中冶青島百通李家庵項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析報(bào)告

1、 李家庵項(xiàng)目李家庵項(xiàng)目 市場(chǎng)研究報(bào)告 鵬翔智地鵬翔智地 20082008年年1111月月2020日日 一一. .區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)分析 二二. .項(xiàng)目自我分析項(xiàng)目自我分析 三三. .市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 四四. .項(xiàng)目定位初步建議項(xiàng)目定位初步建議 五五. .產(chǎn)品細(xì)部建議產(chǎn)品細(xì)部建議 1、李滄區(qū)域簡(jiǎn)要介紹 2、政策導(dǎo)向性分析 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 4、綜合小結(jié) 1、李滄區(qū)域簡(jiǎn)要介紹 地理位置：地理位置： 李滄區(qū)位于青島市區(qū)北部，屬市內(nèi)四區(qū)之一， 東攬嶗山余脈，西擁膠州灣畔，南與四方區(qū) 接壤，北連城陽(yáng)區(qū)，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、 便利的交通條件和廣闊的發(fā)展空間。 1、李滄區(qū)域

2、簡(jiǎn)要介紹 交通路網(wǎng)交通路網(wǎng)( (圖上的道路線條在粗一些圖上的道路線條在粗一些) ) “四縱”城市快速道經(jīng)過該區(qū)，308國(guó)道和青銀高速臨近，呈現(xiàn)立體交通路網(wǎng)。 新火車站即將落戶滄口，帶動(dòng)交通改善，推動(dòng)區(qū)域城市功能定位提升。 1、李滄區(qū)域簡(jiǎn)要介紹 行政區(qū)劃及人口結(jié)構(gòu)行政區(qū)劃及人口結(jié)構(gòu) 現(xiàn)轄11個(gè)街道辦事處，126個(gè)社區(qū)居委會(huì)，面積98 平方公里，人口45萬人， 其中流動(dòng)人口11萬人；主要分布在李村中小企業(yè)外 來務(wù)工人員及部分市南、市北白領(lǐng)； 人口密度：人口密度： 截止2007 年底，全區(qū)面積約占青島的0.9%，而人 口密度卻為青島平均的5倍多；市區(qū)面積（km2） 戶籍人口（萬人）流動(dòng)人口（萬人）

3、人口密度（人/km2） 青島10654757.99142845 李滄97.9834.18114706 所占比例0.9%4.51%7.75%- 1、李滄區(qū)域簡(jiǎn)要介紹 目前發(fā)展：目前發(fā)展： 北方國(guó)貿(mào)大廈、維客集團(tuán)、利客來商貿(mào)中心形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局,成為青島市第二大購(gòu)物中心。 外資企業(yè)已成為李滄區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要部分,現(xiàn)有26個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近400家外資企業(yè),總投資約5億美元,年出口創(chuàng)匯6億美元,對(duì) 李滄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用。 區(qū)域特性：屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，擁有暢通的交通路網(wǎng)，成熟的商業(yè)區(qū)域特性：屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，擁有暢通的交通路網(wǎng)，成熟的商業(yè) 屬性屬性；大量人口的涌

4、入，為李滄區(qū)發(fā)展注入新的活力！大量人口的涌入，為李滄區(qū)發(fā)展注入新的活力！ 2、政策導(dǎo)向性分析 功能特征定位：功能特征定位： 根據(jù)大青島整體規(guī)劃及李滄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，李滄 區(qū)主要體現(xiàn)四大城市功能“物資集散、工業(yè)、商貿(mào)、 居住”。 2、政策導(dǎo)向性分析 總體布局結(jié)構(gòu)：總體布局結(jié)構(gòu)： “中央居住區(qū)”7大片區(qū)全面啟動(dòng)，面積34平方公里，規(guī)劃建筑面積800萬，可容納20多萬人居??； 縮小南北差距，提升李滄作為“城市中部副中心”的功能地位； 青島北部商貿(mào)中心將持續(xù)繁榮，由中心商圈、滄口商圈、東李商圈、鄭莊商圈等構(gòu)成。 交通規(guī)劃：交通規(guī)劃： 建設(shè)互通立交路口6處、單跨立交 路口7處、公共交通站場(chǎng)12處；地 鐵工程

5、規(guī)劃建設(shè)將為李滄經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展帶來巨大的生機(jī)。 聯(lián)動(dòng)青島城市的人流與經(jīng)濟(jì)。 1）多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加區(qū)域就業(yè)機(jī)會(huì)，吸納更多的人才。 2）中央居住區(qū)的啟動(dòng)及區(qū)域功能定位的明確，加快李滄區(qū)城市化進(jìn)程。 3）未來大青島及李滄區(qū)的規(guī)劃，聯(lián)動(dòng)青島城市的人流與經(jīng)濟(jì)。 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 3.1 3.1 房地產(chǎn)發(fā)展歷程房地產(chǎn)發(fā)展歷程 時(shí)間樓盤總建筑面積標(biāo)志 2003年- 1.商品房概念未明確，（以經(jīng)濟(jì)適用房為主） 2.價(jià)格及綜合品質(zhì)均較弱 2004年- 1.政府規(guī)劃的導(dǎo)向性 2.受市場(chǎng)影響，開發(fā)商開始注重品質(zhì)和細(xì)節(jié) 2005年1月 2006年1月 2007年3月 2008年4月 百通馨苑 一期：11.5

6、萬 二期：11萬 三期：24.5萬 （可售4.5萬） 1.連續(xù)三年銷售冠軍，平均年銷售面積12萬； 2.使人們對(duì)李滄有了重新認(rèn)知； 3.為李滄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)改變，起到不可忽視的作用 2008年8月綠城理想之城 280萬 一期藍(lán)庭23萬 （可售10.03萬） 1大盤入住，大大提高李滄區(qū)知名度； 2.結(jié)合規(guī)劃，李滄區(qū)將成為未來青島的中央居住區(qū)； 3.完善區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)初步呈現(xiàn)梯級(jí)分布； 2009年偉東幸福之城 安置區(qū)：24.98萬 商品房：110萬 1.大面積的安置房，保障部分人的住房需求； 2.大力度的改造，使李滄區(qū)未來的發(fā)展趨勢(shì)愈加明顯， 3.進(jìn)一步完善區(qū)域供應(yīng)，梯級(jí)市場(chǎng)分布愈加明

7、朗； 2009年百通尚風(fēng)尚水9.87萬 1即綠城理想之城后，又一高端項(xiàng)目，為區(qū)域市場(chǎng)帶來更大沖擊； 2.整體拉升李滄區(qū)居住品質(zhì)，中央居住區(qū)品質(zhì)愈發(fā)凸顯。 根據(jù)新的規(guī)劃，李滄區(qū)將憑借六大片區(qū)成為集生活居住、文化科技、旅游休閑、商貿(mào)生活居住、文化科技、旅游休閑、商貿(mào) 商住商住于一體的現(xiàn)代化新城。李滄樓市正朝著市區(qū)最適宜發(fā)展和居住的新城區(qū)的方向大 步邁進(jìn)。 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 3.2 3.2 目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 根據(jù)李滄區(qū)行政區(qū)劃和房地產(chǎn)屬性、 及商圈構(gòu)成，將李滄區(qū)劃分為1111個(gè)個(gè)片 區(qū)，其中房地產(chǎn)最集中的為中央四個(gè) 片區(qū)，但片區(qū)成熟度有待提高。 青島供應(yīng)總套數(shù)5038

8、250382套套(約530.2530.2萬萬)，李滄區(qū)在售樓盤30個(gè)(網(wǎng)上備案)，總共套數(shù)28762876套套(約19.9819.98萬萬)，占 到整個(gè)青島供應(yīng)的3.7%3.7%，就目前供應(yīng)來說，李滄區(qū)供應(yīng)量相對(duì)較小。 市區(qū)（住宅）市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽(yáng)區(qū)黃島區(qū)即墨市膠南市平度市萊西市 套數(shù)（套）313728112060287628765334946844585521123332655188 面積（萬）35.2729.9619.9829.8629.8663.64111.3144.796.75105.4432.8950.31 所占比例（按面積）6.65%5.65%3.77%5.63%

9、5.63%12.00%20.99%8.45%1.27%19.89%6.20%9.49% 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 3.2 3.2 目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 目前李滄市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，120120以上的15981598套套，占到目前總供應(yīng)量的68.1%68.1%，而60-8060-80僅有437套，占到目前總供 應(yīng)量的15.2%15.2%，截止到目前可拿到的數(shù)據(jù)可知，120以上的房源占到總量的68.1%，綠城理想之城這個(gè)項(xiàng)目占到相 當(dāng)大的比重。 3.2 3.2 按照面積區(qū)間細(xì)分供應(yīng)按照面積區(qū)間細(xì)分供應(yīng) 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 3.3 3.3 區(qū)域市場(chǎng)未來供應(yīng)區(qū)域市場(chǎng)未來供應(yīng) 3、

10、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 數(shù)據(jù)截止于2007年底 序號(hào)序號(hào)土地名稱土地名稱地塊屬性地塊屬性土地現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀占地占地( () )總建面總建面( () )容積率容積率 1李滄區(qū)向陽(yáng)路北、京口路東、棗園路西 住宅/商業(yè)/商服全部開工11035428503.88 2李滄區(qū)永年路15號(hào) 住宅/商業(yè)/商服全部開工1020018000.18 3李滄區(qū)棗山路329號(hào) 住宅全部開工24586565482.30 4李滄區(qū)九水路7號(hào) 住宅全部開工12355208861.69 5李滄區(qū)金水路北側(cè) 住宅全部開工62302747601.20 6李滄區(qū)重慶中路211號(hào) 住宅全部開工19989279831.40 7李滄區(qū)京口路1

11、00號(hào)、君峰路66號(hào) 住宅全部開工27172543432.00 8李滄區(qū)重慶中路959號(hào) 住宅全部開工648521102481.70 9李滄區(qū)永平路31號(hào) 住宅全部開30 10李滄區(qū)重慶中路688號(hào)地塊 住宅全部開14 11李滄區(qū)重慶中路南嶺村南地塊 住宅全部開工78870693300.88 12李滄區(qū)東部九水路以北、宜川北路以東地塊 住宅部分開工109212520900001.91 已開工土地中，已動(dòng)工的12個(gè)（約2588628）地塊,有6 6個(gè)地塊（約個(gè)地塊（約23463572346357 ）容積率在1.2-2.01.2-2.0 之間，與

12、我們項(xiàng)目會(huì)形成較為強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)。（僅容積率一項(xiàng)不能說明競(jìng)爭(zhēng)的激烈，建議加上均值中的 來自哪個(gè)片區(qū)） 狀態(tài)狀態(tài)序號(hào)序號(hào)土地名稱土地名稱地塊屬性地塊屬性土地現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀占地占地( () )總建面總建面( () ) 未開工 動(dòng)遷中 1李滄區(qū)金水路北住宅/商業(yè)/公建138747932850.67 2李滄區(qū)九水路北、李村河南住宅/商業(yè)/商服1071502785902.60 3李滄區(qū)重慶中路688號(hào)住74 4九水路街道辦事處九水東路南、銅川路東地塊住宅4337004624001.07 未開工 未動(dòng)遷 5李滄區(qū)夏莊路124號(hào)住宅23689710663.00 6李滄區(qū)青山路南、浮山路西

13、住宅20628206201.00 7李滄區(qū)夏莊路7號(hào)地塊住宅1015301522941.50 8李滄區(qū)虎山路11號(hào)地塊住宅990561188671.20 未開工 土地平整 9李滄區(qū)四流中路5號(hào)住宅/商業(yè)/商服28360335501.18 10李滄區(qū)大嶗路1001號(hào)住宅9744510682.81 11李滄區(qū)北嶗路993、995號(hào)住18 12李滄區(qū)重慶路西、興國(guó)路北住宅/商業(yè)/商服1139741258001.10 13李滄區(qū)九水路184號(hào)住宅27502412501.50 未開工土地中，共有13個(gè)（約1450640）地塊,有4 4個(gè)地塊（約個(gè)地塊（約562857562857

14、 ）容積率在1.2-2.01.2-2.0之 間，與我們項(xiàng)目會(huì)形成較為強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)。 3.3 3.3 區(qū)域市場(chǎng)未來供應(yīng)區(qū)域市場(chǎng)未來供應(yīng) 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 數(shù)據(jù)截止于2007年底 3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（20072007年二、三季度成交套數(shù)、面積）年二、三季度成交套數(shù)、面積） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 單位：套、萬單位：套、萬市南區(qū)市南區(qū)市北區(qū)市北區(qū)四方區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)嶗山區(qū)城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)區(qū) 黃島區(qū)黃島區(qū)膠南市膠南市平度市平度市萊西市萊西市合計(jì)合計(jì) 第第 二二 季季 度度 20072007年年4 4月月 套數(shù)套數(shù)20450324951-330184736594 套數(shù):

15、7543 面積79.76 面積面積2.385.710.248.25-3.711.740.063.60.88 20072007年年5 5月月 套數(shù)套數(shù)39936716582-4302540121247 面積面積4.483.920.195.04-5.472.1901.252.38 20072007年年6 6月月 套數(shù)套數(shù)34137893406-2523540109198 面積面積4.484.010.83.69-2.663.190.011.111.83 第第 三三 季季 度度 20072007年年7 7月月 套數(shù)套數(shù)361525169324279714295297254 套數(shù)：9670 面積105.

16、3 面積面積4.675.611.473.024.417.642.890.0212.33 20072007年年8 8月月 套數(shù)套數(shù)25975122029423857739070152243 面積面積3.67.842.162.724.067.183.540.691.582.22 20072007年年9 9月月 套數(shù)套數(shù)22045437136692516442110129325 面積面積3.084.913.673.211.5264.170.831.342.92 總計(jì)總計(jì) 套數(shù)：套數(shù)：1675216752，面積：，面積：180.06180.06 單位：套、萬單位：套、萬市南區(qū)市南區(qū)市北區(qū)市北區(qū)四方區(qū)四

17、方區(qū)李滄區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)嶗山區(qū) 城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)區(qū) 黃島區(qū)黃島區(qū)膠南市膠南市平度市平度市萊西市萊西市合計(jì)合計(jì) 第第 二二 季季 度度 20082008年年4 4月月 套數(shù)套數(shù)5655131721048284327309143200209 套數(shù)：9359 面積：93.6 面積面積5553649968149589.26320483536627589131352096518138 20082008年年5 5月月 套數(shù)套數(shù)286103270220299691264351284145 面積面積2873511506247942364587577623877320443027613000 20082008年年6 6

18、月月 套數(shù)套數(shù)12948821589340527233270226159 面積面積1571253891193800.78402665756521819244832300115230 第第 三三 季季 度度 20082008年年7 7月月 套數(shù)套數(shù)113105217168179377217226392121 套數(shù)：8001 面積：91.25 面積面積1190611600199251.43276744267820938201973776610619 20082008年年8 8月月 套數(shù)套數(shù)8438643601013314218212247266 面積面積10303431061054.6812201

19、83938720367207222441026496 20082008年年9 9月月 套數(shù)套數(shù)162189101455977263186318143276 面積面積178352480095394.81081135044018216518821743827736 總計(jì)總計(jì) 套數(shù)：套數(shù)：1736017360，面積：，面積：184.8184.8 3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（20082008年二、三季度成交套數(shù)、面積）年二、三季度成交套數(shù)、面積） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 （1）08年二、三季度李滄區(qū)總成交比例為12.42%12.42%； （2）月均去化面積為：3825038250/ /

20、月月； （3）目前供應(yīng)的去化周期：9.549.54年年。 （1）第二、三季度季度李滄區(qū)成交分別為13571357套套（12.0412.04 萬萬），983983套套（10.9110.91萬萬），李滄總成交套數(shù)環(huán)比 下降27.6%27.6%，面積下降9.4%9.4%； （1）成交量同比下降19.95%19.95%和11.49%11.49%(套數(shù)、面積)； （2）二季度成交同比下降30.02%30.02%和29.09%29.09%； （3) 三季度成交套數(shù)同比下降0.1%0.1%，面積同比上升21.9%21.9%； （1）07年第二、三季度李滄成交面積占青島的百分比依次 為：21.29%21.29

21、%和8.5%8.5%，08年為12.86%12.86%和11.96%11.96%，同比增 長(zhǎng)-8.43-8.43和3.463.46個(gè)百分點(diǎn)；（成交以大面積為主） （2）07年4-9月份，李滄總成交面積占到整個(gè)青島成交面積 的百分比為：14.01%14.01%，08年為12.22%12.22%，同比下降1.791.79個(gè) 百分點(diǎn)。 環(huán)比分析環(huán)比分析同比分析同比分析 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（20072007年二、三季度成交價(jià)格區(qū)間）年二、三季度成交價(jià)格區(qū)間） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 第二季度第二季度 區(qū)域區(qū)域 價(jià)格價(jià)格( (元元/ /) )300030

22、00以下以下3000-4000 3000-4000 4000-5000 4000-5000 5000-6000 5000-6000 6000-8000 6000-8000 8000-10000 8000-10000 1 1萬以上萬以上 青島青島 成交 (套)12771427118911591430561178 成交()1240751267871133561194881534796986529727 面積比例%16.84%17.21%15.39%16.22%20.83%9.48%4.03% 李滄李滄 成交 (套)1311256181371811 成交()122597130534071348819

23、0018285 面積比例面積比例% %0.73%0.73%58.02%58.02%31.90%31.90%8.06%8.06%1.13%1.13%0.11%0.11%0.05%0.05% 占青島比例占青島比例0.99%0.99%76.61%76.61%47.11%47.11%11.29%11.29%1.24%1.24%0.26%0.26%0.29%0.29% 第三季度第三季度 青島青島 成交 (套)115474695810921536473298 成交()109887698421000861155871662685897852674 面積比例%16%10%15%17%25%9%8% 李滄李滄

24、成交 (套)2177256220700 成交()19915583245212145674700 面積比例面積比例% %0.32%0.32%24.93%24.93%39.23%39.23%34.33%34.33%1.20%1.20%0.00%0.00%0.00%0.00% 占青島比例占青島比例0.18%0.18%22.31%22.31%24.50%24.50%18.56%18.56%0.45%0.45%0.00%0.00%0.00%0.00% 李滄區(qū)李滄區(qū)總比例總比例0.61%0.61%57.32%57.32%36.51%36.51%14.87%14.87%0.83%0.83%0.14%0.14

25、%0.10%0.10% 3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（20082008年二、三季度成交價(jià)格區(qū)間）年二、三季度成交價(jià)格區(qū)間） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 第二季度第二季度 價(jià)格價(jià)格( (元元/ /) )30003000以下以下3000-40003000-40004000-5000 4000-5000 5000-6000 5000-6000 6000-8000 6000-8000 8000-10000 8000-10000 1 1萬以上萬以上 青島青島 成交 (套)16151891149319971367330566 成交()1541951738611475641934621380063

26、730984091 面積比例%16.61%18.73%15.89%20.84%14.86%4.02%9.06% 李滄李滄 成交 (套)177252602517201 成交()14516503123696210136479094 面積比例面積比例% %1.23%1.23%55.22%55.22%20.12%20.12%17.84%17.84%5.50%5.50%0.00%0.00%0.08%0.08% 占青島比例占青島比例0.94%0.94%37.40%37.40%16.06%16.06%10.86%10.86%4.69%4.69%0.00%0.00%0.11%0.11% 第三季度第三季度 青島

27、青島 成交 (套)16851129222810261029415403 成交()1603211195072407081066841098454722262453 面積比例%18.93%14.11%28.43%12.60%12.97%5.58%7.38% 李滄李滄 成交 (套)3171114381199110 成交()2721587411601413522716817440 面積比例面積比例% %0.28%0.28%16.20%16.20%11.84%11.84%42.19%42.19%27.72%27.72%1.78%1.78%0.00%0.00% 占青島比例占青島比例0.17%0.17%13

28、.28%13.28%4.82%4.82%38.76%38.76%24.73%24.73%3.69%3.69%0.00%0.00% 李滄李滄總比例0.55%27.58%9.09%20.78%13.58%2.06%0.06% 1）08年二季度李滄區(qū)價(jià)均以3000-40003000-4000元元/ /為絕對(duì)優(yōu)勢(shì)， 至三季度，成交均價(jià)以5000-60005000-6000元元/ /為主要區(qū)間； 2）三季度成交單價(jià)集中在5000-80005000-8000元元/ /, ,成交成上升趨勢(shì)。 1）二、三季度同期比較，成交量隨價(jià)格變化明顯； 2）07年成交單價(jià)集中在3000-50003000-5000元元/

29、/，其中3000-40003000-4000 元元/ /比例有明顯優(yōu)勢(shì)。 3) 08年成交單價(jià)分別在3000-40003000-4000元元/ /、5000-60005000-6000元元/ /； 4）同期相比較，成交單價(jià)仍是以3000-50003000-5000元元/ /為主； 環(huán)比分析環(huán)比分析同比分析同比分析 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 1）李滄區(qū)成交主力單價(jià)區(qū)間較去年同期有所變化，今年主要集中在4000-5000元/； 2）成交環(huán)比萎縮嚴(yán)重，月成交面積下降9.39個(gè)百分點(diǎn)； 3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（李滄區(qū)近一年月成交走勢(shì)）（李滄區(qū)近一年月成交走勢(shì)） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)

30、展 10051005951951 4848 1）2007年4月，成交951套，經(jīng)濟(jì)適用房成交642套(萬福山莊)，限價(jià)房39套； 2）2008年4月，成交1005套，經(jīng)濟(jì)適用房成交535套（金秋桂園），限價(jià)房294套（太平洋心怡公寓）； 3）政策房的放量增大，對(duì)于中檔樓盤成交沖擊是非常之大的； 3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（李滄區(qū)（李滄區(qū)1010月成交分析）月成交分析） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 十月份李滄區(qū)住宅成交按套數(shù)和面積統(tǒng)計(jì)，月 成交面積1273112731，集中在80-100，其中60- 80、100-120、120-150占有比例較為均 好，僅有80-100的四分之一，

31、相對(duì)而言，80- 100也是供應(yīng)較大的區(qū)間。% 面積區(qū)間-6060-8080-100100-120120-150150-180180- 成交套數(shù)015套54套16套18套6套7套 成交面積010444890175823979641678 成交均面積0.0 69.6 90.6 109.9 133.2 160.7 239.7 3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（李滄區(qū)近一年成交面積區(qū)間）（李滄區(qū)近一年成交面積區(qū)間） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 單位、套60以下60-8080-10080-100100-120120-150150-180180以上總計(jì) 2008年4月221667367369500

32、11020 2008年5月01818318319000220 2008年6月0965651110086 2008年7月1331331334000171 2008年8月0166464100767329358 2008年9月01722422435471512350 2008年10月0155454161867116 總計(jì)232741459145928014294492321 區(qū)間比例0.99 11.81 62.86 62.86 12.06 6.12 4.05 2.11 1)、80-10080-100占到總成交量的62.86%62.86%，仍是成交的主力區(qū)間，其次為100-120； 2)、未來幾年80

33、以下精致小戶型具有很強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，投資自住兩相宜。 綜合小結(jié)：綜合小結(jié)： 居住環(huán)境居住環(huán)境：工廠、舊村的拆遷改造，項(xiàng)目周邊的生活環(huán)境、商業(yè)配套等將得到逐步改善； 價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)：在綠城等項(xiàng)目以及區(qū)域大量低品質(zhì)二手房的共同作用下，該區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格將拉開檔次。 產(chǎn)品變化產(chǎn)品變化：經(jīng)過近5年左右的發(fā)展，李滄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品梯級(jí)分布愈加清晰； 市場(chǎng)層面市場(chǎng)層面：目前20個(gè)在售樓盤，主力面積80-100，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和； 競(jìng)爭(zhēng)層面競(jìng)爭(zhēng)層面：未來存量較大，加之各種政策，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，日趨白熱化。 一一. .區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展 二二. .項(xiàng)目自我分析項(xiàng)目自我分析 三三. .市場(chǎng)競(jìng)

34、爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 四四. .項(xiàng)目定位初步建議項(xiàng)目定位初步建議 五五. .產(chǎn)品細(xì)部建議產(chǎn)品細(xì)部建議 1、地塊分析 2、局限性分析 3、swot分析 1、地塊分析 項(xiàng)目坐在為虎山休閑娛樂片區(qū)，位于李 滄區(qū)中心位置，處于生態(tài)居住區(qū)和規(guī)劃 中的中央居住區(qū)之間，緊鄰李村商業(yè)區(qū)， 生活便利性，交通通達(dá)性相對(duì)均好。 地塊相對(duì)平整，在虎山麓下； 具有自然景觀優(yōu)勢(shì)， 輕緩的坡度利于景觀營(yíng)造。 虎山虎山 安置區(qū) 廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房 自然景觀，具有較大優(yōu)勢(shì)，地塊較小， 產(chǎn)品復(fù)雜，處理商品房和政策房之間的 關(guān)系是中心工作！ 增加景觀營(yíng)造，利用灌木、高大喬木等 有層次的景觀，將兩個(gè)產(chǎn)品區(qū)分開來。 地塊中有一

35、沖溝存在，現(xiàn)為從 虎山?jīng)_下的自然雨水等。（308的心理影響） 充分利用沖溝，打造水系景觀，水系 組團(tuán)園林等（溪水/疊水/小型噴泉廣場(chǎng)） （建議不放解決方案，最后要加一個(gè)產(chǎn) 品分析的小節(jié)，否則感覺話沒說完） 2、局限性分析 到流亭機(jī)場(chǎng)到流亭機(jī)場(chǎng)10km10km 到市政府到市政府15km15km 到火車站到火車站5km5km 到李村商圈到李村商圈3km3km 9 9條公交線路，分別到達(dá)條公交線路，分別到達(dá) 市南市南香港中路、臺(tái)東、輪渡、城陽(yáng)香港中路、臺(tái)東、輪渡、城陽(yáng)等等 緊鄰308308國(guó)道國(guó)道，青銀高速青銀高速，扼進(jìn)出青島的必經(jīng)之路；跨海大橋引線將 與重慶路高架相連；唐山路將與308相連、金水路

36、金水路將拓寬為40米；隨 著2009年青島城市快速公交、地鐵線的規(guī)劃建設(shè)出行更加便捷. 2.1 2.1 交通路網(wǎng)分布交通路網(wǎng)分布 2、局限性分析 2.2 2.2 生活便利性、生活便利性、 自然環(huán)境自然環(huán)境 n n s s ww e e 生活便利性生活便利性 周邊市政配套設(shè)施缺乏，生活便利性均較差； 9條公交線路，抵達(dá)各市區(qū)，出行相對(duì)便利； 產(chǎn)品較為復(fù)雜，商品房和安置房在同一區(qū)域； 自然景觀自然景觀 西、北向依山，北側(cè)近鄰山地高爾夫； 山景、水景資源豐富，坡地地貌，屬城市綠肺。 本項(xiàng)目又處于“綠肺之心”，地塊價(jià)值得天獨(dú)厚。 3、本項(xiàng)目swot分析 s s： 自然景觀優(yōu)勢(shì)，具有生態(tài)社區(qū)先天優(yōu)勢(shì)；

37、體量適中，優(yōu)勢(shì)較大，滿足中高端產(chǎn)品環(huán)境需求； 容積率適中，有利于在突出建筑風(fēng)格的優(yōu)勢(shì)； 開發(fā)商具有較強(qiáng)資金實(shí)力和一定的品牌實(shí)力； 大青島及李滄區(qū)規(guī)劃為項(xiàng)目發(fā)展奠定一些基礎(chǔ)。 t t： 大量的政策及村改房，對(duì)項(xiàng)目成交構(gòu)成威脅； 大環(huán)境影響，人們觀望氣氛日趨濃厚； 政策房項(xiàng)目量體過大，一定程度壓縮本地需求； 配套相對(duì)不完善及交通的不通達(dá)，帶來一定的局限性。 w w： 周圍交通通達(dá)性相對(duì)較差，生活配套缺乏； 大盤進(jìn)駐，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成一定威脅； 廉租房及安置區(qū)與商品房處于同一地塊，不利于人 文氣息營(yíng)造。 o o： 李滄區(qū)的高速發(fā)展，提供了更多的置業(yè)機(jī)會(huì)； 在售商品項(xiàng)目近11個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，利于突圍； 項(xiàng)

38、目所在為未來中央居住區(qū),利于項(xiàng)目后期宣傳； 大青島及李滄區(qū)域規(guī)劃及大盤的進(jìn)駐，為李滄區(qū)域 未來發(fā)展指出方向。 綜合分析比較，地塊具備做中高端的產(chǎn)品的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，綜合分析比較，地塊具備做中高端的產(chǎn)品的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)， 性價(jià)比及打造一種全新的性價(jià)比及打造一種全新的life modulelife module理念會(huì)成為項(xiàng)目策略重點(diǎn)。理念會(huì)成為項(xiàng)目策略重點(diǎn)。 綜合小結(jié)：綜合小結(jié)： 1.自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，體量適中，利于營(yíng)造生態(tài)生活社區(qū)； 2.與政策房關(guān)系相對(duì)復(fù)雜，依據(jù)景觀資源去分好兩者之間的關(guān)系，利于項(xiàng)目推售； 3.在未來市場(chǎng)中突圍差異化及全新的life module的倡導(dǎo)，是我們后期入市的策略方向。 一一.

39、.區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展 二二. .項(xiàng)目自我分析項(xiàng)目自我分析 三三. .市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 四四. .項(xiàng)目定位初步建議項(xiàng)目定位初步建議 五五. .產(chǎn)品細(xì)部建議產(chǎn)品細(xì)部建議 1、立足于青島市場(chǎng)分析 2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 3、片區(qū)屬性分析 4、重點(diǎn)個(gè)案分析 三三. .市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 1、立足于青島市場(chǎng)分析 時(shí)間時(shí)間各類住房各類住房經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)商品房限價(jià)商品房廉租房廉租房 2008年1300萬32.5萬50萬15萬 2009年1500萬32.5萬50萬15萬 2010年1800萬 32.5萬50萬15萬 2011年2100萬32.5萬50萬10萬 2012

40、年2400萬32.5萬50萬10萬 總計(jì)總計(jì)91009100萬萬 約約100100萬套萬套 162.5162.5萬萬 2500025000套套 250250萬萬 3350033500套套 6565萬萬 1300013000萬套萬套 有圖表中分析可知，未來青島規(guī)劃各類住宅面積達(dá)91009100萬萬，不包括政策房在內(nèi)，規(guī)劃面 積達(dá)8622.58622.5萬萬，約92.8592.85萬萬套。 2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目所處為虎山娛樂休閑片區(qū)，根據(jù)目前發(fā)展及未來規(guī)劃，可以和我們形成競(jìng) 爭(zhēng)的區(qū)域主要集中在十梅庵生態(tài)居住區(qū)，中央居住區(qū)，雙峰山片區(qū)。 目前供應(yīng)：6.9萬 潛在供應(yīng)：270萬 李滄北部生態(tài)居住區(qū)

41、， 中高收入人群的第二居所； 兩個(gè)項(xiàng)目，帝都嘉苑，海信南嶺風(fēng)情 目前供應(yīng)：目前供應(yīng)：0.90.9萬萬 潛在供應(yīng)：潛在供應(yīng)：176.4176.4萬萬 以生活居住為主，兼?zhèn)洮F(xiàn)代都市以生活居住為主，兼?zhèn)洮F(xiàn)代都市 特征的青島休閑體育娛樂中心；特征的青島休閑體育娛樂中心； 萬福山莊，金秋桂園 目前供應(yīng)：4.8萬 潛在供應(yīng)：205萬 依托商圈，大盤云集， 未來青島的中央居住區(qū)； 百通馨苑，偉東幸福之城，上王埠改造 潛在供應(yīng)：160萬 依托商圈，輻射發(fā)展 發(fā)展為以居住為主，商服為輔的旅游新 城區(qū)； 東李改造、蘇家改造、鄭莊改造 目前在售5個(gè)項(xiàng)目（約12.6萬），目前市場(chǎng)供應(yīng)量較為平緩，但是潛在供應(yīng)量 不容忽

42、視（約約811.4811.4萬萬），競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)急了程度可想而知。 3、片區(qū)屬性分析 區(qū)域位置區(qū)域位置代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目人群認(rèn)可度人群認(rèn)可度 李滄商圈區(qū)域中堅(jiān)數(shù)碼領(lǐng)地/百通大廈1 虎山片區(qū)（本項(xiàng)目所在）虎山片區(qū)（本項(xiàng)目所在）百通百通尚風(fēng)尚水尚風(fēng)尚水3 3 中央居住區(qū)綠城理想之城3 十梅庵生態(tài)居住區(qū)海信南嶺風(fēng)情4 滄口傳統(tǒng)居住區(qū)華泰翠海依居5 我們對(duì)東山峰景客戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，60%以上的客戶認(rèn)為： 本項(xiàng)目位置較偏；交通不便利，缺少生活便利性的基本配套。 虎虎 山山 休休 閑閑 娛娛 樂樂 片片 區(qū)區(qū) 4、重點(diǎn)個(gè)案分析 天泰城一期：奧林匹克花園天泰城一期：奧林匹克花園 天泰城二期：奧園二期天泰城二期：奧園

43、二期 天泰城三期：迦南美地（一、二期）天泰城三期：迦南美地（一、二期） 效果圖效果圖 天泰運(yùn)動(dòng)工廠天泰運(yùn)動(dòng)工廠 建筑：全裝修小高層 / 綠化：58% / 容積率：1.8 / 面積區(qū)間：77-165 建筑面積：15萬 / 園林特點(diǎn)：梯田景觀 產(chǎn)品定位：集高品質(zhì)、低密度、高文化、環(huán)保節(jié)能、注重自然、強(qiáng)調(diào)鄰里、 配套完善于一體 4、重點(diǎn)個(gè)案分析 天泰城一期：奧林匹克花園天泰城一期：奧林匹克花園 天泰城二期：奧園二期天泰城二期：奧園二期 天泰城三期：迦南美地（一、二期）天泰城三期：迦南美地（一、二期） 一、二期一、二期：主要是市區(qū)客戶； 著重點(diǎn)著重點(diǎn)：品牌，配套，戶型（社區(qū)巴士和體育場(chǎng)） 群體分析群體

44、分析：主要是白領(lǐng)基層，收入較高的外地來 青置業(yè)的新青島人（比例非常大） 客群變化客群變化 目前目前：客戶較分散，市內(nèi)四區(qū)均有(城陽(yáng)、即墨)； 著重點(diǎn)著重點(diǎn)：配套-運(yùn)動(dòng)工廠，對(duì)年輕人沖擊很大， 精裝戶型及綜合品質(zhì)； 群體分析群體分析：開通城際班車及收費(fèi)站取消后，越多 的年輕人選擇那里； 應(yīng)為有地上車位，所以地下車庫(kù)銷售 不好， 目前入住率是很不錯(cuò)，約70%左右。 詳細(xì)資料附件 綜合小結(jié)：綜合小結(jié)： 1.目前供應(yīng)量相對(duì)較小，競(jìng)爭(zhēng)緩和，但潛在供應(yīng)非常之大，近800萬，市場(chǎng)壓力巨大； 2.對(duì)天泰城三期的客群分析，可以更好的為本項(xiàng)目進(jìn)行客戶及項(xiàng)目市場(chǎng)定位。 一一. .區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)

45、發(fā)展 二二. .項(xiàng)目自我分析項(xiàng)目自我分析 三三. .市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 四四. .項(xiàng)目定位初步建議項(xiàng)目定位初步建議 五五. .產(chǎn)品細(xì)部建議產(chǎn)品細(xì)部建議 1、客群定位分析 2、項(xiàng)目定為初步方向 四四. .項(xiàng)目定位初步建議項(xiàng)目定位初步建議 1、客群定位分析 規(guī)劃理念：規(guī)劃理念： 低密度產(chǎn)品、高層，產(chǎn)品豐富；低密度產(chǎn)品、高層，產(chǎn)品豐富； 依山而住，澤地優(yōu)居依山而住，澤地優(yōu)居 擁山環(huán)水，生態(tài)住區(qū)擁山環(huán)水，生態(tài)住區(qū) 現(xiàn)代化、高品質(zhì)的生活方式； 悠閑享受，遠(yuǎn)離喧囂，退而不隱 產(chǎn)品構(gòu)成：產(chǎn)品構(gòu)成： 洋房、高層洋房、高層 普通高層、精裝小公寓普通高層、精裝小公寓 品質(zhì)社區(qū)，生態(tài)公園品質(zhì)社區(qū)，生態(tài)公園 社

46、區(qū)由年輕人、中年人構(gòu)成，年 輕、追求品質(zhì)、時(shí)尚； 項(xiàng)目配套：項(xiàng)目配套： 商業(yè)街、會(huì)所商業(yè)街、會(huì)所 幼兒園幼兒園 商輔商輔 生活在公園生活在公園 滿足生活工作休閑的理想生活 擁山環(huán)水，盡享閑適 客群關(guān)注點(diǎn)客群關(guān)注點(diǎn) 1、客群定位分析 1.1 1.1 客戶調(diào)查問卷分析客戶調(diào)查問卷分析 1、客群定位分析 來青工作的新青島人，追求品質(zhì)；來青工作的新青島人，追求品質(zhì)； 資金相對(duì)薄弱，考慮購(gòu)房性價(jià)比；資金相對(duì)薄弱，考慮購(gòu)房性價(jià)比； 少部分本地人，置業(yè)考慮上班因素少部分本地人，置業(yè)考慮上班因素 本地人升級(jí)產(chǎn)品，第二居所；本地人升級(jí)產(chǎn)品，第二居所； 年輕客群，注重綜合品質(zhì)；年輕客群，注重綜合品質(zhì)； 市南、市北

47、、四方區(qū)市南、市北、四方區(qū)李滄土著李滄土著 客群定位方向客群定位方向 部分外來部分外來 關(guān)鍵詞：品質(zhì)、性價(jià)比、第一居所、升級(jí)產(chǎn)品關(guān)鍵詞：品質(zhì)、性價(jià)比、第一居所、升級(jí)產(chǎn)品 城陽(yáng)入城人群，作為來青第一居所；城陽(yáng)入城人群，作為來青第一居所； 收入穩(wěn)定，追求品質(zhì)；收入穩(wěn)定，追求品質(zhì)； 1.2 1.2 客群分析方向客群分析方向 2、項(xiàng)目初步定位方向 當(dāng)前缺乏良好的城市配套；當(dāng)前缺乏良好的城市配套； 距離主城區(qū)心理距離較遠(yuǎn)；距離主城區(qū)心理距離較遠(yuǎn)； 新城市住區(qū)，缺少生活配套；新城市住區(qū)，缺少生活配套； 片區(qū)成熟度有待提高；片區(qū)成熟度有待提高； 城市第一居所城市第一居所新城市生活中心新城市生活中心 項(xiàng)目定位

48、方向項(xiàng)目定位方向 立足于本區(qū)域輻射其他立足于本區(qū)域輻射其他 區(qū)域，作為生態(tài)住區(qū)是區(qū)域，作為生態(tài)住區(qū)是 較為有競(jìng)爭(zhēng)力的。較為有競(jìng)爭(zhēng)力的。 立足城市第一句所，和其他立足城市第一句所，和其他 區(qū)域相比較。沒有競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域相比較。沒有競(jìng)爭(zhēng)力 立足新生活中心，對(duì)比其他立足新生活中心，對(duì)比其他 區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱 第三個(gè)方向第三個(gè)方向 都市住區(qū)中自然資源、居住環(huán)境、生活方式最好的生態(tài)社區(qū)！都市住區(qū)中自然資源、居住環(huán)境、生活方式最好的生態(tài)社區(qū)！ 2、項(xiàng)目初步定位方向 擁山環(huán)水擁山環(huán)水 生態(tài)住區(qū)生態(tài)住區(qū) 區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值 景觀、發(fā)展景觀、發(fā)展 項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值 產(chǎn)品、景觀、規(guī)劃產(chǎn)品、景觀、

49、規(guī)劃 產(chǎn)品關(guān)鍵詞產(chǎn)品關(guān)鍵詞 創(chuàng)新、潮流、品質(zhì)創(chuàng)新、潮流、品質(zhì) 客群關(guān)鍵詞客群關(guān)鍵詞 創(chuàng)新、年輕、現(xiàn)代、時(shí)尚、升值創(chuàng)新、年輕、現(xiàn)代、時(shí)尚、升值 一一. .區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展 二二. .項(xiàng)目自我分析項(xiàng)目自我分析 三三. .市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 四四. .項(xiàng)目定位初步建議項(xiàng)目定位初步建議 五五. .產(chǎn)品細(xì)部建議產(chǎn)品細(xì)部建議 1、建筑風(fēng)格及形態(tài) 2、景觀建議 3、戶型初步建議 4、其他細(xì)部建議 五五. .產(chǎn)品細(xì)部建議產(chǎn)品細(xì)部建議 1、建筑風(fēng)格及形態(tài) 產(chǎn)品關(guān)鍵詞產(chǎn)品關(guān)鍵詞 創(chuàng)新、潮流、品質(zhì)創(chuàng)新、潮流、品質(zhì) 客群關(guān)鍵詞客群關(guān)鍵詞 創(chuàng)新、年輕、現(xiàn)代、時(shí)尚、升值創(chuàng)新、年輕、現(xiàn)代、時(shí)尚

50、、升值 關(guān)鍵詞：現(xiàn)代，簡(jiǎn)約，關(guān)鍵詞：現(xiàn)代，簡(jiǎn)約， 個(gè)性充分體現(xiàn)個(gè)性充分體現(xiàn) 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約派建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約派 1、建筑風(fēng)格及形態(tài) 建筑建議：建筑建議： 1.介于商品房和政策房共存，我們建議使用同一種“建筑語言”，即同種建筑風(fēng)格； 2.從建筑細(xì)節(jié)區(qū)分兩種建筑風(fēng)格，例如“屋頂”“空調(diào)機(jī)位”“景觀布局”等細(xì)部的建筑符號(hào)； 3.形成整體的同意，卻又局部的不同，減少成本的同時(shí)，又可以讓客戶有“心里”舒服的感覺。 4.洋房部分建議：只作4+1、5+1，同時(shí)，要做大閣樓的使用率，這樣可以曾加銷售單間，最好做到70%-80%的利用率； （參考卓越蔚藍(lán)群島，閣樓利用率100%，由于部分挑空，這樣可以自己

51、間隔成為loft，增加銷售單價(jià)） 2、景觀建議 采用景觀中軸線依托組團(tuán)景觀的設(shè)計(jì)風(fēng)格；充分利用坡地優(yōu)勢(shì)，制造“臺(tái)階”文化； 利用山、水資源，打造獨(dú)具特色的景觀；真正實(shí)現(xiàn)“移步異景移步異景”！ 2、景觀建議 水系：水系： 尊重地勢(shì)，尊重地勢(shì)， 線狀水系、線狀水系、 跌水結(jié)合跌水結(jié)合 以小水景取勝以小水景取勝 景觀建議：景觀建議： 1.充分利用景觀區(qū)別“政策房”與“商品房”之間的關(guān)系，利用景觀形成封閉組團(tuán)管理； 2.景觀可以采用，人口水系、綠籬、籬笆相間隔的方式，即人性化，又不顯突兀（參考青特匯豪景園） 3、戶型初步建議 由調(diào)查需求可得知，主力需求面積在80-100、61-80，也有部分人需求 在

52、101-120； 在成交層面，由于理想之城都是大面積，所以成交集中在150-180，除此 之外，成交分布在100-150、60-80； 這兩項(xiàng)將作為戶型配比的參考因素。 高層、花園洋房面積配比高層、花園洋房面積配比 總面積總面積各占面積各占面積面積區(qū)間面積區(qū)間面積比例面積比例 84765 39140 40-505% 51-6011% 61-7011% 71-8016% 81-9033% 25100 91-1005% 101-1102% 111-1204% 洋房20525 81-902% 91-1003% 101-1103% 121以上5% 3、戶型初步建議 虎山虎山 安置區(qū) 廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房

53、經(jīng)濟(jì)適用房 本部分建筑面積13749，建議做精裝小戶型公 寓式管理（初步估算層高約13-14）： 1、注重西部裝修，體征整體品質(zhì)； 2、酒店式管理，為單身白領(lǐng)提供一站式服務(wù)； 3、戶型設(shè)計(jì)以精致、緊湊、實(shí)用為原則； 入戶門細(xì)節(jié)入戶門細(xì)節(jié) 新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng) 細(xì)節(jié)化裝修細(xì)節(jié)化裝修 即通過裝修細(xì)節(jié)體現(xiàn)精裝修產(chǎn)品的 與眾不同，以人性化和實(shí)用性為根 本裝修原則，通過細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶。 3、戶型初步建議 3、戶型初步建議 裝修建議：裝修建議： 1.裝修標(biāo)準(zhǔn)600-800元/ ，介于項(xiàng)目所在區(qū)域，不建議做豪 宅裝修；其次，我們的客戶趨于年輕化，因此我們的風(fēng)格是 “簡(jiǎn)約的奢華簡(jiǎn)約的奢華”； 2.部分采用品牌裝修，

54、讓業(yè)主看得見的品牌，如潔具、衛(wèi)浴用 品等，其他部分可以采用相對(duì)低成本的裝修； 目的：目的： 1.減少成本，適當(dāng)?shù)倪f減了價(jià)格，這樣利于撬動(dòng)市場(chǎng)，被人們 所接受和認(rèn)可； 2.同時(shí)減少風(fēng)險(xiǎn)投資，后期還有價(jià)格上揚(yáng)的空間。 1 1、恰當(dāng)?shù)幕铱臻g能帶給人們以愉悅的心理感受，使人們?cè)趶那‘?dāng)?shù)幕铱臻g能帶給人們以愉悅的心理感受，使人們?cè)趶摹敖^對(duì)空間絕對(duì)空間”進(jìn)入到進(jìn)入到“灰空間灰空間”時(shí)可以感受到空間時(shí)可以感受到空間 的轉(zhuǎn)變，享受在的轉(zhuǎn)變，享受在“絕對(duì)空間絕對(duì)空間”中感受不到的心靈與空間的對(duì)話。而實(shí)現(xiàn)這種對(duì)話的方式，大體有以下幾種：中感受不到的心靈與空間的對(duì)話。而實(shí)現(xiàn)這種對(duì)話的方式，大體有以下幾種： 1）、用“

55、灰空間”來增加空間的層次，協(xié)調(diào)不用功能的建筑單體，是其完美統(tǒng)一； 2）、用“灰空間”界定、改變空間的比例； 3）、用“灰空間”彌補(bǔ)建筑戶型設(shè)計(jì)的不足，豐富室內(nèi)空間。 4、其他細(xì)部建議灰空間 4、其他細(xì)部建議偷面積 1) 1) 低臺(tái)凸窗和落地凸窗低臺(tái)凸窗和落地凸窗：帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，在外立面上會(huì)凸出一部分； 2 2）超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)）超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)：入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，所以做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)； 3 3）贈(zèng)送大露臺(tái)）贈(zèng)送大露臺(tái)：將大露臺(tái)與客廳或者臥室相連，增加空間感和使用面積； 4 4）隱藏式衣櫥）隱藏式衣櫥：外墻外移并將其做成凸窗完成，將凸窗改

56、成了“衣櫥”； 5 5）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁：將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米，客戶拿到房子 后，可以拆卸掉，使原本2.2米的層高變成2.8米； 6 6）空調(diào)機(jī)安放處變生活陽(yáng)臺(tái)）空調(diào)機(jī)安放處變生活陽(yáng)臺(tái)：多設(shè)計(jì)一兩個(gè)安放處，或?qū)⑵鋵痈呖刂圃?.2米以內(nèi)，或在頂上做一個(gè)假梁； 7 7）層高做大，變成挑高房源）層高做大，變成挑高房源：層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，將其隔成兩層，使空間得到充分利用； 8 8）空中連廊）空中連廊：兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間； 9 9）錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)）錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)：錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)高達(dá)6米，一層一戶的陽(yáng)臺(tái)是奇數(shù)層和偶數(shù)層相互錯(cuò)開，業(yè)主收獲了兩倍高度的陽(yáng)臺(tái)。 附件：開發(fā)周期 安置區(qū)/經(jīng)濟(jì)適用房 先