房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃

1、共享知識(shí)分享快樂(lè)房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，無(wú)論是在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式上，還是在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種類上，房地產(chǎn)企業(yè)均呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的趨勢(shì)。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來(lái)越 復(fù)雜，必須具有戰(zhàn)略性和前瞻性。如何科學(xué)合理地進(jìn)行納稅籌劃、降低納稅成本，已成為決定房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。第一章房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的工作納稅籌劃1.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳哪些稅1.2什么是納稅籌劃1.3納稅籌劃是偷漏稅嗎1.4房地產(chǎn)企業(yè)納稅有何特點(diǎn)1.5房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本方法和技巧是什么1.6我們?cè)诩{稅籌劃中能做什么第二章房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基礎(chǔ)一一納稅測(cè)算2.1什么是房地產(chǎn)企業(yè)納

2、稅測(cè)算2.2房地產(chǎn)企業(yè)編制納稅測(cè)算的四個(gè)步驟2.3房地產(chǎn)企業(yè)基于現(xiàn)金流的納稅測(cè)算2.4影響房地產(chǎn)企業(yè)納稅測(cè)算的因素分析第三章房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式的選擇一一戰(zhàn)略籌劃3.1項(xiàng)目組織形式的選擇3.2變自建為代建3.3合作建房的方式選擇3.4銷售與自營(yíng)的選擇3.5開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)的納稅籌劃第四章房地產(chǎn)企業(yè)銷售與納稅的博弈一銷售籌劃4.1銷售方式的籌劃4.2銷售定價(jià)的籌劃4.3價(jià)外費(fèi)用的籌劃4.4精裝修住房的籌劃第五章房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用的籌劃一一建設(shè)籌劃5.1開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成5.2建筑合同訂立的籌劃5.3開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的籌劃5.4借款費(fèi)用的籌劃5.5配套設(shè)施的處理方法第六章房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)納稅籌劃的重點(diǎn)一一經(jīng)營(yíng)性

3、物業(yè)6.1什么是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)6.2視同銷售的籌劃6.3變出租為承包經(jīng)營(yíng)6.4合理分解租金6.5售后返租模式的籌劃第七章房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)的納稅錯(cuò)誤一一風(fēng)險(xiǎn)控制7.1企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)7.2有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的涉稅誤區(qū)7.3有關(guān)土地增值稅的涉稅誤區(qū)7.4 有關(guān)企業(yè)所得稅的涉稅誤區(qū)7.5有關(guān)房產(chǎn)稅的涉稅誤區(qū)第八章房地產(chǎn)企業(yè)納稅策劃的外部環(huán)境一一稅企關(guān)系第九章房地產(chǎn)企業(yè)常用稅收政策法規(guī)編輯本段書摘第一章房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的工作納稅籌劃1.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳哪些稅房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營(yíng)模式，但總體上可以劃分為以下兩類:銷售物業(yè)模式：通過(guò)土地

4、購(gòu)買、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售等五個(gè)階段,將開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)移交給購(gòu)買者，并一次性取得銷售收入。自營(yíng)物業(yè)模式：將開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用，通過(guò)出租、聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)等方式分期取得經(jīng)營(yíng)收入。1992年實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，但始終局限于銷 售物業(yè)模式，這時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是開(kāi)發(fā)商，買進(jìn)賣出，沒(méi)有企業(yè)自己的資產(chǎn)。而進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了自營(yíng)物業(yè)模式，并完成了從開(kāi)發(fā)商向不動(dòng)產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。這也是本書為什么將企業(yè)定位為房地產(chǎn)企業(yè)而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因。同樣，本書所研究的納稅問(wèn)題不僅涉及傳統(tǒng)的銷售物業(yè)，同時(shí)也涉及新興的自營(yíng)物業(yè)。閱讀資料開(kāi)發(fā)商改變

5、賺錢策略長(zhǎng)久持有物業(yè)不再割售近期，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布了 2007中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告，2007年年初對(duì)699 家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查顯示： 選擇 只租不售”開(kāi)發(fā)模式的達(dá)到了 39%;而在2006 年的調(diào)查中，選擇持有型物業(yè)比例僅為 21.4%。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念正在轉(zhuǎn)變，不乏這樣的實(shí)例?！菊撐年P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃【論文摘要】企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨 在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅， 是企業(yè)的一項(xiàng)重要 財(cái)務(wù)管理 活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、 建設(shè)和銷售階段提

6、出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無(wú)償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無(wú)償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來(lái)至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類因素。首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問(wèn)題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活

7、性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅 法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏?調(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成： 初級(jí) 稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。 中級(jí) 稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。高級(jí)稅收籌劃：爭(zhēng)取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往

8、面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收 負(fù)擔(dān)。一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。1選擇合適的建房方式大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。（1）房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地 產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其

9、收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。（2）合作建房方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（一）的通知的規(guī)定，合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。2開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)

10、房地產(chǎn)公司在同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來(lái)講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。例1長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為 1000萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600嗚00=150 %，應(yīng)該繳納土地增值稅600 x50 % -400 X5 % =240（萬(wàn)元），營(yíng)業(yè)稅及其附加

11、1000 5.5% =55萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)增值率為 500出000=50%,應(yīng)繳納土地增值稅 500 x30% =150（萬(wàn)元）；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500 .5 % =83.55（萬(wàn)元）。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為 （不考慮其他 稅費(fèi)）1000+1500-400 1000-240 55- 150-83.55=571.45萬(wàn)元。如若合并核算， 兩處房地產(chǎn) 的出售價(jià)格為2500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬(wàn)元，增值額為1100萬(wàn)元，增值率為1100-1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100X40% 1400X5% =370萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500X5.5 % =137.5萬(wàn)元。不考

12、慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500 1100 370 137.5=892.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5 571.45=321.05萬(wàn)元。二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃1通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20%,從而享受免稅待遇。例2長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定書曙是人類知識(shí)的總結(jié)書藉是全世界的營(yíng)養(yǎng)品茲士比亞共享知識(shí)分享快樂(lè)可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，

13、增值率為200迪00=25%。該房地產(chǎn)公司需要 繳納土地增值稅 200X30% =60（萬(wàn)元），營(yíng)業(yè)稅1000X5 % =50（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育 費(fèi)附加50X10 % =5（萬(wàn)元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000 800-60-50-5=85（萬(wàn)元）。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為 200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200X1000=20 %，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng) 業(yè)稅1200X5% =60萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60X10% =6

14、（萬(wàn)元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200 1000-60-6=134（萬(wàn)元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49（萬(wàn)元）。2相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。（1）針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20 %的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方

15、面減輕稅負(fù)。（2）針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟?利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。3銷售與裝修分開(kāi)，分散經(jīng)營(yíng)收入隨著裝修費(fèi)在房款

16、中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過(guò)改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。1針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅

17、的籌劃空間很大。例3長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為 1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48%,應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅， 凈賺232.75萬(wàn)元。以1400萬(wàn)元的價(jià)格 售出，可扣除的項(xiàng)目金額為 1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97%，免征土地增值稅， 凈賺233.04 萬(wàn)元。如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97% 20 %，免納土地增

18、值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500X5.5% =82.5（萬(wàn)元）,可扣除的項(xiàng)目金額為 1167.5+82.5=1250（萬(wàn) 元），其增值率為16.67% 1.2% =12.6（萬(wàn)元）?？梢?jiàn)：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬(wàn)元。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧3.1籌劃思路土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓

19、房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為 30% ;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分。稅率為 40% ;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為60%。 土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī) 定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基

20、本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：（1）減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。（2）增加扣除項(xiàng)目金額。可以加大對(duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。3.2籌劃案例案例三：Y公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)， 總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價(jià)3500 元/ m2,預(yù)計(jì)總收入35000萬(wàn)元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加 1960萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)成本20800萬(wàn)元（不 含銀行費(fèi)用）。方案1:直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷售，則； 可扣除項(xiàng)目金額 =20800X（1+20 % +10%

21、）-51960=29000（萬(wàn)元） 增值額=35000 29000=6000（萬(wàn)元） 增值率=6000-29000X100 % =20.69 % 應(yīng)繳納的土地增值稅=6000X30 % =1800（萬(wàn)元）方案2:追加園林綠化方面的投資200萬(wàn)元，則： 可扣除項(xiàng)目金額 =（20800+200） X（1+20 % +10% ）+1960=89260（萬(wàn)元） 增值額=35000 29260=5740（萬(wàn)元） 增值率=5740-29260X100 % =19.62 % 因?yàn)樵鲋德?0%，所以免土地增值稅。可見(jiàn)：方案2比方案1雖然多投資200萬(wàn)元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20%，從而節(jié)約了土地增值稅180

22、0萬(wàn)元。4結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，但考慮到納稅籌劃成本與效益的因素以及我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前具有行業(yè)特色的稅收主要集中在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅三個(gè)稅種的現(xiàn)狀，本文重點(diǎn)介紹營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅這三個(gè)與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的稅種的納稅籌劃技巧。摘 要 從納稅籌劃的含義入手， 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)發(fā)展 的現(xiàn)狀，來(lái)敘述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)納稅籌劃的必要性，用正反實(shí)際案例，來(lái)論述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何合法地進(jìn)行內(nèi)部納稅籌 劃，以及實(shí)踐事前事中事后應(yīng)注意的幾個(gè)方面，最后強(qiáng)調(diào)樹立合法納稅籌劃的意識(shí)，納稅籌劃具有社會(huì)意義。關(guān)鍵詞 最小稅收負(fù)擔(dān) 合法 內(nèi)部籌劃納稅籌劃是納稅人在財(cái)務(wù)管理中對(duì)稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即

23、納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財(cái)行為。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國(guó)稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一 個(gè)項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬(wàn)元多則上億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和按排。納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到”合法、合理、全面、具體”,遵循綜合原則、經(jīng)濟(jì)原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情 況各

24、異，應(yīng)注意法律問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過(guò)稅務(wù)籌劃顧問(wèn)、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來(lái)開(kāi)展，視企業(yè)具體情況而定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)踐，應(yīng)始終圍繞如何實(shí)現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來(lái)探討在具體實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)方面：1精通業(yè)務(wù)，對(duì)稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運(yùn)用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)首先，精通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會(huì)計(jì)、 財(cái)務(wù)、 金融 等方面的專業(yè)知識(shí)，尤其要熟悉稅法、會(huì)計(jì)法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法 等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)、投資、營(yíng)銷、會(huì)計(jì)處理、納稅歷史 等

25、業(yè)務(wù)發(fā)生的每個(gè)環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因?yàn)槎惙ㄊ侨酥贫ǔ鰜?lái)的，不僅受到”知識(shí)有限”和理性有限”的局限，而且還要受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會(huì)現(xiàn)實(shí)的制約，不可能一步到位，完全成熟。例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中拆借資金，在融資時(shí)支付利息， 這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入 資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；又規(guī)定,納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本金50%的，超過(guò)其注冊(cè)資本 50%，超過(guò)部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決

26、定向集團(tuán)公司借款 1000萬(wàn)元,年利率11.16% （稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得 額為：1 000 X1.16%X3=334.8 萬(wàn)元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.8 X3%=110.48 萬(wàn)元。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得書霜是人類知識(shí)的總結(jié)，書藉杲全世界的營(yíng)養(yǎng)品心一一 士比亞共享知識(shí)分享快樂(lè)稅、城建稅、 教育費(fèi)附加、契稅等，掌握每個(gè)稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國(guó)地方上對(duì)外商投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比

27、內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級(jí)管理人員在公司組建時(shí)能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?？梢?jiàn)稅收籌劃需要有超前的預(yù)見(jiàn)性。再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、 裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財(cái)力，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時(shí)，稅籌劃方案才有用。2規(guī)范管理、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障俗話說(shuō)：”管理出效益”，反之，管理不善會(huì)使 企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成 立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)

28、銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時(shí)以1000元1張發(fā)行了若干張 VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購(gòu)房可在房款中抵1萬(wàn)元購(gòu)房款，結(jié)果30萬(wàn)元1套的房子，實(shí)際只收29.1萬(wàn)元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價(jià)為30萬(wàn)元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計(jì)算的首付款金額為8萬(wàn)元。用VIP貴賓卡抵房 款首付款1萬(wàn)元沒(méi)有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注 明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣 的金額。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識(shí)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多交了營(yíng)業(yè)稅：(300 0

29、00-291 000) 0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：(300 000-291 000) 0.33=2970 元、多交印花稅： (300 000-291 000)0.0003=2.7 元、多交土地增值稅：(300 000-291 000) 0.01=90 元、多交四稅合計(jì) 3 512.7丿元。納稅籌劃的日常運(yùn)用應(yīng)注意會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費(fèi)、汽油費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)等， 為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對(duì)稅收籌劃更加重視了。3納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行

30、績(jī)效評(píng)價(jià)年末終了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年的年報(bào)進(jìn)行審計(jì)，此時(shí)對(duì)上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行 1次評(píng)價(jià)，通過(guò)與審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比， 無(wú)疑是一次檢查企業(yè)會(huì) 計(jì)核算質(zhì)量的最好機(jī)會(huì)，同時(shí)可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。俗話說(shuō)亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣”，在所得稅匯算清繳、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān) 查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評(píng)價(jià)，總結(jié) 經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開(kāi)展，防患于未然。綜上所述，隨著社會(huì)的發(fā)展 進(jìn)步，法治會(huì)越來(lái)越健全，執(zhí)法的力度也會(huì)越來(lái)越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識(shí)， 一方面為企業(yè)提高 經(jīng)濟(jì) 效益，另一方面會(huì)促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)

31、地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈兀仨殞?duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。合法或不違法地通過(guò)納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的代理活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng) 納稅籌劃才是成功的籌劃。2006年，對(duì)全國(guó)

32、房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)新的考驗(yàn)，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，投資過(guò)熱，國(guó)家 密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的 國(guó)六條”出臺(tái)，隨后國(guó)六條細(xì)則、 限制外資炒樓，乃至剛剛出臺(tái)的強(qiáng)征個(gè)稅的 108號(hào)文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出 現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無(wú)型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行 為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款金融政策有越來(lái)越收緊 的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過(guò)去的20%左右上升為 30%左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批辦理時(shí)間較長(zhǎng)，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采

33、用一方以土地作價(jià)入股，另一方以貨幣資金入股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅付出大筆資金， 為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案： 公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié)合具體實(shí)際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過(guò)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過(guò)非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公益性及少年活動(dòng)場(chǎng)所（其中包括新建）的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予

34、全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過(guò)部分不得扣除。公司的營(yíng)銷策劃活動(dòng)可與一些損贈(zèng)活動(dòng)結(jié)合一起做。另外，對(duì)于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷金額比例，通過(guò)獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)， 支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷活動(dòng)，并取得經(jīng)銷商 出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因?yàn)榧{稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過(guò)媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過(guò)銷售收入 5%范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。納稅人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動(dòng)保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的

35、各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣 除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的 20%、6%和2%計(jì)算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購(gòu)買各類 保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆 費(fèi)用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。 而計(jì)算、繳納企業(yè)所得稅的 應(yīng)納稅所得額”是以會(huì) 計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)計(jì)算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能完整計(jì)算出 來(lái)，因此平時(shí)在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按納稅期的實(shí)際數(shù)預(yù)繳

36、，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮， 會(huì)在某一段時(shí)期多列支一些費(fèi)用，在另一段時(shí)期少列支一些費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金， 在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動(dòng)，創(chuàng)造更多的價(jià)值， 就在進(jìn)一步籌劃的空間。房地產(chǎn)素有 春節(jié)七日”、五一黃金周”、金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時(shí)間廣告 費(fèi)，銷售傭金、加班費(fèi)等各項(xiàng)支出均達(dá)到最高峰。例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)趁 2005年5月黃金周舉行盛大開(kāi)盤儀式，配合這次活動(dòng)，策 劃部分在4月底在電臺(tái)、報(bào)紙等各大強(qiáng)勢(shì)媒體作了大量廣告，五一 ”期間，

37、顧客紛至沓來(lái)，各銷售人員加班加點(diǎn)，取得不俗的銷售業(yè)績(jī)，該月支付的廣告費(fèi)600 000元，加班費(fèi)及傭金書曙是人類知識(shí)的總結(jié)書藉是全世界的營(yíng)養(yǎng)品茲士比亞共享知識(shí)分享快樂(lè)85 000元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支 15 000元。該企業(yè)應(yīng)納所得稅適用稅率為33%。則該企業(yè)5月份應(yīng)納稅所得額減少（600 000 +85 000 + 15 000）= 700 000 （元）。少預(yù)繳企業(yè)所得稅：700 000 33% = 231 000 （元）這部分少預(yù)繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流 動(dòng)，或付工程款或購(gòu)置新地，能有效地緩解企業(yè)流動(dòng)資金的不足?？梢?jiàn)，納稅義務(wù)的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款

38、的時(shí)間價(jià)值，其流動(dòng)資金相對(duì)比較充裕。利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售， 如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時(shí)規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額； 未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，當(dāng)年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬(wàn)元。按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.15

39、億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8 500萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3 000萬(wàn)元。1、如果不分開(kāi)核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（15 000 11 500）已1 500 00% = 30.43%適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（15 000 11 500） X30% = 1 050 （萬(wàn)元）2、如果分開(kāi)核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（10 000 8 500）七500 00% = 17.65%增值額與可扣除額低于 20%，享受免

40、稅優(yōu)惠。豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（5 000-3 000）七000 00% = 66.67%適用40%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅 =（5 000 3 000） 40% 3000X5%= 650 （萬(wàn)元） 分開(kāi)核算合計(jì)共交 650萬(wàn)元，比不分開(kāi)核算交 1 050萬(wàn)元少交400萬(wàn)元。房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價(jià)格進(jìn)行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃；利用空白點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃等，相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真掌握好稅收籌劃，將對(duì)企業(yè)起到事半功倍的效果，尤其是隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越規(guī)范的管理，房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌，可以預(yù)見(jiàn)：今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理提

41、出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅的籌劃得當(dāng)將對(duì)本企業(yè)品牌的打造有著深遠(yuǎn)的意義。一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)概況近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)的稅收也成為中央和地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。我國(guó)現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個(gè)稅種構(gòu)成，在這22個(gè)稅種中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個(gè) 人所得稅等11個(gè)，占到了我國(guó)稅種的50%。二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃分析本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種

42、（土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅）進(jìn)行稅務(wù)籌劃 分析。（一）營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃分析根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。稅率皆為5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售額為向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取的傭金。營(yíng)業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃，1減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓）次數(shù)。我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅 范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根

43、據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定， 甲企業(yè)以土地使用權(quán)， 乙企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。（2）甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營(yíng)業(yè)稅。3在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用先開(kāi)發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅1。（二）土地增值稅的稅務(wù)籌劃分析土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上

44、建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它是專門針對(duì)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而設(shè)立的特殊稅種。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定， 土地增值稅按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目的比率，采取30%一 60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率形式，增值額與扣除項(xiàng)目的比率越大，適用的稅率越高，稅負(fù)越重。從2007年2月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的繳納方式也由預(yù)征制”轉(zhuǎn)為清算制” 土地增值稅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所有稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)， 合理地對(duì)土地增值稅稅務(wù)籌劃可以降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅=增值額X稅率-扣除項(xiàng)目金額

45、X速算扣除數(shù)，從公式中我們可以看出土地增值稅的稅務(wù)籌劃中降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而減少增值額或增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從以下幾個(gè)方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃：1減低增值額，（1）降低房屋的銷售價(jià)格房屋銷售價(jià)格的降低會(huì)使銷售收入減少，從而 會(huì)使增值額減少，也會(huì)使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其 對(duì)土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)能稍加變通則可取得意想不到的效果。

46、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。2增加扣除項(xiàng)目金額，（1）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)，一種情況是依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息用較高，應(yīng)計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實(shí)扣除；另一種情況房地項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，應(yīng)不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒒蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。（2）慎重選擇銷售時(shí)間。3選擇合適的建房方式，（1 ）合作方式，稅法規(guī)定，對(duì)于合作建房，建成后按比例分房 自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征

47、收土地增值稅。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，向用戶收取代建費(fèi)的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收書霜是人類知識(shí)附總結(jié)，書藉是全世界楣養(yǎng)品。-一 士比亞共享知識(shí)分享快樂(lè)入，但沒(méi)有生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移， 其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入， 故不屬于土地增值稅的稅范 圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式， 在開(kāi)發(fā)之初就確定好最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)， 以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳納土地增值稅。4.利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據(jù)我國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金

48、額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?；I劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增 值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。5利用銷售比例進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)（國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)），擴(kuò)了對(duì)于開(kāi)發(fā)商征收土地增值稅的清算條件，清算條件規(guī)定：已竣工驗(yàn)收的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能全銷售時(shí)，視情況將其銷售比例控制在

49、85%以內(nèi)，將納稅時(shí)間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項(xiàng)新的稅收籌劃方法2 。（三）企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析我國(guó)自2008年1月1日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25%。企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項(xiàng)目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和，包括納稅人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)收入。1合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售 收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來(lái)推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。2合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過(guò)合理推遲成本最終確 認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問(wèn)題（一）加強(qiáng)稅法法律、法規(guī)學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須知法、懂法、守法，不能 只靠對(duì)稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬(wàn)萬(wàn)不可 只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作（三）戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)相結(jié)合進(jìn)行稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)雖然不能從對(duì)單個(gè)項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的稅費(fèi)籌劃思路和方