合同管理的措施及方法

1、第七章 合同管理的措施和方法 7.1 合同管理的主要內容： 在工程實施過程中都會遇到很多不可預見因素， 從而出現(xiàn)工程變更、 工程延 期、費用索賠，甚至引起合同糾紛。 因此合同管理的監(jiān)控實際上是一個動態(tài)過程， 必須實行合同跟蹤管理，主要合同糾紛監(jiān)控措施有以下幾個方面： 1、建立合同跟蹤管理的工作程序及工作制度。通過建立工地例會和工程變 更、費用索賠、計量支付等合同管理程序，保證合同順利執(zhí)行，降低合同糾紛的 發(fā)生機率。 2、對合同實施情況進行跟蹤檢查。項目監(jiān)理部通過日常巡視和工地例會， 將實際情況和合同資料進行對比分析， 找出其中的偏離及其原因， 并采取相應措 施，使合同管理始終處于受控狀態(tài)。 針

2、對合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的重大事件， 及時 報告業(yè)主，并進行協(xié)調，通過監(jiān)理月報， 定期將當月合同執(zhí)行情況及風險分析和 預控措施上報業(yè)主。 3、工程變更的管理 （1）項目監(jiān)理機構應按下列程序處理工程變更： 設計單位對原設計存在的缺陷提出的工程變更， 應編制設計變更文件； 建 設單位或承包單位提出的工程變更， 應提交總監(jiān)理工程師， 由總監(jiān)理工程師組織 專業(yè)監(jiān)理工程師審查。 審查同意后， 應由建設單位轉交原設計單位編制設計變更 文件。當工程變更涉及安全、環(huán)保等內容時，應按規(guī)定經(jīng)有關部門審定。 項目監(jiān)理機構應了解實際情況和收集與工程變更有關的資料。 總監(jiān)理工程師必須根據(jù)實際情況、 設計變更文件和其他有關資

3、料， 按照施 工合同的有關條款， 在指定專業(yè)監(jiān)理工程師完成下列工作后， 對工程變更的費用 和工期作出評估： A、定工程變更項目與原工程項目之間的類似程度和難易程度； B、定工程變更項目的工程量； C、定工程變更的單價或總價。 總監(jiān)理工程師應就工程變更費用及工期的評估情況與承包單位和建設單 位進行協(xié)調。 總監(jiān)理工程師簽發(fā)工程變更單。 工程變更單應符合實施指南規(guī)定的格式，并應包括工程變更要求、工程 變更說明、 工程變更費用和工期、 必要的附件等內容， 有設計變更文件的工程變 更應附設計變更文件。 項目監(jiān)理機構應根據(jù)工程變更單監(jiān)督承包單位實施。 （2）項目監(jiān)理機構處理工程變更應符合下列要求： 項目監(jiān)

4、理機構在工程變更的質量、費用和工期方面取得建設單位授權后， 應按施工合同規(guī)定與承包單位進行協(xié)商， 經(jīng)協(xié)商達成一致后， 總監(jiān)理工程師應將 協(xié)商結果向建設單位通報，并由建設單位與承包單位在變更文件上簽字； 在項目監(jiān)理機構未能就工程變更的質量、 費用和工期方面取得建設單位授 權時，總監(jiān)理工程師應協(xié)助建設單位和承包單位進行協(xié)商，并達成一致； 在建設單位和承包單位未能就工程變更的費用等方面達成協(xié)議時， 項目監(jiān) 理機構應提出一個暫定的價格， 作為臨時支付工程進度款的依據(jù)。 該項工程款最 終結算時，應以建設單位和承包單位達成的協(xié)議為依據(jù)。 4、工程延期及工程延誤的處理 （1）當承包單位提出工程延期要求符合施

5、工合同文件的規(guī)定條件時，項目 監(jiān)理機構應予以受理。 （2）當影響工期事件具有持續(xù)性時，項目監(jiān)理機構可在收到承包單位提交 的階段性工程延期申請表并經(jīng)過審查后， 先由總監(jiān)理工程師簽署工程臨時延期申 請表并經(jīng)過審查后，先由總監(jiān)理工程師簽署工程臨時延期審批表并通報建設單 位。當承包單位提交最終的工程延期申請表后， 項目監(jiān)理機構應復查工程延期及 臨時延期情況，并由總監(jiān)理工程師簽署工程最終延期審批表。 工程延期申請表應符合實施指南 JL-A012 的格式；工程質量事故報告 應符合實施指南SG-001格式；工程最終延期審批表應符合實施指南JL-B007 的格式。 （3）項目監(jiān)理機構在作出臨時工程延期批準或最

6、終的工程延期批準之前， 均應與建設單位和承包單位進行協(xié)商。 （4）項目監(jiān)理機構在審查工程延期時，應依下列情況確定批準工程延期的 時間： 施工合同中有關工程延期的約定； 工期拖延和影響工期事件的事實和程序； 影響工期事件對工期影響的量化程度。 （5）工程延期造成承包單位提出費用索賠時，項目監(jiān)理機構應按監(jiān)理規(guī)范 第 6.3 節(jié)的規(guī)定處理。 （6）當承包單位未能按照施工合同要求的工期竣工交付造成工期延誤時， 項目監(jiān)理機構應按施工合同規(guī)定從承包單位應得款項中扣除誤期損害賠償費。 5、合同爭議的調解 （1）項目監(jiān)理機構接到合同爭議的調解要求后應進行以下工作： 及時了解合同爭議的全部情況，包括進行調查和取

7、證； 及時與合同爭議的雙方進行磋商； 在項目監(jiān)理機構提出調解方案后，由總監(jiān)理工程師進行爭議調解； 當調解未能達成一致時， 總監(jiān)理工程師應在施工合同規(guī)定的期限內提出處 理該合同爭議的意見； 在爭議調解過程中，除已達到了施工合同規(guī)定的暫信履行合同的條件之 外，項目監(jiān)理機構應要求施工合同的雙方繼續(xù)履行施工合同。 （2）在總監(jiān)理工程師簽發(fā)合同爭議處理意見后，建設單位或承包單位在施 工合同規(guī)定的期限內未對合同爭議處理決定提出異議，在符合施工合同的前提 下，此意見應成為最后的決定，雙方必須執(zhí)行。 （3）在合同爭議的仲裁或訴訟過程中，項目監(jiān)理機構接到仲裁機關或法院 要求提供有關證據(jù)的通知后，應公正地向仲裁機

8、關或法院提供與爭議有關的證 據(jù)。 6、合同的解除 （1）施工合同的解除必須符合法律程序及合同約定的相關條款。 （2）當建設單位違約導致施工合同最終解除時，項目監(jiān)理機構應就承包單 位按施工合同規(guī)定應得到的款項與建設單位和承包單位進行協(xié)商， 并應按施工合 同的規(guī)定從下列應得的款項中確定承包單位應得到的全部款項， 并書面通知建設 單位和承包單位： （3）由于承包單位違約導致施工合同終止后，項目監(jiān)理機構應按下列程序 清理承包單位的應得款項， 或償還建設單位的相關款項， 并書面通知建設單位和 承包單位： （4）由于不可抗力或非建設單位、承包單位原因導致施工合同終止時，項 目監(jiān)理機構應按施工合同規(guī)定處理合

9、同解除后的有關事宜。 7.2 合同管理的措施 7.2.1 明確合同在建設項目管理中的地位和作用 合同在建設項目管理過程中正在發(fā)揮越來越重要的作用， 具體來講， 合同在 建設項目管理過程中的地位和作用主要體現(xiàn)在如下三個方面： 1.1 、合同是建設項目管理的核心 通過對承包內容、范圍、價款、工期和質量標準等合同條款的制訂和履 行，業(yè)主和承包商可以在合同環(huán)境下調控建設項目的運行狀態(tài)。 通過對合同管理 目標責任的分解， 可以規(guī)范項目管理機構的內部職能， 緊密圍繞合同條款開展項 目管理工作。因此，合同始終是建設項目管理的核心。 1.2 、施工合同是承發(fā)包雙方履行義務、享有權利的法律基礎 為保證建設項目的

10、順利實施， 通過明確承發(fā)包雙方的職責、 權利和義務， 可以合理分攤承發(fā)包雙方的責任風險， 建設工程合同通常界定了承發(fā)包雙方的基 本權利義務關系。合同中明確約定的各項權利和義務是承發(fā)包雙方的最高行為準 則，也是雙方均應履行的義務和享有權利的法律基礎。 1.3 、合同是處理建設工程項目實施過程中各種爭執(zhí)和糾紛的法律依據(jù)作為 合同的一種特定類型，建設工程合同同樣具有一經(jīng)簽訂即具有法律效力的屬性， 同時也是處理建設項目實施過程中各種爭執(zhí)和糾紛的法律依據(jù)。 7.2.2. 合同管理的預控措施 2.1 、合同訂產(chǎn)前，項目監(jiān)理部采取市場預測、調查分析等方法，提前向建設單 位提出建議，作好簽訂合同前充分準備。

11、2.2 、合同訂立中，協(xié)助建設單位與承包單位、材料供應單位簽定各類合同，審 核有無含混字句及分工不明、 責任界線不清的條款， 并根據(jù)監(jiān)理經(jīng)驗對容易出現(xiàn) 問題和糾紛及可能引發(fā)索賠的地方， 明確提出相應條款， 避免因合同缺陷導致日 后被動。 2.3 、對建設單位簽訂的工程建設各合同進行履約分析和風險分析，預測各份合 同履行中可能出現(xiàn)的問題或糾紛，報告建設單位，采取有效措施，加以防范。 2.4 、提醒或協(xié)助建設單位履行合同，按合同時限規(guī)定按期交付施工場地，按時 提供圖紙，地勘報告等；及時對材料、設備進行驗收、清點；參加隱蔽驗收；協(xié) 助業(yè)主對施工方提出事項按合同時限要求及時予以答復處理， 如期做好工程

12、款支 付等，避免因建設單位的原因引起的工期延誤和索賠發(fā)生。 7.2.3 工程暫停及復工管理措施 3.1 、工程暫停及復工管理也是監(jiān)理保證質量安全的有力措施。 3.2 、在施工中出現(xiàn)了質量、安全隱患或承包單位未經(jīng)許可擅自施工等情況，監(jiān) 理會要求工程暫停施工。 總監(jiān)理工程師在征得建設單位意見后， 簽發(fā)“工程暫停 令”，并宜會同有關各方，根據(jù)暫停工程影響的范圍和影響程度，按施工合同約 定，處理因工程暫停引起的工期，費用有關問題。 3.3 、因非承包單位的其它原因暫停施工時，總監(jiān)在簽發(fā)“工程暫停令”前，應 就有關工期和費用事宜與承包單位進行協(xié)商。 3.4 、工程暫停原因消失，具備復工條件，總監(jiān)應及時提

13、醒，及時審簽承包單位 的“工程復工報審表” 。 7.2.4 合同履行中工程變更管理措施 4.1 、在工程實施過程中，嚴格控制工程變更，減少不必要的變更，盡量控制有 可能引起較大經(jīng)濟、工期索賠的變更。 4.2 、發(fā)生工程變更時，要求承包單位將工程變更引起的費用和工期增減一并報 監(jiān)理審核， 監(jiān)理根據(jù)實際和相關圖紙資料， 按施工合同的有關條款予以審查， 審 核意見征求設計院意見并與承包單位，建設單位協(xié)商后簽認。 7.2.5 工程延期及延誤的處理 (1) 當索賠事件與工期延期有關聯(lián)時，只有當承包單位提出的工程延期申請符合 施工合同文件的規(guī)定條件時，項目監(jiān)理部才予以受理。 (2) 在工程延期事件發(fā)生后，

14、項目監(jiān)理部將做好以下工作： 1) 向建設單位轉送承包單位提交的工程延期意向報告； 2) 對工程延期事件隨時收集資料，并做好詳細記錄； 3) 對工程延期事件進行分析、研究，對減少損失提出建議； 4) 書面通知承包單位采取必要措施，減少對工程的影響程度。 (3) 項目監(jiān)理機構在作出臨時工程延期批準或最終的工程延期批準之前，均應與 建設單位和承包單位進行協(xié)商。 在審查工程延期時， 應依下列情況確定批準工程 延期的時間： 1) 施工合同中有關工程延期的約定； 2) 工期拖延和影響工期事件的事實和程度； 3) 影響工期事件對工期影響的量化程度。 5.4 、當承包單位未能按照施工合同要求的工期竣工交付造成

15、工期延誤時，項目 監(jiān)理機構應按施工合同規(guī)定協(xié)助業(yè)主進行反索賠， 從承包單位應得款項中扣除誤 期損害賠償費。 7.2.6 合同爭議的調解 (1) 協(xié)助業(yè)主處理與工程項目有關的合同爭議及合同糾紛， 盡可能減少索賠機會。 (2) 合同爭議和合同糾紛一旦發(fā)生，及時了解事態(tài)情況，收集整理有關資料，做 到證據(jù)齊全， 依據(jù)可靠，采用與爭議雙方進行磋商或組織工地會議協(xié)調各方， 并 提出處理意見，通過與雙方協(xié)商，盡力爭取達成一致，做到公正處理，避免事態(tài) 擴大。 (3) 協(xié)助業(yè)主督促各方嚴格按合同辦事，嚴格按合同規(guī)定的變更條件審核工程變 更，盡量控制有可能引起較大經(jīng)濟索賠的變更， 控制情況予先報告業(yè)主， 與業(yè)主

16、商議后再簽認，盡量減少不必要的工程洽商和預算外費用的增加。 (4) 當調解未能達成一致時，協(xié)助業(yè)主在合同規(guī)定的期限內提出處理意見。并準 備提供仲裁機關真實、完整的證據(jù)。 7.3 合同管理的方法 7.3.1 合同交底 總監(jiān)理工程師一方面要將合同分析和合同分析文件下達給具體的責任人，如 合同管理工程師，向整個項目監(jiān)理班子宣講合同精神， 落實合同責任與合同規(guī)定； 另一方面，要向參加項目實施的各方宣講合同精神，落實合同責任與合同規(guī)定， 使參加項目的各個實施者了解相關合同的內容，并能熟練的掌握它。 7.3.2 合同跟蹤 在施工現(xiàn)場，合同管理監(jiān)理工程師將起著“漏洞工程師”的作用。他并不是 尋求與其他各方面

17、的對抗， 而是以積極合作的精神， 協(xié)助各個方面完成各個合同。 項目施工前尋找合同和計劃中的漏洞， 以防造成對工程的干擾， 對工程實施起預 警作用，將計劃、工作安全做的更完備。 及時地尋找和發(fā)現(xiàn)項目監(jiān)理部在合同執(zhí)行中出現(xiàn)的漏洞、 失誤，以保證項目部在 發(fā)出指令或決策時沒有違反合同，不會因此產(chǎn)生索賠。 7.3.3 合同監(jiān)督 給施工單位項目經(jīng)理、項目部各職能人員、所屬承(分)包商在合同關系上 予以幫助，解釋合同，做工作指導，對來往信件、會談紀要、指令等進行合同法 律方面的審查。 協(xié)助項目經(jīng)理正確行使合同規(guī)定的各項權利，防止產(chǎn)生違約行 為。 對工程項目的各個合同執(zhí)行進行協(xié)調。 7.3.4 合同管理的其

18、他方法 (1) 加強對承包商的資質管理。通過嚴把建筑承包商資質管理關，解決目前建筑 市場上供求失衡與過度競爭問題。 同時，各級建設行政主管部門要加強對各方參 建主體市場行為的監(jiān)督管理， 特別是對承包商的違法行為要嚴肅處理， 確保建筑 市場的規(guī)范、健康發(fā)展。 (2) 加強建設工程招投標管理，建立與工程量清單相配套的工程管理制度、合同 管理制度。 國家已經(jīng)出臺了招投標法， 并全力推行工程量清單招投標。 建議在建 設工程招標應該重視原則， 突出效果。 同時，積極按工程量清單計價方式進行合 同管理，使得招投標所確定的中標價在建設工程項目的實施過程中嚴格執(zhí)行。 (3) 在合同管理方面要借鑒國際先進經(jīng)驗，

19、加速建立和完善市場經(jīng)濟需求的新的 合同示范文本。新的建設工程施工合同示范文本，在很大程度上應參考 FIDIC 合同文本格式， 對原建設工程合同文本應進行較大的修改， 這樣才有利于促進建 筑市場的健康、有序發(fā)展。 (4) 加大合同管理力度，保證施工合同全面履行。為保證施工合同全面履行，建 設行政管理部門應把施工合同管理工作列為整頓規(guī)范市場工作的重要內容。 要在 嚴把審查關的基礎上，加大合同履約的稽查。 (5) 推行合同管理人員持證上崗制度。加強建設工程項目合同管理隊伍建設。各 級建設行政主管部門應加強合同管理人才的培養(yǎng)， 實行建設工程合同監(jiān)督管理人 員持證上崗制度，是提高建設工程項目合同管理效果

20、的重要舉措。 (6) 加強合同管理體系和制度建設。建設工程項目的建設主體各方應重視合同管 理機構設置和管理工作。做好合同簽訂、合同審查、合同授權、合同公證、合同 履行的工作。 建立健全合同管理制度， 嚴格按照規(guī)范程序進行操作， 以提高合同 履約水平。 (7) 加強施工合同索賠管理工作，是培育和發(fā)展建設市場的一項重要內容。提高 索賠意識是承發(fā)包方亟待解決的問題。 施工合同是工程項目在實施過程中索賠的 依據(jù)，索賠則是合同管理的延續(xù)。 索賠要求承包方在簽訂合同時要充分考慮各種 不利因素， 分析合同變更和索賠的可能性， 采取最有效的合同管理策略和索賠策 略，在合同整個履行過程中， 要隨時結合施工現(xiàn)場實際情況， 結合法律法規(guī)進行 分析研究， 以利于履行合同。 這不僅有利于保護自己的合法權益， 更重要的是有 利于企業(yè)盡快適應國際慣例，提高企業(yè)未來競爭能力。 （8）加強合同及相關文件歸檔管理工作。做好資料歸檔工作決不是簡單的文檔管 理問題，應專人負責，負責到底。 7.4 索賠管