)有多家特

7、色商業(yè)項(xiàng)目，請分別填寫上表2.4項(xiàng)目周邊交通規(guī)劃項(xiàng)目周邊1000米范圍內(nèi)的公交線路情況（3條路線）序號公交站公交線路發(fā)/收車時間1例：19路例:錦興路東-土橋例: 6:30-21:302218路大面鎮(zhèn)一汽車總站7： 3023:353854A 路龍泉汽車總站十陵公交站7： 3019:004874路星光西路大連路口站|大面鋪站6:30 19:00觀測地點(diǎn)雙向機(jī)動車道方向方向道路狀況條機(jī)動車道例：自北向南例：自南向北水泥路面,道路中間設(shè)有隔離欄例；72例：56條機(jī)動車道觀測時間:觀測地點(diǎn)雙向機(jī)動車道方向方向道路狀況條機(jī)動車道自西向南自西向北水泥路面，道路中間設(shè)有隔 離欄兩側(cè)設(shè) 有人行道4632條機(jī)動

8、車道自南向西24步驟3商圈評估3.1商圈整體匯總，填寫商圈信息表商圈名稱：商圈結(jié)構(gòu)O “井”字形結(jié)構(gòu)三角形結(jié)構(gòu)十字形結(jié)構(gòu) 平行線結(jié)構(gòu) 直線結(jié)構(gòu)商圈性質(zhì)城市中商圈地位 一級商圈匕二級商圈三級商圈四級商圈商圈級別核心商圈次級商圈&邊緣商圈商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂期金融區(qū) 綜合區(qū)住宅區(qū)商圈生命周期匕成長期形成期成熟期衰退期商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綠化環(huán)境好匕一般差物業(yè)環(huán)境好場一般差道路基礎(chǔ)建設(shè)好匕一般差休息區(qū)建設(shè)好一般差商圈購 買力評 估商圈購買力評 估（飾品消費(fèi) 客單價）S50 元-100 元 100 元 50 元商圈目標(biāo)客流量300人/天以上（日常）600人/天以上（周末）常住住戶數(shù)的消費(fèi)能力高中低商圈易達(dá)性

9、公交站：8 個公交線路：854路停車場：2個地鐵：有無所在主干道路長：600米左右主干道是否通暢交通良好一般差店前人行道寬：7米人行道是否通暢交通良好一般差商圈主力店：1豕，分別是：吉豕超市商圈品牌店：5豕，分別是：良品鋪?zhàn)?愛兒樂 愛你寶貝 華為 良品鋪?zhàn)由倘Υ笮托蓍e/娛樂場所：5家，分別是：明星KTV占狼 眾圣網(wǎng)咖 純K太古女裝品牌店：1家 主要有：多又多內(nèi)衣連鎖店競品店：4_豕主要有：吉豕紅旗 零點(diǎn)天易3.2商圈綜合評價，填寫商圈評分表考核中項(xiàng)考核小項(xiàng)維度得分標(biāo)準(zhǔn)最后得分考核中項(xiàng)中項(xiàng)權(quán)重小項(xiàng)3分2分1分得分綜合得分商圈級別核心商圈次級商圈邊緣商圈11商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂區(qū)、綜住宅區(qū)、金融2

10、商圈業(yè)態(tài)合區(qū)區(qū)13%商圈生命周期成長期成熟期形成期衰退期38好一般差商圈基礎(chǔ)設(shè)施2建設(shè)商圈購買52%商圈潛在客群的消費(fèi)能力高中低22力評估目標(biāo)客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人35預(yù)估飾品消費(fèi)客單價100元以上50100元50元以下2商圈 易達(dá) 性6%公交線路或停車站多于3個2個1個33主干道是否通暢良好一般28商圈人行道是否通暢通暢一般2商圈主干道長400600米接近400米或 600800米其它范圍2商圈主干道寬812米左右接近8米其他范圍2商業(yè)氛圍28%商圈主力店2家以上1家無22商圈品牌店2家以上1家無310休閑娛樂場所2家以上1家無3競爭對手疋位相同定

11、位品牌不同定位品牌一般店2商圈內(nèi)同業(yè)競爭狀況35個2或68個8家2注:商圈得分=刀綜合得分,綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之和/小項(xiàng)滿分和基礎(chǔ)分=66分任務(wù)二：項(xiàng)目選址任務(wù)說明：明確項(xiàng)目選址的難點(diǎn)與解決方案。并對項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅有明確 的認(rèn)識。步驟1.商業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)：商業(yè)業(yè)態(tài)定位于是做便利店。集購物與餐飲于一身的商業(yè)項(xiàng)目。2-3項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)確定應(yīng)注意的問題進(jìn)行項(xiàng)目選址時，最主要的參考目標(biāo)就是商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營目標(biāo)， 不同的目標(biāo)決定不同 的選址位置，而經(jīng)營目標(biāo)的確定我們需要考慮預(yù)估收入、 支出與可能凈利三者之間的關(guān)系。 具體內(nèi)容如下：1. 以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查(1) 與目前

12、承租人洽詢(2) 與其他店鋪承租人洽詢2. 預(yù)估每次消費(fèi)金額(1)評估本商圈抽樣點(diǎn)適合開何類型之店 (2)本連鎖店依商圈類別所劃分之市場定位3. 每日來客人數(shù)預(yù)估(1) 門店之人潮數(shù)(2) 門店入店率門店入店率=門店之來客十各店之人潮數(shù)X100%(3) 預(yù)估客戶數(shù)預(yù)估客戶數(shù)=再以求出之入店率X該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)(4) 未來再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動可能對來客數(shù)之影響而做正(負(fù))百分比之修正4. 預(yù)計業(yè)績(1) 預(yù)計每日營業(yè)金額預(yù)計每日營業(yè)金額=預(yù)估消費(fèi)金額X可能客戶數(shù)(2) 預(yù)計每月營業(yè)金額預(yù)計每月營業(yè)金額=可能每日營業(yè)金額X305. 固定費(fèi)用預(yù)估固定費(fèi)用 ，固定費(fèi)用：包括商場租金

13、、管理費(fèi)、裝修費(fèi)分?jǐn)?、其它費(fèi)用等每月固定不變的費(fèi)用項(xiàng)目6. 預(yù)估變動成本預(yù)估變動成本=%X月營業(yè)額變動費(fèi)用：包括商品成本、員工工資（銷售提成）等隨銷售額變化的相關(guān)費(fèi)用。7. 預(yù)估凈利預(yù)估凈利（本預(yù)估凈利為稅前凈利）=預(yù)估月營業(yè)業(yè)績-租金-固定費(fèi)用-變動總費(fèi)用8. 損益平衡點(diǎn)損益平衡點(diǎn)=（固定費(fèi)用+租金）寧（1 變動成本）9. 商店組合商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客。例如：（1）藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。（2）百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。步驟2.項(xiàng)目難點(diǎn)及解決辦法難點(diǎn)一：插入圖片到實(shí)體店進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究，實(shí)地考察對于開店沒有經(jīng)驗(yàn)，對于家居建材類沒有深

14、入研究，不了解行情解決辦法： 上百度，找度娘,難點(diǎn)二：解決辦法:插入圖片步驟33.1店鋪便利性評分表考 評 項(xiàng) 目中項(xiàng)權(quán)重項(xiàng)目B3分2分1分等級得分綜 合得分店 面 可 視 性24%店招可視距離25M之外可看到1525M內(nèi) 看到15M內(nèi)看到225351525 或 3640402店面面積（卅）店面開間寬度（30眄3.5M以上33.5M以上3M以下2店內(nèi)空間高度2.83.5M2.52.8M或3.53.8M3.8M2應(yīng)光性整個空間自小部分區(qū)域自大部分區(qū)域2然光照充足然光照不足自然光照不足店面進(jìn)深度5-6米3-5米或6-8米其他范圍2櫥窗（展示與通透性）2個1個無3空 間 效 果7%店面柱墻（影響布局

15、）無有1功能性便于展示等零售功能少部分不適合展示等功能2形狀利用效果無死角1個死角多個死角2店 面 可 接 近15%交通易達(dá)性無護(hù)欄，近公交站和斑馬線無護(hù)欄，遠(yuǎn)公交站和斑馬線街道末端，遠(yuǎn)公交站和斑馬線3道路結(jié)構(gòu)寬8米-10米寬 68米或1012米其它范圍2性障礙物店前無障礙物，無臺階店前無障礙物，有臺階店前有障礙物，有臺階3店 鋪 立地 效 果54%店鋪位于街道位置1/32/3 處接近1/3或接近2/3處其他位置235街道有無聚客占八、多個聚客點(diǎn)1個聚客點(diǎn)無聚客點(diǎn)3街道客流主體靠近店面一側(cè)是不是2店鋪分流狀況沒有分流分流很少分流較多2注：商圈得分=刀綜合得分,綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之

16、和/小項(xiàng)滿分和 基礎(chǔ)分=60分3.2店鋪便利性加分項(xiàng)目項(xiàng)目加項(xiàng)目加項(xiàng)目加項(xiàng)目加分分分分廣告燈箱位店面朝南門口有無休閑坐凳街道店面風(fēng)格統(tǒng)一度路燈距店面近距離（店面直接受益）店門允許外開防火措施得當(dāng)?shù)昝嫣幵诠战俏恢米ⅲ悍霞臃謽?biāo)準(zhǔn)的每個項(xiàng)目加1分店鋪便利性得分=刀綜合得分，綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)評估得分之和/小項(xiàng)滿分之和3.3店址調(diào)查表預(yù)期店所屬分公司：預(yù)期店位置：性質(zhì)：直營加盟其他店租6000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)0元其他費(fèi)1000_元店使用情況：空屋使用可遷入時間：2017年 6月 6 日店鋪營業(yè)時間：從9 時0分-9_時_ 0分周圍店鋪的租金情況：1、9000_元/年（共120 平方米）;2、450

17、0_元/年（共70 平方米）店 面 物 業(yè) 條 件店面面積：90平方米店面尺寸：面寬9米 縱深10米 店咼_ 4_米店招尺寸：寛9米高4米店面形狀：窄形 寬形方形圓弧形其他形狀櫥窗：有1個 尺寸：寛4_米高3米店門朝向：北_（方向）；外開內(nèi)開店面功能性：儲藏展示試鏡店面利用率：_80%_ （百分比）；有無死角：有_1個無防火措施：子-般差店面柱墻：有2個無店周店招可視距離：5米店前分布：護(hù)欄斑馬線公交站線路車圍 物 業(yè) 條 件店前臺階：有5階無店前障礙物：無有 主要是：門口休閑凳：無有距店2米門口路燈：無 有距店5米廣告燈箱位：有 1個 無門口公交站：無有距店10米臨店聚人氣的大店：有1個無店

18、面所處位置：進(jìn)口中心交叉口拐角店面所處：陽街陰街；店面人行道寬米店前目標(biāo)人流量:人/天，人流咼峰從時分-時分臨近經(jīng)營方向：同定位的品牌咼檔定位的品牌 低檔定位的品牌 一般步驟4龍泉驛區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響4.1.龍泉驛區(qū)商業(yè)整體規(guī)劃“龍泉驛區(qū)引進(jìn)多個城市綜合體項(xiàng)目”，項(xiàng)目涉及投資總額達(dá)100多億元，項(xiàng)目包含了五星級酒店、大型購物中心、會議會務(wù)中心等多種公共功能。龍泉驛區(qū)作為2013年最受購房者關(guān)注的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)的大面板塊、成都經(jīng)開區(qū)、天鵝湖板塊等板塊的住宅項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入白熱化趨勢，與此同時，龍泉驛區(qū)的商業(yè)商務(wù)配套建設(shè)也成為與購房者生 活便捷性息息相關(guān)的話題。結(jié)論：綜上所述，龍泉驛區(qū)住宅

19、發(fā)展曾滯后于城南和城西， 而商業(yè)配套又滯后于住宅發(fā)展，但是隨著目前的政府規(guī)劃方案和房地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)呈現(xiàn)出甩開城西、直追城南的勢頭。隨著城東住宅市場和汽車產(chǎn)業(yè)的走強(qiáng)，老城區(qū)商業(yè)補(bǔ)倉，新興區(qū)域商業(yè)商務(wù)環(huán)境跟進(jìn)，未來3年內(nèi)，龍泉曾經(jīng)沒有大型綜合體的區(qū)域形象將發(fā)生翻天覆地的變化，成為現(xiàn)代化城區(qū) 居住發(fā)展新樣板。步驟5項(xiàng)目選址的初步選擇方案根據(jù)以上選址調(diào)研內(nèi)容，結(jié)合經(jīng)營目標(biāo)和區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向確定， 項(xiàng)目選址初步方案：方案一：龍城一號小區(qū)附近方案2： 川師現(xiàn)代花園青臺山路任務(wù)三：制作開店環(huán)境策劃書任務(wù)說明：根據(jù)任務(wù)一、任務(wù)二的相關(guān)工作內(nèi)容，按照開店環(huán)境策劃書的格式要求，完成 一份完整的開店環(huán)境策劃書。Ho

20、ur 便利店項(xiàng)目開店環(huán)境策劃書、客流規(guī)律分析(一)店前客流分析營業(yè)收入是交易筆數(shù)與客單價這兩個因子的乘積，交易筆數(shù)的形成又可以進(jìn)一步分解 為店鋪外通行人流量、進(jìn)店率和購買率之積，而店前通行人流量與商業(yè)區(qū)域的客流又有極 為密切的對應(yīng)關(guān)系。選址人員在客流調(diào)查測評過程中主要應(yīng)關(guān)注以下幾個方面。1 客流流量測評(1) 界定商業(yè)區(qū)域客流行進(jìn)切分點(diǎn)青臺山路分為上中下(2) 在每個切分點(diǎn)上安排工作人員上區(qū)：廖強(qiáng)、龔厚賢中區(qū)：王芯、謝佳 下區(qū)：江梅、周燕伲(3) 工作人員攜帶的工具有筆、紙、手機(jī)拍照(4) 根據(jù)各切分點(diǎn)實(shí)測情況填寫商業(yè)區(qū)域客流流量實(shí)測統(tǒng)計表。商業(yè)區(qū)域客流流量實(shí)測統(tǒng)計表實(shí)測日期日期說明商業(yè)區(qū)域名

21、稱川師現(xiàn)代花園區(qū)域?qū)崪y路段青臺山路實(shí)測地點(diǎn)龍城一號天氣情況陰實(shí)測人員江梅，王芯，謝佳，周燕伲，廖強(qiáng)，龔厚賢記錄人員江梅，周燕伲時間統(tǒng)計人數(shù)（人）備注上午8： 00 9： 00457/9： 0010： 00364/10： 0011： 00234/11： 0012： 00459/中午12： 0013： 00397/13： 0014： 00458/下午14： 0015： 00365/15： 0016： 00453/16： 0017： 00672/17： 0018： 00晚間18： 0019： 0019： 00 20： 0020： 00 21： 0021： 00 22： 0022： 00 23： 00

22、643/554/320/423/239/132/2.客流構(gòu)成分析(1) 客流的性別比例7:3(2) 客流的年齡層次 家庭主婦，上班族，學(xué)生族3.消費(fèi)者的出行方式與行進(jìn)狀態(tài)步行(散步)4.客流的聚集點(diǎn)小區(qū)門口，小吃一條街(二)周邊居民數(shù)量測評約10256人二、顧客購買能力分析1. 年固定收入10萬以上2_可承受每次消費(fèi)在150元以上注：通常的預(yù)測方法有兩種，第一種是對競爭店及備選店鋪的整體觀察。第二種是將市場 調(diào)查的實(shí)測數(shù)據(jù)通過統(tǒng)計方法進(jìn)行測算。選址人員可以將兩種方法結(jié)合起來使用，以便相 互印證。三、顧客消費(fèi)習(xí)慣分析1 顧客對設(shè)定商品、服務(wù)的看法和評價1.購買便利 2.交貨迅速3.服務(wù)咨詢到位

23、4.營業(yè)時間長2 顧客購買設(shè)定商品、服務(wù)的頻率購買頻率較大3顧客購買設(shè)定商品、服務(wù)的動機(jī)有需求，求廉，求便4顧客在店鋪中購買商品、服務(wù)的行為習(xí)慣性購買，儲備購買，饋贈購買四、周邊店聚集情況分析（一）異業(yè)聚集情況異業(yè)聚集程度越高則商業(yè)區(qū)域越偏向于綜合化，其輻射能力和輻射范圍就越大，吸引 來的客流也就越多。1 商業(yè)區(qū)中娛樂休閑場所或設(shè)施情況健身會所，臺球室，網(wǎng)吧等2 商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)分布情況服務(wù)業(yè)，餐飲業(yè)較多3.商業(yè)區(qū)中最大和最知名的布點(diǎn)位置及對附近中小型店的影響吉家布點(diǎn)位置在川師現(xiàn)代花園，對附近中小型店的影響是造成了一部分顧客流失。 （二）同業(yè)聚集情況 便利店散亂，分布不集中，便利店較少。五、競爭對手

24、分析1. 競爭店的基本信息吉?dú)ぜt旗連鎖天易2. 競爭店的地理信息青臺山路3. 競爭店的商品信息生活用品、奶制品、飲料、小吃等4. 競爭店的業(yè)績狀況良好5. 顧客在競爭店內(nèi)的消費(fèi)行為及評價一般競爭對手調(diào)查記錄表調(diào)查項(xiàng)目競爭店A競爭店B競爭店C店鋪區(qū)位吉冗冗紅旗連鎖天易店鋪前臺面積（平方米）1X12X21X1面積內(nèi)倉面積（平方米）/3X3/店鋪組織形態(tài)便利店超市便利店店鋪銷售人員數(shù)量252商品品種大類生活用品、飲料、小吃等生活用品、飲料、奶制品、小吃等生活用品、飲料、小吃等商品商品整體風(fēng)格商品分類較亂簡潔、明了干凈商品檔次低較高中調(diào)主力商品雜貨奶制品生活用品查主力商品價格帶5-10 元28-85

25、 元5-50 元輔助商品小吃充值服務(wù)散裝餅干輔助商品價格帶5-20 元不定8-24 元經(jīng)營日交易次數(shù)不定不定不定效果日客單價12元55元12元評價預(yù)估日銷售額518元1032 元769元綜合預(yù)估坪效較好好較好店鋪商品陳列效果差較好一般店鋪布局規(guī)范狹小適中較小形象店鋪內(nèi)裝修效果差較好一般店鋪外裝修效果一般一般一般顧店鋪銷售氛圍較好一般冷清客顧客購買狀況較多一般較少意服務(wù)水平低高一般見顧客意見評價較好好一般其他/六、店址物業(yè)條件評估（一）店鋪面積1 店鋪級數(shù)低店鋪級數(shù)是指根據(jù)店鋪在連鎖體系中所處的戰(zhàn)略位置差異而賦予不同級別店鋪以不同 的面積區(qū)別。2 基本經(jīng)營需要 50 平方米不同的行業(yè)對經(jīng)營面積有

26、最基本的下限要求，即完成最基本的商品展示和服務(wù)功能必 須要求有最低的營業(yè)面積保障。3 客流和成交量的大小?。ǘ┑赇佇螤畹赇伿芪飿I(yè)硬件條件的影響會有各種的形狀，選址人員在具體察看時一定要考慮到不 同行業(yè)在店鋪形狀適應(yīng)性上的差異。選址人員可以從以下三個方面進(jìn)行考慮。1 賣場與后臺（倉儲、辦公、生產(chǎn)場所）功能區(qū)分無2 顧客心理壓力心理壓力小3店鋪面積的利用率一般利用（三）店鋪開間和朝向朝向行人的主行徑方向，南北朝向（更能吸引顧客）（四）柱墻大小、數(shù)量和位置無（五）店鋪空間高度33.5 米（六）店鋪使用年限、保養(yǎng)狀況和基礎(chǔ)設(shè)施完整程度等年限較小的，保養(yǎng)狀況良好，基礎(chǔ)設(shè)施完善七、店址與周邊微區(qū)位小環(huán)境

27、相互關(guān)系1 商業(yè)區(qū)交通道路格局一條青臺山主道 ，兩條小道輔2 店址周邊道路格局兩條主干道相交，幾條小道縱橫其間 八、商業(yè)發(fā)展趨勢1.逐步發(fā)展2.向外擴(kuò)張九、店址評估匯總店址區(qū)位綜合加權(quán)平均分表被選店址編號備選店址A店址XX商業(yè)區(qū)XX路XX號評估大項(xiàng)物業(yè)條件大項(xiàng)權(quán)重30%評估中項(xiàng)基本物業(yè)條件參數(shù)中項(xiàng)權(quán)重30%小項(xiàng)等級小項(xiàng)加權(quán)次小項(xiàng)目5分4分3分2分1分得分權(quán)重得分前臺面90%81%-71%-61%60%1積占比以上90%80%70%以下420%0.8店鋪形咼效一般低效2狀利用520%1.0效率利用利用利用3門面開間寬度10m以上8-10m6-8m4-6m4m以下35%0.154店鋪柱墻數(shù)量無少量

28、很多55%0.255柱墻分布位置全部靠邊大量邊側(cè) 少量 居中大量居中55%0.256店內(nèi)空間高度3-3.5m3.5m以上3m以下55%0.25小計得分100%10項(xiàng)目選址： 龍城一號小區(qū)附近十、設(shè)備投資根據(jù)店面面積、經(jīng)營品種對店面投資做出測算序號設(shè)備名稱數(shù)量預(yù)算金額備注1貨架4組3200按4組計算，每組8002租金/6000/ 月3微波爐1臺5004開放式凍柜1臺30005收銀POS機(jī)+收銀臺1套35006監(jiān)控器1套10007滅火器2瓶200合計17400此價格為廠家第一次報價，以上設(shè)備按三年進(jìn)行攤銷，每月應(yīng)17400/36=483.33包括租金、店面裝修，照明、冷凍冷藏設(shè)備、貨架、電腦、收銀

29、機(jī)、存包柜等，并按設(shè)備種類分年度攤銷。十一、投資回報分析在測算投資金額和月銷售額后，填寫下表5-3，對新開店鋪進(jìn)行可行性分析，以了解店鋪開業(yè)后的經(jīng)營業(yè)績和投資回報期，對店鋪經(jīng)營前景作出判斷，一便進(jìn)行相應(yīng)決策。新開店鋪投資預(yù)算和經(jīng)營分析表序號項(xiàng)目金額（萬元）備注-一一投資1522101工程投資（裝修）155903年攤提2設(shè)備投資82003年攤提3電腦系統(tǒng)2100含在設(shè)備投資內(nèi)4非實(shí)質(zhì)商品32003年攤提5開辦費(fèi)11203年攤提6流動資金500007建筑成本（租金）6000x12=72000二二二年費(fèi)用1135001經(jīng)營費(fèi)7000人事費(fèi)用4000按銷售額X %測算基本設(shè)備費(fèi)用2100按銷售額X %

30、測算營銷費(fèi)用200按銷售額X%。測算款機(jī)費(fèi)用200按銷售額X%。測算維修費(fèi)用300按母月XX兀計算一般費(fèi)用100按銷售額X%。測算商品損耗100按銷售額x %測算2管理費(fèi)106500投資攤銷/租金60003財務(wù)費(fèi)用5004營業(yè)稅及附加100000三年?duì)I業(yè)收入4102901含稅銷售收入3400002毛利702903其他收入/4營業(yè)外收入/四投資評估1損益平衡點(diǎn)/2利潤702903投資回報率10.2%4投資回報期1年十二、店鋪未來5年銷售計劃及投資回報測算店鋪未來5年銷售計劃及投資回報表項(xiàng)目投資攤銷及經(jīng)營計劃投資回收后經(jīng)營計劃第一年第二年第三年第四年第五年1.0現(xiàn)金流入量1120002010002

31、230002670002160001.1銷售收入2300002100002340003600002810001.2其它收入/1.3現(xiàn)金流入小計3420004110004570006270004970002.0現(xiàn)金流出量800055003600630027002.1商品購進(jìn)成本10000120002000018000200002.2經(jīng)營費(fèi)用2400220023002200210040004000400040004000、5006003593688761116074346724568921652002002002002001001001001001001501501501501502.3財務(wù)費(fèi)用2

32、202202202202202.4財務(wù)費(fèi)用/2.5改造投資支/出2.6租金費(fèi)用7200072000720007200072000現(xiàn)金流出小計9050597086851921035931025583.0凈現(xiàn)金流量1200014000150001600015000投資攤銷46.254.346.24654未攤銷投資余額/利潤251495313914371805523407394442完成時間 2017 年4月17日調(diào)研參與人江梅、周燕伲*:八任務(wù)考核：1.個人自我評價個人自我評價表組員姓名江梅小組名稱Hour便利店主要承擔(dān)的工作工作內(nèi)容起止日期其它參與成員本人表現(xiàn)收集資料，負(fù)責(zé)青臺 山下區(qū)調(diào)查（網(wǎng)吧的 附近）王芯，謝佳，周燕伲，廖強(qiáng)，龔厚賢較好組織與分配任務(wù)王芯，謝佳，周燕伲，廖強(qiáng)，較好龔厚賢篩選資料，匯總資料王芯，謝佳，