土地增值稅稅收籌劃案例分析

1、土地增值稅稅收籌劃案例分析 土地增值稅是指對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入 的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅具有以下特點：該稅種是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值 額（房地產(chǎn)銷售收入減去可扣除項目）為征稅對象；征稅面比較廣；采用扣除法和評估法計算增值額；按增 值額占扣除項目金額的比例確定30%- 60%的四級超率累進稅率，按次征收。 土地增值稅的籌劃主要是在稅法允許的大前提下，盡可能增加可扣除項目，降低增值率，即 從降低計稅依據(jù)和適用稅率兩個角度出發(fā)進行籌劃。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體，從土地 增值稅本身的特點出發(fā)，圍繞以下四個方面對該稅種的籌劃進行闡述： 一、利用利息支出

2、扣除進行籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，利息支出是不可避免 的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。根 據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。 第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得 超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付 的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5%以內(nèi)計算扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)費用二允許扣除的利息+ （取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本） X扣除比例（5%以內(nèi)） 第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供

3、金融機構(gòu)證明的，利息支 出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用一并計算扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)費用二（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X扣除比例（10% 以內(nèi)） 以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這種規(guī)定就為納稅人籌劃提 供了機會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果公式中的利息支出大于公式計算 出的利息支出，則企業(yè)應正確分攤利息支出并提供金融機構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企 業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構(gòu)證明，這樣可以使 扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1, 0

4、00萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構(gòu)證明的應扣除利息為100萬元，如何為該公司 利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又如何籌劃呢？設(shè)當?shù)卣?guī)定的兩類扣除 比例分別為5%和10%?；I劃過程如下： 首先，計算。(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)X (10% 5%= (600 + 1000 ) X 5%R 80 (萬元) 其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于10080,所以該公司應嚴格 按房地產(chǎn)開發(fā) 項目分攤利息并提供金融機構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將 增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除

5、的利息支出為70萬元時，由于7030% (X+Y A 5.5%X 5.5%Y) + 5.5 %Y,其中X為增值率為20%時的售價，可以解得丫0.0971 A。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并待售一幢商品房，同行業(yè)房價為1, 8001, 900萬元 之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能 按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤也不能提供金融機構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%, 教育費附加為3%,當?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%,如何為該公司籌劃，使其 房價在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤？籌劃過程如下： 除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金

6、額為：200 + 900 +( 200 + 900)X 10%A( 200 + 900 )X 20%= 1430 (萬元) (1) 公司要享受起征點優(yōu) 惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430X 1.2848 = 1837.264 萬元，此時獲利 306.2 萬元(1837.264 1430 1837.264 X 5.5%) o 當價格定在 1,8001,837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。 (2) 公司要適當提高售價，則提高的價格至 少要大于138.853萬元(1430X 0.0971 )。即總 房價至少要超過1, 976.117萬元，提價才會增加總收益

7、，否則提價只會導致總收益的減少。 所以，當同行業(yè)的房價在1, 8001, 900萬元之間時，公司應選擇1, 837.264萬元作 為自己的 銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1, 976.117萬元的價格出售商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。 通過本案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法，使自 己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，千萬不可盲目提價，有時較高 的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。譬如：在該案例中1, 830萬元的 售價，能獲利299.35萬元(1830 1430 18

8、30X 5.5%);而1, 840萬元的售價，只能獲利216.16萬 元(184014301840X5.5%)X( 130%),雖然售價只提高了 10萬元，利潤 卻減少83.19萬元。 三、有關(guān)房產(chǎn)銷售中代收費用的籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目 前，納稅人有兩種收取方式：將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價向購買 方一并收??；或者在房價之外向購買方單獨收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一 樣的。 按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時按縣級及縣級以上人民政府要求代收的各項費用, 果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨

9、收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時 也不允許扣除代收費用；如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的, 作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除 的基數(shù)，以上規(guī)定顯然為稅收籌劃創(chuàng)造了空間。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3,000萬元，并按當?shù)厥姓?府的要求，在售房時代收了 200萬元的各項費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出 讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。 （1）如果公司未將代收費用并入房價，而是單獨向購房者收取，貝允許扣除的金額 為：

10、200+ 600+ 200+ （ 200+ 600）X 20%= 1160 （萬元）；增值額為：3000 1160= 1840 （萬元）；增值率為:1840- 1160=158.62%應繳納的土地增值稅為：1840X50滄1160X15%二746 （萬元） （2）如果公司將代收費用并入房價向購買方一并收取，貝嘰允許扣除的金額為：200 + 600+ 200+ （200+ 600） X 20%+ 200= 1360 （萬元）；增值額為：3000+ 200 1360= 1840 （萬元）；增值率為:1840- 1360= 135.29%;應繳納的土地增值稅為:1840 X 50%- 1360X 1

11、5% = 716 （萬元） 顯然，該公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1, 840萬元， 但是采用第二種代收方式，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加200萬元，從而使納稅人少 繳納稅款30萬元，導致應納的土地增值稅減少。 由于在計算土地增值稅時，土地增值稅二增值額X適用稅率-可扣除項目X適用的速算 扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費用并入房價，可扣除項目金額增加A,則會 使得應繳納的土地增值稅減少：AX適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費用較 大時，可扣除項目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。 當然，需要注意的一點是，如果在

12、增值率未超過50%情況下，由于適用的速算扣除系 數(shù)為0,所以無論代收方式如何，納稅人的稅負是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。 四、不同增值率的房產(chǎn)是否合并的籌劃由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為 30%,最高稅率為60%,如果 對增值率不同的房地產(chǎn)并在一起核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分 房地產(chǎn)的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負，因而，納稅 人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，達 到節(jié)稅的目的。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A 房

13、產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除的金額為200萬元；銷售B房產(chǎn)共取得收入400,允許扣 除的項目金 額為100萬元，對這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢？ (1) 分開核算時：A房產(chǎn)的增值率=(300 200)- 200X 100%= 50%適用稅率30%應納的土地增值 稅為：(300 200)X 30%二30 (萬元；B房產(chǎn)的增值率=(400 100)十100X 100%F 300%適用稅率 60%應納的土地增值稅為:(400 100)X 60%A 100X 35% =145 (萬元；共繳納土地增值稅175萬元 (30 + 145) (2) 合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300+400= 700(萬元)；允許扣除的金額： 200+ 100= 300 (萬元；增值率為：(700 300)- 300X 100%= 133.3%,適用稅率50%應納土地增值