北京奧運(yùn)村酒店式公寓項(xiàng)目商業(yè)策劃書(shū)

1、北 京 奧 運(yùn) 村 酒 店 式 公 寓 項(xiàng) 目商業(yè)策劃書(shū)目錄第一章總論1、1 項(xiàng)目概況1、2項(xiàng)目提出的背景1、3進(jìn)度計(jì)劃第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1酒店式公寓的情況介紹2、2目前北京已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析2、3本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析第三章 項(xiàng)目定位3、13、23、33、43、53、6主題定位功能定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位價(jià)格定位銷售方式疋位第四章?tīng)I(yíng)銷策略4、1銷售客戶4、2餐飲銷售4、3提高回頭率的措施4、4銷售激勵(lì)制度第五章投資估算和資金籌措5、1投資估算5、2資金籌措第六章財(cái)務(wù)分析與贏利預(yù)測(cè)6、1財(cái)務(wù)分析6、2贏利預(yù)測(cè) 第七章 結(jié)論第一章 總論酒店式公寓

2、，也稱酒店式服務(wù)公寓，是一種以提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)化管理與人性 化服務(wù)為主題，集住宅、酒店、會(huì)所功能于一體，主要用于租住的公寓型住宿單 元。與普通酒店相比，酒店式公寓的單位面積月租金在價(jià)格上更加實(shí)惠。北京市酒店式公寓，低者月均12美元/ m2最高的在55美元/ m2左右，大多數(shù)定價(jià) 為20-30美元/ m2主要用于較長(zhǎng)期逗留的客戶租住。酒店式公寓的短期租戶主 要是來(lái)京參加會(huì)議、從事商務(wù)活動(dòng)或短期公司業(yè)務(wù)的白領(lǐng)，通常租用一房或兩房， 租期從數(shù)天到3個(gè)月不等。長(zhǎng)期租戶則多為跨國(guó)公司中高級(jí)管理人員和各國(guó)駐華 使館人員，他們?cè)诰┕ぷ鲿r(shí)間較長(zhǎng)，通常帶有家屬，因此居住面積要求更大，租 期一般超過(guò)3個(gè)月。公寓以1

3、居、2居為主，3居以上需求量較小。1居的使用 面積在50-90平方米之間，2居的使用面積基本在90-150平方米之間，3居使用 面積大約在140-200平方米之間。其中對(duì)1居、2居的需求占到85流右。酒店 式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般不低于4星級(jí)酒店，其大堂及公共區(qū)域、衛(wèi)生間、廚房等方 面都有嚴(yán)格的裝修要求。酒店式公寓配套設(shè)施突出家居需求。 健身中心、游泳池、 餐飲、小型超市、商務(wù)中心、桑拿、銀行、兒童活動(dòng)室或兒童游樂(lè)場(chǎng)的配套比例 都較咼。1、1項(xiàng)目概況酒店式公寓項(xiàng)目回收成本快、風(fēng)險(xiǎn)小，并有良好的市場(chǎng)前景，因此在北京的 供應(yīng)總量不斷增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在 2005、2006年北京酒店式公寓的新上市的供 應(yīng)總

4、量就達(dá)到約8000套和60, 000套，主要集中于朝陽(yáng)區(qū)，占總份額的 59.4%; 海淀區(qū)、西城區(qū)和東城區(qū)的供應(yīng)量也較大，這四個(gè)區(qū)域占了近90%勺市場(chǎng)份額?？蛻粢运綘I(yíng)業(yè)主、辦公族、旅游者和海外客戶為主。目前，北京酒店式公寓的整體出租率很高，達(dá)到88.7%,特別是在CBD地區(qū)，出租率高達(dá)90%以上，低者 也達(dá)到70%1、2項(xiàng)目提出的背景隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京旅游資源不斷開(kāi)發(fā)整合，北京酒店式公寓的出租價(jià) 格開(kāi)始升溫。據(jù)市場(chǎng)部調(diào)查：目前很多酒店式公寓明年的出租已經(jīng)預(yù)訂出去。預(yù)訂者主要是外企中方高級(jí)管理人員、外國(guó)人、海外華人。自今年7月初開(kāi)始，需求酒店服務(wù)式公寓人群開(kāi)始明顯上漲，同比去年上漲了12.5

5、%，需求的面積主要是以中、小戶型居多。這主要是隨著奧運(yùn)會(huì)的日益臨近， 很多公司企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始 預(yù)訂酒店服務(wù)式公寓。由于酒店服務(wù)式公寓與酒店相比同樣具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)一集中管理，提供專業(yè)24小時(shí)酒店式服務(wù)，同時(shí)可選用居家自助廚房、自助洗 衣服務(wù)相結(jié)合，為旅游、商務(wù)活動(dòng)提供酒店式日租服務(wù)公寓或者短期月租公寓， 期限比較靈活，所以深受一些公司高層的青睞。 市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料顯示：目前北京的 酒店式服務(wù)公寓租金從8美元/平方米/月-50美元/平方米/月不等，與去 年相比酒店式公寓租金每平米出租價(jià)格上漲到了 2-3美元。而目前出租率普遍在 80%-90%E右，與去年70%-808的出租率相比上漲了 10加右。如

6、目前酒店式公寓 比較集中的CBD商圈、麗都商圈、亞運(yùn)村酒店式服務(wù)公寓都出現(xiàn)了明顯上漲的趨 勢(shì)，實(shí)際成交租價(jià)總體上漲了 5%-10%左右。1、3進(jìn)度計(jì)劃本策劃案項(xiàng)目主體已封頂完工，外裝及配套設(shè)施建設(shè)正在加緊進(jìn)行，預(yù)定 10月底完成交付我方。本案計(jì)劃于9月中旬完成融資工作，項(xiàng)目的裝修設(shè)計(jì)（進(jìn)行中）與施工隊(duì)伍 招投標(biāo)同期展開(kāi)。10月底進(jìn)入裝修施工階段。同期進(jìn)行的工作有：營(yíng)業(yè)證照辦理、員工招聘 及培訓(xùn)、設(shè)備設(shè)施的考察采購(gòu)與安裝調(diào)試、 合作項(xiàng)目的招商、項(xiàng)目的前期宣傳推 廣，08年3月底完成以上工作。預(yù)定08年4月開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，5。1黃金周正式開(kāi)業(yè)。第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1北京酒店業(yè)的市場(chǎng)情況2007

7、年以來(lái)，中國(guó)旅游業(yè)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，保持了較快發(fā)展勢(shì)頭。2007年前兩個(gè)月，中國(guó)入境人數(shù)和國(guó)際旅游外匯收入再創(chuàng)歷史新高，分別達(dá)到1956萬(wàn)人次和51.3億美元，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)4.5%和8.5% ;春節(jié)黃金周期間全國(guó)旅游人數(shù) 達(dá)9220萬(wàn)人次，旅游收入438億元人民幣，分別同比增長(zhǎng)17.7%和19% ； 出境人數(shù)達(dá)656.9萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)15.1%。從發(fā)展勢(shì)頭上看，2007年中國(guó) 旅游業(yè)勢(shì)頭十分喜人。旅游客源快速增長(zhǎng)。一些酒店更加趨向于專一性客源定位，其產(chǎn)品也更加細(xì)化，更有深度。主題酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店和一些專題酒店如會(huì)議酒店和度假酒店在 市場(chǎng)上以其鮮明的市場(chǎng)形象擁有著更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。而2008年的北京奧運(yùn)會(huì)

8、，將會(huì)大大的推動(dòng)酒店業(yè)的發(fā)展，所以賓館酒店行業(yè)在未來(lái)幾年的前景將看好。但據(jù)北京奧組委官方的保守預(yù)測(cè)，北京奧運(yùn)會(huì)期間，國(guó)外旅游者可能達(dá)60萬(wàn)，而國(guó)內(nèi)觀眾總?cè)藬?shù)也將達(dá)225萬(wàn)258萬(wàn)人。從2008年8月8日24日，估計(jì)每天 至少有40萬(wàn)人在北京住宿。以北京現(xiàn)有加上新建的 800家酒店，仍難負(fù)荷這些 蜂擁而至的游客。2、2 與目前北京可比項(xiàng)目分析與本項(xiàng)目有可比性的酒店式公寓租金情況:項(xiàng)目名稱租金水平（美金/月*套）使用面積戶型國(guó)貿(mào)公寓2400-800070.1 - 228建面1 - 4居嘉里中心2800-22500100 - 526建面1 - 5居雅詩(shī)閣300012500105 - 80建面1-4居

9、凱賓斯基公寓1850-600051.99 - 154.691 - 4居麗苑公寓1800-650060 - 237建面1-3居麗都公寓1500-850054 - 285建面1 -5居京城大廈2300-8800109-336建面1-5居盈科中心1800-800075 - 304建面1 -3居麗晶苑2200-7000149 - 352建面2 -4居三全公寓1000-700033 - 225建面1 -4居瑞士酒店2200-600053 - 160建面1 -3居福景苑2300-100076 - 340建面1 -4居?xùn)|湖別墅公寓2230-1270081 - 370建面1 -5居北京國(guó)際俱樂(lè)部公寓3200

10、- 1050058.13 -189.011 - 4居萬(wàn)國(guó)公寓5000-13000153 - 306建面2 -4居?xùn)|方豪庭公禺1700-130005 5 - 300建面1 -4居酒店公寓的租金基本上和甲級(jí)或頂級(jí)寫字樓的租金持平，租金水平和頂級(jí)寫字樓水平相當(dāng)。與本項(xiàng)目有可比性的酒店公寓目前配套設(shè)施情況：配套服務(wù)項(xiàng)目百分比配套服務(wù)項(xiàng)目百分比健身房/健身中心87.5診所12.5游泳池87.5電影院12.5兒童活動(dòng)室/兒童游樂(lè)場(chǎng)62.5花園12.5餐飲56.25咖啡12.5超市43.75臺(tái)球室12.5桑拿37.5網(wǎng)球場(chǎng)12.5商務(wù)中心37.5高爾夫練習(xí)場(chǎng)6.25健康俱樂(lè)部31.25酒吧6.25銀行31.

11、25藥店6.25購(gòu)物中心18.75從酒店公寓使用者對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來(lái)看“購(gòu)物場(chǎng)所”、 廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、 池”、“商務(wù)中心”必須配置，“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、 廳”可以考慮；“會(huì)議室”、“茶館”基本上不用考慮?！爸胁汀坝斡?“多功能與本項(xiàng)目有可比性的酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目情況從目前酒店公寓提供的服務(wù)內(nèi)容來(lái)看，主要包括“家居清潔”、“洗熨及送衣”、“電召的士”、“訂書(shū)報(bào)雜志”、“送餐”、“叫醒服務(wù)”等，由于一些 酒店公寓不僅僅是純居住功能，具有了項(xiàng)目的商務(wù)兼辦公的功能（市場(chǎng)上開(kāi)始出 現(xiàn)了純粹面向辦公功能的行政公寓），所以部分寫字樓所

12、能提供服務(wù)項(xiàng)目將會(huì)慢 慢融合進(jìn)來(lái)。本項(xiàng)目擬訂的價(jià)格與服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目名稱租金水平（美金/月*套）使用面積戶型（本項(xiàng)目）1500-1000040 - 18014 居配套設(shè)施與服務(wù)購(gòu)物中心 健身中心 游泳池 中、西餐廳 超市 咖啡 銀行（ATM 酒吧 商務(wù)中心藥店（診所）美容 洗衣店多功能廳2、3本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1得天獨(dú)厚的地理位置：位于“亞奧圈”的中心，北鄰國(guó)家體育場(chǎng)“鳥(niǎo)巢”、 國(guó)家游泳館“水立方“不足千米，東鄰?qiáng)W林匹克中心，西鄰國(guó)際會(huì)展中心，背靠 中華民俗園，距1。3萬(wàn)畝的奧林匹克森林公園2千米。奧林匹克公園，北京最 高建筑世貿(mào)中心，展覽體育中心、國(guó)家體育場(chǎng)、游泳中心這些設(shè)

13、施將在奧運(yùn)會(huì)后 成為市民休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所，屆時(shí)此地區(qū)將成為北京市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境優(yōu)美、 突出運(yùn)動(dòng)主題的頂級(jí)綠色社區(qū)。2便捷的交通：距離亞運(yùn)村商圈中心和中關(guān)村商圈中心均不超過(guò) 10分鐘的路 程，距八達(dá)嶺高速路不足1千米，緊鄰北四環(huán)主路、地鐵5號(hào)線，拓寬的安立路 和清林路使得本地區(qū)交通成為北京城區(qū)最為暢通的區(qū)域。3綠色環(huán)保的宜居環(huán)境：由于奧運(yùn)村遵循很高的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，奧運(yùn)村將基本放棄 傳統(tǒng)燃料，另外在照明將使用太陽(yáng)能照明系統(tǒng)； 本著綠色奧運(yùn)的原則，本地區(qū)有 著相當(dāng)高的綠化比例。綠色環(huán)保的環(huán)境有利于本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。4經(jīng)營(yíng)成本的優(yōu)勢(shì)：由于前期的工作充分，與開(kāi)發(fā)方進(jìn)行了充分的溝通交流， 雙方建立了良好的信

14、任與合作關(guān)系， 使我方得以3千2百萬(wàn)的年租金順利承租, 此價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格約30%，使得本項(xiàng)目具有明顯的成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目劣勢(shì)1品牌：自主品牌在經(jīng)營(yíng)初期將有一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的創(chuàng)立過(guò)程，管理體系、經(jīng)營(yíng) 支持體系都需要在工作中不斷磨合總結(jié)和改進(jìn)。加盟品牌能迅速獲得一個(gè)成熟的 銷售網(wǎng)絡(luò)，并能在管理上得到指導(dǎo)。但加盟經(jīng)營(yíng)將限制本身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展， 加盟費(fèi) 用提升了經(jīng)營(yíng)成本。2人力資源：無(wú)人力資源的儲(chǔ)備。分析與解決方案綜合各方面的情況分析，本項(xiàng)目得天時(shí)、地利，客源問(wèn)題和員工素質(zhì)成為了 關(guān)鍵。酒店的經(jīng)營(yíng)在于市場(chǎng)的拓展和成本的控制，在市場(chǎng)的拓展方面，因?yàn)橛袏W 運(yùn)的契機(jī)和地理位置優(yōu)勢(shì)，所以關(guān)鍵的客源問(wèn)題將迎刃而解，而

15、后奧運(yùn)時(shí)代本區(qū) 域無(wú)疑將成為一個(gè)新的繁華中心， 所以在客源問(wèn)題解決以后，管理人員的專業(yè)度 和員工素質(zhì)與儲(chǔ)備將突顯出來(lái)，對(duì)此，在招聘中應(yīng)積極聯(lián)系多家職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校， 招募和儲(chǔ)備一批接受過(guò)培訓(xùn)的員工， 另外應(yīng)從社會(huì)招聘中引進(jìn)一些有經(jīng)驗(yàn)、 有能 力的骨干員工和中高層管理人員，并以完善的規(guī)章制度和有力的培訓(xùn)使服務(wù)團(tuán)隊(duì) 達(dá)到企業(yè)和顧客的要求。AVV*第二早項(xiàng)目定位3、1 主題定位根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置特點(diǎn)、差異化經(jīng)營(yíng)的理念，本著以特色立足順應(yīng) 行業(yè)發(fā)展的思想，本項(xiàng)目定位為“綠色的高檔酒店式公寓”。3、2功能定位休閑、商務(wù)、度假酒店式公寓定位主要依據(jù)是項(xiàng)目所在地的周遍環(huán)境特點(diǎn)。此區(qū)域多所奧運(yùn)場(chǎng)館以及高比

16、例的綠化帶，民俗園和森林公園賦予了這個(gè)地區(qū)強(qiáng)烈的運(yùn)動(dòng)休閑氣氛，臨近的亞運(yùn)商圈和中關(guān)村商圈的影響在這里交匯，周圍的奧運(yùn)標(biāo)志性建筑又吸引著各方的 旅游觀光者，地處此處的本案力求將這些特質(zhì)融合并表現(xiàn)出來(lái)，并傳達(dá)給每一位的客人。3、3市場(chǎng)定位本項(xiàng)目市場(chǎng)定位于為中高端的消費(fèi)者提供幽雅、便利、舒適的環(huán)境與高效率 的服務(wù)。目標(biāo)消費(fèi)群體為國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者、企業(yè)、駐京機(jī)構(gòu)等。3、4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位本項(xiàng)目建筑面積4萬(wàn)6千平米，使用面積約3萬(wàn)5千平米，地下一層為設(shè)備 層及洗衣房等后勤保障設(shè)施所在層。一、二層為大堂、服務(wù)臺(tái)、餐廳等配套的功 能性服務(wù)設(shè)施，三層及以上樓層為客房。（具體設(shè)計(jì)見(jiàn)建設(shè)規(guī)劃圖紙）規(guī)劃

17、設(shè)計(jì)定位以綠色、運(yùn)動(dòng)休閑、體現(xiàn)中華民族文化特色的時(shí)尚表現(xiàn)形式為 主調(diào)。3、5價(jià)格定位租金為5-40美元/平方米每月。（實(shí)際定價(jià)將依據(jù)有關(guān)規(guī)定及參考同業(yè)價(jià) 格制訂）3、6銷售方式定位在銷售中采取以與各旅行社合作為基礎(chǔ)，商務(wù)促銷和協(xié)議簽定為主攻方向, 網(wǎng)絡(luò)銷售與傳統(tǒng)銷售形式相結(jié)合的銷售方式。第四章?tīng)I(yíng)銷策略4、1銷售客戶（1）旅行社客源 以客房?jī)r(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤(rùn)最大化，在淡季追求 高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊(duì)。在與本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時(shí)， 對(duì)外與廣東、上海、港澳臺(tái)各地及國(guó)外旅行社合作，力爭(zhēng)作為指定酒店，其中北 京各旅行社作為重點(diǎn)，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)

18、手 價(jià)格基本相同的條件下保證較高的開(kāi)房率， 需要做好與各大旅行社計(jì)劃調(diào)度部門 及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。商務(wù)客源以在京內(nèi)外企作為主要銷售對(duì)象。散客客源散客客源市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。 在開(kāi)拓散客 市場(chǎng)的目標(biāo)上，重點(diǎn)是江浙、廣東、北京、上海等地。具體計(jì)劃采用如下銷售方 式：與國(guó)內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷售的代理商， 爭(zhēng) 取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來(lái)烏散客；加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭(zhēng)取成為 其接待外地客人的訂點(diǎn)酒店；針對(duì)散客，實(shí)行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店 入住，可同時(shí)在餐飲、娛樂(lè)方面享受

19、不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同 客人的需要，設(shè)計(jì)多種房間包價(jià)套餐（含客房、餐飲）；大力發(fā)展長(zhǎng)住客戶，針 對(duì)長(zhǎng)住客戶，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠。4、2餐飲銷售增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作， 同時(shí)酒店還計(jì)劃通過(guò)如下銷售策略推動(dòng)餐飲的銷售：舉辦美食節(jié)”擴(kuò)大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、謝師宴、長(zhǎng)壽宴、婚慶宴等；開(kāi)展有 獎(jiǎng)銷售活動(dòng)，如福壽宴、良緣宴，贈(zèng)送客房，折價(jià)券及鮮花贈(zèng)送等活動(dòng)；通過(guò)與 旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團(tuán)隊(duì)自點(diǎn)餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。4、3提高回頭率的措施通過(guò)促銷，把客人吸引進(jìn)來(lái)，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住

20、客人， 讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。留 住客人的手段除了良好的硬件配套措施外， 還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包 括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營(yíng)業(yè)部門高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時(shí)也可以采用一些 贈(zèng)送和讓利措施-如推行 住房消費(fèi)積分卡”消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房數(shù)量， 享受贈(zèng)送房，贈(zèng)送娛樂(lè)服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎(jiǎng)勵(lì)。4、4銷售激勵(lì)制度酒店將根據(jù)實(shí)際情況，制定針對(duì)酒店銷售部、前廳、餐飲部等部門的銷售獎(jiǎng)勵(lì)制 度,保證員工促進(jìn)酒店銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎(jiǎng)勵(lì)制度。 針對(duì)各合作單位和個(gè)人指定獎(jiǎng)勵(lì)政策。第五章投資估算和資金籌措5、 1 投資估算綜合本項(xiàng)目目前進(jìn)展的

21、狀況和外部環(huán)境與時(shí)間對(duì)項(xiàng)目的 影響，根據(jù)對(duì)融資情況和項(xiàng)目進(jìn)度的預(yù)測(cè)，現(xiàn)有三種操作方案：(A) 本項(xiàng)目整棟共11層(4萬(wàn)6千建面)全面啟用，配套設(shè)施開(kāi)業(yè)完成 90% (其余部分邊營(yíng)業(yè)邊完善)。整體投資估算為 3億元RMB。(B) 考慮到資金到位情況和項(xiàng)目進(jìn)展速度，本項(xiàng)目先部分啟用( 1層大堂和部 分配套服務(wù)及35層客房)，配套設(shè)施部分完成(30% )，投資估算為1億元 RMB。其余樓層和配套設(shè)施于08奧運(yùn)會(huì)后再行啟用，或?qū)ν膺M(jìn)行分租。(C) 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行縮減，改型為快捷式酒店經(jīng)營(yíng)模式，僅使用 3 4層或者35 層作為客房，放棄其他配套項(xiàng)目。投資估算為2千2百萬(wàn)RMB 3千6百萬(wàn)RMB。5、2資金籌

22、措1由投資 方根據(jù)項(xiàng)目前景來(lái)決定項(xiàng)目規(guī)模及投資額，我方保留5% %10 的股份，由投資方接手進(jìn)行本項(xiàng)目后續(xù)所有的工作，我方 參與或接受委 托參與項(xiàng)目開(kāi)展。2 投資方買斷(整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓)，項(xiàng)目權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給投資方，投資 方補(bǔ)償我方投入的前期費(fèi)用約230萬(wàn)元。第六章財(cái)務(wù)分析與贏利預(yù)測(cè)6.1財(cái)務(wù)分析(一) 根據(jù)目前酒店附近類似的酒店客觀消費(fèi)水平及平均入住率，結(jié)合酒店的出租情況，計(jì)算有效毛收益。年有效毛收益 =出租建筑面積x日租金水平x年平 均出租率x 360 o以年有效毛收益為基礎(chǔ)分別計(jì)算出管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅、城市 建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，確定年總費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：(1) 管

23、理費(fèi)為年有效毛收益的2%-3%(2) 營(yíng)業(yè)稅為年有效毛收益的5%(3) 城市建設(shè)稅為年有效毛收益的 0.35%(4) 教育費(fèi)附加為年有效毛收益的 0.15%(5) 維修費(fèi)一般為重置成本的2%(6) 保險(xiǎn)費(fèi)一般為重置成本的0.2%(二) 自營(yíng)項(xiàng)目收益測(cè)算，自營(yíng)項(xiàng)目收益主要包括：(1) 酒店客房出租收益根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量、套房數(shù)量、相應(yīng)價(jià)格表、折扣率、年平均出租率， 求得年客房出租收益。即年客房出租收益=標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)X每天標(biāo)準(zhǔn)房報(bào)價(jià)x折扣率x平均出租率x 360天+豪華套房數(shù)X每天豪華房報(bào)價(jià)x折扣率x平均出租 率X 360天(2) 酒店商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益根據(jù)商場(chǎng)每平方米營(yíng)業(yè)額、商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積相乘計(jì)算，即年

24、收益=每天每平方 米商場(chǎng)平均營(yíng)業(yè)額x商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積x 360天(3) 酒店各種餐飲收益酒店有西餐、中餐、風(fēng)味餐廳、宴會(huì)廳、咖啡廳等，計(jì)算比較復(fù)雜，但由于 酒店客房計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單，且數(shù)據(jù)較準(zhǔn)確，實(shí)際計(jì)算時(shí)，可以按年客房出租收益為 基數(shù)乘以一定的系 數(shù)，根據(jù) 有關(guān)調(diào)查，北京四星 級(jí)酒店 中此系數(shù)大 約為 0.9-1.00 既年餐飲收益=年客房出租收益X系數(shù)。(4) 酒店其他營(yíng)業(yè)收益包括娛樂(lè)、健身房、會(huì)所等收益，這部分收益涉及項(xiàng)目多，每項(xiàng)數(shù)量小，為 了簡(jiǎn)化計(jì)算，可根據(jù)酒店主營(yíng)總收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，主營(yíng)收益包括酒店客房收益、商場(chǎng)商品的營(yíng)業(yè)收益、各種餐飲收益、對(duì)外出租辦公樓收益。其他營(yíng) 業(yè)收益=(酒店

25、客房出租收益+商場(chǎng)商品的營(yíng)業(yè)收益+各種餐飲收益+對(duì)外出租辦 公樓收益)X系數(shù)。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，北京四星級(jí)酒店中此系數(shù)大約為 0.15-0.2。自 營(yíng)項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算(三) 自營(yíng)部分成本費(fèi)用，酒店成本費(fèi)用基本計(jì)算公式應(yīng)表達(dá)如下：(1) 年自營(yíng)部分成本費(fèi)用=生產(chǎn)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+各種稅費(fèi)+利潤(rùn)(2) 生產(chǎn)成本=商場(chǎng)商品進(jìn)貨成本+餐飲進(jìn)貨成本+客房周轉(zhuǎn)物品成本、娛樂(lè)、健身 房、咖啡廳、會(huì)所等周轉(zhuǎn)物品成本+燃料動(dòng)力費(fèi)+酒店所有人員薪金。(3) 商場(chǎng)商品進(jìn)貨成本=商場(chǎng)營(yíng)業(yè)收益X百分比(80%左右)(4) 餐飲進(jìn)貨成本=餐飲營(yíng)業(yè)收益X百分比(45%左右)(5) 客房周轉(zhuǎn)物品成本=客房營(yíng)業(yè)收益X百分比

26、(15%左右)(6) 娛樂(lè)、健身房、咖啡廳等周轉(zhuǎn)物品成本=酒店其他收益X百分比(15%左右)(7) 燃料動(dòng)力費(fèi)=年用水量X用水單價(jià)+年用電量X用電單價(jià)+年耗煤氣 量X煤氣 單價(jià)+年耗燃油量X燃油單價(jià)(四) 酒店成本計(jì)算(1) 酒店所有人員薪金=營(yíng)業(yè)人員數(shù)量X營(yíng)業(yè)人員年平均收入 +管理人員數(shù)量X 管理人員年平均收入+輔助人員數(shù)量X輔助人員年平均收入(2) 管理費(fèi)用=攤銷費(fèi)用+其他管理費(fèi)用(3) 其他管理費(fèi)用項(xiàng)目主要有：a. 工會(huì)經(jīng)費(fèi)，一般按酒店所有人員薪金總額的 2%計(jì)算b. 保險(xiǎn)費(fèi)用，一般按酒店年?duì)I業(yè)總收益的0.3%計(jì)算c. 廣告交際費(fèi)用,一般按酒店?duì)I業(yè)總收益的0.3%計(jì)算d. 固定資產(chǎn)折舊，裝