房地產(chǎn)形勢(shì)分析

1、房地產(chǎn)形勢(shì)分析房地產(chǎn)形勢(shì)分析 建設(shè)部政策研究中心副主任研究員 秦虹 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 n2008年、2009年房地產(chǎn)形勢(shì)分析 n房地產(chǎn)區(qū)域和結(jié)構(gòu)變化對(duì)建材行業(yè)的影響 2007-2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)劇變 （預(yù)期高度一致，投資者） 價(jià)降量劇跌 （雙重屬性） 34% -20% 當(dāng)前形勢(shì)的基本判斷 n市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖 n縮量保價(jià)態(tài)勢(shì)持續(xù) n基本需求為主 n信心正處于恢復(fù)之中 09年春節(jié)后銷(xiāo)售面積增速回調(diào) 市場(chǎng)一次集中的積極調(diào)整 n上海：成交量明顯反彈。二手房成交翻新房?jī)杀抖?，?chuàng)歷史新高上海：成交量明顯反彈。二手房成交翻新房?jī)杀抖啵瑒?chuàng)歷史新高 n杭州：樓市杭州：樓市“二月開(kāi)春二月開(kāi)春”，交易大幅攀升。，交

2、易大幅攀升。 n無(wú)錫：商品房成交量達(dá)歷年來(lái)無(wú)錫：商品房成交量達(dá)歷年來(lái)2月份最高水平。月份最高水平。 n寧波：可售住宅連續(xù)兩月下降。寧波：可售住宅連續(xù)兩月下降。 n蘇州：呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的形勢(shì)。蘇州：呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的形勢(shì)。 n鄭州：樓市有所回暖，成交量大幅上漲。鄭州：樓市有所回暖，成交量大幅上漲。 n廈門(mén)：各項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下了三年來(lái)的歷史新高。廈門(mén)：各項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下了三年來(lái)的歷史新高。 n天津：市場(chǎng)整體情況持續(xù)走好。天津：市場(chǎng)整體情況持續(xù)走好。 n長(zhǎng)沙：長(zhǎng)沙：2月長(zhǎng)沙商品房銷(xiāo)售突破一萬(wàn)套，創(chuàng)下月長(zhǎng)沙商品房銷(xiāo)售突破一萬(wàn)套，創(chuàng)下08年以來(lái)成交新高年以來(lái)成交新高 。 n武漢：武漢：2月新房銷(xiāo)量環(huán)比增加近七成。月新

3、房銷(xiāo)量環(huán)比增加近七成。 n深圳：成交量增加約兩成。深圳：成交量增加約兩成。 n廣州：一手住宅的成交量均明顯回升。廣州：一手住宅的成交量均明顯回升。 n?？冢荷唐贩夸N(xiāo)售均價(jià)繼續(xù)提升。?？冢荷唐贩夸N(xiāo)售均價(jià)繼續(xù)提升。 n哈爾濱：住宅市場(chǎng)成交量大幅上漲。哈爾濱：住宅市場(chǎng)成交量大幅上漲。 n大連：商品房量漲價(jià)跌。大連：商品房量漲價(jià)跌。 投資增速處于歷史最低位 前期性指標(biāo)土地成交率仍低 n08年全國(guó)60個(gè)大城市 土地流拍1600宗，達(dá) 8000萬(wàn)平方米，相當(dāng) 于建筑面積1.6億平 方米，是07年總供應(yīng) 量的1/4，政府損180 多億。 n09年1-3月，流拍土 地120宗，達(dá)480萬(wàn) 平方米，相當(dāng)于建筑

4、面積1000萬(wàn)平方米， 成交面積率只有30%。 （搜房指數(shù)研究院數(shù)據(jù)） 基本需求為主 n當(dāng)前市場(chǎng)回暖是政策、價(jià)格、基本需求共同作 用的結(jié)果 n一季度小戶(hù)型銷(xiāo)售占比明顯提高 n總價(jià)低的住房銷(xiāo)售為主：待售面積均值大于銷(xiāo) 售面積均值 n改善性需求和投資性需求增長(zhǎng)不明顯 市場(chǎng)信心仍處于恢復(fù)之中 調(diào)控政策重點(diǎn)：保房地產(chǎn)投資增速 n今年政府安排的全部投資約是去年的倍。 （大幅度增加政府支出，是擴(kuò)大內(nèi)需最主動(dòng)、最直接、最有效的措施） n房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)延續(xù)了去年國(guó)務(wù)院 “131”號(hào)文件，如加大保障性住房建設(shè)力度； 鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的金融和稅費(fèi)政策等。 溫總理報(bào)告強(qiáng)調(diào)“采取更加積極有效政策穩(wěn) 定房地產(chǎn)

5、市場(chǎng)”, “穩(wěn)定房地產(chǎn)投資穩(wěn)定房地產(chǎn)投資”。（2009年主要任 務(wù)中，在擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的第3條，595字） n房地產(chǎn)重要支柱產(chǎn)業(yè)：舉足輕重、至關(guān)重要、 重要作用（投資消費(fèi)雙重拉動(dòng)） 如何保房地產(chǎn)投資？ n兩個(gè)重點(diǎn)： 減少市場(chǎng)投資增速下降的幅度 財(cái)政投資彌補(bǔ)市場(chǎng)投資缺口 調(diào)動(dòng)市場(chǎng)投資增長(zhǎng) 關(guān)鍵一： n提高成交量 解決購(gòu)買(mǎi)力弱化的問(wèn)題： 房?jī)r(jià)配合 降首付、降息、寬公積金 解決購(gòu)房負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題： 稅收減免 調(diào)動(dòng)市場(chǎng)投資增長(zhǎng) 關(guān)鍵二： n金融信貸支持 拓寬直接融資渠道：品牌好、美譽(yù)度高 的大型企業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯 加大信貸支持力度 松額度、減成本、擴(kuò)內(nèi)容 信貸政策影響房地產(chǎn)景氣變化 發(fā)揮積極財(cái)政政策作用 n

6、加大財(cái)政對(duì)保障性住房投資力度，彌補(bǔ)市場(chǎng) 投資缺口 四萬(wàn)億投資中政府安排2800億元， 調(diào)整增加1200億，共4000億元投資，中央 對(duì)西部地區(qū)補(bǔ)助400元/m2，對(duì)中部地區(qū)補(bǔ) 助300/m2 計(jì)劃三年9000億投資規(guī)模 保障性住房投資帶動(dòng)相關(guān)投資 n房地產(chǎn)投資對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)系數(shù)為，計(jì)劃 每年3000億元的投資，可帶動(dòng)相關(guān)投資約6000 億元，僅建筑業(yè)可提供200多萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。 n計(jì)劃三年解決約750萬(wàn)房城市低收入住房困難家 庭和240萬(wàn)戶(hù)林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶(hù)區(qū)居民的 住房問(wèn)題。 n全國(guó)1000萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的問(wèn)題基本 得到解決。 n房地產(chǎn)市場(chǎng)重心的區(qū)域變化 n房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變

7、化 保障房投入穩(wěn)定加大 農(nóng)村危舊房改造力度加大 節(jié)能綠化建筑要求提高 2007-2009年初東、中、西部地區(qū)房地年初東、中、西部地區(qū)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) 09年1-2月固定資產(chǎn)投資增幅 我國(guó)建筑節(jié)能制定兩個(gè)階段的目標(biāo)我國(guó)建筑節(jié)能制定兩個(gè)階段的目標(biāo) n第一階段到第一階段到2010年要達(dá)到年要達(dá)到50%的節(jié)能率的節(jié)能率 n第二階段到第二階段到2020年要達(dá)到年要達(dá)到65%的節(jié)能率的節(jié)能率 住宅建筑規(guī)范的特點(diǎn)（2006.3.1） n一是強(qiáng)制性。全部條文均為工程建設(shè)強(qiáng)制性條文，必 須嚴(yán)格執(zhí)行。其規(guī)定既有現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的要求，涵蓋現(xiàn)行 有關(guān)的強(qiáng)制性條文，也有根據(jù)需要規(guī)定的應(yīng)當(dāng)達(dá)到的 基本要求。

8、n二是以住宅建筑作為一個(gè)完整的對(duì)象。涉及了建筑的 內(nèi)外部環(huán)境、結(jié)構(gòu)、功能、設(shè)備、設(shè)施、使用、維護(hù)、 管理等各領(lǐng)域的技術(shù)要求。 n三是體現(xiàn)性能化原則。主要規(guī)定了住宅建設(shè)在結(jié)構(gòu)、 防火和使用安全，衛(wèi)生、健康與環(huán)境保護(hù)，噪聲控制， 資源節(jié)約和合理利用以及其他涉及公眾利益方面，必 須達(dá)到的指標(biāo)或性能要求。 n四是全面兼顧、突出重點(diǎn)。在系統(tǒng)規(guī)定住宅建筑必須 滿(mǎn)足的有關(guān)要求的同時(shí)，重點(diǎn)突出了與節(jié)能、節(jié)水、 節(jié)地、節(jié)材有關(guān)的技術(shù)要求，以及維護(hù)公眾利益、構(gòu) 建和諧社會(huì)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等方面的要求。 住宅節(jié)材措施 n一是推廣可循環(huán)利用的新型建筑體系（如鋼結(jié)一是推廣可循環(huán)利用的新型建筑體系（如鋼結(jié) 構(gòu)、木結(jié)構(gòu)）；構(gòu)、木結(jié)構(gòu)）； n二是推廣應(yīng)用高性能、低材耗的建筑材料（如二是推廣應(yīng)用高性能、低材耗的建筑材料（如 高強(qiáng)混凝土、高強(qiáng)鋼筋等）；高強(qiáng)混凝土、高強(qiáng)鋼筋等）； n三是鼓勵(lì)各地因地制宜地選用當(dāng)?shù)氐?、可再?/p>