沂源縣房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、沂源縣房地產(chǎn)市場調(diào)查報告摘要：隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。為充分了解沂源縣房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，分了解沂源縣民對住宅消費的需求，確定目標客戶群及其對產(chǎn)品和價格的取向，對項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品，本人利用社會實踐期間通過客觀深入的市場調(diào)查和科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析對沂源縣房產(chǎn)市場進行了調(diào)查。一、沂源縣概況山東省沂源縣地處魯中山區(qū)腹地，位于東岳泰山東部，沂蒙山區(qū)西北部邊緣，淄博市最南端，位于淄

2、 博、泰安、萊蕪、臨沂、濰坊5個地級市的結(jié)合部，因是山東第一大河-960里沂河的發(fā)源地而得名，是山東省平均海拔最高的縣。1944年建縣，原屬臨沂地區(qū)（現(xiàn)臨沂市）管轄，1990年劃歸淄博市?？h域東西長55.6公里，南北寬52.2公里，總面積1636平方公里，轄11鎮(zhèn)。 濟青高速南線在此設(shè)有服務區(qū)和出口。 全縣總?cè)丝?5.萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口10.42萬人。男女性別比103：100。人口出生率9.5，死亡率5.8 。有少數(shù)民族7個，3200人。 沂源是典型的山區(qū)縣。山多地少，人均9分田3畝山。全縣地勢西北高、東南低，境內(nèi)有名的山頭2075個，大小河流1600多條，最高點魯山主峰海拔1108米，為山

3、東第四高峰?？h域?qū)儆跍貛Ъ撅L區(qū)域大陸性氣候，十年九旱，很大程度上靠天吃飯。 二、市場分析（一）宏觀市場分析中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)育、成長和完善，其間有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了無數(shù)出大起大落的人間悲喜劇。特別是目前，國家宏觀調(diào)控政策相繼出臺，房產(chǎn)市場也將越來越規(guī)范，中國房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個“價值回歸”、“利潤回歸”的過程，由初期的暴利向后期的相對高利過渡，目前已接近社會平均利潤水平，并將逐步進入微利行業(yè)。 中國房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展水平不均衡，自東向西，開發(fā)水平形成一個很大的落差，東部沿海城市受惠于改革開放的諸多優(yōu)惠政策，經(jīng)濟發(fā)展較快，與國際上的交流頻繁，資金和人口的“盆聚”明顯，居民購

4、買力較強，房地產(chǎn)開發(fā)水平較高，開發(fā)商在觀念、思維、資金實力、開發(fā)規(guī)模、經(jīng)營能力等方面都遙遙領(lǐng)先于內(nèi)地城市，并逐步形成了較明顯的專業(yè)化的分工。安徽地區(qū)以合肥、蕪湖、安慶、馬鞍山等城市為代表，在借鑒、模仿、學習沿海先進經(jīng)驗的同時，引入沿海的開發(fā)模式，引進優(yōu)秀人才，進步很快，正在急起直追。相對而言，縱觀沂源縣房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，總體處于初級階段。從沂源縣的時間和沂源縣的人口數(shù)量來看發(fā)展速度還是比較滯后了。但市場前景和發(fā)展機遇也是千載難逢的。（二）區(qū)域市場分析目前沂源縣價受地段和區(qū)域因素的影響依然比較明顯，與縣中心范圍的房價偏高，開發(fā)區(qū)相對較低。整個沂源縣可分為兩大價格版塊。（1）縣中心版塊：因為地

5、理位置的稀缺性，決定了此版塊的高價位，均價基本都在3200元/平米以上，最高3800元/平米（小高層）。以沂河嘉園、建源名府等為代表，樓盤檔次較高，環(huán)境和商業(yè)氛圍很好，客戶認知度也比較高。（2）縣郊版塊：因?qū)淼囊试纯h政務區(qū)設(shè)在西北敬亭山下，所以沂源的多數(shù)樓盤均集中在市郊東北位置，目前均價3000元/平米上下。以翡翠山居、教苑名居、和源名居等為代表，小區(qū)配套均較完善，銷售情況也很好。三、房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析（一）市場運行情況1、2010市場運行基本情況沂源縣預售33.91萬，同比分別增長82.41%、增幅較大，商品住宅預售均價有較大幅度上漲。項目區(qū)縣完成投資新開工面積預售面積住宅預售均價億元同比%

6、萬同比%萬同比%元/同比%沂源縣10.2063.9949.4960.3733.9182.41310510.852、市場總體運行特點2006-2010年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資對比（見下圖）2006-2010年商品房新開工面積對比（見下圖） 2006-2010年商品房預售面積對比（見下圖） 3、商品住宅價格總體呈現(xiàn)明顯上漲趨勢。2010年，沂源縣商品住宅預售均價3447元/，同比增長18.45%，漲幅較大。中心城區(qū)均價3725元/，同比增長18.03%，綜合評價品質(zhì)較高的樓盤年內(nèi)漲幅大多在千元以上，部分樓盤均價已超過4000元/甚至更高。受09年下半年房價持續(xù)上漲慣性影響，2010年初商品住房價格繼續(xù)

7、保持上漲勢頭，1-4月份房均價3370元/，同比增長24.91%；4月中旬國家出臺遏制部分城市房價過快上漲調(diào)控政策后，市場出現(xiàn)一定觀望氛圍，在售樓盤也不再頻繁提價，商品房銷售面積和價格總體保持平穩(wěn)運行。5-8月份商品住宅預售均價3320元/，與1-4月份相比下降1.48%，初步達到調(diào)控目的；9月份以后，隨著市場觀望氛圍快速消除，商品房銷售重回量增價漲軌道，9-10月份，全市商品房預售面積19.5萬，較5-8月份預售面積116.69萬相比增長67.79%；商品住宅預售均價達到3583元/，較5-8月份均價3320元/相比增長7.92%。2009年以來各季度商品住宅預售均價走勢 4、新調(diào)控政策對市

8、場運行總體影響有限。2010年，國家陸續(xù)出臺了一系列針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施，主要目的是遏制部分城市房價過快上漲。尤其是4月份出臺的實行更為嚴格的差別化住房信貸政策對消費者的購買能力提出更高要求，但由于我縣房價總體水平不高，大部分消費者首付壓力仍在可承受范圍內(nèi)，市場銷售并未受到明顯影響。僅下半年商品房預售面積就達到19.8萬，較上半年增長138.47%。同時，我縣絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對市場前景也較為看好，加之資金鏈較為寬松，投資力度較大，僅下半年就完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10.0億元，較上半年增長81.03%。（二）當前市場住宅產(chǎn)品分析1、當前市場住宅產(chǎn)品單體設(shè)計分析（1） 商業(yè)中心區(qū)的高層住宅裙樓面積

9、較大，但位置較好（2） 主臥室?guī)ш柵_或凸窗，沒有工作陽臺的設(shè)計較多（3） 有落地窗或弧型窗，但數(shù)量不多（4） 窗戶多以塑鋼窗配白色玻璃，彩色鋁金已出現(xiàn)，以綠色為主（5） 立面開始注重色彩搭配，但沒有特點，還比較陳舊（6） 外墻磚使用普遍型的較多2、 當前市場住宅產(chǎn)品戶型分析（1） 錯層、躍式、復式結(jié)構(gòu)住宅太多。（2）三房占當前市場的43.5%，平均127平方米，兩房占28.7%，平均82平方米，一房單位不足5%。（3）兩房戶型中以兩廳結(jié)構(gòu)最多，占46%，一廳結(jié)構(gòu)約占44%。（4）三房單位以兩廳兩衛(wèi)占絕大多數(shù)，平均133平方米，為三房總數(shù)的60%以上，三房兩廳一衛(wèi)平均129平方米，為三房總數(shù)的1

10、5%，三房一廳一衛(wèi)約為11%說明：當前沂源縣場上二房、三房面積過大，造成總價過高，限制購買客戶群。3、 當前市場住宅產(chǎn)品的建筑風格。（1）沂源縣場上的樓盤建筑風格均大同小異，只有個別的建筑風格還算可以（2）部分樓盤已開啟了重視建筑風格的先河（3）單體建筑外觀的銷售影響力日益重要四、市場調(diào)查（一）調(diào)查目的（1）、通過客觀深入的市場調(diào)查和科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解沂源縣房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，確定目標客戶群及其對產(chǎn)品和價格的取向，對項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。（2）

11、、根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風險的調(diào)查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。（3）、隨著全面推進小康社會的建設(shè)，充分了解沂源縣民對住宅消費的需求。（二）調(diào)查內(nèi)容沂源縣房產(chǎn)部分項目一覽表開發(fā)項目地理位置開發(fā)規(guī)模單價（元/ m2）銷售情況建源名府縣城振興路南側(cè)、沿河東路東側(cè)項目占地面積：9000 m2項目建筑面積：15500 平方米項目投資額：3140 萬元均380097%沂河嘉園小區(qū)縣城沿河東路南段東側(cè)占地面積：47061.5 m2建筑面積：94953 m2項目投資額：9500 萬元均385086%沂源縣保障性住房工程沂源縣城魯山路東首北側(cè)項目占地面積18537.1 m2項目建筑

12、面積：21853 m2項目投資額：3300 萬元均2000100%沂源商務大廈縣城歷山路南首西側(cè)項目占地面積：16026 m2建筑面積：23922 m2項目投資額：4262 萬元均375085%教苑名居魯山路北側(cè)、原綜合高中院內(nèi)項目占地面積：63200 m2建筑面積：87334 m2項目投資額：9000萬元均2500（教師住房）98%內(nèi)部認購怡東園三期縣城新城路南側(cè)、埠嶺路西側(cè)項目占地面積：4425m2建筑面積：7165 m2項目投資額：600萬元均290093%怡田園1#-4#住宅樓縣城魯陽路西段北側(cè)項目占地面積：11487m2建筑面積： 16518m2項目投資額：1960萬元均310088

13、%中房翡翠山居二期縣城博沂路北側(cè)、旅游路西側(cè)項目占地面積：73912 m2建筑面積： 27000 m2項目投資額：63564萬元均340087%和源名居三期縣城新城路北側(cè)、博沂路南側(cè)項目占地面積：46244 m2建筑面積：54572 m2項目投資額：5500萬元均340087%五、產(chǎn)品分析縱觀縣城房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，總體處于初級階段。目前或多或少存在一些滯后的現(xiàn)象。1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于單一大部分產(chǎn)品為多層的住宅項目，且同質(zhì)化嚴重。缺乏有自己風格和特色的精品樓盤，戶型十分單調(diào)和落后，環(huán)境也基本雷同，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)十分不合理。2、產(chǎn)品缺乏特色大部分產(chǎn)品雖然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修飾和規(guī)劃設(shè)計

14、上明顯缺乏自有特色，沒有形成社區(qū)文化。如有一種房型精美、規(guī)劃合理、富有特色、外立面豐富的樓盤推向市場極容易分流現(xiàn)有其他樓盤的客戶源。宣傳推廣理念相當落后3、產(chǎn)品供應不足由于土地緊張，同期開發(fā)樓盤太少，在售或在建項目寥寥可數(shù)，百畝以上的大盤更是稀缺，導致客戶選擇余地很少，房源緊張，好房子搶著買，差房子沒人要，持幣觀望的眾多。4、產(chǎn)品推廣較少在產(chǎn)品上的落后折射出縣城發(fā)展商整體營銷策劃理念的匱乏。裝修粗糙的售房部（有的還沒有），專業(yè)知識缺乏的銷售員，設(shè)計水平落后、檔次低質(zhì)的樓書，混亂的銷售現(xiàn)場管理，看不到什么廣告措施，讓人覺得僅僅是在購置一套住宅，全然沒有感覺到這個樓盤能為你帶來身份地位的象征和對生

15、活的享受。這和外地比較而言，是有天壤之別的5、產(chǎn)品均以小盤為主大多數(shù)盤子都是幾十畝地的小盤子，沒有整體的定位和包裝，簡單的蓋好就賣，使小區(qū)缺乏內(nèi)涵，缺乏深度和廣度。也有幾個大一點的，但都分割成一塊一塊的開發(fā)，明顯缺乏整體運作手筆。6、社區(qū)配套設(shè)施跟不上在小區(qū)規(guī)劃，環(huán)境布局，會所設(shè)置，景點營造等方面均沒有特色和創(chuàng)新，能省則省，缺乏為客戶著想的理念和打造高檔人文社區(qū)的思想。7、小區(qū)物業(yè)管理毫無特色同樣物業(yè)管理方面也是沒有任何特色。住在其中不能享受到高品質(zhì)的服務而僅僅改善了住房條件。六、市場需求分析 受經(jīng)濟發(fā)展水平、生活習慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，縣城城市居民人均住房建筑面積仍低于全國平均

16、水平（人均住房面積21平方米）近10個百分點。隨著生活水平的改善和經(jīng)濟收入的提高，住宅市場從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進入換代期。 非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫字樓、賓館、商場的銷售量將會增大。在居民經(jīng)濟收入增加、生活水平提高的同時，居民日常開支費用減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進一步拉動了住宅類產(chǎn)品的需求總量。1、多層次、多價位的商品住宅供應體系逐步形成 目前，縣城正在初步形成以普通住宅為核心、高層住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應體系。這兩類不同價位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費層次的消費者對住房的需求。2、個人購房成為住宅

17、消費市場的主體 隨著我國住房體制改革的深入，個人購房已逐步取代了集團購買，成為商品房市場的消費主體，房屋消費已經(jīng)成為繼大眾日用消費品以后，家庭生活首要的消費需求；銀行個人信貸消費的推出，促進并提升了居民的住房購買能力，城市居民對住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，在已經(jīng)售出的交易類房屋中，有8成以上的個人購房者采用了銀行貸款，這一消費方式將對今后的房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的推動作用。 3、城市擴張和改造拉動房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展 于2003年開始的新一輪城市總體規(guī)劃，新規(guī)劃的城市面積等于將老城區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃面積的5倍。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，縣城房地產(chǎn)行業(yè)目前已進入了一個新的增長期，這種增長勢頭在今后幾年中還

18、會繼續(xù)，并越來越火。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應量和需求量會出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，房屋開發(fā)就在適度、適當?shù)姆秶鷥?nèi)，不會出現(xiàn)大面積過剩的現(xiàn)象。4、改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭 隨著消費水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進入二次置業(yè)階段，這部分人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費群體。5、舊城改造、房屋拆遷引起的市場需求 這部分需求相對穩(wěn)定，隨著城市化和郊區(qū)化擴張，這部分消費成為郊區(qū)很多項目的主力購買群體。對這部分消費的把控，成為郊區(qū)項目能否成功銷售的關(guān)鍵因素。七、潛在消費者分析（一）心理需求說明：購房時的最重視因素依次為位置和總價、周邊環(huán)境。（二）產(chǎn)品需求1、

19、有80%的人計劃選擇多層住宅，有5%左右的人計劃購買高層住宅，有15%的人計劃購買小高層住宅說明：小高層和高層住宅在縣城剛剛起步，在沂源縣民中有一些的市場需求，項目要取得較好的市場業(yè)績，關(guān)鍵在于能否對市場進行有效的引導和發(fā)掘，多層住宅仍是大多數(shù)市民的追求熱點。2、戶型需求（1） 需求2房戶型的共有40%，需求3房戶型的有40%（2）需求1廳戶型的有39%，需求2廳戶型的有48%3、面積需求 （1） 從40300平方米都有人需要（2） 80100平方米的需求量占到65%，120平方米的需求量有26%（3） 80平方米以下需求量約有14%（4）150平方米以上需求量約有9%（三）價格需求1、計劃購房單價 計劃購房單價在2900-3300元之間的比例約有50%，在3000-3800元之間的 約有20%，在3800元以上的約有10%，不足290