關于產權酒店的研究

1、關于產權酒店的研究 目錄 起. 2 從 旅 游 性 房 地 產 談 念. 分 時 度 假 的 概 三 .2 產 權 酒 店 的 定 義 和 理 念. 四 類. 3 產 權 酒 店 的 分 1. 店. .3 純 產 權 酒 2. 店. 4 時 權 酒 3. 店 養(yǎng) .4 老 型 酒 4. 店. 投 4 資 型 酒 五 產 4 權 酒 店 的 的 收 益 流 程 六、產 權 酒 店 的 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 5 1. 產 權 酒 店 在 全 國 的 發(fā) 展 情 況5 2. 產 權 酒 店 在 的 發(fā) 展 情 況6 七、幾 個 有 代 表 性 的 產 權 酒 店 .6 1. 海 南 產 權 酒 店 風 云

2、 再 起 6 2. 維多利亞海灣現(xiàn) 象 7 3. 5+2 居 住 概 念 的 度 假 房 地 產 項 目8 八、投資實例分 析 9 1. 項目介 紹 9 2. 投 資 者 的 權 益 及 義 務 9 3. 投 資方 的 權 利 與義 務 10 4. 析. 投 資 分 九 路. % 產 權 10 酒 店的 困 難與 出 1. . 11 委 托資 深 專業(yè) 酒 店 或旅游 管 理公司 管 理. 2. 營 規(guī) % 透 11 明 的 經(jīng) 3. 11 廣泛加入 旅 游聯(lián)盟、 網(wǎng) 絡組織， 加 強旅行社 簽 約 4. 局. 創(chuàng) 造 多 .11 樣 化 的 室 格 5. . 12 創(chuàng) 造 廣 闊 的 分 時

3、 度 假 物業(yè) 空 間 12 一、從旅游性房地產談起 旅游一直是房地產投資開發(fā)的一個重要領域。這幾年，一大批旅游房地產項目得 益于假日經(jīng)濟”、會議經(jīng)濟”以及房地產開發(fā)從市區(qū)向城市邊緣地帶的挺進， 頗有蔚為大觀之勢。目前，除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，旅游房地 產按其所有權和使用權的大小可分為幾種形態(tài)： 一是度假型的分時段多產權物業(yè)，客戶支付一定的費用就可以擁有全部產權或一 定時段的物業(yè)使用權； 二是主題社區(qū)或景區(qū)住宅，這類項目實際上是旅游休閑設施和住宅兩大塊拼在一 起，但前者不出賣產權及使用權給個人，后者實際就是商品住宅，可以購買完全 產權； 三是房地產大盤或新城項目，由于開發(fā)面積很大

4、或者周圍有需要保護或可以借力 的生態(tài)環(huán)境，因此，就出現(xiàn)了不同于小區(qū)配套景觀的、大規(guī)模人為造景或自然借 景的開發(fā)項目。 二、分時度假的概念 分時度假（Timeshare,又稱 Vacation ownership 或 Holiday ownership）,正確 的翻譯應該是分時段多產權度假公寓。這是一種將房地產、酒店住宿和旅游休閑 度假完美結合的全新投資模式和度假住宿設施，起源于上世紀60年代的法國， 最初只是幾個親朋好友共同購買一棟別墅，供大家不同時間分別使用。后來這種 消費方式風靡歐洲，并在上世紀70年代引入美國后得到迅速發(fā)展，進而延伸到 世界各地，成為全球推崇的新型休閑度假方式。諸如II、

5、RCI已成為著名的分時 度假經(jīng)營企業(yè)。 對于購買者來說，分時度假能讓買房人可以用低廉的價格購買到居住條件很好的 房屋。有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期，其它時間都是空置，還要 雇人看房。更多的人則買不起第二套房屋；其次還可以享受到良好的酒店式服務 和適宜的旅游服務，不用再付住店的費用，而且有住在自己家里的良好心理感覺; 另外這種第二套住宅”是居民家庭財產的一部分，其使用權（有的是分割的產 權）可以抵押或繼承，也可以出售或轉讓。不少這種房屋很有增值潛力，使得擁 有者從增值中獲益。 三、產權酒店的定義和理念 產權酒店起源于歐洲20世紀70年代，是傳統(tǒng)房地產向分時度假過渡的中間產品。 風行于

6、世界一些著名旅游城市和地區(qū)（如美國的夏威夷，加利福尼亞、佛羅里達、 亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地優(yōu)為興盛），此種模式經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已成 為一種被社會廣泛接受的房產和旅游相結合的投資品種。 一般來講，產權酒店會把客房分割出售，業(yè)主可以擁有酒店客房部分產權。投資 者購買產權酒店后，每年確定自己的使用天數(shù)，其他時間則交給酒店管理公司統(tǒng) 一出租（經(jīng)營），收取一定比例的返租（經(jīng)營）收入，并可享受每年的經(jīng)營收益 分紅，實現(xiàn)保值增值。 產權式酒店作為一種新型的房產投資和消費方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的原 則，它將名下房產與酒店經(jīng)營相結合，向公眾提出了一種既是消費又是投資，既 是置業(yè)又是增值的全新概念。將

7、純消費房產融入投資概念，這就是產權式酒店的 理念。 四、產權酒店的分類 產權酒店又分成以下幾類： 1. 純產權酒店 酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假 網(wǎng)絡管理，獲取一定的管理回報。純產權酒店又分為商務型及度假型。 2. 時權酒店 酒店的每個單位通常分為一定的時間份（如：一年產值51周，共51個時間份）, 每一個時間份的使用權均可出售。消費者擁有一定年限在該酒店每年一定時間 （如一周）使用酒店客房或娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售、轉讓或者交 換。 3. 養(yǎng)老型酒店 這是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人 去使用一段時間，其

8、余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報。到退休的時候作 為頤養(yǎng)天年的住所。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下 該物業(yè)在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。這種類型的 酒店在美國比較多見。 4. 投資型酒店 即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。 五、產權酒店的的收益流程 產權式酒店是將建設酒店宏大復雜的管理和巨額集中的投資，分解為單體的組 合，為擁有一定呆滯資金取得較高回報，且不想承受投資風險的個人或法人提供 了機會，因此正在全球圍快速增長。據(jù)國際旅游組織1996年報告，其增長率達 到15.8%。到1995年，已有3. 5萬個家庭在81個國家

9、的4000多個旅游目的地 購買了時權酒店，美國的產權旅館已超過了 1000個。 產權酒店最大的賣點是“投資”。產權酒店是一種投資行業(yè)與消費行為相融合的 方式。投資者購買了產權酒店客房后，通常每年在度假期間使用，其他時間則將 房間交與管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營。一般來說，投資者入住時間一 般不超過21天，其余時間出租所獲得的租金收益，基本可以抵押房產分期付款 的費用，從長期來看是風險小收益大的投資項目。 將酒店的客房作為獨立產權單位出售給投資者，再由投資者將客房返租給開發(fā)商 所物色的酒店管理公司進行日常經(jīng)營，投資者通過租金的形式收益，并可獲得一 段時間的免費入住資格。這就是投資產權酒店的

10、“收益流程”。從這一流程可以 分析出投資產權酒店最吸引人之處：投資者無須靠自己的運作來獲得收益，同時 整個受益過程可以延續(xù)3050年，令投資者感到終身有保障。 以更理性的眼光來審視這一套收益流程可以發(fā)現(xiàn)，產權酒店其實是在考驗10萬 元量級投資者承受風險的心理底線。安徽大學經(jīng)濟學院副院長熊曉琦教授認為， 產權酒店投資的主要風險在于，酒店的開發(fā)商和酒店管理公司掌握著太大的主動 權，商家的商業(yè)道德成長是投資者利益的首要保障。但是，投資者與商家又處在 一種信息不對稱的狀態(tài)之中，投資者顯然很難真正了解到商家的經(jīng)商品質。因此, 投資者必須具備一定的知識，對產權酒店所在地的地段價值、客房入住率以及酒 店營業(yè)

11、狀況等直接影響受益的指標，都要進行考證。 六、產權酒店的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 產權酒店在全國的發(fā)展情況 產權式酒店”向大眾推出的既是消費又是存儲，既是服務又是資產，即可自用 又可贈送的特別商品，是房地產和旅游酒店業(yè)的有效綜合，作為一種純粹的投資 方式，這類酒店的客戶60%是中產家庭投資，40%左右是企業(yè)集團購買。家庭投 資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團購買一方面用于投資，另一方面用于 員工度假或公司年會專用。 產權酒店在全國各地都已有不少項目，這類項目有些是新建項目，有些則是起死 回生的項目。產權酒店一般都在風景區(qū)，房間有設計成酒店標準間的，也有與普 通居家住宅無異的，其中有商品房項目，也有旅

12、游休閑項目，雖然產權已經(jīng)賣給 了個人，但在一個很長的時間里，它不是小業(yè)主的居所，而是作為酒店經(jīng)營的， 因此，業(yè)都把它視為旅游房地產項目。投資者出賣使用權換取所有權的方式實際 承擔了很大的經(jīng)營風險，而開發(fā)商通過引入酒店經(jīng)營方式吸引投資者的資金，可 以盡快收回開發(fā)投資，同時把后續(xù)經(jīng)營的風險轉嫁給小業(yè)主或物業(yè)管理公司，對 酒店業(yè)者和房地產開發(fā)商來說，產權酒店也就成了盤活不良旅游休閑或商品房項 目的救命稻草。 中國的第一家產權酒店誕生在海南。1999年10月27日，南海傳說溫泉度假村” 首先推出市場。南海傳說溫泉度假村”（后改為皇冠假日酒店），是針對當時海 南房地產市場低迷現(xiàn)狀進行的精心策劃，目的在開

13、辟海南商品房第二市場一一省 外、海外客戶群和機構投資者。此舉也是對海南旅游資源和房產資源一次重新組 合。投資者除獲得每年18天的享用時段外，還可在50-70年分取經(jīng)營利潤或者 獲得產權轉讓增值，并在首期付款時享受銀行7成10年的按揭?！澳虾髡f”在 當時由于概念新穎，購房者如潮。 隨后相繼成功建設并推出產權酒店。2001年，廣遠洋商務大廈產權酒店 火爆有理”的宣傳聲勢掀起了產權酒店在全國的投資熱潮，丹楓白露產權酒店 更打出了 付完首期，永不供樓”的口號；4月，浙江臨安錢王大酒店94 間產權房被搶購一空；7月，在，海南皇冠假日酒店” 一周銷售60套；9月， 金色假日產權酒店開盤不久，400多套房

14、子就被搶購了一半；福阿波羅大酒店開 盤三天即預訂300套。 2. 產權酒店在的發(fā)展情況 據(jù)統(tǒng)計，2001年到旅游觀光的人數(shù)達到了 2000萬人，以每人消費500元計算, 的酒店營業(yè)額可達100億元。有如此良好的行業(yè)作支撐，所以，紫薇酒店的總說, 投資產權酒店可以獲得穩(wěn)定豐厚的投資回報。華海大酒店的郭總也表示，產權酒 店比商鋪、寫字樓、住宅和倉庫的投資回報都要高得多。市旅游局鄧祖建副處長 近日在接受記者采訪時介紹，目前的星級酒店共有94家。以四星級酒店為例， 其房間日租價可達600元，如果是豪華套房，房價可高達上萬元。生意好的酒店 每天的出租率為80%,有時可達到95%以上。可以這么說，經(jīng)營得最

15、好的錦江 賓館、皇冠假日酒店和喜來登酒店的今天，也許就是產權酒店的明天。藍光集團 以開發(fā)商業(yè)地產著稱，該集團營銷策劃中心建平說，現(xiàn)在錦江賓館的套房如果 出售的話，哪怕每平米高達2萬元錢都會有人買?！背浞终f明產權酒店的增值空 間是相當驚人的。投資產權酒店，固然有著相當大的發(fā)展空間，但有關專家提醒 消費者，投資產權酒店必須要有風險意識。只有具備良好的品牌，較好的口岸， 較成熟的經(jīng)營管理團隊的產權酒店才會有真正的發(fā)展前景。否則，產權酒店的高 回報就是紙上談兵。 七、幾個有代表性的產權酒店 1. 海南產權酒店風云再起 海南確立了建設國際度假休閑目的地和國際會議中心的發(fā)展方向，已到了啟動產 權酒店和分時

16、度假的時候。此外，海南已具備進行分時度假的條件，并擁有珠江 三角洲率先推行帶薪度假的客源市場和東南亞的華僑、日客源等巨大市場。目前 海南的旅游房地產項目雄風重振，接連開盤，面向全國和海外發(fā)售，著名的個案 如海南康樂園度假村、溫泉大酒店、“南海傳說”溫泉度假中心等均推出產權酒 店項目，將房以近期即將在正式發(fā)售的海南瓊山“南海傳說”度假中心為例，委 托著名的國際假日酒店集團全權經(jīng)營管理，發(fā)售面積最小29平米起的單位。以 標準單位38平米進行投資分析：每年可免費入住酒店18天，總房價25. 8萬元, 首付30%即7. 8萬元后，10年期按揭共需支付18萬元，但實際10年間該客房出 租的分紅凈收益是2

17、4.6萬元（預計），扣除了按揭款后仍有每月551.8元的投資 回報。而且，10年后即可獲得70年的獨立產權，可以轉讓、抵押。溫泉大酒店 在銷售時更打出了 首付8萬，0月供，終身包租”的廣告，加大了吸引投資客 的力度。 2. 維多利亞海灣現(xiàn)象 座落在皇島的維多利亞海灣酒店，也同樣是70年期的獨立產權酒店項目，單位 面積34至60平米，總價18萬（含精裝修）起，按揭月付最低的只需800余元, 這樣每月出租3、4天的房費收入就基本可以沖抵按揭支出。加上消費者對皇島、 北戴河的熟悉和向往，維多利亞海灣雖然每平米售價達到6000余元人民幣，比 起皇島市普通住宅的價格髙出20003000元/平米來，去年在

18、照樣轟動熱銷，讓 業(yè)界看到了度假+投資房地產的蓬勃生機。今年，將會有更多周邊旅游城市如、 皇島、承德等地的分時度假和產權酒店項目啟動。 3. 5+2居住概念的度假房地產項目 大都市生活的節(jié)奏緊，壓力大，污染嚴重，所以人們向往在每周5天工作后，在 遠郊或鄰近的度假區(qū)域放松居住度過周末雙休2天的休憩生活方式。5+2居住就 是這個含義。5+2度假住宅一般不再用于出租，投資價值不明顯。根據(jù)各個大城 市外部旅游資源分布的狀況，可以選擇這種類型的度假房地產。例如距離旅游城 市車程僅1小時，許多人在古城、吳縣太湖風景區(qū)、古鎮(zhèn)同里等地購置別墅之類 的物業(yè)用以度假和居住。“太湖之星”作為太湖中心島嶼上興建的大型

19、度假別墅 區(qū)，把主力目標市場對準了，9洞的小型高爾夫、跑馬場和游艇俱樂部等社區(qū)娛 樂休閑配套也是相應設計而來。同樣，地處郊縣龍慶峽地區(qū)的“快樂無窮大”度 假屋，位居旅游區(qū)，與市區(qū)距離適中，更以超低總價吸引青年二次置業(yè)者的加入, 是5+2度假住宅的成功案例。 隨著國經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產權酒店在國著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步 形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業(yè)主獲利頗 豐的雅藍大酒店；即將在2002年完工的陜西的”21世紀萬龍大酒店；倡導e 時代人性化商務空間的悅華酒店；10%投資回報+房屋產權由新加坡開發(fā)的公寓 式大酒店一佳信大酒店；還有皇島的維多利亞港灣，海南

20、島的溫泉大酒店，的快 樂無窮大一龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。 八、投資實例分析 浙江國貿大廈南樓實施產權式酒店的投資實例 1. 項目介紹 國貿大廈南樓共292套客房。每套標準房平均占用建筑面積44. 86平方米（含公 攤面積），其中，單套自用建筑面積為27. 38平方米。首期推出中低區(qū)第6-14 層155間標準房，每間平均售價24.8萬元。（每層每間售價表另附） 2. 投資者的權益及義務 （1）投資者一次付清標房售賣價后，取得該房所有權，發(fā)放房地產部門核發(fā)的 權證（辦證費用由投資者負擔）。 （2）投資者購買標房后，返租給酒店經(jīng)營，約定委托經(jīng)營后，酒店按年給予每 套標準客房壹萬貳仟肆佰

21、元投資回報（年投資報酬額率為5%,如遇銀行利率調 整另行約定），并免費給予每套客房每年15天的入住權，若15天/年免房未入住, 年底可獲取4000元現(xiàn)金回報。（五一、國慶、元旦、春節(jié)等節(jié)假日期間每套客房 每年不得超過五天免費入住日，返租協(xié)議另簽）。 （3）投資者將客房作為自己住宅入住的，應服從酒店統(tǒng)一安排，酒店按每天每 間50至70元收取配套設施服務費，居住期間須遵守酒店的各項管理（包括社會 治安、消防管理等制度）。（限6樓、7樓） （4）投資者將客房實行返租或入住應在年前15天與酒店簽訂協(xié)議（今年可在 購房合同簽訂時簽訂好返租協(xié)議）。 （5）為保持酒店設備統(tǒng)一美觀，客房設備不得隨意處置。 （

22、6）投資者將客房作為自己住宅入住時，由投資者辦理客房財產保險，返租給 酒店經(jīng)營的，由酒店辦理財產保險。 3. 投資方的權利與義務 （1）投資方如要向銀行實行7成10年的按揭貸款，實行按揭貸款的必須與大廈 第一業(yè)主、銀行三方簽訂客房折價回購協(xié)議。 （2）投資方在使用期實行轉讓時，由雙方自行辦理房地產權證過戶手續(xù)，過戶 費用自理，轉讓損益部分由轉讓者自負 （3）投資者將客房返租給酒店經(jīng)營的，酒店在每年12月25日至30日結付投資 回報。永久返租給酒店經(jīng)營的，設備由酒店負責維修、保養(yǎng)、更新。 （4）投資者將客房作為住宅入住的，按月在月初前5日交清配套設施服務費， 享受同其他客房同等的酒店服務。凡自住

23、者必須按規(guī)定交足配套設施服務費，否 則酒店有權處置。屬酒店提供的設備由酒店進行維護、保養(yǎng)，酒店統(tǒng)一更新設備 （不可移動的）時，入住房也同時更新，入住房更新設備費用由入住者負擔。維 修、保養(yǎng)、更新設備無法入住時，由酒店統(tǒng)一安排相應客房。入住者損壞酒店設 備的，按酒店規(guī)定賠償。 （5）投資者將客房實行自住和返租混用的期維修、保養(yǎng)、更新設備（不可移動 的）的費用雙方按時間比例分攤。投資者入住期間，入住價享受3.2折特別優(yōu)惠 （限120天），同時實際委托經(jīng)營天數(shù)，公司或賓館按比例給予投資者回報。 4. 投資分析 房號：1008房 建筑面積：44. 86 M2 售價：24. 8萬元 首付：7. 5萬元

24、年回報：16400元 投資回報率：近7% 九、產權酒店的困難與出路 雖然產權酒店表面上看供需兩旺，其實也存在著相當?shù)氖袌鰬n慮。在目前銷售的 產權式酒店中，產權性質極為混亂，有的項目沒有三證（土地證、房產所有權證、 契證）就開始銷售。一些沒有產權的項目盡管承諾在一定年限享受相應的租金回 報，但無法辦理轉賣、抵押手續(xù)，無法獲得投資所帶來的全面收益。另外，產權 式酒店的星級評定需要在酒店開業(yè)后一年后實現(xiàn)，而一些沒有酒店開發(fā)經(jīng)驗的發(fā) 展商在項目設計之初并沒有完全考慮相應的酒店配套設施，能否取得星級還是懸 念，而這將是酒店經(jīng)營及業(yè)主取得回報的關鍵所在。 目前在開發(fā)經(jīng)營該類物業(yè)上應當注意以下幾個問題： 1. 委托資深專業(yè)酒店或旅游管理公司管理 委托資深專業(yè)酒店或旅游管理公司是保證各類分時度假項目良好形象和營業(yè)長 盛不衰的關鍵之一，也是