評估-綜合案例

1、機(jī)器設(shè)備評估機(jī)器設(shè)備評估綜合案例1:被評估對象為甲企業(yè)于2010年12月31日購入的一臺設(shè)備，該設(shè)備 生產(chǎn)能力為年產(chǎn)產(chǎn)品100萬件，設(shè)計(jì)使用年限為10年，當(dāng)時(shí)的設(shè)備價(jià) 格為120萬元。甲企業(yè)在購入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新狀態(tài)。評估基準(zhǔn)日為 2014年12月31日。評估人員經(jīng)調(diào)查獲知，目前該種設(shè)備已經(jīng)改型，與改型后的設(shè)備相 比，被評估設(shè)備在設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力相同的條件下，需增加操作工人2人，在達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下每年增加設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)能耗費(fèi)用4萬元。同時(shí),由于該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品市場需求下降，要使產(chǎn)品不積壓，每年只能生產(chǎn)80萬件。經(jīng)調(diào)查，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種設(shè)備自投入使用之日起，10

2、年必須報(bào)廢。該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，評估基準(zhǔn)日之前5年內(nèi)，該設(shè)備的價(jià)格指數(shù)每年遞增 4%行業(yè)內(nèi)操作工人的平均人工費(fèi)用 為每人每月1200兀（含工資、保險(xiǎn)費(fèi)、福利費(fèi)等），行業(yè)適用折現(xiàn)率為 10%企業(yè)正常納稅。求該設(shè)備于評估基準(zhǔn)日的評估值。機(jī)器設(shè)備評估綜合案例2 :某被評估的設(shè)備購建于2010年6月，賬面原值100萬元，2013年6月對該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以便使用某種專利技術(shù)，改造投資10 萬元。2014年6月對該設(shè)備進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為 2014年6月30 日。調(diào)查表明，該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)在2010年6月、2011.6 2012.6、2013.6、2014 年6月分別為 10

3、5%、110% , 110%、115%、120%。被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000元，被評估設(shè)備所在 企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為 10% ，規(guī)模效益指數(shù)為 0.7 ，該企業(yè)為正 常納稅企業(yè)。 經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際 利用率為正常利用率的 60% ，經(jīng)過評估人員的鑒定分析認(rèn)為，被評 估設(shè)備尚可使用 6年，預(yù)計(jì)評估基準(zhǔn)日后其利用率可達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 的80%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估設(shè)備的價(jià)值。參考答案1）估算重置成本重置成本=100 X120% 勻05%+10 X120% 勻15% = 124.72（萬 元）2）估算實(shí)體性貶值：實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)

4、體性貶值率a、加權(quán)投資年限=4 X114.29 勻24.72 + 1 X10.43 T24.72 = 3.75年b、實(shí)體性貶值率=3.75 X60%-（3.75 X50% + 6） = 27.27%C、實(shí)體性貶值=124.72 X27.27% = 34（萬元）3）估算功能性貶值a、被評估設(shè)備年凈超額運(yùn)營成本 二-12000 X（ 1-25%） = -9000 （元）b、功能性貶值額二-9000 X （P/A , 10% , 6）= -3.92 萬4）估算經(jīng)濟(jì)性貶值a、經(jīng)濟(jì)性貶值率=1 （80% 勻00% ） 0.7 X100% = 14.46%b、 經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本X經(jīng)濟(jì)性貶值率=（124

5、.72-34+3.92 ） X 14.46%=13.68（萬元）5）求設(shè)備價(jià)值待評估設(shè)備的價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值=124.72 34+3.92-13.68= 80.96=81（萬元）房地產(chǎn)價(jià)值評估 （教材案例）評估案例1. 評估對象房地產(chǎn)概況評估對象房地產(chǎn)為濱海市黃海路80號紅光小區(qū)第8號樓一層公建， 建筑面積1400平方米，具體情況如下：（1）位置與環(huán)境。評估對象房地產(chǎn)位于濱海市黃海路80號陽光住宅 小區(qū)，小區(qū)北面靠山，南面俯瞰大海，地勢北高南低，依山望水。小 區(qū)南靠濱海市主要交通干道黃海南路，總建筑面積 16萬平方米，各 類住宅共1300套。規(guī)劃為南北向30棟多

6、層和小高層住宅。小區(qū)中央設(shè)有寬闊的中央 公園，各種配套設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)的交通組織體系采用完全人車分 流設(shè)計(jì)，車道全部設(shè)置在社區(qū)的外圍，真正確保住宅區(qū)內(nèi)部居住生 活環(huán)境的安靜與安全。小區(qū)周邊交通發(fā)達(dá)，通過此地的有十幾路交 通線路。（2）占用土地的基本情況。該評估對象為住宅區(qū)，該小區(qū)總占地面積98000平方米，其中商業(yè)用地9900平方米，住宅用地88100平方米。 ?根據(jù)濱海市政府200740號文件，該地塊土地級別為六級。目前 已取得了國有土地使用證，證號為濱海市國用（2009 ）字第188號。（ 3）評估對象房屋的基本情況。 該評估對象房屋是紅光小區(qū)第 8 號樓，建于 2006年，一層為公建，

7、8號樓共 13 層，總建筑面積 11 000 平方米，其中一層公建 1400 平方米。公建層高 3.3 米，全部為框架結(jié)構(gòu)，按八級抗震烈度設(shè) 防。8 號樓位于整個(gè)小區(qū)的中心，中央公園的北側(cè)。評估對象 房屋的外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻黏土磚； 內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白。評估對象房屋有完善 的水、暖、電設(shè)施，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進(jìn)口塑 料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線 采用室外光纜。2. 評估要求評估該房地產(chǎn) 2011年 4月 1日的市場價(jià)值。3. 評估過程（1）選擇評估方法。 該類房地產(chǎn)有較多的交易實(shí)例，故采用市場售 價(jià)類比法進(jìn)行評估。（2

8、）收集有關(guān)的評估資料， 選擇參照物房地產(chǎn)。通過對所選擇的類 似房地產(chǎn)交易資料的分析和篩選， 確定可比性較強(qiáng)的 3 個(gè)交易實(shí)例作 為參照物。? ? ? ?參照物A:紅光小區(qū)乙住宅號樓一層公建。該建筑建于 2009年, 位于評估對象房地產(chǎn)東面， 中央公園的東北角； 框架剪力墻結(jié)構(gòu)； 外裝修為塑鋼門窗， 西班牙瓦， 進(jìn)口高檔外墻黏土 磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白；水、暖、電設(shè)施完善， 冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管， 并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。其售價(jià)為 5300 元 /m2成交日期為2008年4月，當(dāng)時(shí)為期房。（2）收集有關(guān)的評估資料， 選擇參

9、照物房地產(chǎn)。? ? ? ?參照物B:綠茵住宅小區(qū)的步行商業(yè)街一層公建。光明小區(qū)位于紅光小區(qū)東側(cè) 500 米，南靠濱海市主要交通干道黃海南路， 東鄰幸福路， 小區(qū)臨幸福路一側(cè)有多家店鋪。 參照物房地產(chǎn)位于紅光 小區(qū)中部，建于 2009 年，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平及設(shè)備狀況與評估 對象房地產(chǎn)基本相同，售價(jià)為 5 800元/ m2成交日期為2010年9 月，交易情況為清盤。? ? ?參照物C:紅光小區(qū)西側(cè)，靠近黃海南路的一層公建。 該參照物房地產(chǎn)為一臨街公建，建于 2009年，其建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備 狀況與評估對象房地產(chǎn)基本相同， 該建筑室內(nèi)進(jìn)行了精裝修， 售價(jià)為 7000元/m2成交日期為2010年11月

10、。(3) 對參照物房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正。 評估對象房地產(chǎn)與三個(gè)參照物各種因素比較情況見下表。表 8-1 因素條件說明表 進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析，3個(gè)參照物中，參照物A為期房，與正常交易相比，交易 價(jià)格偏低10%交易情況修正系數(shù)為：100/90 ;參照物B為清盤房, 與正常交易相比， 交易價(jià)格偏低 5%，交易情況修正系數(shù)為: 100/95； 參照物C為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：100/100。 進(jìn)行交易日期修正。經(jīng)分析，濱海市 2011年4月該類房地產(chǎn)的市場價(jià)格與 2008年4月、 2010年 9月和 2010年 11 月相比分別上漲了 15%、5%和 3%

11、。則參照 物A、參照物B和參照物C的交易日期修正系數(shù)分別為：115/100、 105/100、103/100。 進(jìn)行區(qū)域因素修正。將參照物A、參照物B和參照物C的各區(qū)域因素分別與評估對象房 地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最 后得出參照物A、參照物B和參照物C的區(qū)域因素修正系數(shù)分別為： 100/100、 100/101.5 、 100/101.6 ，具體打分及計(jì)算情況見表 8-2。 進(jìn)行個(gè)別因素修正。將參照物A、參照物B和參照物C的各個(gè)別因素分別與評估對象房 地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最 后得出參照物A、參照物B和參照物C的個(gè)別因素修正系數(shù)

12、分別為： 100/99.6、100/100.2、100/101.4，具體打分及計(jì)算情況見表8-3表8-2區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重評估對象參照物A參照物B參照物C商務(wù)繁華度0.15100100105103離市中心距離0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通達(dá)度0.11100100102105土地級別0.07100100100100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度0.10100100100100綠地覆蓋度0.08100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.10100100100100公用設(shè)施完備度0.09100100100100規(guī)劃限制0.05100100100100比較

13、結(jié)果1100100101.5101.6表8-3個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素權(quán)重評估對象參照物A參照物B參照物C小區(qū)內(nèi)所處位置0.1210098100105臨街狀況0.1510099101105新舊程度0.10100100100100朝向0.07100100100100建筑結(jié)構(gòu)0.13100100100100建筑質(zhì)量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100權(quán)力狀況0.06100100100100裝修水平0.02100100100103設(shè)備狀況0.05100100100100物業(yè)管理0.03100100100100比較結(jié)果110099.6100.2101.4計(jì)算評估

14、對象房地產(chǎn)價(jià)值。首先計(jì)算三個(gè)參照物的比準(zhǔn)價(jià)值，計(jì)算過程見表8-4表8-4房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算表項(xiàng)目參照物A參照物B參照物C實(shí)際成交價(jià)格（兀/平方米）530058007000交易情況修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100區(qū)域因素修正100/100100/101.5100/101.6個(gè)別因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比準(zhǔn)價(jià)值（元/平方米）679963036998通過對三個(gè)參照物的可比性分析，對參照物A、參照物B和參照物C分別給出不同的權(quán)重0.5、0.2、0.3，采用加權(quán)平均法計(jì)算評估對象房 地產(chǎn)的單價(jià)為：6 799

15、X 0.5+6 303 X 0.2+6 998 X 0.3=6 760 （元/ 平方米）4. 評估結(jié)果房地產(chǎn)單價(jià)：6760元/平方米。房地產(chǎn)總價(jià)：1400X 6760=9464000 （元）。企業(yè)自由現(xiàn)金流量估價(jià)模型的運(yùn)用大江公司2010年的息稅前利潤為5.32億，資本性支出為3.1 億，折舊為2.07億，銷售收入為72.3億，營運(yùn)資本占銷售 收入的比重為20%，稅率為25%，稅前債務(wù)成本為9.5%， 負(fù)債比率50%。5年后公司進(jìn)入穩(wěn)定增長期，穩(wěn)定增長階段 的增長率為5%，公司bata值為1.2，稅前債務(wù)成本為8.5%， 負(fù)債比率為25%，市場平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 6%。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 率為6%。假設(shè)

16、資本支出、折舊與收入保持同步增長。參考答案：1.自由現(xiàn)金流量的計(jì)算見下表:項(xiàng)目2010（基期）201120122013201420152016銷售收入72.381.090.7101.6113.8127.4133.8營運(yùn)資本占收入 比重20%20%20%20%20%20%20%所得稅率25%25%25%25%25%25%25%增長率12%12%12%12%12%5%EBIT5.36.06.77.58.49.49.8EBIT（ 1-t）4.04.55.05.66.37.07.4折舊2.12.32.62.93.33.63.8運(yùn)營資金投資14.516.218.120.322.825.526.8追加運(yùn)營

17、資金1.71.92.22.42.71.3資本支出3.13.53.94.44.95.55.7自由現(xiàn)金流量1.61.82.02.22.54.22加權(quán)平均資本成本的計(jì)算見下表:項(xiàng)目201120122013201420152016稅前債務(wù)成本9.50%9.50%9.50%9.50%9.50%8.50%稅后債務(wù)成本7%7%7%7%7%6%債務(wù)比例50%50%50%50%50%25%股權(quán)成本13.20%13.20%13.20%13.20%13.20%13.20%WACC10.2%10.2%10.2%10.2%10.2%9.8%3企業(yè)整體價(jià)值評估見下表:項(xiàng)目2010 （基期）201120122013201420152016自由現(xiàn)金流量1.61.82.02.22.54.2WACC10.2%10.2%10.2%10.2%10.2%9.8%折現(xiàn)系數(shù)0.9080.8240.7480.6790.616預(yù)測期現(xiàn)值7.411.431.461.481.511.53后續(xù)期現(xiàn)值54.11十 87.79企業(yè)整體價(jià)值61.532016年至永 續(xù)的價(jià)值。僅供個(gè)人用于學(xué)習(xí)、研究；不得用于商業(yè)用途。For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur f u r den pers?nli