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文檔簡介

1、專業(yè)市場(商鋪)可行性報(bào)告商用物業(yè) 2007專業(yè)市場可行性報(bào)告 策劃:安家雜志記者部 執(zhí)行:安家記者詹偉鋒 專業(yè)支持:中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟、中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)、華高萊斯國際地產(chǎn)顧問、漢博顧問、偉業(yè)商業(yè)公司、華夏柏欣(北京)經(jīng)營管理顧問有限公司、亞信聯(lián)行、海創(chuàng)商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 印象:專業(yè)市場困境中突圍 規(guī)律:專業(yè)(批發(fā))市場成功五大要素 合力:專業(yè)市場十大運(yùn)作環(huán)節(jié) 近景:專業(yè)市場將走向邊緣化 未來:產(chǎn)業(yè)(專業(yè))商鋪三大發(fā)展訴求 變革:專業(yè)市場競爭與轉(zhuǎn)型之路 高階:零售型專業(yè)市場的2007 關(guān)鍵點(diǎn):資金鏈條人才資源 案例功夫茶:提升專業(yè)市場商業(yè)價(jià)值,確立馬連道茶街行業(yè)地位 案例區(qū)域:從

2、中關(guān)村風(fēng)云看專業(yè)市場投資金潮 商業(yè)地產(chǎn)的利潤空間和市場前景吸引了越來越多的開發(fā)商進(jìn)入這一領(lǐng)域,但其開發(fā)運(yùn)作的復(fù)雜和困難也是有目共睹,現(xiàn)在,北京地產(chǎn)圈中,無論是專家、開發(fā)商、專業(yè)機(jī)構(gòu)還是媒體,都對商業(yè)地產(chǎn)“銷售火暴但經(jīng)營成少敗多”的局面有比較清醒的認(rèn)識(shí),可以說在2000年之后的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大潮中,我們正在發(fā)現(xiàn)越來越多的問題,同時(shí)也在形成越來越多的共識(shí)。今天,在具體而微的層面上探討如何做好商業(yè)地產(chǎn),無疑成為我們共同關(guān)心的話題。 作為對北京地產(chǎn)負(fù)有第三方責(zé)任的專業(yè)媒體,從怎樣的角度切入這個(gè)炙手可熱的領(lǐng)域,用怎樣的方式處理這塊價(jià)值不菲的燙手山芋,以怎樣的形式為業(yè)界提供可資借鑒的專業(yè)意見,既是我們必須做

3、好的本職工作,同時(shí)也是值得細(xì)細(xì)思量的重大課題。 本期,安家記者選擇專業(yè)市場這個(gè)特定的剖面,遍采權(quán)威專家和專業(yè)機(jī)構(gòu)的獨(dú)到見解,對其進(jìn)行全面了解和分析,并通過對典型項(xiàng)目和熱點(diǎn)區(qū)域的案例解讀,深入探詢和研究其市場規(guī)律,試圖達(dá)到管窺商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作要訣的目的。當(dāng)宏大而繁雜的商業(yè)地產(chǎn)令我們頗感一言難盡甚至欲語詞窮時(shí),也許精確而深刻地剖析其中一個(gè)特定領(lǐng)域,能帶給我們更多有益的啟示而這正是我們最初瞄準(zhǔn)專業(yè)市場的動(dòng)機(jī)所在。 在此,也要特別向本次為安家獨(dú)家供稿,以及對安家慷慨賜教的眾多商業(yè)地產(chǎn)專家、機(jī)構(gòu),致以最誠摯的謝意,相信對于07年蓬勃發(fā)展并更趨理性的商業(yè)地產(chǎn)而言,專業(yè)人士將是最寶貴、最有價(jià)值的資源。 所謂專業(yè)

4、市場,是指專一、同類商品聚集、交易、流通、配送的場所,專業(yè)市場可從事批發(fā)、零售業(yè)務(wù)。在商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品形式中,專業(yè)市場屬開放型物流中心類型,在城市商業(yè)形態(tài)中屬專業(yè)型商業(yè)中心范疇。 2007專業(yè)市場可行性報(bào)告 印象:專業(yè)市場困境中突圍 安家記者詹偉鋒/文 被訪者:王永平,中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長 遭遇分流 從上世紀(jì)七、八十年代發(fā)育開始,專業(yè)市場經(jīng)歷了較長發(fā)展期,通過不斷洗牌,目前基本已形成門類齊全的專業(yè)市場,而且逐步實(shí)現(xiàn)了規(guī)?;?。新建專業(yè)市場難度加大,因?yàn)閷I(yè)市場背后連著制造業(yè),一個(gè)市場形成規(guī)模以后,與整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系也就建立了,而新興市場要做起市場建筑容易,要與已有市場競爭網(wǎng)絡(luò)渠道卻相當(dāng)困難

5、。 另一方面,與消費(fèi)者的改變有關(guān)。我們的專業(yè)市場不僅僅是批發(fā),零售也占有相當(dāng)比重。隨著社會(huì)階層的分化,購買力的提高,消費(fèi)習(xí)慣的改變,上流社會(huì)、中產(chǎn)階級(jí)、低收入人群,對于消費(fèi)場所的要求也產(chǎn)生較大差別。越來越多的人傾向于到休閑娛樂設(shè)施比較好的商業(yè)物業(yè)中去進(jìn)行消費(fèi),賣場環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量、配套設(shè)施、消費(fèi)感受變得更為關(guān)鍵,對于價(jià)格的敏感度卻降低了而相對低廉的價(jià)格正是專業(yè)市場的優(yōu)勢所在。所以,從某種程度上來說,專業(yè)市場的發(fā)展空間也在縮小,有被其他商業(yè)物業(yè)形式分流的趨勢。 重在規(guī)模 已有的專業(yè)市場還會(huì)有相當(dāng)?shù)纳Γ窈蟮内厔輵?yīng)是逐步合并,進(jìn)一步做大規(guī)模。專業(yè)市場的“專”字要靠規(guī)模體現(xiàn),如果同類的專業(yè)市場太多

6、太分散,就無法形成規(guī)模,“?!钡膬?yōu)勢也就體現(xiàn)不出來。另一方面,做大之后新的同類市場就很難再發(fā)展,尤其是在一定商圈范圍內(nèi)。 專業(yè)市場規(guī)?;枰獣r(shí)間,并且涉及到很多客戶資源,從這個(gè)角度來看,專業(yè)市場不是簡單可以模仿的,因?yàn)橐粋€(gè)市場所具有的客戶資源,主要不是開發(fā)商和市場管理者的關(guān)系,更多是經(jīng)營戶帶來的關(guān)系。比如一家做玩具的經(jīng)營戶,可能在某個(gè)地區(qū)擁有龐大的客戶網(wǎng)絡(luò),那些客戶可能非常信賴他,而另建一個(gè)新的市場,如果這個(gè)經(jīng)營戶沒有過去,那么他的客戶可能也不會(huì)進(jìn)入那個(gè)市場。 也應(yīng)持有 商業(yè)地產(chǎn)的持有經(jīng)營漸成業(yè)內(nèi)共識(shí),對于新興的專業(yè)市場而言,初期應(yīng)對商鋪進(jìn)行租賃而非銷售,并實(shí)行統(tǒng)一管理運(yùn)營?,F(xiàn)在國內(nèi)大量的專業(yè)

7、市場雖然也是散售經(jīng)營,而且仍然經(jīng)營良好,但這與早期的市場環(huán)境有關(guān),而且有的項(xiàng)目也是培育成熟以后再銷售的。實(shí)際上,未成熟的市場如果分割銷售,小經(jīng)營戶的風(fēng)險(xiǎn)就加大了。因此,很多小業(yè)主寧可去一個(gè)業(yè)已成熟的專業(yè)市場轉(zhuǎn)手購買商鋪,也不愿意去新建的市場投資一手商鋪。 專業(yè)市場對外規(guī)模優(yōu)勢明顯,但對內(nèi)也有劣勢,那就是經(jīng)營內(nèi)容同一化、經(jīng)營戶競爭激烈等。如果商鋪賣掉以后,經(jīng)營范圍難以控制,后期的統(tǒng)一營銷推廣未必能得到商戶的配合。如果經(jīng)營戶出現(xiàn)問題,市場也很難去協(xié)調(diào),作為一個(gè)大的整體,專業(yè)市場的商戶之間關(guān)聯(lián)和影響較大,一旦出現(xiàn)紕漏,對整個(gè)市場的聲譽(yù)會(huì)產(chǎn)生負(fù)面效果。而如果是統(tǒng)一租賃經(jīng)營,市場可以通過索取違約金、提高

8、租金,甚至清場等方式,對商戶實(shí)行有效管控,保證市場的品牌聲譽(yù)。 突圍之道 建設(shè)專業(yè)市場過程中,開發(fā)商對于區(qū)位的選址很重要。做什么樣的專業(yè)市場,對位置和周邊商圈的要求不一樣。比如it賣場,中關(guān)村的專業(yè)電子市場具備強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng),因?yàn)閕t本身就是一個(gè)窄眾行業(yè),必須扎堆才能凸顯優(yōu)勢,而中關(guān)村的高校、it企業(yè)、計(jì)算機(jī)人才高度集中,這是其他地方不可能獲得的資源集群,這也是中關(guān)村諸多it商城成功的重要原因。 對于投資者而言,不同的專業(yè)商鋪,對于區(qū)位,對于商家,對于開發(fā)商的操作運(yùn)營能力,對于專業(yè)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和水平,都需要做出慎重評(píng)估。專業(yè)市場絕非沒有市場空間,但市場有一個(gè)培育的過程,包括購物中心之類的新興商業(yè)

9、物業(yè)也會(huì)對專業(yè)市場形成分流,所以專業(yè)市場想要突圍,逐漸整合是勢在必行的。同一類別的專業(yè)市場可能聚集到一起,更集中地發(fā)展,體現(xiàn)更強(qiáng)大的專業(yè)優(yōu)勢。 規(guī)律:專業(yè)(批發(fā))市場成功五大要素 安家特約撰稿人董利/文 就商業(yè)角度講,中國的專業(yè)(批發(fā))市場走過了從上個(gè)世紀(jì)80年代起步、90年代發(fā)展到21世紀(jì)初升級(jí)換代這樣三個(gè)時(shí)期,經(jīng)過近20多年的穩(wěn)步發(fā)展,已進(jìn)入了非常成熟的階段。在這個(gè)階段和今后一段時(shí)間內(nèi),它將以更快的腳步參與全球市場競爭,并在競爭中形成優(yōu)勢。 從房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)角度講,由開發(fā)商參與專業(yè)(批發(fā))市場的開發(fā)與經(jīng)營還是近幾年的事,而且成功的不多、失敗的不少。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況?從專業(yè)(批發(fā))市場

10、發(fā)展歷史來看,一般專業(yè)(批發(fā))市場發(fā)展軌跡是自然形成、政府推動(dòng)。專業(yè)(批發(fā))市場看起來簡單,其實(shí)不然。專業(yè)市場不同于一街一店,有其生存的必要條件,在這個(gè)市場中,開發(fā)商是遲到者,要補(bǔ)的課甚多。 市場基礎(chǔ) 專業(yè)(批發(fā))市場是商業(yè)地產(chǎn)中的一類目標(biāo)產(chǎn)品,需要有市場基礎(chǔ),否則難以立足。以專業(yè)市場為目標(biāo)產(chǎn)品的市場基礎(chǔ)有兩個(gè): 1、立地條件。從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)各業(yè)態(tài)都有自己的選址標(biāo)準(zhǔn),一般是人流、交通等。有些業(yè)態(tài)也會(huì)選址在一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足的地區(qū),看中的是未來的發(fā)展和人流。但專業(yè)市場尤其是專業(yè)批發(fā)市場不同。專業(yè)批發(fā)市場已走過了20年的發(fā)展道路,即便在一些三線城市都能看到打著義烏牌子的小商品或

11、服裝市場,專業(yè)市場已經(jīng)不再是市場的空白點(diǎn)。新的專業(yè)市場的生存和發(fā)展,必須依賴原有專業(yè)市場在若干年的發(fā)展中所培養(yǎng)起來的商圈氛圍。如以經(jīng)營服裝小商品為主的北京木樨園商圈、雅寶路商圈、西直門商圈,以經(jīng)營it產(chǎn)品為主的中關(guān)村商圈。原有商圈通過多年的經(jīng)營和發(fā)展已凝聚了大批忠實(shí)的客戶群體,離開這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場大多命運(yùn)多舛。 姚家園路上有一個(gè)交通條件非常好的建筑,當(dāng)初定位于汽車行業(yè),硬件設(shè)計(jì)是國際一流的。后來因種種原因面臨轉(zhuǎn)型,他們打算重新定位,做一個(gè)服裝小商品市場,我當(dāng)時(shí)非常明確地否定了這個(gè)定位。但是開發(fā)商并不認(rèn)同我的意見,告訴我已準(zhǔn)備進(jìn)行招商。最近的消息是,他們試招商后不久又開始重新定位。

12、有一句俗話說,現(xiàn)在再開發(fā)專業(yè)(批發(fā))市場,不能平地?fù)革灹?,得扎堆兒。?dāng)然,話說回來,如果商圈非常成熟并且已競爭過度,就要考慮放棄了。 2、產(chǎn)業(yè)條件。一般中小型專業(yè)(批發(fā))市場對立地條件要求較高,對產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高,但是,隨著專業(yè)(批發(fā))市場這個(gè)業(yè)態(tài)的成熟,同樣面臨一個(gè)再發(fā)展的問題。一方面是規(guī)模不斷擴(kuò)大,另一方面是硬件不斷升級(jí)。從木樨園早期的龍湫批發(fā)市場,到今天的百榮世貿(mào)商城,已不可同日而語。商圈內(nèi)部擴(kuò)張的同時(shí),需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限,這個(gè)擴(kuò)大總會(huì)遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的需要,專業(yè)(批發(fā))市場對產(chǎn)業(yè)加工能力的要求也就越高。沒有產(chǎn)業(yè)支撐或者集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場較遠(yuǎn)

13、時(shí),信息成本、物流成本、時(shí)間成本的增加,必然會(huì)帶來經(jīng)營成本的增加。產(chǎn)業(yè)條件不足的市場或者商圈就會(huì)在競爭中落伍甚至被淘汰出局。 中關(guān)村it市場的生存和發(fā)展就很好地說明了這一點(diǎn),它的發(fā)展基礎(chǔ)是周邊眾多高校、科研院所所形成的研發(fā)條件。義烏小商品批發(fā)市場的成 功也有賴于溫州、臺(tái)州等周邊小商品加工產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同樣,新開發(fā)運(yùn)作的專業(yè)市場如果沒有產(chǎn)業(yè)條件優(yōu)勢,也會(huì)在發(fā)展的競爭中處于劣勢。 政府支持 專業(yè)(批發(fā))市場的發(fā)展壯大往往離不開當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。一方面批發(fā)市場的交易額較大,是政府稅收的重要來源,各地政府較為重視其發(fā)展。另一方面,專業(yè)市場在發(fā)展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持,這些支

14、持是市場手段替代不了的。另外,專業(yè)(批發(fā))市場的生存也常常受到城市發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的影響,產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對專業(yè)(批發(fā))市場的發(fā)展往往是致命的。新專業(yè)(批發(fā))市場的開發(fā)與運(yùn)作,如果沒有當(dāng)?shù)卣С?,前景令人?dān)憂。 物流條件 專業(yè)(批發(fā))市場的商品量大、流動(dòng)性強(qiáng),對物流環(huán)節(jié)有著較高的要求。木樨園商圈和馬連道茶業(yè)市場如果沒有周邊眾多的長途客運(yùn)站為依托,很難發(fā)展到今天。西直門商圈的形成也是如此。而零售比重較大的萬通市場、天意市場、秀水市場、雅秀市場,無一不是在城市主干道邊。以批發(fā)為主的專業(yè)市場大都離長途客運(yùn)站或火車站較近。早期在城市中心發(fā)展起來的專業(yè)市場,隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化,物流成本

15、在不斷增加,遷址是很多在城市中心區(qū)的專業(yè)市場面臨的又一難題。新開發(fā)的專業(yè)市場選址不宜選在城區(qū)中心區(qū),更不宜選在物流交通條件不便的地方。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 即使在一些三線城市,專業(yè)市場的空白點(diǎn)也不會(huì)太多。以一個(gè)大棚子或簡易加蓋子的市場作為起步期的時(shí)代已經(jīng)過去了,升級(jí)的專業(yè)(批發(fā))市場對硬件如電梯、停車位、空調(diào)、防火等指標(biāo)要求也越來越高。另外,專業(yè)(批發(fā))市場的業(yè)態(tài)性質(zhì)決定了它是以攤檔為主,因此人流動(dòng)線的要求也比較高,在進(jìn)行建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮到這一點(diǎn)。另外,隨著以人為本觀念的深入,專業(yè)批發(fā)市場的配套服務(wù)如餐飲、休閑、酒店住宿等也需得到加強(qiáng)。為適應(yīng)商業(yè)國際化、信息化發(fā)展趨勢要求,新建專業(yè)(批發(fā)

16、)市場的寬帶配套也是必不可少的。 經(jīng)營管理 專業(yè)市場需要專業(yè)化的開發(fā)與運(yùn)作。一是定位之初的專業(yè)化研究,要走出地產(chǎn)人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū),最好在拿地之前就完成市場研究并做出清晰的定位;二是規(guī)劃設(shè)計(jì),一方面要根據(jù)市場變化修正定位,另一方面要根據(jù)定位正確規(guī)劃和設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品;三是研究銷售對后期經(jīng)營的影響,當(dāng)然最好是持有不售。需要強(qiáng)調(diào)的是,在這幾個(gè)階段,開發(fā)商一定要請真正有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家人士或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)支持,最好能夠?qū)崿F(xiàn)訂單式開發(fā)。 剩下的就是商業(yè)招商和經(jīng)營管理。進(jìn)入商業(yè)運(yùn)作階段之后,開發(fā)商想不找商業(yè)圈里的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才都不行,因?yàn)楹笃诘氖虑樽銎饋砩婕翱缧袠I(yè)發(fā)展,缺少跨行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商多半會(huì)失敗。專業(yè)

17、市場對經(jīng)營管理的要求非常高,即使前面四項(xiàng)因素解決得好,也不一定就能長期經(jīng)營。管理不行,租金上不去,商家照樣走人。 其實(shí),專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)作涉及的因素和問題遠(yuǎn)不止這五個(gè),但這五個(gè)因素是較重要的。(本文作者系中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)秘書長、中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家委員) 合力:專業(yè)市場十大運(yùn)作環(huán)節(jié) 安家特約撰稿人柴麗平/文 專業(yè)市場,是對某類產(chǎn)品的極大化,它應(yīng)該是一個(gè)平臺(tái),既可以做大宗交易,也可以面對零售市場,所以無論對硬件還是軟件都有特殊的要求。專業(yè)市場要求開發(fā)商對某類專業(yè)產(chǎn)品的特性非常了解,包括產(chǎn)地、各地廠商的分布狀況以及生產(chǎn)廠商在開拓市場時(shí)所面臨的問題、各級(jí)代理情況、物流狀況、零售市場需求,同時(shí)開發(fā)

18、商也更要預(yù)測未來10-20年內(nèi)該專業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢,其經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)在哪里,對于在此經(jīng)營的商家(無論是企業(yè)還是個(gè)人)如何可以賺到錢,品牌形象是否可以得到提升,等等?;谶@些特質(zhì),開發(fā)商在運(yùn)作專業(yè)市場時(shí)必須關(guān)注十大環(huán)節(jié): 1地段 開發(fā)商應(yīng)該對自己的物業(yè)位置有客觀的認(rèn)識(shí),因?yàn)閷I(yè)市場通常面對的不單是本地市場,還包括全中國乃至全世界。無論何種商業(yè)的投資都離不開交通。一個(gè)繁華的地段,一個(gè)成熟的商業(yè)圈,永遠(yuǎn)都是吸引開發(fā)商的最主要因素。對于商業(yè)開發(fā)商來說,擁有了黃金地段就擁有了客流,客流意味著現(xiàn)金流,有了現(xiàn)金流就有了回報(bào)率,也就增強(qiáng)了商戶的信心,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就成功了一半。所以選擇好地段是商業(yè)項(xiàng)目成功的開始。

19、2資金的籌措與準(zhǔn)備 專業(yè)商鋪與普通地產(chǎn)的獲利方式不同,長線和拉鋸的投資占據(jù)著主導(dǎo)地位,即使采取分割商鋪出售的方式,理性的商家及投資者也要“眼見為實(shí)”,這就要求開發(fā)商資金準(zhǔn)備充足,不然出現(xiàn)后續(xù)資金斷流、項(xiàng)目難以繼續(xù)、工程不能正常進(jìn)行等情況,招商就會(huì)更加困難,項(xiàng)目也難以如期開業(yè)。 3市場調(diào)研 在項(xiàng)目開發(fā)前期開發(fā)商就要注意分析市場數(shù)據(jù),了解商圈內(nèi)最為需要的商業(yè)和服務(wù)是什么?評(píng)估消費(fèi)力、消費(fèi)習(xí)慣及其趨向。市場調(diào)查的內(nèi)容因項(xiàng)目的具體情況不同而有所區(qū)別,但有些基礎(chǔ)的市場調(diào)查是相通的,包括:一、市場環(huán)境調(diào)查,如:稅收政策、金融政策、招商引資政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。二、經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查,如:項(xiàng)目

20、所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、區(qū)域居民收入、消費(fèi)水平和結(jié)構(gòu)、理財(cái)觀念、以及外商投資和對外貿(mào)易的發(fā)展情況。三、市場現(xiàn)狀調(diào)查,如:硬件設(shè)施、周邊高消費(fèi)人口的密集程度等。 4效益分析 效益分析不可忽視的一點(diǎn)是對將來出現(xiàn)的競爭對手要有充分考慮,現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點(diǎn),其競爭的激烈程度也是不容低估的。投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入或還沒有進(jìn)入穩(wěn)定的收益時(shí)期,周邊會(huì)不會(huì)有新的類似的商業(yè)項(xiàng)目冒出來,應(yīng)當(dāng)予以考慮。 5商業(yè)策劃 開發(fā)商與專業(yè)顧問應(yīng)當(dāng)以市場調(diào)研及效益分析為基礎(chǔ),對其所開發(fā)的專業(yè)市場作出商業(yè)策劃。專業(yè)市場前期規(guī)劃正確與否,是該商業(yè)地塊開發(fā)成功的關(guān)鍵一環(huán),只有做好前期商業(yè)規(guī)劃工作,才能做到事前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少

21、失誤,否則將增大項(xiàng)目失敗的可能性。 6前瞻性及對變化的快速反應(yīng) 房地產(chǎn)開發(fā)尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長,從項(xiàng)目規(guī)劃到項(xiàng)目落成、招商、開業(yè)往往需三年的時(shí)間,在這段時(shí)間里市場處在不斷變化的狀態(tài),行業(yè)的走向也可能發(fā)生轉(zhuǎn)變,大眾消費(fèi)者的喜好也在不斷調(diào)整,甚至政府的宏觀調(diào)控政策法規(guī)都有可能變化并影響項(xiàng)目在市場中的地位。開發(fā)商在初期進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃的時(shí)候,應(yīng)扎實(shí)地做好市場調(diào)研并對相關(guān)市場、行業(yè)、金融、政策法規(guī)等作出具前瞻性的判斷,并對可能的變化準(zhǔn)備快速應(yīng)變方案。也就是說:項(xiàng)目藍(lán)圖永遠(yuǎn)超前于當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r,并具備專業(yè)能力對重要條件的變化作出快速及準(zhǔn)確的反應(yīng)。 7打造開發(fā)商知名度 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造品牌

22、的工作是繁瑣的,樹立品牌的過程也絕非短期行為,正所謂“冰凍三尺非一日之寒,滴水穿石非一日之功”。品牌既然是生產(chǎn)力,那么打造企業(yè)的品牌形象是開發(fā)企業(yè)著眼于未來長遠(yuǎn)戰(zhàn)略計(jì)劃的必修課。 8團(tuán)隊(duì)、專業(yè)人才 專業(yè)市場核心競爭力的第一要素是團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢,其中具有長期經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì),在市場開發(fā)和經(jīng)營全程中應(yīng)當(dāng)成為主導(dǎo)。人才指的不是單一的個(gè)人才干,而是一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。專業(yè)市場成功的基礎(chǔ)在于優(yōu)勢團(tuán)隊(duì)在資源整合下形成良好而合理的商業(yè)規(guī)劃、招商、推廣及管理。對于開發(fā)商來講,培養(yǎng)一支全才的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì),需要花費(fèi)龐大的資金。通常開發(fā)商為了減少開銷,常以外包的方式請專業(yè)公司來做,這樣既可以節(jié)約,又可以借助各專業(yè)公司的優(yōu)勢來

23、進(jìn)行最佳管理組合。 9商鋪“有效率” 如何評(píng)價(jià)一個(gè)商鋪的“有效率”,就是用零售商的月銷售額或毛利額與月租金和管理費(fèi)相比,所得出的數(shù)據(jù)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較,一目了然地知道租金的合理性、租戶的承租能力等信息。 10經(jīng)營性 商鋪切割銷售的方式在前幾年非常盛行,商業(yè)地產(chǎn)盲目求大的現(xiàn)象非常突出,這些項(xiàng)目的開發(fā)商的回報(bào)方式基本上是大量的銷售套現(xiàn)。究其原因,是由于開發(fā)商更多地看重商業(yè)地產(chǎn)本身的價(jià)格比普通住宅和寫字樓要高很多,有超額的利潤空間,但是他們忽視了商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)一個(gè)本質(zhì)的差別,就是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是經(jīng)營性地產(chǎn),不能簡單地按開發(fā)銷售實(shí)現(xiàn)回報(bào)的這種模式操作。 專業(yè)市場可以通過它的經(jīng)營來增值,所以首先要考慮

24、它的經(jīng)營價(jià)值,就是在這個(gè)地方適不適合商業(yè)進(jìn)行有效經(jīng)營,然后是適度的經(jīng)營規(guī)模,多大的專業(yè)市場是市場能支撐、能保持其健康成長,這個(gè)問題必須考察清楚。小帖子: 已有的專業(yè)市場還會(huì)有相當(dāng)?shù)纳Γ窈蟮内厔輵?yīng)是逐步合并,進(jìn)一步做大規(guī)模。專業(yè)市場的“?!弊忠恳?guī)模體現(xiàn),如果同類的專業(yè)市場太多太分散,就無法形成規(guī)模,“?!钡膬?yōu)勢也就體現(xiàn)不出來。另一方面,做大之后新的同類市場就很難再發(fā)展,尤其是在一定商圈范圍內(nèi)。 中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平 從專業(yè)(批發(fā))市場發(fā)展歷史來看,一般專業(yè)(批發(fā))市場發(fā)展軌跡是自然形成、政府推動(dòng)。專業(yè)(批發(fā))市場看起來簡單,其實(shí)不然。專業(yè)市場不同于一街一店,有其生存的必要

25、條件,在這個(gè)市場中,開發(fā)商是遲到者,要補(bǔ)的課甚多。 中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)秘書長、中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家委員董利2007年,北京新增商業(yè)物業(yè)開發(fā)面積400多萬平米,其中不乏專業(yè)市場類型的商業(yè)物業(yè)。如果這些新興的專業(yè)市場仍舊復(fù)制原有簡單專業(yè)市場的模式,很可能會(huì)落得失敗的下場。只有致力于開發(fā)新一代成熟、高級(jí)的專業(yè)市場產(chǎn)品,新項(xiàng)目才有可能取得成功。 海創(chuàng)商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁胡冰 北京的專業(yè)市場如果希望在與全國其他地方專業(yè)市場的競爭中立足,希望在越來越豐富的業(yè)種業(yè)態(tài)中保存生機(jī),就不能僅僅專注商場建設(shè),而應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)業(yè)群落促進(jìn)、在供應(yīng)鏈一體化的過程中,不斷尋找新的價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn)。華高萊斯國際地產(chǎn)顧問北京區(qū)副總經(jīng)理

26、公衍奎 專業(yè)市場現(xiàn)在還處在“戰(zhàn)國時(shí)代”,如果誰能穩(wěn)扎穩(wěn)打、做強(qiáng)做大,未來的天下就可能是誰的。 偉業(yè)商業(yè)公司副總經(jīng)理姜黎明 2007年專業(yè)商鋪的開發(fā)前景比較好,因?yàn)檎w上有這個(gè)需求。從宏觀角度來看,整個(gè)國民生產(chǎn)總值(gdp)大幅上升,國家也提出了拉動(dòng)內(nèi)需的政策,這就必然推動(dòng)整個(gè)貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展,從而也帶動(dòng)專業(yè)商鋪和批發(fā)類市場的發(fā)展。在這個(gè)市場放大的過程中,專業(yè)商鋪會(huì)呈現(xiàn)郊區(qū)化和邊緣化的趨勢。華夏柏欣(北京)經(jīng)營管理顧問有限公司研策部經(jīng)理王永利近景:專業(yè)市場走向邊緣化 安家記者詹偉鋒/文 被訪者:王永利,華夏柏欣(北京)經(jīng)營管理顧問有限公司研策部經(jīng)理 作為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)特殊類型,專業(yè)商鋪本身并非商業(yè)

27、地產(chǎn)的主流,但是隨著整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大潮,專業(yè)商鋪也得到一個(gè)較好的發(fā)展機(jī)遇。目前市場上比較值得關(guān)注的專業(yè)商鋪,主要集中在兩個(gè)商圈,一個(gè)是中關(guān)村商圈,另一個(gè)就是雅寶路商圈。這兩個(gè)商圈起步比較早,經(jīng)過了很多年的培育和成長過程,其中有很多專業(yè)項(xiàng)目也取得了良好的市場業(yè)績,因此能夠引發(fā)市場的熱度關(guān)注。 大物流背后的邊緣化 北京作為多朝古都,在商業(yè)方面有很長的歷史。因此整體而言,北京的商業(yè)發(fā)展,無論是從交通方面還是從歷史的角度,都具有一個(gè)大物流的概念。京津冀規(guī)劃中,北京是核心;整個(gè)環(huán)渤海交通體系中,北京也是核心。所以對于專業(yè)市場尤其是以批發(fā)為主的專業(yè)市場而言,北京的大物流概念提供了非常強(qiáng)的市場機(jī)遇。 但

28、北京的專業(yè)市場也面臨一些需要解決的問題,我們耳熟能詳?shù)闹嘘P(guān)村電子市場和雅寶路服裝市場,整體的問題都在于專業(yè)市場與低檔次之間的某種無法割裂的關(guān)聯(lián)。我們經(jīng)常想到的一些項(xiàng)目,大部分都是以批發(fā)為主,但是批發(fā)是否意味著檔次低?實(shí)際上這中間并沒有必然的關(guān)系,實(shí)際上,做批發(fā)類的專業(yè)市場,在商業(yè)檔次、商業(yè)組合方面可以做得更好。 2007年專業(yè)商鋪的開發(fā)前景比較好,因?yàn)檎w上有這個(gè)需求。從宏觀角度來看,整個(gè)國民生產(chǎn)總值(gdp)大幅上升,國家也提出了拉動(dòng)內(nèi)需的政策,這就必然推動(dòng)整個(gè)貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展,從而也帶動(dòng)專業(yè)商鋪和批發(fā)類市場的發(fā)展。 在這個(gè)市場放大的過程中,專業(yè)商鋪會(huì)呈現(xiàn)郊區(qū)化和邊緣化的趨勢。北京已出臺(tái)商業(yè)方

29、面的白皮書,政府有相關(guān)規(guī)定:二環(huán)路以內(nèi)不允許新建專業(yè)市場。在政策和商業(yè)價(jià)值的引導(dǎo)下,專業(yè)市場會(huì)逐漸遠(yuǎn)離市中心。通過觀察一些商業(yè)的運(yùn)動(dòng)過程不難發(fā)現(xiàn)這一趨勢,比如宜家,因?yàn)槿h(huán)馬甸地區(qū)租金上漲,而且當(dāng)?shù)亟煌ú辉龠m應(yīng)宜家日常運(yùn)作的需要,所以迫不得已搬去四環(huán)。北京另外幾個(gè)家居市場也無一例外地向外擴(kuò)張,比如十里河商圈,原先在十里河橋附近,挨著三環(huán)路,現(xiàn)在沿著十里河路一路擴(kuò)展,已經(jīng)跨過四環(huán),形成了一條長線。 出現(xiàn)這種情況主要是基于兩個(gè)因素,第一:區(qū)域交通條件是否適合做專業(yè)市場;第二:商業(yè)利潤水平是否具備吸引力。一個(gè)商圈興起之后,整個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值必然提升,最直接反映在租金的上升,而專業(yè)市場有較固定的利潤率

30、,一旦受到租金壓力的沖擊,就不得不向更遠(yuǎn)的位置遷移,以平衡它自身的運(yùn)營成本。 術(shù)業(yè)有專攻 考察一個(gè)專業(yè)市場是否可以投資,最關(guān)鍵的是看發(fā)展商整體的運(yùn)營思路是否可行,以及項(xiàng)目是否具備進(jìn)入專業(yè)領(lǐng)域的條件。項(xiàng)目總體規(guī)劃如何,管理團(tuán)隊(duì)是否專業(yè),決定了投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。 對投資者而言,最好本著“術(shù)業(yè)有專攻”的原則去進(jìn)行專業(yè)商鋪的投資。你不了解一個(gè)行業(yè),就不要誤以為這個(gè)行業(yè)很賺錢。只有充分了解行業(yè)的運(yùn)行體系及其利潤點(diǎn)所在,你的整體評(píng)估才會(huì)更準(zhǔn)確,才有可能從中獲取利益。 專業(yè)商鋪的優(yōu)勢在于以批發(fā)為主,單位平銷會(huì)比一般的普通商鋪高。但市場的培育是需要時(shí)間的,國內(nèi)最有名的沈陽的“五愛市場”,最便宜的時(shí)候100塊錢一

31、個(gè)鋪位,現(xiàn)在高的地方達(dá)到每平米每月1000元甚至2000元。因?yàn)閷I(yè)市場的商業(yè)特性是數(shù)量,銷量好起來以后單位平銷就很高,商業(yè)價(jià)值也相應(yīng)得到體現(xiàn)。從這個(gè)角度看,專業(yè)商鋪比一般商鋪上升空間更大,但同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也更高,因?yàn)樗鼘芾砗瓦\(yùn)營的專業(yè)性要求也更高。專業(yè)市場一旦出現(xiàn)管理運(yùn)營不專業(yè)的問題,會(huì)直接影響整個(gè)市場中的所有利益相關(guān)方。 規(guī)模集約硬件升級(jí)功能升級(jí) 未來:產(chǎn)業(yè)(專業(yè))商鋪三大發(fā)展訴求 安家特約撰稿人王永/文 產(chǎn)業(yè)商鋪是指以某一類型產(chǎn)業(yè)商品為主要交易對象的交易場所,通常具備一定的規(guī)模,是某一類型專業(yè)商鋪的集中表現(xiàn)。北京比較成熟的產(chǎn)業(yè)商鋪包括中關(guān)村電子市場、木樨園-大紅門服裝市場、馬連道茶葉市場等等

32、,這些產(chǎn)業(yè)商鋪在北京老百姓的生活中扮演著不可或缺的角色。 商鋪從其服務(wù)對象來看,可以分成兩大類:產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)以及大眾消費(fèi)型商業(yè)物業(yè)。大眾消費(fèi)型商業(yè)物業(yè)是為普通老百姓日常消費(fèi)服務(wù)的,這是商業(yè)物業(yè)的主要構(gòu)成部分,也是我們通常所理解的商業(yè)類型。大眾消費(fèi)型商業(yè)物業(yè)根據(jù)其形態(tài)還可以進(jìn)一步細(xì)分,如底商、商業(yè)街、單體商業(yè)等等。從商業(yè)物業(yè)所處的位置來看,商業(yè)物業(yè)還可以分為城市中心區(qū)商業(yè)和社區(qū)性商業(yè)。從北京目前的商業(yè)發(fā)展來看,社區(qū)性集中性商業(yè)是個(gè)潮流,尤其是社區(qū)性mall的蓬勃發(fā)展將是未來幾年北京商業(yè)發(fā)展的主流。 社區(qū)性商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)分別代表了兩個(gè)極端,各有各的優(yōu)劣,這也決定了各自的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展方向。

33、 社區(qū)性商業(yè)立足配套,帶給老百姓的是便利,這是社區(qū)商業(yè)的最大優(yōu)勢,尤其是社區(qū)型的mall,涵蓋多個(gè)業(yè)態(tài)的專業(yè)商鋪于一體,讓附近的老百姓能最方便地享受各種商品購買和服務(wù),其交易類型屬于典型的b2c交易。 產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)最先都是從批發(fā)或批零兼營發(fā)展過來的,其客群主體是生意人或者公司實(shí)體,其交易類型屬于典型的b2b交易,附帶少量的b2c交易。產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)往往以較大的規(guī)模、涵蓋某個(gè)產(chǎn)業(yè)或某類產(chǎn)品的多個(gè)檔次、多個(gè)品牌的商品,提供給客戶極大的商品多樣性以及可選擇性,再由于同業(yè)競爭的關(guān)系,產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)里的商品要比社區(qū)商業(yè)里的同種商品要便宜,具備很強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢,正是這個(gè)原因,產(chǎn)業(yè)商業(yè)集群往往還是商品價(jià)格信息的來

34、源地。 兩類物業(yè)對比優(yōu)劣如下: 商業(yè)物業(yè)類型優(yōu)勢劣勢消費(fèi)方式及消費(fèi)對象產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品多樣性價(jià)格便宜距離可能較遠(yuǎn)商品檔次較低購物環(huán)境較差b2b以下游企業(yè)、個(gè)體戶為主目的性消費(fèi)為主社區(qū)性商業(yè)物業(yè)便利業(yè)態(tài)多樣性產(chǎn)品選擇性較少價(jià)格較貴b2c周邊老百姓目的性、沖動(dòng)性消費(fèi)兼而有之 由于上述的特點(diǎn),我們可以看出產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)(產(chǎn)業(yè)商鋪)的一些發(fā)展趨勢。 首先是規(guī)模集約的趨勢。產(chǎn)業(yè)商鋪對地理位置十分敏感,每個(gè)產(chǎn)業(yè)商圈都有著較長的發(fā)展歷史和成長邏輯,脫離成熟的產(chǎn)業(yè)商圈另起爐灶,其成功的可能性較小,這決定了產(chǎn)業(yè)商鋪的規(guī)模集約的發(fā)展趨勢。由于扎堆效應(yīng),某一類產(chǎn)業(yè)商鋪往往會(huì)向一個(gè)產(chǎn)業(yè)商圈集約發(fā)展,如木樨園-大紅門區(qū)域

35、的產(chǎn)業(yè)商鋪總體量超過150萬平米,近年又新增不少項(xiàng)目,如百榮世貿(mào)近50萬的體量,進(jìn)一步擴(kuò)大了該地區(qū)的商業(yè)規(guī)模,另外,近40萬平米的鵬潤國際時(shí)尚交易中心距離大紅門也不遠(yuǎn)。這樣做的目的無非是出于借勢和共享客戶的考慮,反過來也會(huì)進(jìn)一步夯實(shí)這一區(qū)域的產(chǎn)業(yè)地位。 再次就是硬件升級(jí)的趨勢。產(chǎn)業(yè)商鋪一個(gè)較大的缺點(diǎn)就是消費(fèi)環(huán)境較差,這與以前純粹的b2b交易模式是有關(guān)的,都是目的性極強(qiáng)的生意人前來交易,硬件環(huán)境不是雙方關(guān)注的焦點(diǎn),但如果要增加b2c交易量的話,良好的購物環(huán)境必須有所考慮。我們也能看到各個(gè)產(chǎn)業(yè)商鋪都在改造升級(jí),新推出的商鋪環(huán)境都比以前有較大的飛躍,如海龍電子商城的改造、百榮世貿(mào)精品店的推出,都說明

36、購物環(huán)境提升的必要性,這樣做有助于提升沖動(dòng)性消費(fèi)比例,增加個(gè)人消費(fèi)者的交易量。 第三就是功能升級(jí)的趨勢。新出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)商鋪物業(yè)無不整合展覽展示、倉儲(chǔ)物流、咨詢發(fā)布、信息交流、貿(mào)易洽談、電子商務(wù)、進(jìn)出口服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié),將各項(xiàng)服務(wù)功能集于一體,逐漸使實(shí)體交易虛擬化,即商城主要完成展示洽談、接單發(fā)單,貨物直接由工廠在來單定制后輸送給客戶,而不經(jīng)過交易場所,這種模式提高了交易效率和效益,雖然目前有些功能尚停留在概念階段,但是功能融合和升級(jí)卻是大勢所趨。 就產(chǎn)業(yè)商鋪的開發(fā)運(yùn)作而言,大部分產(chǎn)業(yè)市場商鋪經(jīng)營同一類型商品,而且主要針對生意人、企業(yè)客戶,其商鋪分割容易、出售不太影響商鋪的最終使用和經(jīng)營管理,而且其后

37、期經(jīng)營管理較容易,這些特點(diǎn)使得產(chǎn)業(yè)商鋪比較適合于散售或做成產(chǎn)權(quán)式商鋪,這樣就解決了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中融資難的最大瓶頸,開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)業(yè)商鋪比開發(fā)社區(qū)性商業(yè),尤其是大型集中性商業(yè)門檻要低得多。但這并不代表開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)權(quán)商鋪一定能獲得良好的投資回報(bào)。一是產(chǎn)業(yè)商鋪必須要依托于一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)商圈,如木樨園、中關(guān)村等,但這些地方的商業(yè)地塊價(jià)值不菲,而且適合開發(fā)成產(chǎn)業(yè)商鋪的地塊已經(jīng)很少;再者這些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)商鋪區(qū)域飽和度較高,未來出租和出售的風(fēng)險(xiǎn)也相對較高,因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)商鋪雖然后期開發(fā)、管理簡單,但是前期的判斷、定位卻比較難,產(chǎn)業(yè)商鋪的需求分析涉及到產(chǎn)業(yè)鏈的未來發(fā)展與融合趨勢,這一點(diǎn)要比社區(qū)性商業(yè)的需求分析要復(fù)雜得多

38、,如何確定一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)商圈里是否飽和還是個(gè)較新的課題。 總體而言,北京市場上的產(chǎn)業(yè)商鋪物業(yè)發(fā)展相對要簡單些,其收益較高,但體量受限,能獲得的項(xiàng)目機(jī)會(huì)較少,開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也相對較高。 (本文作者系漢博顧問董事副總經(jīng)理、漢博研究院院長) 變革:專業(yè)市場競爭與轉(zhuǎn)型之路 安家特約撰稿人公衍奎/文 改革開放后,商業(yè)體系“統(tǒng)購統(tǒng)銷”模式改革,政府管理的重點(diǎn)放到生產(chǎn)與大型零售上,批發(fā)環(huán)節(jié)在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)“國退民進(jìn)”現(xiàn)象。農(nóng)貿(mào)市場、建材市場、小商品市場、汽車及零配件市場、服裝市場等專業(yè)市場抓住時(shí)機(jī)得到了迅速而空前的發(fā)展,在20年的時(shí)間內(nèi),各類批發(fā)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已發(fā)展到近2萬家。目前新發(fā)地農(nóng)貿(mào)市場、中關(guān)村電子市場、大紅門服

39、裝市場、馬連道茶葉市場、雅寶路外貿(mào)市場等都已經(jīng)成為華北乃至國內(nèi)外都具有極大影響力的專業(yè)市場。 商業(yè)的發(fā)展一直與城市建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)緊密相連。1990年,長安百貨開業(yè)拉開了京城商業(yè)突飛猛進(jìn)大發(fā)展的序幕,在政府“100個(gè)萬平米百貨商場”目標(biāo)的大力促進(jìn)下,商業(yè)第一次與地產(chǎn)熱潮結(jié)合。上世紀(jì)90年代末至今,隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪快速發(fā)展期,商業(yè)發(fā)展再次與地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合,商業(yè)建筑以每年近300萬平方米的竣工體量不斷創(chuàng)造著歷史記錄。在京城商業(yè)開發(fā)中,多數(shù)專業(yè)市場都經(jīng)歷了從路邊攤到大棚、從大棚到現(xiàn)代商業(yè)建筑的過程,尤其在當(dāng)前這一輪的商業(yè)地產(chǎn)熱潮中,專業(yè)市場的環(huán)境、設(shè)施得以大幅度改善。中關(guān)村e(cuò)世界、錦繡大地物流港

40、、百榮世貿(mào)、天雅大廈等,都屬于本輪商業(yè)建設(shè)高潮中代表性的專業(yè)市場項(xiàng)目。 專業(yè)市場競爭力弱化 雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政策變化為專業(yè)市場帶來了歷史性機(jī)遇,房地產(chǎn)開發(fā)也為專業(yè)市場的發(fā)展創(chuàng)造了前所未有的條件,然而專業(yè)市場的建設(shè)中大量存在重復(fù)、模仿與復(fù)制的手法,不但農(nóng)貿(mào)市場沒有改變小攤位的經(jīng)營模式,最具高科技含量的中關(guān)村也沒有走出“攢機(jī)時(shí)代”。只關(guān)注建筑,不理解商業(yè)的實(shí)質(zhì),缺乏商業(yè)運(yùn)營模式的創(chuàng)新,使得專業(yè)市場競爭力越來越弱: 首先是消費(fèi)分流。專業(yè)市場多數(shù)采用批零兼顧的經(jīng)營方式,但隨著城市零售商業(yè)的迅速發(fā)展,以及消費(fèi)者趨優(yōu)消費(fèi)習(xí)性的出現(xiàn),零售客群被大賣場、超級(jí)市場、折扣店等大量分流。 其次是同質(zhì)化競爭。在本次開發(fā)

41、高潮中,原有專業(yè)市場區(qū)域,比如中關(guān)村電子市場、大紅門服裝市場等,近年來的經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大;新興專業(yè)市場區(qū)域,比如四環(huán)沿線大量家居市場,也開始投入經(jīng)營。市場的建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)需求的增長速度,同質(zhì)化模式只能攤薄收益。 再次是城際競爭加劇。上個(gè)世紀(jì)80年代末90年代初,北京尚有市場規(guī)模大、基礎(chǔ)環(huán)境好等優(yōu)勢,專業(yè)市場極具競爭力,甚至具有唯一性,但隨著外地城市的建設(shè)與發(fā)展,目前北京在專業(yè)市場競爭中,開始在物業(yè)成本、交通、生產(chǎn)等方面表現(xiàn)出劣勢。比如依托使館區(qū)興起的雅寶路,對東歐貿(mào)易市場的優(yōu)勢,開始受到西北部邊境城市、南方生產(chǎn)城市的挑戰(zhàn);北京的各類家具市場也已經(jīng)受到北方最大的家具集散中心、北京近鄰香河

42、的沖擊。 僅僅關(guān)注建筑本身,僅僅關(guān)注空間形態(tài),很難在專業(yè)市場的經(jīng)營競爭中取勝;不考慮商業(yè)規(guī)律,簡單重復(fù)過去的成功,也很快會(huì)被消費(fèi)者拋棄。 尋求新價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn) 義烏小商品城、順德家具城、臨沂板材城等國內(nèi)有影響的專業(yè)市場,都已經(jīng)初步形成產(chǎn)、存、銷、展的集散地模式,并逐步向?qū)I(yè)設(shè)計(jì)、專業(yè)生產(chǎn)、專業(yè)物流的更高階段發(fā)展。北京的專業(yè)市場如果希望在與全國其他地方專業(yè)市場的競爭中立足,希望在越來越豐富的業(yè)種業(yè)態(tài)中保存生機(jī),就不能僅僅專注商場建設(shè),而應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)業(yè)群落促進(jìn)、在供應(yīng)鏈一體化的過程中,不斷尋找新的價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn)。 專業(yè)市場的競爭力,不僅僅體現(xiàn)在為最終端的消費(fèi)者提供更多價(jià)值,也應(yīng)當(dāng)考慮在產(chǎn)、儲(chǔ)、運(yùn)各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)約成

43、本,創(chuàng)造價(jià)值。以美國醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)broadlane公司為例,通過電子商務(wù)平臺(tái)和物流系統(tǒng)建設(shè),在供應(yīng)鏈的多個(gè)環(huán)節(jié)為不同方面的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者都創(chuàng)造了價(jià)值,從而確定了自己強(qiáng)有力的競爭地位: 生產(chǎn)方價(jià)值。通過提供倉儲(chǔ)空間、反饋需求信息促進(jìn)彈性生產(chǎn),節(jié)約了生產(chǎn)成本;利用電子商務(wù)平臺(tái),代替醫(yī)藥代表、城市辦事處,節(jié)約了廠方推廣成本。 需求方價(jià)值。利用電子平臺(tái),可以在更多品種中更容易找到所需,降低了采購成本;及時(shí)配送促進(jìn)彈性采購,降低醫(yī)院、藥店儲(chǔ)存、采購成本;品質(zhì)管理,降低了需求方質(zhì)量控制成本。 要打造有競爭力的專業(yè)市場,必須采用先進(jìn)的物流理念,從供應(yīng)鏈的全程進(jìn)行系統(tǒng)考慮,降低各方參與者的成本,增加各方參與者

44、的利益。只有為各方創(chuàng)造更多價(jià)值,增加各方對自己的依賴,專業(yè)市場才具有存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。高階:零售型專業(yè)市場的2007 安家特約撰稿人胡冰/文 在現(xiàn)代中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中,因?yàn)榻?jīng)營商家更偏好于可從事零售業(yè)務(wù)的零售型專業(yè)市場,故零售型專業(yè)市場的發(fā)展更為迅猛。零售型專業(yè)市場的種類繁多,如城市商業(yè)中存在的電子、花卉、海鮮、農(nóng)副、家居、建材、汽車、服裝、小商品等專業(yè)市場。隨著城市商業(yè)的發(fā)展、成熟,各種類型的專業(yè)市場已經(jīng)形成了基本的城市布局體系,這大大增加了新開發(fā)建設(shè)的專業(yè)市場取得成功的難度。 近些年,全國范圍內(nèi)都出現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)空置率增高的局面,尤其是新興專業(yè)市場表現(xiàn)得更加脆弱,從京城到全國,相繼出現(xiàn)了專業(yè)

45、市場運(yùn)營失敗的案例。一是專業(yè)市場的形成必須經(jīng)過一個(gè)漫長的哺育期,而這些新興的專業(yè)市場從開發(fā)者到后來的物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有者,往往是操之過急,讓還處在嬰兒期狀態(tài)下的專業(yè)市場,倉促間隆重入市,造成短命夭折;二是專業(yè)市場對地域依賴極大。專業(yè)市場選址不當(dāng),也容易致使專業(yè)市場失??;三是專業(yè)市場需要更專業(yè)的專業(yè)管理、專業(yè)技術(shù)、專業(yè)團(tuán)隊(duì),而新興的專業(yè)市場往往缺乏這些,以致造成這些專業(yè)市場的先天性不足。 專業(yè)市場到底是機(jī)會(huì)?還是風(fēng)險(xiǎn)?這是一個(gè)待解的問題。 到底新開發(fā)的專業(yè)市場是否還能取得成功?牽動(dòng)著眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者的心。 從我們對專業(yè)市場長期操作的經(jīng)驗(yàn)來看,專業(yè)市場在當(dāng)今中國城市商業(yè)布局中,具有極其重要的地位,也就

46、是說城市商業(yè)環(huán)境中需要新興專業(yè)市場的出現(xiàn)。那是不是意味著再復(fù)制從前意義上的專業(yè)市場還能取得成功?回答是否定的。 為什么?從前意義上的專業(yè)市場,我們稱之為簡單專業(yè)市場。它已經(jīng)失去了在當(dāng)今城市商業(yè)高度發(fā)展形勢下,從頭培育成熟的可能,所以現(xiàn)在它已經(jīng)無法再復(fù)制了。那么什么樣的專業(yè)市場才能生存,才能發(fā)展?我們稱之為高級(jí)專業(yè)市場,這一類商業(yè)物業(yè)新產(chǎn)品,將會(huì)成為未來市場的寵兒。 以我們參與設(shè)計(jì)的華泰名車世界為例: 華泰名車世界被定義為小轎車專業(yè)市場,但是它并不只是簡單的小轎車買賣市場,它是服務(wù)于汽車銷售行業(yè)的城市商業(yè)綜合體。該項(xiàng)目首先包括了汽車專賣店,像volvo(富豪)、jaguar(捷豹)、landro

47、ver(路虎)、gm(通用)、subaru(斯巴魯)、nissan(日產(chǎn))等著名汽車品牌居于其中,另外還包括汽車百貨商場,經(jīng)營汽車香水系列、護(hù)理系列、座墊系列、椅套系列、布藝系列、電器系列、音響系列、太陽膜系列、改裝系列和綜合配套等。 華泰名車世界設(shè)有汽車服務(wù)中心,提供護(hù)理服務(wù)、安全安裝服務(wù)、裝飾服務(wù)、改裝服務(wù)、維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)等,另外還提供汽車維修服務(wù)、汽車租賃服務(wù)、二手汽車交易服務(wù)、高級(jí)汽車人才培訓(xùn)服務(wù)等。 華泰名車世界中還設(shè)有西餐廳、商務(wù)會(huì)所,服務(wù)于高端經(jīng)銷商和高端客戶人群。 華泰名車世界是汽車專業(yè)市場,更是新一代的高級(jí)汽車專業(yè)市場。它之所以能取得巨大的成功,要?dú)w功于它從一開始就具備新一代的

48、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品理念,并成功實(shí)現(xiàn)了這一理念引導(dǎo)下的市場建設(shè)和發(fā)展。 2007年,北京新增商業(yè)物業(yè)開發(fā)面積400多萬平米,其中不乏專業(yè)市場類型的商業(yè)物業(yè)。如果這些新興的專業(yè)市場仍舊復(fù)制原有簡單專業(yè)市場的模式,很可能會(huì)落得失敗的下場。只有致力于開發(fā)新一代成熟、高級(jí)的專業(yè)市場產(chǎn)品,新項(xiàng)目才有可能取得成功。 (本文作者系海創(chuàng)商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁) 關(guān)鍵點(diǎn):資金鏈條人才資源 安家記者詹偉鋒/文 被訪者:姜黎明,偉業(yè)商業(yè)公司副總經(jīng)理 隨著中國商業(yè)市場的發(fā)展,業(yè)態(tài)布局正面臨一個(gè)分化整合的階段。現(xiàn)在比較有發(fā)展前景的業(yè)態(tài)大概有三類:一是綜合性的購物中心,二是社區(qū)配套商業(yè),第三種就是專業(yè)市場,包括服裝、家電、玩具等等

49、,也包括專營塑料制品、小五金、書籍、茶葉、農(nóng)副產(chǎn)品等的交易市場,這主要看是從什么角度、依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)具體劃分。 特定客群的目的性消費(fèi) 專業(yè)市場的優(yōu)勢在于強(qiáng)化了消費(fèi)的目的性和有效性。例如電子產(chǎn)品市場,北京最集中的還是在中關(guān)村,因?yàn)樗嫦虻南M(fèi)人群主要是大學(xué)生和中青年人,而中關(guān)村號(hào)稱中國的硅谷,集中了相對多的此類人群。像cbd區(qū)域,有百腦匯等少量存在,談不上與中關(guān)村抗衡,這就是消費(fèi)者對市場的決定性。再比如服裝批發(fā)市場,為什么大眾化的市場設(shè)置在動(dòng)物園、大紅門?道理是一樣的。它如果到了一個(gè)收入相對較高的地區(qū),可能就會(huì)換一種形式、換一種包裝,比如變成燕莎奧特萊斯(outlets)。它如果到了一個(gè)針對外國旅

50、游人群的地區(qū),就變成搜秀、雅秀這樣一些市場。所以專業(yè)市場對消費(fèi)力和消費(fèi)人群是很關(guān)注的,離開了某種特定的氛圍就很難生存。 操作難度高于一般商業(yè)地產(chǎn) 很多時(shí)候,專業(yè)市場是應(yīng)運(yùn)而生、應(yīng)時(shí)而生,開發(fā)商主動(dòng)意識(shí)到之后特意去做的情況比較少。早期專業(yè)市場還有以政府為主導(dǎo)開發(fā)的,現(xiàn)在基本上都轉(zhuǎn)為市場化運(yùn)作。站在開發(fā)商的角度,運(yùn)作項(xiàng)目的目的以資金的快進(jìn)快出為主,所以很少有人注重運(yùn)營專業(yè)市場,不是因?yàn)閷I(yè)市場不獲利,而是因?yàn)樽鰧I(yè)市場開發(fā)比一般的商業(yè)開發(fā)更困難。因?yàn)檫\(yùn)作專業(yè)市場,對人力與資本這兩個(gè)因素要求非常高。 專業(yè)人才和資金實(shí)力是關(guān)鍵 專業(yè)市場與綜合性的百貨不同,它的專業(yè)性非常強(qiáng),因此必須有一個(gè)專業(yè)的人才體系

51、來負(fù)責(zé)。比如要開發(fā)一個(gè)電子市場,就得找熟悉這個(gè)行業(yè)的人才,因?yàn)槟阋獜淖畛醯囊?guī)劃定位,也就是做什么、做多大、做什么建筑形式到中期的招商實(shí)施,要對這個(gè)市場很熟悉,后期的管理運(yùn)作、如客戶組織、管理協(xié)調(diào)等等,必須是和前期協(xié)調(diào)一致的。我們常說“隔行如隔山”,專業(yè)市場這一行由于種類繁多,由各自的市場特點(diǎn)又有更專業(yè)的細(xì)分。比如做服裝與做電器都由不同的客戶組成,沒有對行業(yè)和市場相當(dāng)熟悉的專業(yè)人才,很難把項(xiàng)目做起來。 有了人才,還要有資本。作為開發(fā)商,做專業(yè)市場不能建成了就撒手不管,必須領(lǐng)跑一個(gè)階段,就像養(yǎng)育嬰兒一樣,只有把他喂大了、能爬能走了,才能讓他獨(dú)立去做事情。開發(fā)專業(yè)市場,一到三年的培育期必不可少,經(jīng)過

52、這個(gè)過程形成了一個(gè)核心的穩(wěn)定的市場之后,它就具備了基本的生存能力,“扶上馬,送一程”。這就對開發(fā)商的資金實(shí)力提出了比較高的要求。 二十一世紀(jì)最缺什么?人才! 天下無賊中黎叔的這句臺(tái)詞,用在這里恰如其分。上面提到的兩個(gè)因素中,專業(yè)人員的作用更為突出,因?yàn)樗鉀Q了運(yùn)作問題。有專業(yè)人員而缺少資金,開發(fā)商至少可以保證初期的概念、定位、產(chǎn)品的營造不會(huì)出問題,然后在市場上尋求合作伙伴。何況現(xiàn)在專業(yè)人才還是太少,尤其能夠運(yùn)作專業(yè)市場的專業(yè)人才更是嚴(yán)重匱乏。相應(yīng)的專業(yè)人才能夠幫開發(fā)商做出決策:究竟做哪一類的專業(yè)市場,做這個(gè)專業(yè)市場有什么樣的要求,能不能帶來充分的資源?解決了這些前提性的問題,開發(fā)商才能去做這件

53、事情。 專業(yè)市場現(xiàn)在還處在“戰(zhàn)國時(shí)代”,如果誰能穩(wěn)扎穩(wěn)打、做強(qiáng)做大,未來的天下就可能是誰的。 案例功夫茶 【茶客】:北京依蓮軒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事總經(jīng)理劉博 漢博投資集團(tuán)有限公司總裁朱友軍 【茶博士】:安家記者詹偉鋒(文中簡稱安家) 【攝影】:安家麥子、王越 【時(shí)間】:2007年3月13日下午 【地點(diǎn)】:怡青泉茶藝館 商業(yè)地產(chǎn)走到今天,專業(yè)化、規(guī)范化已成大勢所趨,而細(xì)分市場也是未來的必然走向,我們將目光鎖定特色商業(yè)街中的專業(yè)商鋪,管窺這一特定商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)作秘訣。 共舞茶城:專業(yè)市場的提升之旅 鼎觀格調(diào)商務(wù)茶院的價(jià)值論 安家記者詹偉鋒/文 產(chǎn)自杭州的西湖龍井茶足夠名貴,而取自杭州并空運(yùn)

54、至京城的虎跑泉水,卻只能用稀缺來形容。 本期功夫茶以西湖龍井配虎跑泉水,釀造一縷純正江南的幽香。 本期論述的話題也正好與茶文化不謀而合。作為北京唯一的一條“中國特色商業(yè)街”,馬連道茶葉一條街正成為北京乃至環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的茶葉批發(fā)集散中心,特色鮮明的專業(yè)商鋪是這里最引人矚目的地方。作為一條街區(qū),獨(dú)一無二的產(chǎn)品聚集形態(tài)構(gòu)成了它不可替代的商業(yè)價(jià)值,令入駐此地的投資商及商家有機(jī)會(huì)收獲滿囊財(cái)富。 除了經(jīng)濟(jì)效益之外,作為經(jīng)營“國飲”的商街,它也必然地?fù)?dān)負(fù)起茶文化的內(nèi)涵,我們關(guān)注它創(chuàng)造的財(cái)富,也關(guān)注它的文化價(jià)值:一個(gè)專業(yè)市場將擁有怎樣的文化屬性,又將為生活帶來什么樣的變化?某種意義上來說,這里經(jīng)營的是一種商業(yè),同時(shí)更可能是一種生活態(tài)度的顯現(xiàn)。 街區(qū)商業(yè)價(jià)值:國家級(jí)特色商業(yè)街&cpd中央采購區(qū) 安家:歡迎二位來到“商業(yè)地產(chǎn)功夫茶”欄目,本期“功夫茶”作為對于專業(yè)市場的案例研究,主題是探討馬連道茶葉街的發(fā)展?fàn)顩r和未來前景。首先想請兩位談一下馬連道區(qū)域具備怎樣的商業(yè)特征和商業(yè)價(jià)值? 劉博:我們因?yàn)樵隈R連道開發(fā)項(xiàng)目,所以從做產(chǎn)品的角度,對街區(qū)的商業(yè)價(jià)值做過比較多的調(diào)研,這里我特別想請朱總從外圍的角度來評(píng)價(jià)一下這條街,看看專家的想法是否與我們發(fā)展商的理解相一致。 朱友軍:基本上整個(gè)北京都知道馬連道這個(gè)地方,作為整個(gè)華北地區(qū)的茶葉批發(fā)集散中心,它本身名氣很大。一條商業(yè)街的名

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