城市項目方案設(shè)計任務(wù)書

1、城市項目方案設(shè)計任務(wù)書一、項目概況1、項目位置：xx項目位于xx市xx區(qū)，屬城市規(guī)劃的橋南組團(tuán)，項目基地東臨花園路（城市主干道50米），西依銀通路（城市次干道35米），北沿迎賓路（城市次干道45米），南面靠規(guī)劃的惠民街。宗地面積：項目總占地面積97138m2，折合145.71畝，由宗地編號A-02、A-03和B-02組成。其中：宗地A02占地面積85969m2，約折合129畝；宗地A03占地面積6134m2，約折合9.20畝（規(guī)劃惠民路南，已有花園路西側(cè)）；宗地B02占地面積5035m2，約折合7.55畝。2、項目環(huán)境：西北邊是xx省理工學(xué)校，西南側(cè)有中州大學(xué)，東北方向為xx濟(jì)仁中醫(yī)院，西側(cè)、

2、南側(cè)為高檔居住區(qū)、xx區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會等，區(qū)域交通便利，市政設(shè)施完備，居住氛圍濃厚，是適合居住之地。3、項目控制性詳細(xì)規(guī)劃條件：控制性指標(biāo)宗地編號B-02A-02A-03強(qiáng)制性指標(biāo)用地性質(zhì)二類居?。≧2）二類居住（R2）商業(yè)金融（c2）建筑密度（%）<28<28<45建筑限高（米，含屋頂附屬物）<42<42<42綠化率（%）>30>30>25容積率<2.8<2.8<3.5建筑容量（m2）1409821480停車位（個）>99>1685>129配套設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施詳見附圖一公共服務(wù)設(shè)施詳見附圖一住宅日

3、照住宅日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范表5.02.1和5.0.2.2有關(guān)規(guī)定防火間距防火間距標(biāo)準(zhǔn)滿足建筑防火設(shè)計規(guī)范和高層民用建筑防火設(shè)計規(guī)范有關(guān)規(guī)定用地兼容-規(guī)定性指標(biāo)總用地面積（m2）97136地塊面積（m2）5035859696134地塊出入口方位西南北建筑后退道路紅線（m）建筑高度（m）道路名稱24H42H24銀通路106惠民街、茂源街86人口容量（人）4036878備注1、A-02地塊應(yīng)配置用地規(guī)模不小于3240m2的9班幼兒園，應(yīng)設(shè)置陽光充足、接近街頭綠地，便于家長接送的地段，滿足底層滿窗冬至日日照3小時標(biāo)準(zhǔn)；2、B-2地塊必須納入城中村改造，一并進(jìn)行建設(shè)；3、消防站于城中村應(yīng)同步

4、實施，具體建設(shè)應(yīng)符合消防部門要求。二、項目定位1、目標(biāo)客戶定位：以中、高收入階層為主要客戶，目標(biāo)鎖定市區(qū)和周邊城市中小私企業(yè)主、高級知識分子、企事業(yè)單位高層管理者、周邊地市企事業(yè)單位高層管理者等。2、項目定位：中高檔居住社區(qū)。區(qū)域物業(yè)類型要求：A02、B02地塊：主要物業(yè)業(yè)態(tài)為符合控制性詳規(guī)規(guī)劃條件的（?。└邔幼≌⒒▓@洋房（含聯(lián)排的選擇）、幼兒園、會所、消防站和規(guī)定必須的附屬配套，不違反規(guī)劃條件的局部區(qū)域的社區(qū)配套商業(yè)。A03地塊：主要為滿足規(guī)劃條件的商業(yè)金融建筑與附屬業(yè)態(tài)建筑。三、項目方案設(shè)計內(nèi)容1、項目設(shè)計的范圍。2、項目設(shè)計的內(nèi)容。溝通方案（初步設(shè)計）。根據(jù)批準(zhǔn)的控制性詳規(guī)和項目定位做

5、出項目修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計方案，相應(yīng)圖紙、效果圖和溝通文本、送審文本，成果滿足：與委托人溝通的需要，滿足項目定位、項目目標(biāo)客戶群定位的符合性，滿足委托人項目目標(biāo)利益需要的符合性；與建設(shè)規(guī)劃行政主管部門溝通與控制性詳規(guī)規(guī)定“強(qiáng)制性指標(biāo)”、“規(guī)定性指標(biāo)”符合性的需要。項目修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計（擴(kuò)初）。成果滿足：向公安消防部門辦理項目消防審查、審批手續(xù)需要，滿足向建設(shè)規(guī)劃部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的需要。滿足與施工圖設(shè)計單位的銜接、指導(dǎo)施工圖設(shè)計的深度需要。四、項目方案設(shè)計要求1滿足城市設(shè)計要求。建筑總體布局、造型、色彩應(yīng)注重城市設(shè)計，應(yīng)充分考慮與周圍地塊的關(guān)系；1)對于A-2地塊，修規(guī)將地塊劃分為安置

6、區(qū)和商品房開發(fā)區(qū)，滿足城中村改造政策，兩區(qū)相互間聯(lián)系又分離，以小區(qū)道路劃分兩個組團(tuán)，獨立設(shè)置主、次入口，交通流向組織、大功能區(qū)劃布局應(yīng)合理。2)A-02-2安置區(qū)地塊規(guī)劃。對于A-02地塊，建筑布局、建筑容量、布局物業(yè)業(yè)態(tài)、間距基本合理，滿足控規(guī)控制性指標(biāo)和規(guī)定性指標(biāo)要求，充分反映了安置的要求；區(qū)內(nèi)道路與建筑布局結(jié)合緊密，出入口設(shè)置合理，樓間綠化帶設(shè)計充分，停車以地面停車為主，滿足消防設(shè)計規(guī)范要求。3)A-02-1開發(fā)區(qū)地塊規(guī)劃。作為商品房開發(fā)區(qū)，應(yīng)充分理解項目的市場定位、目標(biāo)客戶群定位，充分考慮xx市有關(guān)城中村改造的政策（90/50政策、配建10%經(jīng)適房等），在項目物業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)布局上，應(yīng)以

7、小高層分隔與道路、與安置區(qū)，規(guī)劃布局基本合理，滿足控規(guī)指標(biāo)和規(guī)定指標(biāo)的要求。2充分體現(xiàn)均好性原則。做到戶戶有景，戶戶有良好的朝向；3合理處理建筑物與環(huán)境場地之間的關(guān)系；4合理處理各種建筑空間的有機(jī)組合、過渡；5在總體布局時應(yīng)充分考慮入口空間的展示作用，集中體現(xiàn)項目主題，最大限度地展現(xiàn)項目賣點；6住宅群體布置要避免建筑物之間的相互遮擋，要滿足住宅對日照、間距、自然采光、自然通風(fēng)的要求，要充分考慮對小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及外部遠(yuǎn)景的利用；7充分考慮地塊周邊噪音對本項目的影響，要提出合理的規(guī)劃布置方案，避免或減低噪音對主要房間的污染，要盡量減少通過使用技術(shù)手段來降低噪音（會帶來建設(shè)成本的提高）；8總體規(guī)劃要充

8、分體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性原則，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式車庫外，其余車庫盡可能采用通風(fēng)、采光的開敞式/半開敞式車庫；五、交通組織原則1應(yīng)注重處理小區(qū)主要出入口的位置，考慮公共區(qū)域與私密區(qū)域的關(guān)系，解決好區(qū)內(nèi)各種流線（生活后勤服務(wù)、臨時訪客、消防疏散等）之間的關(guān)系，做到人車分流；1)出入口朝向。A-02地塊出入口朝向南側(cè)惠民路方向，A-03地塊出入口朝向北側(cè)惠民路方向，B-02地塊出入口朝向西側(cè)銀通路。根據(jù)控規(guī)規(guī)定性指標(biāo)要求，地塊出入口方位設(shè)計滿足控規(guī)要求。2)退路界。A-2退花園路（城市主干道級）10m，退迎賓路（城市次干道級）10m，退惠民路（城市次干道級）6m，退銀通路（城市次干道級

9、）6m。按照相關(guān)規(guī)劃的法規(guī)、規(guī)范性文件和xx市城市規(guī)劃技術(shù)要點規(guī)定，按照批準(zhǔn)的控制性規(guī)劃規(guī)定指標(biāo)要求，地塊退界滿足控規(guī)規(guī)定條件。3)規(guī)劃條件幼兒園。按照備注條件，修規(guī)以設(shè)計規(guī)定規(guī)模的幼兒園，建筑面積2514.03m2，占地面積3241.8m2，規(guī)模9班，設(shè)置位置滿足接近綠地、利于家長接送，日照條件不小于3h。2內(nèi)部交通與消防車道原則上應(yīng)在用地紅線范圍內(nèi)解決，同時注意在規(guī)劃設(shè)計要點要求的最小后退紅線距離無法滿足消防要求時，適當(dāng)調(diào)整建筑物后退紅線距離；3保證消防車道及撲救面的要求；4考慮殘疾人無障礙設(shè)計；5住宅與車庫之間要建立方便的聯(lián)系；6合理解決配套公建設(shè)施的停車及交通疏散問題，將其對住區(qū)的影響

10、降到最小。六、景觀設(shè)計原則1.結(jié)合項目主題文化進(jìn)行環(huán)境設(shè)計；2.營造與眾不同、具沖擊力的個性化產(chǎn)品；3.把握小區(qū)環(huán)境重心，對景觀主軸進(jìn)行重點設(shè)計，最大限度地展現(xiàn)項目賣點；4處理好各種環(huán)境空間的有機(jī)組合與過渡；5注重景觀細(xì)部設(shè)計。在組團(tuán)景觀節(jié)點、社區(qū)交通樞紐和局部小環(huán)境、架空層等代表產(chǎn)品細(xì)部的方面，充分表現(xiàn)產(chǎn)品的精細(xì)度和質(zhì)量、檔次；6多層次的立體景觀設(shè)計；七、單體設(shè)計原則1結(jié)合項目主題文化確定建筑風(fēng)格；2充分發(fā)揮色彩與材料質(zhì)感的裝飾作用；3多角度、多層次體現(xiàn)人性化住宅設(shè)計；4建筑屋頂及山墻面要作為重要的景觀元素來進(jìn)行設(shè)計，特殊位置的住宅要進(jìn)行獨立設(shè)計，作為一個重要的景觀元素重點處理；5建筑設(shè)計要

11、結(jié)合結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)統(tǒng)籌考慮，住宅室內(nèi)空間無突出墻面的梁柱，建筑物的主要外立面無突出的設(shè)備管線；6住宅公共前廳盡量要有自然通風(fēng)的設(shè)計，避免封閉式走廊的壓抑與不安全感，并減少機(jī)械通風(fēng)排煙的經(jīng)濟(jì)投入；7住宅底層要設(shè)計具有一定高度的入口大堂，其設(shè)計風(fēng)格應(yīng)表現(xiàn)出高層次的文化品味并與項目的主題定位相吻合；8細(xì)部設(shè)計是支撐產(chǎn)品檔次的關(guān)鍵之一，本項目設(shè)計將細(xì)部設(shè)計放在極為重要的地位，設(shè)計方案要對其予以充分重視，對建筑下部的近人立面，窗戶、陽臺、花槽、空調(diào)機(jī)位等構(gòu)件均需仔細(xì)考慮；八、戶型設(shè)計原則1總體原則：1）住宅設(shè)計要緊密結(jié)合本地塊的策劃要點，設(shè)計中要有核心性的基本思路，在保證平面方整實用的前提下，要有所突破

12、、創(chuàng)新；2）戶型設(shè)計必須規(guī)避周邊不良景觀的影響，對來自用地周圍交通干道的交通噪音也應(yīng)有足夠的防噪措施；3）遵循住宅均好性設(shè)計原則。對于景觀較差的戶型要通過戶型創(chuàng)新或提供更多的退臺花園等方式給予其他補(bǔ)償；4）滿足住宅高舒適性要求。每戶擁有良好的自然采光、通風(fēng)條件；起居廳、主臥室視線開闊；保證至少一個主要功能房間朝南、東南或西南；無暗廚、暗廁出現(xiàn)；每戶之間避免視線干擾，保證住戶的私密性；，提高住宅的實用率；5）平面設(shè)計要求簡潔性（無過分凹凸現(xiàn)象，結(jié)構(gòu)形式簡潔，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（結(jié)構(gòu)體系提供可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合的可能性）；系統(tǒng)化（戶型設(shè)計中應(yīng)保持不同面積戶型的

13、開間比例，做到戶型設(shè)計的系統(tǒng)化）；實用率（充分有效地利用戶內(nèi)空間，交通流線簡潔，提高住宅的實用率）；6）戶型設(shè)計應(yīng)根據(jù)不同的總圖位置、景觀軸線進(jìn)行不同的設(shè)計。在適當(dāng)位置可以考慮特殊戶型的設(shè)計，如復(fù)式、躍層、架空層花園的設(shè)計方法，做到戶型設(shè)計形式的多樣化和戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的豐富性；7）立面設(shè)計在考慮北方保溫的基礎(chǔ)上建議南側(cè)使用大面積凸窗，以取得優(yōu)良的采光通風(fēng)和景觀效果；2、平面布局：1）戶內(nèi)要有合理的功能分區(qū)，公共活動區(qū)、適度交流區(qū)、私密區(qū)等各區(qū)功能不能簡單化地進(jìn)行分離，要盡量汲取現(xiàn)代集合住宅發(fā)展的一些新精神，探討戶內(nèi)各個組成空間的有機(jī)組織；2）套內(nèi)交通組織順暢，不穿行起居室（廳）、臥室等主要功

14、能空間；3）起居室（廳）、餐廳、廚房配置緊密協(xié)調(diào)，設(shè)置入戶過渡空間；4）除廚房、衛(wèi)生間外，平面空間盡可能可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合；5）在大戶型設(shè)計中要充分考慮主人、客人以及保姆的動線，使之盡可能合理，方便使用；3、空間組合：1）底層戶型需結(jié)合地形，設(shè)計室外私家花園，保證住戶的私密性，同時須考慮日照條件；2）架空層可結(jié)合周圍環(huán)境，適當(dāng)考慮設(shè)計帶花園/大平臺的復(fù)式戶型；3）頂層戶型可考慮上下兩層的復(fù)式設(shè)計，或?qū)⑾噜弮商鬃≌Y(jié)合為一套并設(shè)計屋頂私家花園；4）標(biāo)準(zhǔn)層戶型平面的設(shè)計重點仍為平層，部分戶型提供錯層等其它變化的可選形式；4、各功能空間的設(shè)計要點：1）陽臺每戶考慮設(shè)置兩個陽臺，分

15、生活陽臺（觀景陽臺、戶內(nèi)花園）與工作陽臺，洗衣機(jī)放在工作陽臺；陽臺應(yīng)結(jié)合戶型面積大小，對其位置、尺度、比例進(jìn)行選擇；2）室外平臺對于住宅挑臺、退臺和屋頂平臺，立體綠化要納入設(shè)計；3）起居廳與餐廳起居廳開間要滿足要求，復(fù)式戶型可考慮客廳局部貫通兩層以擴(kuò)大空間視野，客廳與餐廳之間最好形成空氣對流；4）主臥室主臥室開間要滿足要求，可考慮設(shè)計步入式更衣室，為了增大采光及景觀面，可采用凸窗；5）廚房考慮與餐廳的聯(lián)系以及其形狀、規(guī)模和設(shè)施的布置，同時考慮相應(yīng)的電氣插座位。廚房采用集中豎向排煙道；6）衛(wèi)生間衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)施包括淋浴間（主人房衛(wèi)生間設(shè)浴缸），臺式洗臉盆、座便器、機(jī)械排氣裝置，潔具的空間布置要使用舒

16、適并能充分利用空間；5、設(shè)備專業(yè)要求：1）管道、管線布置采用暗敷，布置合理；地上燃?xì)夤艿兰坝嬃績x表應(yīng)明裝；2）立面盡量不設(shè)立管，設(shè)集中管井，位置合理，布管規(guī)整；3）套內(nèi)無排水立管穿樓板現(xiàn)象；4）每戶內(nèi)應(yīng)設(shè)有足夠的電視、電話、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的定型接口；5）水、電、燃?xì)馊繎敉庥嬃?；燃?xì)夤苡蓮N房陽臺接入，熱水器位置均預(yù)留在廚房陽臺，廚房陽臺及安裝熱水器燃?xì)獗淼鹊膲γ鎽?yīng)足夠大，以滿足設(shè)備布置；6）水泵房、儲水池、水箱、鍋爐房、管道井的位置、面積、層高合理；7）應(yīng)設(shè)置電話光纖機(jī)房、寬帶網(wǎng)絡(luò)機(jī)房及有線電視放大器箱的位置；8）變配電房應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，并考慮進(jìn)出線方便；9）空調(diào)機(jī)房應(yīng)根據(jù)設(shè)備情況留足面積與

17、空間；10）發(fā)電機(jī)房的設(shè)置應(yīng)綜合考慮環(huán)保要求、進(jìn)排風(fēng)方便及對建筑立面的影響；11）強(qiáng)弱電豎井應(yīng)盡量分開設(shè)置，其凈空面積應(yīng)滿足使用要求；12）每戶內(nèi)設(shè)可視對講系統(tǒng)，并預(yù)埋防盜報警系統(tǒng)的保護(hù)管；13）室外照明應(yīng)留出足夠的容量。九、提交設(shè)計文件要求所提交的方案設(shè)計必須符合中國及xx地區(qū)的設(shè)計技術(shù)規(guī)程及地方有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)滿足甲方要求，最終獲得甲方確認(rèn)；方案設(shè)計的內(nèi)容，應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的方案報審規(guī)劃部門的深度要求，并最終獲得甲方確認(rèn)。經(jīng)過調(diào)整的方案設(shè)計應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：1、規(guī)劃總平面圖（1:1000）含經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。用地紅線位置及角點坐標(biāo)，場地標(biāo)高；建筑物位置、尺寸、間距、層數(shù)、設(shè)計標(biāo)高、退紅線尺寸等；

18、紅線外城市道路及紅線內(nèi)道路布置、車輛入口、停車場位布置；消防車道布置、路寬及轉(zhuǎn)彎半徑、盡端車道的回車場尺寸等；景觀設(shè)計概念圖。2、單體建筑平面圖（1：100）。標(biāo)注總尺寸及縱橫墻、柱軸線尺寸，繪制各層平面圖方向應(yīng)與總平面圖方向一致；繪出內(nèi)外門、門洞、窗或洞口、樓梯、電梯、陽臺；各房間、走道等名稱標(biāo)注及有特殊要求的主要廳、室的使用布置；標(biāo)明室內(nèi)外地面設(shè)計標(biāo)高，各層樓面設(shè)計標(biāo)高；車庫的車位布置、注明車道寬度、標(biāo)高及轉(zhuǎn)彎半徑、注明總車位數(shù)；剖切線位置及符號；高層住宅的標(biāo)準(zhǔn)層、標(biāo)準(zhǔn)單元層需要時，應(yīng)放大比例繪制室內(nèi)布置圖并注明各功能空間的使用面積；各防火分區(qū)的劃分。3、立面圖（1：100），注明外墻材料及顏色。四向立面圖并注明名稱；表示立面外部的輪廓，如門窗、雨蓬、陽臺、檐口、女兒墻、屋頂、水箱、電梯機(jī)房、梯屋、冷卻塔、線條等，并注明樓層標(biāo)高及外墻面主要材料、色彩。4、剖面圖（1：100）。剖面圖應(yīng)剖在有樓梯、層高及層數(shù)有變化、空間比較復(fù)雜的部位。繪出內(nèi)外墻、門窗、地面、樓板、屋頂、水箱、電梯機(jī)房、煙囪、檐口、女兒墻、雨蓬、陽臺等；注明設(shè)計標(biāo)高、各層高度尺寸、門窗洞口高度尺寸及建筑總高度（室外地面至檐口