退換房及更名細(xì)則

1、退、換房及更名管理細(xì)則（試行）1. 總則1.1為規(guī)范房產(chǎn)品銷售過程中涉及退房、換房及更名的管理與控制，為維護買 賣雙方的權(quán)益，特制定本細(xì)則。1.2 本細(xì)則適用于公司開發(fā)的所有房地產(chǎn)項目。2職責(zé)2.1 集團品牌營銷部：3.1.1 負(fù)責(zé)監(jiān)督各地區(qū)公司房產(chǎn)品銷售過程中關(guān)于退房、換房及更名的 執(zhí)行情況。2.2 地區(qū)公司營銷管理部：3.2.1 負(fù)責(zé)執(zhí)行房產(chǎn)品銷售過程中退房、換房及更名具體事項的操作。3管理程序3.1 遵循原則3.1.1 主動規(guī)避原則：在房產(chǎn)品銷售過程中，各地區(qū)公司、各部門應(yīng)有 意識避免和控制各類退房、換房及更名情況的發(fā)生。簽訂商品房買賣 合同后，原則上不因客戶意愿辦理退房、換房或更名手續(xù)

2、。3.1.2 合約明晰原則：在認(rèn)購書、商品房買賣合同或補充協(xié)議中應(yīng)明確 涉及退房、換房及更名的相關(guān)事項，如責(zé)任界定、違約處理等，并增 加有利于公司的保護性條款。3.1.3 嚴(yán)格審批原則：涉及退房、換房及更名的審批必須嚴(yán)格按照相關(guān) 審批權(quán)限及程序辦理。3.2 控制要點3.2.1 涉及退、換房及更名情況需分個別現(xiàn)象和普遍問題。如為個別現(xiàn) 象，可由地區(qū)公司自行處理。如為普遍現(xiàn)象（如發(fā)生大規(guī)模退房等情 形），各地區(qū)公司應(yīng)將情況及時上報集團，由集團統(tǒng)一制定處理原則及 政策。3.2.2 涉及退、換房及更名情況需分清是公司責(zé)任還是客戶意愿：3.2.2.1 如為公司責(zé)任且客戶要求符合法律規(guī)定或合同約定的， 依

3、據(jù)法律、合同以及本細(xì)則的程序辦理；如屬公司責(zé)任但客戶的 要求超出法律或合同范圍的，應(yīng)在“主動規(guī)避原則”下斟酌處理。3.2.2.2 如為客戶意愿的退房、換房或更名原則上不予辦理。如 確實無法規(guī)避時，在不違背有關(guān)法律及合同規(guī)定的條件下實行有 償辦理，視情況收取違約金、手續(xù)費或沒收定金。3.2.3 辦理退、換房及更名手續(xù)后，地區(qū)公司營銷管理部負(fù)責(zé)與客戶簽 訂相關(guān)退、換協(xié)議或具結(jié)書。3.2.4 經(jīng)財務(wù)部門審核，客戶如有款項逾期未付等情況不予辦理退、換 房及更名手續(xù)。3.4.5 辦理退、換房及更名手續(xù)后，地區(qū)公司營銷管理部將退換房審批表、更名審批表及退換協(xié)議或具結(jié)書報地區(qū)公司財務(wù)部門備案3.3 基本條件

4、3.3.1 退房條件：3.3.1.1 合同無效：如公司與無合法代理權(quán)的代理人簽署了認(rèn)購 書、商品房買賣合同，而客戶本人不認(rèn)可。3.3.1.2 法律規(guī)定可退房的情況：如交付使用的房屋被質(zhì)量監(jiān)督 部門認(rèn)定為不合格或有嚴(yán)重質(zhì)量問題的。3.3.1.3 商品房買賣合同、認(rèn)購書或雙方約定的其他可免責(zé)退房 的情況：如建筑面積誤差比的絕對值超出合同所約定的范圍； 除不可抗力外，逾期交房時間超過商品房買賣合同或補充協(xié)議 承諾時間的。3.3.1.4 不可預(yù)見原因：如在辦理房產(chǎn)品按揭時，因客戶資信條 件不符，銀行不能發(fā)放或不能全額發(fā)放按揭款，且客戶拒絕更 改付款方式等情況。3.3.1.5 因公司違約導(dǎo)致退房的：如規(guī)

5、劃或設(shè)計變更導(dǎo)致該商品 房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向等發(fā)生變化，且未在規(guī)定 時間內(nèi)書面征求客戶意見的；因公司責(zé)任，客戶無法取得房屋 權(quán)證的。3.3.2 換房條件：3.3.2.1 在正式簽訂商品房買賣合同之前如客戶無違反認(rèn)購書規(guī)定的行為并有以下情況，在確保公司利益的前提下，經(jīng)申請和批準(zhǔn)可換房一次，簽訂商品房買賣合同后原則不予換房A、面積小的物業(yè)換成面積大的物業(yè)；B、單價低的物業(yè)換成單價高的物業(yè)；C、暢銷的物業(yè)換成滯銷的物業(yè)。3.3.2.2 具備退房條件而未退房，轉(zhuǎn)為換房的情況。3.3.4 更名條件：3.3.4.1 在正式簽訂商品房買賣合同之前如客戶有合理原 因，經(jīng)申請和批準(zhǔn)可更名一次，簽訂商

6、品房買賣合同后原 則不予辦理更名手續(xù)。3.3.4.2 如為直系親屬（夫妻、父母、子女、兄弟姐妹）之間 辦理更名，需提供為直系親屬的相關(guān)證明材料。3.3.4.3 非直系親屬之間更名理由需充分，并嚴(yán)格按照審批程 序要求執(zhí)行。3.4 費用收取3.4.1 退房時如尚未簽訂銷售合同，屬公司責(zé)任的退還全部定金；如屬 客戶責(zé)任的則收取為定金 50%-100%的違約金。3.4.2 退房時如已經(jīng)簽訂商品房買賣合同，屬公司責(zé)任的退還全部房款；屬客戶責(zé)任的原則不予辦理退房，如有極其特殊情況必須辦理退房手續(xù) 的，經(jīng)審批通過后，另收取總房價1.5%的手續(xù)費。343符合條款3.3.2換房條件的，換房不收取手續(xù)費。如已經(jīng)簽

7、訂商 品房買賣合同后，原則不予換房。因極其特殊情況必須辦理換房時，經(jīng) 審批通過后，收取不低于總房價1.5%的手續(xù)費。3.4.4在簽訂商品房買賣合同之前，直系親屬更名不收取手續(xù)費。如為 非直系親屬之間的更名，收取總房價1%勺手續(xù)費。3.5審批程序a）、如涉及退房、換房或更名等情況，先 由客戶本人向地區(qū)公司營銷管理部提交書 面申請，并提供認(rèn)購書、商品房買賣合同 補充協(xié)議等銷售法律文件原件及復(fù)印件。 如更名客戶則需提供直系親屬證明材料及 其他相關(guān)證明材料。a）、項目銷售經(jīng)理根據(jù)客戶申請理由進 行初審（如為單個項目的地區(qū)公司則由 項目案場經(jīng)理初審）?？蛻衾碛刹怀浞只?不符合則予以說明并拒絕辦理。如符合

8、 條件則需檢查證明材料是否齊全、是否 屬實如符合條件，根據(jù)客戶書面申請情 屬填寫退換房審批表或更名審批 表。a）、營銷管理部負(fù)責(zé)人對客戶提出的申 請要求出具處理意見。a）、退房、換房及更名會涉及相關(guān)法律 事項，如合同、違約責(zé)任等，可根據(jù)需 要請公司法務(wù)部門或律師出具相關(guān)意見。a）、財務(wù)部門根據(jù)客戶付款等情況提出 意見。如客戶尚有逾期款項未付清等情 況則不予辦理退房、換房或更名手續(xù)。a）、退房、換房及更名申請最終由地區(qū) 公司總經(jīng)理審批同意后執(zhí)行。3.6 銷售變更分析、總結(jié)3.6.1 地區(qū)公司營銷管理部應(yīng)定期對涉及退、換房及更名的總體情況 進行統(tǒng)計、分析以了解原因，并制定相應(yīng)改進措施。3.6.2 集團品牌營銷部應(yīng)隨時