物業(yè)管理方案19104326731

1、物業(yè)管理方案前 言作為集住宅、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤(pán)，其物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。*市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)展工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。 安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。 尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中

2、體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。 優(yōu)雅：高尚的住宅離不開(kāi)優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開(kāi)優(yōu)雅的人。作為精品樓盤(pán)的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。 第一部分 物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 公司簡(jiǎn)介. 二、 公司總經(jīng)理介紹 . 三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念 根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念： 團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+

3、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理 1、隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹(shù)立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。 2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。 3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物

4、業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（iso9001：2000）、環(huán)境管理體系（iso14000）、職業(yè)健康安全管理體系（gb/t28001-2001）一體化管理體系無(wú)疑是最佳選擇，企業(yè)成立開(kāi)始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。 “真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)

5、使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。 財(cái)務(wù)部： 1、負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會(huì)計(jì)”的要求按時(shí)完成各類財(cái)務(wù)分析，供公司決策之用；制定近、中、長(zhǎng)期“現(xiàn)金流量平衡表”。 2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。 3、負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。 第二部分 *物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案 通過(guò)對(duì)“”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案： 一、*管理處組織構(gòu)架及各部門(mén)職責(zé)： 部室主要工作職責(zé)： 總經(jīng)理： 1、對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)； 2、制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，對(duì)公司的重大事

6、項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施； 3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理； 4、主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)； 5、傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性； 6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境； 7、對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃； 8、確保公司內(nèi)各部門(mén)/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。 辦公室： 1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)； 2、人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）； 3、內(nèi)外進(jìn)行溝通； 4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作； 5、后勤保障工作； 6、公司庫(kù)房的管理工作。 *管理處： 1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)； 2、負(fù)責(zé)*的前期介入策劃、實(shí)施工作； 3、負(fù)

7、責(zé)*的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作； 4、負(fù)責(zé)*的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作； 5、負(fù)責(zé)*的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作； 6、負(fù)責(zé)*的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。 7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過(guò)程中收集到的信息、特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類分析，并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。 二、人員配備情況： 1、總經(jīng)理：1人。 2、辦公室：2人，其中主任1人，文員兼庫(kù)管1人。 3、財(cái)務(wù)部：2人，其中經(jīng)理1人（兼會(huì)計(jì)）、出納1人。 4、*管理處：33人。 其中經(jīng)理1人；工程組主管1人，土建工1人，水電工（含強(qiáng)弱電）4人，電梯工（直梯）1人，雜工1人；保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人，隊(duì)員15人（

8、三班24小時(shí)）；綠化保潔組主管1人，綠化工1人，保潔員3人；業(yè)主接待組主管1人，接待員1人、收費(fèi)1人。 總計(jì)：38人 三、管理目標(biāo) （一）、公司總目標(biāo) 1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率95% 2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減3% 3、年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。 （二）、目標(biāo)分解 1、財(cái)務(wù)部 （1）、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100% （2）、財(cái)務(wù)分析覆蓋率100% 2、辦公室 公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100% 人力資源科： （1）、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100% （2）、業(yè)主/租賃戶培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率80% （3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高25% （4）、員

9、工骨干/部門(mén)負(fù)責(zé)人無(wú)序年流動(dòng)率2% 行政公關(guān)： （5）、內(nèi)外文件起草合格率90% （6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率95% （7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3 （8）、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率90% （9）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100% （10）、合同評(píng)審率100% （11）、公司各類刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率98%,校對(duì)差錯(cuò)率1%。 后勤保障： （12）、合格供方評(píng)定率/在合格供方采購(gòu)率95%, （13）、入庫(kù)物品檢驗(yàn)合格率100% （14）、庫(kù)房管理帳、卡、物相符率/庫(kù)管物品完好率100% （15）、庫(kù)管物品年差錯(cuò)率0.1%

10、 （16）、員工對(duì)職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率85% 3、*管理處 業(yè)主接待組： （1）、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100% （2）、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100% （3）、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率95% （4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率80% （5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100% （6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率98%,正確傳遞100% （7）、物管費(fèi)收取率90% （8）、收費(fèi)金額差錯(cuò)率1 （9）、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100% （10）、小區(qū)物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100% （11）、業(yè)主/租賃戶動(dòng)態(tài)檔案建檔率100% （12）、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的

11、多種中介服務(wù)（受委托放盤(pán)/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險(xiǎn)等）、特約服務(wù)用戶滿意率85% （13）、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100% （14）、小區(qū)/大廈經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目盈利率80% （15）、業(yè)主/租賃戶對(duì)社區(qū)服務(wù)工作滿意率80%。 （16）、物業(yè)管理年盈利率比上年增加10% 綠化保潔組： （1）、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100% （2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率95% （3）、綠化檢查合格率85% （4）、小區(qū)綠化年成活率95% 保衛(wèi)隊(duì)： （1）、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100% （2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100% （3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)?/p>

12、住人口數(shù)的1% （4）、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0 （5）、機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理糾紛發(fā)生率1% （6）、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車(chē)輛停放)率100%,有效率95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100% （7）、對(duì)外租賃倉(cāng)儲(chǔ)管理年治安/消防事故率0.2% 工程維修組： （1）、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100% （2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕/整治合格率96% （3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100% （4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率95% （5）、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100% （6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率95% （7）、業(yè)主/租賃

13、戶的裝修方案審批100%,過(guò)程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100% （8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100% （9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100% （10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%，完好率98% 四、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 四、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) （一）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。 1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議； 2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的建議并督促整改； 3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收； 4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收； 5、 行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問(wèn)題的整改、督促； 6、 接受業(yè)主入住前的相

14、關(guān)咨詢； 7、 供業(yè)主入住前的上門(mén)服務(wù)。 （二）、業(yè)主入住管理 1、 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)； 2、 對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。 （三）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 1、公共性服務(wù) 公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目： （1）、清潔衛(wèi)生管理； （2）、綠化日常維護(hù)管理； （3）、治安管理； （4）、共用蓄水池的維護(hù)管理； （5）、水電管理； （6）、排污設(shè)施管理； （7）、道路維修管理； （8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修； （9）、物業(yè)檔案資料管理； （10）、車(chē)輛停放及交通秩序管理； （11）、安排社區(qū)文化

15、活動(dòng)，協(xié)助政府宣傳教育； （12）、代收代交水電氣費(fèi)； （13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。 2、特約性服務(wù) 特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù) （1）、家居設(shè)施維修 包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門(mén)窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。 （2）、家居清潔服務(wù) 包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。 （3）、家居殺蟲(chóng)服務(wù) 包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。 （4）、家政服務(wù) 包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書(shū)、保衛(wèi)、汽車(chē)美容等。

16、 （5）、租賃服務(wù) 包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。 （二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1、房屋管理與維修 （1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。 （2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。 （3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。（二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、房屋管理與維修（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施

17、隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。（3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。2、設(shè)備管理設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。3、供電系統(tǒng)（1）、保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)送電不超過(guò)15分鐘。4、消防系統(tǒng)（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。（2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事

18、件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。5、電梯（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。（2）、出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。6、給排水系統(tǒng)（1）、定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周?chē)h(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。（2）、設(shè)備閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車(chē)庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。（4）、遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水，（5）、無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故。7、空調(diào)系統(tǒng)（1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。8、市政公用設(shè)施管理（1）、公共配套

19、服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）、交通車(chē)輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。9、綠化管理定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。10、環(huán)境衛(wèi)生管理（1）、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺(tái)等所有公共場(chǎng)所保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用。（2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。11、治安管理（1）、實(shí)行封閉式管理，并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。（2）、無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。12、業(yè)戶滿意率無(wú)重大投訴，對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)議，滿意率達(dá)到95%以上。 五、管理處人

20、員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)以上要求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對(duì)較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過(guò)人才市場(chǎng)及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才，另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下崗位入職條件（見(jiàn)附件一）和培訓(xùn)計(jì)劃（見(jiàn)附件二）。第三部分 *管理項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金情況物業(yè)管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下：一、 人員薪金（樓宇交付日前之三個(gè)月）總經(jīng)理 1名 1000 =1000物業(yè)經(jīng)理 1名 1500 =1500工程主管 1名 1200 =1200保安隊(duì)長(zhǎng) 1名 1200 =1200財(cái)務(wù)經(jīng)理 1名 800

21、=800行政部經(jīng)理 1名 800 =800技術(shù)員 4名 800 =3200綠化保潔主管 1名 800 =800附加30.70%作為津貼及福利 11 3223.513723.5三個(gè)月小計(jì)為 41170.5二、 員工制服（每人兩套） 11*200 2200三、 區(qū)外圍設(shè)施大垃圾桶（生活垃圾） 15個(gè) 50 =750不銹鋼垃圾筒（樓層用） 20個(gè) 80 =1600指示牌（若干） =1000大堂及車(chē)庫(kù)廣告欄/廣告牌 5個(gè) 500 =2500大堂用吸水/吸坐墊 2張 200 =400小計(jì)： 6250四、 管理處各辦公室用品及設(shè)備辦公桌椅 15套 300 =4500文件柜 7套 500 =3500對(duì)講機(jī)（

22、含備件） 10套 1200 =12000電腦 2套 4500 =9000打印機(jī) 1臺(tái) 2000 =2000復(fù)印機(jī) 1臺(tái) 10000 =10000傳真機(jī) 1臺(tái) 1500 =1500保險(xiǎn)箱 1個(gè) 1500 =1500管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000飲水機(jī) 2臺(tái) 100 =200裝訂機(jī) 1臺(tái) 300 =300照相機(jī) 1臺(tái) 1000 =1000管理處裝修 =60000會(huì)議室家具 1套 4000 =4000辦公細(xì)項(xiàng)物品 =10000小計(jì)： 124500五、工程部用品1、 測(cè)試儀表 個(gè) 200 萬(wàn)用電表 個(gè) 500 電流流量度：300a 個(gè) 800 電流鉗式800a 個(gè) 1500 電流鉗式300

23、0a 個(gè) 1500 對(duì)地阻值測(cè)試表 個(gè) 1500 絕緣值測(cè)試表（500v-1000v） 個(gè) 1500 溫度計(jì)：電子數(shù)字式 個(gè) 200 手提式室內(nèi)溫度/濕度對(duì)比測(cè)試表 個(gè) 300 手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 個(gè) 1500 電源測(cè)試電筆 支 20 卷尺：1m 把 30卷尺：5m 把 300 鋼尺：3m 把 50鋼尺：1m 把 300水平尺：600mm 把 250角尺：300mm 把 250小計(jì)：2、 安全設(shè)備高空工作安全帶：降傘式 套 120050/500反光衣 件 100耳塞100db 打 500耳筒500db 個(gè) 500安全過(guò)濾口罩：100cdn 打 500護(hù)眼罩：眼鏡式 個(gè) 200護(hù)眼罩：全式 個(gè)

24、500護(hù)眼罩：焊接用 個(gè) 1200護(hù)鏡（焊接用1000gda） 個(gè) 600手套：綿布 打 200手套：皮革 打 400鋁梯：1m 把 1000鋁梯：1、5m 把 1500鋁梯：4m 把 3000高空工作臺(tái)：6米全護(hù)式 個(gè) 15000高壓電工全護(hù)裝 套 2500連輸工具：軸流板式車(chē) 部 200手推車(chē) 部 200小計(jì)：3、 工具木鋤 把 50扳手：活動(dòng)150mm 把 50扳手：200mm 把 50扳手：300mm 把 100扳手：450mm 把 150菊花板身：3mm36mm 套 350組合式：4mm-45mm 套 500夾具：大力鉗（平口） 把 50o形夾100mm 個(gè) 50o形夾：150mm

25、個(gè) 50o形夾：200mm 個(gè) 50o形夾：300mm 個(gè) 50虎鉗150mm 個(gè) 200鋼管工具連彎頭 套 1500切割工具：水管用切刀 把 200鐵片用剪刀 把 100界刀 把 30剪刀把50緊急爆破工具：大手錘 個(gè) 100斧頭（消防隊(duì)用） 個(gè) 150鐵筆 支 100壓力鉗 把 800潤(rùn)滑油加油槍 把 2006角起子（0、5mm-16mm） 套 100管子鉗：200mm 把 50管子鉗：300mm 把 50管子鉗：450mm 把 100管子鉗：600mm 把 300拉釘鉗 把 150小計(jì)4、 手工具螺絲起子：平咀形100mm x 4mm 支 30150mm x 6mm 支 30200mm

26、x 8mm 支 30250mm x 8mm 支 30400mm x 10mm 支 30十字形：100mm x 3mm 支 30175mm x 4、5mm 支 30250mm x 6mm 支 30350mm x 7、5mm 支 30電子部件專用：平咀 套 40十字咀 套 40平咀鉗 把 30尖咀鉗 把 30斜口鉗 把 30專線開(kāi)口鉗 把 100剪線鉗 把 100鯉魚(yú)鉗 把 30水泵鉗 把 60彈簧專用用尖咀鉗：平咀 把 300弓咀 把 300電線護(hù)套管鉗：100a以上 把 500800a以上 把 1500手鋸：金屬450mm 把 50手鋸：150mm 把 30手鋸：木工600mm 把 100手鋸

27、：250mm 把 50手錘：電工 把 50手錘：球表1kg 把 50手錘：1、5kg 把 50手錘 套 200吊重滑輪1噸 套 1500鐵鉆 個(gè) 200木工專用工具 套 1200泥水工專用工具套8005、 電動(dòng)/機(jī)械工具手電鉆電池式0-12mm 把 1200油壓手電鉆：小 把 1500大把2500油壓式手電錘：小 把 1000鋸條式切割機(jī) 把 800片式切割機(jī)：小 把 1000大把1500金屬磨輪式切割機(jī)：手提小 把 1000手提大 把 1500磨輪床 部 150060a電焊機(jī) 部 2000氣焊槍：氧氣式 套 3500乾手機(jī)：小 套 1000大 套 2500高壓水槍（手提式） 套 2000高壓

28、氣泵（手提式） 套 2000高壓吹風(fēng)扇（手提式） 部 1500高壓吸塵機(jī)（手提式） 部 1500手提射燈 支 350氣動(dòng)打釘槍 把 600小計(jì)：工具共計(jì)：30000.006、 值班室/辦公室家具值班工作桌、椅 7套 400 =2800工具2桌 2張 600 =1200工具柜 2個(gè) 1000 =2000物料架 2個(gè) 1000 =2000工具箱 7個(gè) 200 =1400文件架 7個(gè) 100 =700小計(jì)：10100六、保安部用品 值班電筒（充電式） 20套 100 =2000雨具 20套 80 =1600辦公桌椅 9套 500 =4500小計(jì)：8100啟動(dòng)預(yù)算總計(jì)：222320.50元第四部分 合

29、作方式分析根據(jù)對(duì)貴方樓盤(pán)的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談，我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行：第一種：完全托管型。該種方式操作簡(jiǎn)便、靈活，易于劃清職責(zé)范圍。由貴方給予啟動(dòng)資金和物業(yè)管理管理用房，我方獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)樓盤(pán)的前期物業(yè)管理工作。“*”如果采用這種方式，其需啟動(dòng)資金和管理用房為：?jiǎn)?dòng)資金：如果按*市物業(yè)管理辦法的規(guī)定，啟動(dòng)資金的分?jǐn)偘次迥昶骄謹(jǐn)?，首次合同簽約為三年，那么該筆費(fèi)用為：222320.5053=133392.3元。如期滿撤場(chǎng)，則所購(gòu)買(mǎi)的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有；如不撤場(chǎng)，則余下金額再按所簽合同按年分?jǐn)?。管理用房：按?市的一般慣例，管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公

30、司開(kāi)展管理和經(jīng)營(yíng)所用。那么，“*”的總建筑面積為38937，其2%的比例為778.74，3%的比例為1168.11。第二種：技術(shù)顧問(wèn)型該種方式采取貴方建立物業(yè)管理企業(yè)，我方給予貴方技術(shù)支持和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，以促進(jìn)貴方的物管企業(yè)發(fā)展。該種方式我方的價(jià)格是10萬(wàn)元，顧問(wèn)期限兩年（以交房前三個(gè)月開(kāi)始計(jì)算）。顧問(wèn)內(nèi)容包括：前期介入管理策劃及實(shí)施指導(dǎo)，物業(yè)管理公司的籌建策劃及實(shí)施指導(dǎo)，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗(yàn)收策劃及實(shí)施指導(dǎo)，業(yè)主入住的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實(shí)施指導(dǎo)。第三種：半托管半技術(shù)管理型該種方式采取

31、一年我方完全管理，一年我方技術(shù)管理的方式。其目的在于我方通過(guò)一年的管理工作為貴方建立物管企業(yè)作好鋪墊。該種方式我方收取費(fèi)用為第一年我方派出的管理人員及相關(guān)費(fèi)用由貴方支付（標(biāo)準(zhǔn)為我公司的管理人員的一般標(biāo)準(zhǔn)），收取5萬(wàn)元管理費(fèi)；第二年我方收取管理費(fèi)5萬(wàn)。兩年的服務(wù)內(nèi)容為：前期介入管理，物業(yè)管理公司的籌建，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗(yàn)收，業(yè)主入住，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實(shí)施，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實(shí)施指導(dǎo)。 點(diǎn)擊次數(shù)：1738 羋蠆羄羈莀蒁袀羈蒃蚇螆肇膂蒀螞肆芅蚅羈肅蕆蒈羇肄蕿螃袃肅艿薆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈薀薁肀膇芀莄羆膆

32、莂蠆袂膆蒄蒂螈膅膄蚈蚄膄芆蒀羂芃荿蚆袈節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇襖莀薄蚃羃蒂蝿羈羃膂薂袇羂芄螇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈罿羋蠆羄羈莀蒁袀羈蒃蚇螆肇膂蒀螞肆芅蚅羈肅蕆蒈羇肄蕿螃袃肅艿薆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈薀薁肀膇芀莄羆膆莂蠆袂膆蒄蒂螈膅膄蚈蚄膄芆蒀羂芃荿蚆袈節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇襖莀薄蚃羃蒂蝿羈羃膂薂袇羂芄螇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈罿羋蠆羄羈莀蒁袀羈蒃蚇螆肇膂蒀螞肆芅蚅羈肅蕆蒈羇肄蕿螃袃肅艿薆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈薀薁肀膇芀莄羆膆莂蠆袂膆蒄蒂螈膅膄蚈蚄膄芆蒀羂芃荿蚆袈節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇襖

33、莀薄蚃羃蒂蝿羈羃膂薂袇羂芄螇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈罿羋蠆羄羈莀蒁袀羈蒃蚇螆肇膂蒀螞肆芅蚅羈肅蕆蒈羇肄蕿螃袃肅艿薆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈薀薁肀膇芀莄羆膆莂蠆袂膆蒄蒂螈膅膄蚈蚄膄芆蒀羂芃荿蚆袈節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇襖莀薄蚃羃蒂蝿羈羃膂薂袇羂芄螇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈罿羋蠆羄羈莀蒁袀羈蒃蚇螆肇膂蒀螞肆芅蚅羈肅蕆蒈羇肄蕿螃袃肅艿薆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈薀薁肀膇芀莄羆膆莂蠆袂膆蒄蒂螈膅膄蚈蚄膄芆蒀羂芃荿蚆袈節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇襖莀薄蚃羃蒂蝿羈羃膂薂袇羂芄螇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈罿羋蠆羄羈莀蒁袀羈蒃蚇螆肇膂蒀螞肆芅蚅羈肅

34、蕆蒈羇肄蕿螃袃肅艿薆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈薀薁肀膇芀莄羆膆莂蠆袂膆蒄蒂螈膅膄蚈蚄膄芆蒀羂芃荿蚆袈節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇襖莀薄蚃羃蒂蝿羈羃膂薂袇羂芄螇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈罿羋蠆羄羈莀蒁袀羈蒃蚇螆肇膂蒀螞肆芅蚅羈肅蕆蒈羇肄蕿螃袃肅艿薆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈薀薁肀膇芀莄羆膆莂蠆袂膆蒄蒂螈膅膄蚈蚄膄芆蒀羂芃荿蚆袈節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇襖莀薄蚃羃蒂蝿羈羃膂薂袇羂芄螇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈罿羋蠆羄羈莀蒁袀羈蒃蚇螆肇膂蒀螞肆芅蚅羈肅蕆蒈羇肄蕿螃袃肅艿薆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈薀薁肀膇芀莄羆膆莂蠆袂膆

35、蒄蒂螈膅膄蚈蚄膄芆蒀羂芃荿蚆袈節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇襖莀薄蚃羃蒂蝿羈羃膂薂袇羂芄螇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈罿羋蠆羄羈莀蒁袀羈蒃蚇螆肇膂蒀螞肆芅蚅羈肅蕆蒈羇肄蕿螃袃肅艿薆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈薀薁肀膇芀莄羆膆莂蠆袂膆蒄蒂螈膅膄蚈蚄膄芆蒀羂芃荿蚆袈節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇襖莀薄蚃羃蒂蝿羈羃膂薂袇羂芄螇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈罿羋蠆羄羈莀蒁袀蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇

36、膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈

37、膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿

38、袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇

39、裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇

40、袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈

41、羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃蚅薇裊芆薁薆羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄膂肇螞蚃袂節(jié)蚈螞肄肅薄蟻膇莁蒀蟻袆膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁螈膃莇蒆螇袃膀莂螆羅莆羋螅膈膈蚇螅袇蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄袁襖肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂衿袈節(jié)莈袈羀膄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄羄羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿薅羂羈蒅蒁薈肄羋莇薇膆蒃