(完整word版)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本流程(圖解)(重要)

1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程四階段：一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段 二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 三、項(xiàng)目建設(shè)階段 四、項(xiàng)目銷(xiāo)售及售后服務(wù)階段一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段投資機(jī)會(huì)研究選址意見(jiàn)書(shū)是項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)時(shí)需向主管部門(mén)提交地址申請(qǐng)報(bào)告、有效的項(xiàng)目建議書(shū)等；申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)及項(xiàng)目立項(xiàng)批文項(xiàng)目立項(xiàng)批文是有計(jì)劃管理部門(mén)頒發(fā)，確 認(rèn) 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 通 過(guò) 審核，是可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的文件；需向規(guī)劃部門(mén)提交有效的項(xiàng)目立項(xiàng)批文 、選址意見(jiàn)書(shū)、申請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告 、申請(qǐng)用地報(bào)告；企業(yè)的資質(zhì)證明 、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書(shū)等文件或證書(shū)；申請(qǐng)定點(diǎn)文的時(shí)候需向主管部門(mén)提交可行性報(bào)告 、立項(xiàng)申請(qǐng)書(shū)、資金來(lái)源

2、說(shuō)明、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型說(shuō)明等；被申請(qǐng)建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線(xiàn)等申領(lǐng)規(guī)劃紅線(xiàn)圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖，供規(guī)劃管理部門(mén)審核，然后由規(guī)劃管 理 部門(mén) 核定 用 地 面積，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開(kāi)發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段建設(shè)工程許可證是由規(guī)劃管理部門(mén)審批頒發(fā)的；施工許可證是由建設(shè)單位（即開(kāi)發(fā)商）而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)；通過(guò) 招標(biāo) 選擇勘察隊(duì)伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位在開(kāi)工前辦理。未經(jīng)許

3、可，不得擅自開(kāi)工；申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證房屋所在地的市、縣人民政府 房屋拆遷管理部門(mén)經(jīng)過(guò)審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)證書(shū)。申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位通過(guò)招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程：辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證通過(guò)招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作）選擇監(jiān)理單位開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同 三、項(xiàng)目建設(shè)階段1、配合承包商做好各項(xiàng)工作1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理2、按時(shí)提供施工現(xiàn)場(chǎng)，完成場(chǎng)地的“七通一平”2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨3、及時(shí)提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)訂購(gòu)的材料設(shè)備及

4、時(shí)進(jìn)場(chǎng)。到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)申請(qǐng)；4、協(xié)助承包商做好接受驗(yàn)查工作5、對(duì)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。1、建設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；6、進(jìn)行合同管理7、有效地協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目單位的關(guān)系。2、已完成建設(shè)項(xiàng)目投資的 25%或已完成單體項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）3、已確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管方案建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：4、已制定房屋使用維修公約1. 完成建設(shè)工程全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求；2. 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；3. 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；4. 有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文

5、件；5. 有施工單位簽署的工程保修書(shū)。 不符合上述條件的工程，建設(shè)單位不得組織工程的竣工驗(yàn)收。1、開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件。2、工程施工進(jìn)度計(jì)劃。3、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料。4、商品房的預(yù)售方案，方案應(yīng)說(shuō)明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房預(yù)售總平面圖。項(xiàng)目開(kāi)工報(bào)告、竣工報(bào)告、分部分項(xiàng)工程技術(shù)人員名單、圖紙會(huì)審及交底記錄、設(shè)計(jì)變更通知、技術(shù)變更核定單、工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測(cè)量放線(xiàn)資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工日志、竣工圖

6、、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定資料、竣工驗(yàn)收資料等 四、項(xiàng)目銷(xiāo)售及售后服務(wù)階段新房竣工后 3 個(gè)月內(nèi) 申 請(qǐng)辦 理所 有 權(quán) 登記；向主管部門(mén)交驗(yàn)主要的證明文件及相關(guān)資料（如：項(xiàng)目批文、規(guī)劃紅線(xiàn)圖、土地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料及平面圖、價(jià)格申請(qǐng)表等。登記時(shí)需提交建設(shè)許可證和建筑圖紙等圖件；物業(yè)管理服務(wù) 是物業(yè)管理企業(yè) 受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托 ，以有償方式對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕與整治等服務(wù)。包括管理和服務(wù)管理：掌握物業(yè)的變動(dòng)、使用狀況、使房屋設(shè)備和配套設(shè)施及時(shí)得到修復(fù)、更新、保養(yǎng)；開(kāi)發(fā)企業(yè)將新物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時(shí)，應(yīng)提交以下資料：房屋建設(shè)的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖，地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料服務(wù)：以充分保障產(chǎn)