結(jié)構(gòu)化基金設(shè)計(jì)案例：中信錦繡資本－平行基金投資項(xiàng)目A類B類優(yōu)先級(jí)

1、中信.錦繡安盈結(jié)構(gòu)化投資基金號(hào) 滬洪平行基金 2011年12月 中信錦繡資本管理有限公司 citic kingview capital management co.,ltd. 私 募 股 權(quán) 投 資 資 產(chǎn) 管 理 財(cái) 務(wù) 顧 問(wèn) 信 托 本材料非正式法律文件，僅供投資決策參考 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 安全至上安全至上 我們始終把投資安全置于首要考慮，優(yōu)選土地成本低、無(wú)懼房?jī)r(jià)漲跌的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目； 我們一貫重視項(xiàng)目現(xiàn)金流的可實(shí)現(xiàn)性，所有測(cè)算均基于保守考慮的基礎(chǔ)上，在市場(chǎng)出現(xiàn)極端情況時(shí)仍能 游刃有余。 追求回報(bào)追求回報(bào) 在保障安全的前提下，我們努力追

2、求高于市場(chǎng)平均水平的投資回報(bào)； 標(biāo)的項(xiàng)目較低的土地成本為我們提供了足夠的投資回報(bào)空間。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 我們具備股權(quán)投資及信托融資的綜合經(jīng)驗(yàn)，考慮融資項(xiàng)目的的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)更具針對(duì)性的資金方案； 針對(duì)投資人的安全、收益、期限的差異，我們努力通過(guò)結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)滿足每個(gè)人的個(gè)性化需求。 長(zhǎng)期共贏長(zhǎng)期共贏 為投資人提供pe投資、信托投資、結(jié)構(gòu)化基金的投資組合； 我們秉承合作共贏的理念，通過(guò)投資項(xiàng)目的安全邊際和投資回報(bào)實(shí)現(xiàn)與投資人的長(zhǎng)期共同發(fā)展。 第 2 頁(yè) 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 平行基金概述平行基金概述 土地成本低：上海周賢、江西中威、興宸置業(yè)項(xiàng)目的

3、土 地成本分別相當(dāng)于評(píng)估價(jià)值的43.77%、17.35%、3.41%； 抗跌能力強(qiáng)：在房?jī)r(jià)或銷量下跌50%的極端情況下，仍足 以按期償清基金投資收益。 現(xiàn)金流保障強(qiáng)： 基金按期退出時(shí)，項(xiàng)目測(cè)算現(xiàn)金流超過(guò)15億元； 尤其是上海周賢一期商業(yè)店面于2012年即可實(shí)現(xiàn)銷 售，項(xiàng)目位居上海市浦東區(qū)周浦地區(qū)的繁華商業(yè)中心 ，銷售不確定性較小，其銷售回款預(yù)計(jì)為9億元，即 使在基金投資期限內(nèi)住宅零銷售的極端情況下，也足 以支付基金的投資本金及收益。 業(yè)態(tài)差異化定位：本項(xiàng)目捆綁3家項(xiàng)目公司，項(xiàng)目業(yè)態(tài)、 定位、區(qū)域均不同，一定程度上分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 第 3 頁(yè) 中信錦繡資本作為普通合伙人募集2家有限合伙 企業(yè)組成平

4、行基金，以股權(quán)、債權(quán)的形式投資上 海周賢、江西中威，總投資金額為不超過(guò)6億元。 本投資項(xiàng)目設(shè)置土地抵押、股權(quán)質(zhì)押以及實(shí)際 控制人連帶擔(dān)保等保障措施，抵押率為26.81%。 基金首期募集a類/b類優(yōu)先級(jí)有限合伙份額分別 為1億份/不少于4000萬(wàn)份，預(yù)期年化收益率為 15%/年、17%/年，期限為1年/2年；募集次級(jí)有限 合伙份額6000萬(wàn)份，期限為2.5年。 基金設(shè)立后36個(gè)月期間，將擴(kuò)募c類優(yōu)先級(jí)有 限合伙份額不超過(guò)4億份，擴(kuò)募后基金總規(guī)模不超 過(guò)6.04億元。 基金交易結(jié)構(gòu)項(xiàng)目特點(diǎn) 第 4 頁(yè) 中信錦繡資本管理有限責(zé)任公司中信錦繡資本管理有限責(zé)任公司 擬投資項(xiàng)目介紹及價(jià)值測(cè)算擬投資項(xiàng)目介紹

5、及價(jià)值測(cè)算 投資交易結(jié)構(gòu)及資金安全保障投資交易結(jié)構(gòu)及資金安全保障 合伙人投資要素合伙人投資要素 目 錄 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 中信錦繡資本管理有限責(zé)任公司 中信信托有限責(zé)任公司中國(guó)中信集團(tuán)公司 2007年，由中信信托、中信集團(tuán)、中信資本設(shè)立，股東方的信托行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者背景、良好 的品牌、資源和網(wǎng)絡(luò)等方面的優(yōu)勢(shì)以及資產(chǎn)管理領(lǐng)域的專業(yè)化能力，將為錦繡資本的運(yùn)營(yíng) 提供強(qiáng)力支持； 錦繡資本董事長(zhǎng)為常振明，即現(xiàn)任中信集團(tuán)董事長(zhǎng)； 中信錦繡一號(hào)、錦繡二號(hào)、錦繡三號(hào)等私募股權(quán)投資基金的管理人； 2009年開展有限合伙形式的pe股權(quán)投資及結(jié)構(gòu)化的地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)； 累

6、計(jì)管理資產(chǎn)規(guī)模約60億元。 中信資本控股有限公司 40% 30% 30% 中信集團(tuán)的海外投資機(jī)構(gòu)； 在大中華地區(qū)、美國(guó)和日本開展 直接投資業(yè)務(wù)； 已投資金額近10億美元。 銀監(jiān)會(huì)直管的三家全國(guó)性信托公司之一； 國(guó)內(nèi)首家金融業(yè)控股公司旗下的信托機(jī)構(gòu) ； 管理信托資產(chǎn)規(guī)模約占全行業(yè)20%。 國(guó)際化大型企業(yè)集團(tuán)； 國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu) ； 總資產(chǎn)超過(guò)9000億元。 中信錦繡資本管理有限責(zé)任公司中信錦繡資本管理有限責(zé)任公司 第 5 頁(yè) 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 信托股權(quán)投資基金中信錦繡一號(hào)信托股權(quán)投資基金中信錦繡一號(hào) 中信錦繡一號(hào) 成立日期2007年4月 資金

7、管理規(guī)模10.03億元 累計(jì)分紅 4.01億元 投資收益率+ 28.64% 中國(guó)內(nèi)地首只私募股權(quán)信托投資基金，具有開創(chuàng)性意義。主要投資于金融領(lǐng)域。 投資原則： 秉承“在力保資本本金安全的前提下積極投資，分享中國(guó)優(yōu)秀金融企業(yè) 快速增長(zhǎng)的進(jìn)程中所產(chǎn)生的潛在收益”的投資理念，主要投資于金融領(lǐng)域。 投資目標(biāo)： - 擬上市金融機(jī)構(gòu)的ipo戰(zhàn)略配售； - 金融機(jī)構(gòu)的定向增發(fā)； - 其他收益潛力較大的金融機(jī)構(gòu)股權(quán)投資項(xiàng)目； n中國(guó)唯一的銀行卡組織 n2008年公司處理跨行交易額及筆數(shù) 分別為1.08萬(wàn)億元、22億筆 n全球第四大銀行卡品牌 n中國(guó)第五大商業(yè)銀行 n2008年底資產(chǎn)規(guī)模全球第89位 n經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)

8、完善，營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)2600多家 n世界500強(qiáng)，中國(guó)非國(guó)有企業(yè)第一名 n中國(guó)最著名的金融控股集團(tuán)之一，涉 足保險(xiǎn)、銀行、證券、信托等金融業(yè) 態(tài)，總資產(chǎn)達(dá)到人民幣7000億元以上 n各險(xiǎn)種發(fā)展均衡，是中國(guó)第二大壽險(xiǎn) 、中國(guó)第三大產(chǎn)險(xiǎn)企業(yè) 投資案例 第 6 頁(yè) 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 信托股權(quán)投資基金中信錦繡二號(hào)信托股權(quán)投資基金中信錦繡二號(hào) 中信錦繡二號(hào) 成立日期2007年9月 資金管理規(guī)模20.47億元 成立之時(shí)為內(nèi)地規(guī)模最大的市場(chǎng)化人民幣私募股權(quán)投資基金。無(wú)投資行業(yè)限制。 投資原則： 擬投資企業(yè)應(yīng)在相對(duì)細(xì)分的行業(yè)中處于相對(duì)領(lǐng)先的地位?；饘⒂糜谌?民

9、幣市場(chǎng)的定向增發(fā)、pre-ipo以及普遍意義的股權(quán)投資。 投資目標(biāo)： - 潛力較大中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資、ipo配售、定向增發(fā)項(xiàng)目； - 新能源、新材料、新農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域優(yōu)秀企業(yè)的股權(quán)投資； - 具有創(chuàng)新意義的高科技、消費(fèi)品領(lǐng)域股權(quán)投資； - 其它領(lǐng)域擬上市成長(zhǎng)期或成熟期企業(yè)的股權(quán)投資； n希森馬鈴薯產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是中國(guó)最大的 種薯研發(fā)公司。 n擁有中國(guó)最大的馬鈴薯種質(zhì)資源和 微型薯生產(chǎn)基地。達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)微型 薯4億粒。 n公司擁有中國(guó)唯一的、大型種薯種 植基地。 投資案例 n具有一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的全國(guó)性 房地產(chǎn)綜合開發(fā)商，下屬控股企業(yè) 及控股項(xiàng)目公司超過(guò)100家。 n超過(guò)20年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，累計(jì)開

10、發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目85個(gè)，竣工面積近 600萬(wàn)平方米。 茁壯網(wǎng)絡(luò) n茁壯網(wǎng)絡(luò)是目前國(guó)內(nèi)技術(shù)最強(qiáng)、規(guī) 模最大的數(shù)字電視業(yè)務(wù)平臺(tái)及應(yīng)用 軟件提供商，市場(chǎng)占有率達(dá)76% 。 n茁壯網(wǎng)絡(luò)被評(píng)為2008年度中國(guó)最具 有投資價(jià)值50強(qiáng)”。 n擬于2009年底首批登陸深圳創(chuàng)業(yè)板 市場(chǎng)上市。 第 7 頁(yè) 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 中信錦繡三號(hào)及其他中信錦繡三號(hào)及其他pe投資投資 中信錦繡三號(hào) 成立日期2009年7月 資金管理規(guī)模4.5 億元 專注于資源、新能源領(lǐng)域的股權(quán)投資基金 投資目標(biāo)： - 大型資源企業(yè)的股權(quán)投資； - 新能源、新材料等領(lǐng)域中處于行業(yè)領(lǐng)先地位的優(yōu)質(zhì)企

11、業(yè)。 項(xiàng) 目 儲(chǔ) 備 n以煤炭生產(chǎn)為主，集電力、建材、 建筑施工、機(jī)械制造、房地產(chǎn)開發(fā) 等為一體的多元化的大型煤炭企業(yè) 第 8 頁(yè) 其他pe投資總規(guī)模約15億元人民幣，已經(jīng)或計(jì)劃在國(guó)內(nèi)外上市 1、2009年9月，6500萬(wàn)元投資于石油開采類企業(yè)，2010年12月于香港聯(lián)交所上市，年化收益率約35%。 2、2010年2月，2450萬(wàn)元投資于某專注于cmmb的芯片企業(yè)，擬于2012年在深交所創(chuàng)業(yè)板上市，預(yù)計(jì)投資回報(bào)不低于600%。 3、2010年3月，2.79億元投資于某家居建材連鎖企業(yè)，擬于2012年在上交所主板上市，預(yù)計(jì)投資回報(bào)約為150%。 4、2011年6月，天津錦能信華股權(quán)投資基金 ，4

12、.962億，投資于國(guó)有能源企業(yè)，計(jì)劃5年內(nèi)上市。 5、2009年12月，700萬(wàn)美元投資于某化工類制造型企業(yè)， 2010年9月在香港聯(lián)交所上市，投資回報(bào)率約50%。 6、2011年5月，well time limited(開曼) 1,520萬(wàn)美元投資于某融資租賃企業(yè)，擬于2012年于香港上市。 7、2011年11月，4.3億元投資于南非某黃金開采企業(yè)，擬于2012年在上交所上市，預(yù)計(jì)年化收益率約為50%。 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 中信錦繡資本房地產(chǎn)投資中信錦繡資本房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 投資投資 泛海建設(shè)股票收益權(quán)項(xiàng)目泛海建設(shè)股票收益權(quán)項(xiàng)目 1

13、億元認(rèn)購(gòu)泛海建設(shè)之股票收益權(quán) 已完成退出。 中信地產(chǎn)股權(quán)投資項(xiàng)目中信地產(chǎn)股權(quán)投資項(xiàng)目 委托中信國(guó)安集團(tuán)認(rèn)購(gòu)2.1億股 擬通過(guò)上市或股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式實(shí)現(xiàn)收益； 增資上海周賢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資上海周賢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 增資1億元，持有上海周賢70%股權(quán)； 已完成退出。 天津錦亞股權(quán)投資基金天津錦亞股權(quán)投資基金 2億元與中信地產(chǎn)合作收購(gòu)海南香水灣項(xiàng)目； 正常運(yùn)行。 北京玫瑰園別墅有限公司北京玫瑰園別墅有限公司 以1.7億元收購(gòu)北京玫瑰園別墅有限公司 100%股權(quán)及發(fā)放貸款； 已實(shí)現(xiàn)退出。 天津錦繡深創(chuàng)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)天津錦繡深創(chuàng)股權(quán)投資基金合伙企業(yè) 投資3.5億元以股權(quán)、債權(quán)投資于深圳市創(chuàng)力

14、勝科技發(fā)展有限公司一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目； 已完成退出。 天津錦信華成股權(quán)投資基金合伙企業(yè)天津錦信華成股權(quán)投資基金合伙企業(yè) 投資2.3億元以股權(quán)、債權(quán)投資于北京朱雀門項(xiàng)目； 正常運(yùn)行。 第 9 頁(yè) 北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目 投資投資1.71.7億元億元以8000元/平米收購(gòu)標(biāo)的房產(chǎn) ； 已完成退出。 第 10 頁(yè) 中信錦繡資本管理有限責(zé)任公司中信錦繡資本管理有限責(zé)任公司 擬投資項(xiàng)目介紹及價(jià)值測(cè)算擬投資項(xiàng)目介紹及價(jià)值測(cè)算 投資交易結(jié)構(gòu)及資金安全保障投資交易結(jié)構(gòu)及資金安全保障 合伙人投資要素合伙人投資要素 目 錄 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 目標(biāo)項(xiàng)目概況目標(biāo)項(xiàng)目概況

15、第 11 頁(yè) 興宸置業(yè)：財(cái)富山莊項(xiàng)目興宸置業(yè)：財(cái)富山莊項(xiàng)目 p位于南昌市灣里區(qū)梅嶺國(guó)家級(jí)森林公 園內(nèi)，總用地面積253,890.79 m2 （ 約423畝），建設(shè)用地129,193 m2 ， 根據(jù)梅嶺休閑接待中心控制性詳細(xì)規(guī) 劃暫定建筑面積118,707 m2; p已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)項(xiàng)目規(guī) 劃許可證； p售價(jià)：恒茂森林海、綠苑山莊等， 2009年下半年獨(dú)幢約16,000元/ m2 。 p土地評(píng)估值4.98億元。 上海周賢：周浦項(xiàng)目上海周賢：周浦項(xiàng)目 p位于上海浦東周浦鎮(zhèn)商業(yè)中心，占地面 積56,918，容積率2.3，商?。?p項(xiàng)目所在區(qū)域東接迪斯尼樂(lè)園，西接世 博園國(guó)際商務(wù)區(qū)，交通便捷

16、； p計(jì)劃分三期開發(fā)，一期為商業(yè)，面積為 20,000，計(jì)劃引入大潤(rùn)發(fā)超市；二期 為高層住宅、別墅和商業(yè)，面積分別為 16,992、5,008、5,598；三期為 高層住宅、高層回遷房和商業(yè)，面積分 別為41,461、28,879、9,972； p一期為準(zhǔn)凈地、二期拆遷協(xié)議已簽署； 三期機(jī)構(gòu)部分已簽署拆遷協(xié)議，居民部 分未開始拆遷； p臨近商業(yè)均價(jià)50,000-54,000元/，住 宅均價(jià)為18,000-23,000元/。 p凈地評(píng)估值16.2億元，現(xiàn)狀估值約14.4 億元。 江西中威：山水藝墅項(xiàng)目江西中威：山水藝墅項(xiàng)目 p位于南昌灣里區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美，被譽(yù)為南昌的后 花園，占地面積148,173

17、.47，容積率0.74， 規(guī)劃建筑面積為118,765.07； p項(xiàng)目“四證”齊全，已經(jīng)開工建設(shè)，已有7棟 多層結(jié)構(gòu)封頂； p預(yù)計(jì)售價(jià)：多層4,000元/，山地洋房13000 元/ ，聯(lián)排/疊拼9000元/； p在建工程及土地評(píng)估值為2.92億元。 上海周賢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海周賢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 和一投資 100% 江西中威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江西中威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40% 饒偉光興宸置業(yè) 60% 鄒文彬俞暢鳴彭雯 興宸投資(香港) 40%60%90%10% 100% 股權(quán)結(jié)構(gòu)：現(xiàn)狀 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 周浦項(xiàng)目周浦項(xiàng)目 p 項(xiàng)目位于

18、上海浦東周浦鎮(zhèn)中心，占地面 積56,918，容積率2.3，性質(zhì)為商住； p 項(xiàng)目所在區(qū)域東接迪斯尼樂(lè)園，西接世 博園國(guó)際商務(wù)區(qū)； p 目前項(xiàng)目周邊有公交581,659，深周線， 規(guī)劃中的r3線周浦鎮(zhèn)站口臨近地塊； p 規(guī)劃地鐵站距離項(xiàng)目1.5公里。 第 12 頁(yè) 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 周浦項(xiàng)目周浦項(xiàng)目 p 東臨周市路、西臨康沈路、南臨川 周公路、北臨公元新村，為周浦鎮(zhèn) 核心地段； p 項(xiàng)目規(guī)劃面積181,452，其中地 上建筑面積為133,814，地下建 筑面積為47,638； p 項(xiàng)目分三期開發(fā)：一期商業(yè)面積 20,000；二期高層住宅、別墅

19、和 商業(yè)，面積分別為16,992、 5,008、5,598；三期高層住宅 、高層回遷房和商業(yè)，面積分別為 41,461、28,879、9,972； p 一期項(xiàng)目計(jì)劃引入沃爾瑪超市，目 前正在商談合作方案； p 項(xiàng)目臨近在售的商業(yè)均價(jià)50,000- 54,000元/，住宅為18,000- 23,000元/。 一期 第 13 頁(yè) 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 周浦項(xiàng)目周浦項(xiàng)目 地塊分為1/5丘、1/6丘、1/7丘、1/8丘四塊相鄰?fù)恋兀傉嫉孛娣e為56,918。 p1/6丘（一期）：地 上建筑物為金康制藥 廠、菜市場(chǎng)、申銀萬(wàn) 國(guó)證券營(yíng)業(yè)部；總拆 遷面積13

20、,501，基 金進(jìn)入前全部拆平。 p1/7丘（二期）： 地上建筑物為部隊(duì)家 屬院，拆遷面積為 14,669，目前已簽 署拆遷協(xié)議，已進(jìn)行 拆遷前期準(zhǔn)備工作。 p計(jì)劃2012年2季度 拆平。 p1/8丘：地上建筑物為周 浦鋼管廠（基本拆除）、南 星燈具廠（已簽署協(xié)議，開 始拆遷）、居民住宅（未拆 遷），總拆遷面積為30,204 ，已拆遷9,988。 p1/5丘：地上建筑物為居 民住宅，總建筑面積為 10,984，尚未拆遷。 p計(jì)劃與周市路的市政拆遷 同步進(jìn)行。 第 14 頁(yè) 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital “山水藝墅山水藝墅”項(xiàng)目項(xiàng)目 p “山水藝墅”項(xiàng)目

21、位于江西省 南昌市灣里區(qū)；灣里區(qū)位于南 昌市西北部，風(fēng)景優(yōu)美，被譽(yù) 為南昌的后花園； p 該項(xiàng)目地處灣里區(qū)中心位置， 位于灣里區(qū)219停車場(chǎng)后側(cè)，翠 園文化廣場(chǎng)對(duì)面，緊鄰灣里區(qū) 政府； p 項(xiàng)目占地面積148,173.47， 容積率0.74，規(guī)劃建筑面積為 118,765.07； p 項(xiàng)目地塊臨近招賢路，為灣里 區(qū)主干道之一，可15分鐘車程 直達(dá)南昌紅谷灘新區(qū)，30分鐘 到達(dá)南昌市中心。 p 2011年9月，灣里區(qū)啟動(dòng)舊城改 造，目前已完成拆遷約45萬(wàn)平 米，貨幣補(bǔ)償約4800元/平米， 大大高于本項(xiàng)目測(cè)算價(jià)格，對(duì) 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值有極大提升。 第 15 頁(yè) 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic k

22、ingview capital “山水藝墅山水藝墅”項(xiàng)目項(xiàng)目 p 已取得“四證” ； p 已有7棟多層結(jié)構(gòu)封頂，面積為20,000、 5棟聯(lián)排別墅施工至3層，面積為4,400； p 項(xiàng)目主要建筑類型包括多層、聯(lián)排別墅、 獨(dú)棟別墅、商業(yè)； p 在建工程及土地評(píng)估值為29,200萬(wàn)元。 p 計(jì)劃2012年年初通過(guò)招拍掛方式取得與項(xiàng) 目結(jié)界的28畝土地。 第 16 頁(yè) 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital “財(cái)富山莊財(cái)富山莊”項(xiàng)目項(xiàng)目 本項(xiàng)目所在位置本項(xiàng)目所在位置 p 項(xiàng)目位于南昌市梅嶺風(fēng)景區(qū)內(nèi)，為4a級(jí) 國(guó)家風(fēng)景區(qū)； p 項(xiàng)目占地面積253,890.79，總建筑面

23、 積101,556，建筑類型為獨(dú)棟別墅； p 已取得國(guó)有土地使用證、國(guó)有建 設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地款已繳清； p 土地評(píng)估價(jià)值為49,800萬(wàn)元； p 可比項(xiàng)目均價(jià)18,00023,000元/。 p 2005年由于梅嶺國(guó)家級(jí)森林公園、梅嶺國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)重新規(guī)劃，風(fēng)景區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均暫停施工，開工時(shí)間待后 通知。2010年梅嶺休閑接待中心控制性詳規(guī)通過(guò)國(guó)家住建部審批，梅嶺景區(qū)分為一、二、三級(jí)保護(hù)區(qū)控制，項(xiàng)目地塊 位于三級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)，可安排旅游接待和服務(wù)實(shí)施。 第 17 頁(yè) 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 第 18 頁(yè) 中信錦繡資本有限責(zé)任公司中信錦繡資

24、本有限責(zé)任公司 擬投資項(xiàng)目介紹及價(jià)值測(cè)算擬投資項(xiàng)目介紹及價(jià)值測(cè)算 投資交易結(jié)構(gòu)及資金安全保障投資交易結(jié)構(gòu)及資金安全保障 合伙人投資要素合伙人投資要素 目 錄 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 平行基金投資框架平行基金投資框架 鷹潭市錦和投資有限合伙企業(yè) 鷹潭市錦浦投資有限合伙企業(yè) 平平 行行 基基 金金 上海周賢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江西中威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 80% 以8000萬(wàn)元收購(gòu)80%股權(quán)； 土地價(jià)值14.4億元； 2.5年內(nèi)，原股東對(duì)平行基金持有的股權(quán)有優(yōu)先 收購(gòu)權(quán)； 原股東剩余股權(quán)質(zhì)押。 以1.2億元增資后持有80%股權(quán)； 土地評(píng)估價(jià)值2.92億

25、元； 2.5年內(nèi)，原股東對(duì)平行基金持有的股權(quán)有優(yōu)先 收購(gòu)權(quán)； 原股東剩余股權(quán)質(zhì)押。 80% 銀行委托貸款總額不超過(guò)4億元 興宸（江西）置業(yè)發(fā)展有限公司 與上海周賢、江西中威為共同實(shí)際控制人； 土地評(píng)估價(jià)值4.98億元； 以土地使用權(quán)抵押，為銀行委托貸款擔(dān)保。 p中信錦繡資本作為普通合伙人，通過(guò)募集設(shè)立2家有限合伙企業(yè)組成平行基金以相同條件投資上海周賢、江西中威； p募集及擴(kuò)募：平行基金分兩期募集，一期募集a/b類優(yōu)先級(jí)、次級(jí)有限合伙份額，二期擴(kuò)募c類優(yōu)先級(jí)有限合伙份額； 第 19 頁(yè) 普通合伙人 （中信錦繡資本） a類優(yōu)先級(jí) 有限合伙人 c類優(yōu)先級(jí) 有限合伙人 次級(jí) 有限合伙人 抵押擔(dān)保 抵押

26、擔(dān)保 抵押 擔(dān)保 擴(kuò)募 總募集規(guī)模 6.04億元 400萬(wàn)元 1億元 6000萬(wàn)元 4億元 b類優(yōu)先級(jí) 有限合伙人 4000萬(wàn)元 鷹潭市投資有限合伙企業(yè) 鷹潭市投資有限合伙企業(yè) 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 第 20 頁(yè) 合伙企業(yè)框架合伙企業(yè)框架 普通合伙人 100萬(wàn)元 c類優(yōu)先級(jí) 1億元 次級(jí)有限合伙人 1500萬(wàn)元 p合伙企業(yè)數(shù)量、名稱及每家合伙企業(yè)的合伙份額規(guī)模可能會(huì)有所調(diào)整，以最終簽訂協(xié)議 為準(zhǔn)；但合伙份額的結(jié)構(gòu)比例不變。 p次級(jí)有限合伙份額主要由被投資項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)以及中信錦繡資本的管理團(tuán)隊(duì)認(rèn)購(gòu)。 擴(kuò)募 平行基金 相同的交易結(jié) 構(gòu)和合伙結(jié)構(gòu)

27、鷹潭市錦和投資有限合伙企業(yè) b類優(yōu)先級(jí) 2000萬(wàn)元 鷹潭市錦浦投資有限合伙企業(yè) 鷹潭市錦安投資有限合伙企業(yè) 鷹潭市錦盈投資有限合伙企業(yè) a類優(yōu)先級(jí) 2500萬(wàn)元 中信錦繡資本 鷹潭市乾景 投資有限合伙企業(yè) 次級(jí)有限合伙人 1500萬(wàn)元 b類優(yōu)先級(jí) 2000萬(wàn)元 a類優(yōu)先級(jí) 2500萬(wàn)元 普通合伙人 1萬(wàn)元 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 投資方案及資金安全保障投資方案及資金安全保障 第 21 頁(yè) 上海周賢房地產(chǎn) 江西中威地產(chǎn) 興宸置業(yè)平行基金和一投資 劉衛(wèi)斌 8000萬(wàn)元收購(gòu) 80% 20%增資1.2億元80% 銀行委貸4億元 15% p抵押、質(zhì)押、連

28、帶擔(dān)保 上海周賢、興宸置業(yè)以其名下土地第一順位抵押，江西中威以其名下土地第二順位抵押，綜合抵押率26.90%； 和一投資以其持有的上海周賢20%的股權(quán)質(zhì)押、興宸置業(yè)及劉衛(wèi)斌以其持有的江西中威20%的股權(quán)質(zhì)押。 項(xiàng)目原實(shí)際控制人自然人鄒文彬提供連帶責(zé)任擔(dān)保。 p投資后的監(jiān)管 基金占上海周賢、江西中威2/3董事席位，董事長(zhǎng)由基金委派的董事中產(chǎn)生； 基金委派財(cái)務(wù)人員，保管項(xiàng)目公司的公章、財(cái)務(wù)章、合同章、公司證照及公司重要財(cái)務(wù)憑證； 基金審批項(xiàng)目公司月度、年度預(yù)算、大額合同及大額款項(xiàng)支出并指定賬戶作為資金收付專戶； 基金委派工程管理人員，監(jiān)督工程進(jìn)度、質(zhì)量及安全，審核工程款預(yù)算及大額工程款支付。 p業(yè)

29、績(jī)對(duì)賭及違約條款 按期足額達(dá)成基金設(shè)定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，以保障項(xiàng)目現(xiàn)金流足以按期償付基金投資本金及收益； 按期償付基金投資本金及收益； 違反約定或未達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)時(shí)，基金有權(quán)處置抵質(zhì)押物，并向擔(dān)保人追究連帶責(zé)任。 股權(quán)結(jié)構(gòu)：投資完成后 5% 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 第 22 頁(yè) 中信錦繡資本管理有限責(zé)任公司中信錦繡資本管理有限責(zé)任公司 擬投資項(xiàng)目介紹及價(jià)值測(cè)算擬投資項(xiàng)目介紹及價(jià)值測(cè)算 投資交易結(jié)構(gòu)及資金安全保障投資交易結(jié)構(gòu)及資金安全保障 合伙人投資要素合伙人投資要素 目 錄 中信錦繡資本中信錦繡資本 citic kingview capital 合伙企業(yè)

30、要素合伙企業(yè)要素 第 23 頁(yè) 總募集規(guī)模：不超過(guò)人民幣6.04億元，其中普通合伙份額(gp)總金額400萬(wàn)元，a類優(yōu)先級(jí)有限合伙份額、 b類、c類優(yōu)先級(jí)有限合伙份額、次級(jí)有限合伙份額總金額分別為1億元、4000萬(wàn)元、4億元、6000萬(wàn)元。 合伙企業(yè)投資標(biāo)的：上海周賢、江西中威的股權(quán)及債權(quán)。 次級(jí)有限合伙份額次級(jí)有限合伙份額 期限：2.5年； 預(yù)期收益：20%/年，每年分配一次； 浮動(dòng)收益：合伙企業(yè)超額收益（江西中威利潤(rùn)的11%及其他對(duì)外投資收益）的70%。 c c類優(yōu)先級(jí)有限合伙份額類優(yōu)先級(jí)有限合伙份額 期限：2年； 預(yù)期收益：待定。 a a類類/b/b類優(yōu)先級(jí)有限合伙份額類優(yōu)先級(jí)有限合伙份額 期限：1年/2年； 預(yù)期收益：15%/17%/年，每年分配一次。 合伙人稅后收益合伙人稅后收益 對(duì)于自然人合伙人，合伙企業(yè)按相應(yīng)法律、法規(guī)和政