某某酒店可研報告

1、第一章 總 論1.1 項目名稱 某某國際大酒店1.2 項目建設單位概況某某市新華書店是一家省屬文化企業(yè)，現(xiàn)有職工200多人，企業(yè)因經(jīng)營結構調整，規(guī)劃在某某縣城某某鎮(zhèn)投資經(jīng)營酒店餐飲娛樂業(yè)。為此，新華書店決定在某某縣南城賓館現(xiàn)有的基礎上進行整體改造與新建，使其成為某某縣城重要的一家三星級賓館。1.3 編制依據(jù)及研究范圍1.3.1 編制依據(jù)1.3.1.1 投資項目可行性研究指南（中國電力出版社出版）； 1.3.1.2 民用建筑可行性研究與快速報價（中國建筑工業(yè)出版社出版）； 1.3.1.3 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）1.3.1.4 某某市新華書店提供的建設用地紅線圖及地形圖1.3.1.5

2、 國家現(xiàn)行的有關規(guī)范規(guī)定1.3.1.6 項目建設單位提供的相關資料1.3.2 研究范圍本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設的必要性、建設條件、規(guī)劃方案、項目選址、主要技術方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設施、投資估算及融資方案、財務效益等方面進行分析研究，并提出有關建議。1.4主要經(jīng)濟技術指標主 要 技 術 經(jīng) 濟 指 標序號項 目 名 稱單 位指 標1總用地面積平方米13997.72總建筑面積平方米153213建筑物占地面積平方米52804容積率1.15綠地率%34.06建筑密度%38.07建設總投資萬元1685.68全部財務內部收益率（稅后）%20.019全部財務凈現(xiàn)值

3、（動態(tài)）萬元876.1510全部投資建設期年0.51.5 研究結論與建議本項目的開發(fā)建設有利于某某縣大力發(fā)展旅游事業(yè)，有利于提高縣城的旅游接待設施水平，并且能夠為某某縣委、縣政府的日常公務性接待工作提供有力的保障，其總體發(fā)展方向符合某某縣城的城市總體規(guī)劃的要求。通過對業(yè)主需求、工程方案以及財務效益等方面的分析，項目是可行的。在具體規(guī)劃建設過程中，還需注意以下問題：（1）注重旅游接待設施環(huán)境的營造。在規(guī)劃設計上應貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造出一個具有優(yōu)雅環(huán)境與文化內涵及個性鮮明的旅游接待設施環(huán)境。（2）貫徹“以人為本”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設生態(tài)型景觀空間為規(guī)劃目標，滿足旅游設

4、施（賓館）的舒適性與安全性，創(chuàng)造一個布局合理、配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化三星級賓館。綜上所述，本項目既能提高縣城公共服務設施水平，完善城市職能增強城市吸引力，同時又具有較好的社會與經(jīng)濟效益，并且可以促進某某縣旅游業(yè)的發(fā)展，因此，建議有關部門盡快批準建設。第二章 項目背景及建設必要性2.1項目背景某某苗族自治縣地處湘西南邊陲，古為南楚與百越相交之城，系“南楚極邊”之苗疆；現(xiàn)南鄰廣西龍勝、資源二縣，西接懷化通道縣，總面積2646.07平方公里，現(xiàn)轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個國營農、林、牧、漁場，總人口25萬人，其中苗族占53.8%，苗、漢、侗、瑤10個民族于這片盈滿靈性的沃土上和睦相處，共同發(fā)展。 規(guī)

5、劃的某某國際大酒店是在現(xiàn)有位于某某縣城人民南路的南城賓館的基礎上進行改造新建的，總占地面積1.39公頃，其規(guī)劃用地性質為旅館業(yè)用地。該酒店主要是由某某市新華書店集團公司的員工所共同集資興建的一家三星級賓館。2.2項目建設的必要性某某縣內具有豐富的自然人文景觀。自然景觀主要有號稱“江南呼倫貝爾”的十里南山，山上有48坪48溪；有“綠色王國”之稱的沙角洞自然保護區(qū)；有風光如畫的十萬古田，面積9萬余畝，平均海拔1500米；有千資百態(tài)的白云溶洞群和白云千島湖；著名歷史人物-抗金名將楊再興出生于某某。舉世聞名的二萬五千里的長征中，中國工農紅軍六軍團在某某歷時5天，縱橫馳騁一軍團在某某輾轉8天，留下光輝的

6、足跡和不少珍貴文物。還的獨具風格的苗族風情，實為人們觀賞休閑的好地方。近年來，縣里正積極在南山籌建直升飛機場，開通桂林至南山的直升飛機旅游服務。某某縣南城賓館（某某縣招待所）原是某某縣委、縣政府的日常公務性接待場所，主要為行政會務活動及社會公眾提供簡單的住宿與餐飲服務，現(xiàn)有設施相對比較簡陋陳舊，所能提供的接待服務水平與能力有限，隨著某某縣域旅游業(yè)的大力發(fā)展及縣招待所的市場化經(jīng)營改革措施的實施，原有的接待設施已經(jīng)遠不能適應市場化的需求，急需進行相關職能的全面升級與接待設施的改造新建，賓館急需募資重組。某某市新華書店是一家省屬文化企業(yè)，企業(yè)現(xiàn)因經(jīng)營結構調整，規(guī)劃在某某縣城某某鎮(zhèn)投資經(jīng)營酒店餐飲娛樂

7、業(yè)。故在相關部門的引導下，集資進行某某縣南城賓館的改造重建，規(guī)劃建成為一家三星級賓館（某某國際大酒店）。賓館的建成將有利于某某縣大力發(fā)展旅游事業(yè)，有利于提高縣城的旅游接待設施水平，并能夠為某某縣委、縣政府的日常公務性接待工作提供有力的保障，其總體發(fā)展方向完全符合某某縣城的城市總體規(guī)劃的要求。因此，加快湘中國際大酒店的建設為改善城市風貌與完善城市職能等方面都具有很強的社會意義與現(xiàn)實意義。第三章 項目選址及建設條件3.1地理位置項目場址位于某某縣城南部，為原某某縣南城賓館(縣招待所)用地，規(guī)劃地塊西面緊臨城市主干道人民路，地塊的北面與西面皆為城市商業(yè)設施用地，南面毗鄰規(guī)劃中的城市文化廣場，東鄰城市

8、居住用地，地塊位于紹陽市2小時經(jīng)濟圈內，其交通與區(qū)位條件都比較優(yōu)越，周邊自然環(huán)境也較優(yōu)美，相當適合于旅館業(yè)發(fā)展用地。項目場址地勢平坦，適宜建設，符合城市規(guī)劃要求。3.2 建設條件（1）交通項目場址西臨人民南路、距某某汽車站約3公里。場址南面緊鄰城市次干道，本項目內、外部交通狀況良好。(2)基礎設施供水：由場址西面的人民南路自來水管網(wǎng)接入。供電：由場址西面的人民南路供電網(wǎng)接入，可在場址內設配電所。通訊：直接由城區(qū)通信網(wǎng)接入。排水：區(qū)內污水可沿城區(qū)主干道下的排水管網(wǎng)排出。(3)商業(yè)及文化娛樂配套設施規(guī)劃地塊西面緊臨城市主干道人民路，北面與西面皆為城市商業(yè)設施用地，南面毗鄰規(guī)劃中的城市文化廣場，東鄰

9、城市居住用地，公共服務設施相對配套完善。 (4)地震烈度根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（gb18306-2001），某某縣城區(qū)的地震動峰值加速度分區(qū)g0(2) 通過試算得到： 當i1=21%時，fnpv（i1）=37.84萬元0 當i2=22%時，fnpv（i2）=-9.318萬元0 根據(jù)插值公式,得到：財務內部收益率= 21.01%(3) 靜態(tài)投資回收期pt=（6-1）+|-113.66|/265.73=5.04（年）(4) 動態(tài)投資回收期pt，=（10-1）+|-62.83|/102.45=6.41年根據(jù)表七可以計算出，項目財務內部收益率為總是大于行業(yè)基準收益率ic=10%；項目財務凈現(xiàn)值為87

10、6.15萬元，大于零。表明該項目從全部投資角度盈利能力已滿足了行業(yè)最低要求，在財務上可以考慮接受。另外，項目的靜態(tài)投資回收期為5.04年、動態(tài)投資回收期為6.41年。均小于行業(yè)基準回收期10年（不含建設期）。表明項目投資能在規(guī)定時間收回。11.1.2 由項目損益表和項目投資估算表，可計算以下指標： 投資利潤率=年平均利潤總額/項目總投資100% =470/1685.60 =27.88%投資利稅率=年平均利稅總額/項目總投資100% =（470+44.65）/1685.60 =36.11%資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金100% =470/685.60 =68.55% 本項目投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率均大于行業(yè)平均水平。表明項目單位投資對國家積累的貢獻水平達到并超過行業(yè)平均水平。11.2 清償能力分析11.2.1 固定資產(chǎn)借款償還期根據(jù)本項目資借款還本付息計算表（見表七）該項目在營運期的5年內即可還清借款，所以從清償能力的角度分析，該項目是可行的。11.3 敏感性分析本項目分別就項目固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、經(jīng)營收入三個主要因素，對財務凈現(xiàn)值進行單因素敏感性分析。取變化率10%，計算結果見表十。由表可見各因素變化對財務凈現(xiàn)值影響不同，按敏感程度不同排序由大到小依次為：