2019年整理【管理精品】酒店式公寓的起源

1、酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于歐洲。是當時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然 只是作短暫的休息和停留， 但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務也越來越周到，深 受廣大消費者的好評。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早岀現(xiàn)在深圳。當時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了 外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都岀現(xiàn)在比較發(fā)達的大城市或是一 些旅游區(qū)。酒店式公寓的特點酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式

2、的管理”，是亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經(jīng) 營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念， 集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一 為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務上根據(jù)住戶的要求提供酒 店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客

3、戶群是知名跨 國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理， 這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨 著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人 群的這種需求。與公寓式酒店的區(qū)別與此同時，現(xiàn)在的市場中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。簡單地說，就是設于酒店內(nèi)部的 公寓形式的酒店

4、套房，此種物業(yè)的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客 廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè) 服務，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良 好環(huán)境和專業(yè)服務。四星級以上的公寓式酒店提供的服務則更為周到，如北京建國酒店，它的服務就包括 餐飲、娛樂、洗理、游泳、復印、傳真、打印、翻譯等。它和酒店式服務公寓一樣，在北京出現(xiàn)的時間也 不長，數(shù)量有限。所以公寓式酒店市場潛力也很巨大。從服務上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，它們之間的本質(zhì)區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤 可將每

5、個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產(chǎn)權 的酒店。而公寓式酒店卻沒有產(chǎn)權。京城樓市競相亮出酒店式公寓招牌2001 年的北京地產(chǎn)市場極為火爆，除了被業(yè)內(nèi)人士看好的 Tow nh ou se 項目外，“商住”概念項目 和酒店式公寓項目最為炙手可熱，宣布要進入和已經(jīng)進入此市場角逐的項目已經(jīng)開始短兵相接。位于東直門交通商務區(qū)的“當代萬國城”已經(jīng)將 5 號樓和 7 號樓定位于酒店式服務公寓，這兩棟樓是 目前該商務區(qū)中僅有的酒店式公寓，因而無論是從自住的角度來看，還是從長期投資的角度考慮，“當代 萬國城”的前景都相當不錯。再加上擁有優(yōu)質(zhì)的酒店式管理，投資回報率

6、將會更高。隨著東直門地區(qū)交通 樞紐的逐漸完工，當代萬國城的回報率也勢必呈逐年攀升的態(tài)勢，實現(xiàn)對投資者最好的回報。北京萬通置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的新城國際高檔外銷公寓地處北京CBD中心區(qū)域，總占地面積約10公頃，斜對京廣中心，緊鄰國貿(mào)中心，背對漢威大廈。包括CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分,由一棟33層寫字樓和一棟19層酒店式公寓及商業(yè)裙房組成。新城國際特別在北京首創(chuàng)提供理想的環(huán)境 和 con c ie rge 服務概念。服務包括各項酒店式和秘書式服務，替住戶布置家居、租賃會所設備，或是提 供家庭聚會的籌備和組織，如供應廚師、侍應，以至餐具、表演人員等，讓尊貴的住戶能全程享受周到的 h

7、om e en te r ta inm en t服務。酒店式公寓前景展望目前，國內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級商務人士階層。這一階層擁有非?？陀^的商務消費能力。從 另一方面來看，中國加入世貿(mào)以后也將為北京這樣的國際型大都市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司。因為 目前國際上大型的跨國公司都已在北京設立分部，中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位 比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是北京房地產(chǎn) 業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回

8、報率的選 擇。有關專家認為， 酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選， 因為此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言， 具有超值回報空間。通常，酒店的租金要比公寓高30左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的。不過投資高檔項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此， 較適合中長線的投資者。酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間，和更高的 投資回報。酒店式公寓傍緊商務區(qū)2001 年的北京地產(chǎn)市場除了風頭十足、上座率極高的 Tow nh ou se 外，大約就屬 “商住 概念項目最為炙手可熱。酒店式公寓與公寓式酒店都是典型的商住項

9、目。酒店式服務公寓與傳統(tǒng)的酒店相比， 最本質(zhì)的區(qū)別在于這種物業(yè)可將每個單元出售 給個體買房者， 由擁有產(chǎn)權的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以可以 認為它是擁有私家產(chǎn)權的酒店。與此同時，現(xiàn)在的市場中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。簡單地說，就 是設于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于：其一，它類似公寓，擁 有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應俱全。其二，它配 有全套的家具電器。同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務，如室內(nèi)打掃、床單更換以 及一些商業(yè)服務等。 它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè) 服務。四星級以上的公寓式

10、酒店提供的服務則更為周到，如北京建國酒店，它的服務就 包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復印、傳真、打印、翻譯等。但是此種物業(yè)也有其局限 性。它和酒店式服務公寓一樣，在北京出現(xiàn)的時間也不長，數(shù)量有限。所以酒店式服務 公寓市場潛力巨大。繼復興門和建國門 CBD商務區(qū)后，東直門交通商務區(qū)被提出。東直門交通樞紐的興 建，不僅可以大大改善京城東北部的交通狀況、空港和市區(qū)的快速交通的連接，也將使 這一地區(qū)的功能定位產(chǎn)生變化， 交通的便利勢必帶動商業(yè)設施形成規(guī)模，漸而成為交通 商務區(qū)。東直門交通樞紐在規(guī)劃時， 北部部分就已經(jīng)規(guī)劃為商務區(qū)， 其規(guī)劃達 22萬平方米。 未來，將有大量白領階層在此工作，租賃市場勢必蓬

11、勃發(fā)展。小業(yè)主購房后，很容易就 能找到租賃對象。如果物業(yè)本身有好的、有特色的管理的話，價值也必然會隨之提高。據(jù)悉，位于東直門交通商務區(qū)的“當代萬國城”已經(jīng)將 5號樓和 7 號樓定位于酒店 式服務公寓， 這是兩棟在交通商務區(qū)中僅有的酒店式服務公寓， 因而無論是從自住的角 度來看，還是從長期投資的角度考慮，“當代萬國城”的前景都相當不錯。此外，位于CBD中心區(qū)的后現(xiàn)代城等項目，也在利用其特有的區(qū)位優(yōu)勢推出酒店式 服務的住宅項目。有業(yè)內(nèi)人士認為，這種單位小、好管理、易出租的酒店式公寓在新建 商務區(qū)中將會擁有較好的市場。商住之后酒店式公寓浮出水面酒店式公寓冒頭2001年的北京地產(chǎn)市場除了風頭十足、 上

12、座率極高的Townhouse外，大約就屬商 住”概念項目最為炙手可熱。 已經(jīng)進入和宣布要進入“商住”市場角逐的項目已經(jīng)開始 短兵相接，原本不是商住、重新包裝定位于“商住”的項目也為數(shù)不少。市場人士分析“商住”之所以能吸引客戶主要原因是：第一、商有利可圖，投資風 險小，轉讓出租回報大。第二、住得舒服。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓各自的長 處，因此一經(jīng)推出即備受商務人士歡迎。第三、產(chǎn)權問題。擁有產(chǎn)權可以讓業(yè)主居住得 安心、放心。必要時還可以出讓自己的產(chǎn)權，回收投資，無疑降低了投資的風險。酒店 式服務公寓與傳統(tǒng)的酒店相比， 最本質(zhì)的區(qū)別在于這種物業(yè)可將每個單元出售給個體買 房者，由擁有產(chǎn)權的業(yè)主或

13、者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以可以認為它是 擁有私家產(chǎn)權的酒店。與此同時，現(xiàn)在的市場中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。簡單地說，就 是設于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于其一，它類似公寓，擁有 居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應俱全。其二，它配有 全套的家具電器。同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務，如室內(nèi)打掃、床單更換以及 一些商業(yè)服務等。 它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服 務。四星級以上的公寓式酒店提供的服務則更為周到，如北京建國酒店，它的服務就包 括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復印、傳真、打印、翻譯等。但是此種

14、物業(yè)也有其局限性。 它和酒店式服務公寓一樣，在北京出現(xiàn)的時間也不長，數(shù)量有限。所以酒店式服務公寓 市場潛力巨大。東直門交通商務區(qū)出現(xiàn)繼復興門和建國門 CBD商務區(qū)后，東直門交通商務區(qū)被提出。東直門則作為京城未 來 6 大交通樞紐工程（包括東直門、西直門、動物園、公主墳、劉家窯、四惠）中最大 的一個，正計劃興建亞洲最大交通樞紐工程。據(jù)資料顯示，該工程位于東直門立交橋東 北側，總占地 1544 公頃，其中交通樞紐建設用地 51 公頃。交通樞紐的換乘在樓底 下三層，地面兩層，建成后的東直門交通樞紐將成為連接望京、酒仙橋、首都機場三個 地方、輻射順義、懷柔、密云、平谷等遠郊區(qū)縣的重要交通樞紐，將是市區(qū)

15、東北部的門 戶，成為市區(qū)和空港之間快速客運走廊的端點、市區(qū)和東北部公路客運的起始點。西直 門將成為以軌道交通換乘為主， 地面公交銜接換乘為輔的集多種交通方式于一體的綜合 大型客運交通樞紐。東直門交通樞紐的興建， 不僅可以大大改善京城東北部的交通狀況、空港和市區(qū)的 快速交通的連接， 也將使這一地區(qū)的功能定位產(chǎn)生變化， 交通的便利勢必帶動商業(yè)設施 形成規(guī)模，漸而成為交通商務區(qū)。而且，東直門交通樞紐在規(guī)劃時，北部部分就已經(jīng)規(guī) 劃為商務區(qū)，其規(guī)劃達 22 萬平方米。未來，將有大量白領階層在此工作，租賃市場勢 必蓬勃發(fā)展。小業(yè)主購房后，很容易就能找到租賃對象。如果物業(yè)本身有好的有特色的 管理的話，價值也

16、必然會隨之提高。位于東直門交通商務區(qū)的“當代萬國城”已經(jīng)將5號樓和 7 號樓定位于酒店式服務公寓， 這是兩棟在交通商務區(qū)中僅有的酒店式服務公寓， 因而無論是從自住的角度來看， 還是從長期投資的角度考慮，“當代萬國城”的前景都 相當不錯。根據(jù)推算，“當代萬國城”的年租金投報率至少在105到 11以上。如果加上好的酒店式管理，投報率將會更高。隨著交通樞紐的逐漸完工，萬國城的回報率 也勢必逐年攀升，實現(xiàn)對投資者最好的回報。什么是酒店式公寓酒店式服務公寓是目前在北京尚不多見的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會所多功 能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務公寓 在硬件配套設

17、施上毫不遜色， 而服務就更勝一籌了。所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。 除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的 居住布局、家居式的服務，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店 更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務人士的青 睞。與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于， 這種樓盤可將每個單元出售給個體買 房者，由于擁有產(chǎn)權的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上 來說，它是擁有私家產(chǎn)權的酒店。相關鏈接酒店式公寓的起源酒店式服務公寓的概念，始于 1994 年，意為“酒店式的服務，公寓式的

18、管理”， 市場定位很高。酒店式公寓，最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由 專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。 這些 物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。在我國酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地，據(jù)戴德梁行統(tǒng) 計，目前上海共有 75 家酒店式服務公寓，北京的數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心 的高檔住宅區(qū)內(nèi)。自 1999 年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在 8 10之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。酒店式公寓的前景隨著中國加入WTO將會有更多的國際跨國公司企業(yè)來北京設立公司，其中中小型 企業(yè)由于資金實力，酒店式公寓成為它們的首選。酒店式服務公寓也是投資置業(yè)者的上選， 尤其是異地置業(yè)的首選。 因為此類投資對 多數(shù)人來講， 是有超值回報空間的。通常， 酒店的租金要比公寓高 30，而酒店式服務 公寓單位小，好管理，易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的。不過，高檔次項目所 占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此較適合中長線的投資者。酒店式服務公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境， 最好在市中心地區(qū)，才有廣闊 的發(fā)展空間，投資回報。什么是酒店式公寓？ 酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。這