物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)開發(fā)全過程的參與1.2

1、第二節(jié) 物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)開發(fā)全過程的參與物業(yè)管理是建設(shè)與管理結(jié)合的紐帶 , 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講 , 應(yīng)在項(xiàng)目可行性研究階段就聘請(qǐng)專 業(yè)水平較高、有一定管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司介入。這樣不僅有利于完善項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) , 而且能夠避 免由于選材不當(dāng) , 或施工中的遺留問題給日后銷售及使用帶來不便。 對(duì)于物業(yè)管理公司來講 , 在具備一定 管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)人員的條件下 , 應(yīng)主動(dòng)申請(qǐng)參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)開發(fā)全過程。在項(xiàng)目可行性 研究階段 , 物業(yè)管理公司可憑實(shí)踐中獲得的經(jīng)驗(yàn) , 提出物業(yè)管理方案；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 , 物業(yè)管理公司可 對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中易疏忽的問題提出指正意見；在施工階段 , 物業(yè)管

2、理公司可對(duì)各種建筑材料的選用提出合 理建議；在竣工驗(yàn)收階段 , 物業(yè)管理公司可對(duì)工程質(zhì)量提出嚴(yán)格要求。這樣不僅使物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè) 和各個(gè)部分充分了解 , 同時(shí)也使其成為有可能接受物業(yè)管理委托的公司。一、提前介入 ,為實(shí)施物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)建管脫節(jié)是造成住宅小區(qū)管理滯后的主要矛盾之一。其主要表現(xiàn)：一是建設(shè)與管理各自為政 , 互不 銜接；二是管理者不參與驗(yàn)收交接,小區(qū)交接不規(guī)范 , 無具體標(biāo)準(zhǔn)。為了改變這種狀況 , 物業(yè)管理公司應(yīng)提前介入小區(qū)建設(shè)工作。這樣可以有兩個(gè)方面的好處：1. “兵馬未到 ,糧草先行”為小區(qū)的今后管理 ,奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) ,提前介入小區(qū)建設(shè)工作 , 就可以從 保一方平安、為群

3、眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境出發(fā) , 對(duì)物業(yè)建設(shè)的整個(gè)過程給予關(guān)注。可以全面了解小區(qū)建 造的概況 , 參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與論證 ,為將來管理打好基礎(chǔ)。建設(shè)中提出合理化建議 , 彌補(bǔ)不足；建 成后 , 主動(dòng)參與工程驗(yàn)收 , 嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn) , 不留后患。2. 從嚴(yán)把住“入住”關(guān) , 實(shí)施全方位管理“千里之行 , 始于足下”。小區(qū)管理 , 重在良好的開端 ,超前介入小區(qū)管理 , 就能把工作做在前面。首 先加大工作力度 , 大力宣傳開展物業(yè)管理的意義 ,使政府部門、 建設(shè)部門以及即將進(jìn)住的業(yè)主 （使用人 ） 能 給予理解與支持； 然后制訂好小區(qū)管理契約 , 凡是入住小區(qū)的居民必須嚴(yán)格遵守小區(qū)綜合管理辦法,

4、并自覺履行其規(guī)定的義務(wù) , 與物業(yè)管理公司簽訂入住契約 , 凡不簽約者不予辦理房屋承租、戶籍登記；最后提 前組建好專業(yè)隊(duì)伍 ,一旦業(yè)主 （使用人 ）簽定入住契約進(jìn)住小區(qū)內(nèi) ,就必須有人管理、有人服務(wù) ,讓小區(qū)的 居民感受到物業(yè)管理帶來的生活喜悅與舒適。、可行性研究階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段 , 就應(yīng)制定物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案的制定可由房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)完成也可由房地開發(fā)企業(yè)請(qǐng)物業(yè)管理公司代理完成。方案應(yīng)確定物業(yè)管理的檔次, 所需經(jīng)營性用房及必要配套設(shè)備、設(shè)施和擬開展的服務(wù)內(nèi)容, 以及物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理方案的制定一般分為以下兩個(gè)步驟：（一）確定物業(yè)管理的檔次可根據(jù)物業(yè)的

5、消費(fèi)水平 , 合理確定管理規(guī)模。 如果開發(fā)的物業(yè)是寫字樓 , 那么相應(yīng)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就 應(yīng)適應(yīng)物業(yè)本身的檔次 ,如果開發(fā)的物業(yè)是住宅小區(qū) , 用戶普遍為中低收入者 , 則應(yīng)考慮物業(yè)管理的服務(wù) 費(fèi)應(yīng)適合居民的實(shí)際情況。（二）制定物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容包括：1. 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)所管物業(yè)的用途及規(guī)模合理設(shè)置管理機(jī)構(gòu) , 制定各項(xiàng) 管理制度 , 明確主要崗位職責(zé)。2. 物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與其物業(yè)的檔次具有直接關(guān)系 , 具體服務(wù)項(xiàng)目可 根據(jù)實(shí)際需要確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。3. 財(cái)務(wù)收支預(yù)算（1）年度物業(yè)管理收支總額。（2）每個(gè)產(chǎn)權(quán)人及使用人應(yīng)交的各種費(fèi)

6、用。（3）代收代繳費(fèi)用。三、把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展, 需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展 ,連一些基本的公共設(shè)施都沒有規(guī)劃 , 只 注意在有限的土地上建造更多的房屋 ,以致等到小區(qū)建成以后 , 再考慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施 , 已沒有地皮可建 , 對(duì)此住戶意見很大。有的住宅小區(qū) , 規(guī)劃時(shí)不配套 , 甚至連中國老百姓最主要的交通工 具自行車的車棚都未予以考慮 ,住戶進(jìn)住以后 , 自行車隨便亂放 ,既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理 公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)非常重要。規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭 , 物業(yè)

7、管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)管理的 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始。在市場經(jīng)濟(jì)的大潮中 , 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品的競爭力, 必須具有超前意識(shí)。所謂超前意識(shí) , 就是要從高起點(diǎn)起步 , 充分考慮人們對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化, 不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量 , 更應(yīng)該考慮房屋的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、 室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)需要幾年的時(shí)間 , 但其 使用時(shí)間卻是幾十年甚至上百年。科學(xué)的發(fā)展,技術(shù)的進(jìn)步 ,經(jīng)濟(jì)的增長 , 生活水平的提高使人們對(duì)居住和工作環(huán)境及技術(shù)的要求不可能停留在現(xiàn)有的水平上。 對(duì)于房地產(chǎn)這種凝聚著巨大物化勞動(dòng)

8、和財(cái)富的不 動(dòng)產(chǎn),不可能像更換家用電器那樣簡便易行。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) ,就應(yīng)從頭做起 , 具有超前意識(shí)。其中一種有效的方式就是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段, 請(qǐng)熟悉物業(yè)管理的專業(yè)人員參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論, 發(fā)表意見 , 提出建議。物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的 各種需要 , 以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷 , 把它以咨詢報(bào)告的形式提交給 設(shè)計(jì)單位并且責(zé)成其在設(shè)計(jì)中予以糾正。 下面的一些問題物業(yè)管理企業(yè)都有責(zé)任和義務(wù)向開發(fā)企業(yè)和設(shè) 計(jì)單位提出建議。1. 配套設(shè)施的完善各類配套設(shè)施的完善 , 是任何物業(yè)充分發(fā)揮其整體功能的前

9、提 ,房地產(chǎn)實(shí)行綜合開發(fā)的目的也在于 此。如果配套設(shè)施等硬件建設(shè)造成先天不足 , 日后的物業(yè)管理很難搞好。對(duì)于住宅小區(qū) ,幼兒園、學(xué)校等公益事業(yè) ,各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)如商店、飲食店、郵電所、銀行等 , 小 區(qū)內(nèi)外道路交通的布置 , 環(huán)境的和諧與美化 , 尤其是人們休息交往娛樂的場所與場地的布置在規(guī)劃設(shè)計(jì) 中應(yīng)給予充分的考慮。對(duì)于寫字樓 ,商貿(mào)中心等 , 則商務(wù)中心和停車場的大小與位置就顯得很重要。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要 , 在上述方面應(yīng)該提出意見和建 議。2. 水電氣等供應(yīng)容量 水電氣等供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的基本參數(shù)。人們生活和工作質(zhì)量的提高與改善, 必然

10、不斷增大對(duì)水電氣等基本能源的需求。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí) ,通常參照國標(biāo)設(shè)計(jì) ,而國標(biāo)制定的是下限 , 因此規(guī)劃 設(shè)計(jì)時(shí) , 要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要 , 要留有余地。 不能硬套國標(biāo) ,否則不能正常使用或造成事故。3. 安全保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí) , 對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)應(yīng)給予足夠的重視。在節(jié)約成本的前提下 , 盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng) , 給業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)安全的居家環(huán)境。如最好用報(bào)警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng) , 因?yàn)楦魇礁鳂拥姆辣I網(wǎng)不僅影響美 觀, 而且一旦發(fā)生火災(zāi) , 就無法逃離現(xiàn)場。此時(shí)的安全 ,彼時(shí)卻成了更大的危險(xiǎn)。這在香港一些地區(qū)已有 了血的教訓(xùn)。4. 垃圾處理方式根據(jù)各地不同情況 ,決定是否采用垃圾道。

11、如采用 ,則應(yīng)考慮如何通過管理來保持其清潔 , 使之不致 成為一個(gè)異味和蚊蠅孽生源；如不采用 , 則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)垃圾桶 ,分發(fā)垃圾袋 , 并由專人收倒垃 圾。此外 , 還應(yīng)考慮垃圾外運(yùn)方式與垃圾集運(yùn)站的位置等。5. 綠化布置綠化主要應(yīng)考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等 , 特別要根據(jù)需要搭配 , 如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬 木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹木與花草之間要合理搭配。6. 消防設(shè)施在建筑設(shè)計(jì)中 , 消防設(shè)施的配套設(shè)置有嚴(yán)格要求的。自動(dòng)滅火器位置、自動(dòng)報(bào)警機(jī)位置、安全出口、 扶梯以及滅火器、沙箱等應(yīng)利于防火、滅火。物業(yè)管理企業(yè)則更著眼于各種消防死角。例如樓樓的通道 部分、電纜井部分在

12、消防設(shè)計(jì)中一般都考慮不周, 自動(dòng)噴淋裝置也不可能顧及到每個(gè)角落 （當(dāng)然電路部分是怕水的 ）, 所以物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)建議在這些地方配備滅火器 （電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器 ） 或滅火 沙箱。7. 建筑材料選用建筑材料的選用涉及到工程質(zhì)量、造價(jià)與維修管理和防火安全。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己在以往所 管樓宇中所見建材的使用情況 , 向設(shè)計(jì)單位提交一份各品牌、 型號(hào)的常用建材使用情況的跟蹤報(bào)告 ,以便 設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。8. 其他規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí) , 對(duì)室內(nèi)各種線與設(shè)施的布局、位置、高度、離墻距離等,常有一些易被忽視的問題 , 但從日后使用和維修的角度看 , 卻很重要。 如灶臺(tái)下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐

13、的高度 , 懸掛的廚柜 向通道伸出了幾十公分 ,用戶不小心就會(huì)碰到腦門 ,冰箱、洗衣機(jī)預(yù)留位置及下水口是否適當(dāng) , 電路接口 是否足夠、位置是否合適等。類似這些細(xì)節(jié)問題 ,物業(yè)管理企業(yè)都有義務(wù)向設(shè)計(jì)單位提出 , 請(qǐng)其注意。總之,設(shè)計(jì)階段 ,物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的 ,是從有利于投資、綜合 開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀, 提出建議。四、在規(guī)劃階段應(yīng)注意的問題房地產(chǎn)商在新建小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),往往會(huì)請(qǐng)規(guī)劃部門及設(shè)計(jì)院對(duì)所開發(fā)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì) ,但往往會(huì)忽視請(qǐng)物業(yè)管理公司共同參與規(guī)劃設(shè)計(jì)。 專業(yè)設(shè)計(jì)部門與物業(yè)管理部門對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)都有不同的著

14、 重點(diǎn)。 有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商在請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃部門設(shè)計(jì)時(shí),同時(shí)會(huì)請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司參與設(shè)計(jì)意見。這時(shí)被邀請(qǐng)的物業(yè)管理公司就應(yīng)從平時(shí)物業(yè)管理對(duì)設(shè)計(jì)、規(guī)劃感覺不足及應(yīng)注意那些方面等 , 提出物業(yè) 管理公司的看法供房地產(chǎn)商及規(guī)劃、設(shè)計(jì)部門參考。一般物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)可以從下面幾個(gè)方面考慮：實(shí)用、美觀耐用、安全、方便使用、方 便管理、節(jié)能、節(jié)省維護(hù)維修費(fèi)用等。1. 實(shí)用性(1) 房屋的采光應(yīng)做到每個(gè)房間均能得到自然采光。(2) 房屋的通風(fēng)盡量采用自然通風(fēng)比較好的方位。(3) 房屋的隔 (冷)熱選用材料及附件、設(shè)計(jì)方案盡量能保溫, 達(dá)到冬暖夏涼的效果。(4) 房屋實(shí)用率盡量提高實(shí)用率,在合理的情況

15、下減少公用面積 , 減少承重柱。規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)注意實(shí)用率與不注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)結(jié)果, 會(huì)產(chǎn)生至少 5的實(shí)用率差值 , 即從業(yè)主利益考慮直接隱含影響了樓價(jià)的5%上升或下降的結(jié)果。比較典型的代表,如建綜合大廈,注意實(shí)用率的設(shè)計(jì),每臺(tái)車所占位為20 25 平方米 ,住宅利用率可達(dá) 85以上 ,而不注意實(shí)用率的設(shè)計(jì) ,使每臺(tái)車所占位可高達(dá) 40平方米 ,住宅利 用率只有 80%以下 ,當(dāng)然超值豪華住宅另當(dāng)別論。2. 美觀、耐用性美觀與耐用兩方面處理得好 , 會(huì)很和諧 , 處理不好又會(huì)很矛盾。 例如 , 有些發(fā)展商為了純講美觀 , 突出 一些造型 , 用夾板或鐵網(wǎng)、掛灰批蕩等壽命短的材料裝修一些間隔墻或造型

16、,特別一些公共部分 ,造成物業(yè)管理公司在接手管理后沒幾年 , 就需花大量資金重新裝修 , 給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大的后期經(jīng) 濟(jì)負(fù)擔(dān)。 切記, 房產(chǎn)物業(yè)的建設(shè)不能像做電影道具和模型一樣 , 只講究美觀 ,而不注意耐用 , 這種現(xiàn)象對(duì)于 新入行經(jīng)驗(yàn)不足的發(fā)展商表現(xiàn)比較突出 , 開發(fā)商建設(shè)者應(yīng)站在廣大業(yè)主的角度考慮問題, “房產(chǎn)物業(yè)是百年大計(jì)”的工作！這一項(xiàng)工作做得好 ,可使業(yè)主接樓后得到實(shí)惠 ,物業(yè)管理公司的維修量大量減少 ,發(fā)展 商的信譽(yù)會(huì)越來越高！影響房屋美觀除了建設(shè)前期的問題 , 還應(yīng)考慮使用后期可能出現(xiàn)的問題 , 應(yīng)盡量提到建設(shè)前期來解 決。例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位 , 防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝

17、, 盡量減少二次裝修影響公共外觀不統(tǒng)一的工作 , 以上材 料盡量采用不銹、耐用材料 , 以免長時(shí)間銹跡 ,污染外墻 ,影響整體美觀等。3. 功能性除了正常規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的功能性 , 下面提出一些常被忽視的功能性設(shè)施配備：(1) 住宅空調(diào)機(jī)留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備。(2) 集中“能源計(jì)量表”功能配備。如：水、電、氣能源計(jì)量表按功能區(qū)分集中安放入公共區(qū)間, 不宜放入各業(yè)主家中 , 這樣在抄表時(shí)不用打擾業(yè)主 , 方便物業(yè)管理工作。另外 , 配備能源計(jì)量表往往只注意 各業(yè)主的分表及本區(qū)總表 , 沒注意公共區(qū)域的分表配備 , 給后期的物業(yè)管理能源計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作帶來不準(zhǔn) 確的弊端 , 所以應(yīng)配備公共區(qū)

18、域能源計(jì)量分表 , 以便后期物業(yè)管理計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作。(3) 高層樓房維修、清潔外墻機(jī)具配備及留位 , 高層樓宇樓頂天面不宜做為花園賣出或贈(zèng)送 , 否則不 利于日后大廈外墻和天面維護(hù)工作的開展。(4) 各種指標(biāo)牌 , 小區(qū)(大廈 )平面圖、警示標(biāo)志 (牌)配備。(5) 水、電容量超前意識(shí)的配備。(6) 物業(yè)管理用房的配備。如：辦公室、接待室、值班室、制作用膳室、倉庫等。有條件還可配幾 間管理人員集體宿舍 ,這一部分房可作為公用面積分?jǐn)偂?此工作做好了 , 可穩(wěn)定物業(yè)管理公司管理人員隊(duì) 伍,提高物業(yè)管理公司檔次 ,可減少物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算費(fèi)用 , 減輕日后業(yè)主管理費(fèi)負(fù)擔(dān) ,可奠定物業(yè)管理的 良性循環(huán)的基

19、礎(chǔ)。(7) 垃圾處理。每層樓、每棟房、每個(gè)區(qū)都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施, 這些設(shè)施要考慮密封性 ,清掃、清洗方便 , 不會(huì)擴(kuò)大污染等。無垃圾處理能力的地區(qū) , 房地產(chǎn)發(fā)展商要考慮處理垃圾設(shè)施。(8) 其他功能。防火、防積水、防盜、訪客等系統(tǒng) , 休閑、購物、娛樂等場所 , 綠化、道路、圍墻護(hù) 欄等環(huán)境 , 郵政、儲(chǔ)蓄、交通、通訊等功能。4. 安全性(1) 有條件的小區(qū)、大廈 , 盡量設(shè)計(jì)成“封閉型” , 以利治安管理。(2) 利用防盜、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) ,安裝防火、防盜系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò) ,最好能聯(lián)接公安消防治安部門 , 遇事能得到 及早發(fā)現(xiàn) ,得到支持 , 減少損失。(3) 裝修材料除了上面所談

20、到美觀、耐用性外, 要注意禁用“有毒、有輻射性”材料。(4) 制做的防盜網(wǎng)一定要注意設(shè)置火災(zāi)救生窗。5. 節(jié)能性(1) 中央空調(diào)系統(tǒng) , 是日后物業(yè)的耗能大戶 , 此項(xiàng)工作做好 , 能為日后節(jié)省大量能源開支。 做好此項(xiàng)工 作除了請(qǐng)高水平空調(diào)設(shè)計(jì)師外 ,發(fā)展商還應(yīng)在此項(xiàng)目上舍得投資 ,盡量提高系統(tǒng)的自動(dòng)化程度 , 特別一些 分區(qū)電磁閥、高靈敏度溫度控制器、保溫材料等不宜從簡處理 , 設(shè)計(jì)師在設(shè)備選型設(shè)計(jì)時(shí) ( 特別是一些配 套電機(jī)選擇 ) 不要出現(xiàn)大馬拉小車現(xiàn)象。(2) 公共區(qū)域照明 , 盡量采用節(jié)能燈 , 開關(guān)組合設(shè)計(jì)配備盡量細(xì)劃 , 不宜一個(gè)開關(guān)控制一片燈 , 應(yīng)按每 組燈的功能性要求配備開

21、關(guān)。五、對(duì)施工的介入住房的質(zhì)量是百年大計(jì) , 絲毫馬虎不得。國家建設(shè)部根據(jù)近年來許多建筑施工單位偷工減料、不注 意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況 , 發(fā)文明確規(guī)定重大工程執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)制 , 執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理制 , 同時(shí)向國際慣例靠攏。 物業(yè)管理公司對(duì)施工過程介入 , 對(duì)搞好施工監(jiān)理同樣有著十分重要的意義和作用。為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理 , 明確建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任 , 保護(hù)建設(shè)工程方面的合法權(quán)益 , 維 護(hù)建設(shè)市場秩序 , 建設(shè)部已明文規(guī)定 , 我國的施工建設(shè)與國際慣例接軌 , 實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制 , 一批工程監(jiān)理 公司業(yè)已應(yīng)運(yùn)而生。工程監(jiān)理制度的實(shí)施 , 對(duì)工程施工單位依法施工 , 保證

22、工程質(zhì)量 , 具有十分重要的意 義, 但即使聘請(qǐng)了水平很高的監(jiān)理公司來監(jiān)理,物業(yè)管理企業(yè)對(duì)施工過程的參與同樣有重要意義。物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質(zhì)量。 一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用的的幾十、上百年的使用過程中 , 只有業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)來面對(duì)各種可能出現(xiàn)的問題。如果物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該物業(yè)的結(jié)構(gòu)、管線布置、甚至所用建材的性能知 之甚少或不了解 , 那么就很難管理好 , 或無法管理。所以 , 物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與 施工質(zhì)量監(jiān)理 , 配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。對(duì)于開發(fā)企業(yè)和施工部門來說 ,物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量管理 ,加強(qiáng)了力

23、量 , 使工程質(zhì)量又多 了一份保證 ,同時(shí)又能保證竣工驗(yàn)收、移交和日后管理的連續(xù)性 ,可為開發(fā)商節(jié)省時(shí)間 , 提高工程質(zhì)量、 縮短工期及增強(qiáng)售后服務(wù)的信譽(yù)。物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)包括：1. 指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)物業(yè)管理公司不僅接管新建樓宇 ,還要管理使用年限較長的物業(yè)。 因此, 他們對(duì)樓宇使用中常出現(xiàn)的 各種工程質(zhì)量問題有較多了解 , 如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因：水電管線如何走向才有利于安 全和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決 , 要比施工完了再 改容易得多 , 而且可減少許多浪費(fèi) , 不致于遺留下來 , 成為日后使用和管理中難以

24、克服的障礙。2. 掌握新物業(yè)的全部情況施工單位完成施工任務(wù) , 建好住宅小區(qū) , 辦完移交手續(xù)后 , 他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問題 ( 當(dāng)然不包括一年使用期 ) 。在以后使用過程中 , 只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。 因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè) ,才可能對(duì)每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小 , 甚至采用的 建筑材料的性能做到了如指掌。 這可對(duì)物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ) ,否則就很難管理好物業(yè) , 甚 至無法管理。3. 物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開發(fā)對(duì)于施工單位來講 ,物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理 , 加強(qiáng)了監(jiān)理力量 , 某些影響使用功能的問題能及

25、早 發(fā)現(xiàn)、及早解決 , 使工程質(zhì)量又多了一份保證；而對(duì)物業(yè)管理公司來講 , 由于從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工監(jiān)理的全 過程參與 , 能較全面地了解物業(yè)的整體情況 ,這樣可保證房屋比較順利的移交 ,為開發(fā)商節(jié)約了時(shí)間 , 也 為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。4. 按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) , 對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖 紙會(huì)審；5. 工程施工中國家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查 , 如：是否嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求施 工, 隱蔽工程的施工質(zhì)量 ,使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等。六、物業(yè)管理公司對(duì)施工的監(jiān)理(一) 何為監(jiān)理監(jiān)理, 從字面上可以簡單地理解為監(jiān)督和管理。工程建設(shè)

26、監(jiān)理即對(duì)工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行 監(jiān)督和管理 , 使這些活動(dòng)符合有關(guān)的法規(guī)、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及合同的規(guī)定 , 促使工程進(jìn)度、質(zhì)量、 造價(jià)按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。國家建設(shè)部已明文規(guī)定 , 中國的施工建設(shè)要向建設(shè)監(jiān)理制過渡 , 向國際慣例靠攏 , 一批 工程監(jiān)理公司亦已應(yīng)運(yùn)而生。即使是聘請(qǐng)了監(jiān)理公司來對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理 , 但物業(yè)管理公司對(duì)工程監(jiān) 理的介入同樣有重要意義。(二) 物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的內(nèi)容物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容是：1. 協(xié)助建設(shè)單位與承建單位編寫開工報(bào)告。2. 審查承建單位提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計(jì)劃, 提出修改意見。3. 審查承建單位提出的材料和

27、設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量。4. 督促、檢查承建單位嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。5. 檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量。6. 檢測工程質(zhì)量 ,驗(yàn)收分部分項(xiàng)工程 , 處理質(zhì)量事故。7. 控制工程進(jìn)度 , 認(rèn)定工程數(shù)量。8. 檢查安全防范措施。9. 整理合同文件和技術(shù)檔案資料。10. 提出竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。11. 在物業(yè)投入使用后的保修階段 , 負(fù)責(zé)檢查工程狀況 , 鑒定質(zhì)量問題責(zé)任 ,督促保修。(三) 物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的要點(diǎn)在實(shí)際工作中 , 物業(yè)管理公司要參與對(duì)工程的工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)進(jìn)行控制。1. 工程進(jìn)度監(jiān)理工程項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)理的目的在于采取管理措施 , 糾正施工進(jìn)程

28、的偏差 , 保證預(yù)定工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 監(jiān)理 的基本方法是定期取得工程的實(shí)際進(jìn)展情況 ,與計(jì)劃作出比較 ,從中發(fā)現(xiàn)問題 ,采取措施 ,防止進(jìn)度拖延。(1) 實(shí)行工程進(jìn)度監(jiān)理首先要進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì) , 即對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目通盤規(guī)劃 , 制定出經(jīng)濟(jì)合理的規(guī) 劃方案 , 對(duì)項(xiàng)目在人力物力、時(shí)間和空間、技術(shù)和組織上做出全面而合理的安排, 以控制項(xiàng)目總投資、總工期、工程質(zhì)量、主要材料和設(shè)備的供應(yīng)。施工組織總設(shè)計(jì)包括：施工的具體項(xiàng)目及其工作量、施工進(jìn)度總計(jì)劃、開發(fā)建設(shè)工程布置和總平面 布置圖 ( 分區(qū)的市場管線施工示意圖、公用工程示意圖、各類房屋開工竣工示意圖、環(huán)衛(wèi)綠化示意圖、 施工場地及大型臨時(shí)設(shè)施總平面布置

29、圖及根據(jù)上述內(nèi)容綜合繪制的開發(fā)建設(shè)區(qū)的總平面布置圖。 )物業(yè)管理公司根據(jù)施工組織設(shè)計(jì) , 要求參加項(xiàng)目施工的各單位做出具體的分部分項(xiàng)工程組織設(shè)計(jì)和 單幢工程施工組織設(shè)計(jì)。(2) 控制施工進(jìn)度計(jì)劃 , 實(shí)現(xiàn)進(jìn)度控制須有一個(gè)科學(xué)、 合理的工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。 在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中 , 一般要編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、施工總進(jìn)度計(jì)劃和作業(yè)進(jìn)度計(jì)劃等等。(3) 實(shí)施對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)度的控制 , 物業(yè)管理公司要對(duì)現(xiàn)場情況進(jìn)行調(diào)查分析 , 協(xié)助解決工程項(xiàng)目建設(shè) 中的問題 , 明確解決問題的措施、期限和承擔(dān)者, 并督促其實(shí)現(xiàn)。2. 工程質(zhì)量監(jiān)理(1) 工程質(zhì)量監(jiān)理的任務(wù) 督促承建單位建立工程項(xiàng)目質(zhì)量保證體系。承建單位是工程

30、的具體實(shí)施者，他們的工作直接影響工程質(zhì)量 , 物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位須在項(xiàng)目開工前督促承建單位設(shè)置質(zhì)量保證體系, 包括設(shè)置質(zhì)量管理目標(biāo)、程序和辦法，設(shè)立質(zhì)量檢查負(fù)責(zé)人，建立TQC小組等。 設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量監(jiān)控。設(shè)計(jì)過程是工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控的起點(diǎn)。物業(yè)管理公司對(duì)方案和圖紙要進(jìn)行 認(rèn)真的審核 , 對(duì)其中的質(zhì)量問題提出質(zhì)疑 , 并要求有關(guān)單位及時(shí)修改。 材料、設(shè)備的質(zhì)量監(jiān)控。物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位嚴(yán)格督促有關(guān)方面按合同規(guī)定的質(zhì)量要求 組織訂貨、采購、包裝及運(yùn)輸 , 以及按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收 , 并按要求組織堆放、儲(chǔ)存、保管和加工。 施工過程的質(zhì)量監(jiān)控。物業(yè)管理公司要督促發(fā)展商選擇優(yōu)秀的、有信譽(yù)的

31、施工單位，認(rèn)真審查施工單位的技術(shù)水平、設(shè)備水平和管理水平等。在合同中明確對(duì)質(zhì)量的規(guī)定及責(zé)任；督促承建單位認(rèn)真執(zhí) 行工藝標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程 ， 提高項(xiàng)目質(zhì)量的穩(wěn)定性；監(jiān)理人員要對(duì)每個(gè)階側(cè)面、每個(gè)分部分項(xiàng)工程、甚至 每道工序進(jìn)行檢測與驗(yàn)收； 監(jiān)理人員要做好質(zhì)量記錄 ， 并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)字的分析處理 ， 對(duì)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的 活動(dòng)加以處理。(2) 工程質(zhì)量監(jiān)理的實(shí)施首先， 物業(yè)管理公司要明確合同要求 ， 對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查研究 ， 組織好質(zhì)量控制體系 ， 配備能夠勝任工作的監(jiān)理人員 ， 明確其質(zhì)量控制責(zé)任。其次 ， 要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度 ， 通?？赏ㄟ^建立一套報(bào)表體系來實(shí)施 ， 報(bào)表

32、包括的 主要內(nèi)容是：要開始的工作；工作檢查情況及對(duì)工作的要求；施工中的檢驗(yàn)或現(xiàn)場試驗(yàn)情況以及其他工 作情況。最后， 對(duì)通過檢查、試驗(yàn)、測量等手段發(fā)現(xiàn)的各種問題 ， 要提出解決問題的辦法 ，并及時(shí)向發(fā)展商通 報(bào)情況。3. 工程造價(jià)監(jiān)理工程造價(jià)監(jiān)理是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量和安全施工的條件下， 確保工程費(fèi)用不超過合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)所采取的控制活動(dòng)。這種控制可以從工程項(xiàng)目的全過程和工程造價(jià)構(gòu)成二方面來進(jìn)行。(1) 對(duì)工程項(xiàng)目的全過程進(jìn)行造價(jià)控制 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)控制始于設(shè)計(jì)階段。監(jiān)理人員在這個(gè)階段要注意對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核， 如發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的費(fèi)用估算超出控制投資額的范圍 ， 應(yīng)及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)方案

33、提出修改意見；監(jiān)理人員還可以通過現(xiàn)場 踏勘 ， 發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案在哪些方面可以進(jìn)行優(yōu)化 ， 向設(shè)計(jì)單位提出更改意見。 施工階段的造價(jià)控制施工階段的造價(jià)控制 ， 要從審查每個(gè)工程和分部分項(xiàng)工程的清單、單價(jià)入 ， 按形象進(jìn)度擬定撥款計(jì) 劃。要選擇最佳的施工速度 ， 嚴(yán)格把好按進(jìn)度撥款關(guān)、應(yīng)及時(shí)掌握和詳細(xì)記錄修改設(shè)計(jì)、變更工程量、 增減工程項(xiàng)目等情況。當(dāng)無法預(yù)計(jì)的情況發(fā)生時(shí) ，如水文地質(zhì)情況變化、設(shè)備材料的延期交貨、價(jià)格調(diào) 整等都應(yīng)詳細(xì)記錄合理分析 ， 以分清甲乙方責(zé)任 ， 為索賠作準(zhǔn)備。(2) 對(duì)工程造價(jià)構(gòu)成的控制從工程造價(jià)構(gòu)成的角度進(jìn)行控制 ， 可以分為直接費(fèi)用的控制和間接費(fèi)用的控制。 直接費(fèi)用的控

34、制直接費(fèi)用是構(gòu)成工程造價(jià)的主要部分 ， 因此是進(jìn)行造價(jià)控制的重點(diǎn)。 對(duì)直接費(fèi)用的控制 ， 首先要將實(shí) 際費(fèi)用與工程預(yù)算比較 ， 通過對(duì)預(yù)算和實(shí)際完成量所支付的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)和其他直接費(fèi)用的 分析比較 ， 看出超支節(jié)余情況及趨勢； 其次要對(duì)工程單價(jià)進(jìn)行分析 ， 可以根據(jù)各工程每個(gè)月以及累計(jì)完成 的實(shí)物工程量和相應(yīng)的實(shí)際費(fèi)用 ， 求出各工種每月以及累計(jì)的實(shí)際工程單價(jià) ， 再與預(yù)算單價(jià)進(jìn)行對(duì)比 ， 從 中分析超支或節(jié)約的原因。 間接費(fèi)用的控制間接費(fèi)用一般按合同規(guī)定的直接費(fèi)用的百分?jǐn)?shù)提取 ， 這項(xiàng)費(fèi)用由于直接費(fèi)用的變動(dòng)而發(fā)生變化 ， 監(jiān) 理方對(duì)間接費(fèi)用的控制采取兩項(xiàng)措施：其一是審核承建單位計(jì)算

35、間接費(fèi)用依據(jù)的合理性， 其二是根據(jù)直接費(fèi)用的變動(dòng)處理間接費(fèi)用的提取。(四) 對(duì)新建小區(qū)施工監(jiān)理物業(yè)管理公司參與新建小區(qū)的施工監(jiān)理 ， 它與發(fā)展商對(duì)施工的監(jiān)理 ， 同樣有著不同的著重點(diǎn)。 由于長 期的物業(yè)管理工作 ， 物業(yè)管理公司對(duì)樓宇多發(fā)質(zhì)量問題的部位有著充分的了解， 因而物業(yè)管理公司參與施工管理 ， 可防范完工后樓宇出現(xiàn)有礙使用的質(zhì)量問題和施工期遺留問題， 從而減輕以后的維修、 保養(yǎng)開支。1. 參與方式作為物業(yè)管理公司 ， 對(duì)于施工單位無直接的經(jīng)濟(jì)干預(yù)權(quán) ， 其參與施工監(jiān)理的身份是： 全體購房小業(yè)主 的代表 ， 由發(fā)展商邀請(qǐng)參與施工監(jiān)理 ， 就施工過程中施工設(shè)計(jì)、施工方法、施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)察

36、， 并對(duì)其中 影響樓宇質(zhì)量、實(shí)用性及維護(hù)保養(yǎng)的問題 ， 向發(fā)展商提出意見 ， 提醒發(fā)展商加以防范 ，并由發(fā)展商督促承 建商糾正、補(bǔ)救。2. 監(jiān)理重點(diǎn)由于我國房地產(chǎn)市場的一度高潮 , 導(dǎo)致建筑市場的興旺 , 建筑市場如雨后春筍般涌現(xiàn)出許多的承建 商, 其技術(shù)力量、素質(zhì)參差不齊。同時(shí)因我國經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá), 設(shè)計(jì)規(guī)范不可能把結(jié)構(gòu)、裝飾、防滲的等級(jí)一下子提得很高 , 從而使許多樓宇建成后出現(xiàn)問題 , 增加了管理難度。因此 , 應(yīng)將以下這些部位的施工作為 施工監(jiān)理重點(diǎn)：(1) 地下室工程。 地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下 , 受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境 是滲漏問題的常發(fā)部位。因此 , 根據(jù)其設(shè)

37、計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工 ,基坑中不應(yīng)積水 ,如有積水 , 應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水 工程施工。采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí) , 除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外 , 應(yīng)重點(diǎn)檢查： 砼攪攔時(shí) 間不得少于 2 分鐘( 用機(jī)械攪攔 ) ；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注 ,須留設(shè)施工縫時(shí) ,應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求 和施工要求施工后 , 墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下, 墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層 ( 可用卷材、涂膜等 ) ；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān) 控, 此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序 , 但對(duì)砼

38、的防水能力有較大的影響。采用水泥砂漿防水層 , 除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外 , 應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角； 剛性多層作 法防水層宜連續(xù)施工 , 各層緊密貼合不留施工縫。(2) 回填土工程?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?(無地下室結(jié)構(gòu)的 ) 、外地坪的工程質(zhì)量 , 如回填質(zhì)量不 好, 將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問題。因此 , 應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控, 有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工 , 否則后患無窮。(3) 樓面、屋面砼工程。樓面、屋面砼工程質(zhì)量物業(yè)管理公司在以后的維修工作中無能為力的問題鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工, 通常是引發(fā)樓面、屋面

39、開裂的一個(gè)主要原因 , 亦是 , 故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。, 其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題, 均造成以后樓板的開裂 ,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查, 同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施 工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作 , 以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。砼澆注： 除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外 , 鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題 , 物業(yè)管理公 司參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理 , 有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些 部位施工出現(xiàn)問題 , 通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水, 還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問題。 如剪力墻因砼搗制不密實(shí) , 出現(xiàn)

40、外墻面雨水滲入外墻面后 , 在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后 滲出內(nèi)墻面 , 導(dǎo)致維修困難 , 故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。(4) 砌筑工程。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象 , 造成此問題 ,通常是墻體砌筑至 梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì) , 砂漿不飽。因此 , 在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督 墻頂與梁底間的砌磚 ,應(yīng)把磚體斜砌 , 使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底 , 并保證砂漿飽滿。(5) 裝飾工程。外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國目前的常 用做法 , 外墻面仍未做到對(duì)外來雨水作整體設(shè)防( 無特別的防水層 ), 僅是靠外墻面的

41、砂漿抹灰層 , 外飾面作防水 ,故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿 (無空鼓、空殼 ) 、抿縫飽滿等方面 , 應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料 , 應(yīng) 注意砂漿的攪攔均勻 , 以免造成墻體飾面開裂 , 墻體與砼梁、柱搭接處 , 最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。地面：廚、廁地面 , 作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理 , 注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。(6) 門窗工程。 木門與墻體接合處 , 由于材質(zhì)的差別 , 經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙 , 外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻 體間滲水 , 這些都是施工問題 , 應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。(7) 給排水工程。

42、給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水 , 其低樓層的供水 , 常常因高差問題造成水壓較大 , 而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造, 較易為細(xì)小雜物堵塞 , 故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式, 應(yīng)改為密孔眼管道入水 ,以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi) , 則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。排水工程：原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問題 , 出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水 , 使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVC水管。(8) 機(jī)電安裝工作。(五) 對(duì)業(yè)主二次裝修的施工監(jiān)理業(yè)主對(duì)戶內(nèi)的二次裝修涉及土

43、建、裝飾、水電等工程 ， 故進(jìn)行監(jiān)理時(shí)應(yīng)注意：(1) 制止任何對(duì)承重墻體、剪力墻體的開孔、拆卸行為。(2) 制止未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而進(jìn)行的煤氣、供暖、供冷、水電管線的遷移、改向。(3) 樓地面飾面的打鑿 ， 可禁用大錘敲擊 ， 應(yīng)用小鑿子以非垂直角度輕輕打鑿。(4) 對(duì)新加砌的間墻的位置選用的砌筑材料進(jìn)行審定、監(jiān)管。(5) 對(duì)整體裝修須增加的樓面荷載進(jìn)行監(jiān)控 , 確保不超出結(jié)構(gòu)承載能力。(6) 對(duì)涉及公共管線的工程嚴(yán)格監(jiān)控。(7) 要求業(yè)主做好戶外作業(yè)的安全工作 , 同時(shí)做好防止高空墜物的措施。(8) 廚房、衛(wèi)生間地面如更換飾面 ,要求業(yè)主做好防水處理 ,浴缸、坐便器的更換 , 對(duì)排水、排污管按

44、 全部施工工藝嚴(yán)格要求 , 以避免造成滲漏。(9) 監(jiān)理業(yè)主有否私自增加接入公用天線網(wǎng)絡(luò)的電視機(jī)臺(tái)數(shù)。(10) 戶內(nèi)用電系統(tǒng)不得超出原有額定用電功率 , 且必須保留總的漏電開關(guān)。(六) 對(duì)日常維護(hù)外發(fā)標(biāo)的工程管理 在超出物業(yè)管理公司自身能力的維修、維護(hù),新增小項(xiàng)目等工程 , 常需向外招標(biāo)發(fā)包 , 工程發(fā)包管理一般有以下方面：(1) 承包單位的資質(zhì)、資信審核。(2) 由兩家以上的單位就物業(yè)管理公司制定的維護(hù)方案或由承包單位制定相應(yīng)方案進(jìn)行報(bào)送預(yù)算、 圖紙 ,由專業(yè)技術(shù)人員審定方案、造價(jià)。(3) 簽訂公平合理、互為制約的發(fā)包合同。(4) 核定承包商進(jìn)場施工人數(shù) , 約束其到物業(yè)部辦理出入證 , 并

45、按規(guī)定控制施工時(shí)間 , 指定施工用水 源、電源。(5) 約束施工人員保持施工場地以外的環(huán)境清潔 , 高峰時(shí)間不得使用電梯 , 超重、超長、腐蝕性、易 燃性材料不得進(jìn)入電梯 , 進(jìn)入樓宇采取相應(yīng)保護(hù)措施。(6) 任何施工人員攜帶任何物料離場 , 均應(yīng)辦理放行手續(xù)。(7) 施工現(xiàn)場由施工方配置足夠的滅火器材 , 施工現(xiàn)場如需動(dòng)火 , 須監(jiān)督施工方辦理動(dòng)火證 , 并由保 安隊(duì)派人在現(xiàn)場監(jiān)控。(8) 由工程部派相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員現(xiàn)場監(jiān)理、驗(yàn)收工程。(9) 在承包商完成工程并通過驗(yàn)收后 ,督促其辦理退場手續(xù) , 拆除施工期間拉設(shè)的水電管線 ,清理場 地, 退回出入證。七、把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)(一) 驗(yàn)收的

46、作用與意義1. 參加驗(yàn)收的重要性作為百年大計(jì)的每一幢房屋 , 其質(zhì)量的好壞將對(duì)房屋的壽命產(chǎn)生永久影響 , 而這一局面 , 最終只有物 業(yè)管理公司和業(yè)主來承擔(dān)。所以從某種意義上來講 , 物業(yè)管理公司應(yīng)具有工程驗(yàn)收的權(quán)利和爭取質(zhì)量補(bǔ) 償?shù)臋?quán)力。 因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一旦接受物業(yè)之后 , 便要開展物業(yè)管理工作 , 如果施工存在的房屋質(zhì)量問題 不解決 , 拖到售后服務(wù)管理中進(jìn)行 , 必然會(huì)給物業(yè)管理公司增加負(fù)擔(dān)。 本身收費(fèi)微薄的物業(yè)管理公司剛剛 進(jìn)入管理 , 就要投入一定的經(jīng)費(fèi)來負(fù)責(zé)修理 ,實(shí)在是心有余而力不足。因此 , 物業(yè)管理公司應(yīng)站在業(yè)主的 立場上 ,代表其利益 , 參加工程驗(yàn)收。對(duì)于確實(shí)存在的各種

47、質(zhì)量問題,物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助開發(fā)商一起向建筑承包商索賠 , 最好的辦法是預(yù)先扣留部分款項(xiàng)作為補(bǔ)償金, 留給物業(yè)管理公司專門應(yīng)付日后出現(xiàn)的質(zhì)量問題。物業(yè)管理公司在驗(yàn)收時(shí) ,不僅要驗(yàn)收現(xiàn)時(shí)工程的狀況 , 還應(yīng)考慮到使用一段時(shí)間以后的狀況。 許多房屋由于搶工期、搶指標(biāo)、搶任務(wù) ,在匆忙中完成 ,常存在驗(yàn)收時(shí)其質(zhì)量還好 , 但過不了多久 ,甚至居 民剛搬進(jìn)住宅小區(qū) , 就出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題。在國外通常的處理辦法是建筑商對(duì)其施工質(zhì)量向保險(xiǎn)公司投 保, 保單及日后索賠由物業(yè)管理公司辦理。值得注意的是 , 改革開放以來 , 由于經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展迅猛 , 基本建設(shè)需求量急增 , 基本建設(shè)隊(duì)伍迅速擴(kuò) 大,其施工質(zhì)量出

48、現(xiàn)好差懸殊過大； 同時(shí)由于市場經(jīng)濟(jì)的一些負(fù)面效應(yīng) , 以及社會(huì)上一些腐敗的東西也影 響著各級(jí)政府管理人員及開發(fā)商 ,往往驗(yàn)收階段變成了熱熱鬧鬧走過場 , 一頂十分嚴(yán)肅的工作有時(shí)便走 了樣 ,使一些低劣質(zhì)量的工程蒙混過關(guān)。 前一階段國內(nèi)報(bào)紙上連續(xù)報(bào)道的幾起嚴(yán)重的房屋倒塌事故 ,正是 劣質(zhì)工程的結(jié)果。2.驗(yàn)收時(shí) ,要細(xì)致入微 ,鐵面無私 前面已談到房屋工程質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當(dāng)長久的 , 給管理帶來的障礙是巨大 的。所以 , 物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí) ,必須細(xì)致入微 , 任何一點(diǎn)忽視都會(huì)給自己日后的管理工作帶 來難度 , 也將影響業(yè)主的利益。 大的方面如給排水管道是否暢通 ,

49、供電線路是否正確 , 屋面是否滲水 , 水箱 是否漏水等等；細(xì)微之處 , 如所用材料的性能 ,供電線路的導(dǎo)線斷面是否合理 , 防盜門安裝是否符合安全 標(biāo)準(zhǔn),各戶預(yù)留孔道 (如電話預(yù)留孔、有線電視預(yù)留孔等 )是否齊全等。對(duì)于高層建筑 , 還需要對(duì)電梯、水 泵等設(shè)備進(jìn)行負(fù)載運(yùn)行試驗(yàn)。驗(yàn)收的原則是實(shí)事求是 , 鐵面無私。查出來的問題 , 該返工的責(zé)成施工隊(duì)返 工,屬于無法返工的問題 ,應(yīng)索賠。返工達(dá)不到要求 ,不予簽字。只有嚴(yán)格要求 ,才能保證質(zhì)量 , 為今后的 物業(yè)管理帶來方便。(二) 組織驗(yàn)收小組由物業(yè)管理部門牽頭 , 組織機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組；驗(yàn)收小組應(yīng)在 驗(yàn)收前完

50、成以下工作：1. 提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場 , 與地盤的工作人員一起 , 參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作 , 主 要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試 , 了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施 , 熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地； 熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向, 為入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。2. 主動(dòng)與開發(fā)商的地盤和承建單位聯(lián)系, 協(xié)商樓宇交接問題 , 如：商定交接注意事項(xiàng)和開始交接日期等。3. 與地盤、施工單位雙方制定驗(yàn)收方案, 統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4. 準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料：A .房屋接管驗(yàn)收表B .室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表C .公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表E .機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

51、F .機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表(三) 竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收種類 物業(yè)的竣工驗(yàn)收是指一項(xiàng)物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個(gè)階段。 物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項(xiàng)目經(jīng) 過建筑施工和設(shè)備安裝以后 , 達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求 , 具備了使用或投產(chǎn)的條件。 工程 項(xiàng)目竣工后 , 由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。 在辦理交付手續(xù)時(shí) , 需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì) 對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn) ,在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù) ,建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商 , 這一交接過程稱 之為驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù), 通過驗(yàn)收能明確責(zé)任 , 如工程達(dá)到設(shè)計(jì)或合同要求 ,經(jīng)驗(yàn)收后 ,就可解除合同

52、義務(wù)。 從物質(zhì)形態(tài)上說 ,建筑商完成了一項(xiàng)最終建筑產(chǎn)品 , 而開發(fā)商也完 成了該物業(yè)的開發(fā)任務(wù)；從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說, 建筑商即可解除對(duì)開發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。建筑工程項(xiàng)目的驗(yàn)收不僅有竣工驗(yàn)收, 而且有再建工程驗(yàn)收。它包括隱蔽工程驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收。1. 隱蔽工程驗(yàn)收隱蔽工程驗(yàn)收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項(xiàng)工程, 在隱蔽之前所進(jìn)行的檢查驗(yàn)收 , 它是保證工程質(zhì)量 , 防止留在質(zhì)量隱患的重要措施。 隱蔽工程驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計(jì)和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范 , 驗(yàn)收 是由開發(fā)商和建筑商共同進(jìn)行的 , 驗(yàn)收后要辦理簽證手續(xù) , 雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字 , 并列入 工程檔案

53、。對(duì)于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認(rèn)真進(jìn)行處理, 處理后進(jìn)行復(fù)核并寫明處理情況。未經(jīng)檢驗(yàn)合格不能進(jìn)入下道工序施工。驗(yàn)收以施工圖的設(shè)計(jì)要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。技術(shù)規(guī)范與施工 圖說明要求不符時(shí) ,以施工圖說明要求為準(zhǔn)。經(jīng)檢查合格后 ,雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽字 , 作為工程 竣工驗(yàn)收的依據(jù)之一。2. 分期驗(yàn)收所謂分期驗(yàn)收 , 是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目或個(gè)別單位工程在達(dá)到使用條件, 需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。 例如一些住宅區(qū) ,當(dāng)?shù)谝慌课萁ǔ珊?,即可驗(yàn)收 ,使完成的建筑產(chǎn)品及時(shí)投入使用 , 發(fā)揮投資效、 益。3. 單項(xiàng)工程驗(yàn)收所謂單項(xiàng)工程驗(yàn)收 ,是指工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完

54、畢 ,具備使用條件 , 能滿足投 產(chǎn)要求時(shí) , 施工單位便可向建設(shè)單位發(fā)出交工通知。 建設(shè)單位在接到施工單位的交工通知后 , 應(yīng)先自行檢 查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗(yàn)收資料、工程關(guān)鍵部位施工記錄以及工程有否漏項(xiàng)情況等, 然后再出面組織設(shè)計(jì)單位、施工單位等共同進(jìn)行交工驗(yàn)收。4. 全部工程驗(yàn)收整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí) , 即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。大型建設(shè)項(xiàng)目 的全部工程驗(yàn)收工作應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上 , 按預(yù)驗(yàn)收后正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行。進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收須由建 設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗(yàn)收工作組。其主要工作是：(1) 檢查、核實(shí)竣工項(xiàng)目準(zhǔn)備移交給建設(shè)單位的所有技術(shù)資料的

55、完整性、準(zhǔn)確性；(2) 檢查每一單位工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量 , 對(duì)工程隱患和遺留問題提出處理建議；(3) 排解驗(yàn)收中有爭議的問題；(4) 督促返工、補(bǔ)做部分工程的修竣及收尾工程的完工；(5) 檢查“三廢”治理措施的情況；(6) 向驗(yàn)收委員會(huì)提交預(yù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。正式驗(yàn)收即由驗(yàn)收機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收。 大型建筑工程項(xiàng)目由國家主管部門或由工程項(xiàng)目的主管部門會(huì)同 所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗(yàn)收委員會(huì)；中小型工程項(xiàng)目按隸屬關(guān)系 , 由上級(jí)主管部門或工程項(xiàng)目所 在省、自治區(qū)、直轄市組建驗(yàn)收委員會(huì) (或驗(yàn)收組 ) 。驗(yàn)收委員會(huì)應(yīng)由主管部門、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、 施工單位、投資銀行以及統(tǒng)計(jì)、勞動(dòng)、物資、環(huán)保等單位的有關(guān)專家參加。(四) 竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作1. 竣工驗(yàn)收的依據(jù)(1) 上級(jí)主管部門的有關(guān)文件。(2) 開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。(3) 設(shè)計(jì)文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書。(4) 國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范。(5) 建筑安裝統(tǒng)計(jì)規(guī)定。(6) 對(duì)從國外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項(xiàng)目 , 還應(yīng)按