土地增值稅稅務(wù)籌劃合理避稅的各種策略

1、土地增值稅稅務(wù)籌劃合理避稅的各種策略一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個行業(yè)及相關(guān)稅金及定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個方面理解：1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，此項增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。2、 土地增值稅只有對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對于繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則不予征稅。3、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營企業(yè)，暫免征，再轉(zhuǎn)讓，征稅。 合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅。 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫免。 交換房地產(chǎn)的，單位之間交換征稅，個人之間互換經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，免征。 房地產(chǎn)抵押，抵押期

2、間不征，期滿償還債務(wù)本息不征，期滿不能償還債務(wù)，以房地產(chǎn)抵押的征。 房地產(chǎn)出租不征。 房地產(chǎn)評估增值不征。 國家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征。 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵債或置換土地征稅。首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了，這就有利于我們進行后續(xù)的籌劃，接下來就是解決實際核算的問題了，合理避稅的目的也就是在合法的范圍內(nèi)用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收成本，增加利潤，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一是從成本入手，關(guān)于成本的問題可參照本論壇的另一篇文章，一是從收入入手。首先稅收成本的降低就從日常發(fā)生的各項支出開始，要想少交稅，自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費用增加了，實現(xiàn)的增值額

3、自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們要了解可以扣除的項目二、土地增值稅可扣除項目：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額（1）、以出讓方式取得土地使用權(quán)時，為支付的土地出讓金（2）、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的土地出讓金（3）、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）（1）、土地征用及拆遷補償費(2)、前期工程費（3）、建筑安裝工程費(4)、基礎(chǔ)設(shè)施費（5）、公共配套設(shè)施費（6）、開發(fā)間接費：直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等等。3、開發(fā)土地和

4、新建房及配套設(shè)施費（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）主要指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用、財務(wù)費用。4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加5、財政部確定的其他扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20扣除。6、舊房及建筑物的評估價格。以上內(nèi)容都了解后，就可以根據(jù)上面的內(nèi)容來找相應(yīng)的方法了。三、合理避稅具體方法：1、均衡增值額的方法：對于不同物價水平的不同地區(qū)同時開發(fā)多個項目，可將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度調(diào)整分?jǐn)?，將獲得的增值額最大限度的平均，保持各處開發(fā)項目增值率大致相同，降低某段時間增值率過高的現(xiàn)象

5、從而節(jié)省部分稅款的繳納。2、增加間接費的方法：比如可以從房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費的籌劃，即在組織人事安排上可相應(yīng)的將總公司一些人員放到項目中或兼職到每一個具體項目中去，那么此類人員發(fā)生的相關(guān)費用可以分?jǐn)偛糠葜练康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去，增大增值稅允許扣除項目金額。3、房地產(chǎn)開發(fā)費用中的財務(wù)費用籌劃：（1）、凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除的利息（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）扣除比例（5%以內(nèi)）（2）、凡

6、不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用一并計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）扣除比例（10%以內(nèi)）以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果公式中的利息支出大于公式計算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C構(gòu)證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1，000萬元，假設(shè)

7、按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元，如何為該公司利用利扣除進行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時，又如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%?；I劃過程如下：首先，計算（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）（10%5%）（6001000）5%80（萬元）其次，判斷當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，由于10080，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，由于7080，所以應(yīng)選擇第二種計扣方式，

8、即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機關(guān)提供有關(guān)金融機構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負(fù)。4、收入分散法將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施。當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同，納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。5、利用稅收優(yōu)惠 稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20的，免征土地增值稅；增值額超過

9、扣除項目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。根據(jù)20這個比率，可以對此進行納稅籌劃。 首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率)，然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。6、建房方式籌劃法稅法規(guī)定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。一種是代建房方式。這種方式不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業(yè)

10、稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的3060的四級超率累進稅率，前者更有利于實現(xiàn)收入最大化。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的；而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，低的價格

11、也可以增強企業(yè)的市場競爭力。另一種是合作建房方式。稅法規(guī)，定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就比較少，大部分由出資金的用戶分得自用。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納增值稅。7、有關(guān)房產(chǎn)銷售中代收費用的籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

12、在銷售不動產(chǎn)時，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價向購買方一并收?。换蛘咴诜績r之外向購買方單獨收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。 按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時按縣級及縣級以上人民政府要求代收的各項費用，如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)，以上規(guī)定顯然為稅收籌劃

13、創(chuàng)造了空間。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3，000萬元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊?，在售房時代收了200萬元的各項費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。（1）如果公司未將代收費用并入房價，而是單獨向購房者收取，則：允許扣除的金額為：200600200（200600）20%1160 （萬元）；增值額為：300011601840（萬元）；增值率為：18401160=158.62%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：184050%116015%746 （萬元）（2）如果公司將代收費用并入房價向購買

14、方一并收取，則：允許扣除的金額為：200600200（200600）20%2001360（萬元）；增值額為：300020013601840（萬元）；增值率為29%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：184050%136015%716（萬元）顯然，該公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1，840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加200萬元，從而使納稅人少繳納稅款30萬元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。由于在計算土地增值稅時，土地增值稅增值額適用稅率可扣除項目適用的速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費用并入房價

15、，可扣除項目金額增加A，則會使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：A適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費用較大時，可扣除項目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。當(dāng)然，需要注意的一點是，如果在增值率未超過50情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。8、不同增值率的房產(chǎn)是否合并的籌劃 由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，如果對增值率不同的房地產(chǎn)并在一起核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，達(dá)到節(jié)稅的目的。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除的金額為200萬元；銷售B房產(chǎn)共取得收入400，允許扣除的項目金額為100萬元，對這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢？ （1）分開核算時：A房產(chǎn)的增值率（300200）200100%50%，適用稅率30%；應(yīng)納的土地增值稅為：（300200）30%30（萬元）；B房產(chǎn)的增