高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目可行性研究分析可研報(bào)告

1、高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、 總 論（一） 項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目，以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”。2、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)貴州省凱里市永豐路：該項(xiàng)目配套設(shè)施完善，小區(qū)周邊交通便利，市內(nèi)3、4、9路區(qū)可到達(dá)，距迎賓大道150米，距新建的城南客車站300米，是凱里的長(zhǎng)途客運(yùn)中心，凱里運(yùn)輸公司客車站即將搬遷到這里。車站投入運(yùn)營(yíng)后，日發(fā)送旅客10000多人次，年客流容量為367萬(wàn)人次，高速公路西出口1000米。3、樓盤開(kāi)發(fā)黔東南州銳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司該公司成立于2004年，注冊(cè)資本800萬(wàn)元人民幣，公司擁有良好的信譽(yù)和雄厚資本。以其優(yōu)秀的專業(yè)、管理人才，建立健全了一整套科學(xué)、合理、高效的

2、管理制度，形成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理等運(yùn)作體系。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級(jí)政府和相關(guān)部門的大力支持。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費(fèi)”為發(fā)展目標(biāo)，以“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、高效”為行事準(zhǔn)則。先后成功開(kāi)發(fā)樓盤：“銳紅大廈”、“銳紅花園”、“銳博大廈”、“銳馨鑫園（該盤在中國(guó)貴州十佳人居評(píng)選中榮獲“2006中國(guó)貴州名盤）”4、項(xiàng)目投資黔東南州銳鑫國(guó)際休閑服務(wù)有限公司該公司本著“弘揚(yáng)黔文化，做好黔文章”和對(duì)休閑娛樂(lè)獨(dú)到的見(jiàn)解，經(jīng)過(guò)兩年多的項(xiàng)目實(shí)地考察、調(diào)研，決定措籌巨資在凱里市永豐南路建設(shè)“銳鑫國(guó)際休閑會(huì)所”項(xiàng)目。本項(xiàng)目由貴州規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院和香港方黃建筑師事務(wù)所共同規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)

3、、裝飾設(shè)計(jì)。銳鑫國(guó)際休閑會(huì)所由水療會(huì)所、國(guó)際賓館、KTV歌城三大版塊組成。經(jīng)營(yíng)面積為25000平方米，總投資1.5億元人民幣。本項(xiàng)目按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。內(nèi)設(shè)有超大公共浴區(qū)、SPA美容纖體、中西自助餐廳、豪華商務(wù)包間250余間、高雅氣派的演藝大廳、舒適安靜的公共休息區(qū)、時(shí)尚現(xiàn)代的KTV包間80余間、溫馨舒適的客房200余間，集吃、喝、玩、樂(lè)一應(yīng)俱全，建成后將是黔東南乃至整個(gè)貴州首屈一指的國(guó)際休閑娛樂(lè)會(huì)所。5、項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)綜合國(guó)力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會(huì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國(guó)人均GDP已超過(guò)1000美元，總體達(dá)到小康。黨的十六大提出了全

4、面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。當(dāng)人均GDP達(dá)到800美元至1000美元時(shí)，休閑娛樂(lè)消費(fèi)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。根據(jù)世界專業(yè)組織預(yù)測(cè)，到2020年我國(guó)將成為世界休閑娛樂(lè)第一大國(guó)。目前休閑娛樂(lè)業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)休閑娛樂(lè)業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年發(fā)展，取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。政府將休閑娛樂(lè)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，我國(guó)休閑娛樂(lè)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人均GDP達(dá)1000美元之后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，休閑娛樂(lè)消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，休閑娛樂(lè)業(yè)進(jìn)入興盛期。黔東南州地處黔湘兩省結(jié)合部，是貴州省的南大門。全州轄 一市十六縣 ，州府所在地凱

5、里市面積1306平方公里，人口 58 萬(wàn)。經(jīng)過(guò)近年來(lái)建設(shè)，凱里市基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變。公路四通八達(dá)，密切了與省內(nèi)及外省的聯(lián)系，使凱里市休閑娛樂(lè)業(yè)得到快速發(fā)展。凱里是一個(gè)原生態(tài)人文景觀保存完好的旅游勝地，2005年接待國(guó)內(nèi)外游客150萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)28.7%.近年來(lái)，凱里市賓館、娛樂(lè)、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應(yīng)，現(xiàn)已成為制約凱里市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。隨著高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，高檔水療會(huì)所和星級(jí)賓館在凱里市供不應(yīng)求。黔東南州銳鑫國(guó)際休閑服務(wù)有限公司經(jīng)過(guò)兩年多充分考察調(diào)研，凱里市投資興建凱里市銳鑫國(guó)際會(huì)所。本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)改變凱里市休閑娛樂(lè)設(shè)施落后狀況，促進(jìn)休閑娛樂(lè)

6、業(yè)的發(fā)展是十分必要的。6、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）（2）貴州旅游娛樂(lè)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（3）中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2005第44號(hào)）（4）中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證（凱里市國(guó)用2005第05892號(hào)）7、項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)本項(xiàng)目總投資1.5億元人民幣，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，主業(yè)鑫國(guó)國(guó)際水療會(huì)所，配套銳鑫國(guó)際酒店、休閑娛樂(lè)設(shè)施。（二） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱單位數(shù)量或指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模平方米250001.1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元150001.2職工人數(shù)人3502.4裙樓平方米5000總建筑面積平方米250003營(yíng)業(yè)

7、面積平方米240004年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元38685總成本費(fèi)用萬(wàn)元13536年利潤(rùn)總額萬(wàn)元25157營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元5358投資利潤(rùn)率%58.5%9投資利稅率%48.32%10投資回收期年3含建設(shè)期2年11內(nèi)部收益率%48%12凈現(xiàn)值（I=12%）萬(wàn)元138013盈虧平衡點(diǎn)%35%14借款償還期年2含建設(shè)期二. 市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一） 凱里市休閑會(huì)所現(xiàn)狀當(dāng)前洗浴休閑行業(yè)狀況及市場(chǎng)前景分析傳統(tǒng)的藥浴，如桔皮浴、姜奶浴、參石??；另類的刷浴、泥炭浴、黑泥浴等等。而凱里地區(qū)洗浴行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷模式單一，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足療等，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、洗浴文化的構(gòu)成雷同、缺少特色，在對(duì)外宣傳上，大家都打著“美容健體

8、，修身養(yǎng)性”這張牌，差異化程度非常小。沒(méi)有差異就沒(méi)有特色；沒(méi)有特色就不能吸引人。其次，在規(guī)模上，大家基本上旗鼓相當(dāng)。再次，服務(wù)水平持齊，難相上下。 從以上來(lái)看，凱里水療休閑行業(yè)發(fā)展空間不可估量，如果能夠開(kāi)發(fā)糅合文化資源，豐富服務(wù)項(xiàng)目，提高人性化服務(wù)水平則更容易在市場(chǎng)中鼎足而立。市場(chǎng)現(xiàn)有洗浴休閑服務(wù)容量市區(qū)人口不多，但凱里天然具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是旅游集散地。每天至少有 萬(wàn)外來(lái)人口進(jìn)出這里，相當(dāng)于城市總?cè)丝诘??？梢哉f(shuō)消費(fèi)群體還是很可觀的。就目前來(lái)看，市區(qū)除了陽(yáng)光櫻花，還有曼谷雨林等等,大大小小已上十家。這些洗浴休閑場(chǎng)所，主要串落在凱里的鬧市區(qū)，因此，總體服務(wù)容量比較大，但分?jǐn)傁聛?lái)就顯得“僧多粥少”了。

9、1、凱里水療休閑市場(chǎng)所處發(fā)展階段則處于市場(chǎng)發(fā)展的最初階段-市場(chǎng)導(dǎo)入期。水療休閑市場(chǎng)結(jié)構(gòu) A、享受型消費(fèi)者B、理智型消費(fèi)者2、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)與在歌舞廳、迪廳等的宣泄來(lái)緩解精神壓力不同，水療自然而又放松，是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來(lái)的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來(lái)越緊張的現(xiàn)代人士，因此爭(zhēng)奪這部分消費(fèi)者已成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。服務(wù)人才是該行業(yè)的又一競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)。3、需求現(xiàn)狀凱里市作為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，休閑娛樂(lè)業(yè)已成為凱里市支柱產(chǎn)業(yè)。休閑娛樂(lè)業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)的休閑娛樂(lè)消費(fèi)也進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也正向享受型轉(zhuǎn)變。休閑娛樂(lè)主體及休閑娛樂(lè)主題也更趨多元化。據(jù)世界休閑娛

10、樂(lè)組織預(yù)測(cè)，到2020年我國(guó)將成為世界休閑娛樂(lè)第一大國(guó)。凱里市的水療會(huì)所正處于初級(jí)發(fā)展階段，包括陽(yáng)光櫻花、曼谷雨林在內(nèi)所有水療的營(yíng)業(yè)面積總共不到10000萬(wàn)平方米，星級(jí)賓館不到10家，無(wú)論從數(shù)量還是在服務(wù)上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了外來(lái)游客和當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的需要。4、市場(chǎng)預(yù)測(cè)銳鑫國(guó)際會(huì)所按現(xiàn)代風(fēng)格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型休閑會(huì)所，該會(huì)所將為凱里市民及海內(nèi)外游客提供一個(gè)舒適的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。銳鑫國(guó)際會(huì)建成后將有充足的客源。以凱里市目前每年60萬(wàn)客量計(jì)算，日均賓客接待量600人左右。會(huì)所建成后聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名娛樂(lè)管理公司管理。本項(xiàng)目采取正確的營(yíng)銷策略，聘請(qǐng)有營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的休閑會(huì)所營(yíng)銷專家領(lǐng)銜組織

11、一定規(guī)模的營(yíng)銷隊(duì)伍，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體式銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，會(huì)所客源將有充分保證。三. 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容（一） 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目投資1.5億元人民幣，建設(shè)凱里市銳鑫國(guó)際會(huì)所，總建筑面積25000平方米。工程完工后，將成為集娛樂(lè)、餐飲、休閑、養(yǎng)生為一體的高級(jí)私人會(huì)所，共有保健包房250間，KTV包房80余間，客房200間，日接待賓客可達(dá)1000人次。（二） 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目主要由三層裙樓和五層塔樓組成（即負(fù)一層、負(fù)二層、負(fù)三層、一樓、二樓、三樓、四樓、五樓組成）。銳鑫國(guó)際會(huì)所按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。（1）負(fù)一層：建筑面積5600平方米。分布為：商務(wù)包房、KTV歌城、太空睡眠區(qū)；（2）負(fù)二

12、層：建筑面積5855平方米。分布為：公共休息區(qū)、演藝大廳、棋牌區(qū)、餐廳、VIP活動(dòng)專區(qū)和保健按摩包房；（3）負(fù)三層：建筑面積為3360平方米；分布為：水療會(huì)所、SPA、賓館主要通道的大堂、男賓浴區(qū)、公共戲水區(qū)、女賓浴區(qū)；（4）塔樓：五層建筑，建筑面積4400平方米。分布為客房間；（5）1-5層共設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房200間，設(shè)有5層5站無(wú)機(jī)房電梯1部，樓梯通道一座；環(huán)保設(shè)施污水處理設(shè)施廢氣及油煙治理設(shè)施固體廢棄物收集處理設(shè)施防燥音設(shè)施（7）室外工程：給、排水管網(wǎng)供電線網(wǎng)熱力管網(wǎng)消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)道路綠化噴水池入口廣場(chǎng)（三） 工程項(xiàng)目表3-1 工程項(xiàng)目表序號(hào)工程名稱工程內(nèi)容備注1負(fù)一層商務(wù)

13、包房KTV歌城太空睡眠區(qū)2負(fù)二層公共休息區(qū)演藝大廳棋牌區(qū)餐廳VIP活動(dòng)專區(qū)保健按摩包房3負(fù)三層水療會(huì)所SPA賓館主要通道的大堂男賓浴區(qū)公共戲水區(qū)女賓浴區(qū)4裙樓客房間5環(huán)保設(shè)施污水處理水池，廢氣及油煙治理系統(tǒng)，固體廢棄物收集處理系統(tǒng)等。地下式6室外工程7給、排水管網(wǎng)給、排水管網(wǎng)設(shè)施8供電線網(wǎng)內(nèi)供電線網(wǎng)，配電設(shè)備9熱力管網(wǎng)供熱管網(wǎng)設(shè)施，電鍋爐等設(shè)備10空調(diào)系統(tǒng)制冷機(jī)組，管網(wǎng)設(shè)施11消防設(shè)施消防水池12停車場(chǎng)設(shè)地下停車場(chǎng)13洗衣房四. 建址選擇（一） 建址現(xiàn)狀1、 地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目選址位于凱里市永豐南路，距貴陽(yáng)180公里、距都勻60公里。區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善交通便利。凱里市位于貴州省東南部，地理坐

14、標(biāo)：東經(jīng)16738，北緯3011。處于貴州省黃金休閑娛樂(lè)圈內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越。2、 建址土地權(quán)屬本項(xiàng)目承辦單位建設(shè)用地已征用，取得土地使用權(quán)證，使用年限70年。3、 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（1）工程地質(zhì)條件建址場(chǎng)地地基土巖性自上而下構(gòu)成情況為：層雜填土雜色-灰黑色，結(jié)構(gòu)松散，稍濕-飽和。局部地段表部為耕土，下為風(fēng)化基巖碎片混粘性土。其層厚一般為0.30-1.50M，層底標(biāo)高為213.43M-230.19M。層角礫碎石土灰黃色，稍密狀態(tài)，濕-飽和。碎石層呈次圓狀，主要為風(fēng)化碎石；充填為粉質(zhì)粘土，混少量中粗砂。局部地段夾有淤泥質(zhì)粘土或砂土，層厚一般為0.60M-3.60M，層底標(biāo)高為211.13

15、M-226.21M。層板巖強(qiáng)風(fēng)化褐黃色，硬-堅(jiān)硬狀態(tài)，本次勘察鉆至強(qiáng)風(fēng)化帶，風(fēng)化物呈強(qiáng)風(fēng)化狀，遇水易軟化。層面標(biāo)高為211.13M-226.21M。據(jù)本地經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料推斷此層下80-100CM即進(jìn)入中風(fēng)化帶。場(chǎng)地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地下水為層雜填土中的上部滯水；水量不大，對(duì)砼一般無(wú)侵蝕性。建址場(chǎng)地各層地基土承截力特征值fK和壓縮模量ES取值如下：fak(KPa)Es(MPa)層角礫碎石土250.015.00層板巖強(qiáng)風(fēng)化300.0壓縮性微小 中風(fēng)化600.0壓縮性微小地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)與施工建議(1)因擬建場(chǎng)地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地基土分布不均，層角礫碎石土局部地段夾淤泥質(zhì)粘土或砂土，基巖埋深高差較大，故建議以

16、層板巖強(qiáng)風(fēng)化作為本工程的天然地基，采用獨(dú)立柱基礎(chǔ)；(2)因?qū)影鍘r強(qiáng)風(fēng)化埋深高差較大，基巖面坡度相對(duì)較大，故應(yīng)做好建筑物的抗滑措施。根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2001附錄A我國(guó)主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度、設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組第A.0.10條，擬建場(chǎng)區(qū)抗震設(shè)防烈度VI度區(qū)。4、 氣象條件本項(xiàng)目區(qū)域地處中緯度，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。氣候溫和，四季分明，春暖夏熱，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季長(zhǎng)，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。年平均氣溫 15-17一月份最低平均氣溫 3-4極端最低氣溫 -13七月份最高平均氣溫 27-28極端最高氣溫 40-41平均無(wú)霜期 235天年平均氣壓 1014毫巴最低氣壓

17、（夏季） 994毫巴最高氣壓（冬季） 1056毫巴年平均相對(duì)濕度 70%年最大降雨量 2460mm年最小降雨量 1400mm年平均降雨量 2019mm日最大降雨量 320mm最大積雪厚度 32.5cm常年主導(dǎo)風(fēng)向 西南風(fēng)5、 交通條件凱里市位于貴州省東南部，交通便捷，距凱里市城區(qū)0.5公里，距貴陽(yáng)180公里、距都勻60公里、距湘西 公里2001年凱里市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 7.4億元，財(cái)政收入 4.5 萬(wàn)元，2003年一、二、三產(chǎn)比重為29.9:29.6:40.5.凱里市旅游業(yè)資源十分豐富。旅游產(chǎn)業(yè)的主體地位在不斷增強(qiáng)，2001年旅游接待 80 萬(wàn)人次，2002年接待 85 萬(wàn)人次，2003年接待 9

18、5 萬(wàn)人次 6、 公共設(shè)施條件（1）供電10KV高壓線路在場(chǎng)址附近通過(guò)，本項(xiàng)目自建變配電站，安裝800KVA變壓器2臺(tái)，以滿足本項(xiàng)目用電需要。（2）供水本項(xiàng)目用水由凱里市自來(lái)水廠供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿足本項(xiàng)目需要。凱里市自來(lái)水廠供水主管在本項(xiàng)目建址附近通過(guò)。（3）排水場(chǎng)區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實(shí)行雨污分流，各類生活污水經(jīng)地埋式微動(dòng)力生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放。（4）空調(diào)及供熱本項(xiàng)目設(shè)置冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，夏天制冷，同時(shí)回收廢熱、加熱洗浴用水。冬天利用蓄熱電鍋爐供暖。表4-1 建（構(gòu)）筑物一覽表序號(hào)名稱面積（m2）層數(shù)結(jié)構(gòu)類型層 高（m）備注一塔樓652581紫荊苑2284824框剪 32郁金園19

19、56223框剪33水晶閣2284722框剪3二裙樓149824框剪停車場(chǎng)5565 m2（二） 主要設(shè)備表4-2 主要設(shè)備明細(xì)表序號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)規(guī)格數(shù)量用電量（KW）用水量（t/h）用汽量（t/h）單價(jià)(萬(wàn)元)總額(萬(wàn)元)備注一中央空調(diào)及電鍋爐系統(tǒng)均采用環(huán)保蓄能產(chǎn)品1基載風(fēng)冷熱泵機(jī)組制冷量660KW，制熱量690KW1150KW6868臺(tái)佳2雙工況機(jī)組制冷550KW，制冰工況制冷350KW1110KW3636臺(tái)佳3蓄冰裝置有效容積65m31120KW5555美國(guó)CRYOGEL4冷卻塔流量120t/h11010良機(jī)、金日5風(fēng)機(jī)盤管Q=80m3/tH=20m450120凱泉，創(chuàng)新6水泵Q=120m3

20、，H=20m9100KW0.867.74凱泉，創(chuàng)新7供冷板式換熱器換熱量890KW12.52.5維克斯8供暖板式換熱器換熱量360KW換熱溫差511.561.56瑞典舒瑞普9電蒸汽鍋爐LSS0.5-0.7-D1360KW8.58.5廣州貝龍10燃油蒸汽鍋爐LSS0.5-0.7-Y16.966.96廣州貝龍備用11蓄能衛(wèi)生熱水箱鋼制、內(nèi)置銅盤管立式40m31101012全自動(dòng)控制系統(tǒng)PLC自動(dòng)控制+觸摸屏1套3335德國(guó)西門子，美國(guó)CRYOGEL13自備柴油發(fā)電機(jī)組60小計(jì)421.26二其它設(shè)備1全自動(dòng)洗衣機(jī)XGQ-50F1套36上海航星2智能化監(jiān)控系統(tǒng)1套703會(huì)議音響系統(tǒng)6984通訊設(shè)備65

21、5變壓器及配電800KVA2286信息中心30含軟件小計(jì)327合計(jì)748.26（三） 配套設(shè)施1、 給、排水（1）給水a(chǎn). 用水量本項(xiàng)目設(shè)計(jì)日最大用水量為 700 噸。b. 水源本項(xiàng)目所需生活用水由凱里市自來(lái)水公司供應(yīng)。c. 水質(zhì)水壓要求（1）水質(zhì)要求：職工生活用水及生產(chǎn)用水應(yīng)符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB5479-85要求。（2）水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計(jì)采用生活生產(chǎn)消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。自來(lái)水公司管網(wǎng) 場(chǎng)區(qū)管網(wǎng) 消防水池 用水點(diǎn) 室內(nèi)消防管網(wǎng)室外消火栓 火點(diǎn)（2）排水項(xiàng)目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水經(jīng)過(guò)地形自然排放水系，不易自然排水處可設(shè)置雨水

22、口，將雨水匯總后通過(guò)雨水管排入附近水域。生活污水經(jīng)有動(dòng)力污水處理裝置處理達(dá)到GB8978-2002一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后一部分排入附近排污井， a. 排放量本項(xiàng)目用水量 700 噸/天，污水排放系數(shù)為0.8，則廢水產(chǎn)生量 560 噸/天，年廢水發(fā)生量為 2016 萬(wàn)噸。排水分為污水排放及防洪排水二個(gè)系統(tǒng)。b. 生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水等。景區(qū)內(nèi)排水問(wèn)題十分重要，不能因景區(qū)開(kāi)發(fā)而污染環(huán)境，因此，所有污水必須經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-2002一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，部分中水回用，作為綠化和沖洗用水。生活污水處理按以下流程進(jìn)行：污水化糞池小型一體化污水處理設(shè)備中水回用。本項(xiàng)目

23、新建污水處理池337.5立方米。2、 供電（1）供電設(shè)計(jì)a. 用電負(fù)荷等級(jí)：按本項(xiàng)目性質(zhì)和供電規(guī)程，無(wú)特殊要求，其用電按二級(jí)負(fù)荷考慮；b. 供電系統(tǒng)：本項(xiàng)目用電均由變配電房供給。電纜可架空或埋地引至用電點(diǎn)；c. 電力線路敷設(shè)應(yīng)考慮場(chǎng)區(qū)內(nèi)照明、電力防爆、防腐方面的要求；d. 設(shè)置功率因素自動(dòng)補(bǔ)償屏，平均功率因素COS0.9；e.采用變壓計(jì)量，在變電房高壓側(cè)設(shè)總計(jì)量柜，低壓側(cè)設(shè)照明計(jì)量裝置，各用電回路裝設(shè)低壓計(jì)量表，以便加強(qiáng)管理和考核用電指標(biāo)。（2）過(guò)電壓及接地保護(hù)為了使變電房及各用電設(shè)備安全運(yùn)行，在變電房設(shè)工作接地及過(guò)電壓接地保護(hù)，并連成一體，做成環(huán)狀接地網(wǎng)，從而降低跨步電壓和接觸電壓。各建筑物

24、進(jìn)戶線距變電房距離大于50米的均設(shè)置重復(fù)接地裝置。進(jìn)戶后采用TN-C-S系統(tǒng)。變電房接地電阻R10。（3）電力設(shè)計(jì)負(fù)荷計(jì)算及變壓器容量選擇根據(jù)各專業(yè)所需的用電條件，用電設(shè)備分類按需用系數(shù)分別計(jì)算，然后綜合確定本項(xiàng)目用電負(fù)荷。動(dòng)力安裝容量： KW生活照明安裝容量： KW合計(jì)： KW取負(fù)荷系數(shù)0.80，裝機(jī)容量為1044.10KW，本項(xiàng)目設(shè)置2臺(tái)800VA變壓器。變配電房70平方米。3、 通訊設(shè)施a. 通訊設(shè)施包括電話通訊，有線電視（CATV），數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和消防監(jiān)控。b. 在場(chǎng)區(qū)內(nèi)裝設(shè)光纜通訊設(shè)施和寬帶傳輸設(shè)施。c. 有線電視（CATV）系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號(hào)，同時(shí)建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)以豐富賓客文

25、化生活。d. 場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置消防滅火設(shè)施和消防監(jiān)控中心。所有客房和娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所都裝設(shè)感煙、感溫等火情探測(cè)裝置和消防設(shè)施，設(shè)置完善的聲光報(bào)警訊號(hào)和通風(fēng)排煙，噴淋等自動(dòng)控制設(shè)施。e. 場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置有線電視監(jiān)視系統(tǒng)。在各個(gè)建筑的門口、走廊過(guò)道等重要地點(diǎn)均裝設(shè)電視攝像頭，并配備錄像等監(jiān)控設(shè)備。g. 通訊設(shè)施費(fèi)用分別計(jì)入工藝設(shè)備，消防費(fèi)用中。五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（一）組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目承辦單位為黔東南州銳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，該公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，組織機(jī)構(gòu)完善，規(guī)章制度健全，本項(xiàng)目基本建設(shè)由黔東南州銳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司現(xiàn)有機(jī)構(gòu)管理。工程竣工后，委托國(guó)內(nèi)知名娛樂(lè)管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。組織

26、機(jī)構(gòu)詳見(jiàn)管理機(jī)構(gòu)圖。管 理 機(jī) 構(gòu) 圖董事會(huì)總經(jīng)理運(yùn)轉(zhuǎn)總經(jīng)理餐飲部安全保衛(wèi)部營(yíng)銷部會(huì)所物辦公室財(cái)務(wù)部行政部客房部副總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理接待大廳各樓層清潔衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量用品配備防疫醫(yī)療服務(wù)營(yíng)銷策劃市場(chǎng)開(kāi)拓駐外營(yíng)銷會(huì)議接待會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)出納財(cái)稅文秘檔案資料匯總?cè)耸鹿芾硗馐侣?lián)絡(luò)內(nèi)部協(xié)調(diào)打印接待員工培訓(xùn)信息中心中西餐飲中西餐廳特色餐飲餐飲策劃原料采購(gòu)安全保衛(wèi)消防防盜門衛(wèi)保安大隊(duì)監(jiān)控中心歌舞廳洗浴中心健身娛樂(lè)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目組織環(huán)衛(wèi)水電通訊設(shè)備維修基建職工食堂節(jié)能安全生產(chǎn)環(huán)保綠化 管理機(jī)構(gòu)圖（二）人力資源配置1、生產(chǎn)作業(yè)班次三班制2、年工作日年工作日365天，每班工作8小時(shí)。3、勞動(dòng)定員本項(xiàng)目勞動(dòng)定員300人。休閑娛

27、樂(lè)旺季視需要聘請(qǐng)臨時(shí)工20人。表9-1 勞動(dòng)定員表序號(hào)崗位班次人數(shù)序號(hào)崗位班次人數(shù)一管理人員56客房部350總經(jīng)理11餐飲班28副總經(jīng)理12餐飲服務(wù)員224辦公室16餐飲傳菜員16財(cái)務(wù)部15餐飲廚師15客房部15三輔助人員33行政部18司爐工33銷售部110機(jī)修工35餐飲部14維修電工34娛樂(lè)部15司機(jī)15二服務(wù)人員240保安340前廳316合計(jì)2904、員工來(lái)源及招聘方案本項(xiàng)目員工實(shí)行全員聘用制。管理人員應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)大專以上文化水平，中高管理層由黔東南州銳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在現(xiàn)有員工中精英和管理公司骨干，其余通過(guò)貴州人才交流中心在應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生中招聘?？头坎糠?wù)員在旅游學(xué)校應(yīng)屆畢業(yè)生

28、中招聘，。2/3招聘人員送上海、南京、杭州實(shí)習(xí)。全體員工上崗前需經(jīng)過(guò)不少于一星期安全培訓(xùn)。（三）.經(jīng)營(yíng)管理1、品牌建設(shè)一是服務(wù)品牌的命名。在服務(wù)品牌的發(fā)展過(guò)程中，服務(wù)品牌命名經(jīng)歷了一個(gè)由同質(zhì)到差異、由普通到個(gè)性、由直白到概念、由行為到理念的過(guò)程。優(yōu)秀的服務(wù)品牌同樣始于命名，既要容易識(shí)別和突出行業(yè)特色，又要個(gè)性化，還要易于傳播，如可以采用“主品牌+輔品牌”的形式，或者是“主品牌+服務(wù)品牌”的形式。 二是專業(yè)服務(wù)形象體系。品牌識(shí)別系統(tǒng)（BIS）是形成品牌差異并塑造鮮明個(gè)性的基礎(chǔ)，基本可以分為三個(gè)組成部分：理念識(shí)別（MI，包括服務(wù)宗旨、服務(wù)方針、服務(wù)哲學(xué)、傳播定位等）、視覺(jué)識(shí)別（VI，包括標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)

29、準(zhǔn)字、LOGO、卡通形象、服務(wù)車輛、人員著裝等基礎(chǔ)要素、應(yīng)用要素系統(tǒng)）、行為識(shí)別（BI，包括服務(wù)語(yǔ)言、服務(wù)動(dòng)作規(guī)范等）。企業(yè)可以把服務(wù)品牌化理解為服務(wù)營(yíng)銷上的一次變革，首先要“變”的就是理念（MI）部分，以及其他基礎(chǔ)部分（如VI、BI），然后才是組織、流程的變革。很多企業(yè)在打造服務(wù)品牌時(shí)都意識(shí)到了這一“基礎(chǔ)工程”，對(duì)服務(wù)品牌進(jìn)行了較為完美的詮釋。 三是專業(yè)服務(wù)渠道體系。專業(yè)化服務(wù)渠道是一個(gè)體系，可以包括多個(gè)子渠道，如人員服務(wù)渠道（銷售服務(wù)人員主動(dòng)服務(wù)）、電話服務(wù)渠道（電話中心或呼叫中心）、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)渠道（專業(yè)服務(wù)網(wǎng)站）、渠道媒體服務(wù)（專業(yè)平面服務(wù)刊物、聲光電媒介服務(wù)資料等）、店面服務(wù)渠道（如特許

30、授權(quán)服務(wù)店）、會(huì)議服務(wù)渠道（組織客戶俱樂(lè)部）、24小時(shí)在線服務(wù)等多方面。 四是建立快速反應(yīng)機(jī)制。速度創(chuàng)造激情，時(shí)間也能產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)快速反應(yīng)不僅代表品牌誠(chéng)信形象，更可把有損服務(wù)品牌的危機(jī)事件化解萌芽之中。企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中難免遭遇危機(jī)，特別是新環(huán)境下的網(wǎng)絡(luò)危機(jī)，很多企業(yè)之所以平安地度過(guò)了危機(jī)，是因?yàn)榍擅畹亍⒖焖俪晒Φ貙?shí)施了危機(jī)公關(guān)，特別是基于網(wǎng)絡(luò)的危機(jī)公關(guān)，不僅化危為安，而且提升了品牌綜合形象。 五是科學(xué)運(yùn)作服務(wù)品牌傳播。服務(wù)品牌塑造需要傳播，但在服務(wù)品牌形成過(guò)程中，僅憑傳播過(guò)程“說(shuō)”得好聽(tīng)還不行，在實(shí)際中“做”得好才行。在傳播的過(guò)程中，既要“嗓門大”，又要“聲音動(dòng)聽(tīng)”，整合資源進(jìn)行傳播

31、。在服務(wù)品牌在傳播方面，公關(guān)傳播需要與廣告?zhèn)鞑ネ?，因?yàn)榉?wù)品牌需要認(rèn)知、需要口碑。對(duì)于口碑的形成，雙向溝通（公關(guān)傳播）比單向溝通（廣告?zhèn)鞑ィ└行?。因此，企業(yè)一方面要把活動(dòng)傳播、事件傳播、新聞傳播、人際傳播等工作做好；另一方面要增強(qiáng)廣告在服務(wù)品牌營(yíng)造過(guò)程中的作用，廣告在服務(wù)品牌營(yíng)造中所發(fā)揮的作用主要集中在信息告知上，如服務(wù)品牌信息發(fā)布、服務(wù)活動(dòng)發(fā)布，是一種單向溝通。 六是對(duì)服務(wù)品牌的動(dòng)態(tài)管理。雖然許多企業(yè)對(duì)服務(wù)品牌塑造的意識(shí)都在增強(qiáng)，但許多是：品牌名稱模糊，或者沒(méi)有明確的品牌名稱，或者品牌名稱趨同于其他企業(yè)，個(gè)性和識(shí)別性不強(qiáng)；服務(wù)品牌有名無(wú)實(shí)，盡管品牌名稱美眼動(dòng)人，甚至還玩起了概念，但在“光

32、環(huán)”的背后都沒(méi)有實(shí)際的內(nèi)容來(lái)支持，服務(wù)品牌缺乏根基而成為空中樓閣；做服務(wù)品牌沒(méi)長(zhǎng)勁兒，喊了幾聲便沒(méi)有了下文，服務(wù)品牌成了“做秀”的工具。在服務(wù)品牌的塑造過(guò)程中，需要持續(xù)的資金投入和持久的品牌營(yíng)造的耐力，事實(shí)在在地“做”出服務(wù)品牌，通過(guò)服務(wù)設(shè)施的完善、服務(wù)人才的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)自助與自動(dòng)化、統(tǒng)一的規(guī)范管理與靈活運(yùn)作等等來(lái)對(duì)服務(wù)品牌的動(dòng)態(tài)管理。 一個(gè)成功的品牌是一個(gè)好的產(chǎn)品、服務(wù)、人或地方，使購(gòu)買者或使用者相關(guān)的或獨(dú)特的最能滿足他們需要的價(jià)值，而且它的成功在于面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)能夠繼續(xù)保持這些附加價(jià)值。品牌的附加價(jià)值由增值服務(wù)、獨(dú)特體驗(yàn)、精神享受等方面構(gòu)成，這為品牌戰(zhàn)指明了方向。企業(yè)在經(jīng)歷口水戰(zhàn)、概念戰(zhàn)、價(jià)

33、格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等低層次商戰(zhàn)手段后，最終要進(jìn)入高層次商戰(zhàn)階段品牌戰(zhàn)，而品牌戰(zhàn)的核心和附加價(jià)值很大程度都體現(xiàn)在服務(wù)上，客戶服務(wù)品牌化，使之更具有個(gè)性、識(shí)別性、成為承諾和商業(yè)信譽(yù)的代名詞，讓服務(wù)品牌可以和企業(yè)品牌、員工品牌、技術(shù)品牌、產(chǎn)品品牌共同服務(wù)于產(chǎn)品營(yíng)銷，在下一輪的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，營(yíng)銷將因服務(wù)品牌而更精彩。2、內(nèi)部管理（1）、顧客忠實(shí)體系顧客忠實(shí)目標(biāo)A、顧客回頭率保持在60%；B、為客人服務(wù)滿意率保持在95%；C、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量檢測(cè)D、減少顧客的投訴率E、提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)新效率F、努力擴(kuò)大市場(chǎng)份額，客流量力求達(dá)到1000-1500人/天，在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。顧客忠實(shí)感的建立 A、首先要理解企

34、業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達(dá)到愉悅，直至贏得賓客信賴，創(chuàng)造酒店的卓越品質(zhì)。我們將著力于認(rèn)知賓客的重要性、預(yù)知賓客的需求、靈活處理賓客問(wèn)題、及時(shí)補(bǔ)救出現(xiàn)的問(wèn)題來(lái)取得賓客的滿意。1關(guān)注和認(rèn)知賓客：這是使得賓客感覺(jué)自己特別重要和特殊的途徑：對(duì)客人提供個(gè)性化的服務(wù)和感謝；特別關(guān)心客人的個(gè)別需要；顯示對(duì)客人的敬佩。2預(yù)知賓客需求，在顧客開(kāi)口前就提供其需要的服務(wù)：把自己放在顧客的位置；細(xì)心觀察；記錄顧客檔案。3員工靈活的態(tài)度：鼓勵(lì)員工在與客人接觸中，靈活處理突發(fā)事件。從不對(duì)顧客說(shuō)“不”；（不得不說(shuō)時(shí)，提供其他選擇）使客人放松；使客人喜出望外。4給員工更多的權(quán)力5實(shí)現(xiàn)更多的內(nèi)部交流，掌握準(zhǔn)確

35、的信息6建立靈活的內(nèi)部機(jī)制7在員工決策失誤后表示感謝并理解其感受，然后結(jié)合實(shí)際情況提出建議，給員工信心8迅速處理解決賓客問(wèn)題對(duì)建立賓客忠實(shí)感至關(guān)重要包含以下內(nèi)容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進(jìn)調(diào)查。（2）、管理人員工作原則（1） 我們將在與所有人相處時(shí)要表現(xiàn)出真誠(chéng)、關(guān)懷備 至；（2） 我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務(wù)；（3） 我們將保持服務(wù)的一致性；（4） 我們要確保我們服務(wù)過(guò)程方便于客人及員工；（5） 要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸；（6） 我們要在現(xiàn)場(chǎng)管理當(dāng)中及時(shí)作出果斷決定；（7） 我們將為我們的員工創(chuàng)造一個(gè)能使他們個(gè)人事業(yè)目標(biāo)達(dá)到的環(huán)境；（8） 客人滿意是我們工

36、作的動(dòng)力。（3）、管理措施（1）實(shí)行A管理模式即垂直管理A.一個(gè)上級(jí)的原則：不能越級(jí)管理；不能越級(jí)匯報(bào)工作。B.責(zé)、權(quán)、利一致的原則：各區(qū)域的責(zé)任與完成責(zé)任所需的權(quán)利一致。C.無(wú)空白、無(wú)重疊的原則：同一區(qū)域不能同時(shí)有兩個(gè)同級(jí)的員工負(fù)責(zé)。（2） 人性化的管理方法。A、主要指在教育員工方面采用感情溝通，讓員工自己面對(duì)錯(cuò)誤并認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤然后依據(jù)有關(guān)條例進(jìn)行處理，避免管理人員在對(duì)員工進(jìn)行處罰后員工的不滿情緒。B、堅(jiān)持原則，照章辦事，徇私情， 加強(qiáng)問(wèn)題處理的透明度。（3） 管理方向A、人：【1】服務(wù)一致優(yōu)異【2】衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)【3】勞動(dòng)紀(jì)律符合員工手冊(cè)規(guī)定【4】環(huán)境力求完美衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)良好、溫度

37、適宜、燈光符合區(qū)域要求、氣溫清新、裝飾幽雅美觀）【5】營(yíng)銷意識(shí)及業(yè)績(jī)良好B、財(cái)物：【1】認(rèn)真交接保管【2】使用嚴(yán)格按照規(guī)范程序進(jìn)行并會(huì)日常保養(yǎng)維護(hù)【3】努力降低損耗，節(jié)約成本【4】物品擺放美觀整潔。C、信息：【1】掌握顧客反映的情況，并記錄；【2】了解企業(yè)內(nèi)部信息，并向上反饋；【3】了解同行業(yè)的情況后及時(shí)匯報(bào)；【4】熟知酒店下達(dá)的指 令、銷售計(jì)劃。D、時(shí)間：【1】要有嚴(yán)格時(shí)間觀念，遵守勞動(dòng)紀(jì)律；【2】充分利用時(shí)間，為自己作好工作的時(shí)間計(jì)劃，學(xué)會(huì)時(shí)間支配；【3】講究時(shí)間效率，提高工作進(jìn)度。（4）、日常管理A、工作系統(tǒng):【1】確立每日工作目標(biāo)并向下傳達(dá)量化,確定個(gè)人責(zé)任制.【2】按任務(wù)抓好工作的組

38、織、安排、落實(shí)完成各環(huán)節(jié).【3】確保每日工作任務(wù)按時(shí)按量按質(zhì)完成.【4】對(duì)當(dāng)日工作進(jìn)行記錄并自我評(píng)定，作為以后工作參考.B、監(jiān)督系統(tǒng)【1】實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)管理工作制度,管理人員隨時(shí)改進(jìn)、提高工作質(zhì)量并接受顧客投訴;【2】實(shí)行員工自檢、互檢、上下級(jí)互相監(jiān)督、質(zhì)量檢查、定期不定期檢查等多級(jí)檢查制度;【3】設(shè)立員工意見(jiàn)箱,解決工作中隱藏的問(wèn)題;【4】制定崗位損耗指標(biāo),科學(xué)的使用水、電、消耗品等設(shè)備,控制員工惡意浪費(fèi)行為.C、激勵(lì)系統(tǒng)【1】每季度評(píng)選優(yōu)秀員工5名,凡被評(píng)定的優(yōu)秀員工獎(jiǎng)勵(lì)300元并附加其他獎(jiǎng)勵(lì);【2】流動(dòng)紅旗班組,實(shí)行月評(píng)定凡是服務(wù)、衛(wèi)生、顧客表?yè)P(yáng)綜合方面特別突出者,該班組被授予流動(dòng)紅旗并每人獎(jiǎng)

39、勵(lì)50元;【3】員工罰款基金,員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補(bǔ)貼;【4】建立員工圖書室運(yùn)動(dòng)館,用來(lái)陶冶員工情操提高員工身體文化素質(zhì);【5】每年員工旅游2次,分別在5.1 和10.1前后;【6】建立員工日,酒店領(lǐng)導(dǎo)和員工舉辦茶話會(huì),傾聽(tīng)最真實(shí)的聲音,展望企業(yè)前景,增加員工和企業(yè)的凝聚力.D、培訓(xùn)系統(tǒng)【1】日培訓(xùn):每天進(jìn)行服務(wù)技術(shù)訓(xùn)練;【2】月培訓(xùn):管理人員總結(jié)經(jīng)驗(yàn),對(duì)員工工作分析并提出改進(jìn)意見(jiàn)教授員工;【3】管理人員自身素質(zhì)培訓(xùn):借助以往經(jīng)驗(yàn)揣摩工作方法,改正工作缺點(diǎn),上級(jí)教授管理藝術(shù)提高管理水平.E、衛(wèi)生系統(tǒng)【1】落實(shí)崗位衛(wèi)生劃分、衛(wèi)生嚴(yán)格按照酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打掃?！?】客人用品堅(jiān)持一客一消

40、毒；【3】加強(qiáng)層級(jí)檢查巡視制度；【4】配好清新劑及香水并適當(dāng)噴灑，保證環(huán)境氣問(wèn)良好。（6）、服務(wù)戰(zhàn)略 A、酒店實(shí)行定制化服務(wù):定制化是個(gè)性化、靈活化、極致化的表現(xiàn);服務(wù)總體體現(xiàn)出:熱情、溫馨、周到、細(xì)致.B、員工應(yīng)具備的業(yè)務(wù)素質(zhì):1、語(yǔ)言表達(dá)能力：服務(wù)員要求言語(yǔ)清楚,表達(dá)意思完整、準(zhǔn)確、流利；2、應(yīng)變能力：思維敏捷,揣摩客人意圖,馬上給客人回答或提供服務(wù)項(xiàng)目；3、表演能力：根據(jù)推銷環(huán)境和解決顧客糾紛需要,會(huì)同其他服務(wù)員或管理人員扮演角色,處理問(wèn)題；4、幽默會(huì)話能力：服務(wù)人員要掌握幽默會(huì)話,以備服務(wù)的需要；5、交際能力：你的服務(wù)過(guò)程其實(shí)就是服務(wù)員同客人交流的過(guò)程,只有具備良好的交際能力,在服務(wù)中

41、不卑不亢,保持良好的心理素質(zhì)才能贏得主動(dòng)；6、觀察記憶能力：服務(wù)員要善于觀察賓客的動(dòng)態(tài)和喜好,并做好記憶,以便為賓客做好更加準(zhǔn)確到位的服務(wù)；7、業(yè)務(wù)能力：要求服務(wù)員對(duì)基本的酒店的業(yè)務(wù)知識(shí)和專業(yè)技能熟練掌握，并運(yùn)用自如；8、容忍能力：在服務(wù)當(dāng)中難免會(huì)遇到客人誤會(huì)和刁難,服務(wù)人員一定要具有寬闊的胸懷和忍讓的能力,時(shí)時(shí)、事事、處處為賓客著想,達(dá)到賓客滿意；9、體力：服務(wù)工作是一項(xiàng)持續(xù)性很強(qiáng)和繁瑣的工作,特別是體力消耗很大,所以要求服務(wù)員要具備良好的身體素質(zhì),才能勝任本職工作；10、魅力：服務(wù)行為同時(shí)也是你贏得賓客信賴和信任的過(guò)程,服務(wù)人員良好的素質(zhì)會(huì)轉(zhuǎn)化為個(gè)人魅力,成為賓客的向?qū)Ш团笥?；C、做到優(yōu)質(zhì)

42、服務(wù)的法則:1、顧客第一,因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品服務(wù)對(duì)象是高消費(fèi)者,因此只要你服務(wù)好,他們才會(huì)付錢。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來(lái)更多利潤(rùn)和工資的就十分重要了。2、微笑。微笑是一種各國(guó)賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語(yǔ)言。3、真誠(chéng)，誠(chéng)實(shí)友好。這要求服務(wù)員一定盡力為顧客服務(wù)，一定要用友好積極的態(tài)度和語(yǔ)言與客人溝通。4、提供快速敏捷的服務(wù)。服務(wù)員要根據(jù)顧客的服務(wù)要求和投訴的問(wèn)題，及時(shí)采取服務(wù)行動(dòng)，以表示你在時(shí)刻關(guān)心客人。5、至少要經(jīng)常使用兩句有魔力的話語(yǔ)。當(dāng)客人向你走來(lái)時(shí)，你要說(shuō)我能幫你嗎？當(dāng)客人向你道謝時(shí)，你要說(shuō)不用謝！6、佩戴好你的工牌。主要為了便于賓客和你聯(lián)系。7、要有和其他人相互工作的團(tuán)隊(duì)精神。8、

43、每一位服務(wù)員都要為自己修飾的容貌而驕傲。這樣，就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈。9、在顧客問(wèn)候你之前，先用尊稱向顧客問(wèn)候。這是因?yàn)?，世界上最親切悅耳的聲音就是聽(tīng)到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問(wèn)候客人，就會(huì)給客人一種賓至如歸的感覺(jué)。10、服務(wù)人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關(guān)信息。D、對(duì)員工的服務(wù)要求1、舒適，賓客來(lái)消費(fèi)首先是要求有一個(gè)舒適的環(huán)境，所以服務(wù)人員一定要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)溫馨、潔凈的待客環(huán)境，達(dá)到顧客滿意。2、清潔，舒適的環(huán)境來(lái)自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設(shè)，要求服務(wù)員按照酒店要求對(duì)所轄區(qū)域進(jìn)行清理和維護(hù)，創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生。3、禮貌，顧客到店消費(fèi)有求尊重感，

44、服務(wù)人員良好的禮貌行為和禮節(jié)，會(huì)讓賓客感到特別的禮遇而對(duì)酒店留下美好印象。4、細(xì)心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對(duì)待每一項(xiàng)工作務(wù)必認(rèn)真觀察，謹(jǐn)慎對(duì)待，讓客人滿意。5、溝通，人是情感動(dòng)物，需要?jiǎng)e人的理解和幫助，作為服務(wù)人員，更應(yīng)該掌握與顧客溝通的技巧，時(shí)刻關(guān)注賓客，提高快速服務(wù)，令客人滿意。6、安全，客人選擇酒店消費(fèi)首先是考慮安全，所以安全環(huán)節(jié)特別重要。要求服務(wù)人員要保守客人隱私，保護(hù)好客人財(cái)產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障。（7）、安全戰(zhàn)略1、落實(shí)安全崗位責(zé)任制，制定本崗位的財(cái)產(chǎn)、防火防盜預(yù)案。2、實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)檢查，保安部督查，兩級(jí)崗位檢查制度。3、加強(qiáng)崗位巡視，保證賓客財(cái)產(chǎn)安全，杜絕火患。

45、4、學(xué)會(huì)使用消防設(shè)施。5、對(duì)本崗位的設(shè)備常備檢查，確保無(wú)使用隱患。35（一）項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 24個(gè)月（二）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表10-1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表時(shí)間（月）項(xiàng)目123456789101112131415161718192021222324252627282930可行性研究報(bào)告編制及審批初步設(shè)計(jì)及審批施工圖設(shè)計(jì)土建施工及裝修設(shè)備考察訂貨人員招聘人員培訓(xùn)設(shè)備安裝調(diào)試竣工營(yíng)運(yùn)七. 投資估算及資金籌措（一） 投資估算依據(jù) 建筑工程費(fèi)用：參考類似工程的造價(jià)。 工藝設(shè)備費(fèi)用：定型設(shè)備價(jià)格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價(jià)及市場(chǎng)詢價(jià)。 其他費(fèi)用：按有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 流動(dòng)資金：按分項(xiàng)詳細(xì)估算法估

46、算。鋪底流動(dòng)資金按全額流動(dòng)資金的30%計(jì)算。詳見(jiàn)流動(dòng)資金估算表。（二） 項(xiàng)目建設(shè)投資估算土建投資及構(gòu)成,設(shè)備投資及構(gòu)成,其他投資及構(gòu)成：詳見(jiàn)下面的投資估算表。總投資估算表序號(hào)名 稱金額（萬(wàn)元）一建筑工程1負(fù)一層30002負(fù)二層31003負(fù)三層23004裙樓2500小計(jì)10900二室外工程1給、排水管網(wǎng)2502供電線網(wǎng)及照明5003消防系統(tǒng)2504綠化1005道路50小計(jì)1150三其它1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2002工程監(jiān)理費(fèi)803建設(shè)單位管理費(fèi)1004員工培訓(xùn)費(fèi)505基本預(yù)備費(fèi)300小計(jì)730（三） 資金來(lái)源與籌措本項(xiàng)目總投資15000 萬(wàn)元,按如下方法籌集：建設(shè)單位自籌資金 萬(wàn)元,其中：自有資金 萬(wàn)元，

47、融資 萬(wàn)元申請(qǐng)銀行中長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元。（四）資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期二年，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。流動(dòng)資金按生產(chǎn)負(fù)荷逐年追加投入。詳見(jiàn)投資計(jì)劃及資金籌措表。八. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)1、 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版,1993年)。2、 國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版，2002年）。3、 中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例(1993年)。4、 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例(1993年)。5、 建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料。6、 參加本項(xiàng)目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料。（二）項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期、計(jì)算期 項(xiàng)目擬 年

48、建成, 經(jīng)營(yíng)期 年,計(jì)算期 年。（三）項(xiàng)目總投資及資金籌措1、 項(xiàng)目總投資（取整萬(wàn)元計(jì)算） 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元,其中:建設(shè)投資 萬(wàn)元;建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元；鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元。2、 資金籌措建設(shè)單位自籌建設(shè)投資 萬(wàn)元（包括融資）和鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元，共計(jì) 萬(wàn)元；申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元， %。自籌資金占總投資的 。3、 用款計(jì)劃 (1) 建設(shè)期為 年,按建設(shè)工程的進(jìn)度要求,固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。 (2)流動(dòng)資金按經(jīng)營(yíng)所需分三年逐年追加投入，直至計(jì)算期滿。 以上詳見(jiàn)附表9流動(dòng)資金估算表和附表10投資計(jì)劃與資金籌措表。（四） 財(cái)務(wù)效益分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)對(duì)照指標(biāo)為：基準(zhǔn)收益率18%、基準(zhǔn)投資回收期 年、投資利潤(rùn)率12%、投資利稅率18%。1、 成本估算水療會(huì)所日常支出按該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的10%估算。(1) 餐飲服務(wù)的直接成本按該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的40%估算。 (2) 賓館客房直接成本按該類營(yíng)業(yè)收入的10%估算。(3) 廣告推銷費(fèi)用以及差旅交際等費(fèi)用按總營(yíng)業(yè)收入的3%估算。(4) 燃料動(dòng)力購(gòu)買費(fèi)用估算詳見(jiàn)附表2-3。(5) 其他費(fèi)用估算按營(yíng)業(yè)總收入的1%估算“其他費(fèi)用”，包括辦公費(fèi)、職工制裝費(fèi)、管理費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。