青年城房地產(chǎn)投資開發(fā)項目可行性研究報告

1、青年城房地產(chǎn)投資開發(fā)項目可行性研究報告 目目 錄錄 第第 1 1 章章總總 論論.4 1.1.項目背景與概況.4 1.2.問題與建議.7 第第 2 2 章章項目投資環(huán)境與市場研究項目投資環(huán)境與市場研究.9 2.1.投資環(huán)境分析.9 2.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析.11 2.3.銷售預(yù)測.15 2.4.營銷策略.18 第第 3 3 章章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件.20 3.1.建設(shè)規(guī)模.20 3.2.項目概況現(xiàn)狀.20 3.3.項目建設(shè)條件.20 第第 4 4 章章建筑方案建筑方案.23 4.1.設(shè)計依據(jù).23 4.2.項目設(shè)計主題和開發(fā)理念.23 4.3.項目總體規(guī)劃方案.23

2、4.4.建筑設(shè)計.25 4.5.結(jié)構(gòu)設(shè)計.26 4.6.給排水設(shè)計.26 第第 5 5 章章節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能節(jié)水措施.29 5.1.設(shè)計依據(jù).29 5.2.建筑部分節(jié)能設(shè)計.29 第第 6 6 章章環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價.30 6.1.編制依據(jù).30 6.2.環(huán)境現(xiàn)狀.30 6.3.項目建設(shè)對環(huán)境的影響.31 6.4.環(huán)境保護(hù)措施.31 第第 7 7 章章勞動衛(wèi)生與消防勞動衛(wèi)生與消防.33 7.1.指導(dǎo)思想.33 7.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施.33 7.3.消防設(shè)計.34 第第 8 8 章章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置.36 8.1.組織機(jī)構(gòu).36 8.2.人力資源配置

3、.36 第第 9 9 章章項目實(shí)施進(jìn)度項目實(shí)施進(jìn)度.37 9.1.項目開發(fā)期.37 9.2.項目實(shí)施進(jìn)度安排.37 9.3.項目實(shí)施過程控制措施.37 第第 1010 章章項目招投標(biāo)項目招投標(biāo).39 10.1.工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述.39 10.2.工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析.40 10.3.招標(biāo)依據(jù).42 10.4.招標(biāo)范圍.42 10.5.招標(biāo)方式.43 第第 1111 章章投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.44 11.1.投資估算.44 11.2.資金籌措.44 第第 1212 章章財務(wù)評價財務(wù)評價.46 12.1.項目評估依據(jù).46 12.2.財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇.46 12.3.財

4、務(wù)評價.46 12.4.不確定性分析.47 第第 1313 章章社會評價社會評價.48 13.1.項目對社會的影響分析.48 13.2.風(fēng)險分析.49 13.3.社會評價結(jié)論.50 第第 1414 章章研究結(jié)論與建議研究結(jié)論與建議.51 14.1.可行性研究結(jié)論.51 第第 1 1 章章 總總 論論 1.1. 項目背景與概況 1 1、項目名稱：、項目名稱： 青年城項目 2 2、承辦單位概況、承辦單位概況 單位名稱：濮陽市益利置業(yè)有限公司 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司 注冊資金：人民幣 1000 萬元 業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 法定代表人：王紅霞 3 3、可行性研究報告編制依據(jù)、可行性研究報告編制依

5、據(jù) （1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （2） 國家計委計辦投資200215 號審定的投資項目可行性研究指南（試用 版） ； （3） 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參 數(shù)（第三版） ； （4） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 ； （5） 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法 。 4、編制范圍 依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對青年城項目建設(shè)的目的、必 要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標(biāo)方 案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論 證和研究。 5、項目提出的理由 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

6、 當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步 健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約 1.52 個百分點(diǎn)。濮陽房地產(chǎn)占 gdp 的比重還將快速上升，對 gdp 的貢獻(xiàn)率還將逐 步增大。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方 向轉(zhuǎn)變，到 2008 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米，平均每戶擁有 一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提 高到 36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)

7、是戶均一套、人均一室，力爭 2010 年 達(dá)到人均建筑面積 35 平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定 發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 需要。 項目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用項目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 2007 年 12 月 24 日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議 政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思 路與對策研究總報告中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè) 聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部

8、領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的 綜合生態(tài)區(qū)。 濮陽作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng) 濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長株 潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，濮陽市委市政府提出要突出濮陽城市 形象建筑，提高濮陽城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地 產(chǎn)業(yè) 2010 年規(guī)劃，未來 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均 住宅建筑面積增加到 30.18 平方米。 目前，濮陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善濮陽市人民

9、的居住條件已經(jīng)成為濮陽市政 府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著濮陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高， 人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了 使濮陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 青年城項目符合濮陽城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn) 略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具 有積極意義。 解決勞動就業(yè)的需要解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所 難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。 而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)

10、增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍 然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 gdp 每增長 1 個百分點(diǎn)，全國可新提供 80 多萬個就 業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 gdp 增長 0.5 個百分點(diǎn)，則可提供 40 多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽 視的作用，而本項目作為濮陽市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加濮陽市 當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。 6、擬建地點(diǎn) 本項目位于濮陽市京開路與中原路交叉口北路西，總占地面積 15.485 畝自然環(huán) 境優(yōu)越，道路交通便利。 7、預(yù)期目標(biāo) 青年

11、城項目擬在占地面積 15.485 畝，建設(shè)總?cè)莘e率為 2.63，建設(shè)密度為 24.4%,總 建筑面積為 22867.87 平方米的。 8、主要建設(shè)條件 為了加快招商引資力度，加快濮陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社 會可持續(xù)發(fā)展，把濮陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號序號項目項目單位單位數(shù)值數(shù)值 1 總用地面積 20,936.7 2 規(guī)劃總建筑面積 65,913.47 2.1 其中：住宅建筑面積 47,652.3 2.2 其中：1-2 層商鋪建筑面積 7419.1 2.3 其中：地下停車場建筑面積 10842 3 建筑密度 %24.4 4 容積率 2.63 5 綠地率 %38.3

12、6 項目總投資萬元 11,650.44 7 財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 3,001.06 8 財務(wù)內(nèi)部收益率 %73.86 9 靜態(tài)投資回收期年 0.83 10 動態(tài)投資回收期年 0.88 1.2. 問題與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測 算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及濮陽的 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 濮陽市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮 市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)

13、勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作， 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳， 注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 第第 2 2 章章 項目投資環(huán)境與市場研究項目投資環(huán)境與市場研究 2.1. 投資環(huán)境分析 1 1、國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策 2007 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長 11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一 產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長 3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長 13.4%； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長 11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重

14、 為 11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 49.2%，上升 0.3 個百分點(diǎn)；第三產(chǎn) 業(yè)增加值比重為 39.1%，下降 0.3 個百分點(diǎn)。 固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長 24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投 資 51,020 億元，增長 29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長 23.2%。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長 30.2%，其中商品住宅投資 18,010 億元，增長 32.1%。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 4.3%。商品房

15、銷 售面積 76,193 萬平方米，增長 23.2%，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長 24.7%。 中央經(jīng)濟(jì)工作會議將 2008 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快 轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2007 年 12 月 8 日，央 行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點(diǎn)；同年 11 月 cpi 同比上漲 6.9%；隨后央行、銀 監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村 購買小產(chǎn)權(quán)房，繼 2004 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大， 前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了

16、房地產(chǎn)開 發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控 力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā) 展產(chǎn)生了巨大的作用。 2 2、項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及管理、政策因素、項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及管理、政策因素 2007 年，濮陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算）823.51 億元，增長 15.3%。其中第 一產(chǎn)業(yè)增加值 201.4 億元，增長 4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 335.43 億元，增長 20.2%； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 286.68 億元，增長 17.3%。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值 12287 元，比 2000 年增長 21

17、3.8 %，翻了一番。近五年，是濮陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五 年，經(jīng)濟(jì)總量從 2003 年的 432.34 億元，增加到 2007 年的 823.51 億元，年均增長 速度達(dá)到 11.99%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007 年二產(chǎn)業(yè)占 gdp 的比重達(dá)到 40.73%，比 2003 年上升 5.23 個百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占 gdp 比重較 2003 年下降 0.55 個百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè) 勞動力 397.5 萬人，新增就業(yè)人員 5.75 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 5.61 萬人， 其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 4.19 萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 5.

18、3 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失 業(yè)率為 4.3 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)價格總水平 比年初上升 5.27 個百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價格上漲 1.23 個百分點(diǎn)。商品零售價格上漲 6.47 個百分點(diǎn)。食品類價格上漲 12.31 個百分點(diǎn)。房屋銷售價格上漲 5.49%，其中 商品房銷售價格上漲 7.23%。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起， 同比下降 14.88；死亡 242 人，同比下降 26.89；億元 gdp 生產(chǎn)安全事故死亡率 為 0.55，道路交通萬車死亡率 10.1；煤炭百萬噸事故死亡率 8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十 萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 3.

19、75，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅 度的下降。 2007 年，濮陽市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口 728.83 萬人， 其中城鎮(zhèn)人口 300.43 萬人，增長 11.8%；鄉(xiāng)村人口 428.45 萬人，下降 6.4%。人口 出生率 11.32，人口死亡率 6.32，人口自然增長率 5.00。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù) 得到改善。2007 年濮陽市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。城市 居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 16.54 %；扣除物價因素，實(shí)際增長 10.7%。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長 14.53%，實(shí)際增長 8.8%

20、。城市居民人均生活 消費(fèi) 7608 元，比上年增長 15.3%，扣除物價因素，實(shí)際增長 9.5%；農(nóng)村居民消費(fèi) 3554 元，增長 14.02%，實(shí)際增長 8.5%。2003-2007 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6 和圖 7。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。年末全市五項社會保險擴(kuò)面 19.31 萬人次，參保 總?cè)藬?shù) 196.66 萬人次，征繳基金 17.26 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠） ，支付各項保 險待遇 20.98 億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數(shù) 3.74 萬人，參加社會養(yǎng)老保險 人數(shù) 65.45 萬人，其中職工數(shù) 46.22 人，離退休人員 19.35 萬人；參加企業(yè)改制保 險的單位 155

21、 家，參加失業(yè)保險的職工人數(shù) 13.04 萬人；基本醫(yī)療保險的參保人數(shù) 達(dá) 50.87 人，新增 4.61 萬人，其中職工 34.79 萬人，離退休人員 16.09 萬人。參加 工傷保險人數(shù) 22.12 萬人，參加生育保險人數(shù) 35.09 萬人。居民享受最低生活保險 的對象共有 20.18 萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù) 0.89 萬人，基本做到應(yīng)保盡保。 2007 年，濮陽市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會固定資 產(chǎn)投資完成 227.9 億元，比上年增長 28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 3.4 億元， 與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 114.9 億元，增長 52.4%；第三

22、產(chǎn)業(yè)投資 109.6 億元，增 長 10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 114.9 億元，比上年增長 53.3%。 其中制造業(yè)完成投資 82.1 億元，占工業(yè)投資的比重為 71.5%；電力、燃?xì)饧八纳?產(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 8.5 億元，占工業(yè)投資的比重為 7.4%。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資 均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 23.5 億元，增長 41.7%，最近五年是濮陽投資額增加最快的五年。 2.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1 1、濮陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn)、濮陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn) 主城區(qū)板塊主城區(qū)板塊 主城區(qū)為濮陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心

23、，交通便利、配套完善， 商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住 宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 1800-3000 元/平 方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓 體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為 1800- 3000 元/平方米左右。 華龍區(qū)板快華龍區(qū)板快 濮陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成 一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片

24、區(qū) 市場將具有較大的發(fā)展和潛力。濮陽市民對華龍區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃 較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。 由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為濮陽市民購房置業(yè)的首選 區(qū)域。 主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相 對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,一般做到 120-150 平方米,120-130 平方米的三 房旺銷,四房面積一般在 160-190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其 它幾個區(qū)快。 立新片區(qū)板塊立新片區(qū)板塊 相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻， 區(qū)

25、域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、 休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施， 生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。 主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主 要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價格相對比較低。 2、濮陽房地產(chǎn)投資分析 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，濮陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長， 一次是 2003 年，一次是 2007 年。2003 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以 說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而 2007 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市 場需求的策動

26、，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下： 年 份 2004200520062007 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 12.4813.2316.5923.51 增長幅度 8.43%6.01%25.4%41.71% 上表中很明顯，2006、2007 年是濮陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增 長來自于濮陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2006 年就開始興 建的項目，只經(jīng)過 1-2 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 3 3、濮陽房地產(chǎn)供求分析、濮陽房地產(chǎn)供求分析 1 1）供給分析）供給分析 248.41 271.49 311.58

27、 460.13 81.48 94.42 83.99 97.84 0 100 200 300 400 500 2004200520062007 商品房施工面積(萬平方米)其中新開工面積(萬平方米) 年 份 2004200520062007 商品房施工面積（萬平方米） 248.14271.49311.58460.13 其中新開工面積（萬平方米） 81.4894.4283.99197.84 新開工面積增幅 33.4%15.88%-11.05%135.55% 2007 年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是 新開工面積增幅達(dá) 135.55%,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞

28、增關(guān)系，2007 年可以算 是一個不折不扣的濮陽房地產(chǎn)開發(fā)年。 2 2）需求分析）需求分析 2004-2007商品房銷售面積一覽表 86.35 107.85 120.92 0 50 100 150 200520062007 商品房銷售面積(萬平方米) 年 份 200520062007 商品房施工面積（萬平方米） 86.35107.85120.92 增幅 1408%2490%1212% 2004-2007商品房銷售總額一覽表 9.68 13.5 17.42 0 5 10 15 20 200520062007 商品房銷售總金額(億元) 年 份 20052006 2007 商品房施工面積（萬平方米）

29、 9.6813.517.42 增幅 1604%3946%2904% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較 大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。 4 4、濮陽房地產(chǎn)市場特征分析：、濮陽房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述，我們可以對近幾年濮陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等 方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。 5 5、20082008 年濮陽樓市分

30、析年濮陽樓市分析 濮陽房地產(chǎn)市場走勢濮陽房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，濮陽 2008 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計 將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn) 一步減緩已批準(zhǔn)項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資 增速。 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方 米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大 幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成

31、為 房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。 3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅 用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房 地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 20082008 年濮陽樓市走勢年濮陽樓市走勢 對濮陽房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、cpi 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力 加大、股市動蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總 體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人 工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2008 年樓市房價依然有一定 的上漲空間。 2.3.

32、 銷售預(yù)測 1 1、項目需求分析、項目需求分析 本項目所在地華龍區(qū)是濮陽市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒 有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒 園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改 善，帶來消費(fèi)的增長，人們對住房的要求越來越高，項目將利用其“傍水依城”的 良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在濮陽華龍區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的 開發(fā)理念和居住生活方式打造濮陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿 河而居成為濮陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 2 2、項目銷售目標(biāo)群定位、項目銷

33、售目標(biāo)群定位 本項目規(guī)劃為濮陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： 一類客戶：企事業(yè)單位職工一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、濮陽鐵路 部門職工等等。 二類客戶：周邊的私營業(yè)主二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨濮陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、 東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大濮陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實(shí) 力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口 眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 三類客戶：周邊學(xué)校老師三類客戶：周邊學(xué)校老師 華龍區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到

34、大學(xué)皆而有之，如華龍區(qū)實(shí)驗小學(xué)、濮陽師范學(xué)院、 濮陽工業(yè)大學(xué)、濮陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、濮陽財政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué) 校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購買能力。 四類客戶：華龍區(qū)公務(wù)員四類客戶：華龍區(qū)公務(wù)員 華龍區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工 作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本 要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光 從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。 五類客戶：濮陽在外地成功人士五類客戶：濮陽在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個濮陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在 外工作的濮陽籍人士回家鄉(xiāng)

35、購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊 唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平 等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 濮陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是 為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條 件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士七類客戶：各地房地產(chǎn)

36、投資人士 濮陽房價目前在全國來講都偏低，2007 年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格 2700 元/,濮陽現(xiàn)在的水平還不到 2300 元/，有著極大的升值空間，將會吸引各地有 眼光的人士前來購買。 本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲 前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售部計劃在項目開盤 前進(jìn)行為期 3 個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000 批以上。 2 2、銷售計劃銷售計劃 鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。 銷售量銷售量 一期工程 1 至 3 號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套，總建面積 65913.47，可銷

37、售額約 2. 億； 銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度 本項目預(yù)計 2012 年 10 月初開盤： 開盤后一個月內(nèi)，即至 2012 年 11 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186 套 住 宅，銷售金額約 9000 萬； 開盤后三個月內(nèi)，即至 2013 年 1 月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260 套住 宅，銷售金額約 1.4 億； 3 3、銷售收入預(yù)測銷售收入預(yù)測 1）周邊城市房價比較： 許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濮陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅?在未來相當(dāng)長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2007 年 10 月下旬，由省建設(shè) 廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行

38、，湖南銀行監(jiān)局， 國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上 獲悉：全省商品房住宅均價為 2291 元/平方米，濮陽的均價為 1972.9 元/平方米， 低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙 為 3709 元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價為 2222 元/平方米，永州市新建商品房平均銷售 價格為 1562 元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價在 1905 元/平方米以上。從單 純的書記來看，濮陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水 平。 在濮陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的 發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，

39、濮陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段：90 年代至 2001 年為第一極端，這一階 段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002 年至 2006 年為第二階段，這一階段是濮陽 市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè) 新篇章的一個重要時期。這一階段全市共完成開發(fā)投資 61.29 億元，完成土地開發(fā) 面積 117.81 萬平方米,竣工房屋面積 434.39 萬平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷售額 33.29 億元。 2007 年開始進(jìn)入第三階段，濮陽樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居 住等高端方向發(fā)展。 經(jīng)過前面兩個階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濮陽房價上漲已是萬事懼備， 并且已經(jīng)

40、在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本 增加，自然促進(jìn)房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地 價還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著 人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效 需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓濮陽房價面臨快速爆發(fā)的到來。2007 年 6 月份時，濮陽商品房均價為 1972.9 元/平方米,但到年底已經(jīng)突破 2000 元/平方米, 上漲勢頭迅猛。 2）濮陽樓市價格現(xiàn)狀： 根據(jù)濮陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，濮陽電梯樓價大致如下：中泰峰景均價 3000 元/ 平方米，愉景灣均

41、價 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，江東的云森湘江 風(fēng)光 2600 元/平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士林 2500 元/平方米。 3）項目銷售價格定位： 根據(jù)本項目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價不低于 2700 元/；其中 1 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，2 號住宅樓銷售均價 2650 元/平 方米，3 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，1 號至 3 號樓公共停車場 3000 元/平方 米，3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元/平方米，3 號樓二層商鋪銷售均價 5000 元/平 方米，本項目預(yù)測

42、銷售總收入為 65913.423 萬元，詳見附表五銷售收入及稅金估 算表 。 2.4. 營銷策略 本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高 的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略： 1、推廣渠道、推廣渠道 報紙廣告報紙廣告 包括濮陽日報、濮陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推 新品前 12 周進(jìn)行 34 次推廣既可。 短信推廣短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。 影視廣告影視廣告 當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的 動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。 單張派發(fā)單張

43、派發(fā) 貫穿項目營銷始終的宣傳利器，濮陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 營銷活動營銷活動 活動一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、 “湘水明珠開盤慶典”。 活動二：“廣州炒房團(tuán)濮陽購房動”。 活動三：“百年濮陽湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”。 活動四：濮陽人說濮陽大型文化論壇。 活動五：系列名人講座。 活動六：濮陽人說濮陽大型文化論壇 2、媒體宣傳組合、媒體宣傳組合 開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣 傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。 開盤當(dāng)月，公司會配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動，擴(kuò)大在濮陽的知名度，加以促 進(jìn)銷售。開盤三個月

44、后，公司會盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。 濮陽報紙：開盤前一月投放 34 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到濮陽的每一個角落。 短信推廣：一般一個月派發(fā) 46 次，開盤前每周發(fā)送 23 次。 公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行 12 場，開盤后視銷售情況 舉行。 第第 3 3 章章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 3.1. 建設(shè)規(guī)模 本項目總占地面積

45、20,936.7 平方米，總建筑面積為 65,913.47 平方米，建設(shè)總 容積率為 2.63，建設(shè)密度為 24.4%,建設(shè)內(nèi)容為 3 棟(1-3 號樓)高層電梯住宅房（其 中住宅面積 47,652.3 平方米，1-2 層商鋪面積 7419.1 平方米，地下停車場面積 10,842 平方米） 。 3.2. 項目概況現(xiàn)狀 1 1、地點(diǎn)與地理位置、地點(diǎn)與地理位置 本項目位于濮陽市湘江東岸南段，總占地面積 15.485 畝，小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越， 交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。 本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)濮陽市規(guī)劃局審議通過。 3.3. 項目建設(shè)條件 氣溫 年平均氣溫 18.4 一

46、月份氣溫 3.5 七月份氣溫 28.3 極端最低氣溫 -2.9 極端最高氣溫 38.7 降水量 年平均降水量 1660.4mm 年降雨天數(shù) 150 天 日最大降水量 192.5mm 濕度 最冷月平均相對濕度 81% 最熱月平均相對濕度 75% 風(fēng) 風(fēng)速年平均值 2.7m/s 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 nnw 2.6m/s 冬季 nnw 2.8m/s 30 年一遇最大風(fēng)速 23m/s 最大積雪深度 10cm 最大凍土深度 5cm 全年日照時數(shù) 1717.0h 6 6、施工條件、施工條件 本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道 的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任

47、務(wù)的施工隊伍，只要滿足 施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工 隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。 7 7、政策環(huán)境、政策環(huán)境 本項目的建設(shè)符合濮陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和濮陽市華龍區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了濮 陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城 市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，濮陽華龍區(qū)已經(jīng)成立了濮陽市湘江 東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，華龍區(qū)委書記段志剛 任副組長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及華龍區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項 目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟(jì)

48、效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā) 200620 號文， “關(guān)于湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則的通知，將本項目納 入省、市重點(diǎn)項目， ，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。 第第 4 4 章章 建筑方案建筑方案 4.1. 設(shè)計依據(jù) 1、 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 gb50180-93（2002 年版） 2、 民用建筑設(shè)計通則 gb50352-2005 3、 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 gb50045-95 4、 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范 gb50067-97 5、 城市規(guī)劃編制辦法 6、 濮陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則 7、濮陽市 2004 年城市總體規(guī)劃 8、本項目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計

49、 4.2. 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 在建筑設(shè)計上，景為導(dǎo)向，考量濮陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑 樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有 寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。 在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國 際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。 青年城項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動、休閑、 生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計理念上，項目引入了“新都市主義” 、 “街區(qū) 型規(guī)劃” 、 “仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方

50、文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精 神層面。 4.3. 項目總體規(guī)劃方案 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運(yùn)作； 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。 2 2、項目結(jié)構(gòu)和布局、項目結(jié)構(gòu)和布局 本項目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和濮陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的 前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積 20,936.7 平方米，總建筑面積為 65,913.47 平方米，本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精

51、神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人 的交往，動靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商 業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在濮陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對 市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容 積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將 項目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具 特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。 獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、 組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間 隨著水系延伸

52、到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了地下陽 光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀， 使整個空間錯落有致。 充分考慮濮陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 3 3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島 居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。 本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北 兩個地塊之間的

53、市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的 商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。 4.4. 建筑設(shè)計 1 1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 gb50009-2001 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 gb50007-2002 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 gb50010-2002 建筑抗震設(shè)計規(guī)范 gb50011-2001 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 jgj94-94 地下工程防水技術(shù)規(guī)范 gb50108-2001 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 gb50007-2002 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 jgj3-2002 高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范 jgj6-99 建

54、筑地基處理技術(shù)規(guī)范 jgj79-2002 人民防空地下室設(shè)計規(guī)范 gb50038-94 鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進(jìn)規(guī)程cecs51：93 2 2、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn) 依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典 美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、 多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉， 又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學(xué) 建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段 式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝

55、術(shù)氣息。 3 3、建筑戶型特色、建筑戶型特色 細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活 模式。 充分考慮濮陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)， 明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。 戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點(diǎn)。如： 陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 4.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 1、指導(dǎo)思路、指導(dǎo)思路 在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容： 、使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。 、具備必要的抗震承載力，

56、良好的變形能力和消耗地震能量的能力。 、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。 2 2、結(jié)構(gòu)設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計 結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限 50 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計 等級丙級，地下室防水等級二級。 3 3、結(jié)構(gòu)選型：、結(jié)構(gòu)選型： 6 層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，4-6 層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地 下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。 4 4、地下室設(shè)計、地下室設(shè)計 地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次 梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高 的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)

57、自防水為主，抗?jié)B等極 s8。 5、使用工具及軟件 中國建科院 pkpm 系列結(jié)構(gòu)軟件 2005 年新規(guī)范版。 4.6. 給排水設(shè)計 1 1、給排水、給排水 設(shè)計規(guī)范設(shè)計規(guī)范 1) 建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 gb50015-2003（03 年版） 2) 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 gb50140-2005 3) 自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 gb50084-2001（05 年版） 4) 建筑設(shè)計防火規(guī)范 gb50016-2006 5) 室外給水設(shè)計規(guī)范 gb50013-2006 6) 室外排水設(shè)計規(guī)范 gb50014-2006 7) 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 給水設(shè)計給水設(shè)計 水源概況 本工

58、程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水 小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑 dn600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑 dn600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑 的壓力要求。 用水量 生活用水量 q=1440m3/d（138m3/h） ；室外消防用水量 q=20l/s。 給水系統(tǒng) 小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。 消防系統(tǒng) 小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑 dn150，并分別從星沙大道及天華路兩 條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。 排水設(shè)計排水設(shè)計 小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。 小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨

59、水管。 各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市 政下水道。 第第 5 5 章章 節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能節(jié)水措施 5.1. 設(shè)計依據(jù) 為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和 政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中 華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) ，jcj134-2001 制定 的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。 5.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計 1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。 2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。 淺色磁磚飾面。 外加保溫隔熱構(gòu)造。 采用倒置式屋面和種

60、植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保 溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。 4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。 第第 6 6 章章 環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價 6.1. 編制依據(jù) 1) 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)gb8978-1996； 2) 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)gb3096-93； 3) 地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)ghzb1-1999； 4) 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)gb16297-96。 6.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 1、氣象 全年氣候的基本特點(diǎn):上半年氣溫延續(xù)近