專業(yè)市場(chǎng)(商鋪)可行性報(bào)告

1、專業(yè)市場(chǎng)（商鋪）可行性報(bào)告商用物業(yè) 2007專業(yè)市場(chǎng)可行性報(bào)告 策劃：安家雜志記者部 執(zhí)行：安家記者詹偉鋒 專業(yè)支持：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟、中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)、華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問、漢博顧問、偉業(yè)商業(yè)公司、華夏柏欣（北京）經(jīng)營(yíng)管理顧問有限公司、亞信聯(lián)行、海創(chuàng)商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 印象：專業(yè)市場(chǎng)困境中突圍 規(guī)律：專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)成功五大要素 合力：專業(yè)市場(chǎng)十大運(yùn)作環(huán)節(jié) 近景：專業(yè)市場(chǎng)將走向邊緣化 未來(lái)：產(chǎn)業(yè)（專業(yè)）商鋪三大發(fā)展訴求 變革：專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與轉(zhuǎn)型之路 高階：零售型專業(yè)市場(chǎng)的2007 關(guān)鍵點(diǎn)：資金鏈條人才資源 案例功夫茶：提升專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值，確立馬連道茶街行業(yè)地位 案例區(qū)域：從

2、中關(guān)村風(fēng)云看專業(yè)市場(chǎng)投資金潮 商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)空間和市場(chǎng)前景吸引了越來(lái)越多的開發(fā)商進(jìn)入這一領(lǐng)域，但其開發(fā)運(yùn)作的復(fù)雜和困難也是有目共睹，現(xiàn)在，北京地產(chǎn)圈中，無(wú)論是專家、開發(fā)商、專業(yè)機(jī)構(gòu)還是媒體，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)“銷售火暴但經(jīng)營(yíng)成少敗多”的局面有比較清醒的認(rèn)識(shí)，可以說在2000年之后的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大潮中，我們正在發(fā)現(xiàn)越來(lái)越多的問題，同時(shí)也在形成越來(lái)越多的共識(shí)。今天，在具體而微的層面上探討如何做好商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)疑成為我們共同關(guān)心的話題。 作為對(duì)北京地產(chǎn)負(fù)有第三方責(zé)任的專業(yè)媒體，從怎樣的角度切入這個(gè)炙手可熱的領(lǐng)域，用怎樣的方式處理這塊價(jià)值不菲的燙手山芋，以怎樣的形式為業(yè)界提供可資借鑒的專業(yè)意見，既是我們必須做

3、好的本職工作，同時(shí)也是值得細(xì)細(xì)思量的重大課題。 本期，安家記者選擇專業(yè)市場(chǎng)這個(gè)特定的剖面，遍采權(quán)威專家和專業(yè)機(jī)構(gòu)的獨(dú)到見解，對(duì)其進(jìn)行全面了解和分析，并通過對(duì)典型項(xiàng)目和熱點(diǎn)區(qū)域的案例解讀，深入探詢和研究其市場(chǎng)規(guī)律，試圖達(dá)到管窺商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作要訣的目的。當(dāng)宏大而繁雜的商業(yè)地產(chǎn)令我們頗感一言難盡甚至欲語(yǔ)詞窮時(shí)，也許精確而深刻地剖析其中一個(gè)特定領(lǐng)域，能帶給我們更多有益的啟示而這正是我們最初瞄準(zhǔn)專業(yè)市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)所在。 在此，也要特別向本次為安家獨(dú)家供稿，以及對(duì)安家慷慨賜教的眾多商業(yè)地產(chǎn)專家、機(jī)構(gòu)，致以最誠(chéng)摯的謝意，相信對(duì)于07年蓬勃發(fā)展并更趨理性的商業(yè)地產(chǎn)而言，專業(yè)人士將是最寶貴、最有價(jià)值的資源。 所謂專業(yè)

4、市場(chǎng)，是指專一、同類商品聚集、交易、流通、配送的場(chǎng)所，專業(yè)市場(chǎng)可從事批發(fā)、零售業(yè)務(wù)。在商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品形式中，專業(yè)市場(chǎng)屬開放型物流中心類型，在城市商業(yè)形態(tài)中屬專業(yè)型商業(yè)中心范疇。 2007專業(yè)市場(chǎng)可行性報(bào)告 印象：專業(yè)市場(chǎng)困境中突圍 安家記者詹偉鋒/文 被訪者：王永平，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng) 遭遇分流 從上世紀(jì)七、八十年代發(fā)育開始，專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷了較長(zhǎng)發(fā)展期，通過不斷洗牌，目前基本已形成門類齊全的專業(yè)市場(chǎng)，而且逐步實(shí)現(xiàn)了規(guī)模化。新建專業(yè)市場(chǎng)難度加大，因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)背后連著制造業(yè)，一個(gè)市場(chǎng)形成規(guī)模以后，與整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系也就建立了，而新興市場(chǎng)要做起市場(chǎng)建筑容易，要與已有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)網(wǎng)絡(luò)渠道卻相當(dāng)困難

5、。 另一方面，與消費(fèi)者的改變有關(guān)。我們的專業(yè)市場(chǎng)不僅僅是批發(fā)，零售也占有相當(dāng)比重。隨著社會(huì)階層的分化，購(gòu)買力的提高，消費(fèi)習(xí)慣的改變，上流社會(huì)、中產(chǎn)階級(jí)、低收入人群，對(duì)于消費(fèi)場(chǎng)所的要求也產(chǎn)生較大差別。越來(lái)越多的人傾向于到休閑娛樂設(shè)施比較好的商業(yè)物業(yè)中去進(jìn)行消費(fèi)，賣場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量、配套設(shè)施、消費(fèi)感受變得更為關(guān)鍵，對(duì)于價(jià)格的敏感度卻降低了而相對(duì)低廉的價(jià)格正是專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)所在。所以，從某種程度上來(lái)說，專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展空間也在縮小，有被其他商業(yè)物業(yè)形式分流的趨勢(shì)。 重在規(guī)模 已有的專業(yè)市場(chǎng)還會(huì)有相當(dāng)?shù)纳?，今后的趨?shì)應(yīng)是逐步合并，進(jìn)一步做大規(guī)模。專業(yè)市場(chǎng)的“?！弊忠恳?guī)模體現(xiàn)，如果同類的專業(yè)市場(chǎng)太多

6、太分散，就無(wú)法形成規(guī)模，“專”的優(yōu)勢(shì)也就體現(xiàn)不出來(lái)。另一方面，做大之后新的同類市場(chǎng)就很難再發(fā)展，尤其是在一定商圈范圍內(nèi)。 專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模化需要時(shí)間，并且涉及到很多客戶資源，從這個(gè)角度來(lái)看，專業(yè)市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單可以模仿的，因?yàn)橐粋€(gè)市場(chǎng)所具有的客戶資源，主要不是開發(fā)商和市場(chǎng)管理者的關(guān)系，更多是經(jīng)營(yíng)戶帶來(lái)的關(guān)系。比如一家做玩具的經(jīng)營(yíng)戶，可能在某個(gè)地區(qū)擁有龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)，那些客戶可能非常信賴他，而另建一個(gè)新的市場(chǎng)，如果這個(gè)經(jīng)營(yíng)戶沒有過去，那么他的客戶可能也不會(huì)進(jìn)入那個(gè)市場(chǎng)。 也應(yīng)持有 商業(yè)地產(chǎn)的持有經(jīng)營(yíng)漸成業(yè)內(nèi)共識(shí)，對(duì)于新興的專業(yè)市場(chǎng)而言，初期應(yīng)對(duì)商鋪進(jìn)行租賃而非銷售，并實(shí)行統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大量的專業(yè)

7、市場(chǎng)雖然也是散售經(jīng)營(yíng)，而且仍然經(jīng)營(yíng)良好，但這與早期的市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)，而且有的項(xiàng)目也是培育成熟以后再銷售的。實(shí)際上，未成熟的市場(chǎng)如果分割銷售，小經(jīng)營(yíng)戶的風(fēng)險(xiǎn)就加大了。因此，很多小業(yè)主寧可去一個(gè)業(yè)已成熟的專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)手購(gòu)買商鋪，也不愿意去新建的市場(chǎng)投資一手商鋪。 專業(yè)市場(chǎng)對(duì)外規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，但對(duì)內(nèi)也有劣勢(shì)，那就是經(jīng)營(yíng)內(nèi)容同一化、經(jīng)營(yíng)戶競(jìng)爭(zhēng)激烈等。如果商鋪賣掉以后，經(jīng)營(yíng)范圍難以控制，后期的統(tǒng)一營(yíng)銷推廣未必能得到商戶的配合。如果經(jīng)營(yíng)戶出現(xiàn)問題，市場(chǎng)也很難去協(xié)調(diào)，作為一個(gè)大的整體，專業(yè)市場(chǎng)的商戶之間關(guān)聯(lián)和影響較大，一旦出現(xiàn)紕漏，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的聲譽(yù)會(huì)產(chǎn)生負(fù)面效果。而如果是統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)可以通過索取違約金、提高

8、租金，甚至清場(chǎng)等方式，對(duì)商戶實(shí)行有效管控，保證市場(chǎng)的品牌聲譽(yù)。 突圍之道 建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)過程中，開發(fā)商對(duì)于區(qū)位的選址很重要。做什么樣的專業(yè)市場(chǎng)，對(duì)位置和周邊商圈的要求不一樣。比如it賣場(chǎng)，中關(guān)村的專業(yè)電子市場(chǎng)具備強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，因?yàn)閕t本身就是一個(gè)窄眾行業(yè)，必須扎堆才能凸顯優(yōu)勢(shì)，而中關(guān)村的高校、it企業(yè)、計(jì)算機(jī)人才高度集中，這是其他地方不可能獲得的資源集群，這也是中關(guān)村諸多it商城成功的重要原因。 對(duì)于投資者而言，不同的專業(yè)商鋪，對(duì)于區(qū)位，對(duì)于商家，對(duì)于開發(fā)商的操作運(yùn)營(yíng)能力，對(duì)于專業(yè)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和水平，都需要做出慎重評(píng)估。專業(yè)市場(chǎng)絕非沒有市場(chǎng)空間，但市場(chǎng)有一個(gè)培育的過程，包括購(gòu)物中心之類的新興商業(yè)

9、物業(yè)也會(huì)對(duì)專業(yè)市場(chǎng)形成分流，所以專業(yè)市場(chǎng)想要突圍，逐漸整合是勢(shì)在必行的。同一類別的專業(yè)市場(chǎng)可能聚集到一起，更集中地發(fā)展，體現(xiàn)更強(qiáng)大的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。 規(guī)律：專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)成功五大要素 安家特約撰稿人董利/文 就商業(yè)角度講，中國(guó)的專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)走過了從上個(gè)世紀(jì)80年代起步、90年代發(fā)展到21世紀(jì)初升級(jí)換代這樣三個(gè)時(shí)期，經(jīng)過近20多年的穩(wěn)步發(fā)展，已進(jìn)入了非常成熟的階段。在這個(gè)階段和今后一段時(shí)間內(nèi)，它將以更快的腳步參與全球市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并在競(jìng)爭(zhēng)中形成優(yōu)勢(shì)。 從房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)角度講，由開發(fā)商參與專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)還是近幾年的事，而且成功的不多、失敗的不少。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？從專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)

10、發(fā)展歷史來(lái)看，一般專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)發(fā)展軌跡是自然形成、政府推動(dòng)。專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)看起來(lái)簡(jiǎn)單，其實(shí)不然。專業(yè)市場(chǎng)不同于一街一店，有其生存的必要條件，在這個(gè)市場(chǎng)中，開發(fā)商是遲到者，要補(bǔ)的課甚多。 市場(chǎng)基礎(chǔ) 專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)中的一類目標(biāo)產(chǎn)品，需要有市場(chǎng)基礎(chǔ)，否則難以立足。以專業(yè)市場(chǎng)為目標(biāo)產(chǎn)品的市場(chǎng)基礎(chǔ)有兩個(gè)： 1、立地條件。從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)各業(yè)態(tài)都有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，一般是人流、交通等。有些業(yè)態(tài)也會(huì)選址在一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足的地區(qū)，看中的是未來(lái)的發(fā)展和人流。但專業(yè)市場(chǎng)尤其是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不同。專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)已走過了20年的發(fā)展道路，即便在一些三線城市都能看到打著義烏牌子的小商品或

11、服裝市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)不再是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。新的專業(yè)市場(chǎng)的生存和發(fā)展，必須依賴原有專業(yè)市場(chǎng)在若干年的發(fā)展中所培養(yǎng)起來(lái)的商圈氛圍。如以經(jīng)營(yíng)服裝小商品為主的北京木樨園商圈、雅寶路商圈、西直門商圈，以經(jīng)營(yíng)it產(chǎn)品為主的中關(guān)村商圈。原有商圈通過多年的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展已凝聚了大批忠實(shí)的客戶群體，離開這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場(chǎng)大多命運(yùn)多舛。 姚家園路上有一個(gè)交通條件非常好的建筑，當(dāng)初定位于汽車行業(yè)，硬件設(shè)計(jì)是國(guó)際一流的。后來(lái)因種種原因面臨轉(zhuǎn)型，他們打算重新定位，做一個(gè)服裝小商品市場(chǎng)，我當(dāng)時(shí)非常明確地否定了這個(gè)定位。但是開發(fā)商并不認(rèn)同我的意見，告訴我已準(zhǔn)備進(jìn)行招商。最近的消息是，他們?cè)囌猩毯蟛痪糜珠_始重新定位。

12、有一句俗話說，現(xiàn)在再開發(fā)專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)，不能平地?fù)革灹?，得扎堆兒。?dāng)然，話說回來(lái)，如果商圈非常成熟并且已競(jìng)爭(zhēng)過度，就要考慮放棄了。 2、產(chǎn)業(yè)條件。一般中小型專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)對(duì)立地條件要求較高，對(duì)產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)這個(gè)業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個(gè)再發(fā)展的問題。一方面是規(guī)模不斷擴(kuò)大，另一方面是硬件不斷升級(jí)。從木樨園早期的龍湫批發(fā)市場(chǎng)，到今天的百榮世貿(mào)商城，已不可同日而語(yǔ)。商圈內(nèi)部擴(kuò)張的同時(shí)，需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限，這個(gè)擴(kuò)大總會(huì)遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的需要，專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)加工能力的要求也就越高。沒有產(chǎn)業(yè)支撐或者集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場(chǎng)較遠(yuǎn)

13、時(shí)，信息成本、物流成本、時(shí)間成本的增加，必然會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)成本的增加。產(chǎn)業(yè)條件不足的市場(chǎng)或者商圈就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中落伍甚至被淘汰出局。 中關(guān)村it市場(chǎng)的生存和發(fā)展就很好地說明了這一點(diǎn)，它的發(fā)展基礎(chǔ)是周邊眾多高校、科研院所所形成的研發(fā)條件。義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)的成 功也有賴于溫州、臺(tái)州等周邊小商品加工產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同樣，新開發(fā)運(yùn)作的專業(yè)市場(chǎng)如果沒有產(chǎn)業(yè)條件優(yōu)勢(shì)，也會(huì)在發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。 政府支持 專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)的發(fā)展壯大往往離不開當(dāng)?shù)卣拇罅χС帧Ｒ环矫媾l(fā)市場(chǎng)的交易額較大，是政府稅收的重要來(lái)源，各地政府較為重視其發(fā)展。另一方面，專業(yè)市場(chǎng)在發(fā)展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支

14、持是市場(chǎng)手段替代不了的。另外，專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)的生存也常常受到城市發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的影響，產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對(duì)專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)的發(fā)展往往是致命的。新專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)的開發(fā)與運(yùn)作，如果沒有當(dāng)?shù)卣С?，前景令人?dān)憂。 物流條件 專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)的商品量大、流動(dòng)性強(qiáng)，對(duì)物流環(huán)節(jié)有著較高的要求。木樨園商圈和馬連道茶業(yè)市場(chǎng)如果沒有周邊眾多的長(zhǎng)途客運(yùn)站為依托，很難發(fā)展到今天。西直門商圈的形成也是如此。而零售比重較大的萬(wàn)通市場(chǎng)、天意市場(chǎng)、秀水市場(chǎng)、雅秀市場(chǎng)，無(wú)一不是在城市主干道邊。以批發(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng)大都離長(zhǎng)途客運(yùn)站或火車站較近。早期在城市中心發(fā)展起來(lái)的專業(yè)市場(chǎng)，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化，物流成本

15、在不斷增加，遷址是很多在城市中心區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)面臨的又一難題。新開發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)選址不宜選在城區(qū)中心區(qū)，更不宜選在物流交通條件不便的地方。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 即使在一些三線城市，專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)也不會(huì)太多。以一個(gè)大棚子或簡(jiǎn)易加蓋子的市場(chǎng)作為起步期的時(shí)代已經(jīng)過去了，升級(jí)的專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)對(duì)硬件如電梯、停車位、空調(diào)、防火等指標(biāo)要求也越來(lái)越高。另外，專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)的業(yè)態(tài)性質(zhì)決定了它是以攤檔為主，因此人流動(dòng)線的要求也比較高，在進(jìn)行建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮到這一點(diǎn)。另外，隨著以人為本觀念的深入，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的配套服務(wù)如餐飲、休閑、酒店住宿等也需得到加強(qiáng)。為適應(yīng)商業(yè)國(guó)際化、信息化發(fā)展趨勢(shì)要求，新建專業(yè)（批發(fā)

16、）市場(chǎng)的寬帶配套也是必不可少的。 經(jīng)營(yíng)管理 專業(yè)市場(chǎng)需要專業(yè)化的開發(fā)與運(yùn)作。一是定位之初的專業(yè)化研究，要走出地產(chǎn)人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)，最好在拿地之前就完成市場(chǎng)研究并做出清晰的定位；二是規(guī)劃設(shè)計(jì)，一方面要根據(jù)市場(chǎng)變化修正定位，另一方面要根據(jù)定位正確規(guī)劃和設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品；三是研究銷售對(duì)后期經(jīng)營(yíng)的影響，當(dāng)然最好是持有不售。需要強(qiáng)調(diào)的是，在這幾個(gè)階段，開發(fā)商一定要請(qǐng)真正有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家人士或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)支持，最好能夠?qū)崿F(xiàn)訂單式開發(fā)。 剩下的就是商業(yè)招商和經(jīng)營(yíng)管理。進(jìn)入商業(yè)運(yùn)作階段之后，開發(fā)商想不找商業(yè)圈里的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才都不行，因?yàn)楹笃诘氖虑樽銎饋?lái)涉及跨行業(yè)發(fā)展，缺少跨行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商多半會(huì)失敗。專業(yè)

17、市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求非常高，即使前面四項(xiàng)因素解決得好，也不一定就能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。管理不行，租金上不去，商家照樣走人。 其實(shí)，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作涉及的因素和問題遠(yuǎn)不止這五個(gè)，但這五個(gè)因素是較重要的。（本文作者系中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)秘書長(zhǎng)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家委員） 合力：專業(yè)市場(chǎng)十大運(yùn)作環(huán)節(jié) 安家特約撰稿人柴麗平/文 專業(yè)市場(chǎng)，是對(duì)某類產(chǎn)品的極大化，它應(yīng)該是一個(gè)平臺(tái)，既可以做大宗交易，也可以面對(duì)零售市場(chǎng)，所以無(wú)論對(duì)硬件還是軟件都有特殊的要求。專業(yè)市場(chǎng)要求開發(fā)商對(duì)某類專業(yè)產(chǎn)品的特性非常了解，包括產(chǎn)地、各地廠商的分布狀況以及生產(chǎn)廠商在開拓市場(chǎng)時(shí)所面臨的問題、各級(jí)代理情況、物流狀況、零售市場(chǎng)需求，同時(shí)開發(fā)

18、商也更要預(yù)測(cè)未來(lái)10-20年內(nèi)該專業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里，對(duì)于在此經(jīng)營(yíng)的商家（無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人）如何可以賺到錢，品牌形象是否可以得到提升，等等?；谶@些特質(zhì)，開發(fā)商在運(yùn)作專業(yè)市場(chǎng)時(shí)必須關(guān)注十大環(huán)節(jié)： 1地段 開發(fā)商應(yīng)該對(duì)自己的物業(yè)位置有客觀的認(rèn)識(shí)，因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)通常面對(duì)的不單是本地市場(chǎng)，還包括全中國(guó)乃至全世界。無(wú)論何種商業(yè)的投資都離不開交通。一個(gè)繁華的地段，一個(gè)成熟的商業(yè)圈，永遠(yuǎn)都是吸引開發(fā)商的最主要因素。對(duì)于商業(yè)開發(fā)商來(lái)說，擁有了黃金地段就擁有了客流，客流意味著現(xiàn)金流，有了現(xiàn)金流就有了回報(bào)率，也就增強(qiáng)了商戶的信心，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就成功了一半。所以選擇好地段是商業(yè)項(xiàng)目成功的開始。

19、2資金的籌措與準(zhǔn)備 專業(yè)商鋪與普通地產(chǎn)的獲利方式不同，長(zhǎng)線和拉鋸的投資占據(jù)著主導(dǎo)地位，即使采取分割商鋪出售的方式，理性的商家及投資者也要“眼見為實(shí)”，這就要求開發(fā)商資金準(zhǔn)備充足，不然出現(xiàn)后續(xù)資金斷流、項(xiàng)目難以繼續(xù)、工程不能正常進(jìn)行等情況，招商就會(huì)更加困難，項(xiàng)目也難以如期開業(yè)。 3市場(chǎng)調(diào)研 在項(xiàng)目開發(fā)前期開發(fā)商就要注意分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)，了解商圈內(nèi)最為需要的商業(yè)和服務(wù)是什么？評(píng)估消費(fèi)力、消費(fèi)習(xí)慣及其趨向。市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容因項(xiàng)目的具體情況不同而有所區(qū)別，但有些基礎(chǔ)的市場(chǎng)調(diào)查是相通的，包括：一、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查，如：稅收政策、金融政策、招商引資政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。二、經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查，如：項(xiàng)目

20、所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、區(qū)域居民收入、消費(fèi)水平和結(jié)構(gòu)、理財(cái)觀念、以及外商投資和對(duì)外貿(mào)易的發(fā)展情況。三、市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，如：硬件設(shè)施、周邊高消費(fèi)人口的密集程度等。 4效益分析 效益分析不可忽視的一點(diǎn)是對(duì)將來(lái)出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要有充分考慮，現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點(diǎn)，其競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度也是不容低估的。投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入或還沒有進(jìn)入穩(wěn)定的收益時(shí)期，周邊會(huì)不會(huì)有新的類似的商業(yè)項(xiàng)目冒出來(lái)，應(yīng)當(dāng)予以考慮。 5商業(yè)策劃 開發(fā)商與專業(yè)顧問應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)調(diào)研及效益分析為基礎(chǔ)，對(duì)其所開發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)作出商業(yè)策劃。專業(yè)市場(chǎng)前期規(guī)劃正確與否，是該商業(yè)地塊開發(fā)成功的關(guān)鍵一環(huán)，只有做好前期商業(yè)規(guī)劃工作，才能做到事前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少

21、失誤，否則將增大項(xiàng)目失敗的可能性。 6前瞻性及對(duì)變化的快速反應(yīng) 房地產(chǎn)開發(fā)尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)，從項(xiàng)目規(guī)劃到項(xiàng)目落成、招商、開業(yè)往往需三年的時(shí)間，在這段時(shí)間里市場(chǎng)處在不斷變化的狀態(tài)，行業(yè)的走向也可能發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾消費(fèi)者的喜好也在不斷調(diào)整，甚至政府的宏觀調(diào)控政策法規(guī)都有可能變化并影響項(xiàng)目在市場(chǎng)中的地位。開發(fā)商在初期進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)扎實(shí)地做好市場(chǎng)調(diào)研并對(duì)相關(guān)市場(chǎng)、行業(yè)、金融、政策法規(guī)等作出具前瞻性的判斷，并對(duì)可能的變化準(zhǔn)備快速應(yīng)變方案。也就是說：項(xiàng)目藍(lán)圖永遠(yuǎn)超前于當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況，并具備專業(yè)能力對(duì)重要條件的變化作出快速及準(zhǔn)確的反應(yīng)。 7打造開發(fā)商知名度 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造品牌

22、的工作是繁瑣的，樹立品牌的過程也絕非短期行為，正所謂“冰凍三尺非一日之寒，滴水穿石非一日之功”。品牌既然是生產(chǎn)力，那么打造企業(yè)的品牌形象是開發(fā)企業(yè)著眼于未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略計(jì)劃的必修課。 8團(tuán)隊(duì)、專業(yè)人才 專業(yè)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的第一要素是團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，其中具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，在市場(chǎng)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)全程中應(yīng)當(dāng)成為主導(dǎo)。人才指的不是單一的個(gè)人才干，而是一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。專業(yè)市場(chǎng)成功的基礎(chǔ)在于優(yōu)勢(shì)團(tuán)隊(duì)在資源整合下形成良好而合理的商業(yè)規(guī)劃、招商、推廣及管理。對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，培養(yǎng)一支全才的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，需要花費(fèi)龐大的資金。通常開發(fā)商為了減少開銷，常以外包的方式請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)做，這樣既可以節(jié)約，又可以借助各專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)來(lái)

23、進(jìn)行最佳管理組合。 9商鋪“有效率” 如何評(píng)價(jià)一個(gè)商鋪的“有效率”，就是用零售商的月銷售額或毛利額與月租金和管理費(fèi)相比，所得出的數(shù)據(jù)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，一目了然地知道租金的合理性、租戶的承租能力等信息。 10經(jīng)營(yíng)性 商鋪切割銷售的方式在前幾年非常盛行，商業(yè)地產(chǎn)盲目求大的現(xiàn)象非常突出，這些項(xiàng)目的開發(fā)商的回報(bào)方式基本上是大量的銷售套現(xiàn)。究其原因，是由于開發(fā)商更多地看重商業(yè)地產(chǎn)本身的價(jià)格比普通住宅和寫字樓要高很多，有超額的利潤(rùn)空間，但是他們忽視了商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)一個(gè)本質(zhì)的差別，就是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)，不能簡(jiǎn)單地按開發(fā)銷售實(shí)現(xiàn)回報(bào)的這種模式操作。 專業(yè)市場(chǎng)可以通過它的經(jīng)營(yíng)來(lái)增值，所以首先要考慮

24、它的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，就是在這個(gè)地方適不適合商業(yè)進(jìn)行有效經(jīng)營(yíng)，然后是適度的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，多大的專業(yè)市場(chǎng)是市場(chǎng)能支撐、能保持其健康成長(zhǎng)，這個(gè)問題必須考察清楚。小帖子： 已有的專業(yè)市場(chǎng)還會(huì)有相當(dāng)?shù)纳?，今后的趨?shì)應(yīng)是逐步合并，進(jìn)一步做大規(guī)模。專業(yè)市場(chǎng)的“?！弊忠恳?guī)模體現(xiàn)，如果同類的專業(yè)市場(chǎng)太多太分散，就無(wú)法形成規(guī)模，“專”的優(yōu)勢(shì)也就體現(xiàn)不出來(lái)。另一方面，做大之后新的同類市場(chǎng)就很難再發(fā)展，尤其是在一定商圈范圍內(nèi)。 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平 從專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)發(fā)展歷史來(lái)看，一般專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)發(fā)展軌跡是自然形成、政府推動(dòng)。專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)看起來(lái)簡(jiǎn)單，其實(shí)不然。專業(yè)市場(chǎng)不同于一街一店，有其生存的必要

25、條件，在這個(gè)市場(chǎng)中，開發(fā)商是遲到者，要補(bǔ)的課甚多。 中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)秘書長(zhǎng)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家委員董利2007年，北京新增商業(yè)物業(yè)開發(fā)面積400多萬(wàn)平米，其中不乏專業(yè)市場(chǎng)類型的商業(yè)物業(yè)。如果這些新興的專業(yè)市場(chǎng)仍舊復(fù)制原有簡(jiǎn)單專業(yè)市場(chǎng)的模式，很可能會(huì)落得失敗的下場(chǎng)。只有致力于開發(fā)新一代成熟、高級(jí)的專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品，新項(xiàng)目才有可能取得成功。 海創(chuàng)商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁胡冰 北京的專業(yè)市場(chǎng)如果希望在與全國(guó)其他地方專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中立足，希望在越來(lái)越豐富的業(yè)種業(yè)態(tài)中保存生機(jī)，就不能僅僅專注商場(chǎng)建設(shè)，而應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)業(yè)群落促進(jìn)、在供應(yīng)鏈一體化的過程中，不斷尋找新的價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn)。華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問北京區(qū)副總經(jīng)理

26、公衍奎 專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)在還處在“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”，如果誰(shuí)能穩(wěn)扎穩(wěn)打、做強(qiáng)做大，未來(lái)的天下就可能是誰(shuí)的。 偉業(yè)商業(yè)公司副總經(jīng)理姜黎明 2007年專業(yè)商鋪的開發(fā)前景比較好，因?yàn)檎w上有這個(gè)需求。從宏觀角度來(lái)看，整個(gè)國(guó)民生產(chǎn)總值（gdp）大幅上升，國(guó)家也提出了拉動(dòng)內(nèi)需的政策，這就必然推動(dòng)整個(gè)貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展，從而也帶動(dòng)專業(yè)商鋪和批發(fā)類市場(chǎng)的發(fā)展。在這個(gè)市場(chǎng)放大的過程中，專業(yè)商鋪會(huì)呈現(xiàn)郊區(qū)化和邊緣化的趨勢(shì)。華夏柏欣（北京）經(jīng)營(yíng)管理顧問有限公司研策部經(jīng)理王永利近景：專業(yè)市場(chǎng)走向邊緣化 安家記者詹偉鋒/文 被訪者：王永利，華夏柏欣（北京）經(jīng)營(yíng)管理顧問有限公司研策部經(jīng)理 作為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)特殊類型，專業(yè)商鋪本身并非商業(yè)

27、地產(chǎn)的主流，但是隨著整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大潮，專業(yè)商鋪也得到一個(gè)較好的發(fā)展機(jī)遇。目前市場(chǎng)上比較值得關(guān)注的專業(yè)商鋪，主要集中在兩個(gè)商圈，一個(gè)是中關(guān)村商圈，另一個(gè)就是雅寶路商圈。這兩個(gè)商圈起步比較早，經(jīng)過了很多年的培育和成長(zhǎng)過程，其中有很多專業(yè)項(xiàng)目也取得了良好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，因此能夠引發(fā)市場(chǎng)的熱度關(guān)注。 大物流背后的邊緣化 北京作為多朝古都，在商業(yè)方面有很長(zhǎng)的歷史。因此整體而言，北京的商業(yè)發(fā)展，無(wú)論是從交通方面還是從歷史的角度，都具有一個(gè)大物流的概念。京津冀規(guī)劃中，北京是核心；整個(gè)環(huán)渤海交通體系中，北京也是核心。所以對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)尤其是以批發(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng)而言，北京的大物流概念提供了非常強(qiáng)的市場(chǎng)機(jī)遇。 但

28、北京的專業(yè)市場(chǎng)也面臨一些需要解決的問題，我們耳熟能詳?shù)闹嘘P(guān)村電子市場(chǎng)和雅寶路服裝市場(chǎng)，整體的問題都在于專業(yè)市場(chǎng)與低檔次之間的某種無(wú)法割裂的關(guān)聯(lián)。我們經(jīng)常想到的一些項(xiàng)目，大部分都是以批發(fā)為主，但是批發(fā)是否意味著檔次低？實(shí)際上這中間并沒有必然的關(guān)系，實(shí)際上，做批發(fā)類的專業(yè)市場(chǎng)，在商業(yè)檔次、商業(yè)組合方面可以做得更好。 2007年專業(yè)商鋪的開發(fā)前景比較好，因?yàn)檎w上有這個(gè)需求。從宏觀角度來(lái)看，整個(gè)國(guó)民生產(chǎn)總值（gdp）大幅上升，國(guó)家也提出了拉動(dòng)內(nèi)需的政策，這就必然推動(dòng)整個(gè)貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展，從而也帶動(dòng)專業(yè)商鋪和批發(fā)類市場(chǎng)的發(fā)展。 在這個(gè)市場(chǎng)放大的過程中，專業(yè)商鋪會(huì)呈現(xiàn)郊區(qū)化和邊緣化的趨勢(shì)。北京已出臺(tái)商業(yè)方

29、面的白皮書，政府有相關(guān)規(guī)定：二環(huán)路以內(nèi)不允許新建專業(yè)市場(chǎng)。在政策和商業(yè)價(jià)值的引導(dǎo)下，專業(yè)市場(chǎng)會(huì)逐漸遠(yuǎn)離市中心。通過觀察一些商業(yè)的運(yùn)動(dòng)過程不難發(fā)現(xiàn)這一趨勢(shì)，比如宜家，因?yàn)槿h(huán)馬甸地區(qū)租金上漲，而且當(dāng)?shù)亟煌ú辉龠m應(yīng)宜家日常運(yùn)作的需要，所以迫不得已搬去四環(huán)。北京另外幾個(gè)家居市場(chǎng)也無(wú)一例外地向外擴(kuò)張，比如十里河商圈，原先在十里河橋附近，挨著三環(huán)路，現(xiàn)在沿著十里河路一路擴(kuò)展，已經(jīng)跨過四環(huán)，形成了一條長(zhǎng)線。 出現(xiàn)這種情況主要是基于兩個(gè)因素，第一：區(qū)域交通條件是否適合做專業(yè)市場(chǎng)；第二：商業(yè)利潤(rùn)水平是否具備吸引力。一個(gè)商圈興起之后，整個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值必然提升，最直接反映在租金的上升，而專業(yè)市場(chǎng)有較固定的利潤(rùn)率

30、，一旦受到租金壓力的沖擊，就不得不向更遠(yuǎn)的位置遷移，以平衡它自身的運(yùn)營(yíng)成本。 術(shù)業(yè)有專攻 考察一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)是否可以投資，最關(guān)鍵的是看發(fā)展商整體的運(yùn)營(yíng)思路是否可行，以及項(xiàng)目是否具備進(jìn)入專業(yè)領(lǐng)域的條件。項(xiàng)目總體規(guī)劃如何，管理團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)，決定了投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。 對(duì)投資者而言，最好本著“術(shù)業(yè)有專攻”的原則去進(jìn)行專業(yè)商鋪的投資。你不了解一個(gè)行業(yè)，就不要誤以為這個(gè)行業(yè)很賺錢。只有充分了解行業(yè)的運(yùn)行體系及其利潤(rùn)點(diǎn)所在，你的整體評(píng)估才會(huì)更準(zhǔn)確，才有可能從中獲取利益。 專業(yè)商鋪的優(yōu)勢(shì)在于以批發(fā)為主，單位平銷會(huì)比一般的普通商鋪高。但市場(chǎng)的培育是需要時(shí)間的，國(guó)內(nèi)最有名的沈陽(yáng)的“五愛市場(chǎng)”，最便宜的時(shí)候100塊錢一

31、個(gè)鋪位，現(xiàn)在高的地方達(dá)到每平米每月1000元甚至2000元。因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)的商業(yè)特性是數(shù)量，銷量好起來(lái)以后單位平銷就很高，商業(yè)價(jià)值也相應(yīng)得到體現(xiàn)。從這個(gè)角度看，專業(yè)商鋪比一般商鋪上升空間更大，但同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也更高，因?yàn)樗鼘?duì)管理和運(yùn)營(yíng)的專業(yè)性要求也更高。專業(yè)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)管理運(yùn)營(yíng)不專業(yè)的問題，會(huì)直接影響整個(gè)市場(chǎng)中的所有利益相關(guān)方。 規(guī)模集約硬件升級(jí)功能升級(jí) 未來(lái)：產(chǎn)業(yè)（專業(yè)）商鋪三大發(fā)展訴求 安家特約撰稿人王永/文 產(chǎn)業(yè)商鋪是指以某一類型產(chǎn)業(yè)商品為主要交易對(duì)象的交易場(chǎng)所，通常具備一定的規(guī)模，是某一類型專業(yè)商鋪的集中表現(xiàn)。北京比較成熟的產(chǎn)業(yè)商鋪包括中關(guān)村電子市場(chǎng)、木樨園-大紅門服裝市場(chǎng)、馬連道茶葉市場(chǎng)等等

32、，這些產(chǎn)業(yè)商鋪在北京老百姓的生活中扮演著不可或缺的角色。 商鋪從其服務(wù)對(duì)象來(lái)看，可以分成兩大類：產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)以及大眾消費(fèi)型商業(yè)物業(yè)。大眾消費(fèi)型商業(yè)物業(yè)是為普通老百姓日常消費(fèi)服務(wù)的，這是商業(yè)物業(yè)的主要構(gòu)成部分，也是我們通常所理解的商業(yè)類型。大眾消費(fèi)型商業(yè)物業(yè)根據(jù)其形態(tài)還可以進(jìn)一步細(xì)分，如底商、商業(yè)街、單體商業(yè)等等。從商業(yè)物業(yè)所處的位置來(lái)看，商業(yè)物業(yè)還可以分為城市中心區(qū)商業(yè)和社區(qū)性商業(yè)。從北京目前的商業(yè)發(fā)展來(lái)看，社區(qū)性集中性商業(yè)是個(gè)潮流，尤其是社區(qū)性mall的蓬勃發(fā)展將是未來(lái)幾年北京商業(yè)發(fā)展的主流。 社區(qū)性商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)分別代表了兩個(gè)極端，各有各的優(yōu)劣，這也決定了各自的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展方向。

33、 社區(qū)性商業(yè)立足配套，帶給老百姓的是便利，這是社區(qū)商業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)，尤其是社區(qū)型的mall，涵蓋多個(gè)業(yè)態(tài)的專業(yè)商鋪于一體，讓附近的老百姓能最方便地享受各種商品購(gòu)買和服務(wù)，其交易類型屬于典型的b2c交易。 產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)最先都是從批發(fā)或批零兼營(yíng)發(fā)展過來(lái)的，其客群主體是生意人或者公司實(shí)體，其交易類型屬于典型的b2b交易，附帶少量的b2c交易。產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)往往以較大的規(guī)模、涵蓋某個(gè)產(chǎn)業(yè)或某類產(chǎn)品的多個(gè)檔次、多個(gè)品牌的商品，提供給客戶極大的商品多樣性以及可選擇性，再由于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)里的商品要比社區(qū)商業(yè)里的同種商品要便宜，具備很強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，正是這個(gè)原因，產(chǎn)業(yè)商業(yè)集群往往還是商品價(jià)格信息的來(lái)

34、源地。 兩類物業(yè)對(duì)比優(yōu)劣如下： 商業(yè)物業(yè)類型優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)消費(fèi)方式及消費(fèi)對(duì)象產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品多樣性價(jià)格便宜距離可能較遠(yuǎn)商品檔次較低購(gòu)物環(huán)境較差b2b以下游企業(yè)、個(gè)體戶為主目的性消費(fèi)為主社區(qū)性商業(yè)物業(yè)便利業(yè)態(tài)多樣性產(chǎn)品選擇性較少價(jià)格較貴b2c周邊老百姓目的性、沖動(dòng)性消費(fèi)兼而有之 由于上述的特點(diǎn)，我們可以看出產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)（產(chǎn)業(yè)商鋪）的一些發(fā)展趨勢(shì)。 首先是規(guī)模集約的趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)商鋪對(duì)地理位置十分敏感，每個(gè)產(chǎn)業(yè)商圈都有著較長(zhǎng)的發(fā)展歷史和成長(zhǎng)邏輯，脫離成熟的產(chǎn)業(yè)商圈另起爐灶，其成功的可能性較小，這決定了產(chǎn)業(yè)商鋪的規(guī)模集約的發(fā)展趨勢(shì)。由于扎堆效應(yīng)，某一類產(chǎn)業(yè)商鋪往往會(huì)向一個(gè)產(chǎn)業(yè)商圈集約發(fā)展，如木樨園-大紅門區(qū)域

35、的產(chǎn)業(yè)商鋪總體量超過150萬(wàn)平米，近年又新增不少項(xiàng)目，如百榮世貿(mào)近50萬(wàn)的體量，進(jìn)一步擴(kuò)大了該地區(qū)的商業(yè)規(guī)模，另外，近40萬(wàn)平米的鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心距離大紅門也不遠(yuǎn)。這樣做的目的無(wú)非是出于借勢(shì)和共享客戶的考慮，反過來(lái)也會(huì)進(jìn)一步夯實(shí)這一區(qū)域的產(chǎn)業(yè)地位。 再次就是硬件升級(jí)的趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)商鋪一個(gè)較大的缺點(diǎn)就是消費(fèi)環(huán)境較差，這與以前純粹的b2b交易模式是有關(guān)的，都是目的性極強(qiáng)的生意人前來(lái)交易，硬件環(huán)境不是雙方關(guān)注的焦點(diǎn)，但如果要增加b2c交易量的話，良好的購(gòu)物環(huán)境必須有所考慮。我們也能看到各個(gè)產(chǎn)業(yè)商鋪都在改造升級(jí)，新推出的商鋪環(huán)境都比以前有較大的飛躍，如海龍電子商城的改造、百榮世貿(mào)精品店的推出，都說明

36、購(gòu)物環(huán)境提升的必要性，這樣做有助于提升沖動(dòng)性消費(fèi)比例，增加個(gè)人消費(fèi)者的交易量。 第三就是功能升級(jí)的趨勢(shì)。新出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)商鋪物業(yè)無(wú)不整合展覽展示、倉(cāng)儲(chǔ)物流、咨詢發(fā)布、信息交流、貿(mào)易洽談、電子商務(wù)、進(jìn)出口服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)，將各項(xiàng)服務(wù)功能集于一體，逐漸使實(shí)體交易虛擬化，即商城主要完成展示洽談、接單發(fā)單，貨物直接由工廠在來(lái)單定制后輸送給客戶，而不經(jīng)過交易場(chǎng)所，這種模式提高了交易效率和效益，雖然目前有些功能尚停留在概念階段，但是功能融合和升級(jí)卻是大勢(shì)所趨。 就產(chǎn)業(yè)商鋪的開發(fā)運(yùn)作而言，大部分產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)同一類型商品，而且主要針對(duì)生意人、企業(yè)客戶，其商鋪分割容易、出售不太影響商鋪的最終使用和經(jīng)營(yíng)管理，而且其后

37、期經(jīng)營(yíng)管理較容易，這些特點(diǎn)使得產(chǎn)業(yè)商鋪比較適合于散售或做成產(chǎn)權(quán)式商鋪，這樣就解決了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中融資難的最大瓶頸，開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)業(yè)商鋪比開發(fā)社區(qū)性商業(yè)，尤其是大型集中性商業(yè)門檻要低得多。但這并不代表開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)權(quán)商鋪一定能獲得良好的投資回報(bào)。一是產(chǎn)業(yè)商鋪必須要依托于一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)商圈，如木樨園、中關(guān)村等，但這些地方的商業(yè)地塊價(jià)值不菲，而且適合開發(fā)成產(chǎn)業(yè)商鋪的地塊已經(jīng)很少；再者這些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)商鋪區(qū)域飽和度較高，未來(lái)出租和出售的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)商鋪雖然后期開發(fā)、管理簡(jiǎn)單，但是前期的判斷、定位卻比較難，產(chǎn)業(yè)商鋪的需求分析涉及到產(chǎn)業(yè)鏈的未來(lái)發(fā)展與融合趨勢(shì)，這一點(diǎn)要比社區(qū)性商業(yè)的需求分析要復(fù)雜得多

38、，如何確定一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)商圈里是否飽和還是個(gè)較新的課題。 總體而言，北京市場(chǎng)上的產(chǎn)業(yè)商鋪物業(yè)發(fā)展相對(duì)要簡(jiǎn)單些，其收益較高，但體量受限，能獲得的項(xiàng)目機(jī)會(huì)較少，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。 （本文作者系漢博顧問董事副總經(jīng)理、漢博研究院院長(zhǎng)） 變革：專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與轉(zhuǎn)型之路 安家特約撰稿人公衍奎/文 改革開放后，商業(yè)體系“統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷”模式改革，政府管理的重點(diǎn)放到生產(chǎn)與大型零售上，批發(fā)環(huán)節(jié)在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)“國(guó)退民進(jìn)”現(xiàn)象。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、汽車及零配件市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)抓住時(shí)機(jī)得到了迅速而空前的發(fā)展，在20年的時(shí)間內(nèi)，各類批發(fā)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已發(fā)展到近2萬(wàn)家。目前新發(fā)地農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中關(guān)村電子市場(chǎng)、大紅門服

39、裝市場(chǎng)、馬連道茶葉市場(chǎng)、雅寶路外貿(mào)市場(chǎng)等都已經(jīng)成為華北乃至國(guó)內(nèi)外都具有極大影響力的專業(yè)市場(chǎng)。 商業(yè)的發(fā)展一直與城市建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)緊密相連。1990年，長(zhǎng)安百貨開業(yè)拉開了京城商業(yè)突飛猛進(jìn)大發(fā)展的序幕，在政府“100個(gè)萬(wàn)平米百貨商場(chǎng)”目標(biāo)的大力促進(jìn)下，商業(yè)第一次與地產(chǎn)熱潮結(jié)合。上世紀(jì)90年代末至今，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪快速發(fā)展期，商業(yè)發(fā)展再次與地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合，商業(yè)建筑以每年近300萬(wàn)平方米的竣工體量不斷創(chuàng)造著歷史記錄。在京城商業(yè)開發(fā)中，多數(shù)專業(yè)市場(chǎng)都經(jīng)歷了從路邊攤到大棚、從大棚到現(xiàn)代商業(yè)建筑的過程，尤其在當(dāng)前這一輪的商業(yè)地產(chǎn)熱潮中，專業(yè)市場(chǎng)的環(huán)境、設(shè)施得以大幅度改善。中關(guān)村e(cuò)世界、錦繡大地物流港

40、、百榮世貿(mào)、天雅大廈等，都屬于本輪商業(yè)建設(shè)高潮中代表性的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。 專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱化 雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政策變化為專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)了歷史性機(jī)遇，房地產(chǎn)開發(fā)也為專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了前所未有的條件，然而專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)中大量存在重復(fù)、模仿與復(fù)制的手法，不但農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)沒有改變小攤位的經(jīng)營(yíng)模式，最具高科技含量的中關(guān)村也沒有走出“攢機(jī)時(shí)代”。只關(guān)注建筑，不理解商業(yè)的實(shí)質(zhì)，缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新，使得專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越弱： 首先是消費(fèi)分流。專業(yè)市場(chǎng)多數(shù)采用批零兼顧的經(jīng)營(yíng)方式，但隨著城市零售商業(yè)的迅速發(fā)展，以及消費(fèi)者趨優(yōu)消費(fèi)習(xí)性的出現(xiàn)，零售客群被大賣場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、折扣店等大量分流。 其次是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。在本次開發(fā)

41、高潮中，原有專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域，比如中關(guān)村電子市場(chǎng)、大紅門服裝市場(chǎng)等，近年來(lái)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大；新興專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域，比如四環(huán)沿線大量家居市場(chǎng)，也開始投入經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)的建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)需求的增長(zhǎng)速度，同質(zhì)化模式只能攤薄收益。 再次是城際競(jìng)爭(zhēng)加劇。上個(gè)世紀(jì)80年代末90年代初，北京尚有市場(chǎng)規(guī)模大、基礎(chǔ)環(huán)境好等優(yōu)勢(shì)，專業(yè)市場(chǎng)極具競(jìng)爭(zhēng)力，甚至具有唯一性，但隨著外地城市的建設(shè)與發(fā)展，目前北京在專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，開始在物業(yè)成本、交通、生產(chǎn)等方面表現(xiàn)出劣勢(shì)。比如依托使館區(qū)興起的雅寶路，對(duì)東歐貿(mào)易市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，開始受到西北部邊境城市、南方生產(chǎn)城市的挑戰(zhàn)；北京的各類家具市場(chǎng)也已經(jīng)受到北方最大的家具集散中心、北京近鄰香河

42、的沖擊。 僅僅關(guān)注建筑本身，僅僅關(guān)注空間形態(tài)，很難在專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝；不考慮商業(yè)規(guī)律，簡(jiǎn)單重復(fù)過去的成功，也很快會(huì)被消費(fèi)者拋棄。 尋求新價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn) 義烏小商品城、順德家具城、臨沂板材城等國(guó)內(nèi)有影響的專業(yè)市場(chǎng)，都已經(jīng)初步形成產(chǎn)、存、銷、展的集散地模式，并逐步向?qū)I(yè)設(shè)計(jì)、專業(yè)生產(chǎn)、專業(yè)物流的更高階段發(fā)展。北京的專業(yè)市場(chǎng)如果希望在與全國(guó)其他地方專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中立足，希望在越來(lái)越豐富的業(yè)種業(yè)態(tài)中保存生機(jī)，就不能僅僅專注商場(chǎng)建設(shè)，而應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)業(yè)群落促進(jìn)、在供應(yīng)鏈一體化的過程中，不斷尋找新的價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn)。 專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，不僅僅體現(xiàn)在為最終端的消費(fèi)者提供更多價(jià)值，也應(yīng)當(dāng)考慮在產(chǎn)、儲(chǔ)、運(yùn)各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)約成

43、本，創(chuàng)造價(jià)值。以美國(guó)醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)broadlane公司為例，通過電子商務(wù)平臺(tái)和物流系統(tǒng)建設(shè)，在供應(yīng)鏈的多個(gè)環(huán)節(jié)為不同方面的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者都創(chuàng)造了價(jià)值，從而確定了自己強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)地位： 生產(chǎn)方價(jià)值。通過提供倉(cāng)儲(chǔ)空間、反饋需求信息促進(jìn)彈性生產(chǎn)，節(jié)約了生產(chǎn)成本；利用電子商務(wù)平臺(tái)，代替醫(yī)藥代表、城市辦事處，節(jié)約了廠方推廣成本。 需求方價(jià)值。利用電子平臺(tái)，可以在更多品種中更容易找到所需，降低了采購(gòu)成本；及時(shí)配送促進(jìn)彈性采購(gòu)，降低醫(yī)院、藥店儲(chǔ)存、采購(gòu)成本；品質(zhì)管理，降低了需求方質(zhì)量控制成本。 要打造有競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)市場(chǎng)，必須采用先進(jìn)的物流理念，從供應(yīng)鏈的全程進(jìn)行系統(tǒng)考慮，降低各方參與者的成本，增加各方參與者

44、的利益。只有為各方創(chuàng)造更多價(jià)值，增加各方對(duì)自己的依賴，專業(yè)市場(chǎng)才具有存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。高階：零售型專業(yè)市場(chǎng)的2007 安家特約撰稿人胡冰/文 在現(xiàn)代中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商家更偏好于可從事零售業(yè)務(wù)的零售型專業(yè)市場(chǎng)，故零售型專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展更為迅猛。零售型專業(yè)市場(chǎng)的種類繁多，如城市商業(yè)中存在的電子、花卉、海鮮、農(nóng)副、家居、建材、汽車、服裝、小商品等專業(yè)市場(chǎng)。隨著城市商業(yè)的發(fā)展、成熟，各種類型的專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成了基本的城市布局體系，這大大增加了新開發(fā)建設(shè)的專業(yè)市場(chǎng)取得成功的難度。 近些年，全國(guó)范圍內(nèi)都出現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)空置率增高的局面，尤其是新興專業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)得更加脆弱，從京城到全國(guó)，相繼出現(xiàn)了專業(yè)

45、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)失敗的案例。一是專業(yè)市場(chǎng)的形成必須經(jīng)過一個(gè)漫長(zhǎng)的哺育期，而這些新興的專業(yè)市場(chǎng)從開發(fā)者到后來(lái)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有者，往往是操之過急，讓還處在嬰兒期狀態(tài)下的專業(yè)市場(chǎng)，倉(cāng)促間隆重入市，造成短命夭折；二是專業(yè)市場(chǎng)對(duì)地域依賴極大。專業(yè)市場(chǎng)選址不當(dāng)，也容易致使專業(yè)市場(chǎng)失??；三是專業(yè)市場(chǎng)需要更專業(yè)的專業(yè)管理、專業(yè)技術(shù)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)，而新興的專業(yè)市場(chǎng)往往缺乏這些，以致造成這些專業(yè)市場(chǎng)的先天性不足。 專業(yè)市場(chǎng)到底是機(jī)會(huì)？還是風(fēng)險(xiǎn)？這是一個(gè)待解的問題。 到底新開發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)是否還能取得成功？牽動(dòng)著眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者的心。 從我們對(duì)專業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)期操作的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，專業(yè)市場(chǎng)在當(dāng)今中國(guó)城市商業(yè)布局中，具有極其重要的地位，也就

46、是說城市商業(yè)環(huán)境中需要新興專業(yè)市場(chǎng)的出現(xiàn)。那是不是意味著再?gòu)?fù)制從前意義上的專業(yè)市場(chǎng)還能取得成功？回答是否定的。 為什么？從前意義上的專業(yè)市場(chǎng)，我們稱之為簡(jiǎn)單專業(yè)市場(chǎng)。它已經(jīng)失去了在當(dāng)今城市商業(yè)高度發(fā)展形勢(shì)下，從頭培育成熟的可能，所以現(xiàn)在它已經(jīng)無(wú)法再?gòu)?fù)制了。那么什么樣的專業(yè)市場(chǎng)才能生存，才能發(fā)展？我們稱之為高級(jí)專業(yè)市場(chǎng)，這一類商業(yè)物業(yè)新產(chǎn)品，將會(huì)成為未來(lái)市場(chǎng)的寵兒。 以我們參與設(shè)計(jì)的華泰名車世界為例： 華泰名車世界被定義為小轎車專業(yè)市場(chǎng)，但是它并不只是簡(jiǎn)單的小轎車買賣市場(chǎng)，它是服務(wù)于汽車銷售行業(yè)的城市商業(yè)綜合體。該項(xiàng)目首先包括了汽車專賣店，像volvo（富豪）、jaguar（捷豹）、landro

47、ver（路虎）、gm（通用）、subaru（斯巴魯）、nissan（日產(chǎn)）等著名汽車品牌居于其中，另外還包括汽車百貨商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)汽車香水系列、護(hù)理系列、座墊系列、椅套系列、布藝系列、電器系列、音響系列、太陽(yáng)膜系列、改裝系列和綜合配套等。 華泰名車世界設(shè)有汽車服務(wù)中心，提供護(hù)理服務(wù)、安全安裝服務(wù)、裝飾服務(wù)、改裝服務(wù)、維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)等，另外還提供汽車維修服務(wù)、汽車租賃服務(wù)、二手汽車交易服務(wù)、高級(jí)汽車人才培訓(xùn)服務(wù)等。 華泰名車世界中還設(shè)有西餐廳、商務(wù)會(huì)所，服務(wù)于高端經(jīng)銷商和高端客戶人群。 華泰名車世界是汽車專業(yè)市場(chǎng)，更是新一代的高級(jí)汽車專業(yè)市場(chǎng)。它之所以能取得巨大的成功，要?dú)w功于它從一開始就具備新一代的

48、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品理念，并成功實(shí)現(xiàn)了這一理念引導(dǎo)下的市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展。 2007年，北京新增商業(yè)物業(yè)開發(fā)面積400多萬(wàn)平米，其中不乏專業(yè)市場(chǎng)類型的商業(yè)物業(yè)。如果這些新興的專業(yè)市場(chǎng)仍舊復(fù)制原有簡(jiǎn)單專業(yè)市場(chǎng)的模式，很可能會(huì)落得失敗的下場(chǎng)。只有致力于開發(fā)新一代成熟、高級(jí)的專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品，新項(xiàng)目才有可能取得成功。 （本文作者系海創(chuàng)商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁） 關(guān)鍵點(diǎn)：資金鏈條人才資源 安家記者詹偉鋒/文 被訪者：姜黎明，偉業(yè)商業(yè)公司副總經(jīng)理 隨著中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，業(yè)態(tài)布局正面臨一個(gè)分化整合的階段。現(xiàn)在比較有發(fā)展前景的業(yè)態(tài)大概有三類：一是綜合性的購(gòu)物中心，二是社區(qū)配套商業(yè)，第三種就是專業(yè)市場(chǎng)，包括服裝、家電、玩具等等

49、，也包括專營(yíng)塑料制品、小五金、書籍、茶葉、農(nóng)副產(chǎn)品等的交易市場(chǎng)，這主要看是從什么角度、依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)具體劃分。 特定客群的目的性消費(fèi) 專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)在于強(qiáng)化了消費(fèi)的目的性和有效性。例如電子產(chǎn)品市場(chǎng)，北京最集中的還是在中關(guān)村，因?yàn)樗嫦虻南M(fèi)人群主要是大學(xué)生和中青年人，而中關(guān)村號(hào)稱中國(guó)的硅谷，集中了相對(duì)多的此類人群。像cbd區(qū)域，有百腦匯等少量存在，談不上與中關(guān)村抗衡，這就是消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的決定性。再比如服裝批發(fā)市場(chǎng)，為什么大眾化的市場(chǎng)設(shè)置在動(dòng)物園、大紅門？道理是一樣的。它如果到了一個(gè)收入相對(duì)較高的地區(qū)，可能就會(huì)換一種形式、換一種包裝，比如變成燕莎奧特萊斯（outlets）。它如果到了一個(gè)針對(duì)外國(guó)旅

50、游人群的地區(qū)，就變成搜秀、雅秀這樣一些市場(chǎng)。所以專業(yè)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)力和消費(fèi)人群是很關(guān)注的，離開了某種特定的氛圍就很難生存。 操作難度高于一般商業(yè)地產(chǎn) 很多時(shí)候，專業(yè)市場(chǎng)是應(yīng)運(yùn)而生、應(yīng)時(shí)而生，開發(fā)商主動(dòng)意識(shí)到之后特意去做的情況比較少。早期專業(yè)市場(chǎng)還有以政府為主導(dǎo)開發(fā)的，現(xiàn)在基本上都轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化運(yùn)作。站在開發(fā)商的角度，運(yùn)作項(xiàng)目的目的以資金的快進(jìn)快出為主，所以很少有人注重運(yùn)營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)，不是因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)不獲利，而是因?yàn)樽鰧I(yè)市場(chǎng)開發(fā)比一般的商業(yè)開發(fā)更困難。因?yàn)檫\(yùn)作專業(yè)市場(chǎng)，對(duì)人力與資本這兩個(gè)因素要求非常高。 專業(yè)人才和資金實(shí)力是關(guān)鍵 專業(yè)市場(chǎng)與綜合性的百貨不同，它的專業(yè)性非常強(qiáng)，因此必須有一個(gè)專業(yè)的人才體系

51、來(lái)負(fù)責(zé)。比如要開發(fā)一個(gè)電子市場(chǎng)，就得找熟悉這個(gè)行業(yè)的人才，因?yàn)槟阋獜淖畛醯囊?guī)劃定位，也就是做什么、做多大、做什么建筑形式到中期的招商實(shí)施，要對(duì)這個(gè)市場(chǎng)很熟悉，后期的管理運(yùn)作、如客戶組織、管理協(xié)調(diào)等等，必須是和前期協(xié)調(diào)一致的。我們常說“隔行如隔山”，專業(yè)市場(chǎng)這一行由于種類繁多，由各自的市場(chǎng)特點(diǎn)又有更專業(yè)的細(xì)分。比如做服裝與做電器都由不同的客戶組成，沒有對(duì)行業(yè)和市場(chǎng)相當(dāng)熟悉的專業(yè)人才，很難把項(xiàng)目做起來(lái)。 有了人才，還要有資本。作為開發(fā)商，做專業(yè)市場(chǎng)不能建成了就撒手不管，必須領(lǐng)跑一個(gè)階段，就像養(yǎng)育嬰兒一樣，只有把他喂大了、能爬能走了，才能讓他獨(dú)立去做事情。開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)，一到三年的培育期必不可少，經(jīng)過

52、這個(gè)過程形成了一個(gè)核心的穩(wěn)定的市場(chǎng)之后，它就具備了基本的生存能力，“扶上馬，送一程”。這就對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力提出了比較高的要求。 二十一世紀(jì)最缺什么？人才！ 天下無(wú)賊中黎叔的這句臺(tái)詞，用在這里恰如其分。上面提到的兩個(gè)因素中，專業(yè)人員的作用更為突出，因?yàn)樗鉀Q了運(yùn)作問題。有專業(yè)人員而缺少資金，開發(fā)商至少可以保證初期的概念、定位、產(chǎn)品的營(yíng)造不會(huì)出問題，然后在市場(chǎng)上尋求合作伙伴。何況現(xiàn)在專業(yè)人才還是太少，尤其能夠運(yùn)作專業(yè)市場(chǎng)的專業(yè)人才更是嚴(yán)重匱乏。相應(yīng)的專業(yè)人才能夠幫開發(fā)商做出決策：究竟做哪一類的專業(yè)市場(chǎng)，做這個(gè)專業(yè)市場(chǎng)有什么樣的要求，能不能帶來(lái)充分的資源？解決了這些前提性的問題，開發(fā)商才能去做這件

53、事情。 專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)在還處在“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”，如果誰(shuí)能穩(wěn)扎穩(wěn)打、做強(qiáng)做大，未來(lái)的天下就可能是誰(shuí)的。 案例功夫茶 【茶客】：北京依蓮軒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事總經(jīng)理劉博 漢博投資集團(tuán)有限公司總裁朱友軍 【茶博士】：安家記者詹偉鋒（文中簡(jiǎn)稱安家） 【攝影】：安家麥子、王越 【時(shí)間】：2007年3月13日下午 【地點(diǎn)】：怡青泉茶藝館 商業(yè)地產(chǎn)走到今天，專業(yè)化、規(guī)范化已成大勢(shì)所趨，而細(xì)分市場(chǎng)也是未來(lái)的必然走向，我們將目光鎖定特色商業(yè)街中的專業(yè)商鋪，管窺這一特定商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)作秘訣。 共舞茶城：專業(yè)市場(chǎng)的提升之旅 鼎觀格調(diào)商務(wù)茶院的價(jià)值論 安家記者詹偉鋒/文 產(chǎn)自杭州的西湖龍井茶足夠名貴，而取自杭州并空運(yùn)

54、至京城的虎跑泉水，卻只能用稀缺來(lái)形容。 本期功夫茶以西湖龍井配虎跑泉水，釀造一縷純正江南的幽香。 本期論述的話題也正好與茶文化不謀而合。作為北京唯一的一條“中國(guó)特色商業(yè)街”，馬連道茶葉一條街正成為北京乃至環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的茶葉批發(fā)集散中心，特色鮮明的專業(yè)商鋪是這里最引人矚目的地方。作為一條街區(qū)，獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)品聚集形態(tài)構(gòu)成了它不可替代的商業(yè)價(jià)值，令入駐此地的投資商及商家有機(jī)會(huì)收獲滿囊財(cái)富。 除了經(jīng)濟(jì)效益之外，作為經(jīng)營(yíng)“國(guó)飲”的商街，它也必然地?fù)?dān)負(fù)起茶文化的內(nèi)涵，我們關(guān)注它創(chuàng)造的財(cái)富，也關(guān)注它的文化價(jià)值：一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)將擁有怎樣的文化屬性，又將為生活帶來(lái)什么樣的變化？某種意義上來(lái)說，這里經(jīng)營(yíng)的是一種商業(yè)，同時(shí)更可能是一種生活態(tài)度的顯現(xiàn)。 街區(qū)商業(yè)價(jià)值：國(guó)家級(jí)特色商業(yè)街&cpd中央采購(gòu)區(qū) 安家：歡迎二位來(lái)到“商業(yè)地產(chǎn)功夫茶”欄目，本期“功夫茶”作為對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)的案例研究，主題是探討馬連道茶葉街的發(fā)展?fàn)顩r和未來(lái)前景。首先想請(qǐng)兩位談一下馬連道區(qū)域具備怎樣的商業(yè)特征和商業(yè)價(jià)值？ 劉博：我們因?yàn)樵隈R連道開發(fā)項(xiàng)目，所以從做產(chǎn)品的角度，對(duì)街區(qū)的商業(yè)價(jià)值做過比較多的調(diào)研，這里我特別想請(qǐng)朱總從外圍的角度來(lái)評(píng)價(jià)一下這條街，看看專家的想法是否與我們發(fā)展商的理解相一致。 朱友軍：基本上整個(gè)北京都知道馬連道這個(gè)地方，作為整個(gè)華北地區(qū)的茶葉批發(fā)集散中心，它本身名氣很大。一條商業(yè)街的名