農用地估價技術報告

1、農用地估價技術報告項目名稱：開發(fā)投資有限公司位于地號宗地國有農用地使用權抵押價格評估受托估價單位：不產評估咨詢有限公司委托估價方：開發(fā)投資有限公司估價日期：二三年一月二十至二三年一月三十一日編號：2003 （js）安第號關鍵詞：市；抵押；不動產評估咨詢有限公司；2003年第一部分 總述一、估價項目名稱開發(fā)投資有限公司位地號38-21-1宗地國有農用地使用權抵押價格評估（市）二、委托估價（略）三、受托估價單位（略）四、估價目的開發(fā)投資有限公司為籌集建設資金擬以待估宗地國有劃撥農用地使用權向銀行進行融資抵押。根據農用地估價的技術規(guī)程和原國家土地管理局發(fā)布的關于土地使用權抵押登記有關問題的通知（19

2、97年1月3日，原國家土地管理局1997國土籍字第2號）、國土資源部關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審辦法的通知（國土資發(fā)200163號）等文件規(guī)定，委托方擬對其使用的農用地使用權進行價估。即評估待估宗地在評估基準日二三年一月三十一日，設定待估宗地開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整的開發(fā)水平。登記用途為農用地，實際用途為養(yǎng)殖用地，設定使用年期為剩余使用年期49.48年，面積為51，316，330.82平方米的國有農用地使用權價格，為委托方顯化資產并向銀行進行土地抵押貸款提供客觀、公正的土地價格標準。五、估價期日二三年一月三十一日六、估價日期二三年

3、一月二十日至二三年一月三十一日七、地價定義1 地價內涵本報告所評估的待估宗地地價是指在估價期日二三年一月三十一日，現狀土地利用條件下，設定土地開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海提防護設施，宗地內達到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備砼提護設施、具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整的開發(fā)水平。剩余使用年期49.48年，設定土地權利為農用地使用權，設定養(yǎng)殖制度為一年養(yǎng)殖的養(yǎng)殖水面。2 土地實際開發(fā)程度在估價期日，待估宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海提防護設施，宗地內達到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備砼提護坡設施、具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整的開

4、發(fā)水平。3 土價定義依據（1） 設定的開發(fā)程度。本次估價目的為抵押貸款，因此本次估價設定的開發(fā)程度為待估宗地實際開發(fā)程度，即宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備砼堤護坡設施、具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整的開發(fā)水平。（2） 設定的用途、養(yǎng)殖制度與使用年期。經土地估價現場查驗，待估宗地實際用途為養(yǎng)殖用地，與登記用途一致，養(yǎng)殖制度為一年養(yǎng)殖的養(yǎng)殖水面，土地使用權的終止日期為2052年7月17日。根據本次評估目的，遵循合法原則及估價期日的正常經營技術管理水平，設定用途為養(yǎng)殖用地，設定養(yǎng)殖制度為一年養(yǎng)殖期的養(yǎng)殖水面，設定農地使用權的使用年期為其剩余使用年期。八、估價依據（一） 法律、法規(guī)和政策

5、文件1中華人民共和國土地管理法（1998年8月29日第九屆全國人民人表大會常務委員會第四次會議修訂，1999年1月1日施行）2中華人民共和國土地管理法實施條例（1998年12月24日國務院令第256號，1999年1月1日施行）3省土地管理條例（2000年10月17日省第九屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過，自2001年1月1日起施行）4國土資源部關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知（2001年2月13日，國土資發(fā)200144號）5原國家土地管理局發(fā)布的關于土地使用權抵押登記有關問題的通知（1997年1月3日，原國家土地管理局1997國土籍字第2號）6國土資源部關于印發(fā)試行

6、的通知（2001年8月21日，國土資發(fā)2001255號）7關于建立土地估價報告務案制度的通知（國土資發(fā)2001117號）8省人民政府和省國土資源廳、原省國土管理局頒發(fā)的有關文件9市人民政府和市國地資源局頒發(fā)的有關文件（二） 技術規(guī)程1 中華人民共和國國土資源行業(yè)標準（農用地估價規(guī)程）（td/d1006-2003）2 中華人民共和國國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布的國家標準（城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程）（gb/t18508-2001）（三） 其他1 委托方提供的有關資料（1） 國有土地使用證復印件（2） 委托方提供的保價對象內的道路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊等方面基礎設施的資料（3） 委托方提供的近年財務

7、狀況等基本情況資料（4） 委托方營業(yè)執(zhí)照（5） 委托方提供的估價對象土地取得過程、土地利用與權屬變更狀況的資料2 受托估價方掌握的有關資料（1） 估價對象所在地自然條件、社會經濟條件、行政區(qū)劃人口等方面的基本情況資料（2） 估價對象所在地統(tǒng)計資料（3） 估價對象所在地土地利用總體規(guī)劃（4） 估價對象所在地農用基本情況資料（5） 估價對象所在農地出租、承包等方面的交易實例及有關方件3 估價人員實際勘察、調查所獲取的資料（1） 估價人員實施踏勘和調查收集的有關估價對象權屬、基礎設施、宗地條件方面的資料（2） 估價人員實地踏勘和調查收集的有關估價對象土地利用資料（3） 估價人員實地拍攝的有關估價對象

8、內的土地利用狀況的照片以及區(qū)域景觀照片（4） 估價人員實地踏勘和調查收集的估價對象所在地水利工程造價信息等方面的資料九、估價結果開發(fā)投資有限公司委托評估的市閘東南宗地，國有土地使用證書編叼為大土（38）國用（2002）字第1344號，土地登記用途為農用地（90），評估設定用途為農用地，在估價期日二三年一月三十一日，使用年期設定為49.48年。設定土地權利為農地使用權，設定耕作制度為一年養(yǎng)殖期的養(yǎng)殖水面，設定開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海提防護設施，宗地內達到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備砼堤護坡設施、具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整的開發(fā)水平下，單位面積國有農地使用

9、權價格為5.84元/平方米，即伍元捌角肆分每平方米；土地登記面積為51，316，330.82平方米，總地價為29，968.74萬元，即人民幣貳億玖仟玖佰陸后捌萬柒仟肆佰元整?？鄢鲎尳鸷蟮膰袆潛苻r地使用權價格3.50元/平方米，國有劃撥農地使用權最高可抵押地價為17，960.72萬元，即人民幣壹億柒仟玖佰陸拾萬柒仟貳佰元整。詳見表1土地估價結果一覽表。估價期日的土地使用者土地證書號（宗地號）宗地位置估價期日的實際用途估 價設 定的用途容積率估價期日的實際開發(fā)程度估價設定的開發(fā)程度土地使用年期面積m2單位面積地價元m-2總地價萬元備注開發(fā)投資有限公司大土（38）國用（2002）字第1344號略

10、農用地農用地一年養(yǎng)殖期的養(yǎng)殖水面宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海提防護設施，宗地內達到通達到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整的開發(fā)水平宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海提防護設施，宗地內達到通達到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整的開發(fā)水平設定49.48年51316330.825.8429968.74國有出讓土地使用權的價格表1土地估價結果一覽表估價機構： 估價報告編號： 估價期日：二三年一月三十一日 估價期日的土地使用權性質：國有劃撥一、述地估價結果的限定條件2 土地權利限制：未設定。3 宗地紅線外基礎設施條件：

11、 宗地紅線外基礎設施條件周圍道路狀況：一般； 供電狀況：一般： 道路狀況：一般； 供電狀況：一般：通溝渠泵灌排水狀況：一般；防護設施狀況：具備海堤防護設施。 防護設施狀況：具備海堤防護設施。地面平整狀況：具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整。3 規(guī)劃限制條件：現狀規(guī)劃條件不變。4 影響土地價格的其他限定條件；無。一、 其他需要說明的事項評優(yōu)點報告自評估基準日起半年內有效，評估價格僅為開發(fā)愛莫能投資有限公避開將國有劃撥農地使用權進行抵押時，提供客觀、公正的價格依據。國有劃撥農地使用權抵押地價不超過17960.72萬元。估價機構：不動產評估咨詢有限公司2003年1月31日十、需要特殊說明的事項1 估價的假設

12、條件（1） 委托方合法取得土地使用權，并支付有關稅費。（2） 估價對象作為農用地，得到相對應用途的最有效利用并產生相應的土地收益。（3） 優(yōu)價對象與其他生產要素相結合，能滿足目前生產的正常需要，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。（4） 在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。（5） 任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家和地方的有關法律、法規(guī)。（6） 委托方提供的有關資料屬實。（7） 評估設定土地開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海堤防護設施，宗地內達到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備砼堤護坡設施、具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整的開發(fā)水平。2 有關資料的來源及未經實際確認

13、或無法實際確認的資料和估價事項（1） 有關資料主要由委托方提供、受托方掌握的資料及估價人員實地踏勘和調查收集的估價對象及所在地的資料。（2） 估價人員對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托方提供的資料和估價人員掌握的資料進行評估。估價對象的地質水文情況資料由于委托方未提供，估價人員無法實際確認視為一般，由此造成的估價結果失真，估價機構和估價人員不承擔任何經濟責任和法律責任。3 對估價結果和估價工作可能產生影響的變化事項（1） 宗地內外基礎設施的開發(fā)水平是根據估價人員收集的估價對象所在區(qū)域的基礎設施投入的強度、時間與質量結合工程造價定額信息測算的

14、基礎設施投入的平均水平。宗地內外基礎設施的開發(fā)水平的變化，土地估價結果應作相應調整。（2） 本次估價設定的用途是根據評估目的和委托方要求，依據合法原則和最有效利用原則設定的，土地規(guī)劃條件和土地利用條件的變化，土地估價結果應作相應調整。4 估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理（1） 由于估價對象的個別性所形成的特殊性，估價對象的價格更受需求市場的影響，本次估價把投資人作為經濟人考慮，未考慮心理因素及宣傳鼓動因素對地價的影響。（2） 本次估價未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。（3） 采用收益還原法評估時，采用市場比較法和統(tǒng)計分析法確定估價對象的預期年總收益，其他參數是依據有關文件

15、和當地實際情況確定的，評估中忽略了土地還原率在未來年期的波動因素。（4） 采用成本逼近法評估時，農地取得費是依據所在區(qū)域同類土地按估價基準日的有關文件與實際操作情況測算的，開發(fā)周期是依據當地的正常開發(fā)周期確定的，開發(fā)費用是依據所在區(qū)域的基礎設施平均水平結合工程造價信息測算確定的，其他參數是依據當地實際情況、有關文件、估價對象所在區(qū)位綜合確定的，依據的基礎資料準確翔實。采用成本逼近法評估時，根據市農用地的開發(fā)特點，調查確定開發(fā)投資有限公司土地評估項目的土地開發(fā)周期為1年，土地取得費與宗地紅線外土地開發(fā)費的計算期均設定為1年，宗地紅線內土地開發(fā)費用按均投入計息，計息期設定為0.5年。5 土地估價結

16、果有效條件、結果對外提供的限制條件和其他需要特殊說明的問題（1） 土地使用權處置需要合理的周期，設定在這個周期內，市場狀況、物理狀態(tài)等是相對靜目不變的。（2） 地價貨幣單位：人民幣元。（3） 委托估價方在進行待估宗地土地使用權抵押時，抵押權人應在評估的抵押物市場價值基礎上，考慮國有劃撥農地使用權與國有出讓農地使用權的差異及抵押實現時，處分時點與抵押權設定日不一致帶來的年期減少、市場變化等風險因素及交易時點的政府稅費與各項中介費，再根據抵押人的資信狀況、還貸能力、貸款額度、貸款期限給予相應比例的貸款。（4） 本報告僅限于中華人民共和國境內使用，用除中文以外的其他文字制作本報告，須經受托估價方和制

17、作本報告的土地估價師認可。（5） 本評估報告需到市國土資源管理局備案。（6） 評估結果有效期自估價期日起半年內有效。（7） 本報告由不動產評做咨詢有限公司負責解釋。十一、土地估價師簽字（略）十二、審核人簽字（略）十三、土地估價機構簽章不動產評估咨詢有限公司法人代表簽字（略）二三年一月三十一日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析二、 估價對象描述1 土地利用狀況（1） 宗地位置：略（2） 宗地用途：土地登記用途為農用地（90），實際用途為農用地。（3） 宗地四至：略。（4） 宗地面積：土地登記面積為51，316，330.82平方米。（5） 土地級別：未評定。（6） 地籍圖號：15198（3）

18、（7） 地號：38211。（8） 土地使用證書號：011460303。（9） 國有土地使用證編號：大土（38）國用（2002）字第1344號。2 土地權利狀況待估宗地土地所有權屬于國家所有。開發(fā)投資有限公避開以劃撥方式取得待估宗地國有土地使用權，并于2002年7月領取了待估宗地國有土地使用證，編號為大土（38）國用（2002）字第1344號，土地使用所限為50年，土地使用權的終止日期為2052年7月17日。據調查，待估宗地土地使用權在估價期日未進行抵押、出租、亦未設定其他他項權利。3 建筑物和地上附著物狀況待估宗地內現有辦公樓1幢，宿舍3幢，倉庫1幢，均服務于養(yǎng)殖業(yè)生產。根據估價師的實地勘察，

19、待估宗地作為養(yǎng)殖水面，目前正處于有效使用狀態(tài)。三、 地價影響因素分析1 圍墾區(qū)位置沿海從河口到長江，近2萬平方千米的南黃海域是由70多條沙脊組的以港為頂點的輻射沙洲，最大潮汐通道黃少洋位于中部，呈東西向；第二大潮汐通道西洋位于西側，呈北偏西東偏南向；第三大潮汐通道小廟洪位于于南側，大致呈東西向。海北圍區(qū)工程們于江蘇輻射沙洲西北角，靠近深水潮汐通道西洋出?？谖鱾龋俘埜弁饽蟼?，四卯酉閘外北側。規(guī)劃海堤北段與老海堤相接，從1958年筑的大豐閘至五卯酉河北段海堤向東4千米，后以13750夾角折向東南方向，長度7.2千米；以12420夾角折向東南方向，長度13千米；以165夾角折向正南方向，全長22千

20、米；以124角折向西南方向，與四卯酉閘相接。南段西部為海豐農場海堤，全長22千米。整個圍墾區(qū)面積約10萬畝。2 自然條件分析（1） 氣候。海北圍區(qū)處于北亞熱帶北緣，受海洋性大陸性氣候的雙重影響，具有明顯的海洋性季風氣候，氣候溫暖濕潤，日照充足，雨量充沛，四季分明。（2） 氣溫。待估宗地位于市，平均氣溫14，極端最高氣溫為39，最低氣溫為12.7。不均最高氣溫發(fā)生在8月份，最低氣溫發(fā)生在1月份，全年無霜期217.1天。（3） 降雨量。年平均降水量1087.3毫米，其中春委占15.6%，夏委占41.8%，秋季占32.9%,冬季占9.7%。年平均相對濕度為81%,年平均日照為2267.5小時，年平均

21、蒸發(fā)量1418.3毫米。（4） 災害性氣候。估價對象所在區(qū)域災害性氣候主要是臺風和暴雨臺風每一遇，寒潮年平均出現24次，其中強寒潮平均每年一次。夏秋季時有臺風伴隨暴雨過境。80%的臺風出現在八九月份，最早出現在五月份，最遲出現在10份。八級以上（最大可達十一級）臺風便會造成災情。（5） 水源條件。估價對象所在區(qū)域主要水源為斗龍港，斗龍港上游起草堰正閘，與串場河相通，至斗龍港閘入漲，全長55.3千米，是里下河地區(qū)1.1萬多平方千米排澇入海的主要干河之一，也是待優(yōu)點宗地的主要水源。（6） 水質條件。估價對象所在區(qū)域水源主要是斗龍港，水質較好。（7） 保水能力。估價對象所在區(qū)域原為灘涂，經匡圍后壓實

22、，保水能力較好。（8） 環(huán)境條年。估價對象所在區(qū)域處于沿海地區(qū)，周圍土地利用以農用地為主，無污染源；斗龍港上游有部分污染企業(yè)排放污水，經自流凈化后，水體質量較好。環(huán)境條件較好。（9） 地質地貌。海北圍區(qū)岸段屬淤長型 淤泥質海岸。地質為第四紀和第三紀沉積物，第三紀地層埋于地下，第四紀地層覆于其上，沉積物質為灰黃色亞粘土、粘土、淤泥質亞粘土及細沙層，反映了海陸交互沉積的特征。第三部分 土地估價一、估價原本次估價過程中，遵循的主要原則有：1 預期收益原則對于土地價格的評估，重要的并非是過去，而地未來。以估價正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據，獎斯折算到估價時點，而得到一個客觀、公正、科學的

23、土地價格。2 報酬遞增、遞減原則在投入水平較低，第增加各生產要素的單位投入量，純糾益均會隨之增加，介增加到某一數值以后，若繼續(xù)增加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。3 獻原則農用地的總收益是農用地及其各種投入共同作用的結果，估價時應充分考慮農用地對總收益的實際貢獻。4 多種評估方法相結合的原則土地估價方法通常有收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數修正法等方法。由于不適宜的方法可能使估價結果產生較大的偏差。因此在進行地價評估時，就要根據待估宗地的實際情況，充分考慮用地的類型和條件，根據所掌握的資料，選擇最適宜的估價方法進行評估，力求得到客觀、公正、科學、合法的土地價格。5 公開

24、、公平、公正原則本次評估以公正、公平的原則，在公開市場條件進行土地價格評估。總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，評估結果準確，嚴格保守評估秘密。二、估價方法與估價過程（一） 估價方法1 土地估價方法的選擇一般面言，土地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準地價系數修正法、剩余法、成本逼近法、評分估價法等。評估時采用的估價方法應根據當地的土地市場狀況和待估宗地的實際情況進行選擇。市境內農用地市場不甚發(fā)育，交易量極少，無可供選擇的交易案例，無法采用市場經較法和剩余法，市目前尚未完成農用地分待定級估價工作

25、，故亦無法采用基準地價系數修正法進行評估。由于待做宗地為收益性用地，可測算其客觀收益及其成本費用，故可采用收益還原法評估，另外，圍墾及土地開發(fā)費等成本費用可測算，故亦可采用成本逼近法評估。因引本次評估采用的方法為成本逼近法和收益還原法兩種方法。2 土地估價的技術路線（1） 成本逼近法。采用成本逼近法評估地價的基本思路是以示利用土地開發(fā)為農用地或中低產田改造所耗費的各項觀費用之和為主要依據，加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和農用地增值收益，并進行各種修正來確定地價。即：農用地地價=（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益）（1+區(qū)位修正系數）（2） 收益還原法。根據待估宗地同一

26、供地圈內農用地的平均年總收益，確定待估宗地的客觀收益，從中扣除農用地基本配套設施的年平均維修費用、管理費以及有關的稅款、利潤等年總費用，即等于農地純收益，根據土地純收益和土地還原率，收益年限代人收益還原法公式測算土地價格。即：地價=（年總收益年總費用）土地還原率年期修正系數（二） 估價過程1 成本逼近法評估（1） 土地取得費及相關稅費。待估宗地的土地取得費應考慮同一供需圈內類似條件土地的重置費用。待估宗地為沿海灘涂，因經應參照取得沿海灘涂等未利用土地進行農業(yè)開發(fā)的客觀發(fā)生費用確定。據調查，沒海灘涂等未利用土地進行農業(yè)開發(fā)的土地取得費一般包括海堤圍墾費用、灘涂資源補償費用、土地管理費用。1）海堤

27、圍墾費用。要確定增加每灘涂資源的平均堤圍墾費用，需要確定平均每千米海堤的造價及平均第千米海題增加的灘涂資源面積。因此我們對同一供需圈內類似區(qū)域的灘涂圍墾情況進行了調查。調查結果見表2。待估宗地所在區(qū)域（b墾區(qū)）的淤漲情況與地質地貌和a墾區(qū)、d墾區(qū)情況類似，因此每畝灘涂資源的平均海堤圍墾費用用a墾區(qū)、d墾區(qū)的平均值確定，即（796.87元/畝+772.92元/畝）/2=784.90元/畝。表2 灘涂圍墾情況調查表墾區(qū)名稱a墾區(qū)b墾區(qū)c墾區(qū)d墾區(qū)海堤長度/km7.4525.239.713.47圍灘面積/萬畝3.2248.87.2每千米海堤長度增加圍灘面積/畝4295.309512.509072.1

28、75345.21總投資/萬元2550待估37235565每千米海堤造價/萬元342.28待估383.81413.14每畝灘涂資源的平均海堤圍墾費用/元畝1796.87待估423.06772.922）灘涂資源補償費用。根據當地政府的政策規(guī)定，在自墾灘涂資源的總面積中的38%的土地使用權歸地方政府后，再交納灘涂資源的平均海堤圍墾費用進行返購，這部分費用相當于資源補償費用，因此灘涂資源補償費用為38%.90元/畝=298.26元/畝。3）土地管理費用。根據原省國土管理局、省物價局蘇土計（1995）63號、價涉（1995）第155號文件規(guī)定，土地管理費用取上述費用3%，即（298.26元/畝+784.

29、90元/畝）3%+35.49%元/畝。3）土地取得費用及相關稅費。土地取得費及相關稅費為784.90元/畝+35.49元/畝+298.26元/畝=1118.65元/畝，即1.68元/平方米。（2） 農用地開發(fā)費。農用地開發(fā)費是使土地達到一定的農業(yè)利用條件而進行的各種投入的客觀費用，如海堤、田間道路、田間防護林、引水閘等，包括宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海堤防護設施，宗地內達到通路、通溝渠泵站灌排水、通電部分具備砼堤護坡設施、具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整的費用；根據委托方提供的灘涂資源開民費用資料，經咨詢當地建設行政主管部門及市2001年度與2002年度的中低產田改造中農田設施配套

30、建設情況，宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海堤防護設施的開發(fā)費用按土地面積計平均在0.85元/平方米，其中道路費用分攤0.3元/平方米，供電系統(tǒng)費用分攤0.05元/平方米，通溝渠泵站灌排水費用分攤0.5元/平方米，海堤防擴設施費用已計入土地取得費中不再重復計算。宗地內達到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備砼堤護坡設施、具備養(yǎng)殖用地相應的土地開發(fā)的費用按土地面積計平均在1.7元/平方米，其中道路費用發(fā)攤0.5元/平方米，供電系統(tǒng)費用分攤0.15元/平方米，通溝渠泵站灌排水費用分攤0.5元/平方米，部分具備砼堤護坡設施費用0.25元/平方米，具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整費用為200元

31、/畝，即0.30元/平方米。（3） 利息1） 利息率、計息期的確定 利息率：投資利息率（貼現率）按2002年2月21日調整利率后中國人民銀行公布的固定資產1年期貸款利息率5.31%計。 計息期：按照待估宗地的規(guī)模及項目用地的特點，調查確定農用地開發(fā)周期為1年，土地取得費和宗地紅線外開發(fā)費用在開發(fā)前支付，其計息期1年，宗地紅線內土地開發(fā)費用視作在開發(fā)期內均勻投入，其計息期為0.5年。2） 利息的計算 待估宗地土地取得費和其紅線外土地開發(fā)費利息利息=（土地取得費+宗地紅線外土地開發(fā)費）年利息率=(1.68元/平方米+0.85) 5.31%1=0.31元/平方米 待估宗地地塊內土地開發(fā)費用利息利息=

32、地塊內開發(fā)費年利息率0.5=1.7元/平方米5.31%0.5=0.05元/平方米 利息總額=土地取得費利息+宗地紅線外土地開發(fā)費利息+宗地紅線內土地開發(fā)費利息=0.13元/平方米+0.05元/平方米=0.18/平方米（4） 利潤1） 利潤率的確定。投資利潤是把土地作為一種生產要素，以固定資產方式投入，發(fā)揮作用而得到的回報，因引投資處潤應與同行業(yè)投資回報相一致農業(yè)投資回報率根據市農業(yè)投資利潤率近兩年的水平在12%左右。故綜合確定本土地評估的投資利潤率為12%。2） 利潤計算。根據待估宗地的土地取得費、宗地紅線外土地開發(fā)費和宗地紅線內土地平整費用，則：利潤=（土地取得費+宗地紅線外土地開發(fā)費+守地

33、紅線內地開發(fā)費）利潤率=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米）12%=0.51元/平方米（5） 土地增值1） 土地增值率的確定。本次采用成本逼近法平估地價是以估宗地所在區(qū)域土地取得費和土地開發(fā)費平均標準為主要依據，加上一定的利息、利潤、稅金和土地增值收益來確定地價。農用地地價=土地取得費+稅費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益上述公式中的農用地增值收益是待估農用地因增加投資進行農用地開發(fā)或中低產田改高，使農用地生產能力得到提高而引起的農用地價格的增值。本報告中采用成本逼近法確定土地增值收益是以有限年期的土地市場價格與成本價格的差額確定。公式中的土地增值收益是有限使用年

34、期的土地增值收益，上述公式中計算的地價即為有限年期的出讓土地使用權價格。市人民政府及市各級政府近些年來不斷加大中低產田改造與新農地的建設?？紤]到待估宗地所在區(qū)域養(yǎng)殖水面用地的現狀，經過分析多宗案例農用地的50年期的成本地價與農地市場價格的差額在20%左右，綜合確定特估宗地所在區(qū)域農用地50年期的市場價格與成本價格的差額一般為成本價格的20%。2） 土地增值計算土地增值=（土地取得費+宗地紅線外土地開發(fā)費+宗地紅線內土地平整費+宗地紅線內三通開發(fā)費+利息+利潤）土地增值率=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米+0.18元/平方米+0.15元/平方米）20%=0.98元/平方

35、米（6） 50年地價計算待估宗地設定土地使用年期50年的農用地地價為：50年期地價=土地取得費+宗地線線外土地開費+宗地紅線內土地平整費+利息+利潤+土地增值=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米+0.18元/平方米+0.15元/平方米+0.98元/平方米）=5.9元/平方米。（7）49.48年地價計算。土地還原利率的確定，我們采用了安全利率加風險調整值法。即土地還原率=安全利率+風險調整值。安全利率選用一年期定期存款年利率。取目前執(zhí)行的2002年2月21日公布的一年期定期存款年利率1.98%。農業(yè)投資風險主要有兩方面風險，一方面自然災害風險，主要是臺風、低溫災害等，另一

36、方面是市場風險。目前農業(yè)產品價格己完全市場化，農產品市場風險較大，風險系數一般在2%左右，故在選取土地還原率時考慮到土地投資風險因素以及銀行一年期的存款利率測算土地還原率為4.0%。年期修正系數的計算。忽略自估價期日起算未來49.48年內土地還原率的波動因素，年期修正系數則為：年期修正系數=11/（1+土地還原率）49.48/11/（1+土地還原率）50=0.85640.8593=0.9966年期修正后的地價=5.9元/平方米0.9966=5.88元/平方米2 收益還原法收益還原法是將待估農用地未來各期年正常純收益，以適當的土地還原率還原，從而估算出待估農用地價格的一種方法。（1）年總收益的分

37、析計算。待估宗地76974.5畝，為整體租賃經營方式，類似用途的農用地的租金案例很少。我們調查分析了待估宗地所在區(qū)域的海灘的租金情況，待估宗地無論是養(yǎng)殖還是種植，其土地收益相當。待估宗地為海灘，用于養(yǎng)殖需89年調整周期，每年總收益或發(fā)包租金比上一年均有穩(wěn)定的遞增率。在不考慮農副產品價格和養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)成本波動因素，第9年其總收益或發(fā)包租金趨于穩(wěn)定。我們調查分析了待估宗地所在區(qū)域的養(yǎng)殖水面的租金情況，確定一般大型養(yǎng)殖水面的租金在估價期日后的第一年為55元/畝，第二年至第九年為在第一年基礎上遞增25元/畝，預計第九年起租金保持在255元/畝，出租率95%。承租方在承包期內依法自主納稅、負責工程管護

38、與維修、承擔工程和養(yǎng)殖風險。（2）年總費用的分析計算?？傎M用是指待估宗地的使用者在進行租賃經營活動中所支付的年平均客觀總費用。1） 管理費。管理費是指對攤涂租賃經營活動進行必要管理所需的費用，分為兩部分：一是出租經營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員的工資支出。根據調查，管理費一般為年租金收入的8%。2） 土地維護費用。由于土地維護費用由出租方承擔，土地維護費用一般為承包租金收入的2%。3） 稅費。稅金是指出租人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加及防洪保安資金。 營業(yè)稅：營業(yè)稅取年租金的5%。 城市維護建設稅：據稅務部門提供的資料，城市維護建設稅農村為營業(yè)稅的

39、1%。 教育費附加：教育育附加為營業(yè)稅的4%。 防洪保安資金：防洪保安資金取年租金的2。稅金合計=營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加+防洪保安資金。稅金合計為年租金的5%。4） 年總費用計算。年總費用為上述費用之和。即：年總費用=管理費+土地維護費用+稅金年總費用為年租金的15.45%。（3）年總費用投資利潤。年總費用投資利潤是一種投資機會成本，我們調查了解農業(yè)行業(yè)的社會平均利潤率12%15%左右，參考聯(lián)合國調查測算的在中國的投資回報率在12%，綜合確定本次土地評估的投資利潤率為12%，即為年租金的15.45%12%=1.85%。（4）土地年純收益的計算。土地年純收益為土地年總收益與土地年總費

40、用、土地投資機會成本之差。即：土地年純收益=土地年總收益-土地年總費用-土地投資機會成本=土地年租金（1-15.45%-1.85%）=土地年租金82.7%1- ai(1+r)ia9r(1+r)81(1+r)49.48-88i=1（5）土地還原率的確定。土地還原率的確定，我們采用了安全利率加風險調整值法。即土地還原率=安全利率+風險調整值。安全利率選用一年期定期存款年利率。取目前執(zhí)行的2002年2月21日公布的一年期定期存款年利率1.98%。農業(yè)投資風險主要有兩方面風險，一方面自然災害風險，主要是臺風、低溫災害等，另一方面是市場風險。目前農業(yè)產品價格己完全市場化，農產品市場風險較大，風險系數一般

41、在2%左右，故在選取土地還原率時考慮到土地投資風險因素以及銀行一年期的存款利率測算土地還原率為4.0%。（6）地價的計算。計算公式為p=公式中：p地價；ai 第i年的土地純收益；a9 第9年的土地純收益；r還原利率。p=3865.62元/畝=5.80元/平方米三、估價的確定1 地價確定的方法采用成本逼近法和收益還原法評估的結果相差不大，因成本逼近法適用于未利用土地開發(fā)為農用地價格評估，成本逼近法根據待估宗地同一供地圈內新圍墾灘涂的實際發(fā)生費用，從中加上農用地增值收益等，得到農地發(fā)生的全部費用，根據土地使用年期和土地還原率測算有限年期的土地價格，因其費用來源可靠，故最終結果較為客觀。收益還原法主要用于產生穩(wěn)定的收益的土地，而各項參數的確定來源于實際調查的結果，故最終結果客觀可信，故以收益還原法和成本逼近法評估結果的簡單算術平均值作為本次評估最終地價，即（5.80元/平方米+5.88元/平方米）/2= 5.84元/平方米。2 土地權利狀況修正上述地價為國有出讓土地使用權價格，估價對象為國有劃撥土地使用權，未補辦土地使用權出讓手續(xù)，未繳納土地出讓金，須進行土地權利狀況修正。因此，核定待估宗地國有劃撥土地使用權土地資產量時，須在待估宗地總地價中扣除土地出讓金。根據國家土地管理局令第1號劃撥土地使用權管理暫行辦法的規(guī)定，“土地使用權出讓金，