物業(yè)管理-設備設施管理

1、精品課件 物業(yè)管理 設備設施管理 精品課件 物業(yè)設備管理基礎 物業(yè)設備管理的意義和目標 1物業(yè)設備概述 *什么是物業(yè)設備設施呢？ 物業(yè)設備既包括室內設備，也包括物業(yè)紅線內的室外設備與設 施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電 梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了 物業(yè)設備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務的有機組成部分。 注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠 房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設備是其不可缺少的重要組 成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追 求生活更舒適、更安全的物質保證。只有這些設備、設施正 常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得

2、以實現(xiàn)。 精品課件 n2、物業(yè)設備管理的意義 n注：物業(yè)設備管理的基本內容包括管理和服務管理和服務兩個方面， 也就是說，需要做好物業(yè)設備的管理、運行、維修和保養(yǎng) 等方面的工作。 n*管理、使用好物業(yè)設備、設施有以下幾個方面的意義： n 物業(yè)設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活 環(huán)境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有力保障。 n 物業(yè)設備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進 物業(yè)與設備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。 n 物業(yè)設備管理是提高現(xiàn)有設備、設施性能與完好率， 延長設備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設備安全運行的 保證。 n 物業(yè)設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要，對文明 衛(wèi)生、環(huán)境

3、建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。 n 物業(yè)設備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設。 精品課件 n物業(yè)設備管理的目標 n注：物業(yè)設備在整個物業(yè)內處于非常重要 的地位。它是物業(yè)運作的物質和技術基礎。 n* 用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設 備，提高設備的利用率及完好率，是物業(yè) 設備管理的根本目標。 n* 衡量物業(yè)設備管理質量的兩個指標： n A設備有效利用率，； n B設備的完好率，； 精品課件 n物業(yè)設備是否完好的標準為： n 零部件完整齊全， n 設備運轉正常 n 設備技術資料及運轉記錄齊全 n 設備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 n 防凍、保溫、防腐等措施完整有效 精品課件 n物業(yè)設備管

4、理的內容 n物業(yè)設備基礎資料的管理 n物業(yè)設備運行管理、 n物業(yè)設備維修管理、 n物業(yè)設備更新改造管理、 n備品配件管理、 n固定資產（設備）管理和工程資料的管理 等。 精品課件 n1、物業(yè)設備基礎資料的管理 n 注：主要包括設備原始檔案、設備技術 資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關政策、 法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。 n（1）設備原始檔案 n 設備原始檔案包括： n 設備清單或裝箱單。 n 設備發(fā)票。 n 產品質量合格證明書。 n 開箱驗收報告 精品課件 n 產品技術資料 n 安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告。 n （2）設備技術資料 n設備技術資料包括： n 設備卡片 n 設備臺賬

5、n 設備技術登錄簿 n 竣工圖 n 系統(tǒng)資料 精品課件 n（3）政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、 規(guī)程、標準等強制性文件 n2、物業(yè)設備運行管理 n* 物業(yè)設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技 術運行管理和物業(yè)設備經濟運行管理兩部分。 n（應取得兩個方面的成果）： n 一是 設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài) n 針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行 的操作規(guī)程。 精品課件 n 對操作人員進行專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持 證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。 n 加強維護保養(yǎng)工作。 n 設備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須 定期校驗，確保靈敏可靠。 n

6、 對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管理，而應 在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深 入、透徹、準確的分析。 n 對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因 未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采 取改善措施不放過。 精品課件 n二是 從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少 的投入得到最大的經濟效益，即設備的全過程管理的各項費 用最經濟。 n設備的經濟運行管理，可從以下幾個方面進行： n（1）初期投資費用管理 n在購置設備時，應綜合考慮以下因素： n 設備的技術性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā) 展的需要。 n 設備的安全可靠程度、操

7、作難易程度及對工作環(huán)境的要求。 n 設備的價格及運行時能源的耗用情況。 n 設備的壽命。 n 設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。 n 注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備， 精品課件 n（2）運行成本管理 n 能源消耗的經濟核算。 n 操作人員的配置 n 維修費用的管理 n 3、物業(yè)設備維修管理 n 設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵 塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影 響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。 n n（1）維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、 調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運 行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行 強

8、制保養(yǎng)。 精品課件 n（2）維護保養(yǎng)工作的實施 n維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保 養(yǎng)兩種。 n 日常維護保養(yǎng)工作要求設備操作人員在班前對 設備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設備， 定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無 異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設備 做好清潔工作。 精品課件 n 定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人 員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設備停止運行， 進行維護保養(yǎng)。 n應做好以下工作： n 徹底內外清掃、擦洗、疏通； n 檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調 整配合間隙； n 檢查安全裝置； n 檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞； n 清洗油

9、箱，檢查油位指示器，換油； n 檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否 正常。 精品課件 n（3）設備的點檢 n設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點 檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。 n設備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。 n設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢 內容主要包括：運行狀況及參數(shù)；安全保護 裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經 常清洗更換的部件；在運行中經常要求調整的 部位；在運行中經常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。 精品課件 n 設備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為 主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢內容主 要有：記錄設備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他 異常情況；更換零部件；確定修理的

10、部位、部件及修理時間；安排檢修計劃。 精品課件 n(4) 物業(yè)設備的計劃檢修 n對在用設備，根據運行規(guī)律及計劃點檢的結果可 以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編 制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計 劃檢修 n實行計劃檢修，可以在設備發(fā)生故障之前就對它 進行修理，使設備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃 檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4 種。 精品課件 n(5) 計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系 精品課件 設備設施管理概述設備設施管理概述 精品課件 一、房屋及設備設施的種類和組成部分一、房屋及設備設施的種類和組成部分 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 二、設備設施管理的

11、基本要求二、設備設施管理的基本要求 精品課件 100% 全全部部設設備備設設施施總總數(shù)數(shù)量量 完完好好設設備備設設施施數(shù)數(shù)量量 設設備備設設施施完完好好率率 精品課件 三、設備設施管理的內容與方法三、設備設施管理的內容與方法 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 二、設備設施維修養(yǎng)護計劃與實施二、設備設施維修養(yǎng)護計劃與實施 精品課件 設備設施維修養(yǎng)護計劃的制定設備設施維修養(yǎng)護計劃的制定 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 明確目標明確目標 收集材料收集材料 計劃草案論證計劃草案論證 計劃確定，履行必要的批準手續(xù)，一般還要計劃確定，履行必要

12、的批準手續(xù)，一般還要 向業(yè)主進行必要的解釋或說明向業(yè)主進行必要的解釋或說明 執(zhí)行計劃：根據實際情況的變化進行適當?shù)膱?zhí)行計劃：根據實際情況的變化進行適當?shù)?調整調整 計劃的可計劃的可 執(zhí)行性和執(zhí)行性和 驗證辦法驗證辦法 以往運行記錄以往運行記錄技術狀況診斷技術狀況診斷技術檔案資料技術檔案資料 計劃草案編寫計劃草案編寫 技術可行技術可行 性分析性分析 資源的滿資源的滿 足情況足情況 資金的落資金的落 實情況實情況 能否滿足能否滿足 需求需求 精品課件 設備設施維修養(yǎng)設備設施維修養(yǎng) 護計劃護計劃 維修養(yǎng)護的對象：名稱、位置、維修養(yǎng)護的對象：名稱、位置、 狀態(tài)、范圍狀態(tài)、范圍 維修養(yǎng)護的責任人：人員構

13、成、維修養(yǎng)護的責任人：人員構成、 分工和責權分工和責權 維修養(yǎng)護的標準：包括養(yǎng)護的頻維修養(yǎng)護的標準：包括養(yǎng)護的頻 次和時間間隔次和時間間隔 維修養(yǎng)護的方法：包括必要的程維修養(yǎng)護的方法：包括必要的程 序和規(guī)程序和規(guī)程 維修養(yǎng)護效果的驗證：維修養(yǎng)護效果的驗證： 包括驗證包括驗證 的方法、記錄等的方法、記錄等 精品課件 設備設施維修養(yǎng)護計劃的實施設備設施維修養(yǎng)護計劃的實施 精品課件 設備設施維修養(yǎng)護計劃的實施設備設施維修養(yǎng)護計劃的實施 精品課件 運行和使用者的責任和配合運行和使用者的責任和配合 精品課件 維修保養(yǎng)人員職責維修保養(yǎng)人員職責 精品課件 月、季度檢查月、季度檢查 精品課件 精品課件 半年檢查和書面報告半年檢查和書面報告 精品課件 更換材料、設備的供應更換材料、設備的供應 精品課件 安全工作安全工作 精品課件 共用設備設施的運行管理共用設備設施的運行管理 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 房屋及共用設備設施維護管