常熟成本分析

1、成本收益測算本項目建筑面積商鋪酒店式公寓建筑面積（平方米）2000012000總計建筑面積：32000 m2一、成本費用測算1、土地樓面價：4500元/平方米 土地總價14400萬元（地價含基本配套相關(guān)費用）。2、前期工程費：50元/ itf （含規(guī)劃設(shè)計費、地質(zhì)勘探費、臨時接水接電費等），總計160萬元。3、基礎(chǔ)設(shè)施費：130元/ itf （含永久水、永久電、室外道路環(huán)境工程等），總計416萬元。4、建筑安裝工程費：總計 4400萬元（含土建裝修、給排水消防、暖通、電弱點、室外等造價費用）商鋪：單價1000 元/ % 總計2000 萬。酒店式公寓：單價 2000元/ itf,總計2400萬。

2、5、管理費用：以上14項之和x 3% = 19376 萬元x 3 %= 581.3 萬元6、銷售費用：總計 1158萬元項目計算依據(jù)總價（萬元）廣告宣傳及廣告代理費銷售收入x 1%386銷售代理費銷售收入x 1.5%579其他銷售費用銷售收入x 0.5%1937、間接費用：總計 44萬元項目計算依據(jù)單價（元/平方米）總價（元）商鋪酒店式公寓質(zhì)檢費建筑安裝費x 1%01.01.844000審標費建筑安裝費x 1%o1.02.044000監(jiān)理費建筑安裝費x 8%08.016.03520008、流轉(zhuǎn)稅：按銷售收入x 6% =2316萬元9、不可預見費以上14項之和x 3% =581.3 萬元10、財

3、務費用按銀行貸款7 %的利率來計算，暫貸資金5000萬，2年所產(chǎn)生的利息為5000 萬x 7% x 2 = 700 萬元成本合計:24756.6萬元成本單價7736.5元/平方米二、銷售收入測算商鋪均價16000元/ m2,銷售收入32000萬元酒店式公寓均價5500元/ m2,銷售收入 6600萬元銷售收入合計38600萬元三、項目收益收益=銷售收入成本合計=13843.4 萬元每平方米收益=4326元/平方米注：（此收益不包括戶外廣告收益、商業(yè)經(jīng)營收益、場地租賃收益、地下車庫經(jīng)營收益等費 用）。四、項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等

4、。這些因素，受當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目 標的實現(xiàn)。1 .盈利能力分析投資利潤率=利潤總額/投資總額=55.9 %與略高于銀行貸款利率的社會平均利潤率，以及房地產(chǎn)同行業(yè)相應指標的比較，該項目的利潤率都高出不少。故項目是可行的。2 .盈虧平衡分析假定本項目總投資不變， 且售價與收款進度如基準方案所設(shè)，則由計算可得，當本項目所有物業(yè)銷售率達到 64.1 %時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 一般認為，當盈虧平衡點的銷售率小于等于70 %時，項目風險較低。本項目盈虧平衡點的銷售率為2.1 1 %,可見其風險程度較低。3 .敏感性分析影響本項目財務

5、效益的主要不確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng) 營期的長短。據(jù)市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水 平。因而，本項目敏感性分析針對投資利潤率的評價指標，分別計算售價上下波動 5%、10 %和建安工程費上下波動 10%、20 %時，對經(jīng)濟評價指標影響。具體情況見下表：(1)建筑安裝工程費用變動對項目利潤率的影響項目指標基準方案建安工程費變動 20% 10%10%20 %投資利潤率55.9 %62.1 %59.2 %53.3 %50.2 %投資利潤率升降幅度11.1 %5.9 %-4.7 %-10.2 %此表反映的是建筑安裝費對項目收益率的影響。建筑安裝

6、費用是項目的一個較大的不確定因素。從表中我們看出建安工程費與收益率之間的關(guān)系，建筑安裝費用與物業(yè)的檔次及質(zhì)量有著直接的關(guān)系，檔次質(zhì)量的提升勢必造成售價的提升，也會影響到項目的收益率。 而目前市場上建筑材料成本變化很快，我們必須注意這方面的控制。(2)項目整體售價變動對項目利潤率的影響項目指標基準方案項目整體售價變動 10%5%5%10 %投資利潤率55.9 %42.3 %49.2 %62.6 %69.1 %投資利潤率升降幅度-24.3 %-12.0 %12.0 %23.6 %上表反映的是商鋪及酒店式公寓整體售價變動對收益率的影響。與前表相比較，我們看到整體售價變動對收益率的影響大于建安工程費變

7、動所產(chǎn)生的影響。所以價格的制定及控制對本案的操作是否成功非常關(guān)鍵，合理的售價和有力的銷控措施將極大的保障本項目的收益。(3)酒店式公寓售價變動對項目利潤率的影響項目指標基準方案酒店式公寓售價變動 10%5%5%10 %投資利潤率55.9 %53.6 %54.8 %57.1 %58.2 %投資利潤率升降幅度-4.1 %-2.0 %2.1 %4.1 %上表反映出酒店式公寓價格的變動對項目的影響。我們看到雖然酒店式公寓價格的變動對項目的利潤有所影響， 但影響的幅度不是很大， 這是因為酒店式公寓的整體售價及總量不及商鋪。但我們不能因為酒店式公寓收益率的高低而忽視它的重要性，因為酒店式公寓的建設(shè)是對整個項目檔次的一種提升，將直接影響商鋪的銷售。(4) 商鋪售價變動對項目利潤率的影響項目指標基準方案商鋪售價變動-10 %5%5%10 %投資利潤率55.9 %44.7 %50.3 %61.9 %66.9 %投資利潤率升降幅度-20.0 %-10.0 %10.70 %19.7 %上表直接反映了商鋪價格變動對項目收益率的影響。從表中我們可以看