五十條你必須知道的房地產(chǎn)知識(shí)!

1、1. 房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。2. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。3. 土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限， 包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式， 將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市 規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。4. 房地產(chǎn)市場主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級(jí)市場、二級(jí)市場和三級(jí)

2、市場。一級(jí)市場是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式， 將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場。二級(jí)市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè) 人的市場。三級(jí)市場是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級(jí)市場基礎(chǔ)上的第二次或多次 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場。5. 土地類型土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。6. 三通一平是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場地平整。7. 七通一平是指上、

3、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。8. 土地管理局代表國家行使土地所有者的權(quán)利，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。9. 公證處是國家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。10. 國土局產(chǎn)權(quán)登記處是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。11. 房地產(chǎn)證是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。12. 商品房是指發(fā)展商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與及交換的房地產(chǎn)。13. 復(fù)式房上、下兩層二合為一，與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。

4、14. 面積概念總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。 底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積， 則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。使用面積：是指住宅的使用面積， 指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度也計(jì)入使用面積。公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的

5、公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。實(shí)用面積：是指它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。套內(nèi)面積：是指俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的 概念。房屋的基底面積： 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。15. 建筑密度在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。16. 容積率規(guī)定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比。17. 紅線圖又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府 土地管理部門頒發(fā)給土地使

6、用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址 點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要 組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。18. 預(yù)售許可證按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花。19. 外銷許可證凡對境外預(yù)售的房屋都要辦理此證方可出售。20. 商品房買賣合同是由政府有關(guān)部門統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。21. 房地產(chǎn)抵

7、押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。22. 銀行按揭是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款， 余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。23. 預(yù)售樓花即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲取了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)的建筑施工圖紙施工，且投入開發(fā)的資金已達(dá)到投資總額的三分之二（用地價(jià)款除外），便可向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。24. 樣板房與示范單位是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別， 目的是

8、為提供給客戶做裝修參考。25. 物業(yè)管理是房地產(chǎn)管理市場化的一種綜合性經(jīng)營方式，分為維護(hù)性管理和經(jīng)營性管理兩類。維護(hù)性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等樓宇及機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營性物業(yè)管理除具有維護(hù)性管理職能外，還通過對物業(yè)出租經(jīng)營達(dá)到回收投資和獲取利潤的目的。26. 房地產(chǎn)評(píng)估就是房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)，選擇合適的估價(jià)方法，按照一定的估價(jià)程序，最后確定物業(yè)的價(jià)格和價(jià)值的過程。評(píng)估的主要方法有：1、市場比較法；2、收益還原法；3、剩余法；4、成本法。27. 銀行本票是付款人將款項(xiàng)交存銀

9、行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。28. 銀行匯票是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。29. 銀行支票是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項(xiàng)支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。30. 確權(quán)確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放證書等 登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。31. 權(quán)屬調(diào)查包括內(nèi)容房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法、占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有沒有加層、超面積、 改結(jié)構(gòu)、改用

10、途等情況；確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情 況和用途、價(jià)值、等級(jí)、座落等。32. 宗地及宗地號(hào)代表意思宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。33. 土地使用的年期確定凡與土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書 的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其 他用地五十年。34. 房地產(chǎn)登記的意義房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制， 加強(qiáng)房地產(chǎn)管理， 依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個(gè)方面的作用：產(chǎn)權(quán)確

11、認(rèn)，即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過房地產(chǎn)登記對房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。35. 房地產(chǎn)登記有何法律效力依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)核準(zhǔn)登記后， 產(chǎn)權(quán)即到法律上的承認(rèn)。 產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、 使用、收益和處分權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護(hù)。36. 房地產(chǎn)證有什么作用？房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。37. 房地產(chǎn)登記按下列程序辦理 ：提出申請；受理申請；審查申請文件；權(quán)屬調(diào)查；依法公告；確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利；將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊上；計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書

12、；-立卷歸檔。38. 怎樣申請房地產(chǎn)登記申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照長春市國土管理局的有關(guān)規(guī)定向登記機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。39. 申請房地產(chǎn)登記，能否委托他人辦理申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交經(jīng)公證的委托書。40. 同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎樣確定同幢建筑物使用功能不一的， 有土地合同的，以合同規(guī)定的年限為準(zhǔn)。 其它情況的土地使用年期一律按其中 使用期年限最長的進(jìn)行登記，也就是說，同幢建筑物有住宅和商場的，該幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期 登記。

13、41. 不滿18周歲的個(gè)人是否可以購買市場商品房，如果能夠則怎樣辦理只要具備合法身份證明的國內(nèi)公民都可以在長春購買商品房。但不滿18周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。42. 多個(gè)共有人一起購買商品房時(shí)所擁有的份額有無限制答可以由購房者協(xié)商自行決定，不作限制。43. 多層和高層的界定一般以電梯加以界定：7層以下（含7層）不帶電梯為多層；8層至20層之間為小高層；20層以上100米 以下為高層；100米以上為超高層。44. 幾種常見的建筑構(gòu)造形式構(gòu)造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重多層：框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板

14、作為承重體系框架結(jié)構(gòu)：通常適用于 20層以下左右的房屋剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重高層筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用（國貿(mào)大廈）鋼體結(jié)構(gòu)：用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐（地王、賽格廣場）45. 民用建筑工程的幾種常見病及成因外墻滲漏在框架結(jié)構(gòu)的房屋出現(xiàn)較多，原因有：填空墻內(nèi)沙漿不均勻；建筑用磚質(zhì)量不合格；磚的砌筑方法不對，磚線太齊，沒有把磚的接口錯(cuò)開；沙漿批面工序不對，在下層沙漿未完全干透即進(jìn)行上層批面。窗框滲水窗框與外墻接縫處，所填充的沙漿不密實(shí)或窗體因質(zhì)量問題而發(fā)生變形。內(nèi)墻開裂駁落因工序時(shí)間預(yù)留不充分，導(dǎo)致里面一層的沙漿批面未能干透。下水不足在施工期間，管道開

15、口未用特制堵頭封閉，或因封閉不嚴(yán)而導(dǎo)致雜物進(jìn)入管道。上水水壓不足樓頂水箱過小、水位不夠或水泵泵力不足。水管黃銹水因使用的鍍鋅水管質(zhì)量不合格，導(dǎo)致管道內(nèi)壁生銹，產(chǎn)生黃水現(xiàn)象。地面開裂因進(jìn)行水泥地面劈面的工序中，不同層面的預(yù)留時(shí)間不足。建筑物分段水平面沉降范圍不均勻。46. 基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義基礎(chǔ)設(shè)施水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。配套設(shè)施會(huì)所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以提高居住質(zhì)量為目的的設(shè)施。47. 住宅平面設(shè)計(jì)和幾個(gè)概念1. 客廳與餐廳的相互關(guān)系客廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：1620平米（長4.5 5平米，寬3.5 4平米，以常見三件套沙發(fā)擺放為準(zhǔn)）餐廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：1014平米（以6 8人用餐為準(zhǔn)）。2. 采光、通風(fēng)的順序要求首先保證主要功能房（客廳、主臥房）的采光、通風(fēng)等要求，再盡可能處理好其他不同功能房的采光、通風(fēng)等要求。48. 工程部人員基本架構(gòu)經(jīng)理（結(jié)構(gòu)工程師或建筑工程師）、總工程師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑工程師、給排水工程師、電器工程師（強(qiáng) 電：照明、空調(diào)、電梯等；弱電：電話、電視監(jiān)控、消防報(bào)警、保安