住房開發(fā)項目貸款置換案

1、案例 某房地產(chǎn)有限公司住房開發(fā)項目貸款借款人：某房地產(chǎn)有限公司貸款人：G銀生金額：2 3億元期限：2年利率：按人民銀行規(guī)定的對應(yīng)期限貸款的基準利率上浮10%執(zhí)行用途；用干置換M銀行勿000萬元住房開發(fā)貸款以及用于本項目JS期裝僱。 貸款方式:以本項目在建工程抵扌甲申請時間：200了年11月1案例 某房地產(chǎn)有限公司住房開發(fā)項目貸款基本情況一、借款人概況 借款人為民營房地產(chǎn)企業(yè)，注冊資本為人民幣2000萬元， 其中自然人C出資1050萬元，占比52.5%;自然人Q出資800萬元，占比40%; 自然人丫出資150萬元，占比7.5%。該公司經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、租賃， 室內(nèi)裝飾，批發(fā)和零售業(yè)務(wù)，具備

2、房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)。該公司曾開發(fā)了某大廈 寫字樓項目，該大廈為一棟高30層的寫字樓，已于2003年3月底竣工交付使用， 總建筑面積25890平方米，其中已售面積11029平方米，其余面積均已出租。截至2007年9月末，借款人的資產(chǎn)總額為42571萬元，其中流動資產(chǎn)為42404萬 元，包括貨幣資金805萬元，存貨41598萬元；長期投資160萬元。負債總額為 20950萬元，其中流動負債950萬元，包括應(yīng)付賬款751萬元，長期借款2億元。 所有者權(quán)益21621萬元，其中實收資本2000萬元，資本公積9462萬元，未分配 利潤10159萬元。資產(chǎn)負債率為49.21%,借款人再G銀行開立一般結(jié)算賬戶

3、，銀行融資總額2億元，均為他行向本項 目發(fā)放的住房開發(fā)貸款，他行已為該筆貸款辦理了展期，且將于近期到期，同時， 借款人在他行出現(xiàn)過多次欠息。2003二、項目概況 借款人開發(fā)的本項目地處本市的中心商業(yè)區(qū)，本項目用 地原屬于另一家地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下。但由于建設(shè)資金不足，原公司于 年 7 月將該土地使用權(quán)以 3200 萬元轉(zhuǎn)讓予借款人， 同時借款人需負責安置原 192 戶回遷住戶，在裙樓 5-6 層安置 18 戶原回遷商戶，首層安置原東山區(qū)房管局 80 平方米。 2006 年借款人與項目所在市國土資源和房屋管理局簽訂國有土地使 用權(quán)出讓合同變更協(xié)議 ，協(xié)議規(guī)定土地出讓金為 4105 萬元。借款人已

4、繳清該用 地的土地使用權(quán)出讓金， 并在項目所在市城市規(guī)劃局完成變更用地單位手續(xù)， 已 正式取得該項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。 本項目規(guī)劃建設(shè)一棟地下 3 層、地上 30 層的 商住綜合樓，其中地下 2、3、3 層夾層為車庫及設(shè)備用房，地下 1層、地上 1-5 層為商業(yè)用房及配套用房， 第 6層為架空層，第7 層及以上為 2 幢住宅樓（自編： A、B棟）。項目規(guī)劃總建筑面積57390.7平方米，其中住宅面積32344平方米（417 戶，其中回遷面積 9543.05 平方米），商鋪面積 12324.4 平方米（其中回遷面積 2060.39平方米），車庫面積 7695.4平方米（249個車位），其他 5026

5、.9平方米。 本項目容積率為 8.73，戶型以 71-116 平方米的二房一廳至三房兩廳為主。本項 目的立項及環(huán)評已取得有關(guān)部門的批復， 并已取得國有土地使用權(quán)證、 建設(shè)用地 規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證。 本項目已領(lǐng)取預售證 面積為 31 1 52.04平方米，包括所有可售住宅 22755.97平方米（ 231 套）及部分 可售商鋪 8396.07平方米（30套）。經(jīng)查詢房管局“陽光家緣”網(wǎng)站，截至 2007 年11 月20日，本項目已出售住宅 106套，銷售金額約 1.2億。目前本項目已封 頂，正在進行內(nèi)部裝修，計劃于 2008 年上半年交付使用。 經(jīng)評估測算，本項

6、 目總投資 4071 1萬元，其中企業(yè)自籌資金為 14322萬元，占項目總投資的 35.18%； 申請我行貸款 23000萬元，占 58.5%；預售房款補足 3389萬元，占 8.33%。我行 貸款 23000 萬元，其中 20000 萬元用于置換他行存量貸款， 3000 萬元用于后續(xù) 建設(shè)。三、市場情況 雖然近兩年本市房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢較好，商品房建設(shè)和 銷售都保持較旺盛的勢頭； 但由于國家近來從土地政策和信貸政策等方面均加大 了對房地產(chǎn)開發(fā)與個人住房按揭的宏觀調(diào)控力度， 使目前本市的房地產(chǎn)市場總體 呈現(xiàn)“一手縮量、二手增量” 、“樓價上升較快”和“市場求大于供”三大特點。 根據(jù)本市國土房管

7、局公布的數(shù)據(jù)， 2007年 1-9月全市一手住宅總成交面積 855.36 萬平方米，同比減少 3.4%；二手住宅總成交面積 773.76 萬平方米，同比分別增 長 14%。 2007 年 9 月全市一手住宅交易登記均價為 9686 元 / 平方米，同比增長51.8%。二手住宅交易登記均價為 4307元/平方米，同比增長20.3%。由此可以 見，本市房地產(chǎn)市場總體需求依然保持旺盛，商品房供應(yīng)量增長有所放緩，二手房屋交易保持大幅增長，樓價穩(wěn)中有升。本項目位于本市的中心城區(qū)，周邊生活配套設(shè)施較為完善；交通便捷；人文環(huán)境優(yōu)越；教育資源成熟；地理位置較為 優(yōu)越。本項目所在地住宅用地資源短缺的壓力亦將日趨

8、顯著，該區(qū)9月一手住宅均價為11332元/平方米，二手住宅均價為5796元/平方米，分別高出“同期” 16%和34%。加上本項目附近的甲級寫字樓和某商務(wù)大廈相繼落成使用，將會進 一步增大該區(qū)對高端商品住宅需求的壓力。四、項目效益和償債能力測算該項目可銷售面積44958平方米。截至2007年11月8日，本項目已售 面積為11270.92平方米（住宅106套），前期所簽訂的合同均價1.05萬元/平方 米。按住宅未售面積11829平方米，商鋪10495平方米，車位127個，測算結(jié)果 如下表：面積單價萬兀）銷售率銷售收入（萬元）己售住宅112711.05 （已簽合同均價11834.55未售住宅1182

9、9 :1.5590% :16501.46商鋪10495375%23613,75車位（個）1272075%1905合計5381J項目在計算期2003-2009年內(nèi)可實現(xiàn)銷售收入53813萬元，扣除總成本費用 和經(jīng)營稅金后可實現(xiàn)利潤總額 16761萬元。項目銷售利潤率31.15%,年平均投 資利潤率10.29%,財務(wù)內(nèi)部收益率6.1%，項目綜合償債保證比為1.8,貸款償還 期為1.73年。審查注意到，評估的測算是建立在未售物業(yè)（含商鋪、車位）全部銷售的基礎(chǔ)上，但審查發(fā)現(xiàn)：1、物權(quán)法實施以來，廣州市房管局已停止了 車位預售制度；2、本項目自預售以來只對住宅部分進行了銷售，并未銷售商鋪。 據(jù)支行補充資

10、料反映，對于商鋪部分，借款人擬采取兩種策略：一是在不存在資 金壓力的情況下，借款人傾向于將該項目商鋪以租賃為主； 二是若存在資金壓力 則將商鋪用于出售。對于車位部分，貸款期內(nèi)以租賃為主。因此，若商鋪只租不 售，則貸款期限內(nèi)該筆貸款的還貸來源主要依賴于未售住宅部分的銷售資金和商 鋪及車位的租金收入，將難以覆蓋我行全部貸款。五、貸款方式本筆貸款擬采用抵押擔保方式，抵押物為本項目的車位、商場、住宅物業(yè)。 經(jīng)評估，抵押物總建筑面積 33275.78 平方米，評估總價為 60770.02萬元，單價 為 18262 元/平方米。如我行貸款 23000 萬元，據(jù)此計算，抵押率為 37.85%。但 審查注意到

11、，以上抵押物評估單價偏高且已抵押給他行。有利條件與風險因素分析：一、有利條件分析 本項目的“四證”及相關(guān)建設(shè)手續(xù)齊全。項目地處市中 心的商業(yè)繁華地段， 周邊配套設(shè)施較完善， 交通比較便利， 項目的地理位置較好。 同時，本項目可以帶來一定的按揭資源。 評估測算的項目效益較好， 有一定的綜 合償債能力。二、風險因素分析： 1、擔保操作風險。本項目未售的在建物業(yè)已全部抵押給了他行，在貸款置換過 程中，若操作不當則可能出現(xiàn)擔保懸空風險。2、償債風險。評估測算，本項目銷售利潤率 31.15%，年平均投資利潤率10.29%，財務(wù)內(nèi)部收益率 6.1%（lc=10.47%,累計凈現(xiàn)值-2039.89萬元，綜合

12、償債保證比為1.8。本項目評估測 算是建立在未售物業(yè)（含商鋪、車位）全部銷售的基礎(chǔ)上，但審查發(fā)現(xiàn)：1、物權(quán)法實施以來,廣州市房管局已停止了車位預售制度；2、本項目商鋪是以售為主還是以租為主存在一定的不確定性。 因此, 若商鋪及車位只租不售, 則貸款期 限內(nèi)該筆貸款的還貸來源主要依賴于未售住宅部分的銷售資金和商鋪及車位的 租金收入,將影響到我行貸款的償債保證度。3、資金籌措及挪用風險。審查注意到,該項目已投入資金為 37203 萬元,資金來源為借款人自籌資金 14322 萬元,民生銀行貸款 20000 萬元,預售房款補足 2881 萬元。而該項目住宅部分 已銷售 106套,合同金額為 11835萬元,已實現(xiàn)銷售收入除部分用于補充項目建 設(shè)資金外, 剩余部分并未歸還他行對本項目貸款。 同時,借款人擬收購另一爛尾 項目。由此可見,借款人存在資金挪用或自籌資金不到位的可能。綜合評審意見 本項目的“四證”及相關(guān)的建設(shè)手續(xù)齊全,項目的地理位 置較好, 周邊商業(yè)氛圍較好。 評估測算的項目效益也較好。 本項目已在他行有存 量貸款, 我行貸款用于置換他行貸款和后續(xù)建設(shè), 本項目住