【廣告策劃PPT】超市活動策劃沃爾瑪

1、策劃人 某某某 背景簡析 沃爾瑪自1996年進(jìn)入 中國以來，本著“天 天平價”的經(jīng)營理念， “三米微笑”的服務(wù) 原則，為中國百姓節(jié) 省了時間與開支，使 中國百姓能夠享受購 物的樂趣。 活動目標(biāo) 通過一系列的活動， 吸引客流，增加人氣， 提升銷售額。 通過特價活動，讓大 家能夠深刻體會沃爾 瑪“天天平價”， “顧客至上”的經(jīng)營 理念，讓“微笑服務(wù)” 深入人心。 通過公益活動，提升 集團(tuán)的社會形象。 活動時間：2007年12 月2 2日2008年1月1 日 活動地點(diǎn)：沃爾瑪購 物廣場長春重慶路分店 活動主題 活動宣傳方式： .通過手機(jī)短信群發(fā)平臺進(jìn)行宣傳。 選擇此宣傳方式是因為它有以下四 大優(yōu)勢：

2、 （1）省時省力（2）價格低廉 （3）針對性強(qiáng) （4）傳播廣泛 2.在長春晚報 上刊登活動廣告， 為期15天。提前5 天刊登活動廣告。 賣場布置 賣場里的所有員工頭戴圣誕 帽，身著紅衣衣服，以忖托 節(jié)日氣氛，刺激消費(fèi) 賣場前放置一棵圣誕樹，賣 場墻上貼滿海報，掛上節(jié)日 燈飾品 賣場中循環(huán)播放圣誕歌曲 活動內(nèi)容 驚喜驚喜第一重 每日每區(qū)一特價 活動時間活動時間：2007年 12月2 2日2008 年1月1日 活動內(nèi)容活動內(nèi)容：每天每 個區(qū)中其中某個商 品打特價 具體操作如下表 商品特價表 時間 區(qū) 07/12/ 22 12/2312/2412/2512/2612/2712/2 8 12/2912

3、/3008/1/ 1 水果 區(qū) 蘋果梨桔子柚子香蕉蘋果梨桔子柚子香蕉 蔬菜 區(qū) 香菜生菜菠菜油麥 菜 胡蘿 卜 香菜生菜菠菜油麥 菜 胡蘿 卜 熟食 區(qū) 雞翅雞爪紅油肚 絲 鴨脖豬耳雞翅雞爪紅油肚 絲 鴨脖豬耳 零時 區(qū) 統(tǒng)一 方便面 脆棗喜之郎 果凍 瓜子魷魚 絲 統(tǒng)一方 便面 脆棗喜之郎 果凍 瓜子魷魚 絲 生活 用品 棉鞋棉襪手套睡衣雨傘棉鞋棉襪手套睡衣雨傘 文具 用品 鉛筆鋼筆圓珠筆膠水筆袋鉛筆鋼筆圓珠筆膠水筆袋 驚喜驚喜第二重 喜券從天降 活動時間活動時間：2007年12月2 2日2008年1月1日 活動內(nèi)容活動內(nèi)容：事先讓工作人員在不同的商品中藏 好優(yōu)惠券，若顧客購買商品時發(fā)現(xiàn)優(yōu)惠

4、券， 歸他所有。優(yōu)惠券面值不等，有元， 元，元。優(yōu)惠券必須在活動期內(nèi)使用， 逾期作廢。 注注：每天限發(fā)張元券，張元券， 張元券 驚喜驚喜第三重 火雞大餐免費(fèi)等你品嘗 活動時間活動時間：2007年月 日日 活動內(nèi)容活動內(nèi)容：在此期間，每天 4：007：00讓專人在現(xiàn) 場制作火雞，然后免費(fèi)請 顧客品嘗（每天限品嘗10 只），嘗完即止。同時， 低價促銷火雞。 注注：現(xiàn)場可電視 播放火雞的產(chǎn)地， 營養(yǎng)特性。并強(qiáng) 調(diào)此菜是西方圣 誕必不可少的主 菜 驚喜驚喜第四重 圣誕老人播撒福禮 活動時間活動時間： 2007年 月日日 活動內(nèi)容：活動內(nèi)容：節(jié)日期間， 凡是帶小孩來光顧本 超市的顧客，其小孩 均有機(jī)會免

5、費(fèi)獲贈一 頂圣誕帽（每天贈送 頂，送完即 止）。同時，在下午 ：， 圣誕老人將背著禮物 來分發(fā)給您?。▋?nèi)有 糖果，果凍等小零食） 情牽孤兒 活動內(nèi)容：征集 位兒童，在圣誕 節(jié)當(dāng)天，打扮成圣 誕老人的樣子到長 春孤兒院給那里的 孩子送禮。禮品可 為被子，糖果，兒 童玩具，文具用品 等。價值 元。 可邀請相關(guān)媒體，如 長春晚報，吉林電視 臺等，對此事進(jìn)行報 道。免費(fèi)為本集團(tuán)作 宣傳，提升企業(yè)形象。 經(jīng)費(fèi)預(yù)算 宣傳費(fèi)用：短信群發(fā)費(fèi)用，以每條短信1.8分錢計算，群 發(fā)10萬條，共計1.8萬元 廣告費(fèi)用：報花廣告，規(guī)格為規(guī)格為3.5cm2.5cm，頭 版次，共次，計萬元 賣場布置費(fèi)用：預(yù)計元 優(yōu)惠券費(fèi)用

6、：（） 圣誕帽費(fèi)用：3.03600 圣誕禮物費(fèi)用：每天分發(fā)元糖果，共天，計 元 給孤兒院贈送禮品經(jīng)費(fèi)：萬元 共計：8萬元 活動效果預(yù)評析 預(yù)計客流量比平時多，日消售額預(yù) 期比平時增長個百分點(diǎn)，預(yù)期整個活 動總銷售額能達(dá)到萬元。 通過廣告宣傳，提高了我集團(tuán)的知名度。 通過活動，大眾對沃爾瑪有了進(jìn)一步的了 解。 公益活動后，企業(yè)能取得良好的社會效應(yīng)， 企業(yè)形象直線上身。企業(yè)的無形資產(chǎn)的收 益很大。 商業(yè)地產(chǎn)策劃商業(yè)地產(chǎn)策劃 基礎(chǔ)培訓(xùn)基礎(chǔ)培訓(xùn) 本期培訓(xùn)綱要本期培訓(xùn)綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分第二部分 策劃主要工作內(nèi)容策劃主要工作內(nèi)容 第三部分第三部分 不同商業(yè)形

7、態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析 商業(yè)地產(chǎn)是什麼？商業(yè)地產(chǎn)是什麼？ 商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)（commercial property）的概念最早出現(xiàn)在中國是）的概念最早出現(xiàn)在中國是2000年，年， 首先從北京、上海、廣州幾個經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)地區(qū)開始，并逐步蔓延到全首先從北京、上海、廣州幾個經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)地區(qū)開始，并逐步蔓延到全 國?，F(xiàn)階段，對于商業(yè)地產(chǎn)并沒有一個完整、準(zhǔn)確的定義。國?，F(xiàn)階段，對于商業(yè)地產(chǎn)并沒有一個完整、準(zhǔn)確的定義。 簡單地說，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合業(yè)務(wù)模式，是一個簡單地說，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合業(yè)務(wù)模式，

8、是一個 具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和 商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。 什么是策劃？什么是策劃？ 策劃是思想 策劃是點(diǎn)子 策劃是告訴對方： 做什么，怎么做？（論點(diǎn)） 為什么這樣做，這樣做的結(jié)果？（論據(jù)，論證） 策劃是把以上內(nèi)容用文字表達(dá)，形成專業(yè)報告，讓對方了解并認(rèn)可策劃是把以上內(nèi)容用文字表達(dá)，形成專業(yè)報告，讓對方了解并認(rèn)可 的集思想、文字及表達(dá)于一體的具體工作。的集思想、文字及表達(dá)于一體的具體工作。 商業(yè)地產(chǎn)策劃定義商業(yè)地產(chǎn)策劃定義 商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地

9、產(chǎn)兩方面的概念。商業(yè)地產(chǎn)策劃就是指商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩方面的概念。商業(yè)地產(chǎn)策劃就是指商業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺而進(jìn)行商業(yè)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺而進(jìn)行商業(yè) 活動的載體?；顒拥妮d體。 商業(yè)地產(chǎn)策劃包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費(fèi)市場、社區(qū)服務(wù)市商業(yè)地產(chǎn)策劃包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費(fèi)市場、社區(qū)服務(wù)市 場等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。場等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。 商業(yè)地產(chǎn)全程操作流程商業(yè)地產(chǎn)全程操作流程 第一階段第一階段 項目策劃項目策劃 第二第二

10、階段階段 招商管理招商管理 第三第三階段階段 營銷營銷/銷售管理銷售管理 第四第四階段階段 經(jīng)營管理經(jīng)營管理 我們的工作我們的工作 第一階段：項目的初步判斷及定位第一階段：項目的初步判斷及定位 研究項目相關(guān)資料研究項目相關(guān)資料 選取所需的調(diào)查項目選取所需的調(diào)查項目 對所選市場進(jìn)行初步調(diào)研對所選市場進(jìn)行初步調(diào)研 整理分析數(shù)據(jù)得出結(jié)論整理分析數(shù)據(jù)得出結(jié)論 結(jié)合調(diào)研對項目做出初步定位結(jié)合調(diào)研對項目做出初步定位 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 第二階段：全面深入研究分析及檢討初步定位設(shè)想第二階段：全面深入研究分析及檢討初步定位設(shè)想 全面市場調(diào)研及消費(fèi)者研究工作全面市場調(diào)研及消費(fèi)者研究工作 可比性競爭

11、對手分析可比性競爭對手分析 客觀分析項目自身條件客觀分析項目自身條件 接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 （一）全面市場調(diào)研及消費(fèi)者研究工作（一）全面市場調(diào)研及消費(fèi)者研究工作 市場調(diào)研及消費(fèi)者研究是確定項目定位的基礎(chǔ)。市場調(diào)研及消費(fèi)者研究是確定項目定位的基礎(chǔ)。 l 研究項目相關(guān)資料研究項目相關(guān)資料 l 選取所需的調(diào)查項目選取所需的調(diào)查項目 l 展開全面市場調(diào)研及消費(fèi)者研究展開全面市場調(diào)研及消費(fèi)者研究 l 整理分析數(shù)據(jù)及得出結(jié)論整理分析數(shù)據(jù)及得出結(jié)論 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 （二）（二）

12、可比性競爭對手分析可比性競爭對手分析 l 可比性競爭對手調(diào)研可比性競爭對手調(diào)研 l 可比性競爭對手分析可比性競爭對手分析 l 對本項目的借鑒對本項目的借鑒 （三）（三） 客觀分析項目自身條件客觀分析項目自身條件 l 對項目技術(shù)指標(biāo)的研究分析對項目技術(shù)指標(biāo)的研究分析 l 對項目設(shè)計圖紙的研究分析對項目設(shè)計圖紙的研究分析 l 項目項目swot分析分析 知己知彼，百戰(zhàn)不殆。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 （四）接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家（四）接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家 l 訪談主力商家及進(jìn)行接洽談判訪談主力商家及進(jìn)行接洽談判 l 訪談目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家及進(jìn)行接洽談

13、判訪談目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家及進(jìn)行接洽談判 l 對商家意見進(jìn)行綜合分析對商家意見進(jìn)行綜合分析 商家是商業(yè)項目定位的落腳點(diǎn)。商家是商業(yè)項目定位的落腳點(diǎn)。 第三階段：綜合各方面的數(shù)據(jù)及因素，結(jié)合多年豐第三階段：綜合各方面的數(shù)據(jù)及因素，結(jié)合多年豐 富之實踐經(jīng)驗，通過多方面的探討及驗證，客觀的富之實踐經(jīng)驗，通過多方面的探討及驗證，客觀的 建議項目市場定位。建議項目市場定位。 綜合市場調(diào)研及消費(fèi)者研究結(jié)果綜合市場調(diào)研及消費(fèi)者研究結(jié)果 綜合商家訪談的具體反饋綜合商家訪談的具體反饋 綜合業(yè)內(nèi)人士訪談、小組會談的成果綜合業(yè)內(nèi)人士訪談、小組會談的成果 綜合項目自身條件的要求綜合項目自身條件的要求 一般項目策劃流程一

14、般項目策劃流程 本期培訓(xùn)綱要本期培訓(xùn)綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分第二部分 策劃主要工作內(nèi)容策劃主要工作內(nèi)容 第三部分第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析 策劃主要工作內(nèi)容策劃主要工作內(nèi)容 l 市場調(diào)研市場調(diào)研 l 消費(fèi)者問卷調(diào)查消費(fèi)者問卷調(diào)查 l 商家訪談商家訪談 l 策劃定位策劃定位 l 其他其他 市場調(diào)研市場調(diào)研 （一）市場調(diào)研的意義（一）市場調(diào)研的意義 （二）市場調(diào)研的準(zhǔn)則（原則）（二）市場調(diào)研的準(zhǔn)則（原則） （三）市場調(diào)研的特點(diǎn)（三）市場調(diào)研的特點(diǎn) （四）市場調(diào)研的方法（四）

15、市場調(diào)研的方法 （五）市場調(diào)研的工作程序（五）市場調(diào)研的工作程序 （六）市場調(diào)研的內(nèi)容（六）市場調(diào)研的內(nèi)容 什么是市場調(diào)研？什么是市場調(diào)研？ l 市場調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和市場調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和 分析有關(guān)的各種情報、信息和資料，為決策提供依據(jù)的信息管分析有關(guān)的各種情報、信息和資料，為決策提供依據(jù)的信息管 理活動。理活動。 l 市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設(shè)計搜集信息的方法，市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設(shè)計搜集信息的方法， 監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的

16、發(fā)現(xiàn)和 其含義提供給客戶。其含義提供給客戶。 歸根結(jié)底：歸根結(jié)底： 市場調(diào)研就是讓自己說話有底氣，市場調(diào)研就是讓自己說話有底氣， 讓自己有發(fā)言權(quán)！讓自己有發(fā)言權(quán)！ 市場調(diào)研的意義市場調(diào)研的意義 1、市場調(diào)研對策劃的意義、市場調(diào)研對策劃的意義 l 為項目定位提供依據(jù) l 為商業(yè)規(guī)劃提供依據(jù) l 為營銷推廣提供依據(jù) 2、市場調(diào)研對銷售的意義、市場調(diào)研對銷售的意義 l 為制定租金/售價提供依據(jù) l 為現(xiàn)場說辭提供依據(jù) （及時掌握市場動態(tài)，增加現(xiàn)場工作人員的信息量，增強(qiáng)說服力） 市場調(diào)研的準(zhǔn)則市場調(diào)研的準(zhǔn)則 1、真實性、真實性 保證調(diào)研內(nèi)容的真實性是對調(diào)研人員的最基本要求?！皩幙扇?，也不 能假”，這就

17、要求每位調(diào)研者加強(qiáng)自身的責(zé)任心，對調(diào)研工作有清醒 的認(rèn)識。 2、客觀性、客觀性 客觀性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度 去尋求反映事物真實狀態(tài)的準(zhǔn)確信息，正視事實，接受調(diào)研的結(jié)果。 從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，也不應(yīng)受任何 個人或管理部門的影響或“壓力”。 3、科學(xué)性、科學(xué)性 科學(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和 分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有代表 性的當(dāng)前的信息資料。 4、適用性、適用性 市場調(diào)研是有的放矢的工作，每一項調(diào)研都應(yīng)結(jié)合調(diào)研目的而展 開，也就是“你要獲得什么，你打算如何去做”的問題。 市場調(diào)研的準(zhǔn)

18、則市場調(diào)研的準(zhǔn)則 市場調(diào)研的特點(diǎn)市場調(diào)研的特點(diǎn) 1、市場調(diào)研具有很強(qiáng)的針對性；、市場調(diào)研具有很強(qiáng)的針對性； 2、市場調(diào)研的方法是多樣的；、市場調(diào)研的方法是多樣的； 3、市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的；、市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的； 4、市場調(diào)研結(jié)果具有一定的局限。、市場調(diào)研結(jié)果具有一定的局限。 當(dāng)前市場調(diào)查主要存在的問題：當(dāng)前市場調(diào)查主要存在的問題： 1、調(diào)查目的不明確；、調(diào)查目的不明確； 2、調(diào)查準(zhǔn)備不充分；、調(diào)查準(zhǔn)備不充分； 3、調(diào)查遺漏內(nèi)容較多；、調(diào)查遺漏內(nèi)容較多； 4、調(diào)查很難與人溝通；、調(diào)查很難與人溝通； 5、調(diào)查有心理障礙；、調(diào)查有心理障礙； 6、調(diào)查結(jié)束后仍然是一團(tuán)謎霧，不知所云。、調(diào)查結(jié)束

19、后仍然是一團(tuán)謎霧，不知所云。 市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的方法 市場調(diào)研的方法有很多種，每個人應(yīng)根據(jù)自身的特質(zhì)采用不同的方法。 比如根據(jù)自己的外形、性格、知識面而扮演不同的角色，自由發(fā)揮。總之就 是讓被調(diào)查者能夠接受你，愿意與你溝通，最終能夠獲得真實的信息。 具體方法如下：具體方法如下： 1、以不同身份介入調(diào)查、以不同身份介入調(diào)查 （投資者、社會調(diào)查工作者、記者、夫妻、家人、朋友、同行等） 2 、使用不同的提問技巧、使用不同的提問技巧 單刀直入：遇到比較干脆的調(diào)查對象，單刀直入是最好的溝通方式。 側(cè)面探尋：對配合度不高或?qū)υ掝}敏感的調(diào)查對象要側(cè)面切入，巧 妙試探引導(dǎo)。 市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的方法

20、 3、建立同行間的友誼、建立同行間的友誼 讓自己成為“順風(fēng)耳”的最簡單方法就是與同行間建立友誼，使 了解的信息有一定真實性與及時性。經(jīng)常維護(hù)及擴(kuò)大你的朋友圈 將會你的工作事半功倍。（深入到敵人內(nèi)部，獲取一線資料。如： 以客戶身份參加認(rèn)籌解籌） 4、發(fā)揮電話的功能進(jìn)行調(diào)查、發(fā)揮電話的功能進(jìn)行調(diào)查 事先準(zhǔn)備好提問的內(nèi)容提綱，在電話連線時能夠有條不紊地與對 方交流，并同時記錄。 市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的方法 市場調(diào)查工作人員需注意事項市場調(diào)查工作人員需注意事項 1、市場調(diào)查人員的素質(zhì)、市場調(diào)查人員的素質(zhì) 好的心態(tài)（市場調(diào)查是一個學(xué)習(xí)的機(jī)會，是增長見識的過程， 是一份愉快的工作）； 認(rèn)真、細(xì)致的態(tài)度；

21、 吃苦耐勞的精神； 市場調(diào)查是集溝通、分析、總結(jié)于一體的工作市場調(diào)查是集溝通、分析、總結(jié)于一體的工作 2、讓人愿意與你交談、讓人愿意與你交談 彬彬有禮 保持微笑 虛心傾聽 巧妙提問 收買人心（在小店略加消費(fèi)） 市場調(diào)查工作人員需注意事項市場調(diào)查工作人員需注意事項 3、讓談話內(nèi)容有實質(zhì)意義、讓談話內(nèi)容有實質(zhì)意義 充實自身，讓對方尊重你的知識面，不隨便提供無效信息 評估被調(diào)查人交談內(nèi)容的真實性 盡快切入主題 從對方口中探尋更多你想知曉的信息 市場調(diào)查工作人員需注意事項市場調(diào)查工作人員需注意事項 市場調(diào)研的工作程序市場調(diào)研的工作程序 1、確立調(diào)查目的、確立調(diào)查目的 明確你要獲取什么信息，得出什么結(jié)論

22、。 2、確定調(diào)查范圍、確定調(diào)查范圍 包括調(diào)查主題、調(diào)查地域、被調(diào)查人。 3、確定調(diào)查方式、確定調(diào)查方式 包括問卷、訪談、電話采訪、上門拜訪等形式。 4、確定調(diào)查人員、確定調(diào)查人員 明確調(diào)查人員，提前做好準(zhǔn)備。 5、學(xué)習(xí)調(diào)查主題的相關(guān)知識、學(xué)習(xí)調(diào)查主題的相關(guān)知識 采用的調(diào)查工具（筆、筆記本、卷尺、太陽傘、防曬霜、休閑裝 、 地圖、相機(jī)、測距儀、錄音筆）、必備的調(diào)查提綱（提前備好，以防遺 漏）、表格； 了解不同的調(diào)查方法(步子丈量法、數(shù)地磚法、目測法等)； 掃街法、抽查法（畫地圖） 6、展開調(diào)查、展開調(diào)查 進(jìn)入實質(zhì)工作，有很多靈活性，隨時與組員溝通，及時調(diào)整工作方 法，力爭獲取有效信息。 市場調(diào)研

23、的工作程序市場調(diào)研的工作程序 7、分析與研究、分析與研究 對調(diào)查工作進(jìn)行分類、分析和總結(jié)。對調(diào)查工作進(jìn)行分類、分析和總結(jié)。 注意事項：及時整理調(diào)查數(shù)據(jù)，查漏補(bǔ)缺；每日一 清，減少工作量； 避免時間太長，有所遺忘。 8、提出報告、提出報告 根據(jù)不同的調(diào)查前提，提交對應(yīng)的調(diào)查報告根據(jù)不同的調(diào)查前提，提交對應(yīng)的調(diào)查報告 注意事項：報告一定有理有據(jù)，層次分明，結(jié)論要有支撐。 市場調(diào)研的工作程序市場調(diào)研的工作程序 市場調(diào)研的內(nèi)容市場調(diào)研的內(nèi)容 （1）不同商業(yè)形態(tài)的調(diào)研內(nèi)容：）不同商業(yè)形態(tài)的調(diào)研內(nèi)容： 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 專業(yè)市場專業(yè)市場 大賣場大賣場 市場調(diào)研的內(nèi)容市場調(diào)研的內(nèi)容 （2）對于特定對象的調(diào)研

24、內(nèi)容：）對于特定對象的調(diào)研內(nèi)容： 商圈商圈 人口人口 交通交通 人車流人車流 租金租金 特定業(yè)態(tài)特定業(yè)態(tài) 消費(fèi)者問卷調(diào)查消費(fèi)者問卷調(diào)查 1. 消費(fèi)者問卷調(diào)查的意義消費(fèi)者問卷調(diào)查的意義 2. 消費(fèi)者問卷的設(shè)計消費(fèi)者問卷的設(shè)計 3. 調(diào)查地點(diǎn)與目標(biāo)人群確定調(diào)查地點(diǎn)與目標(biāo)人群確定 4. 禮品的選擇、購買與贈送禮品的選擇、購買與贈送 5. 調(diào)查達(dá)成的技巧調(diào)查達(dá)成的技巧 6. 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析 商家訪談商家訪談 1. 商家訪談的意義商家訪談的意義 2. 商家訪談問卷制定商家訪談問卷制定 3. 商家訪談對象范圍的確定商家訪談對象范圍的確定 4. 訪談對象的聯(lián)系與約定訪談對象的聯(lián)系與約定 5. 面談

25、技巧與核心信息搜集面談技巧與核心信息搜集 6. 訪談報告的撰寫訪談報告的撰寫 項目策劃定位項目策劃定位 （1） 項目分析：項目分析： 分析原則分析原則 分析依據(jù)分析依據(jù) 分析方法分析方法 分析內(nèi)容分析內(nèi)容 項目策劃定位項目策劃定位 （2） 項目定位：項目定位： 項目定位的原則項目定位的原則 項目定位的依據(jù)項目定位的依據(jù) 項目定位的主要內(nèi)容項目定位的主要內(nèi)容 功能布局建議功能布局建議 租賃營銷方案建議租賃營銷方案建議 項目市場推廣建議項目市場推廣建議 其他主要工作內(nèi)容其他主要工作內(nèi)容 l 理論研究理論研究 案例研究案例研究 專題研究專題研究 l 與發(fā)展商的工作溝通與發(fā)展商的工作溝通 l 其他其他

26、 本期培訓(xùn)綱要本期培訓(xùn)綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分第二部分 策劃主要工作內(nèi)容策劃主要工作內(nèi)容 第三部分第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析 當(dāng)一個國家和地區(qū)的當(dāng)一個國家和地區(qū)的gdp在在1100美元以下，城市化水平在美元以下，城市化水平在25%以下時，商業(yè)處以下時，商業(yè)處 于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)； 當(dāng)人均當(dāng)人均gdp從從1100到到2000美元，城市化在美元，城市化在45%以下時，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次以下時，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次 升級，百貨商場、商業(yè)街、批

27、發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時代的廟會、地攤、升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時代的廟會、地攤、 集貿(mào)市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；集貿(mào)市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 當(dāng)人均當(dāng)人均gdp從從2000到到4400美元時，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)美元時，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī) ?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等； 當(dāng)人均當(dāng)人均gdp在在4400美元以上，城市化美元以上，城市化70%以上，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如以上，超越商業(yè)范疇的廣義商

28、業(yè)如 shopping mall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè) 成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力。成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力。 按照所處商業(yè)發(fā)展階段劃分：按照所處商業(yè)發(fā)展階段劃分： （即按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均（即按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均gdp的關(guān)系）：的關(guān)系）： 按照所處區(qū)域劃分：按照所處區(qū)域劃分： 第一類：位于城市中心商圈的商業(yè)物業(yè)，第一類：位于城市中心商圈的商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)擁有地理位置的優(yōu)勢，交通此類物業(yè)擁有地理位置的優(yōu)勢，交通 十分便捷，位于城市傳統(tǒng)之中心商業(yè)區(qū)，例如：北京王府

29、井大街、西單等。其十分便捷，位于城市傳統(tǒng)之中心商業(yè)區(qū)，例如：北京王府井大街、西單等。其 消費(fèi)群體包含本地居民、游客及短期居住者等，可以說是能包容各個層次的消消費(fèi)群體包含本地居民、游客及短期居住者等，可以說是能包容各個層次的消 費(fèi)者；費(fèi)者； 第二類：位于城市居住區(qū)的商業(yè)物業(yè)，第二類：位于城市居住區(qū)的商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)位于居住人口較綢密的居民區(qū)，此類物業(yè)位于居住人口較綢密的居民區(qū)， 其消費(fèi)群體主要由本區(qū)居民及交通網(wǎng)覆蓋地區(qū)之消費(fèi)者組成；其消費(fèi)群體主要由本區(qū)居民及交通網(wǎng)覆蓋地區(qū)之消費(fèi)者組成； 第三類：第三類：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市規(guī)模擴(kuò)大，消費(fèi)者生活觀念及消費(fèi)意識的轉(zhuǎn)變，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市規(guī)模擴(kuò)大，消費(fèi)

30、者生活觀念及消費(fèi)意識的轉(zhuǎn)變， 以及不同城市的歷史、文化背景及經(jīng)濟(jì)狀況的差異，也出現(xiàn)了一類以及不同城市的歷史、文化背景及經(jīng)濟(jì)狀況的差異，也出現(xiàn)了一類與傳統(tǒng)商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè) 物業(yè)有所不同的新型商業(yè)物業(yè)，物業(yè)有所不同的新型商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)的特色是結(jié)合文化藝術(shù)、觀光旅游、此類物業(yè)的特色是結(jié)合文化藝術(shù)、觀光旅游、 建筑藝術(shù)、消閑娛樂、特色商品購物，以鮮明的特色，在傳統(tǒng)商業(yè)以外的地方建筑藝術(shù)、消閑娛樂、特色商品購物，以鮮明的特色，在傳統(tǒng)商業(yè)以外的地方 或領(lǐng)域，塑造一個全新的具有新鮮消費(fèi)模式的商業(yè)圈，力求達(dá)到引領(lǐng)潮流，吸或領(lǐng)域，塑造一個全新的具有新鮮消費(fèi)模式的商業(yè)圈，力求達(dá)到引領(lǐng)潮流，吸 引更多優(yōu)質(zhì)消費(fèi)層次

31、的客源的目的。例如：上海引更多優(yōu)質(zhì)消費(fèi)層次的客源的目的。例如：上?！靶绿斓?。新天地。 按照市場形式分類：按照市場形式分類： 大型百貨；大型百貨； 專業(yè)市場；專業(yè)市場； 批發(fā)中心；批發(fā)中心； 社區(qū)商業(yè)；社區(qū)商業(yè)； 餐館酒樓；餐館酒樓； 等等。等等。 按照建筑形態(tài)分類：按照建筑形態(tài)分類： 大型商廈（購物中心）；大型商廈（購物中心）； 塔樓配套裙房；塔樓配套裙房； 沿街商鋪；沿街商鋪； 步行商業(yè)街；步行商業(yè)街； 地下商場；地下商場； 零星商鋪；零星商鋪； 等等。等等。 按市場功能和建筑形態(tài)來劃分：按市場功能和建筑形態(tài)來劃分： 底商、裙樓（商場）、社區(qū)臨街底商、裙樓（商場）、社區(qū)臨街 商鋪商鋪 專業(yè)市

32、場、專業(yè)商場專業(yè)市場、專業(yè)商場 整合性復(fù)合性的商業(yè)樓整合性復(fù)合性的商業(yè)樓 寫字樓寫字樓 步行街步行街 地下商業(yè)城（街）地下商業(yè)城（街） 購物中心（購物中心（shopping mall） 酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店）酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店） 會展中心、會館、會所會展中心、會館、會所 文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（電影院、娛樂城）文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（電影院、娛樂城） 衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（藥房、診療所）衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（藥房、診療所） 教育產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（校園商業(yè)廣場）教育產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（校園商業(yè)廣場） 工業(yè)園區(qū)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)園區(qū)商業(yè)地產(chǎn) 旅游商業(yè)地產(chǎn)旅游商業(yè)地產(chǎn) 本期培訓(xùn)綱要本期培訓(xùn)綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋商業(yè)地產(chǎn)策劃

33、闡釋 第二部分第二部分 策劃中心主要工作內(nèi)容策劃中心主要工作內(nèi)容 第三部分第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析 房地產(chǎn)海量資料免費(fèi)下載 http:/ did=491 商業(yè)地產(chǎn)策劃商業(yè)地產(chǎn)策劃 基礎(chǔ)培訓(xùn)基礎(chǔ)培訓(xùn) 本期培訓(xùn)綱要本期培訓(xùn)綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分第二部分 策劃主要工作內(nèi)容策劃主要工作內(nèi)容 第三部分第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析 商業(yè)地產(chǎn)是什麼？商業(yè)地產(chǎn)是什麼？ 商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)（commer

34、cial property）的概念最早出現(xiàn)在中國是）的概念最早出現(xiàn)在中國是2000年，年， 首先從北京、上海、廣州幾個經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)地區(qū)開始，并逐步蔓延到全首先從北京、上海、廣州幾個經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)地區(qū)開始，并逐步蔓延到全 國?，F(xiàn)階段，對于商業(yè)地產(chǎn)并沒有一個完整、準(zhǔn)確的定義。國?，F(xiàn)階段，對于商業(yè)地產(chǎn)并沒有一個完整、準(zhǔn)確的定義。 簡單地說，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合業(yè)務(wù)模式，是一個簡單地說，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合業(yè)務(wù)模式，是一個 具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和 商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上

35、的房地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。 什么是策劃？什么是策劃？ 策劃是思想 策劃是點(diǎn)子 策劃是告訴對方： 做什么，怎么做？（論點(diǎn)） 為什么這樣做，這樣做的結(jié)果？（論據(jù)，論證） 策劃是把以上內(nèi)容用文字表達(dá)，形成專業(yè)報告，讓對方了解并認(rèn)可策劃是把以上內(nèi)容用文字表達(dá)，形成專業(yè)報告，讓對方了解并認(rèn)可 的集思想、文字及表達(dá)于一體的具體工作。的集思想、文字及表達(dá)于一體的具體工作。 商業(yè)地產(chǎn)策劃定義商業(yè)地產(chǎn)策劃定義 商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩方面的概念。商業(yè)地產(chǎn)策劃就是指商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩方面的概念。商業(yè)地產(chǎn)策劃就是指商業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交

36、易平臺而進(jìn)行商業(yè)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺而進(jìn)行商業(yè) 活動的載體?；顒拥妮d體。 商業(yè)地產(chǎn)策劃包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費(fèi)市場、社區(qū)服務(wù)市商業(yè)地產(chǎn)策劃包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費(fèi)市場、社區(qū)服務(wù)市 場等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。場等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。 商業(yè)地產(chǎn)全程操作流程商業(yè)地產(chǎn)全程操作流程 第一階段第一階段 項目策劃項目策劃 第二第二階段階段 招商管理招商管理 第三第三階段階段 營銷營銷/銷售管理銷售管理 第四第四階段階段 經(jīng)營管理經(jīng)營管理 我們的工作我們的工作 第一階段：項目的初步判斷及

37、定位第一階段：項目的初步判斷及定位 研究項目相關(guān)資料研究項目相關(guān)資料 選取所需的調(diào)查項目選取所需的調(diào)查項目 對所選市場進(jìn)行初步調(diào)研對所選市場進(jìn)行初步調(diào)研 整理分析數(shù)據(jù)得出結(jié)論整理分析數(shù)據(jù)得出結(jié)論 結(jié)合調(diào)研對項目做出初步定位結(jié)合調(diào)研對項目做出初步定位 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 第二階段：全面深入研究分析及檢討初步定位設(shè)想第二階段：全面深入研究分析及檢討初步定位設(shè)想 全面市場調(diào)研及消費(fèi)者研究工作全面市場調(diào)研及消費(fèi)者研究工作 可比性競爭對手分析可比性競爭對手分析 客觀分析項目自身條件客觀分析項目自身條件 接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家 一般項目策劃流程一般項

38、目策劃流程 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 （一）全面市場調(diào)研及消費(fèi)者研究工作（一）全面市場調(diào)研及消費(fèi)者研究工作 市場調(diào)研及消費(fèi)者研究是確定項目定位的基礎(chǔ)。市場調(diào)研及消費(fèi)者研究是確定項目定位的基礎(chǔ)。 l 研究項目相關(guān)資料研究項目相關(guān)資料 l 選取所需的調(diào)查項目選取所需的調(diào)查項目 l 展開全面市場調(diào)研及消費(fèi)者研究展開全面市場調(diào)研及消費(fèi)者研究 l 整理分析數(shù)據(jù)及得出結(jié)論整理分析數(shù)據(jù)及得出結(jié)論 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 （二）（二） 可比性競爭對手分析可比性競爭對手分析 l 可比性競爭對手調(diào)研可比性競爭對手調(diào)研 l 可比性競爭對手分析可比性競爭對手分析 l 對本項目的借鑒對本項目的借鑒 （

39、三）（三） 客觀分析項目自身條件客觀分析項目自身條件 l 對項目技術(shù)指標(biāo)的研究分析對項目技術(shù)指標(biāo)的研究分析 l 對項目設(shè)計圖紙的研究分析對項目設(shè)計圖紙的研究分析 l 項目項目swot分析分析 知己知彼，百戰(zhàn)不殆。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 （四）接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家（四）接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家 l 訪談主力商家及進(jìn)行接洽談判訪談主力商家及進(jìn)行接洽談判 l 訪談目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家及進(jìn)行接洽談判訪談目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家及進(jìn)行接洽談判 l 對商家意見進(jìn)行綜合分析對商家意見進(jìn)行綜合分析 商家是商業(yè)項目定位的落腳點(diǎn)。商家是商業(yè)項目定位的落腳點(diǎn)。 第三階段：

40、綜合各方面的數(shù)據(jù)及因素，結(jié)合多年豐第三階段：綜合各方面的數(shù)據(jù)及因素，結(jié)合多年豐 富之實踐經(jīng)驗，通過多方面的探討及驗證，客觀的富之實踐經(jīng)驗，通過多方面的探討及驗證，客觀的 建議項目市場定位。建議項目市場定位。 綜合市場調(diào)研及消費(fèi)者研究結(jié)果綜合市場調(diào)研及消費(fèi)者研究結(jié)果 綜合商家訪談的具體反饋綜合商家訪談的具體反饋 綜合業(yè)內(nèi)人士訪談、小組會談的成果綜合業(yè)內(nèi)人士訪談、小組會談的成果 綜合項目自身條件的要求綜合項目自身條件的要求 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 本期培訓(xùn)綱要本期培訓(xùn)綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分第二部分 策劃主要工作內(nèi)容策劃主要工作內(nèi)容 第三部分第三

41、部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析 策劃主要工作內(nèi)容策劃主要工作內(nèi)容 l 市場調(diào)研市場調(diào)研 l 消費(fèi)者問卷調(diào)查消費(fèi)者問卷調(diào)查 l 商家訪談商家訪談 l 策劃定位策劃定位 l 其他其他 市場調(diào)研市場調(diào)研 （一）市場調(diào)研的意義（一）市場調(diào)研的意義 （二）市場調(diào)研的準(zhǔn)則（原則）（二）市場調(diào)研的準(zhǔn)則（原則） （三）市場調(diào)研的特點(diǎn)（三）市場調(diào)研的特點(diǎn) （四）市場調(diào)研的方法（四）市場調(diào)研的方法 （五）市場調(diào)研的工作程序（五）市場調(diào)研的工作程序 （六）市場調(diào)研的內(nèi)容（六）市場調(diào)研的內(nèi)容 什么是市場調(diào)研？什么是市場調(diào)研？ l 市場調(diào)研是運(yùn)

42、用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和市場調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和 分析有關(guān)的各種情報、信息和資料，為決策提供依據(jù)的信息管分析有關(guān)的各種情報、信息和資料，為決策提供依據(jù)的信息管 理活動。理活動。 l 市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設(shè)計搜集信息的方法，市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設(shè)計搜集信息的方法， 監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和 其含義提供給客戶。其含義提供給客戶。 歸根結(jié)底：歸根結(jié)底： 市場調(diào)研就是讓自己說話有底氣，市場調(diào)研就是讓自己說話有底氣， 讓自己有發(fā)言權(quán)！讓自己有發(fā)言

43、權(quán)！ 市場調(diào)研的意義市場調(diào)研的意義 1、市場調(diào)研對策劃的意義、市場調(diào)研對策劃的意義 l 為項目定位提供依據(jù) l 為商業(yè)規(guī)劃提供依據(jù) l 為營銷推廣提供依據(jù) 2、市場調(diào)研對銷售的意義、市場調(diào)研對銷售的意義 l 為制定租金/售價提供依據(jù) l 為現(xiàn)場說辭提供依據(jù) （及時掌握市場動態(tài)，增加現(xiàn)場工作人員的信息量，增強(qiáng)說服力） 市場調(diào)研的準(zhǔn)則市場調(diào)研的準(zhǔn)則 1、真實性、真實性 保證調(diào)研內(nèi)容的真實性是對調(diào)研人員的最基本要求?！皩幙扇?，也不 能假”，這就要求每位調(diào)研者加強(qiáng)自身的責(zé)任心，對調(diào)研工作有清醒 的認(rèn)識。 2、客觀性、客觀性 客觀性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度 去尋求反映事物真

44、實狀態(tài)的準(zhǔn)確信息，正視事實，接受調(diào)研的結(jié)果。 從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，也不應(yīng)受任何 個人或管理部門的影響或“壓力”。 3、科學(xué)性、科學(xué)性 科學(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和 分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有代表 性的當(dāng)前的信息資料。 4、適用性、適用性 市場調(diào)研是有的放矢的工作，每一項調(diào)研都應(yīng)結(jié)合調(diào)研目的而展 開，也就是“你要獲得什么，你打算如何去做”的問題。 市場調(diào)研的準(zhǔn)則市場調(diào)研的準(zhǔn)則 市場調(diào)研的特點(diǎn)市場調(diào)研的特點(diǎn) 1、市場調(diào)研具有很強(qiáng)的針對性；、市場調(diào)研具有很強(qiáng)的針對性； 2、市場調(diào)研的方法是多樣的；、市場調(diào)研的方法是多樣

45、的； 3、市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的；、市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的； 4、市場調(diào)研結(jié)果具有一定的局限。、市場調(diào)研結(jié)果具有一定的局限。 當(dāng)前市場調(diào)查主要存在的問題：當(dāng)前市場調(diào)查主要存在的問題： 1、調(diào)查目的不明確；、調(diào)查目的不明確； 2、調(diào)查準(zhǔn)備不充分；、調(diào)查準(zhǔn)備不充分； 3、調(diào)查遺漏內(nèi)容較多；、調(diào)查遺漏內(nèi)容較多； 4、調(diào)查很難與人溝通；、調(diào)查很難與人溝通； 5、調(diào)查有心理障礙；、調(diào)查有心理障礙； 6、調(diào)查結(jié)束后仍然是一團(tuán)謎霧，不知所云。、調(diào)查結(jié)束后仍然是一團(tuán)謎霧，不知所云。 市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的方法 市場調(diào)研的方法有很多種，每個人應(yīng)根據(jù)自身的特質(zhì)采用不同的方法。 比如根據(jù)自己的外形、性格、知識面而

46、扮演不同的角色，自由發(fā)揮?？傊?是讓被調(diào)查者能夠接受你，愿意與你溝通，最終能夠獲得真實的信息。 具體方法如下：具體方法如下： 1、以不同身份介入調(diào)查、以不同身份介入調(diào)查 （投資者、社會調(diào)查工作者、記者、夫妻、家人、朋友、同行等） 2 、使用不同的提問技巧、使用不同的提問技巧 單刀直入：遇到比較干脆的調(diào)查對象，單刀直入是最好的溝通方式。 側(cè)面探尋：對配合度不高或?qū)υ掝}敏感的調(diào)查對象要側(cè)面切入，巧 妙試探引導(dǎo)。 市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的方法 3、建立同行間的友誼、建立同行間的友誼 讓自己成為“順風(fēng)耳”的最簡單方法就是與同行間建立友誼，使 了解的信息有一定真實性與及時性。經(jīng)常維護(hù)及擴(kuò)大你的朋友圈

47、將會你的工作事半功倍。（深入到敵人內(nèi)部，獲取一線資料。如： 以客戶身份參加認(rèn)籌解籌） 4、發(fā)揮電話的功能進(jìn)行調(diào)查、發(fā)揮電話的功能進(jìn)行調(diào)查 事先準(zhǔn)備好提問的內(nèi)容提綱，在電話連線時能夠有條不紊地與對 方交流，并同時記錄。 市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的方法 市場調(diào)查工作人員需注意事項市場調(diào)查工作人員需注意事項 1、市場調(diào)查人員的素質(zhì)、市場調(diào)查人員的素質(zhì) 好的心態(tài)（市場調(diào)查是一個學(xué)習(xí)的機(jī)會，是增長見識的過程， 是一份愉快的工作）； 認(rèn)真、細(xì)致的態(tài)度； 吃苦耐勞的精神； 市場調(diào)查是集溝通、分析、總結(jié)于一體的工作市場調(diào)查是集溝通、分析、總結(jié)于一體的工作 2、讓人愿意與你交談、讓人愿意與你交談 彬彬有禮 保持微

48、笑 虛心傾聽 巧妙提問 收買人心（在小店略加消費(fèi)） 市場調(diào)查工作人員需注意事項市場調(diào)查工作人員需注意事項 3、讓談話內(nèi)容有實質(zhì)意義、讓談話內(nèi)容有實質(zhì)意義 充實自身，讓對方尊重你的知識面，不隨便提供無效信息 評估被調(diào)查人交談內(nèi)容的真實性 盡快切入主題 從對方口中探尋更多你想知曉的信息 市場調(diào)查工作人員需注意事項市場調(diào)查工作人員需注意事項 市場調(diào)研的工作程序市場調(diào)研的工作程序 1、確立調(diào)查目的、確立調(diào)查目的 明確你要獲取什么信息，得出什么結(jié)論。 2、確定調(diào)查范圍、確定調(diào)查范圍 包括調(diào)查主題、調(diào)查地域、被調(diào)查人。 3、確定調(diào)查方式、確定調(diào)查方式 包括問卷、訪談、電話采訪、上門拜訪等形式。 4、確定調(diào)

49、查人員、確定調(diào)查人員 明確調(diào)查人員，提前做好準(zhǔn)備。 5、學(xué)習(xí)調(diào)查主題的相關(guān)知識、學(xué)習(xí)調(diào)查主題的相關(guān)知識 采用的調(diào)查工具（筆、筆記本、卷尺、太陽傘、防曬霜、休閑裝 、 地圖、相機(jī)、測距儀、錄音筆）、必備的調(diào)查提綱（提前備好，以防遺 漏）、表格； 了解不同的調(diào)查方法(步子丈量法、數(shù)地磚法、目測法等)； 掃街法、抽查法（畫地圖） 6、展開調(diào)查、展開調(diào)查 進(jìn)入實質(zhì)工作，有很多靈活性，隨時與組員溝通，及時調(diào)整工作方 法，力爭獲取有效信息。 市場調(diào)研的工作程序市場調(diào)研的工作程序 7、分析與研究、分析與研究 對調(diào)查工作進(jìn)行分類、分析和總結(jié)。對調(diào)查工作進(jìn)行分類、分析和總結(jié)。 注意事項：及時整理調(diào)查數(shù)據(jù)，查漏補(bǔ)

50、缺；每日一 清，減少工作量； 避免時間太長，有所遺忘。 8、提出報告、提出報告 根據(jù)不同的調(diào)查前提，提交對應(yīng)的調(diào)查報告根據(jù)不同的調(diào)查前提，提交對應(yīng)的調(diào)查報告 注意事項：報告一定有理有據(jù)，層次分明，結(jié)論要有支撐。 市場調(diào)研的工作程序市場調(diào)研的工作程序 市場調(diào)研的內(nèi)容市場調(diào)研的內(nèi)容 （1）不同商業(yè)形態(tài)的調(diào)研內(nèi)容：）不同商業(yè)形態(tài)的調(diào)研內(nèi)容： 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 專業(yè)市場專業(yè)市場 大賣場大賣場 市場調(diào)研的內(nèi)容市場調(diào)研的內(nèi)容 （2）對于特定對象的調(diào)研內(nèi)容：）對于特定對象的調(diào)研內(nèi)容： 商圈商圈 人口人口 交通交通 人車流人車流 租金租金 特定業(yè)態(tài)特定業(yè)態(tài) 消費(fèi)者問卷調(diào)查消費(fèi)者問卷調(diào)查 1. 消費(fèi)者問卷調(diào)查的

51、意義消費(fèi)者問卷調(diào)查的意義 2. 消費(fèi)者問卷的設(shè)計消費(fèi)者問卷的設(shè)計 3. 調(diào)查地點(diǎn)與目標(biāo)人群確定調(diào)查地點(diǎn)與目標(biāo)人群確定 4. 禮品的選擇、購買與贈送禮品的選擇、購買與贈送 5. 調(diào)查達(dá)成的技巧調(diào)查達(dá)成的技巧 6. 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析 商家訪談商家訪談 1. 商家訪談的意義商家訪談的意義 2. 商家訪談問卷制定商家訪談問卷制定 3. 商家訪談對象范圍的確定商家訪談對象范圍的確定 4. 訪談對象的聯(lián)系與約定訪談對象的聯(lián)系與約定 5. 面談技巧與核心信息搜集面談技巧與核心信息搜集 6. 訪談報告的撰寫訪談報告的撰寫 項目策劃定位項目策劃定位 （1） 項目分析：項目分析： 分析原則分析原則 分析依

52、據(jù)分析依據(jù) 分析方法分析方法 分析內(nèi)容分析內(nèi)容 項目策劃定位項目策劃定位 （2） 項目定位：項目定位： 項目定位的原則項目定位的原則 項目定位的依據(jù)項目定位的依據(jù) 項目定位的主要內(nèi)容項目定位的主要內(nèi)容 功能布局建議功能布局建議 租賃營銷方案建議租賃營銷方案建議 項目市場推廣建議項目市場推廣建議 其他主要工作內(nèi)容其他主要工作內(nèi)容 l 理論研究理論研究 案例研究案例研究 專題研究專題研究 l 與發(fā)展商的工作溝通與發(fā)展商的工作溝通 l 其他其他 本期培訓(xùn)綱要本期培訓(xùn)綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分第二部分 策劃主要工作內(nèi)容策劃主要工作內(nèi)容 第三部分第三部分 不同商業(yè)

53、形態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡析 當(dāng)一個國家和地區(qū)的當(dāng)一個國家和地區(qū)的gdp在在1100美元以下，城市化水平在美元以下，城市化水平在25%以下時，商業(yè)處以下時，商業(yè)處 于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)； 當(dāng)人均當(dāng)人均gdp從從1100到到2000美元，城市化在美元，城市化在45%以下時，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次以下時，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次 升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時代的廟會、地攤、升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時代的廟會、地攤、 集貿(mào)市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；集貿(mào)市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 當(dāng)人均當(dāng)人均gdp從從2000到到4400美元時，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，