第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營主客體及程序

1、第一章第一章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主客體及程序房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主客體及程序 一、一、 認識房地產(chǎn)認識房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實物、房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實物、 權益和區(qū)位三者的結合體。權益和區(qū)位三者的結合體。 ( (一一) )土地、建筑物和其他土地定著物的含義土地、建筑物和其他土地定著物的含義 1.1.土地的含義土地的含義 是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。在是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。在 現(xiàn)實生活中，擁有一塊土地，并不是可以隨意開發(fā)利現(xiàn)實生活中，擁有一塊土地，并不是可以隨意開發(fā)利 用的，其使用、支配要受到三方面制約：建筑技術

2、、用的，其使用、支配要受到三方面制約：建筑技術、 土地使用管制土地使用管制( (法律法規(guī)、城市規(guī)劃法律法規(guī)、城市規(guī)劃) )、土地權利設置、土地權利設置 及相鄰關系。及相鄰關系。 2.2.建筑物的含義建筑物的含義 是指人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋是指人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋 或場所，包括房屋和構筑物兩大類?；驁鏊?，包括房屋和構筑物兩大類。 3.3.其他土地定著物的含義其他土地定著物的含義 也稱其他地上定著物，是建筑物以外的土地定著物，也稱其他地上定著物，是建筑物以外的土地定著物， 是指固定在土地或建筑物上。例如，為了提高土地或是指固定在土地或建筑物上。例如，為了提

3、高土地或 建筑物的使用價值或功能，埋設在地下的管線、設施，建筑物的使用價值或功能，埋設在地下的管線、設施， 建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、 花草等。而在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等則不屬于花草等。而在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等則不屬于 房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。 說明：由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑說明：由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑 物的構成或附屬部分，因此，通常把房地產(chǎn)簡化為包物的構成或附屬部分，因此，通常把房地產(chǎn)簡化為包 括土地和建筑物兩大部分。括土地和建筑物兩大部分。 ( (二二) )房地產(chǎn)實物、權益和區(qū)位的含義

4、房地產(chǎn)實物、權益和區(qū)位的含義 1.1.房地產(chǎn)實物的含義房地產(chǎn)實物的含義 是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分。房地產(chǎn)實是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分。房地產(chǎn)實 物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體 的組合完成的功能以及外觀等方面。的組合完成的功能以及外觀等方面。 2.2.房地產(chǎn)權益的含義房地產(chǎn)權益的含義 是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn) 實物而衍生出來的權利、利益和收益。房地產(chǎn)權益以實物而衍生出來的權利、利益和收益。房地產(chǎn)權益以 房地產(chǎn)權利為基礎。例如所有權、使用權、租賃權

5、、房地產(chǎn)權利為基礎。例如所有權、使用權、租賃權、 抵押權、典權等。抵押權、典權等。 3.3.房地產(chǎn)區(qū)位的含義房地產(chǎn)區(qū)位的含義 是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距 離上的關系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外離上的關系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外 部配套設施等方面。部配套設施等方面。 注：房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。注：房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。 地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種 基礎設施、地面道路等?；A設施、地面道路等。 房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、房產(chǎn)是

6、指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、 倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦 公用房等。公用房等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的主要是房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的主要是房產(chǎn)。 房地產(chǎn)權益集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)權上，房地產(chǎn)產(chǎn)權包房地產(chǎn)權益集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)權上，房地產(chǎn)產(chǎn)權包 括房地產(chǎn)所有權以及由所有權延伸出來的權利。但是，括房地產(chǎn)所有權以及由所有權延伸出來的權利。但是， 房地產(chǎn)權益交易必須符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定。房地產(chǎn)權益交易必須符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定。 二、房地產(chǎn)的特點二、房地產(chǎn)的特點 房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物

7、，房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物， 是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。 因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土 地的特性為基礎的。地的特性為基礎的。 1 1、不可移動性（又稱位置固定性）、不可移動性（又稱位置固定性） 房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場( (城市房地產(chǎn)一般是以一城市房地產(chǎn)一般是以一 個城市為一個市場個城市為一個市場) )， 房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū) 性的，在不同地

8、區(qū)之間可能不同。性的，在不同地區(qū)之間可能不同。 2 2、獨一無二性、獨一無二性 房地產(chǎn)的不可移動性，派生出了其獨一無二性，可以房地產(chǎn)的不可移動性，派生出了其獨一無二性，可以 說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物 一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地形、地勢、一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地形、地勢、 周圍環(huán)境和景觀的不同，這兩宗房地產(chǎn)實質上也是不周圍環(huán)境和景觀的不同，這兩宗房地產(chǎn)實質上也是不 相同的。相同的。 3 3、壽命長久性（土地不滅性）、壽命長久性（土地不滅性） 但從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有但從具體占用者的角度

9、來看，土地在有些情況下是有 壽命的，特別是通過出讓方式取得的建設用地使用權壽命的，特別是通過出讓方式取得的建設用地使用權 是有使用期限的。是有使用期限的。 對此點的認識在房地產(chǎn)估價上具有重要意義，如坐落對此點的認識在房地產(chǎn)估價上具有重要意義，如坐落 位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使 用年限較短而價值很低。用年限較短而價值很低。 4 4、供給有限性、供給有限性 房地產(chǎn)供給有限性的本質，主要不在于土地總量有限和房地產(chǎn)供給有限性的本質，主要不在于土地總量有限和 不能增加，相對于人類的需要來說，土地的數(shù)量目前還不能增加，相對于人類的需要來說，

10、土地的數(shù)量目前還 是豐富的，關鍵在于房地產(chǎn)的不可移動性造成了房地產(chǎn)是豐富的，關鍵在于房地產(chǎn)的不可移動性造成了房地產(chǎn) 供給不能集中于一處。供給不能集中于一處。 說明：要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠的平面方向發(fā)說明：要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠的平面方向發(fā) 展，例如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，例展，例如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，例 如增加建筑物的高度或密度。但這些又要受到基礎設施如增加建筑物的高度或密度。但這些又要受到基礎設施 條件、城鄉(xiāng)規(guī)劃、資金、建筑技術等的制約。條件、城鄉(xiāng)規(guī)劃、資金、建筑技術等的制約。 5 5、價值高大性、價值高大性 房地產(chǎn)的價值不僅高，而且大。其價值

11、高即單位價值房地產(chǎn)的價值不僅高，而且大。其價值高即單位價值 高（單價高），其價值大即總體價值大（總價大）。高（單價高），其價值大即總體價值大（總價大）。 6 6、用途多樣性、用途多樣性 用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建 筑物，用途即被限定，一般難以改變。因為改變的費筑物，用途即被限定，一般難以改變。因為改變的費 用可能很高或受原有建筑結構的限制。多數(shù)土地就其用可能很高或受原有建筑結構的限制。多數(shù)土地就其 本身來看，可以有多種不同的用途。在不同的用途中本身來看，可以有多種不同的用途。在不同的用途中 還可以選擇不同的利用方式。還可以選擇不

12、同的利用方式。 說明：從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的先后順序一說明：從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的先后順序一 般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、森林、般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、森林、 不毛荒地。不毛荒地。 7 7、相互影響性、相互影響性 相互影響性也就是經(jīng)濟學上所講的外部性或外部影響。相互影響性也就是經(jīng)濟學上所講的外部性或外部影響。 房地產(chǎn)由于具有相互影響性，外部性問題非常突出。房地產(chǎn)由于具有相互影響性，外部性問題非常突出。 8 8、易受限制性、易受限制性 政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4 4種特權來實現(xiàn)的：種特權來實現(xiàn)的： 1 1）管

13、制權。政府為增進公眾安全、健康、道德和一般）管制權。政府為增進公眾安全、健康、道德和一般 福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過城市福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過城市 規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠 地率等作出規(guī)定。地率等作出規(guī)定。 2 2）征收權。政府為了社會公共利益的需要，如修公路、）征收權。政府為了社會公共利益的需要，如修公路、 建學校等，可以強制取得單位和個人的房地產(chǎn)，即使建學校等，可以強制取得單位和個人的房地產(chǎn)，即使 違反這些被征用人的意愿，但要給予補償。違反這些被征用人的意愿，但要給予補償。 3 3）征稅

14、權。政府為提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅）征稅權。政府為提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅 或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平的?；蛱岣叻康禺a(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平的。 4 4）充公權。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼）充公權。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼 承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。 說明：房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、說明：房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、 政策變化的影響。政策變化的影響。 9 9、流動性差（也稱難以變現(xiàn)）、流動性差（也稱難以變現(xiàn)） 房地產(chǎn)由于價值量大，加上不可移動性和獨一無二性，房地產(chǎn)由于價值量

15、大，加上不可移動性和獨一無二性， 使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要買使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要買 賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討 價還價。價還價。 所以，當急需資金或有其他急需時，不易將房地產(chǎn)變所以，當急需資金或有其他急需時，不易將房地產(chǎn)變 成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當幅度的降價。成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當幅度的降價。 1010、保值增值性、保值增值性 房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來 說的，是波浪式上升的，在某些情況下，房地產(chǎn)價

16、格出說的，是波浪式上升的，在某些情況下，房地產(chǎn)價格出 現(xiàn)長時期的連續(xù)下降也是可能的?，F(xiàn)長時期的連續(xù)下降也是可能的。 說明：中國大陸的土地價格由于是有期限的土地使用權說明：中國大陸的土地價格由于是有期限的土地使用權 價格，對于一宗使用年限較長的土地來說，在其使用年價格，對于一宗使用年限較長的土地來說，在其使用年 限的前若干年價格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢，限的前若干年價格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢， 但由于總有一天土地使用年限會降為零，所以，具體一但由于總有一天土地使用年限會降為零，所以，具體一 宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠來看是趨于宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠來

17、看是趨于 下降的；但如果預計可以續(xù)期且續(xù)期的補地價很少或者下降的；但如果預計可以續(xù)期且續(xù)期的補地價很少或者 完成了續(xù)期，該房地產(chǎn)的價格又會高起來。完成了續(xù)期，該房地產(chǎn)的價格又會高起來。 三、房地產(chǎn)分類三、房地產(chǎn)分類 1 1、按用途劃分、按用途劃分 2 2、按開發(fā)程度劃分、按開發(fā)程度劃分 3 3、按實物形態(tài)劃分、按實物形態(tài)劃分 4 4、按是否產(chǎn)生收益劃分、按是否產(chǎn)生收益劃分 5 5、按經(jīng)營使用方式劃分、按經(jīng)營使用方式劃分 1 1、按用途劃分、按用途劃分 1 1）居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。）居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。 2 2）商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、

18、商業(yè)店鋪）商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪 、超級市場、批發(fā)市場等。、超級市場、批發(fā)市場等。 3 3）辦公房地產(chǎn)：包括寫字樓、政府辦公樓等。）辦公房地產(chǎn)：包括寫字樓、政府辦公樓等。 4 4）旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村等。）旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村等。 5 5）餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等）餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等 。 6 6）娛樂房地產(chǎn)：包括娛樂城、康樂中心、俱樂部、）娛樂房地產(chǎn)：包括娛樂城、康樂中心、俱樂部、 夜總會、影劇院、高爾夫球場等。夜總會、影劇院、高爾夫球場等。 7 7）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫

19、等。）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。 8 8）特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機場、醫(yī)院、學校）特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機場、醫(yī)院、學校 、教堂、寺廟、墓地等。、教堂、寺廟、墓地等。 9 9）綜合用途房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途）綜合用途房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途 的房地產(chǎn)。如商住樓。的房地產(chǎn)。如商住樓。 2 2、按開發(fā)程度劃分、按開發(fā)程度劃分 1 1）生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、）生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、 農地。農地。 2 2）毛地：是指具有一定城市基礎設施，有待拆遷房屋）毛地：是指具有一定城市基礎設施，有待拆遷房屋 的土地，尚未完成房

20、屋拆遷補償安置的土地。的土地，尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。 3 3）熟地：是指具有完善的城市基礎設施且土地平整，）熟地：是指具有完善的城市基礎設施且土地平整， 能直接在其上建造建筑物的土地。能直接在其上建造建筑物的土地。 4 4）在建工程：是指地上建筑物已開始建造但尚未建成）在建工程：是指地上建筑物已開始建造但尚未建成 ，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建 設之中，也可能停工了多年。設之中，也可能停工了多年。 5 5）現(xiàn)房）現(xiàn)房( (含土地含土地) )：是指地上建筑物已建成，可直接使：是指地上建筑物已建成，可直接使 用的房地產(chǎn)。它可能

21、是新的，也可能是舊的。用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。 3 3、按是否產(chǎn)生收益劃分、按是否產(chǎn)生收益劃分 1 1) )收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益 的房地產(chǎn)，包括商店、商務辦公樓、公寓、旅館、餐的房地產(chǎn)，包括商店、商務辦公樓、公寓、旅館、餐 館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農地等。館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農地等。 2 2) )非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地 產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂 、

22、寺廟等。、寺廟等。 說明：收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是說明：收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是 看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看這種看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看這種 類型的房地產(chǎn)在本質上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的類型的房地產(chǎn)在本質上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的 能力。能力。 4 4、按經(jīng)營使用方式劃分、按經(jīng)營使用方式劃分 1 1）出售型房地產(chǎn)。）出售型房地產(chǎn)。 2 2）出租型房地產(chǎn)。）出租型房地產(chǎn)。 3 3）營業(yè)型房地產(chǎn)。）營業(yè)型房地產(chǎn)。 4 4）自用型房地產(chǎn)。）自用型房地產(chǎn)。 說明：這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：說明：這種分類對于選用估價方法

23、特別有用，例如： 出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型房出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型房 地產(chǎn)可以采用收益法估價；自用型房地產(chǎn)可以采用成地產(chǎn)可以采用收益法估價；自用型房地產(chǎn)可以采用成 本法估價。本法估價。 四、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、分類四、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、分類 （一）房地產(chǎn)開發(fā)的含義（一）房地產(chǎn)開發(fā)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)是指具有開發(fā)資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依房地產(chǎn)開發(fā)是指具有開發(fā)資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依 據(jù)相關法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設的總據(jù)相關法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設的總 體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟效益、社會發(fā)展的要求，對體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟效益、社會發(fā)展的要求，對 獲

24、取的土地進行投資、建設、管理的行為。獲取的土地進行投資、建設、管理的行為。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)的分類（二）房地產(chǎn)開發(fā)的分類 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 成片開發(fā)成片開發(fā) 單項開發(fā)單項開發(fā) 有計劃的成片舊城改造有計劃的成片舊城改造 成片的新城區(qū)開發(fā)成片的新城區(qū)開發(fā) 農業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)農業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) 旅游地產(chǎn)的開發(fā)旅游地產(chǎn)的開發(fā) 土地開發(fā)土地開發(fā) 住宅項目開發(fā)住宅項目開發(fā) 寫字樓項目開發(fā)寫字樓項目開發(fā) 工業(yè)項目開發(fā)工業(yè)項目開發(fā) 商業(yè)項目開發(fā)商業(yè)項目開發(fā) 房屋開發(fā)房屋開發(fā) 五、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念五、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念 狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地 塊的

25、銷售、租賃及售后服務管理等活動。塊的銷售、租賃及售后服務管理等活動。 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、 買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出 讓、轉讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經(jīng)讓、轉讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經(jīng) 濟活動，活動范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消濟活動，活動范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消 費的全部過程。費的全部過程。 六、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念六、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是

26、指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內 國有建設用地上進行的基礎設施、房屋建設，并轉讓國有建設用地上進行的基礎設施、房屋建設，并轉讓 房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。 1.1.城市規(guī)劃區(qū)：是指城市市區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)：是指城市市區(qū)、 近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城 市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制 的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍 ，由城市人民政府在編制的城市，由城市人民政府在編制的城市 總體規(guī)劃中劃定?？傮w規(guī)劃中劃定。 劃定城市規(guī)劃區(qū)的主要目的：在劃定城市規(guī)劃區(qū)的主要目的：在 于

27、從城市遠景發(fā)展的需要出發(fā)，于從城市遠景發(fā)展的需要出發(fā)， 控制城市建設用地的使用，以保控制城市建設用地的使用，以保 證城市總體規(guī)劃的逐步實現(xiàn)。證城市總體規(guī)劃的逐步實現(xiàn)。 2. 2.國有建設用地：我國實行土地社會主義公有制，國有建設用地：我國實行土地社會主義公有制， 即全民所有制和勞動群眾集體所有制。即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 國有建設用地是指建造建筑物和構筑物的土地，包國有建設用地是指建造建筑物和構筑物的土地，包 括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利 設施用地、旅游用地和軍事設施用地等所有權為國設施用地、旅游用地和軍事設施用地等所有權為

28、國 家的土地。家的土地。 3.3.城市基礎設施：是城市生存和發(fā)展所必須具備的工城市基礎設施：是城市生存和發(fā)展所必須具備的工 程性基礎設施和社會性基礎設施的總稱。程性基礎設施和社會性基礎設施的總稱。 工程性基礎設施一般指能源系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、交通工程性基礎設施一般指能源系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、交通 系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)、防災系統(tǒng)等工程設施。系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)、防災系統(tǒng)等工程設施。 社會性基礎設施則指行政管理、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生社會性基礎設施則指行政管理、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生 、商業(yè)服務、金融保險、社會福利等設施。我國一般、商業(yè)服務、金融保險、社會福利等設施。我國一般 講城市基礎設施多指工程性基

29、礎設施。講城市基礎設施多指工程性基礎設施。 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關系房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關系 1 1廣義的角度理解，兩者本質上一致，側重點不同廣義的角度理解，兩者本質上一致，側重點不同 2 2狹義的角度理解，兩者相對獨立狹義的角度理解，兩者相對獨立 3 3房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心 4 4房地產(chǎn)經(jīng)營以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎房地產(chǎn)經(jīng)營以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎 七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定， 是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的

30、企業(yè)。 ( (一一) )公司制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型公司制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型 公司是指一般依法設立的，全部資本由股東出資，以公司是指一般依法設立的，全部資本由股東出資，以 營利為目的的法人企業(yè)。營利為目的的法人企業(yè)。 其兩種主要形式為有限責任公司和股份有限公司。其兩種主要形式為有限責任公司和股份有限公司。 1.1.房地產(chǎn)有限責任公司房地產(chǎn)有限責任公司: :有限責任公司由有限責任公司由5050個以下股東個以下股東 出資設立，股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責出資設立，股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責 任，股東會會議由股東按照出資比例行使表決權。任，股東會會議由股東按照出資比例行使表決權。

31、2.2.房地產(chǎn)股份有限公司房地產(chǎn)股份有限公司: :指公司資本為股份所組成的公指公司資本為股份所組成的公 司，股東以其認購的股份為限對公司承擔責任的企業(yè)司，股東以其認購的股份為限對公司承擔責任的企業(yè) 法人。設立股份有限公司，應當有法人。設立股份有限公司，應當有2 2人以上人以上200200以下為以下為 發(fā)起人，注冊資本的最低限額為人民幣發(fā)起人，注冊資本的最低限額為人民幣500500萬元。萬元。 3.3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級類型：為了加強對房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級類型：為了加強對房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，建設部開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，建設部 于于200020

32、00年年3 3月發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定月發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定 。規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申。規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申 請核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級。請核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級。 規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級分為一級、二級規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級分為一級、二級 、三級、四級四個資質等級。一級資質房地產(chǎn)開發(fā)、三級、四級四個資質等級。一級資質房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設規(guī)模不受限制。二企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設規(guī)模不受限制。二 級資質及二級資質以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔級資質及二級資質以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔 建筑

33、面積建筑面積3030萬平方米以下的開發(fā)建設項目。萬平方米以下的開發(fā)建設項目。 一級資質一級資質 1.1.注冊資本不低于注冊資本不低于50005000萬元；萬元； 2.2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5 5年以上；年以上； 3.3.近近3 3年房屋建筑面積累計竣工年房屋建筑面積累計竣工3030萬平方米以上，或者萬平方米以上，或者 累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4.4.連續(xù)連續(xù)5 5年建筑工程質量合格率達年建筑工程質量合格率達100%100%； 5.5.上一年房屋建筑施工面積上一年房屋建筑施工面積1515萬平方米以上，或者完萬平方米以上，或者完

34、成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 6.6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類 的專業(yè)管理人員不少于的專業(yè)管理人員不少于4040人，其中具有中級以上職人，其中具有中級以上職 稱的管理人員不少于稱的管理人員不少于2020人，持有資格證書的專職會人，持有資格證書的專職會 計人員不少于計人員不少于4 4人；人； 7.7.工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè) 中級以上職稱；中級以上職稱； 8.8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了具有完善的質量保證體系，商品住宅

35、銷售中實行了 住宅質量保證書和住宅使用說明書制度；住宅質量保證書和住宅使用說明書制度； 9.9.未發(fā)生過重大工程質量事故。未發(fā)生過重大工程質量事故。 二級資質二級資質 1.1.注冊資本不低于注冊資本不低于20002000萬元；萬元； 2.2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3 3年以上；年以上； 3.3.近近3 3年房屋建筑面積累計竣工年房屋建筑面積累計竣工1515萬平方米以上，或者萬平方米以上，或者 累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4.4.連續(xù)連續(xù)3 3年建筑工程質量合格率達年建筑工程質量合格率達100%100%； 5.5.上一年房屋建筑施工面積

36、上一年房屋建筑施工面積1010萬平方米以上，或者完成萬平方米以上，或者完成 與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 6.6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類 的專業(yè)管理人員不少于的專業(yè)管理人員不少于2020人，其中具有中級以上職人，其中具有中級以上職 稱的管理人員不少于稱的管理人員不少于1010人，持有資格證書的專職會人，持有資格證書的專職會 計人員不少于計人員不少于3 3人；人； 7.7.工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè) 中級以上職稱；中級以上職稱； 8.8.具有

37、完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了 住宅質量保證書和住宅使用說明書制度；住宅質量保證書和住宅使用說明書制度； 9.9.未發(fā)生過重大工程質量事故。未發(fā)生過重大工程質量事故。 三級資質三級資質 1.1.注冊資本不低于注冊資本不低于800800萬元；萬元； 2.2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2 2年以上；年以上； 3.3.房屋建筑面積累計竣工房屋建筑面積累計竣工5 5萬平方米以上，或者累計完萬平方米以上，或者累計完 成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4.4.連續(xù)連續(xù)2 2年建筑工程質量合格率達年建筑工程質量合格率

38、達100%100%； 5.5.有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類 的專業(yè)管理人員不少于的專業(yè)管理人員不少于1010人，其中具有中級以上職人，其中具有中級以上職 稱的管理人員不少于稱的管理人員不少于5 5人，持有資格證書的專職會計人，持有資格證書的專職會計 人員不少于人員不少于2 2人；人； 6.6.工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以 上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級 以上職稱；以上職稱； 7.7.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售

39、中實行了具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了 住宅質量保證書和住宅使用說明書制度；住宅質量保證書和住宅使用說明書制度； 8.8.未發(fā)生過重大工程質量事故。未發(fā)生過重大工程質量事故。 四級資質四級資質 1.1.注冊資本不低于注冊資本不低于100100萬元；萬元； 2.2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1 1年以上；年以上； 3.3.已竣工的建筑工程質量合格率達已竣工的建筑工程質量合格率達100%100%； 4.4.有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類 的專業(yè)管理人員不少于的專業(yè)管理人員不少于5 5人，持有資格證書的專職會計人，持有

40、資格證書的專職會計 人員不少于人員不少于2 2人；人； 5.5.工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務 負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人 員；員； 6.6.商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住 宅使用說明書制度；宅使用說明書制度； 7.7.未發(fā)生過重大工程質量事故。未發(fā)生過重大工程質量事故。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批。一級資質由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批。一級資質由 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審省、自治區(qū)、直轄

41、市人民政府建設行政主管部門初審 ，報國務院建設行政主管部門審批。二級資質及二級，報國務院建設行政主管部門審批。二級資質及二級 資質以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民資質以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民 政府建設行政主管部門制定。經(jīng)資質審查合格的企業(yè)政府建設行政主管部門制定。經(jīng)資質審查合格的企業(yè) ，由資質審批部門發(fā)給相應等級的資質證書。，由資質審批部門發(fā)給相應等級的資質證書。 4.4.申請核定資質等級時應提交的證明文件申請核定資質等級時應提交的證明文件 a.a.企業(yè)資質等級申報表企業(yè)資質等級申報表; ; b.b.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書( (正、副本正、副本

42、);); c.c.企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告; ; d.d.企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術、財務負責人的職稱企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術、財務負責人的職稱 證件證件; ; e.e.已開發(fā)經(jīng)營項目的有關證明材料已開發(fā)經(jīng)營項目的有關證明材料; ; f.f.房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及住宅質量保證書、住房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及住宅質量保證書、住 宅使用說明書執(zhí)行情況報告宅使用說明書執(zhí)行情況報告; ; g.g.其他有關文件、證明。其他有關文件、證明。 八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立 1.1.設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件：設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件： u設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) u設立有限責任公司設立有限責任公司 u設立股份有限公司設立股份有限公司 2.2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立登記 應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。 工商行政管理部門對符合條件的，應當自收到申請之日工商行政管理部門對符合條件的，應當自收到申請之日 起起3030日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說 明理由。明理由。 工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登