江蘇地華房地產發(fā)展有限公司南京星雨花都項目可行性研究報告

1、咨 詢 評 估 報 告 校 審 單 報告名稱 江蘇地華房地產發(fā)展有限公司 星雨花都項目可行性研究報告 編 號 寧咨二 （2003）編 3096 號 業(yè)務二部： 承辦部門和擬稿人： 核稿： 總工程師： 會 稿 總經濟師： 審 核： 簽 發(fā)： 主 送：江蘇地華房地產發(fā)展有限公司 抄 報： 報 送： 共印 8 份 二三年十一月十日 江蘇地華房地產發(fā)展有限公司 星雨花都項目 可行性研究報告 寧咨二（2003）編 3096 號 南京工程咨詢中心 二三年十一月十日 江蘇地華房地產發(fā)展有限公司 星雨花都項目 可行性研究報告 寧咨二（2003）編 3096 號 南京工程咨詢中心 資格證書號：工咨甲 95010

2、10 經 理 黃衛(wèi)光 副 經 理 魏大晉 總工程 師 張榮昌 總經濟 師 魏大晉 項目負責人 金永軍 參加人員 宋曉杰 蘇 靜 目 錄 第一章 總論.1 第二章 項目建設必要性.4 第三章 市場分析.6 第四章 營銷策略 .19 第五章 項目選址 .24 第六章 建設規(guī)模和建設內容.27 第七章 建設方案 .29 第八章 環(huán)境保護、節(jié)能及職業(yè)安全衛(wèi)生 .44 第九章 項目管理、實施進度及招標 .47 第十章 投資估算及資金籌措.52 第十一章 財務評價 .57 第十二章 結論與建議.59 附表、附圖和附件 第一章總論 一、江蘇地華房地產發(fā)展有限公司企業(yè)概況： 公司名稱：江蘇地華房地產發(fā)展有限公

3、司 法定地址：南京市漢中路 89 號金鷹國際商城 33 層 b 座 企業(yè)性質：有限責任公司 法人代表：祝義才 江蘇地華房地產發(fā)展有限公司，成立于 2002 年 5 月，注冊資本 2.5 億 元人民幣。具有房地產開發(fā)二級資質，主要從事房地產設計、開發(fā)、銷售與 物業(yè)管理。江蘇地華是江蘇省 50 強企業(yè)之一，江蘇省最大的私營企業(yè)之一 的江蘇雨潤食品集團有限公司的姐妹企業(yè)。目前，其下屬分（子）公司 6 個， 員工 100 多名，涉及房地產設計、開發(fā)、裝飾、銷售和咨詢等業(yè)務。 江蘇地華以雨潤集團的經濟實力為后盾，汲取雨潤十年創(chuàng)業(yè)的寶貴而豐 富的經驗，發(fā)揚雨潤十年奮勇拼搏鑄成的雨潤精神，堅持“質量第一，服

4、務 至上”的傳統風格，高屋建瓴、創(chuàng)造創(chuàng)新，以遠大的目標、高尚的立意、縝 密的構思、先進的設計、精湛的技術和精細的管理，打造房地產界新的馳名 品牌。 二、項目概況： 城市化是“十五”期間南京市國民經濟和社會發(fā)展的主題之一，受到政 府和社會各界高度重視。城市化的實施關系到城市內涵的提高和城市規(guī)模的 擴大。河西地區(qū)近年來在城市基礎設施等各方面得到了較好的完善，由城郊 結合區(qū)正在向新市區(qū)轉變。在這一過程中，房地產業(yè)建設作為城市化的重要 手段得到了良好發(fā)展，成為河西新區(qū)建設的重點。 另一方面，調整后的南京城市總體規(guī)劃在建設人居環(huán)境城市的總目 標下，提出了近期城市規(guī)模的擴大主要以新區(qū)建設為主，積極疏散主城

5、尤其 是舊城人口、改善居住環(huán)境。河西新區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的新城區(qū)，將成為承 擔主城部分功能擴散、與主城共同發(fā)揮中心城市作用的城市發(fā)展先行區(qū)。 河西的城市化建設日新月異。隨著公交的通行、地鐵的實施，河西房地 產開發(fā)出現了前所未有的熱潮。為進一步推動河西城市化進程，營造一流市 區(qū)環(huán)境，改善市民居住環(huán)境，提高生活質量，江蘇地華房地產發(fā)展有限公司 擬在河西集慶西延路以南、江東南路以西、經四西一路以東、所街路以北的 項目用地內進行星雨花都房地產項目的開發(fā)，規(guī)劃用地面積 234 畝，項目 凈占地面積為 122300 平方米，項目建筑面積為 47.05 萬平方米（地上建筑 面積為 319500 平方米，地下為

6、 70500 平方米）。預計項目總投資為 130834.8 萬元。 三、可行性研究報告編制的依據： 1、國家及南京市有關稅、費計繳的規(guī)定； 2、江蘇地華房地產發(fā)展有限公司提供的企業(yè)有關資料等； 3、建設項目經濟評價方法與參數（第二版）中國計劃出版社； 4、江蘇地華房地產發(fā)展有限公司委托南京工程咨詢中心編制項目可 行性研究報告的協議書。 四、可行性研究報告主要結論及建議： （一）主要結論 本項目建設是南京市普通住宅建設的重要組成部分，其實施直接關系到 河西新區(qū)的城市化進程和普通收入家庭的住房供應，將以其優(yōu)良的規(guī)劃設計、 合適的市場價格，有效地擴大住房需求，有利于擴大內需拉動經濟增長。同 時，本項

7、目高品位、高質量的開發(fā)建設，將對整個河西新區(qū)乃至南京市的住 房建設起到“引導示范”作用，帶動周邊住宅建設和相關產業(yè)的積極發(fā)展， 營造地方經濟的新增長點。 本項目的建設將產生較好的經濟和社會效益，其建設是必要和及時的， 項目建設將采用一些較為先進的技術和材料，建設方案合理，投資效果良好， 項目建設是可行的。 （二）建議 依據我國的國情，普通商品住宅將在相當長的一段時期內扮演重要角色， 其生命力取決于其是否符合市場經濟規(guī)律、是否能走上自身良性循環(huán)發(fā)展的 軌道、是否能起到與其它類型住宅供給互為補充的作用。為促進住宅建設健 康有序的發(fā)展，建議如下： 1、在項目實施期間要注意市場動態(tài)，應對市場變化，防范

8、未來市場變 化風險，提高相關資源使用效率。 2、要認真抓好規(guī)劃及設計，搞好物業(yè)管理。加強對建設和使用全過程 的質量管理，包括規(guī)劃設計質量、工程質量，也包括物業(yè)管理的質量。積極 推行招投標建設方式，降低建房成本。 3、在住房設計和建筑標準上強調住房的實用性，著重在設計理念上有 所創(chuàng)新突破：即在較低的價位下，選擇適當超前的設計標準和建筑技術，保 證在一個相當長時期內項目的適用性和資源配置的合理性；并且著力于良好 建筑和城市環(huán)境空間關系的形成和創(chuàng)造，以實現項目建設乃至城市總體的可 持續(xù)發(fā)展。 4、項目建設資金需要建設單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請 銀行貸款，在總投資中，需要建設單位投入的資金

9、數額建議建設單位妥善落 實。 第二章項目建設必要性 一、項目建設是南京市總體經濟發(fā)展的需要 房地產業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經營行 業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質基礎，是發(fā)展國民經濟的支柱產業(yè)之一，房地 產業(yè)的發(fā)展可以加速市場經濟的進程。根據南京市國民經濟和社會發(fā)展“九 五”計劃和 2010 年遠景目標綱要精神，從“九五”開始已將房地產業(yè)列為 重點培育發(fā)展產業(yè)。 按照市委、市政府戰(zhàn)略部署，南京市房地產業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮 了先導性產業(yè)的作用?！笆濉逼陂g加快房地產業(yè)的商品化、市場化、現代 化步伐，堅持“統一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設”的原則，按照 以新區(qū)建設開發(fā)

10、為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設為重點，進一步優(yōu)化 土地與房產資源配置，提高產業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為南 京市國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一，這是當前經濟建設中的重要舉措。 本工程為住宅建設項目，對進一步加快南京市住宅建設，滿足都市擴容 后人們對中高檔住宅日益增長的消費需求，改善人們居住環(huán)境，培育新的經 濟增長點具有十分積極的意義。 二、城市總體規(guī)劃布局的需要 河西新城是南京近年的開發(fā)重點，市政府要把它建成一個經濟高速發(fā)展， 集文化、中高檔住宅、體育、商務為一體的濱江風貌新城區(qū)，建許多高品質 的、具有標志性的商業(yè)大樓、高檔住宅、體育場館、休閑游覽地。為高起點 開發(fā)未來的新城區(qū)，政府

11、力邀世界建筑設計大師對河西進行了整體的規(guī)劃。 河西新市區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的區(qū)域中心，承擔了主城部分功能擴散，其 城市化進程重要性日益突出。“十五”期間，大力推進河西新區(qū)的建設，發(fā) 展房地產業(yè)，將成為城市工作中心任務。本項目用地位于河西集慶西延路以 南、江東南路以西、經四西一路以東、所街路以北的河西中心區(qū)域，屬奧運 板塊。奧體中心及地鐵一號西延線、地鐵二號線都在本地塊千米范圍內。本 項目的建設將起到舊城改造的作用，它的建設將徹底改變目前這一地塊范圍 內的現狀，它的建成將和奧體中心一起為改變河西新區(qū)的城市面貌做出貢獻。 三、滿足廣大市民住房需求 隨著主城居住人口的不斷疏散、交通條件的便利，南京主城區(qū)

12、的居民已 將交通便捷，生活輔助設施不斷完善的河西房產列為重要的選擇對象；河西 本地居民隨著生活水平的提高也想使自己的居住條件上一個臺階；此外，目 前城市中的中高收入階層已將購買第二、甚至第三居所作為一種長線投資。 也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在新區(qū)購買住宅。 四、企業(yè)發(fā)展的需要 江蘇雨潤食品產業(yè)集團有限公司為河西新區(qū)的市政基礎設施建設做出了 重要貢獻，積累了寶貴的實踐經驗，凝聚了雄厚的人力和物質資源。為企業(yè) 今后更大的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。集團組建房地產開發(fā)公司，涉足房地產 業(yè)，將成為企業(yè)新的經濟增長點，滿足企業(yè)多領域、多元化的擴張需求，是 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。

13、 綜上所述，本項目建設是十分必要而且迫切的。 第三章市場分析 一、投資環(huán)境分析 （一）國家政治經濟形勢及有關政策 近年來，房地產業(yè)被作為拉動 gdp 增長以及經濟的支柱型產業(yè)受到各 地政府的積極支持，呈現出一派欣欣向榮的發(fā)展勢頭。1998 年至 2002 年， 全國房地產開發(fā)累計完成投資 26782 億元，年均完成投資 5356 億元，年 均增長 19.5。2003 年上半年增長 34，高于固定資產投資增長 1.2 個 百分點。5 年商品房累計竣工面積 12.65 億平方米，年均竣工 2.53 億平方 米，年均增長 15.5。房地產投資占固定資產投資的比重由 1997 年的 12.7，提高到

14、2002 年的 17.9，2003 年上半年超過 20。根據十六大 提出的要求，我國經濟總量要在 21 世紀前 20 年中要翻兩番。為此，我國 將對經濟結構進行戰(zhàn)略性調整，而房地產業(yè)是最需要重視的支柱產業(yè)，可以 表現為以下幾點： 第一是國家政策的支持。改革開放以來，特別是 1998 年以來，國家和 有關部門制定了一系列鼓勵發(fā)展房地產業(yè)的有關政策。在國民經濟和社會 發(fā)展第十個五年計劃綱要中，對住房建設和房地產業(yè)的發(fā)展都提出了明確 要求：“2005 年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到 22 平方米”，要“深化城 鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴大住房消費借貸，進一步發(fā) 展以居民住宅為重點的房地

15、產業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。 第二是房地產業(yè)與經濟和社會發(fā)展目標一致。國家在今后相當長的時期 內都將把城市化和西部大開發(fā)作為經濟和社會發(fā)展的戰(zhàn)略目標。而要實現這 兩個戰(zhàn)略目標，特別是城市化目標，必然伴隨房地產業(yè)的大發(fā)展。 第三是人們住房觀念上的認可。經過前幾年的住房改革和房地產市場的 發(fā)展，特別是在把福利性實物分房改為住房貨幣補貼之后，徹底打破了廣大 職工住房靠國家和單位的計劃經濟觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣 大居民解決住房問題的主要途徑。 第四是房地產業(yè)已逐步走向規(guī)范。經過國家和有關部門近幾年的努力和 市場規(guī)律的作用，加上消費者權益意識的提高，都使房地產商的不規(guī)范行為 受

16、到遏制，房地產業(yè)已逐漸擺脫混亂的狀態(tài)，在行為規(guī)范方面有了進步。 第五是房地產開發(fā)的調整已基本到位。目前，以經濟適用房為主的普通 住宅的供應量不斷加大，國家從稅收方面，開發(fā)商在造價方面都在設法降低 商品住宅的成本，使商品住宅的數量和價格都逐漸向符合工薪階層需要方面 發(fā)展。 第六是社會配套條件基本具備。近幾年與房地產業(yè)發(fā)展有關的房地產交 易市嘗房屋租賃制度、中介組織和中介服務市嘗住房信貸制度、住房公積金 和補貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。 第七是我國已加入 wto，各種條款的逐步實施，將促使房地產業(yè)按國 際準則運作和發(fā)展，稅收等方面國民待遇實施之后，將會有更多的境外資金 進入我國的房地產業(yè)。 第八

17、是經過十幾年的發(fā)展，我國已出現了一批既具有發(fā)展眼光，又具有 一定經驗的房地產開發(fā)商，已基本改變 90 年代前期房地產熱時期只憑著感 覺和熱情去開發(fā)的局面，盲目性大大減少，并具有一定的抗“泡沫”能力， 這是我國房地產業(yè)健康發(fā)展的重要保證。 第九點可能是最重要的，就是我國已經進入住房消費為熱點的消費階段。 （二）南京地區(qū)房地產投資環(huán)境分析 近年來，隨著長三角地區(qū)經濟快速增長，房地產業(yè)表現出非?；钴S的勢 頭。南京作為長三角大經濟圈的重要組成部分，城市化進程加快，地價持續(xù) 穩(wěn)步上漲，住宅消費熱點已經形成，南京房地產市場充滿了活力。主要體現 在以下幾點： 1、南京市的房地產市場這兩年呈現出了迅猛發(fā)展的勢

18、頭。 南京市房地產市場 2002 年交易額首次達到 109.58 億元，比上年增長 78.27%。全年共辦理房地產交易登記 46287 件，交易面積 415.49 萬平方 米，分別比上年增長 95%和 91.9%，其中存量房交易登記 26849 件、交易 面積 204.87 萬平方米，交易金額 44.33 億元，分別比上年增長 72.81%、78.93%和 77.39%。 2003 年 1 至 8 月份南京市完成房地產開發(fā)投資 104.62 億元，同比增 長 50.5；其中住宅投資 69.14 億元，同比增長 44.8。從建設情況來看， 2003 年 1 至 8 月份，南京市房地產施工面積 1

19、168.14 萬平方米，同比增長 31.2，其中住宅 910.2 萬平方米，商品房竣工面積 126.75 萬平方米，同 比增長 37.6，其中住宅竣工面積 116.81 萬平方米，同比增長 37.6。 另外，南京市八個片區(qū) 110 萬平方米的經濟適用房，四個片區(qū) 50 萬平方米 的中低價商品房正按計劃推進。從銷售情況來看，1 至 8 月份，南京市 商品房銷售面積 190.24 萬平方米，同比增長 15.4，其中商品住宅銷售面 積 174.86 萬平方米，同比增長 23.2。 以上數字說明商品房銷售交易量的增長速度是非?？斓?，市場化程度在 迅速提高?？偟膩碚f，南京市房地產市場發(fā)展良好，呈供銷兩旺

20、的勢頭，房 地產商的開發(fā)經營壓力還不算很大，有較大的發(fā)展空間。 2、在新增商品房熱銷的同時，二手房市場銷售狀況持續(xù)升溫。 隨著市場秩序的逐步規(guī)范，舊房交易市場興隆。據統計，南京市 2002 年全年辦理二手房交易登記 26849 件，交易面積 204.87 萬平方米，交易金 額 44.33 億元。舊房交易的活躍刺激了人們對住房更新換代的需求，進一步 促進了新的住宅商品房建設的發(fā)展，新的商品房建設和舊房交易之間形成了 互相促進，共同發(fā)展的良好局面。 3、宏觀政策大大有利于南京房地產市場的發(fā)展。 按照南京市“十五”計劃綱要，城市化是“十五”期間國民經濟和社會 發(fā)展的重要任務之一，在建設檔次不斷提高的

21、同時，城市規(guī)模將得到迅速擴 大，為了順利實現城市化的目標，房地產建設作為城市檔次提高和規(guī)模擴大 的重要支撐必須進行重點發(fā)展。按規(guī)劃指標，到 2005 年，人均住房建筑面 積將達到 23 平方米，就算不考慮人口基數的增長，為實現這一目標所需的 新增住房建筑面積將超過 3000 萬平方米。另外，政府部門在土地供給、建 設規(guī)程、購房手續(xù)等方面出臺的政策，更鼓勵了整個房產市場的進一步興旺 發(fā)達。 綜上所述，南京市房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長，住房消費得到有 效啟動，市場供需兩旺，投資活躍，呈現出投資持續(xù)增長、資金來源穩(wěn)定、 開發(fā)成果明顯、房地產業(yè)成為經濟支柱產業(yè)等明顯特點。房地產已由經濟產 業(yè)中的一

22、株小苗發(fā)展成為在南京市經濟中地位日益突出的重要產業(yè)，并將會 保持健康穩(wěn)定良性的發(fā)展態(tài)勢。 二、市場供求分析 （一）市場供給分析 日前，南京市房地產市場管理部門公布了 2003 年前兩季度的市場分析 報告。報告顯示，南京商品住宅的供應結構基本合理，并呈現出以下特點： 1、高中低檔住宅的結構為 172 。 根據建設部對高中低價位住宅的劃分標準，目前南京可以將 5000 元/ 平方米以上的稱為高價位住宅，30005000 元/平方米的稱為中價位住宅， 3000 元/平方米以下的稱為低價位住宅。從南京目前三者的比例結構來看， 市場供應 70的樓盤在 30005000 元/平方米這一價位區(qū)間，5000

23、元/平 方米以上的住宅項目占 10左右，3000 元/平方米以下的占 20，總體供 應結構基本合理。 另外，南京市 2003 年將進一步加大經濟適用房的建設力度，經適房計 劃完成竣工面積約 50 萬平方米，可向市場提供更多的低價位住房。與此同 時，2003 年前兩季度，市場高檔產品的供應也不斷增加，如上半年萬科金 色家園二期、仁恒玉蘭山莊的推出，組成了 2003 年南京房地產高端市場的 一道靚麗風景。 2、商品住宅供需比例為 11.8。 2003 年前兩季度南京市（不包括江寧區(qū)）共新發(fā)商品房銷售許可證 103 個，新批上市商品房銷售面積 153.1 萬平方米，其中住宅 123.1 萬平 方米（

24、多層住宅 52.1 萬平方米，小高層住宅 42.8 萬平方米，高層住宅 28.2 萬平方米）。但是，全市商品住宅的合同銷售面積卻高達 222.5 萬平 方米。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達 44.8 萬平方米和 43.8 萬平方米。 從供給量的現狀來看，目前南京中高檔價位項目的市場供應量偏大，而 中低價位項目相對較少，難以滿足今后主流客戶的需求，供需不匹配的情況 比較嚴重。 此外，種種跡象都表明，今后一段時期南京商品住宅的供應量會增加， 但結合市場需求的變化趨勢分析，南京房地產市場供需不匹配的矛盾還將持 續(xù)，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面 臨較大的

25、壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾年內無法得到較大改觀。 3、低價住宅上揚比重將會增大。 目前南京市一些土地實行競拍招標，商家為搶到土地，不計成本地高價 搶拍，結果水漲船高，房價上漲也就水到渠成了。據了解，目前南京市樓盤 的品質也有了明顯提升，無論從規(guī)劃、建筑形態(tài)、環(huán)境園藝、工程用料等硬 件建設，還是服務、配套等軟件配置，都使得開發(fā)投入增加，房價自然也會 隨之上漲。 盡管如此，隨著“一城三區(qū)”城市擴展的逐步推進，土地供應將以城郊 接合部為主，受新一輪城市建設的推動，這類地區(qū)的基礎配套設置將逐步完 善。這些因素都將促使低價住宅上揚比重增大。 （二）市場需求分析 目前，南京市正處于城市化高速發(fā)展的階段，

26、城市化率每年提高 2 個百 分點，至 2005 年城市化率將達到 75。這為南京市房地產業(yè)在相當長一 段時間內保持高速增長提供了強大的動力。但目前，南京市房地產投資占固 定資產投資比例不到 25，低于全國同類城市 2 至 3 個百分點。據測算， 南京市由于改善居住、人口增長、拆遷等原因每年需新增 500 萬平方米以 上的住宅，而目前的供應量平均在 300 萬平方米左右，供需矛盾突出。因 此，南京房地產業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸引各類資金，改善供應不足的現狀。 1、發(fā)展態(tài)勢：未來 15 年仍是高速期。 依據國際經驗和發(fā)展規(guī)律表明，當人均 gdp 處于 1500 至 8000 美元 之間，人均建筑面積 3

27、5 平方米以下，是房地產業(yè)的高速發(fā)展期。南京 2002 年人均 gdp 已達 2760 美元，按人均 gdp 每年 12的增長速度計算， 達到 8000 美元的目標需要 15 年；2002 年南京市居民人均建筑面積為 21.4 平方米，按每年 1 平方米增幅計算，達到 30 平方米的目標需要近 10 年。因此，未來 10 至 15 年內南京房地產業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較 大的發(fā)展?jié)摿Α?2、住宅消費需求旺盛。 近年來，南京房價上升總體較為平穩(wěn)，房地產市場價格處于穩(wěn)中有升的 發(fā)展態(tài)勢，但區(qū)域之間增長存在不平衡性，商品住宅價格均勻上漲，部分區(qū) 域成為熱點。2003 年“房展會”的數據顯示，參展

28、樓盤單價 3000 至 4000 元的占 42，4000 至 5000 元的占 12，5000 元以上的占 9。南京市 經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎，城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入和居民儲蓄存款大幅增長為房產業(yè)發(fā)展提供了強有力的支撐。據統計， 南京居民為改善居住條件和年輕人結婚購房成為購房主力軍，約占交易量的 60；城市被拆遷居民購房，約占交易量的 25，外地購房約占 10。 2003 年南京城建力度較大，老城環(huán)境改造、新區(qū)建設使房屋拆遷量大 增，拆遷使購房的預期消費轉化為即期消費，獲取的拆遷補償為居民購房提 供了物質基礎。二級市場的放開帶動了整個房地產市場的聯動，房改房上市 審批

29、手續(xù)的簡化，影響房改房上市的各種政策壁壘已基本消除，越來越多的 市民通過賣舊房購新房的方式來提升住房品質，改善居住條件。此外，由于 南京市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房， 兩者相互強化，導致購房需求進一步放大。據資料顯示，2002 年，南京市 商品房空置率僅為 6.52，遠低于 19的全國平均水平，今年 1 至 8 月份， 商品房空置面積繼續(xù)下降，僅為 56.84 萬平方米。 隨著住宅制度的不斷完善，促進住房消費政策的落實。南京市居民住宅 商品化消費意識不斷得到提高，住宅消費需求旺盛。主要有： 拆遷安置需求：南京市城市道路等基礎設施建設任務較重。隨著華商大 會、十

30、運會的舉行，舊城改造量更大，這些拆遷安置所產生的住房消費需求， 具備相當規(guī)模。 新增需求：gdp 的家庭可支配增量將有一定比例進入住宅消費。如按 我國目前城鎮(zhèn)居民可用住房支出占整個消費支出 7的比例推算，南京市年 消費支出 3 萬元的家庭用于住房消費支出在 2100 元。南京市 1994 年2000 年人均居住面積年平均增長 0.34 平方米，按現有市區(qū) 282 萬人 計算，年需增加近 96 萬平方米。南京市城市化水平的不斷提高，城市人口 不斷增長，對住房需求也不斷提高。 改善居住條件的需求，商品住宅銷售面積暢旺。經過對南京市 712 封 市民來信的統計和 1000 戶居民訪問分析，就目前南京

31、市整體講，購房需要 率較高，很多人有購房打算。 圖1：南京居民住房需求情況分析 從南京市民購房需求情況分析中（見圖 1）更能明顯地看出市民對購置 商品房的需求意向。在 6 年內有購房需求的占近 50%。3 年內有購房需求 的占 20%。但這些需求意向距有效需求還有一段差距，其中，經典樓盤的 優(yōu)勢、地位是一個不可忽視的因素。經典樓盤不但可以將有效需求進一步吸 引到開發(fā)的樓盤中來，還可以催化另一部分需求較為強烈、但短時間內不會 實現的購買行為。 3、市場需求呈現出多元化和兩極化。 隨著基礎設施建設力度的加大，使南京近郊區(qū)的房地產市場發(fā)展迅速， 開發(fā)熱點區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產品都將有更好的市

32、場環(huán)境，也都 各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產品設計和更低密度的 2年內買房 15% 3年內買房 5% 4年內買房 3% 5年內買房 10% 6年內買房 15% 6年內不買房 52% 小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產品的市場供給份額?；A設施的改 善和產品供給的豐富為需求市場的多元化發(fā)展提供了可能。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。從客戶的 主體特征變化來看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的 提高，需要將原有的住宅進行更新換代，同時一些新生的年輕首次購房者和 拆遷戶也開始進入需求市場。這使得需求有向低端市場和高端市場兩極發(fā)展 的趨勢。從

33、購買力特征來看，客戶購買能力出現兩極分化是推動需求市場向 “金字塔”兩端發(fā)展的原動力。 三、南京市房地產市場預測 （一）房地產價格和供給增幅都將放緩。 近年來，長三角以制造業(yè)為基礎的強勁的經濟增長速度，是房地產價格 不斷升高的最重要原因，但對房地產價格，首先要分析房地產供求平衡關系 的變動。 1、需求方面的變動 （1）經濟增長，外來人口增多。與珠三角相似，長三角地區(qū)的外來人 口急劇增長，隨著外來人口的素質和財富的增加，他們越來越多地要求當地 提供更為優(yōu)越的生活和創(chuàng)業(yè)資源，房地產就是其中之一。每個城市都有一個 類似的現象，最好的住宅買者多為外地人。 （2）城市改造，拆遷戶增多。隨著拆遷法制化進程

34、的推進，實物補償 改成了貨幣補償，拆遷戶得到的補貼也大幅增長，拆遷戶借機改善住房條件 的愿望也越來越強烈，二手房市場和商品房市場涌進了最為迫切的需求者。 （3）財富積累，投資購房增多。時至今日，中國經濟走出了一條經典 經濟學書上沒有描述過的景氣現象：經濟增長與通貨緊縮并行。一方面，股 市持續(xù)低迷，利率不斷調低。另一方面，社會高收入階層財富日積月累，急 于尋找合適的投資保值渠道。房地產市場恰恰成全了這部分投資者。 （4）收入增長，換房成時尚。隨著收入的不斷增加，對生活質量的要 求不斷提高，住房的更新換代成為時尚，包括公積金制度以及單位貨幣補貼 等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現實可能。

35、 （5）優(yōu)惠政策刺激住房消費。銀行對個人住房消費信貸提供高至 80 的強力金融支持、財政補貼以及所得稅退稅、公積金貸款限制放寬等優(yōu)惠政 策，均刺激了消費力提前釋放。 2、供給方面的變動 （1）土地拍賣，地價推進。土地拍賣已經不再存在任何理論障礙。 （2）建筑成本上漲。政府規(guī)劃和建設標準提高，房地產商追求品質， 采用新材料以及降低容積率、提高綠化率等，都造成單位面積建筑成本上漲。 （3）住房制度改革，改變供應規(guī)律。以前，單位分房面積較小，周期 較長，房地產主要面對機構顧客，而與最終用戶距離較遠?，F在，房地產商 直接面對最終用戶，從選址到設計到營銷均以客戶需求為導向。 （4）土地資源短缺，有效供給

36、不足。長三角地區(qū)是世界上人口最密集 的地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產價格上漲 的長期因素。從近期來看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和 自行車、助動車，能有效開發(fā)房地產的土地只限于基礎設施較為完備的地區(qū)。 由以上分析可知，長三角的房地產價格是需求和供給變動的多種因素相 互作用的產物。房地產價格和供給增幅都將放緩也就成為必然。 （二）市場競爭激烈 南京為了加快發(fā)展城市建設，對外來資本在房地產市場上給予減免 5.5營業(yè)稅、少收服務費的優(yōu)惠政策，這使外來的開發(fā)商利潤率增大。同 時，南京房地產市場公平競爭的環(huán)境也吸引外地投資者的眼光，無論是招拍 掛的土地出讓方式，還

37、是對出讓土地上的拆遷處理，讓市場主體都在平等的 地位上。在種種利好因素的作用下，外地開發(fā)商不斷涌入南京，這些異地開 發(fā)的企業(yè)通常很有實力。而南京原先的實力型開發(fā)商更不會輕易放棄南京市 場，都在快速搶占市場，房地產市場競爭因而更加激烈。 （三）南京市房地產市場發(fā)展趨勢 南京市房地產市場發(fā)展的趨勢可用以下幾點來概況： 1、根據消費市場調查結論，南京在一定時期內，三室二廳房型仍為主 導房型。小高層的購買趨向明顯上升。面積在 80m2120m2最受歡迎。 2、對大環(huán)境的配套及社區(qū)服務的要求已是南京購房者的首選要素。 3、排除市政建設等外界因素，目前南京購房市場仍有相當大的潛力。 在調查中近 37%的人

38、在 12 年內計劃購房，計劃一年以內購房的為 14.3%。 說明現已有 51%強的人有購房意向。 四、銷售價格預測 （一）項目所在地環(huán)境分析 本項目地塊處于南京市河西部新城區(qū)內，屬奧運板塊。奧體中心及地鐵 一號西延線、地鐵二號線都在本地塊千米范圍內。 河西是南京開發(fā)的重點，主要分為四大塊，分別稱之為秦淮風光板塊、 景觀大道板塊、奧體運動板塊和濱江板塊。通往河西的幾條高速通道的相繼 開通、奧體中心的開工、地鐵一號線的西延確立了河西房地產開發(fā)在南京大 開發(fā)中的主導地位。 河西新城是南京近年的開發(fā)重點，市政府要把它建成一個經濟高速發(fā)展， 集文化、中高檔住宅、體育、商務為一體的濱江風貌新城區(qū)，建設高品

39、質的、 具有標志性的商業(yè)大樓、高檔住宅、體育場館和休閑游覽地。為高起點開發(fā) 未來的新城區(qū)，政府力邀世界建筑設計大設對河西進行了整體的規(guī)劃。 人均公共綠地 12 平方米以上，綠地率 20以上。在 2005 年 9 月前， 將相繼建成寶船公園、外秦淮河景觀綠地、中央公園、濱江大道等。除了大 片的濱江綠地外，新秦淮河邊、主城和新區(qū)間的分界都將是一片蔥綠。南部 的 14.9 公里濱江景觀帶將在十年內建成，其中 3.5 公里的示范段明年底就 會揭開面紗，她將成為南京的外灘，與夾江對岸的江心洲一起，構成南京濱 江特色鮮明的濱江景觀區(qū)。5 公里的江東南路將效仿上海浦東世紀大道，路 幅寬 100 米，兩側各留

40、 100 米的綠化帶，建成一條高級商務大道，兩側建 設 10 幢現代化城市的標志性建筑。隨著南京新城區(qū)的逐漸形成，將有 20 萬人口從老城區(qū)遷移到新城區(qū)。 過去一直影響河西地區(qū)的基礎設施配套現已有了巨大的改觀。據統計， 目前抵達或路過河西的公共交通車有 30 余班次；一批大中型餐飲、娛樂及 配套都先后涉足這一寶地；一些著名的大、中、小學紛紛在河西地區(qū)設立分 校。 （二）本項目主要特色 本項目主要將在以下幾個方面大力加強、突破。 學區(qū)：建立小區(qū)幼兒園、多語小學等，為業(yè)主解除后顧之憂，并大力提 升教育層次，使小區(qū)的教育水平走在時代的前列，滿足業(yè)主的特別需求。 綜合服務：娛樂、購物、餐飲、休憩、銀行

41、、郵局、家庭醫(yī)療中心、小 型公安派出所、行政機關服務中心等以滿足業(yè)主的各方面需求。 智能化：安全防范系統：防盜報警、周界警報、出入口管理、訪客對講、 火災報警等系統； 信息管理系統：多表計量遠抄、公共設備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與 背景音樂等系統，物業(yè)管理計算機系統、電子公告牌系統； 網絡接入系統：寬帶光纖接入系統、家庭綜合布線系統、高速寬帶數據 網絡系統（小區(qū)信息網）。 環(huán)境：數百棵成品大樹，上千棵名貴樹木合力營造綠蔭環(huán)抱的居家園墻， 更多的鮮氧、更多的大自然的恩寵，形成一個巨大的制氧工廠，調節(jié)出宜人 的區(qū)域小氣候。流水、噴泉、戲水池、溪流所構成的水循環(huán)系統，使空氣清 新潤朗，蔥蘢古木，碧水

42、映晴天。鳥語花香、流水淙淙。 商業(yè)機能：本項目小區(qū)有自己的配套商業(yè)以及會所等，百貨公司群、購 物中心、休閑、辦公、運動、家醫(yī)等全功能的生活必須條件，成為河西地區(qū) 的新消費中心。 （三）項目房產價格的確定 2003 年南京“房展會”的數據顯示，城中房價均價已達 4696 元/平方 米，城西均價 3900 元/平方米，城東板塊均價 3621 元/平方米，而江寧板 塊均價也達 2477 元/平方米。 本項目主要以高層建筑為主。從河西現有項目平均售價及品質方面考慮， 本項目預期銷售平均價格應在河西地區(qū)現平均售價之上。 河西主要樓盤售價一覽表 樓盤名稱建筑類別區(qū)屬項目地址 均價（元/ 平方米） 鳳凰花園

43、城名仕 嘉園 普通公寓建鄴鳳凰花園城 1 號 5260 康橋翠灣普通公寓建鄴長虹路 389 號 - 舒心苑普通公寓建鄴 應天西路與經四西一路交 叉口（月安花園北對面） - 弘輝繽紛家園普通公寓建鄴集慶門大街 - 月安花園普通公寓建鄴 江東南路與應天西路交界 處西側 300 米 4700 南湖春曉普通公寓建鄴南湖路 52 號 4800 鴻仁名居普通公寓建鄴長虹路 301-303 號 4480 君園 普通公寓 獨立別墅 建鄴建鄴區(qū)莫愁東路 6100 西城映象普通公寓建鄴長虹路 297 號 4800 正泰陽光苑普通公寓建鄴集慶門大街 - 新城逸境普通公寓建鄴莫愁湖東路 5800 千峰彩翠普通公寓建鄴

44、水西門大街茶南小區(qū)拓園 - 奧體新城普通公寓建鄴 河西經四路與石家莊路交 匯處 - 根據房價、7 成 15 年商業(yè)按揭貸款計算得知，年總收入 5 萬元以上的 家庭可以購買總價值 40 萬元左右的房產。而年收入在 5 萬元以上的家庭在 所有受調查者中占 10%，本地塊開發(fā)產品約 2443 戶，而南京市年收入 5 萬元以上的家庭在 20 萬戶左右，所以，本項目只需要在目標人群中的市場 占有率達到 1.2%，則本項目銷售任務即可達成。 根據最新統計資料，2002 年南京市商品住宅比上年增長 6.28。而 2003 年的漲勢更強勁，尤其是河西的房價節(jié)節(jié)高攀，河西現有的房地產項 目的售價一般均在 500

45、0 元左右，而且基本上處于有價無市的態(tài)勢。本項目 建成后，將以其大規(guī)模、高品質在河西南部地區(qū)獨占鰲頭。將再次掀起河西 房地產市場的波動，其具有競爭力的品質將會吸引更多顧客購買的狂潮。 所以，基于以上幾方面的原因，本項目預期銷售價格暫定為高層 5500 元/平方米，小高層 5200 元/平方米。 第四章營銷策略 一、市場特性分析 南京市是一座歷史名城，居民居住集中，老城區(qū)范圍較大。九十年代以 來，隨著城建思想向現代化大都市方向的轉換，南京的城市建設包括居民居 住環(huán)境發(fā)生了日新月異的變化?！鞍宋濉逼陂g先后竣工住宅 969 萬平方米， 其中通過房地產開發(fā)所建的住宅占全市住宅建設總量的 65%，建成了

46、一系 列居住環(huán)境良好的居民小區(qū)?！熬盼濉币詠?，經過南京市“一年初見成效， 三年面貌大變”城建計劃的實施，南京市的人均居住面積已達 9.2 平方米， 住宅成套率達 76%，居民居住水平有了較大提高。 目前南京市居民居住條件雖然得到較大的改善，但仍存在一些較為嚴峻 的問題： 1、住宅建設任務艱巨。南京作為一座歷史名城，長時期以來老城改造 長期處于停滯狀態(tài)，欠帳太多，舊城改造任務繁重，為改善市政設施及保護 文物古跡，大量居民有待搬遷到新的居民區(qū)，住宅建設急需進一步加強。 2、居住質量有待進一步提高。隨著人民生活水平的不斷提高和市場住 宅供應量的不斷增加，住宅的供需矛盾已逐步從“數量”轉向“質量”和

47、“功能”，居民對于生活區(qū)域內的環(huán)境、舒適程度、配套設施要求將越來越 高。 3、房價偏高。目前南京房價在全國列在前 5 位內，而收入列第 17 位。 啟動南京市商品房消費的關鍵問題仍是房價偏高。一方面應改善市場環(huán)境， 引入競爭機制，努力降低住宅開發(fā)成本；另一方面應保持居民收入穩(wěn)步增長。 居住年限是市民購買商品房可能性的一個反映。根據市有關單位進行的 “南京商品房市場需求調查”，南京市民中有 36%居住 10 年以前竣工的房 子，居住在 3 年內竣工房子中的市民僅為 6%。而且與其他城市(北京、廣 州等)相比，南京市住房面積偏小，家庭居住面積在 40 平方米以下的占樣本 總量的 44.82%，在

48、60 平方米以下的占到 92.61%。 南京市家庭常住人口在 4 人及以上的占樣本總量的 33.33%。隨著社會 的發(fā)展，人們將更加傾向于追求獨立生活，因此，成員較多家庭的住房需求 比較強烈，加上住房條件亟待改善，買房的比例將不斷增加。 從市民對自己目前的住房狀況滿意程度評價的情況看，建筑面積在 60 平方米及以上的家庭，對家庭住房面積的滿意程度最大；住房建筑面積在 60 平方米以下的市民對自己住房的滿意程度很低。在所有的調查樣本中， 擁有兩廳三室以上的房子比例很少。說明現有住房狀況已經遠遠不能滿足消 費者對居住舒適性的追求。 市民對自己的居住狀況滿意度為中等偏上水平的較多，但對房型、面積、

49、小區(qū)內公用設施、綠化均表現出不滿。 綜合以上情況表明，南京市民對住房的要求已向舒適型轉變，要求廚、 衛(wèi)、廳面積大，采光良好，室外環(huán)境、綠化、配套設施均已在重要考慮因素 之中。附表如下： 南京市民對住房相關因素的重要性評價和現有狀況打分表 各種因素 對各種因素重要性評價 (認為重要者所占比重 ) 現有狀況打分 (5 分制) 交通狀況0.853.99 房型0.822.34 周邊購物方便度0.813.92 面積0.772.48 小區(qū)內綠化0.772.63 所在位置0.763.89 小區(qū)內人的素質0.763.10 各種管道的方便度0.732.99 小區(qū)周邊環(huán)境0.723.05 周邊醫(yī)院0.713.52

50、 各種線路0.703.56 物業(yè)管理0.702.23 小區(qū)內公共設施0.642.61 周邊學校幼兒園0.633.42 上班路程0.573.61 合 計3.16 二、項目樓盤定位 南京的房地產業(yè)發(fā)展迅速，成績有目共睹。但南京的房價偏高。房價偏 高的主要原因之一為南京市主城區(qū)土地及其它費用偏高，價格成為市民（特 別是工薪階層）購房及房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的較大障礙。從目前情況看，南 京房地產住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設計優(yōu)越、售價合理 的商品住宅呈局部熱銷、供不應求局面。開發(fā)商應把握這些市場需求特點作 為項目開發(fā)的切入點。 根據對房地產市場的調查情況，綜合南京市住房現狀、市民對房產的需

51、求特征、市場的供給情況、河西新區(qū)本身的區(qū)域建設風格以及項目地塊的實 際可供使用情況，本項目的建設可作以下定位： 住宅品質為中高檔，追求明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)的設計效果，充 分注重采光、通風等性能指標，套型設計以人為本，提高房間的居 住舒適度； 環(huán)境品質為中等偏上，以多層次的綠化休閑空間、完善的區(qū)內設施， 為住戶提供滿足“均好性”要求的高質量的居住環(huán)境，進而與周邊 房產拉開差距； 銷售價格中等偏上，輔以靈活的營銷策略增加市場競爭力。 套型搭配合理，以 120 平方米左右的套型為主，適當配以 130 平方 米以上的大套型和 80 平方米左右的小套型； 三、銷售對象分析 隨著南京經濟的迅速發(fā)展和市民

52、收入水平的不斷提高，加上銀行系統對 房產銷售實行按揭的強力支撐，普通市民貨幣購買自己住房的欲望欲發(fā)強烈； 另有一部分高收入階層已將購買房產作為一種長線投資；也有一些人因休閑、 追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在新城區(qū)購買住宅。 根據南京市住宅商品房市場需求的特性和區(qū)域購買力水平，以及河西房 地產開發(fā)的成功經驗，本項目商品房銷售的客戶可以定位為以下群體： 河西本地居民 隨著河西經濟的發(fā)展和城市化進程的加快，本地居民的生活水平提高， 改善居住條件已成為很多人的強烈愿望。本項目設計合理、價格適宜，位置 較佳，是本地居民的較佳選擇。 國有、“三資”企業(yè)員工 其月薪超過 3000 元的很普遍，有一定支

53、付能力。 機關事業(yè)單位職工 該類人員其收入穩(wěn)定，月薪較高，支付能力和預期支付能力均較強。 民營企業(yè)主 改革開放以來民營企業(yè)得到迅猛發(fā)展，民營企業(yè)主已經形成了一個頗具 規(guī)模的社會群體，銷售中抓住這部分群體是必要的。 主城及河西的貨幣化拆遷戶 除了家庭儲蓄、住房公積金、貸款等幾個資金來源外，這部分群體還持 有拆遷補償金，具有一定的支付能力。 南京市的高收入階層 對于這一部分人群，第二居所已不是單純的住房，準確地說是一種長線 投資。本項目以較低的價位、較大的增值空間、較好的質量和環(huán)境來吸引這 類消費者。 市區(qū)頤養(yǎng)天年的中老年人 本項目良好的周邊環(huán)境、無城市污染的空氣以及完善的配套設施將能吸 引部分中

54、老年人前來尋找修身養(yǎng)性的場所。 四、營銷策略 1、期房與現房結合策略 為了減少建設期的資金占用，在銷售方式上采用期房與現房相結合的方 式。從南京近幾年的住宅商品房銷售情況看，期房的銷售面積常?？蛇_到樓 盤總面積的 40%以上，而且是有進度、有形象的期房銷售好于沒有進度、 沒有形象的期房。本項目在區(qū)位、建筑設計和各方面設施上都具特點與優(yōu)勢， 其期房銷售情況完全可以達到或超過平均的期房銷售水平。 2、價格策略 依據目前一般的商品房建設實際來看，售價與建造成本并無一定的關系。 價格的確定更與物業(yè)的區(qū)位、地段的品質、樓盤的定位以及市場的接受程度 有關。為了更好地達到項目單位的經營目標，可在銷售的不同階

55、段，選擇不 同的價位。期房和現房采用不同的售價，其中期房可采用較低價位，以低價 進入市場，隨著物業(yè)形象的完善，價格可適當上調。既符合項目單位的利益 需求，同時也能被客戶接受的。 采用不同價格的銷售策略一方面是考慮到從市場發(fā)展規(guī)律看，市場啟動 困難總要大一些，另一方面，進行分期銷售時，開盤的低價可以使造成客戶 的一種搶購心理，有利于營造良好的市場氛圍。 參照周邊地區(qū)商品房的開發(fā)經驗，項目住宅平均售價定位在 50005500 元/平方米左右。在項目初期，以優(yōu)惠的價格打開市場，確定 期房銷售基價為：5500 元/平方米。在項目后期，逐步達到現房銷售價格為： 55006500 元/平方米。 第五章項目

56、選址 一、選址原則 項目建設地點的選擇是一項復雜的技術經濟綜合性很強的系統工程，它 不僅涉及到項目建設條件、生態(tài)環(huán)境和未來市場等重要問題，受社會、政治、 經濟等多因素制約；而且還直接影響到項目建設投資、建設進度和施工條件 和未來企業(yè)的經營管理及所在地點的城鄉(xiāng)建設規(guī)劃與發(fā)展。因此必須從國民 經濟和社會發(fā)展的全局出發(fā)，運用系統觀點和方法分析其利弊得失。 本項目的選址還應當考慮：規(guī)劃設計應能夠滿足作為大型住宅區(qū)的動靜 交通組織和使用功能的要求，同時必須兼顧多方位景觀和觀景的視覺效果， 以保持城市生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，并以適度的土地開發(fā)強度，帶動周邊配 套項目發(fā)展。其主要選址原則如下： 1、環(huán)境條件

57、項目鄰近江蘇省暨南京市的重要標志性建筑物奧體中心，項目建設 有優(yōu)越的環(huán)境條件，并且項目建設應有助于形成城市公共活動的氛圍，選址 宜位于城市中心地區(qū)或城市近郊。 2、交通條件 由于住宅區(qū)居住人口較多，具有較大人流量及車流量的重要公共建筑物， 項目選址應有便捷的對外交通條件及良好的城市交通條件，位于城市主干道， 公交線路直達，并與大運量客運交通（如地鐵、輕軌）有便捷的聯系。 3、用地條件 項目的土地價格、基地面積應能符合建設方案的需要。 4、公共設施 項目建設基地周圍應有較多的可利用公共設施，如商場、餐飲、文化娛 樂場所等。 5、配套設施 項目基地應有較好的市政配套設施。如供電、通訊、供水、排水,

58、尤其 是良好的通訊設施。 二、項目選址 星雨花都住宅小區(qū)開發(fā)用地塊位于南京市河西新區(qū)的南部，占地約 234 畝。項目所開發(fā)地塊為河西副中心區(qū)的腹部地區(qū)，緊鄰奧體中心，人氣非常 旺盛，是目前南京市房地產開發(fā)的熱點地區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。 小區(qū)西側為應天西路，北側為集慶西路。東側是南京市最寬、路幅達 80 米的將東南路景觀街。項目建設所在地為平原水網地貌，地類性質為農 用地，無林木覆蓋，地塊內有小塊閉合水體。 本項目建設的選址基于以下幾個主要因素： 1、符合南京市的城市總體規(guī)劃 本項目選址所在的河西地區(qū)是南京市城市規(guī)劃中的副中心區(qū)，是主城的 重要組成部分，按照南京城市總體規(guī)劃的要求，河西新城區(qū)要重

59、點承擔疏解 老城人口和功能、提升南京城市總體功能的職能，其主體功能是： 以商務、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能 居住與就業(yè)相協調的中高檔居住功能 以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽功能 近幾年來，河西地區(qū)的建設呈蓬勃發(fā)展的勢態(tài)，富于文化氣息的高素質 居住區(qū)初具形態(tài)，整個區(qū)域的建設定位符合建設本項目這類高檔住宅區(qū)的需 要。 2、區(qū)域交通方便，商貿設施齊全 本項目的東、北兩側都有市級主干道，區(qū)域內建有網格狀規(guī)劃道路，有 10 條公交線路連通市區(qū)，鄰近地鐵一期工程的奧體站。外部交通和區(qū)域內 交通都十分便利。項目所在地周圍商貿設施齊全，其配套條件隨著奧體中心 的建成將會更加其全。 3、市政基礎設

60、施完備 項目建設區(qū)域已建成完備的各種市政基礎設施，自來水、電力、電信、 煤氣、有線電視等管線齊全，排水設施雨污分流。區(qū)域配套的市政基礎設施 容量較大，完全滿足星都花雨住宅小區(qū)建設的需要，項目建設所需相關市政 管線可直接連接使用。 4、區(qū)域發(fā)展前景良好 從整個河西新城區(qū)的發(fā)展情況來看，有利于建設一個環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)， 從項目建設區(qū)的發(fā)展來看，以奧體中心為龍頭的區(qū)域娛樂休閑中心、大型綠 地廣場即將建成，居住環(huán)境將得到進一步優(yōu)化。本項目將逐步發(fā)展成為區(qū)域 性標志中心，前景良好。 綜上所述，項目的選址符合南京城市總體規(guī)劃、河西新城區(qū)總體規(guī)劃以 及大型居住社區(qū)的建設要求，對南京市河西地區(qū)的住宅建設開發(fā)具