房地產稅收制度與政策

1、房地產稅收制度與政策2007-5-15一、稅收制度概述1 、稅收的概念及特征稅收是國家依據其社會職能參與社會剩余產品分配的一種規(guī)范形式， 即國家為了實現其職能， 憑借政治權力， 按照法律規(guī)定的標準， 無償地取得財政收入的一種分配形式。其特征包括：（ 1）強制性；（ 2 ）無償性；（ 3 ）固定性。2、稅收制度及構成要素（ 1）納稅人（課稅主體）納稅人是國家行使課稅權所指向的單位和個人， 即稅法規(guī)定的直接負有納稅義務的單位和個人。（ 2）課稅對象（課稅客體）課稅對象又稱征稅對象， 是稅法規(guī)定的課稅目的物， 即國家對什么事物征稅。 根據課稅對象的性質不同， 可以把全部稅種分為 5 大類： 流轉稅、

2、 收益稅、 財產稅、資源稅和行為目的稅。（ 3）稅基稅基是課稅基礎的簡稱。4）稅率稅率是據以計算應納稅稅額的比率， 即征收比例， 體現征稅的深度。 按稅率和稅基的關系劃分，稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三類。（ 5）附加、加成和減免附加和加成是屬于加重納稅人負擔的措施。屬于減輕納稅人負擔的措施有：減稅、免稅以及規(guī)定起征點和免征額。二、中國現行房地產稅中國現行房地產稅有：房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關的有固定資產投資方向調節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。 （個人交易涉及個人所得稅）三、房產稅房產稅

3、是以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。1 、納稅人凡是中國境內擁有房屋產產權的單位和個人都是房產稅的納稅人。 產權屬于全發(fā)所有的，以經營管理的單位和個人為納稅人；產權出典的，以承典人為納稅人。2、課稅對象的征稅范圍房產稅的課稅對象是房產。房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農村。3、課稅依據對于非出租的房產，以房產原值一次減除10%-30% 后的余額為計稅依據計算交納。對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。4、稅率房產稅采用比例稅率。按房產余額計征的，稅率為 1.2% ；按房產租金收入計征的，稅率為 12% 。5、納稅地點和納稅期限（ 1）納稅地點：房產稅在房產所在

4、地繳納。（ 2）納稅期限：房產稅按年計征，分期交納。6、減稅、免稅（ 1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。（ 2）由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用房產。（ 3）宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產。（ 4）個人所有非營業(yè)用房產。（ 5）經財經部批準免稅的其他房產。四、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 （以下簡稱土地使用稅） 是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象， 向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。1 、納稅人土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權的單位和個人。2、課稅對象和征稅范圍土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收。征稅對象是上述范圍內的土地和集體所有的土地。3、計稅依據土地使用稅的計稅依據是納

5、稅人實際占用的土地面積。4、適用稅額和應納稅額的計算土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。 每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次：大城市0.510 元； 中等城市 0.4 8 元；小城市0.36 元； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2 4 元。5、納稅地點和納稅期限（ 1）納稅地點土地使用稅由土地所在的稅務機關征收。（ 2）納稅期限土地使用稅按年計算，分期繳納。6、減稅、免稅對下列土地免征土地使用稅；（ 1）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；（ 2）由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的土地；（ 3）宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產等。五、耕地占用稅耕地占用稅是對占用耕地從事非農業(yè)生產建設的

6、單位和個征收的一種稅。1 、納稅人凡占用耕地建房或者從事其他非農業(yè)建設的單位和個人， 都是耕地占用稅的納稅人。2、課稅對象和征稅范圍耕地占用稅的征稅對象， 是占用耕地從事其他非農業(yè)建設的行為。 耕地是指用于種植農作物的土地，占用前3 年內用于種植農作物的土地，也視了耕地。3、稅率和適用稅率耕地占稅實行定額稅率。4、計稅依據耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據， 按照規(guī)定稅率一次性計算征 收。5、減稅、免稅（ 1）農村居民占用耕地新建住宅，按規(guī)定稅額減半征收。（ 2）免稅范圍：部隊軍事設施用地。鐵路沿線、飛機場跑道和停機坪用地。炸藥庫用地。學校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院、殯儀館、火葬場用地。

7、上述免稅用地，凡經改變用途、不屬于免稅范圍的，應從改變用途起補繳稅款。六、土地增值稅土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權土地上建筑物及其他附著物的單位和個人征收的一種稅。1 、納稅人凡有償轉讓國有土地使用權土地上建筑物及其他附著物 （以下簡稱轉讓方產） 并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。2、征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、 地上建筑物及其他附著物。 轉讓房地產是指轉讓國有土地使用權、 地上建筑物和其他附著物產權的行為， 不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產的行為。3、課稅對象和計稅依據土地增值稅和課稅對象具有償轉讓房產所得的土地增值額。4、稅率和應納稅額的計算土地增值稅

8、實行四級超額累進稅率：（ 1）增值額未超過扣除項目金額的 50% 的部分，稅率為 30% 。（ 2） 增值額超過扣除項目金額50% 的部分， 未超過 100% 的部分， 稅率為 40%（ 3）增值額超過扣除項目金額100% ，未超過 200% 的部分，稅率為 50% 。（ 4）超值額超過扣除項目金額200% 的部分，稅率為 60% 。5、扣除項目（ 1）取得土地使用權時所支付的金額；（ 2）土地開發(fā)成本、費用；（ 3）建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（ 4）與轉讓房地產有關的稅金；（ 5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。七、契稅契稅是在土地、 房屋不動產所有權發(fā)生轉移時， 按

9、當事人雙方訂立契約等時對產權人征收的一種稅。1 、納稅人在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬、承受的單位和個人為納稅人。（ 1）國有土地使用權出讓；（ 2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予和交換；（ 3）房屋買賣；（ 4）房屋贈予；5）房屋交換。卜列方式視為轉移土地、房屋權屬、予以征稅: （ 1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（ 2）以土地、房屋權屬抵債；（ 3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（ 4）以預購方式或者預付資建房方式承受土地、房屋權屬。2、課稅對象契稅的征稅對象是發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋。3、稅率契稅的稅率為3%-5% 。4、計稅依據契稅的依據是房屋產權轉移時雙方當事人簽訂的

10、契約價格。 征收契稅， 一般以契約載明的買價、現值價格作為計稅依據。土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差價。5、減稅、免稅有下列為之一的，減征、免征契稅：（ 1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；（ 2）城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；（ 3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；（ 4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后、重新承受土地、房屋權屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或免征。八、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加1 、營業(yè)稅是對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不

11、動產的單位和個人開征的一種稅。城市維護建設稅（以下簡稱城建稅） 是隨增值稅、 消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。 教育附加是隨增值稅、 消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。2 、銷售不動產的營業(yè)稅稅率為 5%3、城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為營業(yè)稅的 7% 、 5% 、 1% 三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的稅率為7% ；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5% ，不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。4、教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的 3% 。5、營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加通常也稱作“兩稅一費”。九、企

12、業(yè)所得稅1 、企業(yè)所得稅是對企業(yè)一定期間（通常為 1 年）內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。2 、企業(yè)所得稅實行33% 的比例稅率，對年應納稅所得額在 3 萬元以下的企業(yè)，暫按 18% 的稅率征收，對年應納稅所得額在3 10 萬元的企業(yè)，暫按27% 的稅率征收所得稅。3、應納稅所得額的公式為：應納稅所得額= 每一納稅年度的收入總額準予扣除項目的金額 十、印花稅1 、印花稅是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而樹立、領受的應稅憑證征收的一種稅。2、印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種（ 1）對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金賬本等，都采用比例稅率。稅率共分 5 檔：千

13、分之一、萬分之五、萬分之三、萬分之零點五、萬分之零點三。（ 2）對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據明顯不合適的憑證，采用定額稅率，每件繳納一定數額的稅款。十一、房地產有關稅費的優(yōu)惠政策1 、為減輕個人買賣普通住房的稅費負擔，從1999 年 8 月 1 日起，對個人購買并居住超過一年的普通住房， 銷售時免征營業(yè)稅， 個人購買并居住不足一年的普通住房，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；2、個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買自用的普通住宅，暫減半征收契稅。3 、對個人轉讓自用 5 年以上、并且家庭惟一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。4、企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有用房；房管部門向居民出租的公有住房； 落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征房產稅、營業(yè)稅。5、對個按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業(yè)稅暫減按3% 的稅率征收，房產稅暫減按4% 的稅率征收。6、對個人出租