建筑工程項(xiàng)目前期成本控制的措施及方法

1、建筑工程項(xiàng)目前期成本控制的措施及方法摘要：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本是指為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。日常的成本工作就是要將這些費(fèi)用按項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本。隨著現(xiàn)代建筑工程行業(yè)項(xiàng)目的多樣化發(fā)展，建筑工程項(xiàng)目的成本管理越來(lái)越受到企業(yè)的重視。如何進(jìn)行建筑工程項(xiàng)目前期的成本控制，成為了企業(yè)控制成本的關(guān)鍵。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；建筑工程前期；項(xiàng)目管理；成本控制；措施abstract : the real estate business development cost refers to the development of a number of comme

2、rcial housing refers to all the expenses. daily cost of work was to pass the cost item by item collection and distribution, the final calculation of the development project total cost and unit area of construction cost. with the development of modern construction industry project development of dive

3、rsification, the construction project cost management is getting more and more attention by enterprises. how to carry out the construction project cost control, cost control has become the key of enterprise.key words: real estate development; building construction; project management; cost control;

4、measure中圖分類號(hào): tu761文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a文章編號(hào)：t2012-08（02）98221房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用等。1.1土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有兩種：一是協(xié)議出讓，或是政府行政批準(zhǔn)；二是掛牌拍賣出讓。隨著土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的主要方式。1.2前期工程費(fèi)主要包括房屋開(kāi)發(fā)的可行性研究、地質(zhì)勘查、前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地開(kāi)發(fā)、整理費(fèi)用。這部

5、分占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比例相對(duì)較低。1.3建筑安裝工程費(fèi)又稱房屋建筑安裝造價(jià)，指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等。它在整個(gè)成本構(gòu)成中占有較大比例。1.4市政公共設(shè)施費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來(lái)水、污水、電力、燃?xì)?、電信、電視、綠化等的建設(shè)費(fèi)用；公共配套設(shè)施費(fèi)用指建設(shè)為項(xiàng)目?jī)?nèi)居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院、派出所、自行車棚等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店、菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例也較大。1.5管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用

6、，它包括管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等，在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小。1.6貸款利息指在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息。它的多少與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小、融資額度的多少有密切關(guān)系，占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。1.7稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政事業(yè)性收費(fèi)，主要由地方政府和行政主管部門及其所屬單位、壟斷企業(yè)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用。其中政府和行政主管部門所收取的規(guī)費(fèi)相對(duì)較少，也比

7、較規(guī)范；但部門直屬事業(yè)單位和強(qiáng)制參與工程的壟斷企業(yè)所收取的費(fèi)用，不僅項(xiàng)目繁多，且行為多不規(guī)范。這些費(fèi)用在開(kāi)發(fā)成本中所占比例較大。1.8其他費(fèi)用指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用，主要包括銷售廣告費(fèi)、代理費(fèi)及各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。2建筑工程項(xiàng)目前期成本控制的意義2.1節(jié)約工程項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化傳統(tǒng)的成本管理片面的強(qiáng)調(diào)在建筑企業(yè)施工建設(shè)過(guò)程中的成本控制，較少?gòu)慕?jīng)濟(jì)效益的角度來(lái)看支本指出。降低成本的方式也只是節(jié)約成本，而忽視了真正需要控制成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。針對(duì)于建筑工程項(xiàng)目前期的成本控制，有利于真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成本管理與控制目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)成本管理與控制的成果。只有優(yōu)化了建筑工程項(xiàng)目前期的成本，才能真實(shí)節(jié)約工程

8、項(xiàng)目成本，從根本上解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。2.2樹(shù)立全過(guò)程中工程造價(jià)管理理念，利于協(xié)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)展樹(shù)立建筑工程中項(xiàng)目全過(guò)程工程造價(jià)管理理念，有助于企業(yè)對(duì)建筑工程項(xiàng)目前期提高認(rèn)識(shí)。有助于企業(yè)前期的成本控制的開(kāi)展。樹(shù)立全過(guò)程中的工程造價(jià)管理理念，有助于提高對(duì)項(xiàng)目前期成本控制的重要性的認(rèn)識(shí)，有助于企業(yè)對(duì)項(xiàng)目工程前期成本的管理控制工作的開(kāi)展。樹(shù)立建筑工程中項(xiàng)目全過(guò)程工程造價(jià)管理的理念，為企業(yè)建筑工程項(xiàng)目前期成本管理的實(shí)施奠定了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)，也可以通過(guò)此知道企業(yè)工程造價(jià)的開(kāi)展。2.3利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高實(shí)行建筑工程項(xiàng)目的成本控制，與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益是相輔相成，互相影響的。建筑工程中的所有項(xiàng)目都要

9、進(jìn)行成本的嚴(yán)密控制，最關(guān)鍵的是要將建筑工程項(xiàng)目初期的成本控制貫穿于工程項(xiàng)目的始末。3有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的措施及方法3.1加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度各級(jí)地方政府一方面應(yīng)認(rèn)真落實(shí)清理收費(fèi)的各項(xiàng)政策措施，堅(jiān)決取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)，適當(dāng)調(diào)低過(guò)高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)壟斷經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和配套工程取費(fèi)的政府行政管制，規(guī)范相關(guān)主管部門所屬單位的事業(yè)性服務(wù)收費(fèi)行為；另一方面要加強(qiáng)對(duì)向房地產(chǎn)業(yè)收費(fèi)單位的監(jiān)管，堅(jiān)決查處亂收費(fèi)行為，及時(shí)清退多收的各項(xiàng)費(fèi)用，以利降低開(kāi)發(fā)中的規(guī)費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施成本。3.2完善市政配套，履行政府職責(zé)，合理分?jǐn)偝鞘泄苍O(shè)施費(fèi)用市政設(shè)施的配套，公共財(cái)政

10、應(yīng)承擔(dān)一定比例的責(zé)任，不能再完全轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上。對(duì)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，一方面要適當(dāng)降低公共取費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)建立統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，用制度規(guī)范行為，通過(guò)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，避免現(xiàn)行的壟斷性經(jīng)營(yíng)而加重開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。3.3提高建筑工程前提勘探工作準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化用價(jià)值工程為依據(jù)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化。在建筑工程項(xiàng)目前期的成本控制與管理中，通過(guò)應(yīng)用價(jià)值工程能使建筑工程項(xiàng)目各個(gè)功能更加合理化、能有有效控制成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)約工程資源，優(yōu)化配置的目的。價(jià)值工程的應(yīng)用，使設(shè)計(jì)人員精確的了解客戶需求，了解建筑工程內(nèi)部個(gè)部分的比重，同時(shí)還能充分考慮與吸收各個(gè)方面的意見(jiàn)與建議，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的科學(xué)特征。3.4

11、確立成本控制原則所謂成本控制就是在項(xiàng)目前期的人力財(cái)力和物力的節(jié)省，是成本控制與管理的基本原則。節(jié)約，絕對(duì)不是單純的限制與監(jiān)督，而是創(chuàng)造條件，著眼于成本的事前監(jiān)督與過(guò)程控制，從提高科學(xué)管理水平來(lái)入手。1）全面控制原則：對(duì)成本的控制涉及到工程項(xiàng)目組織的所有部門、人員的工作，并與每一個(gè)人員的切身利益有關(guān)。如果只是組織員工的單純監(jiān)督那就片面了。2）目標(biāo)控制的原則：目標(biāo)控制時(shí)管理活動(dòng)的基本技術(shù)與方法。它是將計(jì)劃的方針與任務(wù)、目標(biāo)與措施等等逐一落實(shí)。在進(jìn)行目標(biāo)管理的過(guò)程中，對(duì)于目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)該切合實(shí)際，做到越具體越好。目標(biāo)的責(zé)任要明確全面，既要有工作方面的責(zé)任，又要有成本上的職責(zé)。3.5提高資源利用率，減少浪費(fèi)建筑工程項(xiàng)目前期的成本控制還要做到提高資源的利用率，盡量杜絕資源的鋪張浪費(fèi)現(xiàn)象。好的開(kāi)始，是成功的一半，打好提前量，從工程項(xiàng)目的前期就實(shí)行成本控制，減少資源浪費(fèi)，是工程完美竣工的保障。如果在項(xiàng)目前期一開(kāi)始就不顧后果的浪費(fèi)，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致預(yù)算的緊張，影響之后的工程進(jìn)展。4結(jié) 論建筑工程項(xiàng)目前期的成本控制與管理關(guān)系到將來(lái)工程項(xiàng)目的順利實(shí)施，是建筑工程項(xiàng)目實(shí)施的前提與保障。要實(shí)施建筑工程項(xiàng)目前期的成本控制就要做到：提高建筑工程前提勘探工作準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；確立成本控制原則；利用技術(shù)和經(jīng)濟(jì)措施控制項(xiàng)目前期成本；提高資源利用率，減少浪費(fèi)。只有這樣才能保證建筑工程項(xiàng)目前期的成本控制，才能促