XX市XX商貿(mào)物流城項目可行性研究報告

1、xx 市 xx 商貿(mào)城項目 可行性研究報告 編制單位：xxxxx 商貿(mào)城發(fā)展有限公司 編制時間：二一一年八月 目目 錄錄 第一章第一章 總總 論論.1 1.1 項目基本情況.1 1.2 可研報告編制的依據(jù)和范圍.1 1.3 可行性研究內(nèi)容概要結論.2 第二章第二章 項目建設背景及必要性項目建設背景及必要性.5 2.1 項目建設背景分析.5 2.2 項目建設必要性.10 第三章第三章 需求分析及建設規(guī)模確定需求分析及建設規(guī)模確定.12 3.1 商品交易市場為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè).12 3.2xx 市商貿(mào)設施現(xiàn)狀 .13 3.3 市場前景分析.14 3.4 建設規(guī)模確定.14 第四章第四章 建設地點

2、及建設條件建設地點及建設條件.15 4.1 建設地點.15 4.2 區(qū)位地理優(yōu)勢分析.15 4.3 產(chǎn)業(yè)政策符合性.15 4.4 外部建設條件.17 第五章第五章 項目定位項目定位.17 5.1 項目定性.17 5.2 項目定位.18 5.3 產(chǎn)品定位.18 5.4 目標客戶定位.19 第六章第六章 初步規(guī)劃方案及建議初步規(guī)劃方案及建議.19 6.1 規(guī)劃原則.19 6.2 初步規(guī)劃方案.21 6.3 功能分區(qū)規(guī)劃.23 第七章第七章 規(guī)劃建設方案規(guī)劃建設方案.26 7.1 規(guī)劃設計原則.26 7.2 發(fā)展思路及定位.26 7.3 規(guī)劃設計方案.27 7.4 土建工程.29 7.5 設備購置.

3、32 7.6 暖通空調(diào).33 7.7 給排水系統(tǒng).36 7.8 供電工程.39 7.9 弱電設計.41 7.10 市場管理配套設施.51 7.11 接地防雷.51 第八章第八章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生環(huán)境保護與安全衛(wèi)生.52 8.1 環(huán)境保護設計依據(jù).52 8.2 環(huán)境污染來源及治理.53 8.3 環(huán)境影響評價.55 8.4 勞動安全與衛(wèi)生.55 第九章第九章 消防與節(jié)能消防與節(jié)能.57 9.1 消防.57 9.2 節(jié)能.60 第十章第十章 組織機構及勞動定員組織機構及勞動定員.62 10.1 組織機構.62 10.2 勞動定員.63 10.3 人員培訓.63 第十一章第十一章 項目運營及實施進度

4、計劃項目運營及實施進度計劃.64 11.1 項目優(yōu)勢.64 11.2 項目管理.65 11.3 項目實施進度計劃.66 第十二章第十二章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措.68 12.1 固定資產(chǎn)投資估算.68 12.2 資金籌措.69 第十三章第十三章 社會效益分析社會效益分析.69 13.1 社會效益分析.69 第十四章第十四章 開發(fā)風險及結論開發(fā)風險及結論.72 14.1 項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析.72 14.2 結論.74 14.3 建議.74 第一章第一章 總總 論論 1.1 項目項目基本情況基本情況 1.1.1 項目名稱：xxxxx 商貿(mào)城建設項目 1.1.2 建設性質(zhì)：

5、新建 1.1.3 建設規(guī)模：項目擬征地 55 畝，總建筑面積 9.06 萬平方 米，年可實現(xiàn)交易額 5 億元。 1.1.4 項目建設單位：xxxxx 商貿(mào)城發(fā)展有限公司(籌) 1.1.5 項目建設位置：擬選址在 xx 市新渡鎮(zhèn)，占地面積 55 畝。 1.2 可研報告編制的依據(jù)和范圍可研報告編制的依據(jù)和范圍 1.2.1 可行性研究報告編制的依據(jù) 市場調(diào)研報告及項目基礎資料 國務院辦公廳關于搞活流通擴大消費的意見 （國辦發(fā) 2008134 號） 國家發(fā)改委、建設部建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第三版) xx 市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 xx 市城市總體規(guī)劃（2005 年-2020 年

6、） xx 市商貿(mào)流通中心建設規(guī)劃 民用建筑設計通則（gb50532-2005） 建筑設計防火規(guī)范（gb50016-2006） 1.2.2 編制范圍 本可行性研究報告按照國家發(fā)改委關于建設項目可行性研究 的內(nèi)容和深度的有關規(guī)定及建設項目經(jīng)濟濟評價方法與參數(shù) （第三版）的要求進行編制，主要對擬建項目的投資必要性、市 場預測和建設規(guī)模的確定、規(guī)劃建設方案、資源條件、環(huán)境保護 和勞動組織、投資估算和資金籌措、財務評價等方面進行研究。 1.3 可行性研究內(nèi)容概要結論可行性研究內(nèi)容概要結論 1.3.1 項目建設的必要性 項目建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和地方發(fā)展規(guī)劃， 是 xx 市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需

7、要，符合 xx 市加快發(fā)展本市經(jīng)濟 的戰(zhàn)略要求，有利于加快區(qū)域性中心城市地位的形成，同時，社 會對商貿(mào)服務業(yè)的要求越來越強烈，項目位置優(yōu)越，交通便利， 為商貿(mào)流通的發(fā)展提供了條件。因此，該項目的建設是必要的。 1.3.2 建設規(guī)模 項目需征地 55 畝，主要建設商品交易中心、產(chǎn)品展示中心、 綜合服務中心、教育培訓中心、倉儲配套中心、商務休閑中心六 大功能區(qū)，總建筑面積 9.06 萬平方米，年交易額 5 億元。 1.3.3 建設條件 項目建設所需的水、電、訊條件具備，交通便利，地上地下 無文物遺址，適合工程建設的需要。 1.3.4 規(guī)劃建設方案 本項目由“兩主四輔”六大功能區(qū)構成，包括商品交易中

8、心、 產(chǎn)品展示中心、綜合服務中心、教育培訓中心、倉儲配套中心、 商務休閑中心，配套建設道路、綠化、給排水工程、供電工程、 供氣工程、供熱工程等市政基礎設施工程，使之成為一個完整的 商貿(mào)城。 整個商貿(mào)城的建筑平面圖為“回”字形，商貿(mào)城沿街長度按 200 米計算，縱向按 180 米計算，商貿(mào)城內(nèi)道路寬為 30 米，道路 中間設計 10 米寬為固定停車位和綠化帶，共有 300 個固定停車 位。在商貿(mào)城的沿街的一側 200 米長，建設一座 7 層的商貿(mào)綜合 樓，一層為商貿(mào)店鋪，二、三層為倉儲配套中心，四層為會展中 心，五層為綜合服務中心，六層為培訓中心，七至十一層為商務 休閑中心。在商貿(mào)城的其他三側及

9、商貿(mào)城中央 60*60 米全部建設 層高為三層的商貿(mào)店鋪樓，其一層為商貿(mào)店鋪，二、三層為倉儲 配套中心。 其中：商貿(mào)市場區(qū)建設一層商貿(mào)店鋪 136 間、每間為深 30 米，寬 5 米，建筑面積 20400 平方米，倉儲物流區(qū)建設在商貿(mào)店 鋪上面二、三層，建筑面積 40800 平方米；產(chǎn)品展示區(qū)建設會展 中心建設在沿街店鋪的第四層，建筑面積 6000 平方米；綜合服 務中心建設在沿街店鋪的第五層，建筑面積 6000 平方米；教育 培訓區(qū)建設建設在沿街店鋪的第六層，建筑面積 6000 平方米； 商務休閑區(qū)建設在沿街店鋪的第七層，建筑面積 6000 平方米。 總建筑面積達 90600 平方米。 1.

10、3.5 環(huán)境影響評價 該項目主要廢棄物有廢水、噪聲和固體廢渣，經(jīng)過處理后， 可以做到達標排放，不會對環(huán)境造成污染。 1.3.6 生產(chǎn)定員 項目共需人員 120 人，其中：管理人員 15 人，營銷人員 12 人，服務人員 90 人，其他人員 3 人。 1.3.7 項目總投資及投資計劃 估算項目總投資為 15200 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資 13700 萬元，流動資金 1500 萬元。資金來源為企業(yè)自籌。 1.3.8 結論 該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向，市場前景廣闊， 上下游產(chǎn)業(yè)帶動能力強，經(jīng)濟效益和社會效益顯著，具有較強的 清償能力和抗風險能力，在技術和經(jīng)濟等方面都是可行的。 1.3.

11、9 主要經(jīng)濟技術指標 主要經(jīng)濟技術指標見下表主要經(jīng)濟技術指標表 主要經(jīng)濟技術指標表主要經(jīng)濟技術指標表 序號指標名稱單 位指標備 注 1建設規(guī)模億元5年交易額 2總建筑面積平方米90600 3總投資萬元15200 4固定資產(chǎn)投資萬元13700 4.1鋪底流動資金萬元1500 4.2項目定員人120 5項目占地面積萬平米55 畝 6年均經(jīng)營收入萬元1077 7年均利稅總額萬元826 8年均利潤總額萬元735 9投資利潤率%11.08 10投資利稅率%12.44 11全部投資回收期年5.08 12財務內(nèi)部收益率%9.79含建設期 13財務凈現(xiàn)值萬元817 14盈虧平衡點%50.25 第二章第二章 項

12、目建設背景及必要性項目建設背景及必要性 2.1 項目建設背景分析項目建設背景分析 2.1.1 我國商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展情況 商貿(mào)流通業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)，在促進生產(chǎn)、引導消 費、推動經(jīng)濟結構調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉變等方面發(fā)揮著重要作 用，正成為決定經(jīng)濟運行速度、質(zhì)量和效益的重要因素。 2008 年我國社會消費品零售總額突破 10 萬億元，人均社會 消費品零售額為 8169 元；隨著商貿(mào)流通業(yè)自身的飛速發(fā)展和效 益的顯著提高，對我國財政稅收的支撐作用也不斷加強。同時， 作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)日益成為吸納社會 勞動力的重要領域，成為解決城鎮(zhèn)失業(yè)下崗和農(nóng)村富余勞動力轉 移的有效途徑，為

13、緩解我國就業(yè)壓力做出了重要貢獻，批發(fā)零售 業(yè)和住宿餐飲業(yè)從業(yè)人員從 1950 年的 825.5 萬人增長到了 2008 年的 6265.6 萬人。人口的大規(guī)模增長，加上城市居民收入水平相 對較高，以及購物環(huán)境優(yōu)勢和便利的交通，直接帶動了城市市場 的快速發(fā)展，使得城市集聚作用明顯，日益成為我國消費品市場 的主導和支柱。 隨著居民收入的不斷上漲，收入渠道的拓寬，人們的消費需 求得到了極大的釋放，新的消費熱點不斷涌現(xiàn)，對國內(nèi)需求的拉 動起著重要的作用。 2.1.2 新時期我國商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展機遇 自上世紀 90 年代，商貿(mào)流通業(yè)開始逐步對外開放，隨著 2006 年服務業(yè)全面對外開放，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的

14、形勢發(fā)生了根本 性改變。商貿(mào)流通業(yè)在促進生產(chǎn)、引導消費、推動經(jīng)濟結構調(diào)整 和經(jīng)濟增長方式轉變等方面的作用日益突出，商貿(mào)流通業(yè)已逐漸 成為基礎產(chǎn)業(yè)、先導產(chǎn)業(yè)。 1.“十二五”期間商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展面臨的經(jīng)濟環(huán)境 從世界大環(huán)境來看，總體上全球經(jīng)濟形勢穩(wěn)定。國際貨幣基 金組織的最新預測顯示，未來幾年，美國、日本、歐洲都將保持 較為強勁的增長勢頭。國際資本流動更趨活躍，國際市場需求更 趨旺盛，客觀上有利于擴大利用外資和對外貿(mào)易規(guī)模。從國內(nèi)來 看， “十二五”時期我國經(jīng)濟開始進入新一輪快速增長期，以住、行 為代表的居民消費結構升級拉動住房、電信和汽車等產(chǎn)業(yè)高速成 長，產(chǎn)業(yè)升級速度明顯加快；以加入世貿(mào)組織為契

15、機，開放型經(jīng) 濟加快發(fā)展，促進了產(chǎn)業(yè)升級和企業(yè)競爭力的提高；國有經(jīng)濟戰(zhàn) 略性調(diào)整、政府職能轉換、整頓市場秩序取得積極成效，民間投 資加速，企業(yè)素質(zhì)總體改善，市場對經(jīng)濟增長的調(diào)節(jié)作用明顯增 強。這對擴大招商引資、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、刺激市場消費等方面將 產(chǎn)生積極影晌。度過世貿(mào)組織后過渡期后，國內(nèi)關稅繼續(xù)降低， 各項非關稅措施取消，外商投資領域將進一步放寬，進入門檻進 一步降低，國際制造業(yè)向我國轉移的勢頭加快，對利用外資和擴 大外貿(mào)進出口將產(chǎn)生積極影響。cepa 的深入實施、長三角區(qū)域 合作步入實質(zhì)性階段、中國一東盟區(qū)域一體化步伐加快，都將對 區(qū)域經(jīng)濟擴大貿(mào)易、擴大引進資本、技術、人才，積極承接產(chǎn)業(yè) 轉

16、移，進一步活躍市場等帶來巨大的機遇。 2.“十二五”期間我國商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇 實施現(xiàn)代化戰(zhàn)略，提升商貿(mào)流通業(yè)的整體水平 商貿(mào)流通業(yè)實施現(xiàn)代化戰(zhàn)略主要包含三個層面的內(nèi)容，一是 以信息化帶動商貿(mào)流通現(xiàn)代化。構筑現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)信息平臺，通過 吸納、采用各種先進的商貿(mào)流通經(jīng)營、管理新技術、新手段，改 造提升傳統(tǒng)商貿(mào)流通業(yè)，大力發(fā)展新興商貿(mào)流通業(yè)，推進現(xiàn)代商 貿(mào)業(yè)和商流的網(wǎng)絡化，通過現(xiàn)代化提升商貿(mào)流通業(yè)的整體水平。 二是與科教興國戰(zhàn)略相結合，提高商貿(mào)服務業(yè)科技含量。三是緊 跟經(jīng)濟全球化進程，使之成為推動商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展的關鍵力量。 實施集約化戰(zhàn)略，構筑起商貿(mào)流通集聚輻射的新平臺 實施集約化戰(zhàn)略，建立以

17、大型流通企業(yè)集團為主導的發(fā)展模 式，培育在全國具有較大影響力和競爭力的大型流通企業(yè)，充分 發(fā)揮龍頭企業(yè)的帶動作用。其次，以引導、協(xié)調(diào)、規(guī)范、扶持為 主要抓手，優(yōu)化企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，培育現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)市場主體。商貿(mào) 流通企業(yè)必須建立自己獨特的發(fā)展戰(zhàn)略，包括經(jīng)營、業(yè)態(tài)、品牌、 擴張、并購、人才等方面，做到科學領先，在激烈竟爭中脫穎而 出，形成自己的核心競爭力。 實施城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，全面推進區(qū)域商貿(mào)流通經(jīng)濟發(fā)展 首先，應以推進“萬村千鄉(xiāng)”和“雙百市場”工程為著力點，扶持 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)發(fā)展，加快農(nóng)村商貿(mào)流通體系建設。其次， 要以建設區(qū)域商貿(mào)中心為目標，以開拓市場、擴大消費為主線， 以深化流通體制改革為

18、動力，推動傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式向現(xiàn)代流通 方式轉變，完善商品市場、現(xiàn)代流通、法制建設、監(jiān)測調(diào)控、商 業(yè)信用五個體系。三是抓住確立各類經(jīng)濟帶的機遇，建立網(wǎng)絡化 的區(qū)域市場體系，大力提升大型市場水平，大力建設現(xiàn)代商貿(mào)物 流基地，大力發(fā)展會展業(yè)，實現(xiàn)生活服務、產(chǎn)業(yè)服務和流通輻射 的三大功能，建設具有強輻射能力的區(qū)域中心城市，人流、物流、 資金流大量聚散，提高聚合輻射能力，實現(xiàn)對周邊地區(qū)和中西部 地區(qū)的輻射和聚集。 實施產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)造新的機遇和空間 產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展，能夠為商貿(mào)流通業(yè)創(chuàng)造新的機遇和空間。首 先，以產(chǎn)業(yè)鏈為基礎，加強產(chǎn)業(yè)間的互動，在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新型 工業(yè)化建設的過程中，充分發(fā)揮商貿(mào)流通業(yè)

19、的引導和促進作用， 推動商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)與新型工業(yè)化、新農(nóng)村和旅游、文化等三產(chǎn)業(yè) 的互促互動，農(nóng)工商聯(lián)手開拓繁榮市場，深度融合發(fā)展。其次， 自覺適應城市化加速推進的要求，以規(guī)劃為龍頭，突破傳統(tǒng)商業(yè) 布局觀念，拉開中心城市骨架，加快形成若干個以商業(yè)功能區(qū)為 基礎、錯位競爭、有序支撐、層次清晰的商圈。最后，與產(chǎn)業(yè)結 構調(diào)整戰(zhàn)略相結合，重點培育現(xiàn)代物流業(yè)。建設區(qū)域性物流網(wǎng)絡， 要以中心城為依托，連接一批大中型的儲運、批發(fā)企業(yè)，建立現(xiàn) 代物流產(chǎn)業(yè)走廊。 實施國際化發(fā)展戰(zhàn)略，提升產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展能力 面對經(jīng)濟全球化發(fā)展趨勢，首先應抓住國際商業(yè)資本和各類 區(qū)域外商業(yè)資本對營銷網(wǎng)絡開拓的機遇，適時調(diào)整引資重點，加

20、強對國際知名商業(yè)的引進力度，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局，推動商貿(mào)流 通業(yè)的開放度，提升區(qū)域商貿(mào)流通業(yè)的水平。其次，要大力實施 開放帶動戰(zhàn)略，推動商貿(mào)服務業(yè)國際化同樣是商貿(mào)業(yè)加快發(fā)展、 提高的有效途徑。通過獨資、合資、合作方式和連鎖代理等渠道， 建立國際市場貿(mào)易網(wǎng)絡；以貿(mào)易網(wǎng)絡為載體，以高新技術為手段， 建立市場信息網(wǎng)絡；以區(qū)域傳統(tǒng)、特色的加工技術為基礎，建立 商貿(mào)流通服務網(wǎng)絡。 2.2 項目建設必要性項目建設必要性 2.2.1 現(xiàn)有商貿(mào)市場不能適應經(jīng)濟結構調(diào)整的要求 黨的“十七”大報告中指出要加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，推動產(chǎn) 業(yè)結構優(yōu)化升級，從我市目前情況看，當前正面臨著經(jīng)濟結構全 面調(diào)整優(yōu)化的重要時期，但

21、商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟中的一個 薄弱環(huán)節(jié)，不能適應產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的要求。從產(chǎn)業(yè)構成比例來看， 2009 年全市第三產(chǎn)業(yè)增加值占 gdp 的比重為 21.3%，比第二產(chǎn) 業(yè)增加值所占的比重低 43.4 個百分點，其中批零貿(mào)易業(yè)增加值占 gdp 的比重僅為 7.4%，象歐、美、日等發(fā)達國家第三產(chǎn)業(yè)的比 重已高達 70%左右，批零貿(mào)易業(yè)已占到整個 gdp 的 16%左右， 這與經(jīng)濟社會總體發(fā)展趨勢極不協(xié)調(diào)。 2.2.2 不能適應提高消費率、擴大內(nèi)需的要求 加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，就必須堅持擴大國內(nèi)需求特別是消 費需求的方針，促進經(jīng)濟增長由主要依靠投資、出口拉動向依靠 消費、投資、出口協(xié)調(diào)拉動轉變。從我

22、市情況看，投資的增長幅 度、投資對經(jīng)濟增長的貢獻率都遠遠高于消費。當前，國家正在 實施宏觀調(diào)控，加上經(jīng)濟發(fā)展受能源、土地等資源要素的制約， 固定資產(chǎn)投入受到越來越多的限制，提高消費對經(jīng)濟增長的拉動 作用將更加重要和緊迫。 2.2.3 建設“兩型”社會的迫切需要 商貿(mào)流通行業(yè)具有污染少、能耗低、前景廣闊的顯著特點， 非常符合資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會發(fā)展的需要。 “兩型”社會建 設的核心是改革。建設商貿(mào)流通大市場可調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構和轉變經(jīng) 濟增長方式，合理資源配置，填補市場空白，革新發(fā)展模式，構 建發(fā)展的一體化格局，破解制約本地經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸，摸索出一 條適合 xx 市發(fā)展的特色之路，是促進“兩型”

23、社會建設的重要舉 措和滿足“兩型”社會發(fā)展的迫切需要。 2.2.4 市政府加快發(fā)展本市經(jīng)濟的戰(zhàn)略要求 桐城的工業(yè)化已有較高水平，隨著我市及周邊地區(qū)近年來企 業(yè)的快速發(fā)展和增加，越來越凸現(xiàn)出現(xiàn)代物流業(yè)的重要性和必要 性。 桐城現(xiàn)有企業(yè)和個體工商戶有 2 萬余家，其中規(guī)模以上企業(yè) 達 240 余家，但目前我市城區(qū)基本上為貨物集散有市無場，效率 低下的無序狀況，這嚴重影響了我市經(jīng)濟的發(fā)展，為了盡快改變 我市貨物運輸和倉儲的松散格局，加快我市經(jīng)濟發(fā)展，建設一個 集商貿(mào)、倉儲、集散、配送等功能為一體的商貿(mào)物流基地符合城 市經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略要求。 現(xiàn)代物流業(yè)的介入不但可以使企業(yè)省去自身的倉儲設施，更 可以使

24、企業(yè)的運輸更加快捷高效，并可以進一步降低企業(yè)運營成 本，增加企業(yè)市場競爭力。同時，一個功能齊全、專業(yè)化經(jīng)營的 現(xiàn)代化的物流園區(qū)-新渡商貿(mào)城還會為桐城以及周邊的工業(yè)企業(yè) 提供一個交流與博覽的平臺 2.2.5 有利于加快區(qū)域性中心城市地位的形成 xx 市位于安徽省中部，隨著資源的逐漸枯竭和周邊城市的 崛起，我市經(jīng)濟的發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn)，并且存在產(chǎn)業(yè)結構失衡、 城市化水平不高、環(huán)境呈現(xiàn)惡化趨勢等問題。該商貿(mào)城的構建， 能從整體上改善城市基礎設施條件，帶動經(jīng)濟發(fā)展，引導城市發(fā) 展，提升我市的物流競爭力，改善投資環(huán)境，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加 快區(qū)域性中心城市地位的形成。 最后，要以國家加大實施開拓市場、擴大內(nèi)

25、需政策為契機， 根據(jù)“建設大市場，搞活大流通，發(fā)展大貿(mào)易”的要求，加快商貿(mào) 流通大平臺大企業(yè)發(fā)展，做大做強龍頭專業(yè)市場和商業(yè)企業(yè)，整 合市場資源，培育繁榮各類商品市場、要素市場特別是輻射力強 的專業(yè)批發(fā)市場。 利用我市地處安徽省中部，依托區(qū)位優(yōu)勢，加 強與皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)和合肥經(jīng)濟圈的一體化發(fā)展，積 極融入長三角，探索區(qū)域開放合作新模式，加速產(chǎn)業(yè)承接，促進跨越 發(fā)展，把 xx 市建設成為區(qū)域性商貿(mào)流通中心，這是桐城人民的 心聲，也是桐城的發(fā)展目標。 因此該項目的建設是必要的。 第三章第三章 需求分析及建設規(guī)模確定需求分析及建設規(guī)模確定 3.1 商品交易市場為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)商品交

26、易市場為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè) 從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)模上說，商品交易市場在我國流通業(yè)和現(xiàn)代服 務業(yè)中占有重要地位。到 2008 年，我國商品交易市場約有 8 萬 余家,全國約有市場商位、店鋪 2000 余萬個，市場從業(yè)人員及市 場相關配套行業(yè)從業(yè)人員約超過一億人。從產(chǎn)業(yè)鏈的構成上看， 從市場規(guī)劃、市場地產(chǎn)、招商組市、市場經(jīng)營管理、市場資產(chǎn)運 行管理、市場商務、會展、金融服務、物流服務、市場經(jīng)營管理 咨詢，已經(jīng)形成了完備的產(chǎn)業(yè)鏈條。從社會作用看，商品交易市 場已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展資源，它不但為市場經(jīng)濟的發(fā)展提供平 臺，還為城市化、工業(yè)化的發(fā)展提供動力，同時，它培育了大量 商業(yè)企業(yè)家、工農(nóng)業(yè)企業(yè)家群體，培育了

27、我國現(xiàn)代職業(yè)商人隊伍。 這些，都說明市場的產(chǎn)業(yè)屬性更為完備。 為此，國務院辦公廳關于搞活流通擴大消費的意見和全 國商務工作會議都將加強全國流通網(wǎng)絡建設作為今后經(jīng)濟發(fā)展的 重要任務進行扶持。商品交易市場作為我國現(xiàn)階段及今后一個時 期重要的流通形式，在全國流通網(wǎng)絡建設過程中，要通過建立和 完善商品交易市場的國家發(fā)展戰(zhàn)略，進一步優(yōu)化全國商品交易市 場的產(chǎn)業(yè)結構和產(chǎn)業(yè)布局，引導和推進商品交易市場與現(xiàn)代流通 產(chǎn)業(yè)接軌，發(fā)展成為獨具中國特色的規(guī)范性現(xiàn)代商業(yè)流通方式， 使其持續(xù)、健康地為我國的經(jīng)濟發(fā)展服務。 3.2xx 市商貿(mào)設施現(xiàn)狀市商貿(mào)設施現(xiàn)狀 xx 市及安慶周邊地區(qū)集中了數(shù)以萬計的中小型工商企業(yè)， 而

28、且原材料的購入與產(chǎn)品的銷售市場都分布在本地區(qū)以外的全國 各地。迫切需要運輸快捷、倉儲安全、信息暢通的現(xiàn)代物流企業(yè) 為他們提供優(yōu)質(zhì)的配套服務，推動其銷售市場的開拓與原料供應 的保障。本地區(qū)尚無一家正規(guī)化的、規(guī)模型的物流企業(yè)；本市也 沒有一家大型物流貨場。所有的工商企業(yè)都希望本地有一家實力 強、信譽好、現(xiàn)代化的物流企業(yè)來為他們配套服務，以適應企業(yè) 的發(fā)展和市場需求。來往路過桐城的貨運車輛，據(jù)有關部門統(tǒng)計 超過 25000 輛，空載率在 30%以上，在桐城需要停車住宿、修理、 配貨等服務的每天超過 500 輛，迫切需要一家能夠提供全面服務 的現(xiàn)代化物流園區(qū)。新渡物流城的實施為合安公路與雙新公路交 匯

29、處，輻射安慶、貴池、東至、懷寧、樅陽、潛山、太湖、宿松、 舒城、廬江等地，強大的區(qū)域優(yōu)勢和工業(yè)資源為物流中心提供了 得天獨厚的條件 3.3 建設規(guī)模確定 根據(jù) xx 市及周邊市場的調(diào)研分析和項目單位的籌資能力， 項目擬在新渡鎮(zhèn)中心地段征地 55 畝。 項目主要建設“兩主四輔”六大功能區(qū)，包括商品交易中心、 產(chǎn)品展示中心、綜合服務中心、教育培訓中心、倉儲配套中心、 商務休閑中心等，總建筑面積 9.06 萬平方米，年可實現(xiàn)商品交易 額 5 億元。 第四章第四章 建設地點及建設條件建設地點及建設條件 4.1 建設地點建設地點 項目擬選址在 xx 市新渡鎮(zhèn)中心地段，距合安高速雙新開發(fā) 區(qū)出口不足 1

30、公里，地理位置優(yōu)越，交通便利。 4.2 區(qū)位地理優(yōu)勢分析區(qū)位地理優(yōu)勢分析 xx 市位于安徽省中部偏西南，長江北岸，大別山東麓，東 鄰廬江、樅陽兩縣，西連潛山縣，北接舒城縣，南抵懷寧縣和安 慶郊區(qū)。xx 市位于合肥、安慶兩大城市之間，同時屬于合肥經(jīng) 濟圈和承接產(chǎn)業(yè)轉移皖江城市帶，公路、水運、鐵路運輸四通八 達，合九鐵路，滬溶高速公路，206 國道縱貫全境，九六實現(xiàn)縣 鄉(xiāng)公路黑色化，村村公路相聯(lián)。水運可由菜子湖直達長江各口岸 及尚海城市，現(xiàn)有等級公路 31 條，其中二級公路 57 公里，三級 公路 277 公里，等外公路 519 公里，水運里程 200 公里。項目地 離合安高速公路桐城出口僅 25

31、 公里，離即將開通的雙新開發(fā)區(qū) 出口僅 1 公里。 4.3 產(chǎn)業(yè)政策符合性產(chǎn)業(yè)政策符合性 國務院辦公廳關于搞活流通擴大消費的意見 （國辦發(fā) 2008134 號）明確指出：積極培育和發(fā)展新的消費熱點,及時 發(fā)布市場供求信息，引導企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結構，開發(fā)適銷對路商品 和服務，引導消費結構升級；引導個性化、時尚化、品牌化消費， 培育和發(fā)展定制類消費；推動特色商業(yè)街建設，扶持“老字號”的 創(chuàng)新發(fā)展，擴大和帶動家具、家電、家紡、家飾等消費。大力促 進會展消費。促進會展業(yè)發(fā)展，帶動相關的住宿、餐飲、交通、 通信等消費。 2009 年國家又將物流業(yè)列為十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃之一，指 出：“必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，

32、建立現(xiàn)代物流服務體系，以物流服 務促進其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快發(fā)展國際物流和保稅物流，加強物 流基礎設施建設，提高物流標準化程度和信息化水平，加快建設 物流公共信息平臺”所有這些都為現(xiàn)代物流業(yè)開創(chuàng)了良好的政 策局面。 信息產(chǎn)業(yè)部在全國性和區(qū)域性物流公共信息平臺建設的指 導意見中明確指出：“以省或經(jīng)濟區(qū)域為基礎，建立區(qū)域性物流 公共信息平臺，各級政府應加大投入力度，吸引并鼓勵企業(yè)參與 平臺建設和營運”。 目前，我國各級政府也已把物流信息化作為一項基礎建設納 入發(fā)展規(guī)劃之中，部分地區(qū)已經(jīng)投入使用，并取得巨大的經(jīng)濟、 社會效益，推動了區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。 因此，項目的建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和地方

33、 發(fā)展規(guī)劃。 4.4 外部建設條件外部建設條件 4.4.1 通信 xx 市通信事業(yè)發(fā)達，中國移動、中國聯(lián)通、中國電信的無 線網(wǎng)絡覆蓋全境，可以滿足項目建設設施直撥電話、微機網(wǎng)絡的 需要。 4.4.2 供水 xx 市新渡鎮(zhèn)有自來水公司，項目供水從主干供水管道引接， 可以滿足項目建設用水和生產(chǎn)、生活用水的需求。 4.4.3 供電 xx 市新渡鎮(zhèn)電力供應充足，項目設計 110kv 配變站一座， 占地面積 900 平方米，10kv 變電站容量 6000kva，可滿足項目 建設及運行后的用電需求。 4.4.4 雨污水排放 在項目區(qū)內(nèi)建設排水系統(tǒng)，經(jīng)氧化發(fā)酵后排入市政排水管網(wǎng) 中。 第五章第五章 項目定位

34、項目定位 5.1 項目定性項目定性 1.綜合 xx 市突出的區(qū)位優(yōu)勢和貿(mào)易底蘊，考慮大商貿(mào)、大 物流、大倉儲、大市場互動式產(chǎn)業(yè)價值鏈。 2.按照把 xx 市新渡鎮(zhèn)建設成為區(qū)域性商貿(mào)流通中心的戰(zhàn)略 定位，從建設安徽省中部地區(qū)商貿(mào)物流中心出發(fā)，把本項目培育 成商貿(mào)物流圈的“成長極”。 5.2 項目定位項目定位 1. 建設成為安徽省中部地區(qū)規(guī)模較大、功能齊全、配套完善、 設備先進的商貿(mào)物流交易中心； 2. 構建一站式的商貿(mào)物流平臺，具有銷、展、培訓、倉儲、 運輸?shù)榷喙δ?，為客戶提供全面、迅速、高效、公平的各項服務?形成跨區(qū)域人流、物流、資金流、信息流的匯聚平臺；市場輻射 長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)等經(jīng)

35、濟發(fā)達地區(qū)，成為連接市內(nèi)外、省 內(nèi)外的理想據(jù)點； 3. 商品年直接交易額 5 億元，直接收入 0.6 億元；拉動 50 億元的價值鏈，推動實現(xiàn)綜合收益 3 億元。 4. 三年招商到位并初步成市，五年培育完成。 5.3 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 根據(jù) xx 市目前市場現(xiàn)狀及周邊現(xiàn)有交易市場實際，該項目 將設商貿(mào)交易區(qū)，分設糖酒食品市場、機電市場、小商品市場、 服裝市場、燈具市場、五金工具市場、家具市場、工藝品及土特 產(chǎn)品市場，以批發(fā)為主，兼做零售；同時對商貿(mào)流通行業(yè)進行人 才培訓，配套會展和商務休閑等。 其中：倉儲配套區(qū)提供全面的、科學的、智能化的、便捷的 的倉儲服務和專業(yè)物流設施集一流的服務； 商務休

36、閑區(qū)提供餐飲、住宿、酒店、桑拿、洗浴、網(wǎng)吧、醫(yī) 療、通訊、銀行等； 產(chǎn)品展示中心提供專業(yè)展會、研討會、年會、慶典、人才交 流會等； 培訓中心提供商貿(mào)流通行業(yè)的技能和人才培訓，并成為商貿(mào) 流通行業(yè)的人才信息中心。 5.4 目標客戶定位目標客戶定位 糖酒食品、機電、小商品、服裝、燈具、五金工具、家具、 工藝品及土特產(chǎn)品的生產(chǎn)廠家、代理商、銷售商、貿(mào)易商、物流 公司、廣告公司、文化公司、廢舊回收公司等。 第六章第六章 初步規(guī)劃方案及建議初步規(guī)劃方案及建議 6.1 規(guī)劃原則規(guī)劃原則 1、可持續(xù)發(fā)展原則 xxxxx 商貿(mào)城的規(guī)劃應立足當前，充分考慮資源和環(huán)境的 承載能力，合理確定用地布局，充分利用地形，

37、珍惜土地和水資 源，高度重視生態(tài)建設加強環(huán)境保護，尊重原有地形地貌，突出 生態(tài)、環(huán)保概念，保持并逐步創(chuàng)造良好的園區(qū)生態(tài)環(huán)境。規(guī)劃充 分結合實際情況，強調(diào)可操作性，為實施管理和下一步建設提供 依據(jù)，力爭實現(xiàn)商貿(mào)大市場的發(fā)展與城市經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調(diào)。 2、統(tǒng)籌規(guī)劃、分布實施、基礎設施先行的原則 項目規(guī)劃應具有一定超前性，但盲目超前將造成不必要的資 源浪費，因此必須結合地區(qū)實際，循序漸進，考慮經(jīng)濟的合理性 與遠期的整體性，考慮循序分期開發(fā)的操作性，合理規(guī)劃園區(qū)。 堅持區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展，重視與周遍大規(guī)劃的銜接。從大區(qū)域出 發(fā)，認真分析發(fā)展的利弊和潛在優(yōu)勢，選擇和制訂適合自身發(fā)展 的方向與目標。 xxxx

38、x 商貿(mào)城的開發(fā)建設與城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 相結合，與城市發(fā)展趨勢相銜接，做到科學規(guī)劃、準確定位、健 全功能、合理布局、力求該項目和新型工業(yè)化、城市化互相促進， 所以規(guī)劃應實事求是、因地制宜、因產(chǎn)業(yè)制宜、統(tǒng)一規(guī)劃、分布 實施、滾動發(fā)展、成熟一片、開發(fā)一片、建設一片、發(fā)展一片、 逐步做大做強、堅持基礎設施先行、高起點、高標準地搞好 xxxxx 商貿(mào)城的基礎配套建設。 3、剛性與彈性原則 剛性和彈性相結合，對園區(qū)重大基礎設施提出剛性規(guī)定，對 局部開發(fā)和建設提出引導，同時，在功能分區(qū)明確的基礎上要有 一定的彈性和靈活性。園區(qū)用地組織應保持足夠的靈活性，應考 慮不同類型用地及各功能分區(qū)之間的相容

39、性，既要能滿足開發(fā)中 的階段性現(xiàn)實要求，也要為未來的擴展留有適宜的空間，以適應 不確定性的環(huán)境變化。 4、集約利用與產(chǎn)業(yè)聚集的原則 規(guī)劃從利于產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度、培植產(chǎn)業(yè)群，形成產(chǎn)業(yè)鏈的角度出 發(fā)，圍繞主導產(chǎn)品發(fā)展一系列相關的生產(chǎn)和服務項目，使資源得 到有效利用，同時各個企業(yè)之間關系緊密，形成既有競爭又有協(xié) 作的關系，要有利于聚集整合，突出特色產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)的群體 規(guī)模優(yōu)勢。 5、多業(yè)并舉的原則 在商貿(mào)大市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時進一步推動交通、餐飲、金融 保險等服務行業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進貨物流通，市場及其他 行業(yè)的繁榮和興起，建設現(xiàn)代化、生態(tài)化的商貿(mào)物流基地，增強 xxxxx 商貿(mào)城的凝聚力、吸引力、承

40、載力和影響力，使之成為 城市的重要組成部份，成為城市的新亮點。 6.2 初步規(guī)劃方案初步規(guī)劃方案 1.現(xiàn)狀特征 環(huán)境優(yōu)美，交通便利。 2.功能定位 建設成為安徽省中部規(guī)模較大、功能齊全、配套完善、設備 先進的商貿(mào)物流交易中心；人居環(huán)境優(yōu)美、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)型 園區(qū)。 3.發(fā)展戰(zhàn)略 走集群化、規(guī)模化道路，堅持科學發(fā)展觀，努力營造良好的 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新環(huán)境和發(fā)展平臺。 4.用地功能結構 園區(qū)由兩個主功能區(qū)和四大輔助功能區(qū)構成。 主功能區(qū)是：以糖酒食品、機電、小商品、服裝、燈具、五 金工具、家具、工藝品及土特產(chǎn)品交易為主的商品交易中心及產(chǎn) 品展示中心。 四個輔助功能區(qū)分別是：綜合服務中心、教育培訓中心、倉

41、 儲配套中心、商務休閑中心。 5.道路網(wǎng)結構 “兩縱一橫”。兩縱一橫：在園區(qū)內(nèi)形成一條橫向大通道和東 西向的兩條縱向大通道。 6.區(qū)內(nèi)配套 根據(jù)功能不同，xxxxx 商貿(mào)城內(nèi)將形成六大功能中心。同 時，作為一個大型批發(fā)市場，還建有停車場，可停車 600 輛；配 備先進的多重智能化安保系統(tǒng)：周界紅外線防盜系統(tǒng)、美國電子 巡更系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)，寬帶入戶系統(tǒng)等，確保業(yè)主的安全與 工作效率。 7.空間形態(tài) 突出人工環(huán)境與自然環(huán)境相融合生態(tài)化；內(nèi)部組織高效 的人工環(huán)境“網(wǎng)絡化”。 充分利用 xxxxx 商貿(mào)城外圍及園內(nèi)道路綠化、公共綠地、 生態(tài)圍墻形成生態(tài)走廊； 內(nèi)部構建多層次的綠化體系，營造生態(tài)化、

42、園林化的現(xiàn)代 化商貿(mào)流通新城外部環(huán)境； 功能分區(qū)明確，各個分區(qū)通過規(guī)整、有序的道路網(wǎng)有機連 接； 各分區(qū)形成高度協(xié)調(diào)的網(wǎng)絡系統(tǒng)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局集聚化、 后勤服務社會化、貨運交通系統(tǒng)化、基礎設施集約化、公共設施 完善化。 6.3 功能分區(qū)規(guī)劃功能分區(qū)規(guī)劃 1.商品交易中心是指所有的商鋪和一站式購物廣場，是商品 交易、信息交流的實體，分為 9 大部分，包括糖酒食品、機電、 小商品、服裝、燈具、五金工具、家具、工藝品及土特產(chǎn)品交易 產(chǎn)產(chǎn) 品品 交交 易易 中中 心心 批發(fā)中心和一站式購物廣場。 2. 會議展覽中心 會展中心是除交易中心之外最直接的商機來源，是項目的最 重要組成部件之一，對項目的經(jīng)營、運

43、作及發(fā)展起到極大的促進 作用。常年舉行展覽會、訂貨會；承辦國內(nèi)外高規(guī)格的研討會、 產(chǎn)品發(fā)布會、交流會，為 xxxxx 商貿(mào)城內(nèi)的商戶提供全新的產(chǎn) 品展銷渠道，提供增值服務展覽會，就造商戶及開發(fā)商的雙贏局 面。 3.商務休閑中心 按現(xiàn)代化寫字樓標準配套的專業(yè)寫字樓，具有商務辦公、信 息咨詢、電子商務和綜合辦公共四大功能。使之成為中部外省及 國外商家進軍 xx 市商貿(mào)市場主要選擇地點，集中性的辦公有助 于企業(yè)間產(chǎn)品、信息的交流與協(xié)作，促進共同發(fā)展，造就雙贏。 商務辦公中心是交易中心的重要指揮部，是企業(yè)、廠家、代 理商、經(jīng)銷商及省內(nèi)外、國內(nèi)外商家貿(mào)易往來的辦公、交流及洽 談場所。 內(nèi)設置星級酒店，設

44、備周全，服務周到，為商家?guī)砀呷艘?等的商務旅程。星級酒店的建立是 xxxxx 商貿(mào)城提出要建設現(xiàn) 代化交易中心的最直接體現(xiàn)。 4. 倉儲配送中心 為場內(nèi)商戶及客戶提供包括倉儲、運輸、配送、整理在內(nèi)的 物流服務。不但解決運輸?shù)臒溃€為各方減低經(jīng)營成本。倉儲 配送中心是 xxxxx 商貿(mào)城提出打造“一站式商貿(mào)物流平臺”經(jīng)常 理念的重要組成部分，是全面為商戶、顧客服務，繼而塑造行業(yè) 品牌的重要環(huán)節(jié)。 5.教育培訓中心 實施商貿(mào)人才產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，同高等院?；驅I(yè)培訓機構、行 業(yè)協(xié)會合作，舉辦各種專業(yè)培訓，提升中國商貿(mào)流通企業(yè)的技術 與管理水。平為業(yè)內(nèi)提供永久的人力資源保障。教育培訓中心是 提升商戶的

45、專業(yè)能力、知識能力、管理營銷能力的增值服務環(huán)節(jié)。 6.4 保障規(guī)劃實施的建議 為保障規(guī)劃實施，加快園區(qū)建設，特提出如下建議： 1.盡快確定該市場的整體范圍，實行“封閉式”管理 國內(nèi)外大多數(shù)批發(fā)市場發(fā)展的實踐證明，市場要能順利發(fā)展， 必須要有一個整體的范圍和自成管理體系的管理體制。因此，確 定 xxxxx 商貿(mào)城的整體范圍（控制紅線） ，建立園區(qū)自成體系 的管理體制，實行相對“封閉式”的管理，是本項目建設與發(fā)展的 重要任務，也是增加投資者信心的重要保障。 2.盡快營造項目良好的投資環(huán)境 項目整體范圍確定后，眼前的當務之急就是要營造出一個優(yōu) 良的投資環(huán)境，以吸引國內(nèi)外投資者前來投資合作。一是高起點

46、、 高標準的做好市場總體規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃?？傮w規(guī)劃經(jīng)審批后，應 具有權威性和法律效力。市場其它規(guī)劃要“長短結合”，既要有原 則性，又要有靈活性，逐步制定和推進實施。二是市鎮(zhèn)兩級應給 予必要的配套優(yōu)惠政策，加大首期項目周邊基礎設施建設投入力 度，支持本項目的開發(fā)建設。三是爭取多方支持，廣泛籌集基礎 設施建設資金，著力推進啟動園內(nèi)的基礎設施建設，迅速提高投 資環(huán)境質(zhì)量。四是不斷建立健市場服務體系和相關規(guī)章條例。 第七章第七章 規(guī)劃建設方案規(guī)劃建設方案 7.1 規(guī)劃設計原則規(guī)劃設計原則 1、市場導向原則。按市場需求確定發(fā)展重點，推進資源重 組，優(yōu)化資源配置。 2、企業(yè)主體原則。企業(yè)是物流業(yè)務經(jīng)營主體、

47、投資主體和 利益主體。政府應重在引導、推動、扶持。 3、與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展原則。商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展要服從于、服 務于國民經(jīng)濟的發(fā)展，為先進制造業(yè)服務。要把物流企業(yè)與企業(yè) 物流相結合，物流與商流相結合。 4、信息化帶動原則。信息化是現(xiàn)代商貿(mào)物流與傳統(tǒng)物流的 主要區(qū)別。要加大資金投入，建設公共商貿(mào)物流信息平臺和企業(yè) 內(nèi)部物流信息系統(tǒng)，并逐步相互連接，做到內(nèi)部互聯(lián)、外部互通。 5、標準化原則。大力推進物流標準化工作，提高商貿(mào)流通 業(yè)的基礎設施、技術裝備、管理流程、信息技術的標準化水平， 實現(xiàn)物流業(yè)的健康發(fā)展。 7.2 發(fā)展思路及定位發(fā)展思路及定位 “總體規(guī)劃、分階段分目標實現(xiàn)”。在發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的同時，

48、以促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為契機，以信息技術為支撐，通過組織結構 調(diào)整和資源整合，發(fā)揮規(guī)模和集成優(yōu)勢，強化商貿(mào)市場的社會化 功能，創(chuàng)新管理及運行機制，逐步拓展業(yè)務市場，擴大商貿(mào)市場 的輻射范圍，努力將其建設成為安徽省中部規(guī)模較大、功能齊全、 配套完善、設備先進的商貿(mào)物流交易中心。 7.3 規(guī)劃設計方案規(guī)劃設計方案 7.3.1 項目組成 本項目由“兩主四輔”六大功能區(qū)構成，包括商品交易中心、 產(chǎn)品展示中心、綜合服務中心、教育培訓中心、倉儲配套中心、 商務休閑中心，配套建設道路、綠化、給排水工程、供電工程等 市政基礎設施工程，使之成為一個完整的商貿(mào)城。 7.3.2 功能區(qū)平面布局規(guī)劃 1.總體布置方案 項

49、目擬選址在 xx 市新渡鎮(zhèn)中心地段，征地 55 畝。 2.商貿(mào)市場區(qū) 商貿(mào)市場區(qū)做為該項目的支撐，既服務于 xx 市域市場，同 時輻射周邊地市市場，最終成為 xx 市乃至全省的商品集散地。 考慮到商貿(mào)城內(nèi)商戶和客戶選擇的實際需要，在商貿(mào)城地上一層 建筑盡可能安排為商戶店鋪，在店鋪上面的二、三層，設計為倉 儲區(qū)，運用先進的垂直運輸工具，為商戶解決上下運輸?shù)暮箢欀?憂。每一間商貿(mào)店鋪為寬 5 米，深為 30 米，共 136 間，占地面 積和建筑面積為 20400 平方米。倉儲區(qū)的建筑面積為 40800 平方 米。 在商貿(mào)城的沿街的一側 200 米長，建設一座 7 層的商貿(mào)綜合 樓，一層為商貿(mào)店鋪，

50、二、三層為倉儲配套中心，四層為會展中 心，五層為綜合服務中心，六層為培訓中心，七層為商務休閑中 心。在商貿(mào)城的其他三側及商貿(mào)城中央 60*60 米全部建設三層高 的商貿(mào)店鋪樓，其一層為商貿(mào)店鋪，二、三層為倉儲配套中心。 3. 產(chǎn)品展示區(qū) 可舉辦展覽會、訂貨會、產(chǎn)品發(fā)布會、交流會等，為市場內(nèi) 的商戶提供全新的產(chǎn)品展銷渠道，提供增值服務，就造商戶及開 發(fā)商的雙贏局面，總建筑面積 6000 平方米。 4.綜合服務區(qū) 主要為入駐商戶、企業(yè)提供信息咨詢、物業(yè)管理服務、市場 秩序管理等，為商戶提供一個良好的交易環(huán)境，建筑面積 6000 平方米。 5.倉儲物流區(qū) 倉儲物流區(qū)是商貿(mào)流通的基礎, 在店鋪上面的二

51、、三層，設 計為倉儲區(qū)，運用先進的垂直運輸工具，為商戶解決上下運輸?shù)?后顧之憂,總建筑面積 40800 平方米。 6.商務休閑區(qū) 商務休閑區(qū)具有商務辦公、信息咨詢、電子商務和綜合辦公 共四大功能。使之成為商家進軍 xx 市商貿(mào)市場主要選擇地點， 集中性的辦公有助于企業(yè)間產(chǎn)品、信息的交流與協(xié)作，促進共同 發(fā)展，造就雙贏。 商務辦公中心是交易中心的重要指揮部，是企業(yè)、廠家、代 理商、經(jīng)銷商及省內(nèi)外、國內(nèi)外商家貿(mào)易往來的辦公、交流及洽 談場所，總建筑面積 6000 平方米。 7.教育培訓區(qū) 為提升商戶的專業(yè)能力、知識能力及所需的商貿(mào)流通人才， 總建筑面積 6000 平方米。 7.3.3 總平面主要設

52、計指標 總平面主要設計指標表總平面主要設計指標表 序號項 目單位指標備注 1項目占地面積m236600 2建構筑物占地面積m222200 3道路廣場占地面積m214200 4建筑系數(shù)%60.66 5容積率2.47 7.4 土建工程土建工程 7.4.1 主要建構筑物 建筑物的類型、結構、特點和建筑面積詳見下表： 主要建（構）筑物一覽表主要建（構）筑物一覽表 序 號 內(nèi)容 占地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 建筑 結構 單價 (元) 金額 (萬元) 備注 1商務配套區(qū)6000框架 950570 1 2綜合服務區(qū)6000框架 950570 1 3產(chǎn)品展示區(qū)6000框架 950570 1 4商

53、貿(mào)店鋪2040020400框架 9501938 136 5倉儲設施40800框架 9503876 4 6培訓中心6000框架 950570 1 7變配電設施9002700框架 950257 1 8生活配套設施9002700框架 950257 1 9外部供電線路 120 10給水工程 90600 872 序 號 內(nèi)容 占地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 建筑 結構 單價 (元) 金額 (萬元) 備注 11排水工程 90600 982 12供氣工程 90600 11100 13供暖工程 90600 12109 14消防工程 600 102061 15道路6000 9054 16停車場740

54、0 9067 17景觀綠化1000 505 合計3660064381 9276 7.4.2 建筑結構設計 7.4.2.1 建筑設計 1.設計依據(jù) 民用建筑設計通則gb50532-2005 建筑設計防火規(guī)范gb50016-2006 2.設計原則 功能使用要求是建筑的基本因素，充分體現(xiàn)功能合理，利 用率高、節(jié)能、環(huán)保。 著重解決好交通組織、消防設計及大屋面帶來的技術難題， 使本工程建設成為典范工程。 建筑造型設計力求創(chuàng)造出具有文化內(nèi)涵，同時又體現(xiàn)現(xiàn)代 建筑特點，并與周圍建筑物及道路相吻合的建筑風格。同時，通 過合理有效的設計，合理降低造價、節(jié)省工程投資。 7.4.2.2 結構設計 1、設計原則 建

55、筑結構荷載規(guī)范gb50009-2001 建筑抗震設計規(guī)范gb50011-2001 建筑地基基礎設計規(guī)范gb50007-2002 建筑結構可信度統(tǒng)一標準gb50068-2001 混凝土結構設計規(guī)范gb50010-2002 2、設計參數(shù) 抗震設防 建筑工程抗震設防時所采用的抗震設防烈度為 7 度，設計基 本地震加速度值為 0.15g,所屬的設計地震分組為第二組。 工程場地范圍內(nèi)工程地質(zhì)條件依據(jù)具體地質(zhì)勘察報告為準。 均布活荷載標準 不上人屋面 0.7kn/m2 上人屋面 1.5 kn/m2 辦公室 2.0 kn/m2 走廊、樓梯 2.0kn/m2 廁所、衛(wèi)生間 2.5 kn/m2 設備及電梯機房

56、7.0 kn/m2 水箱間 10.0 kn/m2 其余房間活荷載按建筑結構荷載規(guī)范取值。 7.5 設備購置設備購置 本項目主要設備需 74 臺（套） ，其規(guī)格型號、價格等內(nèi)容詳 見下表主要設備一覽表。 主要設備一覽表主要設備一覽表 單位：萬元 序號設備名稱數(shù)量（臺套） 單價（萬元）金額（萬元） 1 重型牽引半掛貨車 1830540 2 重型四軸載重貨車 919171 3 重型三軸載重貨車 715105 4 大型二軸載重貨車 5945 5 小型配送貨車 254100 6 2 噸叉車 2612 7 3 噸叉車 2714 8 5 噸叉車 11010 9 10 噸叉車 11616 10 大型移動吊車

57、（20t） 14040 11 起重行車 11010 序號設備名稱數(shù)量（臺套） 單價（萬元）金額（萬元） 12 維修加油救援設備 15050 13 網(wǎng)絡大屏幕物流信息發(fā)布 平臺（24 小時）及庫區(qū) 全方位監(jiān)控系統(tǒng) 詳見附表 （p44） 747 14 gps 車輛動態(tài)管理系 統(tǒng) 1100100 合 計 741960 7.6 暖通空調(diào)暖通空調(diào) 7.6.1 室內(nèi)空氣設計參數(shù) 溫度 名稱 夏季冬季 新風 m3/h.人 商場區(qū)和出租區(qū)25271315 20 倉庫 / 辦公區(qū)25271820 30 租賃區(qū)域25271820 20 7.6.2 通風、排風 1.通風系統(tǒng)設計 非空調(diào)季節(jié)全開新風閥，以大量的新風滿

58、足該區(qū)域內(nèi)人員的 舒適及身體健康要求。經(jīng)常有人停留的設備間、廚房等均考慮設 置通風系統(tǒng)。 交易區(qū)、倉 庫 公共衛(wèi)生間地下車庫 制冷機房變配電室水泵房 12 次/小時10 次/小時6 次/小時 6 次/小時8 次/小時4 次/小時 經(jīng)常有人停留的設備間、倉儲區(qū)、交易區(qū)、展示區(qū)、廚房均 考慮設置通風系統(tǒng)，廚房及生鮮區(qū)排風經(jīng)除油霧達到衛(wèi)生要求后 高空排至大氣。 2.餐飲、倉庫等場所防、排煙系統(tǒng)設計 防煙樓梯間由建筑設計可開啟的外窗，采用自然防煙。自然 條件不允許的防煙樓梯及其前室或合用前室考慮機械防煙。滿足 建筑防排煙技術規(guī)程要求。 每層按每個防火分區(qū)設機械排煙系統(tǒng)。每個防火分區(qū)分為若 干個防煙分區(qū)

59、，由超過 600mm 的梁分隔，每個防煙分區(qū)不超過 2000m2。防火分區(qū)一設兩個排煙系統(tǒng)，每個系統(tǒng)單獨承擔各自防 煙分區(qū)；防火分區(qū)二設一個排煙系統(tǒng)，負擔兩個防煙分區(qū)；倉庫 設單獨的排煙系統(tǒng)。排煙量按民用建筑防排煙技術規(guī)程計算。 風機吊裝在樓板下，用不然材料封包。風機選用雙速排煙/排風風 機。平時通風時低速運行，排煙防火閥平時全開。著火時，風機 高速運行，關閉非著火的防火分區(qū)的 280排煙防火閥門。補風 由補風風機及大門滲透共同承擔。27 層按每個防火分區(qū)設機械 排煙系統(tǒng)。設計原則同一層，補風由補風風機承擔。 每層的排煙風機選用雙速風機，平時通風低速運行，著火時 高速運行。地下車庫通風排煙按六

60、次換氣考慮，平時機械排風， 自然進風。通風采用誘導風機，減少設備管道高度及排風時的用 電量。排煙時有車道的 2 個防火分區(qū)自然進風。無車道的 2 個防 火分區(qū)機械補風。選用雙速風機，平時可根據(jù)情況低速運行。排 煙用風管采用鍍鋅鋼板，壁厚 1.2mm。在吊頂內(nèi)的排煙管需保溫， 采用厚度不小于 40mm 的巖棉。所有排煙風機與排煙防火閥采用 消防聯(lián)動控制。 7.6.3 空調(diào)系統(tǒng)設計 1.空調(diào)風系統(tǒng) a、交易區(qū)和出租區(qū)采用超薄吊裝空調(diào)機組，室外新鮮空氣 和室內(nèi)回風在回風靜壓箱混合后再經(jīng)過機組處理后，通過風管均 勻送至各空調(diào)區(qū)域。 b、辦公室采用風機盤管加新風形式，新風由新風機組處理 后送入房間。 c