房地產(chǎn)開發(fā)過橋貸款操作流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)過橋貸款操作流程 （草案） 、基本流程 遞交申請(qǐng)f受理審查一項(xiàng)目評(píng)估f核查審批一發(fā)放貸款f資料 歸檔f貸后管理一收貸撤保 二、借款人資格 借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)過橋貸款必須具備4證一一建設(shè)用地規(guī)劃許 可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程 開工證。 三、申請(qǐng)貸款資料 在申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，開發(fā)商必須提供如下資料： 單位資料包括各種證照、公司章程、會(huì)計(jì)報(bào)表、注冊(cè)資料、稅務(wù) 資料 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書 貸款申請(qǐng)報(bào)告、公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)授權(quán)書、公 司主要領(lǐng)導(dǎo)資料、保證人的相關(guān)材料。 項(xiàng)目資料包括項(xiàng)目立項(xiàng)批文 可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算 報(bào)告；建 設(shè)用地規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證

2、；土地出讓合 同及規(guī)劃紅線圖、國(guó) 有土地使用證；地價(jià)繳交憑證復(fù)印件；施工 許可證；房地產(chǎn)預(yù)售許可證； 合作項(xiàng)目需提交合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。 四、房地產(chǎn)開發(fā)過橋貸款調(diào)查 1. 對(duì)借款人資格的核查 調(diào)查借款人的基本情況； 了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)班子真實(shí)情況; (3)審查企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度及相關(guān)財(cái)務(wù)信息 了解借款人的誠(chéng)意和過往的合作情況。 2. 調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況 詳細(xì)掌握項(xiàng)目的基本情況； 了解項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，特別是“ 4證”是否齊全; 審查項(xiàng)目的可行性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力； 審查貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告是否合理、 實(shí); 項(xiàng)目市場(chǎng)前景及經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)與敏感性分析。 3核實(shí)確定擔(dān)保方式擔(dān)保者是否真實(shí)、承

3、諾是否真實(shí)可信，抵押物 是否真實(shí)，質(zhì)押物是否具備質(zhì)押條件，擔(dān)保者的資信是否真實(shí)、有效 五、核定信用等級(jí)，提出審查意見 貸款調(diào)查部門經(jīng)實(shí)地調(diào)查并嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行分析后, 編寫和提交調(diào)查報(bào)告，由貸款審查部門進(jìn)一步的審查核實(shí)，最后 由公司決策部門作出決定。 六、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 貸款審查的主要內(nèi)容： 審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。 審查貸款投向是否符合規(guī)定。 審查項(xiàng)目的評(píng)估情況。 審查貸款是否合法、合理，借款人是否可靠。 審查貸款期限。 審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性 可靠性。 復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度 貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。 貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度二貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)*企業(yè)信用等級(jí)*(1- Y)+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)

4、系數(shù)*Y Y二項(xiàng)目投資總額/ (企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額)貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度 =(正常貸款金額*項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度+逾期貸款金額*項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度 *1.3+呆滯貸款金額*項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度*1.8+呆賬貸款金額*項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn) 度*2. 5 ) /貸款總額 審查有無超規(guī)模貸款。 按照授權(quán)授信管理辦法，確定最終審批人。 五、貸款的發(fā)放 經(jīng)過一系列的審查手續(xù)后，最后由公司授權(quán)資金托管銀行發(fā)放貸款， 經(jīng)借款人認(rèn)定，并公司、銀行逐級(jí)審批簽發(fā)后，扣除貸款利息后根據(jù)項(xiàng)目進(jìn) 度情況及有關(guān)約定，分期 分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在托管銀行開立的 專戶。 六、貸后管理 1. 貸款資金使用管理 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金使用是按計(jì)劃進(jìn)行的，資金使用應(yīng)該有明細(xì)帳 目，資金的到位情況應(yīng)根據(jù)約定安排，不能隨意更改。 2. 貸款企業(yè)和貸款項(xiàng)目的貸后跟蹤檢查 3. 項(xiàng)目與銷售回籠資金的監(jiān)督管理 監(jiān)管人一一貸款人自身或受托機(jī)構(gòu)。 預(yù)銷售款回籠的監(jiān)管一一在托管行設(shè)立專戶 預(yù)銷售款使用的監(jiān)管一一預(yù)先安排約定 4. 保證人、抵押物、質(zhì)押物的管理 5. 貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)定 6. 借款人未如約還貸則該項(xiàng)貸款就可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，具體 情形非常 多樣，應(yīng)分別對(duì)待，嚴(yán)格規(guī)管。 利率調(diào)整 利率調(diào)整是指國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整所產(chǎn)生的直接影響, 須執(zhí)行新的利率，執(zhí)行新利率應(yīng)重新簽訂