評(píng)估-綜合案例

1、機(jī)器設(shè)備評(píng)估 機(jī)器設(shè)備評(píng)估綜合案例 1 ： 被評(píng)估對(duì)象為甲企業(yè)于 2010年 12月 31日購(gòu)入的一臺(tái)設(shè)備， 該設(shè)備 生產(chǎn)能力為年產(chǎn)產(chǎn)品 100萬(wàn)件，設(shè)計(jì)使用年限為 10 年，當(dāng)時(shí)的設(shè)備價(jià) 格為 120 萬(wàn)元。甲企業(yè)在購(gòu)入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用， 并使 設(shè)備保持在全新?tīng)顟B(tài)。評(píng)估基準(zhǔn)日為 2014年 12月31日。 評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查獲知， 目前該種設(shè)備已經(jīng)改型， 與改型后的設(shè)備相 比，被評(píng)估設(shè)備在設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力相同的條件下，需增加操作工人 2 人， 在達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下每年增加設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)能耗費(fèi)用4 萬(wàn)元。同時(shí)， 由于該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品市場(chǎng)需求下降， 要使產(chǎn)品不積壓， 每年只能生產(chǎn) 80萬(wàn)件

2、。經(jīng)調(diào)查，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種設(shè)備自投入使用之日起， 10 年 必須報(bào)廢。該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為 0.8 ，評(píng)估基準(zhǔn)日之前 5 年 內(nèi)，該設(shè)備的價(jià)格指數(shù)每年遞增 4%，行業(yè)內(nèi)操作工人的平均人工費(fèi)用 為每人每月 1200 元（含工資、保險(xiǎn)費(fèi)、福利費(fèi)等） ，行業(yè)適用折現(xiàn)率為 10%，企業(yè)正常納稅。 求該設(shè)備于評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估值。 10 / 10 設(shè)備重置成本：120X (1+4%) 3二 134.98 2. 設(shè)備實(shí)際可利用率: 功能性貶值 2x1200 x12 *4咒旳)x(1_25%) = 4.07 I ()00() 叫- 0 )=40.7 X 0.6144 = 25 (1 + 10%)10

3、 j L I 4,經(jīng)濟(jì)性貶值率二1-(益嚴(yán)卜10( = 635% 經(jīng)濟(jì)性貶值額=(134.98-25) X1635%=17.98 5評(píng)估值二(134.98-25-17.98-92 (萬(wàn)元) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估綜合案例2 : 某被評(píng)估的設(shè)備購(gòu)建于2010年6月，賬面原值100萬(wàn)元，2013年6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以便使用某種專利技術(shù)，改造投資10 萬(wàn)元。2014年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2014年6月30 日。 調(diào)查表明，該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)在2010年6月、2011.6 2012.6、 2013.6、2014 年6月分別為 105%、110% , 110%、115%、120%。

4、 被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000元，被評(píng)估設(shè)備所在 企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正 常納稅企業(yè)。 經(jīng)過(guò)了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際 利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的鑒定分析認(rèn)為，被評(píng) 估設(shè)備尚可使用 6年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 的80%。 根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估設(shè)備的價(jià)值。 參考答案 1）估算重置成本 重置成本=100 X120% 勻05%+10 X120% 勻15% = 124.72（萬(wàn) 元） 2） 估算實(shí)體性貶值：實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率 a、加權(quán)投資年限=4 X114.29

5、 勻24.72 + 1 X10.43 T24.72 = 3.75年 b、實(shí)體性貶值率=3.75 X60%-（3.75 X60% + 6） = 27.27% C、實(shí)體性貶值=124.72 X27.27% = 34（萬(wàn)元） 3）估算功能性貶值 a、被評(píng)估設(shè)備年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 二-12000 X（ 1-25%） = -9000 （元） b、功能性貶值額二-9000 X （P/A , 10% , 6）= -3.92 萬(wàn) 4）估算經(jīng)濟(jì)性貶值 a、經(jīng)濟(jì)性貶值率=1 （80% 勻00% ） 0.7 X100% = 14.46% b、 經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本X經(jīng)濟(jì)性貶值率 =（124.72-34+3.92 ）

6、X 14.46%= 13.68（萬(wàn)元） 5）求設(shè)備價(jià)值 待評(píng)估設(shè)備的價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶 值 =124.72 - 34+3.92-13.68= 80.96=81（萬(wàn)元） 房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估（教材案例） 評(píng)估案例 1. 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)概況 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)為濱海市黃海路80號(hào)紅光小區(qū)第8號(hào)樓一層公建， 建筑面積1400平方米，具體情況如下： （1）位置與環(huán)境。評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)位于濱海市黃海路80號(hào)陽(yáng)光住宅 小區(qū)，小區(qū)北面靠山，南面俯瞰大海，地勢(shì)北高南低，依山望水。小 區(qū)南靠濱海市主要交通干道黃海南路，總建筑面積 16萬(wàn)平方米，各 類住宅共1300套。 規(guī)劃為南北向30棟多層和

7、小高層住宅。小區(qū)中央設(shè)有寬闊的中央 公園，各種配套設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)的交通組織體系采用完全人車分 流設(shè)計(jì)，車道全部設(shè)置在社區(qū)的外圍，真正確保住宅區(qū)內(nèi)部居住生 活環(huán)境的安靜與安全。小區(qū)周邊交通發(fā)達(dá)，通過(guò)此地的有十幾路交 通線路。 （2）占用土地的基本情況。該評(píng)估對(duì)象為住宅區(qū)，該小區(qū)總占地面積 98000平方米，其中商業(yè)用地9900平方米，住宅用地88100平方米。 ?根據(jù)濱海市政府200740號(hào)文件，該地塊土地級(jí)別為六級(jí)。目前 已取得了國(guó)有土地使用證，證號(hào)為濱海市國(guó)用（2009 ）字第188號(hào)。 （3）評(píng)估對(duì)象房屋的基本情況。 該評(píng)估對(duì)象房屋是紅光小區(qū)第 8 號(hào)樓，建于2006年，一層為公建，8號(hào)

8、樓共13層，總建筑面積11 000 平方米，其中一層公建1400平方米。 公建層高3.3米，全部為框架結(jié)構(gòu)，按八級(jí)抗震烈度設(shè) 防。8號(hào)樓位于整個(gè)小區(qū)的中心，中央公園的北側(cè)。評(píng)估對(duì)象 房屋的外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻黏土磚； 內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白。評(píng)估對(duì)象房屋有完善 的水、暖、電設(shè)施，冷水采用無(wú)毒、無(wú)味、無(wú)腐蝕性的進(jìn)口塑 料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線 采用室外光纜。 2. 評(píng)估要求 評(píng)估該房地產(chǎn) 2011年 4月 1 日的市場(chǎng)價(jià)值。 3. 評(píng)估過(guò)程 （1）選擇評(píng)估方法。 該類房地產(chǎn)有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)售 價(jià)類比法進(jìn)行評(píng)估。 （2）收集

9、有關(guān)的評(píng)估資料， 選擇參照物房地產(chǎn)。通過(guò)對(duì)所選擇的類 似房地產(chǎn)交易資料的分析和篩選， 確定可比性較強(qiáng)的 3 個(gè)交易實(shí)例作 為參照物。 ?參照物A:紅光小區(qū)乙住宅號(hào)樓一層公建。 該建筑建于 2009年, 位于評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)東面， 中央公園的東北角； 框架剪力墻結(jié)構(gòu)； 外裝修為塑鋼門窗， 西班牙瓦， 進(jìn)口高檔外墻黏土 磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白；水、暖、電設(shè)施完善， 冷水采用無(wú)毒、無(wú)味、無(wú)腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管， 并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。其售價(jià)為 5300 元 /m2成交日期為2008年4月，當(dāng)時(shí)為期房。 （2）收集有關(guān)的評(píng)估資料， 選擇參照物房地產(chǎn)。

10、 ?參照物B:綠茵住宅小區(qū)的步行商業(yè)街一層公建。 光明小區(qū)位于紅光小區(qū)東側(cè) 500米，南靠濱海市主要交通干道黃海南路， 東鄰幸福路， 小區(qū)臨幸福路一側(cè)有多家店鋪。 參照物房地產(chǎn)位于紅光 小區(qū)中部，建于 2009 年，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平及設(shè)備狀況與評(píng)估 對(duì)象房地產(chǎn)基本相同，售價(jià)為 5 800元/ m2成交日期為2010年9 月，交易情況為清盤。 ? 參照物C:紅光小區(qū)西側(cè)，靠近黃海南路的一層公建。 該參照物房地產(chǎn)為一臨街公建，建于2009年，其建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備 狀況與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)基本相同，該建筑室內(nèi)進(jìn)行了精裝修，售價(jià)為 7000元/m2成交日期為2010年11月。 (3) 對(duì)參照物房地產(chǎn)進(jìn)行交

11、易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素修 正。評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與三個(gè)參照物各種因素比較情況見(jiàn)下表。 表8-1因素條件說(shuō)明表 進(jìn)行交易情況修正。 經(jīng)分析，3個(gè)參照物中，參照物A為期房，與正常交易相比，交易 價(jià)格偏低10%交易情況修正系數(shù)為：100/90 ;參照物B為清盤房, 與正常交易相比，交易價(jià)格偏低5%交易情況修正系數(shù)為：100/95 ; 參照物C為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：100/100。 進(jìn)行交易日期修正。 經(jīng)分析，濱海市2011年4月該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與2008年4月、 2010年9月和2010年11月相比分別上漲了 15% 5呀口 3%則參照 物A、參照物B和參照物C的交易日期修正

12、系數(shù)分別為：115/100、 105/100、103/100。 進(jìn)行區(qū)域因素修正。 將參照物A、參照物B和參照物C的各區(qū)域因素分別與評(píng)估對(duì)象房 地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過(guò)加權(quán)平均分別得到綜合得分，最 后得出參照物A、參照物B和參照物C的區(qū)域因素修正系數(shù)分別為： 100/100、100/101.5、100/101.6，具體打分及計(jì)算情況見(jiàn)表 8-2。 進(jìn)行個(gè)別因素修正。 將參照物A、參照物B和參照物C的各個(gè)別因素分別與評(píng)估對(duì)象房 地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過(guò)加權(quán)平均分別得到綜合得分，最 后得出參照物A、參照物B和參照物C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為： 100/99.6、100/100.2、10

13、0/101.4，具體打分及計(jì)算情況見(jiàn)表 8-3。 表8-2區(qū)域因素直接比較表 區(qū)域因素 權(quán)重 評(píng)估對(duì)象 參照物A 參照物B 參照物C 商務(wù)繁華度 0.15 100 100 105 103 離市中心距離 0.13 100 100 101 100 交通便捷度 0.12 100 100 103 105 道路通達(dá)度 0.11 100 100 102 105 土地級(jí)別 0.07 100 100 100 100 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 0.10 100 100 100 100 綠地覆蓋度 0.08 100 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 0.10 100 100 100 100 公用設(shè)施完備度 0.09

14、100 100 100 100 規(guī)劃限制 0.05 100 100 100 100 比較結(jié)果 1 100 100 101.5 101.6 表8-3個(gè)別因素直接比較表 個(gè)別因素 權(quán)重 評(píng)估對(duì)象 參照物A 參照物B 參照物C 小區(qū)內(nèi)所處位置 0.12 100 98 100 105 臨街狀況 0.15 100 99 101 105 新舊程度 0.10 100 100 100 100 朝向 0.07 100 100 100 100 建筑結(jié)構(gòu) 0.13 100 100 100 100 建筑質(zhì)量 0.10 100 100 100 100 建筑物用途 0.09 100 100 100 100 權(quán)力狀況 0.

15、06 100 100 100 100 裝修水平 0.02 100 100 100 103 設(shè)備狀況 0.05 100 100 100 100 物業(yè)管理 0.03 100 100 100 100 比較結(jié)果 1 100 99.6 100.2 101.4 計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。首先計(jì)算三個(gè)參照物的比準(zhǔn)價(jià)值，計(jì)算過(guò) 程見(jiàn)表8-4。 表8-4房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算表 項(xiàng)目 參照物A 參照物B 參照物C 實(shí)際成交價(jià)格（兀/平方米） 5300 5800 7000 交易情況修正 100/90 100/95 100/100 交易日期修正 115/100 105/100 103/100 區(qū)域因素修正 100/100 1

16、00/101.5 100/101.6 個(gè)別因素修正 100/99.6 100/100.2 100/101.4 比準(zhǔn)價(jià)值（元/平方米） 6799 6303 6998 通過(guò)對(duì)三個(gè)參照物的可比性分析，對(duì)參照物A、參照物B和參照物C分 別給出不同的權(quán)重0.5、0.2、0.3，采用加權(quán)平均法計(jì)算評(píng)估對(duì)象房 地產(chǎn)的單價(jià)為： 6 799 X 0.5+6 303 X 0.2+6 998 X 0.3=6 760 （元/ 平方米） 4. 評(píng)估結(jié)果 房地產(chǎn)單價(jià)：6760元/平方米。 房地產(chǎn)總價(jià)：1400X 6760=9464000 （元）。 企業(yè)自由現(xiàn)金流量估價(jià)模型的運(yùn)用 ?大江公司2010年的息稅前利潤(rùn)為5.32

17、億，資本性支出為3.1 億，折舊為2.07億，銷售收入為72.3億，營(yíng)運(yùn)資本占銷售 收入的比重為20%，稅率為25%，稅前債務(wù)成本為9.5% , 負(fù)債比率50%。5年后公司進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，穩(wěn)定增長(zhǎng)階段 的增長(zhǎng)率為5%，公司bata值為1.2，稅前債務(wù)成本為8.5% ,負(fù)債比率為25%，市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 6%。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 率為6%。假設(shè)資本支出、折舊與收入保持同步增長(zhǎng)。 參考答案： 1.自由現(xiàn)金流量的計(jì)算見(jiàn)下表: 項(xiàng)目 2010 （基期） 2011 2012 2013 2014 2015 2016 銷售收入 72.3 81.0 90.7 101.6 113.8 127.4 133.8 營(yíng)運(yùn)資

18、本占收入 比重 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 所得稅率 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 增長(zhǎng)率 12% 12% 12% 12% 12% 5% EBIT 5.3 6.0 6.7 7.5 8.4 9.4 9.8 EBIT（ 1-t） 4.0 4.5 5.0 5.6 6.3 7.0 7.4 折舊 2.1 2.3 2.6 2.9 3.3 3.6 3.8 運(yùn)營(yíng)資金投資 14.5 16.2 18.1 20.3 22.8 25.5 26.8 追加運(yùn)營(yíng)資金 1.7 1.9 2.2 2.4 2.7 1.3 資本支出 3.1 3.5 3.9 4.4 4.9 5.5 5.7 自由現(xiàn)金流量 1.6 1.8 2.0 2.2 2.5 4.2 2加權(quán)平均資本成本的計(jì)算見(jiàn)下表: 項(xiàng)目 2011 2012 2013 2014 2015 2016 稅前債務(wù)成本 9.50% 9.50% 9.50% 9.50% 9.50% 8.50% 稅后債務(wù)成本 7% 7% 7% 7% 7% 6% 債務(wù)比例 50% 50% 50% 50% 50% 25% 股權(quán)成本 13.20% 13.20% 13.20% 13.20% 13.20% 13.20% WACC 10.2% 10.2% 10.2% 10.2